Tribunal: TJMT
Processo: 1005008-55.2023.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-06-06
Data de publicação: 2023-06-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005008-55.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Acessão]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[VINICIUS MANARELLI GONCALVES - CPF: 390.755.588-05 (AGRAVANTE), JEFFERSON TEIXEIRA DE JESUS - CPF: 288.970.288-02 (AGRAVANTE), JOSE CARLOS FASCINA - CPF: 543.931.409-15 (AGRAVANTE), JOSE AUGUSTINHO GONCALVES - CPF: 802.605.198-04 (AGRAVANTE), CELIA REGINA MANARELLI GONCALVES - CPF: 061.630.588-52 (AGRAVANTE), SHIRLANE MENDES OLIVEIRA - CPF: 051.921.766-70 (AGRAVANTE), JOAO VITOR LUKE REIS - CPF: 722.637.761-68 (ADVOGADO), ELIANE CRISTINA CARVALHO TEIXEIRA - CPF: 138.123.388-07 (ADVOGADO), LUIS FERNANDO TICIANELI FERREIRA - CPF: 004.241.431-86 (ADVOGADO), ANDRE ERICSSON DE CARVALHO - CPF: 395.762.658-78 (ADVOGADO), THADEU GEOVANI DE SOUZA MODESTO DIAS - CPF: 004.882.991-95 (ADVOGADO), JEFFERSON FERNANDO FASCINA - CPF: 010.218.689-81 (AGRAVANTE), MATA GRANDE - AGROPECUARIA LTDA - CNPJ: 14.318.230/0001-08 (AGRAVADO), GLAUCIA MARA COELHO - CPF: 262.025.798-03 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL – DESPEJO LIMINAR – ARRENDAMENTO RURAL – INADIMPLEMENTO – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO, NA PARTE CONHECIDA.

Nos termos do art. 32, III da Lei n. 59.566/66 é cabível a concessão de despejo em contrato de arrendamento rural quando o arrendatário não pagar o aluguel ou a renda no prazo convencionado.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Agravo de Instrumento
JEFERSON FERNANDO FASCINA
e outros contra decisão que, nos autos da Ação Declaratória de Rescisão Contratual n.º 1000246-21.2023.8.11.0024 da 1.ª Vara Cível da Comarca de Chapada dos Guimarães, deferiu a liminar de despejo requerida pela autora
MATA GRANDE AGROPECUÁRIA LTDA.

Explicam que entabularam com a agravada, aos 01/09/2.022, contrato de arrendamento rural de um área total de 2.150 ha no município de Planalto da Serra –MT, com termo final para o dia 30/06/2.028; do referido pacto, ficou ajustado entre as partes o pagamento da renda inicial de R$ 500.000,00 devida em 01/11/2.022 pelos agravantes, sob pena de incidência de correção monetária, juros de 1% ao mês, além de multa de 10% sobre tal quantia e mais o pagamento da renda anual ao agravado, por meio de sacadas de soja.

Ocorre que, segundo explicam, o primeiro ponto controvertido e ignorado pelo magistrado “a quo” é acerca do pagamento de R$ 500.000,00, pois, nas tratativas, o agravado se obrigou em realizar a correção do solo e controle de pragas bem como entregar a área gradeada aos agravantes, ou seja, livre de dúvidas, empecilho que pudesse afetar o cultivo da lavoura.

Afirmam que, após o plantio de soja, com a chegada do período chuvoso, uma área de 845,7 hectares plantada fora tomada por plantas invasoras “erva daninha”, que crescendo rapidamente tomou toda a lavoura, comprometendo integralmente sua lavoura.

Nesse cenário, trazendo trecho de laudo atestado de eng. Agrônomo, afirmam que a parte agravada não realizou o tratamento adequado para o combate das pragas, apenas “maquinou” o solo; omitiu informação de que a fazenda arrendada se tratava de uma área totalmente infectada por pragas; os agravantes se viram obrigados a gastar “horrores” com produtos e procedimentos adequados na tentativa de combater e controlar as “pragas”.

