Tribunal: TJMT
Processo: 1021492-82.2022.8.11.0000
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-01-31
Data de publicação: 2023-02-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021492-82.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Liminar]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), VARZEA GRANDE SHOPPING S.A - CNPJ: 12.756.168/0001-00 (AGRAVANTE), I.ALVES FELIX EIRELI - ME - CNPJ: 22.939.163/0001-77 (AGRAVADO), ALEXSANDRO MOREIRA - CPF: 031.228.356-30 (AGRAVADO), BETHANIA ALVES DA SILVA MOREIRA - CPF: 037.985.486-41 (AGRAVADO), MARCELO ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 878.207.651-00 (ADVOGADO), MARCO AURELIO MESTRE MEDEIROS - CPF: 025.388.801-81 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL. VALOR ALUGUEL. SHOPPING CENTER. MINORAÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

“Prima facie, a pandemia de COVID-19 se apresenta como fato imprevisível capaz de interferir no negócio jurídico e autorizar a revisão do contrato, com base na teoria da imprevisão. A conservação do negócio, ademais, atende à função social do contrato. Revisão cabível, nos termos do art. 317 do Código Civil. PERIGO DE DANO. Inadimplemento dos locativos que pode fundamentar pedido de despejo e interromper as atividades da agravante. Tutela de urgência concedida parcialmente. Valor do 13º aluguel calculado com base nos locativos pagos no ano de 2020. Substituição do IGP-M pelo IPCA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.”
(TJ-SP - AI: 22987018020208260000 SP 2298701-80.2020.8.26.0000, Relator: Rosangela Telles, Data de Julgamento: 14/05/2021, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/05/2021)

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 1021492-82.2022.8.11.0000

AGRAVANTE: VARZEA GRANDE SHOPPING S.A

AGRAVADO: I.ALVES FELIX EIRELI - ME e OUTROS

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
VARZEA GRANDE SHOPPING S.A

em face de decisão proferida pelo MM. Juiz da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos de ação revisional ajuizada por
I.ALVES FELIX EIRELI - ME e OUTROS,
deferiu em parte a tutela antecipada vindicada consistente na redução do aluguel mínimo mensal.

A agravante sustenta, em síntese, que
“o
s Agravados ajuizaram Ação Revisional em desfavor da ora Agravante buscando, em Pedido de Tutela Antecipada de Urgência o que se segue: 5 a) Sobrestar os pagamento dos alugueis referente aos meses de Março/2020, Abril/2020 e Maio/2020; b) A partir do mês de Junho/2020 seja fixado o valor do aluguel em R$ 8.675,00 (oito mil seiscentos e setenta e cinco reais) até a data de vencimento do vigente contrato. Os Agravados informam que o contrato firmado entre as partes em 10/03/2014 prevê o pagamento do Aluguel Percentual igual a 5% (cinco por cento) do faturamento bruto do lojista, e o Aluguel Mensal Mínimo entre o 1º ao 24º mês de locação seria no valor de R$ 6.072,50, entre o 25º ao 36º mês de locação seria o valor de R$ 6.940,00, entre o 37º ao 48º mês de locação seria o valor de R$ 7.807,50, e entre o 49º ao 60º mês de locação seria o valor de R$ 8.675,00, com índice de reajuste anual pelo IGP-DI, conforme item 08, 08.1, 08.2, 08.3 e 08.4 do Instrumento Particular de Contrato. A Agravada alega que sofreria com os impactos da pandemia, pois temia que não poderia arcar com o aluguel, encargos e taxas do mês de abril/2020 e maio/2020, uma vez que o estabelecimento poderia ficar fechado por este período, não tendo assim condições de arcar com o aluguel. A ação revisional foi proposta em 08/05/2020, porém a liminar foi deferida somente em 10/02/2022, quase dois anos após o pedido renovatório, logo a situação fática apresentada à época é totalmente diversa da existente, quando do deferimento da liminar. Explica-se, a liminar para fixação do aluguel provisório no valor de R$ 8.675,00 (oito mil seiscentos e setenta e cinco reais), foi deferida em cenário diverso daquele vivenciado no ano de 2020, pois no ano de 2022 inexiste qualquer restrição de horário de funcionamento, ou restrição impostas as atividades comercias, ou seja, o shopping está em funcionamento pleno. 6 Deste modo, verifica-se que o cenário que causou a propositura da ação renovatória com pedido de tutela antecipada é diverso do cenário atual. É certo que a pandemia podia ser tida como um fator imprevisível, é certo que não, mas mesmo se fosse, os argumentos lançados pelo Agravado, no atual cenário (comércio atuando sem qualquer restrição), são situações provocadas pelo cenário econômico, que como visto não tem o condão de afastar as obrigações contratualmente assumidas, pois refletem os riscos do negócio. O Juízo a quo ao deferir a tutela antecipada fundamentou que os Agravado obtiveram prejuízos de ordem financeira em razão da pandemia, porém isto não condiz com a realidade atual, logo a decisão que fixou o aluguel provisório em R$ 8.675,00 não merece prevalecer. Importante destacar que a pandemia não pode influenciar no valor da locação em sede de ação renovatória, quanto mais em pedido liminar na ação, na medida em que essa demanda especial deve levar em conta apenas o método comparativo. Até porque, a pandemia é passageira, a abertura do Shopping já ocorreu, bem como a retomada econômica, tanto que a inflação subiu por conta do aumento da demanda, mais uma vez cenário diverso de quando ocorreu o ajuizamento da ação. Até porque, enquanto perdurar presente demanda o aluguel restará fixado em valor diverso do valor de mercado, sendo certo que eventual crise alegada, enfrentada supostamente pela pandemia, o que se nega, não possui mais efeito. Com efeito, eventual queda de faturamento, que não se acredita, deve ser imputado ao Locatário – único que possui gestão 7 sobre seu negócio, logo, eventual incompatibilidade entre seu faturamento e o valor da locação em um Shopping Center, o lojista deve procurar outro ambiente/espaço de negócio, não podendo o Empreendedor do Shopping ser prejudicado pelas deficiências no produto/força de vendas do Autor. Diante de todo o exposto, não há se falar em desequilíbrio, reflexos da pandemia no negócio capaz de impossibilitar a continuidade do negócio, logo, não há se falar em plausibilidade do direito, devendo a decisão recorrida ser reformada.”

