Tribunal: TJMT
Processo: 1000618-04.2021.8.11.0003
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-20
Data de publicação: 2023-09-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000618-04.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS

SANTOS]

Parte(s):

[SUELI GUEDES DA SILVA - CPF: 978.472.081-72 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0002-16 (APELADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – ATRASO DAS OBRAS – TESE INÉDITA – INOVAÇÃO RECURSAL – RECURSO NÃO CONHECIDO NESTE TOCANTE – DOCUMENTOS JUNTADOS EM SEDE RECURSAL – INADMISSIBILIDADE – MÉRITO – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 20% PARA A PROMITENTE-VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ –

RAZOABILIDADE –
IPTU INDEVIDO
–
CONDENAÇÃO DA REQUERIDA AO PAGAMENTO DA TOTALIDADE DA VERBA DE SUCUMBÊNCIA – PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 86 DO CPC/15 – RECONHECIDA A SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA AUTORA
– SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva da promitente-vendedora (construtora), ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

De acordo com o artigo 476 do CC, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

“
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto”
(STJ - AgInt no AREsp: 1865344 MG 2021/0091944-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/02/2022).

Segundo o entendimento da Corte Superior,
“as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse.”
(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1000618-04.2021.8.11.0003

APELANTE:
SUELI GUEDES DA SILVA

APELADA:
PÔR DO SOL URBANIZAÇOES LTDA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
SUELI GUEDES DA SILVA
, contra sentença proferida pelo MM. Juiz da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT,
Dr.
Renan Carlos Leão Pereira do Nascimento
,

lançada nos autos da ação de rescisão de contrato cumulado com devoluç
ã
o de quantia paga

ajuizada em face da
PÔR DO SOL URBANIZAÇOES LTDA.
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando
a rescisão do contrato entabulado entre as partes, determinando a restituição, em favor da parte autora, de 80% (oitenta por cento) do valor pago, corrigido monetariamente a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado desta sentença, a ser apurado em liquidação de sentença, bem como determinou à autora o pagamento do IPTU, possibilitando sua compensação com os valores das parcelas já pagas à construtora demandada.

Ainda, condenou ambas as partes ao pagamento das custas processuais, na
proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada e dos honorários advocatícios os quais foram fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, conforme disposto no artigo 85, § 2º, I a IV, do CPC.

Em suas razões recursais, a
autora-apelante
relata que “
ingressou com ação judicial, postulando a declaração de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa da empresa consumidora, eis que estava com dificuldades financeira e com problemas de saúde”
(sic), pleiteando pela devolução dos valores pagos, “
com retenç
ã
o a base de multa 10% em favor da loteadora, afastando as cláusulas abusivas constantes no contrato de adesão da loteadora
” (sic).

Narra que sobreveio a sentença que determinou a retenção de 20% (vinte por cento) pelo promitente-vendedor, contudo, sustenta que “
a multa a base de 10% em favor da loteadora revela-se suficiente, sobretudo porque poderá comercializar o terreno novamente
” (sic).

Defende, de outro lado, a responsabilidade da construtora apelada pelo pagamento do IPTU do lote objeto da demanda, tendo em vista que “
inexiste qualquer documentação da entrega do lote de terreno diretamente à parte consumidora, situação que permanece até o momento
” (sic). Diz ser fato público e notório o atraso na entrega do lote, conforme faz prova o parecer jurídico emitido pela Secretaria Municipal de Habitação e Urbanismo juntado nesta oportunidade.

Por fim, assevera que “
o pleito de rescisão e devolução de quantia paga pelo consumidor, foi acolhida na origem, sendo certo que, por analogia ao E. STJ, inexiste sucumbência se meramente foi deferida pouco a menor do postulado
” (sic).

Assim, roga pela reforma da sentença, para “
determinar retenção no limite de 10% do valor pago em desfavor do consumidor; afastar a condenação de IPTU em desfavor do consumidor, ante a ausência de entrega do lote; reformar a sucumbência recíproca, determinando a integralidade em favor do patrono da parte consumidora (100%)”
(sic – Id 175550057).

Intimada, a parte apelada apresenta contrarrazões na peça de Id
175550064
, suscitando a preliminar de não conhecimento do recurso por inovação recursal em relação à alegação do atraso na obra. No mais, impugna o documento juntado pela apelante em sede recursal; e meritoriamente, defende a correção da sentença recorrida. Pugna, assim, pelo desprovimento do apelo.

A apelante é beneficiária da assistência judiciária. (Id
176022659
).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifica-se que a autora-apelante anexou o Parecer Jurídico nº. 18/2019 da AJA/SMHU, datado de 30/04/2019 (Id 175550058), juntamente com suas razões recursais, para fins de comprovar o alegado atraso das obras, contudo, sabe-se que o momento oportuno para se apresentar a documentação destinada a provar o que se alega, salvo raras exceções, é a petição inicial ou a contestação (CPC, art. 434).

