Tribunal: TJMT
Processo: 1015000-97.2020.8.11.0015
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-12-06
Data de publicação: 2023-12-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015000-97.2020.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RODRIGO DA SILVA DOS SANTOS - CPF: 044.401.781-03 (APELADO), LUCAS VALDIR CARRARO - CPF: 053.465.701-01 (ADVOGADO), LC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 23.622.943/0001-51 (APELANTE), ROBERTO DE OLIVEIRA - CPF: 591.700.770-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE – RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA – PERCENTUAL – 25% DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS E IPTU– IMPOSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.

Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não é cabível a retenção das arras confirmatórias.

Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao
status quo
, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1015000-97.2020.8.11.0015

APELANTE: LC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA.

APELADO: RODRIGO DA SILVA DOS SANTOS

Proc. referência
: Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas n. 1015000- 97.2020.8.11.0015, da 2ª Vara Cível da Comarca de Sinop

RELATÓRIO

Apelação
interposta por LC Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.

AÇÃO
: Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas, ajuizada por Rodrigo da Silva dos Santos, em desfavor de LC Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Sinop) julgou parcialmente procedente o pedido da demanda para:
a)
declarar rescindido o Contrato de Promessa de Compra e Venda, a fim de retornar as partes ao status quo, mediante a reintegração de posse da requerida no imóvel;

b)
reconhecer a abusividade da cláusula que prevê a retenção sobre o valor total do contrato e da cumulação da retenção das arras;
c)
condenar a requerida a restituir ao requerente, em parcela única, o valor de R$ 30.082,19 (trinta mil oitenta e dois reais e dezenove centavos), autorizada a retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor pago e de eventuais juros e multa de atraso, corrigidos monetariamente pelo INPC, desde o desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados do trânsito em julgado.

Condenou ainda a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, com fulcro no artigo 85, § 2º, incisos I a IV, e artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

APELO
: a apelante sustenta em síntese, que deve ser observado o princípio do pacta sunt servanda, que o apelado quem deu causa à rescisão contratual porquanto deve prevalecer a subcláusula única da cláusula quinta do contrato e o determinado no artigo 32-A da Lei n. 6.766/1979, com redação dada pela Lei n. 13.786, de 2018, para que seja fixada a retenção de 30% dos valores pagos, inclusive das arras e, ainda, a devolução de forma parcelada em até 12 (doze) meses, com desconto de IPTU e não incidência de correção monetária nas parcelas a serem devolvidas.

CONTRARRAZÕES
: apresentadas no Id. 183607799.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber se é caso de reforma da sentença para determinar a retenção de 30% dos valores pagos, inclusive das arras e, ainda, a devolução de forma parcelada em até 12 (doze) meses, com desconto de IPTU e com não incidência de correção monetária nas parcelas a serem devolvidas.

A lide advém do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel firmado em 12 de abril de 2017, que por objeto a aquisição do imóvel residencial Lote n. 05, Quadra n. 06, com 361,20m2 (trezentos e sessenta e um e vinte metros quadrados), de uma área, denominada Lote n. 1-B/1-C, Matrícula n. 68.525, registrada no Livro 02, do Registro Geral do Cartório do 1º Ofício de Sinop/MT, localizada no Empreendimento Belvedere Residencial, pelo valor de R$ 107.104,20 (cento e sete mil cento e quatro reais e vinte centavos).

Narra a inicial que o autor pagou a quantia de R$ 5.056,80 (cinco mil cinquenta e seis reais e oitenta centavos), pagos em quatro parcelas de R$ 1.264,20, a título de sinal e princípio de pagamento, bem como 38 parcelas do saldo devedor remanescente, que totaliza o valor de R$ 30.082,19 (trinta mil oitenta e dois reais e dezenove centavos), que por questões financeiras não desejar continuar com o negócio jurídico.

A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial por considerar o direito subjetivo do autor à rescisão contratual.

De início, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Nesse contexto,
não há falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

Registra-se, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que a restituição ocorrerá sobre o valor efetivamente pago, máxime considerado que a retenção da qual a requerida será beneficiada também incidirá sobre o percentual desse montante, vale repetir, sobre o valor efetivamente pago.

No mais, inegável o direito do autor à resilição unilateral, à luz do Código de Defesa do Consumidor, com base na aventada impossibilidade financeira de dar prosseguimento ao negócio jurídico celebrado com a requerida, aqui apelante, como sustentado e demonstrado na inicial e na documentação que a instrui.

Como assinalado pela sentença impugnada, ao autor apelado cabe o direito à restituição do valor pago com o desconto/retenção em favor da vendedora, aqui apelante, conforme já definido pelo STJ, como o mais adequado para servir de indenização à incorporadora e/ou construtora pelas despesas gerais e como desestímulo ao rompimento unilateral do contrato.