Diante disto, “o agravado convencionou com os réus que fosse pago ao menos os juros do valor previsto na cláusula 5ª, parágrafo 7ª, do contrato até resolver o problema, sendo o pagamento feito em 31.12.2023, no valor de R$13.000,00, conforme narrado na própria inicial. Ou seja, não houve o pagamento parcial como alega o agravado, o que ocorreu foi uma nova tratativa (novação).

No tópico seguinte defendem “Inexistência de Armazenamento de Embalagens e Lixos Inadequados na área arrendada – Da prova ‘fabricada pelo agravado”, ao fundamento de que os lixos e vasilhames acumulados já se encontravam na fazenda desde 2.019, deixadas pelo próprio agravado e seu antigo arrendatário Neilton, conforme atestou laudo de constatação realizado no local pela SEDEC.

Asseveram ainda que o juiz “a quo” não se atentou para o “ratio essendi” do contrato, ou seja, sua qualidade principal. Afirma que o objeto principal do contrato é o recebimento de renda anual – que sequer venceu- e não é exclusivamente o valor inicial de R$ 500.000,00, que representa menos de 10% do valor pactuado.

Pugnam pela invalidade/nulidade da cláusula de arrendamento rural que fixa quantia em dinheiro, ao argumento de que a referida viola o artigo 18 e parágrafo único do Decreto nº 59.566, de 14.11.1966. Defende que é defeso ajustar como preço do arrendamento rural quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro.

Por fim, argumentam que a agravada se comprometeu em entregar a área com solo tratado e livre de “pragas”; contudo, não realizou os serviços adequados na correção do solo e combate.

Liminarmente os agravantes requerem a suspensão da decisão que determinou o despejo, arresto e certidão premonitório; no mérito, que seja reformada a tutela recursal reivindicada, bem como seja provido o presente agravo para cassar a r. decisão.

Antecipadamente a agravada Mata Grande, apresentou petição nos autos explicando que, em que pese as inúmeras tentativas de conciliação por iniciativa sua, não cumpriram com a obrigação de pagamento de Renda inicial, tendo efetuado apenas o pagamento de R$ 13.000,000 em 31/12/2.022. Em face disto, notificou os arrendatários e fiadores para efetuarem o pagamento, sob pena de imediata rescisão do contrato de arrendamento e da incidência de multa por rescisão. Depois ofereceram mais uma oportunidade, de pagamento, chamando os arrendatários para reunião, todavia, não compareceram. Foi registrada a devida Ata Notarial no Tabelionato de Notas e Registro Civil das Pessoas Naturais do Município de Planalto da Serra, que comprovou o não pagamento da Renda Inicial pelos Agravantes, bem como as incessantes tentativas de conciliação em relação ao inadimplemento, as quais restaram infrutíferas por responsabilidade exclusiva dos arrendatários e fiadores.

Aponta ainda que ofertou em caução um dos imóveis que compõe a Fazenda.

Também explica que, além da teoria do contrato não cumprido não ser objeto da decisão agravada, portanto, não pode ser apreciada pelo juízo “ad quem”, o fato é que não há qualquer responsabilidade ou obrigação assumida pela Mata Grande no tratamento do solo e no combate a pragas, visto que essa é uma obrigação exclusiva dos arrendatários, conforme exposto no próprio contrato de arrendamento (cláusula oitiva).

Acrescenta que, quando da celebração de arrendamento, os próprios arrendatários declararam que vistoriaram previamente a Fazenda, conforme cláusula segunda do contrato de arrendamento, sem deixar de anotar que se tratam de experientes produtores rurais. Também, segundo afirma, jamais houve qualquer comunicação formal por parte dos Agravantes à Mata Grande acerca de um suposto descumprimento das suas obrigações.

Sobre o recibo trazido nas razões, argumenta que o vencimento da renda inicial em novembro de 2.022 é anterior aos alegados “graves prejuízos” experimentados em janeiro de 2.023, por obvio, que não há que se falar na aplicação da teoria da execução do contrato para justificar o descumprimento; ainda, dos termos do artigo 476 do CC, a alegado prejuízo é inferior cerca de 05 vezes o valor da Renda Inicial.

