Tribunal: TJMT
Processo: 0010780-43.2019.8.11.0004
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-01
Data de publicação: 2023-08-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0010780-43.2019.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[FLAVIO LEONARDO NUNES ARMANDO - CPF: 000.519.031-21 (APELADO), DEBORA SUZANA RAMOS DE MORAES ARMANDO - CPF: 817.043.641-91 (ADVOGADO), DEBORA SUZANA RAMOS DE MORAES ARMANDO - CPF: 817.043.641-91 (APELADO), LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 06.964.057/0001-97 (APELANTE), LUCIANO PEREIRA DE FREITAS GOMES - CPF: 030.507.921-24 (ADVOGADO), PEDRO HENRIQUE SCHMEISSER DE OLIVEIRA - CPF: 025.285.211-70 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA
– SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – IRRESIGNAÇÃO RECURSAL -

PRELIMINAR – PRESCRIÇÃO
TRIENAL DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – REJEITADA – MÉRITO – DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO PELOS COMPRADORES – RETENÇÃO - LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO – ADEQUAÇÃO - RETENÇÃO A TÍTULO DE FRUIÇÃO PELO USO DO IMÓVEL PELOS ADQUIRENTES/UTILIZAÇÃO COMPROVADA E RECONHECIDA NOS AUTOS E DA POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO – INDEFERIDO – NECESSIDADE DE AÇÃO PRÓPRIA OU PELA VIA ADEQUADA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS E DESPESAS PROCESSUAIS – PRETENSÃO AUTORAL RESISTIDA – CONDENAÇÃO SUCUMBENCIAL DEVIDA PELA DEMANDADA QUE DEU CAUSA A INSTAURAÇÃO – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECONHECIDO - RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não falar em prescrição trienal de restituição de valores decorrente de comissão de corretagem quando não existe cláusula contratual que estabeleça sua cobrança.

O acórdão embargado, que decidiu pela aplicação do prazo prescricional de 10 anos sobre a pretensão de restituição de valores devidos em razão de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, está em consonância com o entendimento desta Corte acerca da matéria. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO”. (AgInt nos EAREsp n. 615.853/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 20/8/2019, DJe de 22/8/2019.)

Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.

A pretensão da ré que não seja objeto do pedido inicial deve ser realizada por ação própria ou pela via processual adequada.

Havendo resistência à pretensão da parte autora, responde o Réu pelos honorários advocatícios, custas e despesas processuais.

O princípio da causalidade determina que aquele que deu causa à instauração do processo deve responder pelo pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interpostos por
LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, contra
r.
sentença prolatada pelo Juízo da Segunda Vara Cível de Barra do Garças/MT,
autos nº 0010780-43.2019.8.11.0004 - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA
, julgou procedentes os pedidos formulados pelos autores, para o fim de DECLARAR resolvido o “contrato particular de promessa de compra e venda de fração ideal de unidade imobiliária” referente ao Lote 1-R, da Quadra 204-R, do Loteamento “Lagoa Quente de Caldas Novas”, indicado na exordial. Condenou a parte demandada a restituir aos autores 90% (noventa por cento) da totalidade do preço pago por força do negócio jurídico formalizado no instrumento, sem parcelamento. Consignou, ainda, que o valor a ser restituído aos autores deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença. Confirmou a tutela de urgência deferida. Condenou a parte demandada ao pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil.

A parte Recorrente pugna pela reforma da sentença, sob os seguintes argumentos: a) da majoração da retenção ao patamar de 25% (vinte e cinco por cento); b) da
aplicação da Súmula 543 do STJ, pelo rompimento unilateral por parte dos recorridos – culpa exclusiva; c) da exclusão da obrigação de restituir valor pago a título de comissão de corretagem; d) da prescrição trienal dos valores pagos a título de comissão de corretagem; e) da possibilidade de retenção a
título de fruição pelo uso do imóvel pelos adquirentes/ utilização comprovada e reconhecida nos autos; f) da possibilidade de retenção das taxas condominiais em atraso; g) da inversão do pagamento das custas processuais e verba honorária/ condenação em desfavor dos apelados em sua totalidade/ apelante não deu causa ao desfazimento contratual.

Requer, assim, o provimento do recurso de apelação, na forma da fundamentação exposta.

A parte Recorrida, intimada, apresentou contrarrazões, (id. 162111901 - Pág. 1/16), pugnando pelo desprovimento do recurso, bem como, pela majoração dos honorários advocatícios.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR – PRESCRIÇÃO TRIENAL DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.

A parte recorrente arguiu preliminar de prescrição trienal dos valores pagos a título de comissão de corretagem, inclusive abordado no tema/repetitivo 938 do STJ.

Sustenta que “constante na Proposta de Compra e Venda colacionada aos autos que os valores adimplidos a título de intermediação imobiliária foram pagos há mais de 07 anos, uma vez que o instrumento fora firmado em 29 de dezembro de 2015 (...)Vislumbra-se, portanto, Excelências, que a sentença proferida padeca de reforma, no que tange à devolução das quantias pagas a título de intermediação imobiliária/comissão de corretagem, posto que prescritos, conforme comprovado alhures” (id. 162110596 - Pág. 13).

Sem razão a parte recorrente.

Digo isso porque não resta comprovado nos autos que o valor pago a título de entrada corresponde a comissão de corretagem, consoante cláusula quarta, inciso II, do contrato particular de promessa de compra e venda de fração ideal de unidade imobiliária, constante do id. 162110578 - Pág. 34.

