Tribunal: TJMT
Processo: 1052336-57.2020.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-01-31
Data de publicação: 2023-02-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1052336-57.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[SEBASTIANA CECILIA RIBEIRO DE LARA - CPF: 230.126.501-30 (APELADO), ANDERSON KRENZLIN BOLL - CPF: 005.846.999-05 (ADVOGADO), SUPREMO ITALIA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.413.096/0001-24 (APELANTE), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), SUPREMO ITALIA INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 14.413.096/0001-24 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM CONDOMÍNIO HORIZONTAL - CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ATRIBUI AOS PROMITENTES COMPRADORES A RESPONSABILIDADE AO PAGAMENTO DE IPTU A PARTIR DA DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO - ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE TRANSFERE AO COMPRADOR O ÔNUS DE PAGAR O CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES - RESPONSABILIDADE DOS ADQUIRENTES SOMENTE APÓS A IMISSÃO NA POSSE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

1. Importa destacar que a relação existente entre as partes em litígio é de consumo, devendo, ao caso, ser aplicada regras dispostas no Código de Defesa do Consumidor, inclusive com a inversão do ônus da prova previsto no inciso VIII do artigo 6.º do código consumerista.

2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente”, tendo em vista que, “apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse” (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).

3. Na hipótese em tela, deve ser aplicado o mesmo entendimento jurisprudencial atinente aos condomínios edilícios (construção e incorporação de imóveis), porquanto a fruição e gozo do lote, objeto do negócio jurídico, somente será plena aos adquirentes após a efetiva entrega.

4. O colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que é abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem.

5. Sentença mantida.

6. Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
SUPREMO ITÁLIA INCORPORAÇÃO LTDA.
contra sentença prolatada pelo Juízo da Sexta Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da “Ação de Reparação de Danos” nº
1052336-57.2020.8.11.0041
, movida em seu desfavor por
SEBASTIANA CECILIA RIBEIRO DE LARA
, nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na exordial, condenando a ré à devolução dos tributos de IPTU pagos de 2016/2017, em R$ 13.807,72, e de parcela do ano de 2018, em R$ 2.558,64, sendo que os valores deverão ser acrescidos de juros legais e corrigidos pelo INPC/IBGE, desde o desembolso das parcelas até o pagamento, a título de dano material; condenando a ré ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela parte autora; bem como condenando a autora ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela ré.

Em síntese, a apelante defende o provimento do recurso de apelação e a consequente reforma da sentença aduzindo que, apesar de reconhecer ilegal a cobrança do IPTU do adquirente antes da entrega do imóvel, “
a interpretação aplicada ao caso - permissa vênia - não é a mais adequada, primeiro porque despreza por completo a natureza jurídica do empreendimento em questão (condomínio horizontal fechado) e segundo porque viola o quanto livremente ajustado no contrato celebrado entre as partes, reduzindo a nada o pacta sunt servanda
”.

Cita a apelante que “
na hipótese de compra e venda de lotes é plenamente admissível o direcionamento da cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano ao promitente comprador desde a aquisição do imóvel, ou seja, a partir da assinatura do contrato, tal qual se deu in casu
”, eis que “
o lote adquirido já possuía matrícula individualizada no respectivo CRI, sendo certo que o adquirente poderia usufruir dos atributos da propriedade, tais como livremente dispor, ceder, alienar, dar em garantia, como faz com qualquer outro imóvel
”.

Expõe que “
não há qualquer ilegalidade na atitude da recorrente, uma vez que o presente caso não se enquadra na hipótese em que o pagamento do IPTU somente é devido quando da entrega do imóvel, porque envolve ao mesmo tempo características de compra de terreno e execução de obras de infraestrutura, e por este motivo o pagamento do imposto em questão é devido
”.

Assim, diante do exposto, pugna a apelante pelo provimento do recurso de apelação interposto, para fins de que seja reconhecida a inexistência de atraso de obra e a validade das cláusulas contratuais que dispõem sobre a responsabilidade da recorrida em pagar o IPTU a partir da aquisição do imóvel.