No que tange ao lixo acumulado e abandono, defende que “Veja que a juntada pelos Agravantes do Termo de Inspeção, Fiscalização e Notificação (“Termo de Inspeção” – ID 161311686), do Instituto de Defesa Agropecuária do Estado do Mato Grosso, de 11.01.2023, quando os Arrendatários já estavam na posse da Fazenda, é ilustrativo dos riscos associados à manutenção dos Agravantes na posse da Fazenda, visto que referido documento confirma que se constatou a “propriedade sem registro de devoluções” de embalagens e que “existem embalagens armazenadas no local”. 54. Nesse sentido, vale destacar que o Arrendatário Jefferson assinou o Termo de Inspeção em 11.01.2023 (curiosamente, o Sr. Jefferson não se apresentou perante o fiscal como o arrendatário da Fazenda) e se comprometeu a providenciar, no prazo de 30 dias, “a devolução das embalagens vazias de agrotóxicos e apresentar o comprovante de devolução junto ao INDEA-MT”.

Ocorre que, segundo afirma, o prazo de 30 dias previsto no Termo de Inspeção, já transcorreu e os lixos e vasilhames continuam amontoados no Fazenda.

Adiante, no que tange a tese de que a Renda Anual não teria vencido, argumenta que, a partir do confessado inadimplemento, aplica-se a previsão contida na cláusula décima quarta do contrato de arrendamento, que prevê o seu vencimento antecipado.

Por fim, a respeito da tese de ilegalidade envolvendo o pagamento da Renda Anual em produto, ao invés de dinheiro, tem-se que o STJ já reconheceu a impossibilidade de determinado vício ser invocado por aquele que lhe deu causa, sob pena de violação ao princípio da boa-fé objetiva, o que é o caso dos autos.

Já no que diz respeito a decisão agravada, defende que “fica claro que a Decisão Agravada que determinou o despejo dos Arrendatários em 30.03.2023, de forma que se permita aos Arrendatários promoverem a colheita da plantação, visto tal data ser a prevista no Contrato de Arrendamento para encerramento da colheita, não poderá ser suspensa ou alterada. ”.

Restou indeferido o efeito suspensivo.

Interposto Agravo Interno, este foi desprovido.

Nas contrarrazões os agravados ratificam a petição anteriormente juntada aos autos e complementam que os agravantes contestaram e não exerceram a prerrogativa que lhes é concedida pelo parágrafo único do artigo 32, do Decreto n. 59.566/1966, não requerendo que fosse “admitido o pagamento do aluguel ou renda e encargos devidos, as custas do processo e os honorários do advogado do arrendador” para fins de “evitar a rescisão do contrato e consequente despejo”.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Agravo de Instrumento
JEFERSON FERNANDO FASCINA
e outros contra decisão que, nos autos da Ação Declaratória de Rescisão Contratual n.º 1000246-21.2023.8.11.0024 da 1.ª Vara Cível da Comarca de Chapada dos Guimarães, deferiu a liminar de despejo requerida pela autora
MATA GRANDE AGROPECUÁRIA LTDA.

A decisão agravada é a seguinte:

“...A tutela antecipada é um instituto introduzido no direito processual civil para garantir a prestação jurisdicional efetiva e eficaz, vez que a justiça tardia é o mesmo que injustiça manifesta.

Entretanto, apesar da cognição nestes casos ser apenas superficial, isto é, não exauriente, deve o Julgador, ao concedê-la, ter um mínimo de probabilidade de direito. Em outras palavras, em uma análise perfunctória, deve vislumbrar que assiste direito à parte demandante.

Isso não significa, por outro lado, que a medida não possa vir a ser modificada, uma vez que a tutela de urgência pode ser revogada a qualquer momento.

Nesse passo, a tutela de urgência recomenda cautela, sendo possível a exigência de caução, para assegurar eventual prejuízo causado à parte demandada, a qual já fora ofertada pelo requerente, atendendo ao disposto pelo art. 300, § 1°, do CPC.