Requer, ao final
, “que esse Douto Tribunal de Justiça se digne a: a) Conceder efeito suspensivo ao presente Recurso, culminando por suspender os efeitos da decisão agravada; b) Prover o recurso reformando a decisão exarada pelo Juízo a quo, culminando no indeferimento da tutela de urgência.”

A liminar foi indeferida.

Em contrarrazões o agravado requer o desprovimento do recurso.

É o relatório.

Em pauta para julgamento.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

Conforme relatado,
trata-se de agravo de instrumento interposto por
VARZEA GRANDE SHOPPING S.A

em face de decisão proferida pelo MM. Juiz da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos de ação revisional ajuizada por
I.ALVES FELIX EIRELI - ME e OUTROS,
deferiu em parte a tutela antecipada vindicada consistente na redução do aluguel mínimo mensal.

O presente recurso não merece acolhimento.

Isso porque, não obstante a liminar tenha sido concedida em 2022, o agravado requereu a revisão dos valores referentes aos meses anteriores, em razão da pandemia.

E nesse sentido,
disciplina o art. 478 do CC,
mutatis mutandis
:

"
Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação".

Ainda que assim não fosse, também aplicável o disposto no art. 317 do CC, a saber:

"Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de

sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação."

Sendo evidente o impacto econômico, é possível a intervenção judicial para o reequilíbrio da obrigação, em aplicação à teoria da imprevisão, havendo perigo de dano.

Ademais, se a Constituição Federal estabelece que
"a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito"
(art. 5º, XXXV), atos regulatórios administrativos também não constituem óbice.

Com efeito, a força maior e o caso fortuito devem ser entendidos como fatos extraordinários que impedem o adimplemento da prestação contratual. Considero evidente que a impossibilidade da locatária exercer sua atividade de comércio no espaço alugado com o objetivo de impedir a proliferação do vírus Covid-19, implica ausência de recursos para pagamento das despesas inerentes à atividade.

Em outras palavras, diante do impacto da pandemia de coronavírus (COVID-19), e a fim de preservar a função social da atividade exercida pela autora, é preciso reequilibrar o posicionamento das partes quanto ao objeto das obrigações.

É claro que, em situações normais, deve ser prestigiado o princípio "
pacta sunt servanda" (o pacto tem força de lei). Porém, a situação peculiar que o País vivencia exige medidas excepcionais em todas as áreas, dentre inclusive no âmbito jurídico, não sendo possível ignorar a pandemia do COVID-19, cujos efeitos estão devastando a saúde e economia não apenas do nosso país, mas de todo o mundo.

A pandemia gerou medidas públicas extremas de isolamento social pelos Governos Federal, Estadual e Municipal para conter o avanço das contaminações, proibindo o funcionamento do comércio tradicional, exceto serviços essenciais, nos quais não se enquadram a atividade empresarial desenvolvida pela autora no Shopping Center réu.

Sendo assim, afigura-se razoável, no caso, a redução temporária dos aluguéis no período compreendido no período pretendido.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. AÇÃO REVISIONAL. Decisão que indeferiu tutela provisória de urgência, por meio da qual a autora pretendia rever valor do aluguel. Inconformismo. Acolhimento. Presença dos requisitos do art. 300 do CPC/15. PROBABILIDADE DO DIREITO INVOCADO. Prima facie, a pandemia de COVID-19 se apresenta como fato imprevisível capaz de interferir no negócio jurídico e autorizar a revisão do contrato, com base na teoria da imprevisão. A conservação do negócio, ademais, atende à função social do contrato. Revisão cabível, nos termos do art. 317 do Código Civil. PERIGO DE DANO. Inadimplemento dos locativos que pode fundamentar pedido de despejo e interromper as atividades da agravante. Tutela de urgência concedida parcialmente. Valor do 13º aluguel calculado com base nos locativos pagos no ano de 2020. Substituição do IGP-M pelo IPCA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
(TJ-SP - AI: 22987018020208260000 SP 2298701-80.2020.8.26.0000, Relator: Rosangela Telles, Data de Julgamento: 14/05/2021, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/05/2021).

D
iante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/01/2023