Tribunal: TJMT
Processo: 1040620-04.2018.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-30
Data de publicação: 2023-05-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040620-04.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[RAIMUNDO BEZERRA BONA - CPF: 559.190.571-49 (APELANTE), EDIVALDO LIMA DE MELO - CPF: 011.012.371-98 (ADVOGADO), MALAI MANSO HOTEL RESORT S.A. - CNPJ: 14.773.721/0001-49 (APELANTE), RODRIGO ALVES SILVA - CPF: 867.986.851-53 (ADVOGADO), MALAI MANSO HOTEL RESORT S.A. - CNPJ: 14.773.721/0001-49 (APELADO), RODRIGO ALVES SILVA - CPF: 867.986.851-53 (ADVOGADO), RAIMUNDO BEZERRA BONA - CPF: 559.190.571-49 (APELADO), EDIVALDO LIMA DE MELO - CPF: 011.012.371-98 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO DA PARTE RÉ E JULGOU PREJUDICADO O DA PARTE AUTORA.

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E LUCROS CESSANTES. CONTRATO DE UNIDADE HOTELERA AUTÔNOMA. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA. INSTRUMENTO CONTRATUAL COM CLÁUSULA QUE PREVÊ MULTA PENAL PARA ATRASO ATÉ 20 MESES E RESCISÃO CONTRATUAL SOMENTE SE O ATRASO FOR SUPERIOR A 20 MESES. OBRA ENTREGUE DENTRO DO PRAZO DE 20 MESES. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL. RESP. 1729593/SP. INAPLICABILIDADE NO CASO CONCRETO. SENTENÇA REFORMADA. AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE. RECURSO PROVIDO

DA RÉ PROVIDO. RECURSO DO AUTOR, PREJUDICADO.

1. O cumprimento do contrato denominado de multipropriedade imobiliária se dá com a efetiva entrega do imóvel.

2. No caso concreto a cláusula trigésima do contrato dispõe que uma vez ultrapassado o prazo de conclusão das obras o promissário comprador poderia exigir uma cláusula penal moratória específica equivalente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor do contrato a cada mês de atraso. Essa multa moratória – a qual no máximo, a um total de 10% (dez por cento), caso o atraso seja igual ou superior a 20 (vinte meses). E, somente se o for superado o prazo de 20 (vinte meses) é que o promissário comprador poderia exigir a rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora.

3. Não há abusividade na cláusula contratual que possibilita a rescisão somente após 20 meses de atraso, pois se trata de contrato que objetiva a aquisição de fração autônoma de unidade hoteleira para auferir lucro com a sua utilização por terceiros e não de contrato que visa aquisição de imóvel para moradia, nesse contexto a cláusula prevê expressamente a possibilidade de cobrança de multa penal pelo promissário comprador, ou seja, é nítido o objetivo de compensar o promitente comprador em razão de eventual atraso na entrega das obras que o impossibilitaria de auferir os lucros desejados.

4. As teses firmadas no REsp 1729593/SP somente se aplicam aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do “Programa Minha Casa, Minha Vida” por expressa disposição no julgado, motivo pelo qual não se aplicam na hipótese dos autos.

5. Sentença reformada.

6. Ação julgada improcedente.

7. Recurso da parte ré provido.

8. Recurso do autor, prejudicado pelo a improcedência da ação.

R E L A T Ó R I O

RECURSOS DE APELAÇÕES CÍVEIS interpostos por

RAIMUNDO BEZERRA BONA
e POR
MALAI MANSO HOTEL RESORT S.A.,
contra sentença proferida nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS E LUCROS CESSANTES, que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial para:
“a)

DECLARAR rescindido o contrato particular de promessa de venda e compra de fração ideal de imóvel, firmado entre as partes, por culpa exclusiva da requerida; b)

DECLARAR inexigível a cobrança referente à despesas de condomínio e quaisquer outras despesas que eventualmente existirem ou recaírem sobre o imóvel; c)

CONDENAR a requerida à devolução da integralidade das importâncias pagas pelo autor, atualizadas monetariamente pelo INCC, a partir do desembolso dos valores, com juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, devendo ser observado todos os termos da cláusula trigésima do contrato, notadamente a cláusula penal estipulada em 10% (dez por cento) do valor do contrato. Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO ambas ao pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20%(vinte por cento) do valor da condenação, nos termos do §2º do artigo 85 do Código de Processo Civil, vedada a compensação. ”.
Nos Embargados de Declaração foi julgado improcedente o pedido de aplicação de multa do artiugo

35, § 5º da Lei 4.591/64.