Com efeito, a parte autora pretende por meio de tutela de urgência o despejo com a desocupação do imóvel objeto do contrato de arrendamento em discussão, bem como o arresto da plantação de soja ou de sua colheita, em quantidade suficiente para pagamento da renda anual, da renda inicial e da multa de rescisão.

Em detida análise dos autos verifico que merece acolhimento o pedido de tutela formulado pela parte autora.

A
probabilidade de direito
está evidenciada pelos documentos juntados aos autos, especialmente o contrato de arrendamento firmado entre as partes e posterior aditamento, que demonstram as obrigações assumidas pelos demandados, bem como a demonstração do descumprimento da obrigação relativa ao pagamento da renda inicial, no valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) - com prazo para pagamento em 01.11.2022 - o que se deu por meio de notificação aos arrendatários (por meio de e-mail, conforme expressa previsão contratual constante na cláusula trigésima do contrato – id. 110811240), além das conversas de
whatsapp
constantes da ata notarial de id. 110813044.

Os expedientes citados demonstram, em uma análise perfunctória, que houve o descumprimento do contrato por ausência do pagamento, no prazo estabelecido na cláusula quinta, parágrafo sétimo do contrato.

Ademais, conforme previsão da cláusula décima quarta, o não cumprimento tempestivo de qualquer das obrigações pelos arrendatários no seu cumprimento dará a arrendante o direito de considerar todo contrato vencido, tornando-se exigíveis as rendas vencidas e demais cominações legais previstas.

Nesta toada ainda, quanto à possibilidade do despejo em razão de inadimplemento em contrato de arrendamento, o Decreto n.º 59.566/1966, que regulamenta o Estatuto da Terra, no seu artigo 32, prevê o seguinte:

Art. 32. Só será concedido o despejo nos seguintes casos:

(...)

III - Se o arrendatário não pagar o aluguel ou renda no prazo convencionado;

(...)

IX - se o arrendatário infringir obrigação legal, ou cometer infração grave de obrigação contratual.

Portanto, há inadimplemento caracterizado pelo não pagamento da renda inicial no prazo acordado, autorizando, conforme previsão expressa do contrato, a rescisão e consideração do vencimento antecipado do contrato e consequente incidência da multa prevista pela rescisão contratual.

O Tribunal de Justiça deste Estado possui entendimento acerca da possibilidade de concessão de tutela de urgência para despejo da área quando há inadimplemento contratual:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO DE DESPEJO C/C RESCISÃO CONTRATUAL – ARRENDAMENTO RURAL - TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – CONCESSÃO DE PRAZO PARA ADIMPLEMENTO, SOB PENA DE DESPEJO – POSSIBILIDADE –- PREVISÃO NO ART. 32, III E PARÁGRAFO ÚNICO DA LEI Nº 59.566/66
- ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – DEVOLUTIVIDADE RESTRITA – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Consoante o artigo 32, III da Lei nº 59.566/66,
é permitida a concessão de liminar para desocupação imediata do imóvel locado quando o arrendatário não pagar o aluguel ou a renda no prazo convencionado.
Todavia, para se evitar o despejo, é possível a purgação da mora pelo devedor no prazo de apresentação de contestação, nos termos do parágrafo único do mesmo artigo.(TJ-MT - AI: 10098233720198110000 MT, Relator: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Data de Julgamento: 05/02/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2020)”

“AGRAVO DE INSTRUMENTO –
RESCISÃO CONTRATUAL C/C DESPEJO – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – ARRENDAMENTO RURAL - DESPEJO LIMINAR - POSSIBILIDADE - INTELIGÊNCIA DO ART. 32 DO DECRETO 59.566/1966
- RECURSO E DESPROVIDO.
Aplica-se aos contratos agrários o Estatuto da Terra, regulamentado pelo Decreto 59.566/1966 que prevê a possibilidade de despejo ante a inadimplência do aluguel ou renda no prazo convencionado. Presente provas da inadimplência o despejo é medida cabível.
(TJ-MT - AI: 10009727720178110000 MT, Relator: CLEUCI TEREZINHA CHAGAS, Data de Julgamento: 21/06/2017, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/07/2017).”