No caso, nota-se que a requerida apelante, logrou a retenção de 20% do valor total pago pelo comprador, neste recurso, pleiteia a retenção de 30% com base na subcláusula única da cláusula quinta do contrato e no artigo 32-A da Lei n. 6.766/1979, com redação dada pela Lei n. 13.786, de 2018, no que se refere à retenção das arras e dispêndios com IPTU.

Sucede que diante da retenção dos valores pagos pelo adquirente (promitente comprador), por ter dado causa à rescisão contratual e como forma de reparar a promitente vendedora pelas despesas administrativas gerais, não cabe falar em aplicação da subcláusula única da cláusula quinta do contrato, não cabe, consequentemente, invocar a retenção das arras, ou a inclusão e demonstração individualizada de outras despesas, como IPTU, porquanto
já englobadas no percentual a ser retido
.

Ressalta-se, a pretensão não merece prosperar, máxime porque os aludidos valores (arras e IPTU) já estão englobados no percentual a ser retido.

Nesse sentido:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.

1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.

2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.

3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.

4.
Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente
.

5.
REFERIDO PERCENTUAL POSSUI NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA, DE FORMA QUE ABRANGE, PORTANTO,
DE UMA SÓ VEZ, TODOS OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS AO VENDEDOR PELA EXTINÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO CONSUMIDOR E, AINDA, UM REFORÇO DA GARANTIA DE QUE O PACTO DEVE SER CUMPRIDO EM SUA INTEGRALIDADE
.

6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.

7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020) (g.n)

Realça-se que no voto condutor do acórdão a i. Ministra Nancy Andrighi, ponderou que “
o percentual de 25% engloba, inequivocamente,
todas as indenizações
que devem ser garantidas à vendedora no rompimento do contrato por culpa do consumidor
”.

Para corroborar:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO – SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO.

“
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ).

Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP). (N.U 1008252-15.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 30/01/2023)

No mesmo sentido a
Apelação Cível n. 1010515-54.2020.8.11.0015 e a Apelação Cível n. 1009472-55.2019.8.11.0003.

Frisa-se, diante da rescisão do contrato por impossibilidade financeira do adquirente, cabe-lhe por direito a restituição dos valores pagos, independentemente de sua natureza (arras ou parcelas),
em parcela única
, e à vendedora o direito à retenção dos valores pagos, para fazer frente às eventuais despesas.

Ressalta-se, por oportuno, “
é indevida a retenção das arras confirmatórias (sinal) na resolução contratual por inadimplemento do comprador
.” (TJMT - N.U 1023602-62.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/06/2023, Publicado no DJE 30/06/2023).

A propósito:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. 1. INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018, AO CASO. PRECEDENTES. 2. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO SOBRE OS VALORES PAGOS. INCIDE A SÚMULA 83/STJ. 3.
ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE
. PRECEDENTES. 4. VIOLAÇÃO AO ART. 368 DO CC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356/STF. 5. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. 6. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito, esta Corte firmou posicionamento no sentido de que não será aplicada a Lei nº 13.786/2018 aos contratos formados anteriormente à sua entrada em vigor. 2. O Superior Tribunal de Justiça possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 3.
De acordo com a jurisprudência desta Corte, "o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados"
(AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Relator o Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 1º/8/2018). 4. Incidem as Súmulas 282 e 356 do STF, na espécie, porquanto ausente o prequestionamento. 5. A falta de indicação, de forma clara e precisa, dos dispositivos legais que teriam sido eventualmente violados ou que tiveram sua interpretação divergente à jurisprudência desta Corte impede o conhecimento do recurso, por deficiência na sua fundamentação, conforme preceitua a Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal. 6. Agravo interno improvido. (AgInt nos EDcl no REsp 1898154/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/08/2021, DJe 02/09/2021)

As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “
não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados
”. (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF)

Logo, a reparação buscada nesta instância pela promitente vendedora já está contida no percentual estipulado para a retenção, veda-se, portanto, a cumulação de restituições em prejuízo exclusivo da parte contrária.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 23% DAS PRESTAÇÕES QUITADAS –
ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA
- SUCUMBÊNCIA MÍNIMA – ALEGAÇÃO IMPROCEDENTE – OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO. É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão contratual se dá por vontade do adquirente sem que o vendedor tenha descumprido suas obrigações. As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF). Aquele que deu causa à propositura da Ação deve responder pelas custas processuais e honorários advocatícios (princípio da causalidade). (TJMT- N.U 1007874-64.2018.8.11.0015, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, julgamento em 09/03/2022, DJE de 14/03/2022)

Registra-se também que com a rescisão contratual e o retorno ao
status quo
, o imóvel volta ao patrimônio da requerida, portanto não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, além do que não comprovou a vendedora a existência de qualquer débito em aberto deixado pelo promitente comprador.

