Tribunal: TJMT
Processo: 0027750-33.2017.8.11.0055
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-12-05
Data de publicação: 2023-12-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0027750-33.2017.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ALEXANDRO COSTA PINHEIRO - CPF: 931.363.581-04 (APELADO), ALEXANDRO COSTA PINHEIRO - CPF: 931.363.581-04 (ADVOGADO), WILTON RIBEIRO RANGEL - CPF: 137.892.791-53 (APELANTE), HELIO DOS SANTOS SILVA - CPF: 394.004.251-04 (ADVOGADO), ZILMA RIBEIRO LOURENCO RANGEL - CPF: 459.286.651-72 (APELANTE), ELENCRIS GARCIA - CPF: 046.715.351-57 (ADVOGADO), ELENCRIS GARCIA - CPF: 046.715.351-57 (ADVOGADO), WILTON RIBEIRO RANGEL - CPF: 137.892.791-53 (APELADO), ZILMA RIBEIRO LOURENCO RANGEL - CPF: 459.286.651-72 (APELADO), ALEXANDRO COSTA PINHEIRO - CPF: 931.363.581-04 (ADVOGADO), ALEXANDRO COSTA PINHEIRO - CPF: 931.363.581-04 (APELANTE), JAQUELINE PERES LESSI - CPF: 731.851.321-49 (ADVOGADO), ELISANGELA SANCHES FERREIRA DE ANDRADE - CPF: 572.132.081-87 (ADVOGADO), GIDEONE LOURENCO RANGEL - CPF: 010.574.451-42 (APELADO), WILTON RIBEIRO LOURENCO RANGEL - CPF: 050.554.241-25 (APELADO), LILIAN RIBEIRO LOURENCO RANGEL - CPF: 010.594.311-81 (APELADO), GLEYCIONE RIBEIRO LOURENCO RANGEL MASSAROLI - CPF: 010.594.451-31 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COMPROVADA – COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – RESPONSABILIDADE DO CONTRATANTE – CLÁUSULA CONTRATUAL – PERCENTUAL DA CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PROVAS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.

1- A teor do art. 373, inciso I, do CPC/15, incumbe ao autor demonstrar o fato constitutivo de seu direito, sob pena de improcedência da pretensão deduzida.

2- Comprovada a intermediação da compra e venda do imóvel, que resultou na concretização do negócio entre as partes, é devida a comissão de corretagem, que, ainda na falta de contrato escrito, deve ser arbitrada com base na natureza do negócio e nos usos locais. Inteligência do artigo 724 do CC.

3-
A corretagem se caracteriza como obrigação de resultado, sendo esse o fim objetivado com a presente ação: a demonstração que por intermédio do autor-apelante foi realizada a venda do imóvel do requerido, gerando o dever de pagamento da comissão correspondente.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0027750-33.2017.811.0055

APELANTE: WILTON RIBEIRO RANGEL E ALEXANDRO COSTA PINHEIRO

APELADO: WILTON RIBEIRO RANGEL E ALEXANDRO COSTA PINHEIRO

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto tanto por
WILTON RIBEIRO RANGEL,
como também por
ALEXANDRO COSTA PINHEIRO
, contra sentença proferida em Ação de Cobrança n. 0027750-33.2017.811.0055 - 264115, da 5ª Vara Cível da comarca de Tangará da Serra/MT, ajuizada por ALEXANDRO COSTA PINHEIRO
,
em
que se julgou
“PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, razão porque condeno apenas a parte demandada Wanderley Fernandes Ribeiro ao pagamento da quantia de R$ 450.000,00 a título de comissão de corretagem devida à parte autora, que deverá ser corrigida monetariamente pelo INPC desde a concretização do contrato de compra e venda (05/04/2013), acrescida de juros legais de 1% ao mês a partir da citação. Considerando-se a sucumbência recíproca, cada parte arcará com 50% das custas, condeno ainda o requerido ao pagamento de honorários no percentual de 10% do valor da condenação ao patrono do autor e o autor ao pagamento de honorários ao patrono do requerido ora arbitrado no percentual de 10% da diferença entre o valro do pedido inicial e o valor da condenação”
(id. 93490539 – fls. 244/249).

O Requerido apelou e aduziu que
“
o apelado (corretor) não atuou com prudência e diligência na mediação do negócio, porque lhe cabia conferir previamente sobre a existência de eventuais ações judiciais que pendiam em desfavor do promitente comprador, a fim de proporcionar ao promissário vendedor todas as informações necessárias à segura conclusão do negócio.”.