Logo, é incabível o pedido de retenção da importância de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais) a título de comissão de corretagem, já que não consta dos termos do contrato firmado entre os litigantes, o que afasta a prescrição deduzida.

Vale lembrar que o único prazo que se aplica é de 10 anos.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PRESCRIÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DECENAL. PRECEDENTES.

1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c pedido de restituição da quantia paga.

2. O acórdão embargado, que decidiu pela aplicação do prazo prescricional de 10 anos sobre a pretensão de restituição de valores devidos em razão de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, está em consonância com o entendimento desta Corte acerca da matéria. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO”. (AgInt nos EAREsp n. 615.853/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 20/8/2019, DJe de 22/8/2019.)

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO. DIREITO PESSOAL. ART. 206 DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO DE 10 ANOS TRANSCORRIDO. Tratando-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, o prazo prescricional, por se estar diante de ação de direito pessoal, é de dez anos, nos termos do art. 206 do Código Civil. Transcorrido este lapso de tempo entre a data de vencimento da última prestação e o ajuizamento da ação, a extinção da ação é medida que se impõe. NEGARAM PROVIMENTO. UNÂNIME”. (Apelação Cível, Nº 70077610236, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em: 25-10-2018)

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar em comento.

VOTO (MÉRITO)

Como já relatado anteriormente,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interpostos por
LAGOA QUENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, contra
r.
sentença prolatada pelo Juízo da Segunda Vara Cível de Barra do Garças/MT,
autos nº 0010780-43.2019.8.11.0004 - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA
, julgou procedentes os pedidos formulados pelos autores, para o fim de DECLARAR resolvido o “contrato particular de promessa de compra e venda de fração ideal de unidade imobiliária” referente ao Lote 1-R, da Quadra 204-R, do Loteamento “Lagoa Quente de Caldas Novas”, indicado na exordial. Condenou a parte demandada a restituir aos autores 90% (noventa por cento) da totalidade do preço pago por força do negócio jurídico formalizado no instrumento, sem parcelamento. Consignou, ainda, que o valor a ser restituído aos autores deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença. Confirmou a tutela de urgência deferida. Condenou a parte demandada ao pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil.

Pois bem.

A questão posta à apreciação deste e. Tribunal cinge, a saber, quanto ao descumprimento de cláusulas contratuais com o consequente cabimento de resolução do contrato e seus consectários.

DECIDO.

É de se destacar que o vínculo jurídico firmado entre as partes litigantes enseja a aplicação da legislação consumerista (Lei nº 8.078/90), haja vista a identificação das figuras do prestador de serviços e do consumidor, conforme dispõem os artigos 2º e 3º do citado compêndio. Assim, a resolução da questão passa pela análise do artigo 14, parágrafo 1º do Código de Defesa do Consumidor

Sobressai dos autos terem os recorridos firmado “contrato particular de promessa de compra e venda de fração ideal de unidade imobiliária" em 29/12/2015, tendo por objeto um imóvel residencial no empreendimento “Jardins da Lagoa Condo Resort”, no valor final de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) ” (id. 162110590 - Pág. 1).

Após a instrução processual, a MMª Juíza reconheceu que: “caso em testilha, entendo, portanto, que quem deu causa à rescisão fora a parte autora, isso porque apenas requereu o desfazimento do negócio após usufruírem da coisa” (id. 162110590 - Pág. 4)

Anote-se, que a sentença reconhece que a rescisão contratual foi motivada pelos autores.

Sobre o tema, a jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543. Consideram-se abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.

Eis a jurisprudência:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO – SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO. “Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ). Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP)”. (N.U 1008252-15.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 30/01/2023)

“DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias,em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7. Recurso especial conhecido e provido”. (REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020,DJe 01/12/2020)

Com efeito, em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva dos compradores, mostra-se razoável a retenção de valores no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), porquanto adequado para indenizar a vendedora das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Em relação aos pedidos de retenção a título de fruição pelo uso do imóvel pelos adquirentes/utilização comprovada e reconhecida nos autos e da possibilidade de retenção das taxas condominiais em atraso, entendo que tais pretensões devem ser dirimidas em ações próprias ou pelo meio processual adequado.

Atinente o pedido de inversão do pagamento das custas processuais e verba honorária/condenação em desfavor dos apelados em sua totalidade, em razão do apelante não ter dado causa ao desfazimento contratual, a meu ver, não merece guarida.

Isto porque, a parte recorrente ciente da intenção de resolução do contrato pelos autores (id. 162110578 - Pág. 49), manteve-se inerte, demonstrando, assim, resistência à pretensão dos recorridos/autores.

Nesse diapasão é a jurisprudência:

“
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO UNILATERAL. RETENÇÃO. PAGAMENTO PARCELADO. TEMA 577 DO STJ. 1."Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Tema 577 do STJ. 2. Os honorários advocatícios são fixados segundo os princípios da causalidade e sucumbência. Havendo resistência à pretensão da parte autora, responde o Réu pleos honorários advocatícios. Recurso desprovido”. (Apelação Cível, Nº 50514766620198210001, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Maria Isabel de Azevedo Souza, Julgado em: 27-08-2020)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação cível, para decotar o ato sentencial, fazendo constar que a restituição seja no percentual de 75% (setenta e cinco por cento) do preço pago, por força do negócio jurídico formalizado no instrumento, sem parcelamento, devem reter a diferença para ressarcir a vendedora pelas despesas. Mantenho incólume os demais termos da sentença.

Atento ao disposto no parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios arbitrados, os quais fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/08/2023