No mesmo sentido a Jurisprudência já se manifestou favorável ao arresto dos grãos em razão do inadimplemento do contrato de arrendamento:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – TUTELA CAUTELAR DE ARRESTO EM CARÁTER ANTECEDENTE – ART. 303 DO CPC - APREENSÃO DO PRODUTO NEGOCIADO (SOJA) – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE SAFRA FUTURA E CEDULA DE PRODUTO RURAL – DÍVIDA COMPROVADA – RISCO DE DANOS - INDÍCIOS DE QUE OS DEVEDORES ESTARIAM ALIENANDO O PRODUTO A TERCEIROS – REQUISITOS PREENCHIDOS – RECURSO PROVIDO. 1.
O pedido cautelar de arresto depende da demonstração da probabilidade do direito creditício e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, que, no caso específico do arresto, é a insolvência do devedor, de modo que o deferimento cautelar da medida se justifica porque, com efeito, há perspectiva de futura frustração do escopo da responsabilidade patrimonial do devedor. E é exatamente o risco de dano que autoriza, desde logo, a apreensão de bens que servirão à segurança da ação principal que, no caso, o exequente irá propor.
2. A prova recursal constitui indicativo satisfatório de que há crédito líquido e inadimplido em favor do credor, enquanto que os demais elementos probatórios - em especial o comportamento do devedor até então - emissão da CPR com nítido erro material e posterior inércia em sanar o erro - permitem enxergar a grande probabilidade de que se trate de dívida plenamente exigível, o que é suficiente para satisfazer o requisito da probabilidade do direito, até mesmo porque, tratando-se de tutela cautelar que objetiva a proteção do direito, cabível quando se está diante de situação em que o pretenso direito do credor encontra-se em estado de risco, porquanto há forte indícios de que os devedores estariam comercializando a safra com terceiros, o que inviabilizaria o resultado útil do futuro pleito do credor.(TJ-MT 10051425320218110000 MT, Relator: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 08/02/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/02/2022)”

Quanto

ao perigo de dano, também está devidamente comprovado uma vez que os requeridos deixaram de adimplir desde a primeira parcela acordada no contrato, estando prestes a colher a plantação realizada na área arrendada, sendo certo que os grãos, depois de colhidos, são de fácil comercialização, havendo o risco de não se conseguir futura satisfação do débito caso seja comercializada a colheita pelos requeridos.

Por fim, há que se considerar que a medida é
reversível
, uma vez que apresentados elementos convincentes, pode ser determinada a retomada do contrato, além da apuração de danos eventualmente sofridos pelos réus com, que podem ser indenizados com a própria propriedade rural, com os rendimentos da safra e/ou com o bem oferecido em caução, inexistindo prejuízos reversos.

Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, demonstrados os requisitos necessários,
DEFIRO
a antecipação da tutela almejada e, por consequência determino:

A) o despejo dos arrendatários da área descrita no contrato em discuissão, nos termos do artigo 32 do Decreto n.º 9566/1966, a ser efetivado no dia 30.03.2023, tendo em vista ser este o termo final para a colheita da soja plantada.

B) Defiro o arresto da colheita da soja plantada na área da parte autora pelos arrendatários, devendo os grãos colhidos serem depositados pelos Arrendatários na forma e no local indicados na Cláusula Quinta, Parágrafo Segundo, do Contrato de Arrendamento, em quantidade suficiente para que esta seja utilizada como garantia do adimplemento da Renda Anual, da Renda Inicial, da Multa Rescisão (esta limitada a 5.375 sacas de soja).

C) Defiro o pedido de expedição de certidão para averbação da existência da presente demanda a fim de dar publicidade a terceiros.

Tratando-se de área rural, autorizo desde já o reforço policial, se for necessário.

Lavre-se o termo de caução do bem ofertado pela autora como garantia (id. 111793764), bem como expeça-se ofício para averbação na matrícula do imóvel, fazendo constar o valor da causa.

Determino que a Secretaria de Vara promova a correção do valor da causa no sistema PJE, fazendo constar o valor de R$ 5.661.059,50 (cinco milhões, seiscentos e sessenta e um mil e cinquenta e nove reais e cinquenta centavos).”.

Pois bem.