A parte apelada, por sua vez, apesar de devidamente intimada (id. 138470194), deixou de apresentar suas contrarrazões recursais (id. 138470195), deixando transcorrer o prazo
in albis
.

É o relatório
.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste apelo consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a sentença recorrida, nos autos da “Ação de Reparação de Danos” nº 1052336-57.2020.8.11.0041, nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na exordial, condenando a ré à devolução dos tributos de IPTU pagos de 2016/2017, em R$ 13.807,72, e de parcela do ano de 2018, em R$ 2.558,64, sendo que os valores deverão ser acrescidos de juros legais e corrigidos pelo INPC/IBGE, desde o desembolso das parcelas até o pagamento, a título de dano material; condenando a ré ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela parte autora; bem como condenando a autora ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela ré.

Pois bem.

Narra a autora que em 03 de abril de 2014 assinou com a ré Contrato de Venda e Compra de Bem Imóvel, com Pacto Adjeto de Financiamento com Alienação Fiduciária, tendo como objeto um lote no Condomínio Supremo Itália, denominado lote n.º 27, na quadra 04, de 1000,80 m2, localizado na continuação da Avenida Estrutural n.º 86 projetada, no Bairro Jardim Itália II, em Cuiabá-MT, tendo o imóvel sido quitado.

Expõe a autora que a ré passou a exigir o pagamento dos impostos, taxas e contribuições, fazendo com que incidissem sobre o imóvel a partir da data da assinatura da proposta de compra e venda.

Desse modo, cita que antes mesmo da entrega do imóvel por parte da incorporadora, teve que arcar com o pagamento do IPTU referente aos anos seguintes à assinatura do contrato, mesmo estando o imóvel em fase de construção.

Assim, sem alternativa, eis que não obteve resposta da ré para solucionar o imbróglio, ingressou a autora com a presente demanda.

Contestando o feito, menciona a ré, em síntese, acerca da inexistência de atraso na entrega do imóvel, eis que o habite-se foi expedido antes do marco final do prazo de tolerância. Ademais, defende a regularidade da cobrança do IPTU desde a aquisição do imóvel, por se tratar de condomínio horizontal de lotes.

Sentenciando o feito, o Juízo
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos autorias, exarando que as despesas de IPTU, anteriores à data da entrega do imóvel são de responsabilidade da incorporadora ré, sendo abusiva e ilegal a cláusula que fixa a responsabilidade da parte autora quanto ao pagamento do IPTU a partir da assinatura do contrato.

Irresignada, interpôs a ré recurso de apelação, aduzindo, em resumo, que apesar de a sentença reconhecer ilegal a cobrança do IPTU do adquirente antes da entrega do imóvel, “
a interpretação aplicada ao caso - permissa vênia - não é a mais adequada, primeiro porque despreza por completo a natureza jurídica do empreendimento em questão (condomínio horizontal fechado) e segundo porque viola o quanto livremente ajustado no contrato celebrado entre as partes, reduzindo a nada o pacta sunt servanda
”.

Contudo, compulsando os autos e analisando detidamente os documentos juntados, em que pese as argumentações apresentadas pela apelante, tem-se que não lhe assiste razão.

Prefacialmente, importa destacar que a relação existente entre as partes em litígio é de consumo, devendo, ao caso, ser aplicada regras dispostas no Código de Defesa do Consumidor, inclusive com a inversão do ônus da prova previsto no inciso VIII do artigo 6.º do código consumerista.

No que tange ao Princípio do
Pacta Sunt Servanda
, sabe-se que este não é absoluto, visto que, em algumas ocasiões como aqui no caso concreto é possível sua relativização, mormente quando se tratar de cláusula considerada abusiva, tal como a que obriga o promissário-comprador a adimplir com o IPTU quando sequer lhe foram passados os direitos inerentes ao exercício da propriedade e posse.