Registra-se que segundo a regra supracitada, a juntada de documentos, a qualquer tempo, ocorre desde que se tratem de documentos novos, ou quando disponíveis após a apresentação da inicial ou contestação. Porém, essa prova, obviamente, poderia ter sido obtida na fase preambular, sobretudo considerando que sua elaboração é anterior ao próprio ajuizamento da presente demanda (14/01/2021), contudo, não fez.

Logo, não tendo a parte recorrente submetido os documentos ao crivo do contraditório, por manifesta negligência, imperioso que não sejam considerados para o presente julgamento
.

Consequentemente, no tocante à preliminar apresentada em sede contrarrecursal de não conhecimento do apelo no que atine a tese de atraso na conclusão da obra pela construtora apelada diante da inovação recursal, de fato, analisando os autos, observa-se que referido argumento não foi apresentado na petição inicial e nem na impugnação a contestação,
somente apresentada em seara recursal.

Assim sendo, resta inviabilizada a análise de tal argumentação por se tratar de patente inovação recursal, isto porque a referida tese não foi submetida ao devido contraditório judicial na primeira instância na via adequada.

Com efeito, a inovação em sede recursal impede que a questão seja apreciada por este órgão
ad quem
, sob pena de supressão de instância.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE DIPLOMA DE PÓS-GRADAÇÃO – CONTESTAÇÃO DISSOCIADA – RECURSO COM TESES NÃO DISCUTIDAS EM PRIMEIRO GRAU – INOVAÇÃO RECURSAL – RECURSO NÃO CONHECIDO. O CPC é claro em consignar que o recurso de apelação devolverá ao tribunal o conhecimento das matérias, cujas questões foram suscitadas e discutidas no processo.
Nota-se da situação tratada nos autos que a contestação foi apresentada, retratando fatos relacionado a outro aluno da instituição, portanto, os novos elementos trazidos nas razões recursais não foram ventilados em sua tese defensiva.Assim, a inovação em sede recursal impede que a questão seja apreciada por este órgão ad quem, sob pena de supressão de instância.
”
(TJMT, N.U 1017666-27.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/05/2023, Publicado no DJE 31/05/2023)

Destarte, por consubstanciar manifesta inovação recursal,
DEIXO DE CONHECER
a tese de atraso na conclusão da obra pela construtora-apelada aviada pela autora-apelante.

Adentrando à celeuma, quanto ao mérito, a controvérsia consiste em verificar se a conclusão dada pela magistrada na origem, acerca da fixação da multa pela rescisão da avença contra a recorrida no patamar de 20% (vinte por cento) sobre o montante por ela pago merece reforma, da sua responsabilização sobre os pagamentos de IPTU e eventual redistribuição do ônus sucumbencial merece reforma ou não.

Em relação à
primeira tese
, a autora-apelante sustenta que no tocante deve ser reformada a sentença, a fim de que a multa contratual seja estipulada em 10% (dez por cento) do valor pago.

Quanto o tópico, é cediço que o c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual é abusiva a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador.

Essa, aliás, é a própria exegese do art. 53 do CDC,
verbis
:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Logo, o promissário-comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente-vendedora, em percentual variável entre 10 e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

Nesse sentido, trago a lume os seguintes julgados deste Sodalício:

“APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA PELO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE QUE NÃO IMPEDE A RESCISÃO – DIREITO DA REQUERIDA DE RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO – JULGADOS DO STJ – RECURSO DESPROVIDO. “
A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)
.” (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019).”
(N.U 1000748-96.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DESA. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/03/2020, Publicado no DJE 16/03/2020)

“APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 20% POR PARTE DA VENDEDORA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – PAGAMENTO DOS TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DO PROMITENTE COMPRADOR – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – APELO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO – RECURSO ADESIVO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias
. O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. No caso, é do promitente comprador a responsabilidade contratual pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel adquirido.”
(N.U 0001458-10.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/02/2020, Publicado no DJE 21/02/2020)

No caso dos autos, deve ser mantida a porcentagem de retenção fixada em primeiro grau, qual seja, a quantia equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos, visto que razoável frente às circunstâncias do caso em análise, pois visa custear as despesas administrativas suportadas pela demandada apelada, bem como compor eventuais prejuízos por ela advindos.

A propósito, reiteradamente já decidi de modo semelhante em casos análogos:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – ENTENDIMENTO FIRMADO NO JULGAMENTO DOS RECURSOS ESPECIAIS Nº 1.891.498/SP E 1.894.504/SP, PELO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ) – TEMA 1095 – DEVEDOR NÃO CONSTITUÍDO EM MORA – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS – APLICAÇÃO DAS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (CDC) –
RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE
– BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – ORDEM DE PREFERÊNCIA OBEDECIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(...)