O 1º. Apelante, Raimundo Bezerra Bona, almeja seja reformada a sentença para declarar a abusiva as cláusulas 29, § 3º, 30ºe § único, cláusulas 51ª, § único, cláusulas 52ª e Cláusula 60ª que compõem o contrato de adesão pactuados entre as partes, por se apresentarem contrárias e abusivas ao direito do consumidor, bem como aplicar a cláusula penal de 10% correspondente ao valor do contrato devidamente corrigido e atualizado.

Adiante, quanto aos lucros cessantes argumenta que, em que pese o STJ tenha firmado entendimento no julgamento do RESP 1498484/DF, julgado pelo sistema representativo de controvérsia, recentemente o próprio STJ declarou ser cabível a cobrança de lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel e que não depende da exigência de multa contratual menor que o aluguel e que “Conforme o relator explicou, há duas hipóteses: se a cláusula penal moratória foi estabelecida em valor equivalente ao do aluguel, não pode ser cumulada com lucros cessantes; se fixada em valor não equivalente ao do locativo, a cumulação é admitida. No caso em julgamento, o ministro comentou que o contrato previa multa de apenas 0,5% do valor pago pelo comprador, por mês de atraso, enquanto a jurisprudência do STJ considera que o valor equivalente ao aluguel oscila de 0,5% a 1% do preço total do imóvel. ”.

Nestes termos requer a reforma da sentença para que seja julgado procedente o pedido de lucros cessantes,
uma vez que a cláusula penal de 0,5% do valor contratado, limitado a 10%, mostra-se totalmente desproporcional ao valor do locativo que o Apelante faria jus, não havendo que se falar em afronta ao Tema Repetitivo 970/STJ.”.

No que tange aos danos morais, argumenta que não se trata de mero descumprimento contratual, mas, sim, 24 meses de atraso na obra e que ultrapassou e muito o mero descumprimento contratual.

No tópico seguinte, da multa por falta do registro da incorporação, defende que “Diferentemente do entendimento do Juízo monocrático, a multa decorrente do artigo 35 da Lei 4.591 de dezembro de 1964, em seu parágrafo 5º, que traz a previsão para o incorporador de um prazo para realizar a celebração do contrato relativo a fração ideal de terreno e do contrato de construção e da convenção de condomínio respeitando previsão do inciso “i” do artigo 32, ou seja, somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no RGI, os documentos exigidos em lei.”.

Explica que a apelada só realizou o registro da incorporação junto ao Cartório de Imóveis em 14/07/2017; assim, a simples negociação de unidade antes do efetivo registro, enseja aplicação da multa correspondente a 40% sobre a quantia que tiver recebido a título do imóvel, qual seja, R$ 41.900,00.

Assim, requer seja julgado procedente o pedido de condenação da apelada ao pagamento da multa prevista no artigo 35, §5º da Lei 4.591/64.

Por fim, espera pela redução dos honorários advocatícios, arbitrando-os em 10% da condenação.

Ao final resume os pedidos da seguinte forma:

