Tribunal: TJMT
Processo: 1027864-44.2022.8.11.0001
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-27
Data de publicação: 2023-09-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027864-44.2022.8.11.0001
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[THIAGO RODRIGUES DE OLIVEIRA - CPF: 003.391.581-40 (APELANTE), JOAO MIGUEL DA COSTA NETO - CPF: 031.123.181-02 (ADVOGADO), ELMO ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 02.500.304/0001-43 (APELADO), ROMARIO OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 034.731.961-00 (ADVOGADO), JOAO MIGUEL DA COSTA NETO - CPF: 031.123.181-02 (ADVOGADO), THIAGO RODRIGUES DE OLIVEIRA - CPF: 003.391.581-40 (APELADO), ELMO ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 02.500.304/0001-43 (APELANTE), ROMARIO OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 034.731.961-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, O 1º APELO DESPROVIDO E O 2º APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELO COMPRADOR – POSSIBILIDADE – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO -
1º APELO - DESPROVIDO - 2º APELO - PARCIALMENTE PROVIDO.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação deste.

Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.

Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.

O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por ambas as partes, visando reformar a sentença de Id 162385385 e de Id 162385389, proferida pela Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c.c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais n. 1027864-44.2022.8.11.0001, movida por THIAGO RODRIGUES DE OLIVEIRA, em face de ELMO ENGENHARIA LTDA, após o exame dos embargos de declaração opostos, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

“Posto isto, nos termos do art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a Ação de Rescisão de Contrato c/c Indenização por Danos Morais ajuizada por Thiago Rodrigues de Oliveira em desfavor de Elmo Engenharia LTDA para:

a) Declarar rescindido o contrato de celebrado entre as partes;

b) Condenar a requerida a devolução dos valores pagos no importe de R$25.903,51 (vinte e cinco mil), novecentos e três reais e cinquenta e um centavos) (trinta mil quatrocentos e setenta e quatro reais e setenta e dois)já abatido o percentual de 23%, a título de retenção, a ser corrigido monetariamente do desembolso, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação.

Considerando a sucumbência recíproca das partes, condeno-as ao pagamento pró-rata das custas e despesas processuais, com fulcro no art. 86 do CPC, bem como ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, §§ 1º, 2º, do CPC, sendo que cada parte irá pagar ao advogado da outra o valor dos honorários respectivos (arts. 85, §14 c.c 86, do CPC).”

Em suas razões, de Id 162385390, o 1º apelante, THIAGO RODRIGUES DE OLIVEIRA, alega em síntese que a sentença de piso deve ser reformada para afastar a cobrança de IPTU do montante a ser restituído e, alternativamente pugna pela exclusão do IPTU relativo ao ano de 2017.

Busca a reforma da sentença para que seja reconhecida a condenação da construtora em indenização por danos morais em razão da abusividade de sua conduta.

Ao final, postula o provimento do recurso, com a inversão do ônus de sucumbência.

Por sua vez, o segundo apelante ELMO ENGENHARIA LTDA, em suas razões de Id 162385393, aduz que a incidência dos juros devidos em razão da restituição dos valores se dê a partir do trânsito em julgado, devendo o comprador arcar com os valores alusivos ao IPTU e a taxa de fruição do bem no percentual de 1% ao mês do valor do contrato atualizado. Assevera que deve ser revogado o benefício da Justiça Gratuita concedido ao comprador. Pugnando ao final pela condenação da parte autora nas custas e honorários sucumbenciais.

Apresentadas contrarrazões pelas partes, nos Ids 162385399 e 162385397, pelo desprovimento do recurso da contraparte.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

1º APELO – THIAGO RODRIGUES DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara.

Insurge-se o primeiro recorrente contra a sentença de parcial procedência da ação, sob o argumento de que o pagamento a título de IPTU deve ser arcado pela vendedora, bem como de que faz jus a indenização pelos danos extrapatrimoniais causados pela conduta abusiva da mesma.

Pois bem.

O cerne do recurso da autora está em saber a responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante o período em que a compradora estava na posse do imóvel e, ainda, a ocorrência do dano moral.