Por outro lado, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, como é o caso dos autos, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, veja-se:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR CULPA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. O STJ possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ).

2.
A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato
.

3. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no REsp 1830912/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/05/2021, DJe 27/05/2021). (g.n)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR . JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. "
A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial
" (AgInt nos EDcl no AREsp 1657021/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe 24/9/2020).

2. Conforme a jurisprudência desta Corte, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

3.Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp 1655204/GO, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 25/03/2021) (g.n)

Desse modo, em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva do promitente comprador, que por motivos alheios à sua vontade, não consegue mais honrar o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de valores no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), porquanto adequado para indenizar a vendedora das
despesas gerais
e desestimular o rompimento unilateral do contrato, conforme precedentes do STJ.

Assim, no que tange ao percentual de retenção é de ser fixado em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo comprador, todavia, quanto à correção monetária a sentença está certa, não cabe alteração.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso
, para determinar que a retenção seja no percentual de 25% sobre os valores efetivamente pagos.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber se é caso de reforma da sentença para determinar a retenção de 30% dos valores pagos, inclusive das arras e, ainda, a devolução de forma parcelada em até 12 (doze) meses, com desconto de IPTU e com não incidência de correção monetária nas parcelas a serem devolvidas.

A lide advém do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel firmado em 12 de abril de 2017, que por objeto a aquisição do imóvel residencial Lote n. 05, Quadra n. 06, com 361,20m2 (trezentos e sessenta e um e vinte metros quadrados), de uma área, denominada Lote n. 1-B/1-C, Matrícula n. 68.525, registrada no Livro 02, do Registro Geral do Cartório do 1º Ofício de Sinop/MT, localizada no Empreendimento Belvedere Residencial, pelo valor de R$ 107.104,20 (cento e sete mil cento e quatro reais e vinte centavos).

Narra a inicial que o autor pagou a quantia de R$ 5.056,80 (cinco mil cinquenta e seis reais e oitenta centavos), pagos em quatro parcelas de R$ 1.264,20, a título de sinal e princípio de pagamento, bem como 38 parcelas do saldo devedor remanescente, que totaliza o valor de R$ 30.082,19 (trinta mil oitenta e dois reais e dezenove centavos), que por questões financeiras não desejar continuar com o negócio jurídico.

A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial por considerar o direito subjetivo do autor à rescisão contratual.

De início, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Nesse contexto,
não há falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

Registra-se, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que a restituição ocorrerá sobre o valor efetivamente pago, máxime considerado que a retenção da qual a requerida será beneficiada também incidirá sobre o percentual desse montante, vale repetir, sobre o valor efetivamente pago.

No mais, inegável o direito do autor à resilição unilateral, à luz do Código de Defesa do Consumidor, com base na aventada impossibilidade financeira de dar prosseguimento ao negócio jurídico celebrado com a requerida, aqui apelante, como sustentado e demonstrado na inicial e na documentação que a instrui.

Como assinalado pela sentença impugnada, ao autor apelado cabe o direito à restituição do valor pago com o desconto/retenção em favor da vendedora, aqui apelante, conforme já definido pelo STJ, como o mais adequado para servir de indenização à incorporadora e/ou construtora pelas despesas gerais e como desestímulo ao rompimento unilateral do contrato.

No caso, nota-se que a requerida apelante, logrou a retenção de 20% do valor total pago pelo comprador, neste recurso, pleiteia a retenção de 30% com base na subcláusula única da cláusula quinta do contrato e no artigo 32-A da Lei n. 6.766/1979, com redação dada pela Lei n. 13.786, de 2018, no que se refere à retenção das arras e dispêndios com IPTU.

Sucede que diante da retenção dos valores pagos pelo adquirente (promitente comprador), por ter dado causa à rescisão contratual e como forma de reparar a promitente vendedora pelas despesas administrativas gerais, não cabe falar em aplicação da subcláusula única da cláusula quinta do contrato, não cabe, consequentemente, invocar a retenção das arras, ou a inclusão e demonstração individualizada de outras despesas, como IPTU, porquanto
já englobadas no percentual a ser retido
.

Ressalta-se, a pretensão não merece prosperar, máxime porque os aludidos valores (arras e IPTU) já estão englobados no percentual a ser retido.

Nesse sentido:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.

1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.

2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.

3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.

4.
Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente
.