“a) que seja reformada a sentença monocrática para declarar abusiva as cláusulas 29, § 3º, 30ºe § único, cláusulas 51ª, § único, cláusulas 52ª e Cláusula 60ª que compõem o contrato de adesão pactuados entre as partes, por se apresentarem contrárias e abusivas ao direito do consumidor, bem como aplicar a cláusula penal de 10% correspondente ao valor do contrato devidamente corrigido e atualizado; b) reforma da sentença para que julgado procedente o pedido de lucros cessantes, nos moldes vindicados na exordial, uma vez que a cláusula penal de 0,5% do valor contrato, limitado a 10%, mostra-se totalmente desproporcional ao valor do locativo que o Apelante faria jus, não havendo que se falar em afronta ao Tema Repetitivo 970/STJ; c) reforma da sentença, a fim de que a Apelada seja condenada ao pagamento de indenização por danos morais, pelo atraso demasiado na entrega da obra, o que ultrapassou e muito o mero descumprimento contratual. d) a reforma da sentença, a fim de que seja julgado procedente o pedido de condenação da Apelada ao pagamento da multa prevista no artigo 35, §5º da Lei 4.591/64. e) a reforma da sentença para que seja reduzido os honorários advocatícios do patrono da Apelada para o percentual de 10% do valor da condenação. ”.

Contrarrazões pelo desprovimento e majoração de honorários, bem como pugna pela condenação do apelante em litigância de má-fé.

O 2º Apelante, Malai Manso Hotel Resort S.A., assevera que comprovou que a entrega do empreendimento foi realizada em 01/08/2.016, ou seja, dentro do prazo limite estabelecido em contrato.

Argumenta que o juiz “a quo” errou ao aplicar o CDC, eis que o apelado confessou que adquiriu a fração ideal com a intenção de auferir lucro, não enquadrando, portanto, no conceito de consumidor.

Sob outro aspecto, defende que, mesmo que aplicado o CDC, o artigo 54, § 4º define que as cláusulas restritivas de direito são válidas quando redigidas claramente e com destaque, como ocorreu; portanto, não há abusividade alguma que afaste a incidência das cláusulas contratuais.

Cita precedentes deste eg. Tribunal de Justiça, sob a minha Relatoria: n. 1017942-29.2017.8.11.0041, REFORMOU A SENTENÇA PROFERIDA PELO JUÍIZO SINGULAR, justamente por reconhecer a VALIDADE E EFETIVIDADE da mesma cláusula aqui declarada “abusiva”, dentre outros: RAC 1003420-94.2017.8.11.0041, 1ª Câm. de Direito Privado, Rel. Des. Rubens De Oliveira Santos Filho, Ap 1004863-12.2019.8.11.0041, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO e Ap 147503/2017, DES. DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO. E, mais recente: Ap 1004863-12.2019.8.11.0041, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 03/02/2022.

Reafirma que os precedentes citados devem ser aplicados, pois, as cláusulas foram claríssimas e deixaram mais do que expresso que o atraso poderia se dar em até 20 meses para conclusão da obra, de modo que não constitui motivo de rescisão contratual.

Ao final requer seja dado provimento ao recurso para reformar a sentença, reconhecendo a validade e eficácia da cláusula indevidamente anulada, o que conduz ao reconhecimento que o empreendimento foi entregue dentro do prazo limite estabelecido em contrato a não ensejar a rescisão da avença e, via de consequência, julgada improcedente a ação, revertendo-se os honorários arbitrados integralmente em favor do advogado da parte apelante (ré).

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso,
pois contrário a verdade real, a determinação legal e o entendimento jurisprudencial aplicável, mantendo na íntegra a decisão monocrática por suas próprias razões e fundamentos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL interposto por

RAIMUNDO BEZERRA BONA
e
MALAI MANSO HOTEL RESORT S.A.,
contra sentença proferida nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS E LUCROS CESSANTES que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial para:
“a)

DECLARAR rescindido o contrato particular de promessa de venda e compra de fração ideal de imóvel, firmado entre as partes, por culpa exclusiva da requerida; b)

DECLARAR inexigível a cobrança referente a despesas de condomínio e quaisquer outras despesas que eventualmente existirem ou recaírem sobre o imóvel; c)

CONDENAR a requerida à devolução da integralidade das importâncias pagas pelo autor, atualizadas monetariamente pelo INCC, a partir do desembolso dos valores, com juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, devendo ser observado todos os termos da cláusula trigésima do contrato, notadamente a cláusula penal estipulada em 10% (dez por cento) do valor do contrato. Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO ambas ao pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20%(vinte por cento) do valor da condenação, nos termos do §2º do artigo 85 do Código de Processo Civil, vedada a compensação. ”.
Nos Embargados de Declaração foi julgado improcedente o pedido de aplicação de multa do

35, § 5º da Lei 4.591/64.