Sustentando que,
“A Comissão de Corretagem é um valor pago pela intermediação de um negócio. Isso quer dizer que o corretor não é remunerado por seu trabalho, mas por seus resultados. Se o negócio não se aperfeiçoa, não importa quanto o corretor trabalhou, não há que se falar em pagamento de Comissão de Corretagem.”.

Alude que
“a concreta aproximação das partes, com a assinatura da promessa de compra e venda e, inclusive, pagamento do sinal, o posterior arrependimento por parte do promissário comprador deu-se por fato atribuível ao próprio corretor, sendo indevida, por este motivo, a comissão de corretagem.”.

Argumenta que
“o apelado não trouxe nenhuma prova documental nem testemunhal do que alega, NÃO HÁ VALOR DE CORRETAGEM A SER COBRADO, no entanto, caso haja algum valor para ser recebido a título de corretagem, que esse seja vinculado ao recebimento parcelado da venda em questão.”.

Requer o provimento do recurso e a improcedência dos pedidos da inicial (id. 93490540 – 41/45).

Por sua vez, o autor ao apelar sustenta, em síntese, que apesar de não constar o percentual de comissão de corretagem no contrato, o valor atribuído usualmente e reconhecido pela tabela do CRECI é na ordem de 5% (cinco por cento) do valor da transação, bem como que seja aplicado o Código Civil ao presente caso e, ainda, que seja somente os requeridos condenados ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais em razão do princípio da causalidade (id. 93490540 – fls. 18/36).

Em contrarrazões, ambos pugnam pelo desprovimento dos recursos (id. 93490540-fls. 41/45 e 93490537).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto tanto por
WILTON RIBEIRO RANGEL,
como também por
ALEXANDRO COSTA PINHEIRO
, contra sentença proferida em Ação de Cobrança n. 0027750-33.2017.811.0055 - 264115, da 5ª Vara Cível da comarca de Tangará da Serra/MT, ajuizada por ALEXANDRO COSTA PINHEIRO
,
em
que se julgou
“PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, razão porque condeno apenas a parte demandada Wanderley Fernandes Ribeiro ao pagamento da quantia de R$ 450.000,00 a título de comissão de corretagem devida à parte autora, que deverá ser corrigida monetariamente pelo INPC desde a concretização do contrato de compra e venda (05/04/2013), acrescida de juros legais de 1% ao mês a partir da citação. Considerando-se a sucumbência recíproca, cada parte arcará com 50% das custas, condeno ainda o requerido ao pagamento de honorários no percentual de 10% do valor da condenação ao patrono do autor e o autor ao pagamento de honorários ao patrono do requerido ora arbitrado no percentual de 10% da diferença entre o valro do pedido inicial e o valor da condenação”
(id. 93490539 – fls. 244/249).

Segundo a peça exordial, o autor, corretor de imóveis, foi contratado pelo réu, ora apelante, para intermediar a venda do imóvel rural descrito no Contrato de Compra e Venda de Bem Imóvel (id. 93490539 – fls. 16/25), oportunidade em que empreendeu os esforços necessários para concretização do negócio.

Sustentou, em síntese, que foi contratado pelo requerido para que, na qualidade de corretor, procedesse a venda de duas áreas rurais descritas na Cláusula Primeira do referido contrato, no entanto, o requerido não efetuou o pagamento integral da corretagem.

Asseverou que os imóveis foram vendidos pelo valor de R$ 15.000,000,00 (quinze milhões de reais), ficando acertado de 5% (cinco porcento) a título de comissão de corretagem o percentual, que resultaria no montante de R$ 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais), mas que até a data da propositura da ação havia sido pago apenas o valor de R$ 22.500,00 (vinte e dois mil e quinhentos reais).

Assim, requereu a procedência da ação, com a condenação do requerido, ora apelante, ao pagamento do restante da comissão de corretagem devida, correspondente a R$ 727.500,00 (setecentos e vinte e sete mil reais e quinhentos reais).

Em contestação, o réu impugnou os fatos alegados na peça vestibular, negando peremptoriamente que a intermediação para a venda do imóvel, se deu pelo trabalho do autor.

Na oportunidade aduziu que
“o requerente foi negligente na prestação de seus serviços e porque ele maliciosamente aproveitou-se da ignorância do requerido, incluindo clausula abusiva que não especificou o valor combinado da corretagem de 3% sobre o valor de venda do imóvel, e assim, obtendo a assinatura do requerido sob o pretexto de que era um documento provisório e sem consequência, mister a improcedência da ação condenando-se o requerente inclusive em litigância de má-fé”.