As premissas da decisão agravada são as seguintes: inadimplemento da renda inicial; cláusula contratual que prevê vencimento antecipado; e autorização de despejo prevista no art. 32, III, da Lei 59.66/66.

Dito isto, calha registrar, previamente que, não pode, em sede de agravo de instrumento o Tribunal se pronunciar acerca de questão ainda não examinadas pelo Juízo de origem, sob pena de incorrer em Supressão de Instância, isso porque o agravo de instrumento é dotado do chamado efeito devolutivo restrito, ou seja, por meio deste recurso se aprecia o acerto ou desacerto da decisão agravada, no momento em que foi proferida.

Para ilustrar:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS – ACIDENTE COM ÓBITO – CHOQUE ELÉTRICO – LAUDO QUE CONSTATA QUE AS FIAÇÕES NÃO OBEDECERAM ÀS NORMAS TÉCNICAS DE ALTURA – PENSÃO ALIMENTÍCIA FIXADA EM FAVOR DA VIUVA E DO FILHO MENOR – TESES ENVOLVENDO AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DE AMBAS AS PARTES (ENERGISA E PROPRIETÁRIOS DA FAZENDA) – QUESTÃO QUE DEMANDA DILAÇÃO PROBATÓRIA – TESE DE CULPA EXCLUSIVA DA VÍTIMA E CULPA CONCORRENTE – MATÉRIAS NÃO ENFRENTADAS NA DECISÃO AGRAVADA – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – ÓBITO DO PROVEDOR DA FAMÍLIA – NECESSIDADE PRESUMIDA DA ESPOSA NÃO REMUNERADA E FILHO MENOR – MANUTENÇÃO DA DECISÃO – RECURSO DESPROVIDO, EM CONSONÂNCIA COM O PARECER DA PGJ.
É defeso ao Tribunal, em agravo de instrumento, conhecer de questão não submetida ao Juízo a quo, sob pena de incorrer em inadmissível supressão de instância.
Além disso, a questão, da responsabilidade pela energia elétrica, demanda dilação probatória e análise técnica. A pensão mensal devida aos dependentes, no caso de morte do provedor da família, será fixada na proporção 2/3 (dois terços) do seu salário.” (TJ-MT 10194332420228110000 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 31/01/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/02/2023) destaquei

Desta feita, as questões envolvendo inexistência de armazenamento de embalagens e lixos inadequados; que o juiz não se atentou a qualidade do principal no contrato, que é o recebimento da renda anual; nulidade de cláusula de arrendamento rural que fixa quantia em dinheiro e, por fim, descumprimento do § único do artigo 32 da Lei 59566/66, não pode sem objeto de apreciação pelo juízo “ad quem” antecipadamente, sob pena de Supressão de Instância, Violação ao Duplo Grau de Jurisprudência, Decisão Supressa, e ofensa ao contraditório e a ampla defesa, razão pela qual não as conheço.

Delimitada a questão à inadimplência, os agravantes alegam que a agravada foi obrigada, pelo contrato, em realizar correção do solo e controle de pragas; que com a chegada do período chuvoso, uma área de 845,7 hectares plantada foi tomada por plantas invasoras – pragas, que crescem rapidamente e tomaram conta da lavoura, comprometendo integralmente sua colheita.

Defende a existência de fato imprevisível e causado por culpa da agravada.

Explica ainda que precisaram corrigir imediatamente o solo, acabando gastando alta quantia para correção. Nesse cenário, convencionaram as partes que deveriam pagar ao menos os juros, sendo o pagamento feito em 31.12, no valor de R$ 13.000,00; portanto, segundo defendem não existiu pagamento parcial como alegado, mas, sim, nova tratativa (novação).

Vejamos.

Nos termos do artigo art. 32, inciso III do Decreto nº 59.566/66 autoriza o despejo, na hipótese de não serem pagos tempestivamente os alugueis ou renda convencionados. Confira-se:

“Art. 32. Só será concedido o despejo nos seguintes casos:

(...)

III - Se o arrendatário não pagar o aluguel ou renda no prazo convencionado;

(...)”.