Aprecio inicialmente o recurso movido pelo
MALAI MANSO HOTEL RESORT S.A..

Pois bem, já tive oportunidade de ser relator e vogal em outras circunstâncias, envolvendo parte ré e compartilho do entendimento no sentido da ausência de abusividade nas cláusulas contratuais.

Vejamos.

É sabido que esse modelo negocial de tempo compartilhado ou “time sharing” já era realizado muito antes da regulamentação feita pela Lei 13.777/2018, que introduziu a multipropriedade no Código Civil. A par disso, a legislação civil conceituou o contrato, vejamos:

Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

A respeito da multipropriedade, Maria Helena Diniz nos ensina:

“O contrato de time sharing ou de multipropriedade tem como escopo o uso ou aproveitamento compartilhado de um bem imóvel e serviços em área turística, assegurado a cada co-titular sua utilização exclusiva durante um certo período do ano. É uma multipropriedade temporária muito útil para o desenvolvimento do turismo em hotéis, clubes, navios, etc. Mas não visa somente o uso do imóvel em certa área turística, pois pode envolver: troca de uso de direitos habitacionais ao local de férias, inclusive no exterior; direitos condominiais; participação em sociedade, direito a ações assumindo a veste de um investimento; direitos pessoais quanto a serviços pessoais a serviços ligados ao uso do imóvel, com os de hotelaria. (in Direito imobiliário atual: Multipropriedade imobiliária: uma figura condominial ad tempus, Rio de Janeiro: Elsevier, 2013)

A parte autora, ora apelada, requereu a rescisão contratual em decorrência do atraso na entrega do empreendimento, porquanto o promitente vendedor, ora apelante se comprometeu a entregar a unidade em 31-12-2014.

Observo, contudo, que o contrato estabeleceu duas cláusulas para entrega, a primeira delas é a cláusula décima primeira que estipula o dia 31 de dezembro de 2014 como prazo final para entrega do conjunto de obras que inclui a Unidade Hoteleira Autônoma, suas mobílias e equipamentos, bem como as piscinas, o spa, as quadras esportivas, os espaços de lazer, o restaurante, o bar e o estacionamento, todos devidamente mobiliados.

O parágrafo primeiro da cláusula décima primeira estabelece o prazo de prorrogação por até 180 (cento e oitenta) dias, em favor da promitente vendedora, para o término definitivo das obras e da entrega do mobiliário e dos equipamentos (Id. 129899254, pág. 3).

A segunda cláusula é a trigésima do contrato e refere-se à rescisão do contrato em razão da mora na entrega acima de 20 (vinte) meses.

Transcrevo a cláusula trigésima do Contrato, § único para melhor compreensão:

“Para o caso específico de se verificar um efetivo atraso na conclusão das obras, ultrapassando, sem justa causa, os prazos de entrega previstos em contrato, assistirá exclusivamente ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, sem a sua opção em rescindir o contrato, o direito de exigir uma cláusula penal moratória específica equivalente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor deste contrato a cada mês de atraso. Essa multa moratória – a qual, reitere-se, não importará na rescisão da avença – poderá chegar, no máximo, a um total de 10% (dez por cento), caso o atraso seja igual ou superior a 20 (vinte meses). E, apenas se superado esse prazo, é que essa causa específica do atraso na conclusão das obras poderá ensejar, a critério exclusivo do PROMISSÁRIO COMPRADOR, a rescisão do contrato por culpa da PROMITENTE VENDEDORA, situação esta última (de rescisão) em que será devida apenas a cláusula penal compensatória prevista no caput deste dispositivo, sem qualquer cumulação com outras penalidades.” (Id. 164647179, pág. 24).

Em que pese a parte autora/apelada argumentar que não fora observado o prazo de 180 (cento e oitenta) dias para entrega da obra, tal situação não lhe dá o direito a rescisão contratual.