E ainda que
“não pode ser cobrada nenhuma comissão se o negócio não se consumou, não servindo para comprovar a concretização do negócio

documento acostado à inicial, pois é um documento provisório desprovido de eficácia e de validade para compra e venda de imóvel”
(ID nº 93490539 - págs. 100/110).

Após a defesa e demais atos instrutórios, sobreveio a sentença, julgando parcialmente procedência a ação para reconhecer o percentual de 3% (três por cento) a título de comissão de corretagem e condenando o apelante WILTON RIBEIRO RANGEL ao pagamento de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais).

Pois bem. O ponto central da questão travada nestes autos reside na existência ou não de intermediação, por parte do apelante, na venda do imóvel de propriedade do requerido, bem como o percentual adequado ao caso.

Nos termos do que preceituam os artigos 722 e 725 do Código Civil, pode-se afirmar que a atuação do corretor, por constituir obrigação de resultado, limitasse à aproximação das partes e à consecução do negócio almejado entre o comitente e o terceiro, que com ele contrata.

Por oportuno o expresso teor dos mencionados dispositivos:

“Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”

Cuida-se, pois, de contrato livre, admitindo-se a contratação verbal, cabendo ao corretor demonstrar:
“a) a autorização da intermediação pelo vendedor; b) a aproximação das partes e; c) o resultado útil do trabalho, com a confluência da vontade entre as pessoas, já que a mediação caracteriza-se como sendo uma locatio operis”.

Estabelece o art. 725 do diploma civil que
“a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não efetive em virtude de arrependimento das partes”.

Assim,
a corretagem se caracteriza como obrigação de resultado
, sendo esse o fim objetivado com a presente ação: a demonstração que por intermédio do autor-apelante foi realizada a venda do imóvel do requerido, gerando o dever de pagamento da comissão correspondente.

Com efeito, em se tratando de corretagem, é usual o acerto verbal do serviço contratado, caracterizando a informalidade das transações imobiliárias, em especial porque os proprietários aspiram eleger mais de um corretor para negociar seu imóvel, para então, diante da melhor oferta, finalizarem o negócio anunciado.

Nota-se que o corretor de imóveis, Alexandro Costa Pinheiro, foi procurado pelo requerido, Wilton Ribeiro Rangel, para vender os imóveis rurais de sua propriedade, situadas na região do Alto Paraguai, neste Estado, as quais foram adquiridas por ELISEU JOSÉ CHAFER, conforme atesta o Contrato de Compra e Venda de Bem Imóvel Rural (id. 93490539 – fls. 16 e ss),

Vale destacar, inclusive, que as assinaturas acostadas no respectivo contrato de compra e venda, foram reconhecidas em cartório de serviço notarial, o que afasta o argumento do requerido, de que se tratava de um documento provisório e sem validade.

Nesse sentido:

O contrato particular, que possui como objeto um imóvel, gera efeitos obrigacionais, não dependendo para sua eficácia e validade, de ser formalizado em instrumento público. Precedentes do STJ (AgInt no REsp 1325509/PE, AgInt no AREsp: 202871 MS e REsp1185383/MG). Contrato de doação, com firma reconhecida em cartório dos pactuantes, é suficiente para gerar efeitos obrigacionais.

2. Recurso conhecido e não provido.

3. Custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, pela parte recorrente, observado o disposto no art. 98, §§ 2º e 3º, do CPC, se for o caso. (N.U 1056192-81.2022.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, Terceira Turma Recursal, Julgado em 16/10/2023, Publicado no DJE 20/10/2023)

Em que pese o requerido afirmar que o negócio não logrou êxito, não trouxe qualquer comprovação disso, como bem ressaltou o juízo de piso:

“No ponto, a parte autora apresentou o instrumento particular de compra e venda do imóvel rural, contrato que expressamente o identifica como corretor.

Destaca-se ainda que o requerido confirma inclusive que transmitiu a posse do imóvel ao comprador que o explorou por um ano e o abandonou, deixando de pagar as parcelas subsequentes.

(...)

Firmada essa premissa, resta claro que a parte autora se desincumbiu de comprovar que o resultado útil do contrato foi integralmente alcançado, por meio do competente instrumento particular assinado pelas partes, inclusive, com o pagamento do sinal.