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva da promitente vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. (...).”
(N.U 1015985-39.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/04/2023, Publicado no DJE 12/04/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA HOTELEIRA – ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA – NÃO COMPROVADO –
RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM 20% DO VALOR TOTAL PAGO
– DANO MORAL – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – NÃO CONFIGURAÇÃO – CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – PRO RATA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

Em contrapartida, o fato de o promitente comprador desistir do negócio jurídico autoriza a rescisão do contrato por culpa do comprador com a retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor total pago a título de multa.

As custas processuais e honorários advocatícios devem ser suportados em proporções igual, pois houve decaimento de apenas parte dos pedidos.”
(N.U 0000616-61.2016.8.11.0024, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/10/2022, Publicado no DJE 01/11/2022)

Destarte, mantenho incólume a conclusão da sentença neste ponto.

No que tange ao
pagamento do IPTU
, tenho que melhor sorte socorre a autora-recorrente, pelo qual seu pleito merece prosperar. Explico:

Da criteriosa análise dos autos, nota-se que a compra efetuada se refere a um lote,
sem edificações
, dentro de um condomínio residencial, denominado “Residencial Parque das Laranjeiras”, localizado na cidade de Rondonópolis, e não há nos autos comprovação de que, de fato, houve posse e fruição do imóvel pela construtora apelada.

Tampouco há prova de que o condomínio estava pronto para ser usado e quais seriam as áreas e espaços usufruídos.

Assim, é caso de ser afastada a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, tal como pretendido pela autora-apelante.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1.
Segundo o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse".
(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...).”
(AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021)

Nessa toada:

“DUPLO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA Nº 543 DO STJ – PLEITO DE APLICAÇÃO DOS PERCENTUAIS DE RETENÇÃO PREVISTOS CONTRATUALMENTE – IMPOSSIBILIDADE-CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE – ABUSIVA – RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO- IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – MULTA DO ART. 1.026 DO CPC/15 – INAPLICABILIDADE – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – NÃO CARACTERIZADA -SENTENÇA REFORMADA- RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E PROVIDO – RECURSO DA REQUERIDA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1-São nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art. 51, II e IV do CDC). 2-O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora, é a medida que se impõe. 3- Sabe-se que a incidência de juros, nos casos em que a rescisão ocorre por iniciativa do comprador, se dá a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a restituição (precedentes do STJ). De outra banda, a correção monetária pelo índice INPC deverá incidir do desembolso de cada parcela. 4-
Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente” ( AgInt no REsp n. 1.697.414/SP , Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017
). 5- Para caracterizar a litigância de má-fé capaz de ensejar a imposição da multa prevista no artigo 81 do CPC é necessária a intenção dolosa do litigante, o que não restou evidenciado na hipótese.”
(TJ-MT 10238288420218110003 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 15/02/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2023)

“RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543/STJ – IPTU INDEVIDO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – HONORÁRIO RECURSAL.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da súmula 543 do STJ.

Diante da rescisão contratual por inadimplemento do vendedor é cabível a devolução da comissão de corretagem, pois visa garantir a restituição integral dos valores pago pelo comprador.

As eventuais despesas de IPTU devem ser suportadas pela construtora na espécie, haja vista que a compradora não estava na posse do imóvel, precipuamente ante o fato de sequer ter sido entregue.
(...).”
(N.U 1002194-71.2017.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/11/2022, Publicado no DJE 30/11/2022)

Dessa forma, acolhendo em parte a insurgência recursal da autora-recorrente, para afastar sua responsabilização quanto ao pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel objeto do litígio, de forma consequente e no que tange ao ônus sucumbencial, deve ser aplicado o parágrafo único do art. 86 do CPC,
verbis
:

“
Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários
.”

Assim, como a parte autora sucumbiu em parte mínima do pedido, o ônus sucumbencial deve recair integralmente à parte requerida, ora apelada.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATOS DE LOCAÇÃO COMERCIAL – DOIS IMÓVEIS – TERMO DE RESCISÃO – PLENA QUITAÇÃO EM RELAÇÃO A UM DELES – DÉBITO DE IPTU EM RELAÇÃO AO OUTRO CONTRATO – PEDIDO CONTRAPOSTO – PROCEDIMENTO ORDINÁRIO – INVIABILIDADE –
REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS
– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

É válido e eficaz o Termo de Rescisão que atribui efeito liberatório a Contrato de Locação.

A não quitação de IPTU referente a um dos imóveis locados legitima a Ação de Cobrança em relação a essa dívida.

Em procedimento ordinário não é admissível o pedido contraposto.

Alterada substancialmente a sentença, os ônus sucumbenciais devem ser redefinidos de modo a refletir o decaimento de cada litigante
.”
(N.U 1008687-47.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 02/12/2020, Publicado no DJE 07/12/2020)

Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, apenas para afastar responsabilidade da autora-recorrente ao pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel.

E com a reforma do julgado, redistribuo o ônus da sucumbência assinalado na sentença recorrida em favor da parte apelante-requerente, condenando a parte requerida-apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, o que faço com fulcro nos arts. 82, § 2° e 85, §§2° e 11, ambos do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/09/2023