As cláusulas contratuais devem ser interpretadas de forma sistêmica assim depreende-se da cláusula trigésima do contrato que uma vez ultrapassado o prazo de conclusão das obras a parte autora/apelada poderia exigir uma cláusula penal moratória específica equivalente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor do contrato a cada mês de atraso. E, somente se o for superado o prazo de 20 (vinte meses) é que a parte autora/apelada poderia exigir a rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora.

À propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE HOTELEIRA AUTÔNOMA (MALAI) – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO SUPERIOR A 20 MESES – NÃO DEMONSTRAÇÃO – NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL – CLÁUSULA COM DESTAQUE E DE FÁCIL COMPREENSÃO – TAXA DE MANUTENÇÃO EM VALOR SUPERIOR AO AJUSTADO EM CONTRATO – ALEGAÇÃO DE FORMA GENÉRICA – LUCROS CESSANTES – NÃO CABIMENTO – DANOS MORAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Não há se falar em rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora pela não entrega do empreendimento se o atraso não foi superior a 20 meses, lapso estipulado em cláusula contratual. Assim, considerando que o empreendimento foi entregue a menos de 20 meses do prazo final, escorreita a sentença que decidiu no sentido de que os autores adquirentes fazem jus às perdas e danos, equivalentes a 0,5 (meio por cento) sobre o valor do contrato a cada mês de atraso, limitado a 10% (dez por cento) do valor do contrato. Não há se falar em abusividade do parágrafo único da cláusula trigésima do contrato, haja vista que referida cláusula foi redigida com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão. Ausente prova de que a taxa de manutenção foi cobrada em valor superior ao ajustado no contrato, mantém-se a sentença que rejeitou a alegação de abusividade, mormente se os adquirentes encontravam-se inadimplentes com a requerida, além da alegação de forma genérica. O entendimento do STJ é no sentido de que no caso em que há cláusula penal (moratória ou compensatória) no sentido de prefixar, em patamar razoável, a indenização, não cabe a cumulação posterior com danos emergentes ou lucros cessantes (Tema 970 do STJ julgado em recurso repetitivo). Considerando que a entrega do empreendimento se deu dentro do prazo contratual estabelecido (cláusula 30ª, parágrafo único), a menos de 20 (vinte) meses do prazo final de entrega do imóvel, portanto, não há se falar em dano moral.” (TJ-MT 10308092020188110041 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 29/06/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/07/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA HOTELEIRA – ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA – NÃO COMPROVADO – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM 20% DO VALOR TOTAL PAGO – DANO MORAL – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – NÃO CONFIGURAÇÃO – CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – PRO RATA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não há abusividade do parágrafo único da cláusula trigésima do contrato, que diz respeito à possibilidade de rescisão contratual, desde que o atraso supere o prazo de vinte meses, pois as disposições contratuais são claras e constam de letras em tamanho adequado, não se tratando de inclusão de má-fé. Portanto, considerando que o empreendimento foi entregue a menos de 20 (vinte) meses do prazo final, não há que se falar em rescisão contratual por culpa do vendedor, uma vez que não perfectibilizada o atraso alegado, nem mesmo indenização por danos morais, pois ausente o cometimento de qualquer ato ilícito. Em contrapartida, o fato de o promitente comprador desistir do negócio jurídico autoriza a rescisão do contrato por culpa do comprador com a retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor total pago a título de multa. As custas processuais e honorários advocatícios devem ser suportados em proporções igual, pois houve decaimento de apenas parte dos pedidos.” (TJ-MT 00006166120168110024 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 19/10/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022)

““APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE UNIDADE HOTELEIRA AUTÔNOMA – MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – CLÁUSULA CONTRATUAL – ATRASO SUPERIOR A 20 MESES – NÃO CONFIGURAÇÃO – RESCISÃO INDEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

A rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora pela na entrega da obra só se opera se for superior a 20 meses, conforme cláusula contratual.” (N.U 1003420-94.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/05/2019, Publicado no DJE 24/05/2019)

Nesse cenário, se o atraso na conclusão das obras for de até 20 (vinte) meses o promissário comprador, no caso a parte autora/apelada, é possível somente exigir cláusula penal moratória, não podendo rescindir o contrato por culpa exclusiva da promitente vendedora.