5.
REFERIDO PERCENTUAL POSSUI NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA, DE FORMA QUE ABRANGE, PORTANTO,
DE UMA SÓ VEZ, TODOS OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS AO VENDEDOR PELA EXTINÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO CONSUMIDOR E, AINDA, UM REFORÇO DA GARANTIA DE QUE O PACTO DEVE SER CUMPRIDO EM SUA INTEGRALIDADE
.

6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.

7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020) (g.n)

Realça-se que no voto condutor do acórdão a i. Ministra Nancy Andrighi, ponderou que “
o percentual de 25% engloba, inequivocamente,
todas as indenizações
que devem ser garantidas à vendedora no rompimento do contrato por culpa do consumidor
”.

Para corroborar:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO – SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO.

“
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ).

Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP). (N.U 1008252-15.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 30/01/2023)

No mesmo sentido a
Apelação Cível n. 1010515-54.2020.8.11.0015 e a Apelação Cível n. 1009472-55.2019.8.11.0003.

Frisa-se, diante da rescisão do contrato por impossibilidade financeira do adquirente, cabe-lhe por direito a restituição dos valores pagos, independentemente de sua natureza (arras ou parcelas),
em parcela única
, e à vendedora o direito à retenção dos valores pagos, para fazer frente às eventuais despesas.

Ressalta-se, por oportuno, “
é indevida a retenção das arras confirmatórias (sinal) na resolução contratual por inadimplemento do comprador
.” (TJMT - N.U 1023602-62.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/06/2023, Publicado no DJE 30/06/2023).

A propósito:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. 1. INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018, AO CASO. PRECEDENTES. 2. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO SOBRE OS VALORES PAGOS. INCIDE A SÚMULA 83/STJ. 3.
ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE
. PRECEDENTES. 4. VIOLAÇÃO AO ART. 368 DO CC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356/STF. 5. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. 6. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito, esta Corte firmou posicionamento no sentido de que não será aplicada a Lei nº 13.786/2018 aos contratos formados anteriormente à sua entrada em vigor. 2. O Superior Tribunal de Justiça possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 3.
De acordo com a jurisprudência desta Corte, "o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados"
(AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Relator o Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 1º/8/2018). 4. Incidem as Súmulas 282 e 356 do STF, na espécie, porquanto ausente o prequestionamento. 5. A falta de indicação, de forma clara e precisa, dos dispositivos legais que teriam sido eventualmente violados ou que tiveram sua interpretação divergente à jurisprudência desta Corte impede o conhecimento do recurso, por deficiência na sua fundamentação, conforme preceitua a Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal. 6. Agravo interno improvido. (AgInt nos EDcl no REsp 1898154/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/08/2021, DJe 02/09/2021)

As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “
não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados
”. (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF)

Logo, a reparação buscada nesta instância pela promitente vendedora já está contida no percentual estipulado para a retenção, veda-se, portanto, a cumulação de restituições em prejuízo exclusivo da parte contrária.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 23% DAS PRESTAÇÕES QUITADAS –
ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA
- SUCUMBÊNCIA MÍNIMA – ALEGAÇÃO IMPROCEDENTE – OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO. É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão contratual se dá por vontade do adquirente sem que o vendedor tenha descumprido suas obrigações. As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF). Aquele que deu causa à propositura da Ação deve responder pelas custas processuais e honorários advocatícios (princípio da causalidade). (TJMT- N.U 1007874-64.2018.8.11.0015, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, julgamento em 09/03/2022, DJE de 14/03/2022)

Registra-se também que com a rescisão contratual e o retorno ao
status quo
, o imóvel volta ao patrimônio da requerida, portanto não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, além do que não comprovou a vendedora a existência de qualquer débito em aberto deixado pelo promitente comprador.

Por outro lado, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, como é o caso dos autos, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, veja-se:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR CULPA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. O STJ possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ).

2.
A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato
.

3. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no REsp 1830912/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/05/2021, DJe 27/05/2021). (g.n)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR . JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. "
A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial
" (AgInt nos EDcl no AREsp 1657021/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe 24/9/2020).

2. Conforme a jurisprudência desta Corte, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

3.Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp 1655204/GO, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 25/03/2021) (g.n)

Desse modo, em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva do promitente comprador, que por motivos alheios à sua vontade, não consegue mais honrar o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de valores no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), porquanto adequado para indenizar a vendedora das
despesas gerais
e desestimular o rompimento unilateral do contrato, conforme precedentes do STJ.

Assim, no que tange ao percentual de retenção é de ser fixado em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo comprador, todavia, quanto à correção monetária a sentença está certa, não cabe alteração.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso
, para determinar que a retenção seja no percentual de 25% sobre os valores efetivamente pagos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/12/2023