Destaque-se que tal instrumento traz todos os elementos necessários para a celebração da compra e evenda, não podendo ser tido como mero pré-contrato ou simples tratativa, onde seria admissível a desistência eis que não concretizado o negócio, desistência esta que não se confunde com inadimplência ou mesmo uma rescisão tácita como a descrita pelo requerido, na medida em que confirma que o comprador abandonou a área após explorar por um ano, tendo o requerido retomado o imóvel.”

Conforme vislumbro, do cotejo das provas coligidas aos autos, estas indicam que, efetivamente, houve a aproximação útil das partes pelo autor e, mais do que isso, que este laborou para a ultimação do negócio travado entre o vendedor e o comprador, sendo a sua versão dos fatos verossímil e a que mais se aproxima da verdade real.

Dessarte, fazendo o autor, corretor de imóveis, prova idônea no sentido de que os seus serviços foram contratados, como claramente se vê no Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural e em seu depoimento colhido na audiência de instrução e julgamento e que, em decorrência de seu trabalho, de intermediação, a venda veio a realizar-se, faz ele jus ao recebimento da comissão.

No tocante ao percentual da comissão de corretagem, à míngua de expressa pactuação, deve ser aplicado o disposto no art. 724 do Código Civil, segundo o qual
“a remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais”.

Nesse passo, o imóvel teria sido vendido pelo valor de R$ 15.000.000,00 (quinze milhões de reais), e o autor afirmou que o combinado com o vendedor, foi de que este pagaria a título de corretagem, 5% (cinco por cento) sobre o valor do imóvel, por sua vez, o requerido afirma que o pactuado foi de 3% (três por cento) e, no instrumento de compra e venda, nada há estabelecido, sendo que tal pactuação se deu de forma verbal.

Com isso, diante da ausência de comprovação e de documento que ateste o percentual ajustado entre as partes, não há como prevalecer o pedido do autor, de que seja a fração designada pelo juízo singular, majorada, razão pela qual mantenho em 3% (três por cento) sobre o valor da venda.

Quanto a responsabilidade sobre o pagamento da comissão, a cláusula décima primeira, declara que será de responsabilidade do vendedor, ora requerido, o pagamento de valores descritos como honorários/corretagem prestado pelo corretor, neste caso, o autor.

Ademais, CLAUDIO LUIZ BUENO DE GODOY ensina:
“que o pagamento da comissão incumbe a quem tenha contratado o corretor, não valendo – o que alhures se pretende particularmente na corretagem imobiliária – socorro ao art. 490 do CC/2002, eis que não está a tratar de despesas com escritura ou da res”
(Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.01.2002: contém o Código Civil de 1916 / coordenador Cezar Peluso. - 8 ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2014. p. 702).

Deste modo, a responsabilidade é totalmente do requerido.

Sobre o pagamento da comissão com o resultado útil do negócio, eis que não se trata do pagamento integral, mas sim de o corretor localizar o comprador e concluir o negócio entre as partes, ao passo que havendo futuramente uma inadimplência, esta não recai sobre os serviços do corretor.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CORRETAGEM - COMPRA E VENDA DE PRODUTOS AGRÍCOLAS - AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA - IMPROCEDÊNCIA DOS EFEITOS DA REVELIA - ÔNUS DA PROVA - AUSÊNCIA DE PROVAS HÁBEIS PELO AUTOR - PREJUÍZO NÃO COMPROVADO - PRECLUSÃO - COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. A decretação da revelia, por si só, não produz os efeitos estabelecidos no artigo 344 do Código de Processo Civil, porquanto ausente a verossimilhança da causa de pedir, na medida em que competia ao autor comprovar, na Petição Inicial devidamente acompanhada com documentos hábeis, a existência de seu direito alegado. É inadmissível a juntada de documento em grau de recurso ante a ocorrência do fenômeno da preclusão, ainda mais quando não demonstrada situação excepcional que impediu a juntada do documento em momento oportuno. O corretor deve executar a mediação entre as partes com diligência e prudência, prestando ao cliente todas as informações pertinentes ao negócio. Assim, não é obrigação da corretora exigir o fiel cumprimento das pactuações estipuladas pelas partes vendedora e compradora, descabendo recair sobre ela eventual responsabilidade por inadimplência das partes.”
(N.U 0000757-78.2017.8.11.0078, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/09/2021, Publicado no DJE 29/09/2021)

Quanto as custas processuais e honorários, mantenho conforme a respeitável sentença de piso.

Ante o exposto,
DESPROVEJO
ambos os recursos.

Diante do desprovimento, mantenho os honorários inalterados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/12/2023