Por observância do contrato celebrado entre as partes e de sua força obrigatória, tenho que o entendimento adotado na sentença não merece retoque.

É incontroverso nos autos que a parte autora adquiriu o lote do empreendimento imobiliário “Parque Residencial Tropicalville”, junto à parte requerida, tendo solicitado a rescisão unilateral do contrato, em razão de dificuldades financeiras.

Quanto à dedução dos IPTUs eventualmente inadimplidos no período de ocupação, não merece qualquer reparo a sentença de piso, pois as despesas de IPTU constituem-se em obrigações de responsabilidade do proprietário, devendo ser suportadas pelo autor enquanto estiver na posse do imóvel.

Trata-se de questão pacífica na jurisprudência, assim como o dever de pagamento da multa contratual, se a rescisão se dar por culpa exclusiva do promitente comprador em virtude de seu inadimplemento:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PREFACIAIS. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. Mora evidenciada pela notificação realizada por intermédio de publicação de edital na imprensa local, somado ao fato de estar o réu inadimplente com o pagamento das parcelas. APENSAMENTO DE AÇÕES. DESNECESSIDADE. Não tem cabimento o pleito de apensamento de ação revisional já julgada, em que litigaram as mesmas partes, com o presente feito, sobretudo considerando que foram juntadas cópias daquela demanda neste feito. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. Incidência do prazo prescricional decenal, previsto no art. 205 do CCB, tendo em vista se tratar de relação obrigacional e, portanto, direito pessoal. O pagamento de locativos a que o réu foi condenado refere-se a indenização pelo período de indevida ocupação do imóvel. Alegações atinentes à suposta abusividade do contrato que já foram rechaçadas em prévia ação de revisão contratual. CLÁUSULA PENAL. Rescisão do contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel por culpa do requerido. Devolução do montante pago, autorizada a retenção de 20% do total satisfeito, a título de cláusula penal. DÍVIDAS DE IPTU E DE CONDOMÍNIO.
Incumbe ao compromissário o pagamento de eventuais débitos pendentes de IPTU e de condomínio, incidentes no período em que permaneceu com a posse do bem. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência mantida.
(grifei) REJEITARAM AS PRELIMINARES, DERAM PROVIMENTO À APELAÇÃO DA AUTORA E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DO RÉU. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70068023456, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 14/04/2016)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO. DESABAMENTO DO TETO. O serviço que não apresenta a qualidade e segurança que dele se pode, legitimamente, esperar, mostra-se defeituoso, nos termos do CDC. Demonstrada a responsabilidade pelo fato danoso, cabível indenização por dano moral quando há desabamento parcial de teto gerando abalo psíquico que ultrapassa a fronteira do simples desconforto do cotidiano. DANO MORAL. QUANTUM INDENIZATÓRIO. CRITÉRIOS PARA FIXAÇÃO. Caracterizado o dano moral, há de ser fixada a indenização em valor consentâneo com a gravidade da lesão, observadas posição familiar, cultural, política, social e econômico-financeira do ofendido e as condições econômicas e o grau de culpa do lesante, de modo que com a indenização se consiga trazer uma satisfação para o ofendido, sem configurar enriquecimento sem causa, e, ainda, uma sanção para o ofensor. Valor da indenização reduzido. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RECONVENÇÃO. MULTA CONTRATUAL. A multa contratual deve incidir em razão do descumprimento pelo promitente comprador, fica mantida em 25% das importâncias pagas, consoante expressa previsão contratual. INDENIZAÇÃO PELO USO DO IMÓVEL. Possível a cumulação de multa contratual com indenização pelo uso do imóvel sem o pagamento das prestações, ante a finalidade diversa dos institutos. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS AO PROMITENTE COMPRADOR EM ÚNICA PARCELA. IPTU E DEMAIS ENCARGOS.
Autorizada a dedução do valor devido a título de IPTU e demais despesas que tenham recaído sobre o imóvel no período em que ocupado, se devidos
. (grifei) RETENÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS JUROS COMPENSATÓRIOS. A retenção da integralidade dos valores pagos a título de juros compensatórios se mostra abusiva. APELO E RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDOS. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70036113546, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rubem Duarte, Julgado em 12/09/2012)