Prevê o §7º., da cláusula quinta do contrato existente entre as partes:

“As partes convencionam, livres de coação e/ou vício de consentimento, que o(s)
ARRENDATÓRIOS
pagarão,
até o dia 01 de novembro de 2022,
em uma única parcela, a quantia certa, líquida e exigível de
R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais),
para a concretização do contrato, a ser depositado na conta corrente indicada no parágrafo anterior, sob pena de pagamento de multa penal convencional específica de 10% (dez por cento) e honorários contratuais de 20% (vinte por cento), tudo acrescido da correção monetária pelo INPC/IBGE e/ou outro índice que vier a substituí-lo e juros de 1% ao mês. Referida quantia não será devida nos demais anos de vigência do arrendamento, tampouco poderá ser objeto de desconto/abatimento, em nenhuma das rendas previstas nesta cláusula quinta, a qualquer título que seja. ”

Adiante, a cláusula oitava:

“As Partes estipulam que a preparação e a conservação do solo, o manejo da lavoura e todo os gastos necessários para tanto correrão por conta única e exclusiva dos
ARRENDATÓRIOS,
assim como outras despesas que se fizerem necessárias, tais como empregados, pesticidas, defensivos e tudo o que implique no tratamento da lavoura, desobrigando desta forma o
ARRENDANTE
de qualquer despesa e/ou obrigação decorrente.”.

No caso, os próprios agravantes confirmam que, do pagamento dos R$ 500.000,00, só pagaram R$ 13.000,00, que segundo defendem seria a título de juros.

Apesar de invocarem teses de que foram prejudicados, o fato é que não há clausula contratual de que a obrigação e responsabilidade é da agravada na preparação do solo, mas, sim ao contrário, nos termos da cláusula retromencionada (oitava).

Também, a agravada notificou os agravantes extrajudicial, contudo, sem resposta.

Embora alegue a existência de novo acordo pelo alegado prejuízo advindo de “pragas” e que os R$ 13.000,00 se tratou de juros, o fato é que não há qualquer prova nesse sentido, seja por
e-mail’s
trocados, conversa de aplicativo, ou qualquer outra prova mínima que seja.

Também, por cálculo aritmético, se verifica que o valor pago a título de “juros”, não corresponde ao previstos na cláusula, de 10%, pois, geraria um valor de R$ 50.000,00 (no mínimo).

Calha registrar, a observação pertinente do juízo condutor do feito:
“a medida é reversível, uma vez que apresentados elementos convincentes, pode ser determinada a retomada do contrato, além da apuração de danos eventualmente sofridos pelos réus com, que podem ser indenizados com a própria propriedade rural, com os rendimentos da safra e/ou com o bem oferecido em caução, inexistindo prejuízos reversos. ”.

Se não bastasse, consta do contrato, o local foi vistoriado e aceito, sem falar que, conforme inclusive é informado no contrato,
os arrendatários são produtores rurais e que tem experiência na atividade agrícola,
de modo que sabia (ou deveriam saber) da situação da Fazenda.

Seja qualquer das teses de descumprimento por parte da agravada, inexiste notificação para cumprimento endereçada a agravante, para alicerçar a tese dos agravantes.

Por fim, depreende-se da ação originária, que os agravantes não exerceram o direito de purgar a mora e já houve o despejo.

Sobre o tema, é pacífico o entendimento jurisprudencial que autoriza a concessão da tutela de urgência pretendida, baseada na inadimplência, a teor do disposto no art. 32, III do Decreto nº. 59.599/66 de modo que é suficiente para autorizar o despejo liminar:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO C/C RESCISÃO DE CONTRATO - ARRENDAMENTO RURAL - INADIMPLEMENTO - TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. - Nos termos do art. 32, III do Decreto nº. 59.566/66 é cabível a concessão de despejo em contrato de arrendamento rural quando o arrendatário não pagar o aluguel ou a renda no prazo convencionado.” (TJ-MG - AI: 10000212237655001 MG, Relator: Juliana Campos Horta, Data de Julgamento: 05/05/2022, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/05/2022)

Ante todo exposto, na parte que conheço
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/06/2023