Na hipótese de o atraso for superior a 20 (vinte) meses, o promissário comprador, no caso a parte autora/apelada, poderá escolher a seu critério em exigir a cláusula penal moratório ou rescindir o contrato por culpa exclusiva da promitente vendedora.

No caso concreto restou comprovado que a obra foi entregue em definitivo no dia 01 de agosto de 2016, e, como o prazo de entrega seria no dia 31 de dezembro de 2014, resta claro que o atraso foi inferior a 20 (vinte) meses; logo, descabe o pedido de rescisão contratual, sendo certo que somente seria possível aos autores pugnar pela aplicação da cláusula penal moratória prevista na cláusula trigésima do contrato, no entanto não o fez.

Isso é assim porque diverso do que afirmou o magistrado sentenciante, a cláusula trigésima não é abusiva, e, portanto, é plenamente eficaz entre as partes.

O magistrado de primeira instância entendeu que a citada cláusula seria abusiva porquanto afrontaria a tese firmada pelo

Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, que assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Ocorre que as teses firmadas no REsp 1729593/SP somente se aplicam aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do “Programa Minha Casa, Minha Vida” por expressa disposição no julgado. Confira-se a ementa:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS.
PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.” (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) (destaquei).

Portanto, não há falar em abusividade da cláusula trigésima em razão de eventual ofensa ao REsp 1729593/SP, eis que inaplicável ao caso concreto.

A matéria já foi objeto de apreciação por este eg. Tribunal:

“APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE UNIDADE HOTELEIRA AUTÔNOMA – MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – CLÁUSULA CONTRATUAL – ATRASO SUPERIOR A 20 MESES – NÃO CONFIGURAÇÃO – RESCISÃO INDEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. A rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora pela na entrega da obra só se opera se for superior a 20 meses, conforme cláusula contratual.” (TJMT, RAC 1003420-94.2017.8.11.0041, 1ª Câm. de Direito Privado, Rel. Des. Rubens De Oliveira Santos Filho, j. 22.05.2019)

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E LUCROS CESSANTES - CONTRATO DE UNIDADE HOTELERA AUTÔNOMA – MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA - NÃO DEMONSTRADA – DESCUMPRIMENTO DO ART. 32 DA LEI 4.591/64 – IMPOSIÇÃO APENAS DE MULTA – SENTENÇA MANTIDA – HONORARIO RECURSAL - RECURSO DESPROVIDO. O cumprimento do contrato denominado de multipropriedade imobiliária se dá com a efetiva entrega do imóvel. Conforme previsão contratual, somente a demora superior a vinte meses na entrega configura justa causa para a rescisão do contrato, o que não ocorreu. [...] (Ap 1004863-12.2019.8.11.0041, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 03/02/2022, Publicado no DJE Eletrônico em 08/02/2022)

De mais a mais, não verifico a existência de abusividade na cláusula trigésima, pois se trata de contrato que objetiva a aquisição de fração autônoma de unidade hoteleira para auferir lucro com a sua utilização por terceiros e não de contrato que visa aquisição de imóvel para moradia, nesse contexto a citada cláusula prevê expressamente a possibilidade de cobrança de multa penal pela parte autora, ou seja, é nítido o objetivo de compensar o promitente comprador em razão de eventual atraso na entrega das obras que o impossibilitaria de auferir os lucros desejados.

Desta feita, há que reconhecer a improcedência da ação, que se relaciona a rescisão contratual pelo atraso na entrega do empreendimento.

Para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observado o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18.205/SP, Eminente Ministro Felix Fischer, DJ 08/05/2006, p. 240).

Ante todo exposto,
DOU PROVIMENTO AO RECURSO
movido por
MALAI MANSO HOTEL RESORT S.A.,
reformando-se a sentença, julgando integralmente improcedente os pedidos deduzidos na inicial, com amparo no artigo 487, I do CPC, e, em consequência, condeno a parte autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios que ora fixo, já com fase recursal, em 11% do valor da causa.

Ademais, ante a improcedência da ação,
JULGO PREJUDICADO O RECURSO
movido por
RAIMUNDO BEZERRA BONA.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/05/2023