Portanto, cabe ao promitente comprador, durante a ocupação do imóvel, o pagamento do IPTU, sendo autorizada a dedução dos valores inadimplidos e devido a tal título do quantia a ser ressarcida ao promitente comprador, a ser apurado em liquidação de sentença, não se fazendo necessária comprovação de pagamento pela construtora para se ver ressarcida, bastando apenas a demonstração de que tais valores estão em aberto junto a Municipalidade.

No que tange o pleito alternativo da parte apelante, relativo a não incidência do IPTU do ano de 2017, em razão da assinatura do contrato no final do ano, tenho que não há como prosperar a tese autoral, tendo em vista que o imposto é devido a partir da imissão da posse no imóvel, de modo que tendo a parte autora se imitido na posse do bem ainda no ano de 2017, o imposto se torna devido pela mesma.

A propósito:

“O pagamento dos impostos inerentes ao imóvel, tais como IPTU e/ou ITU, são de responsabilidade dos promitentes compradores, desde a sua imissão na posse e até a data da resolução do contrato”.
(TJ-GO 51545992620208090051, Relator: DESEMBARGADORA AMÉLIA MARTINS DE ARAÚJO - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/11/2021).

2º APELO – ELMO ENGENHARIA LTDA.

O segundo apelante, por sua vez, sustenta a validade das cláusulas contratuais que dispõem sobre a multa contratual em razão da rescisão, a responsabilidade do adquirente em pagar o IPTU, a partir da aquisição do imóvel, a necessidade de arbitramento de taxa de fruição do imóvel e que a incidência dos juros em razão da restituição dos valores se dê a partir do trânsito em julgado da sentença, pugnando ao final pela condenação da parte autora nas custas e honorários de sucumbência.

Pois bem.

No que tange ao pagamento da taxa de fruição,
in casu
, cumpre salientar que se trata apenas de lote urbano sem que haja a construção de qualquer imóvel, de modo que a taxa de fruição não é permitida.

Pois, entende-se por fruição o proveito ou a utilização da coisa por aquele que detém a sua posse ou propriedade, aproveitando-se dos produtos dali advindos. E, em casos tais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem se firmando no sentido de que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador se torna inadimplente e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período da inadimplência.

Porém, no presente caso, verifica-se que não houve qualquer edificação construída no terreno de sua propriedade e vendido ao autor, bem como que enquanto vendedora deixou de auferir qualquer lucro em razão da privação do imóvel, ônus este que lhe incumbia a teor do art. 373, inc. II, do CPC.

Sobre esse aspecto, vale dizer, que é vedada a cobrança de taxa de fruição de lote de terreno não edificado, especialmente quando não há demonstração de proveito econômico em favor do consumidor/comprador, a exemplo do caso concreto.

Nesse sentido já decidiu este e. Tribunal de Justiça:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL –
TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR
– RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO – JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
2. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.
3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem, somente quando comprovado a existência de débitos. 4. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.
(N.U 1000873-38.2021.8.11.0010, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/03/2023, Publicado no DJE 03/04/2023) (grifo nosso)

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Por outro lado, não se pode olvidar que a decisão que concede o benefício da justiça gratuita não gera preclusão e pode ser modificada caso constatada a existência de condições financeiras para arcar com as custas do processo, o que restou indemonstrado no caso em apreço, de modo que a manutenção da justiça gratuita concedida, é medida de rigor.

Assim, merece amparo a pretensão recursal, tão somente para modificar o termo do juros de mora para a data do trânsito em julgado.

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço dos recursos,
NEGO PROVIMENTO ao primeiro apelo e

DOU PARCIAL PROVIMENTO ao segundo apelo,
para reformar a sentença e modificar o termo de incidência dos juros de mora para a partir da data do trânsito em julgado.

Inaplicável o § 11 do art. 85 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/09/2023