A corroborar o exposto acima, insta transcrever o entendimento jurisprudencial externado pelos Tribunais de Justiça, consoante se verifica das ementas abaixo transcritas (grifos nossos):

AGRAVO DE INSTRUMENTO - SENTENÇA PARCIAL DE MÉRITO PROFERIDA NA AÇÃO DE CONHECIMENTO DE NATUREZA CONSTITUTIVO-CONDENATÓRIA -
RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA / INCORPORADORA PELO PAGAMENTO DO IPTU ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL
-
PRECEDENTE DO STJ E DO TJMS
- DUPLA CORREÇÃO MONETÁRIA PREVISTA EM CLÁUSULA CONTRATUAL - ABUSIVIDADE - BIS IN IDEM - CUMULAÇÃO DE INDEXADORES INCIDENTES SOBRE UM MESMO PERÍODO DE CORREÇÃO - RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.
Até a imissão na posse/entrega das chaves, o pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) é de responsabilidade da incorporadora e/ou construtora do imóvel
,
sendo de rigor a declaração de abusividade da cláusula contratual que repassa tal responsabilidade ao compromissário-comprador do imóvel
. Precedentes. A dupla correção monetária caracteriza bis in idem. Assim sendo, deve-se considerar abusiva a cláusula que determina a correção monetária de um valor já devidamente atualizado monetariamente por outro indexador. (TJMS - Agravo de Instrumento n. 1413301-92.2018.8.12.0000, Campo Grande, 4ª Câmara Cível, Relator (a): Des. Luiz Tadeu Barbosa Silva, j: 20/02/2019, p: 21/02/2019)

Compra e venda de imóvel. Relação de consumo. Incidência do Código de Defesa do Consumidor.
Impossibilidade de cobrança das taxas condominiais antes da entrega das chaves do imóvel
.
Abusividade da cláusula que transfere ao comprador o ônus de pagar o condomínio e IPTU antes da entrega das chaves
.
Cláusula abusiva estipulada em contrato de adesão
. Sentença que julgou os pedidos parcialmente procedentes os pedidos condenando a requerida/recorrida a pagar aos autores os valores pagos indevidamente. Recorre o autor requerendo a restituição em dobro dos valores cobrados; indenização pelos danos materiais com a contratação de advogado, bem como indenização pelos danos morais sofridos. As irresignações não merecem guarida: 1. A restituição de valores deve realmente ser na forma simples, ante a ausência de má-fé; 2. Os Danos morais não restaram configurados, haja vista que o mero dissabor decorrente de descumprimento contratual não é capaz de gerar danos imateriais indenizáveis 3. Danos materiais - despesas com contratação de advogado - não configurados - Optando a parte por se fazer representar por advogado particular, não pode pretender que o Reclamado arque com os honorários advocatícios livremente pactuados com seu patrono para se fazer representar em Juízo. Sentença mantida. Recurso improvido. (TJSP - Recurso Inominado Cível 1002623-25.2018.8.26.0152; Relator (a): Ana Sylvia Lorenzi Pereira; Órgão Julgador: 3ª Turma Cível, Criminal e Fazenda - Cotia; Foro de Cotia - Vara do Juizado Especial Cível e Criminal; Data do Julgamento: 09/11/2018; Data de Registro: 26/11/2018)

Ademais, cumpre esclarecer que o entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento do IPTU a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel, cuja transcrição segue abaixo (grifos nossos):

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM RESSARCIMENTO, INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
IPTU
.
RESPONSABILIDADE DOS ADQUIRENTES SOMENTE APÓS A IMISSÃO NA POSSE
.
DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ
. PREVISÃO CONTRATUAL AFASTANDO A RESPONSABILIDADE EM PERÍODO ANTERIOR. MODIFICAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7 E 5 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.
Nos termos da jurisprudência desta Corte, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse"
(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017). 2. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial encontra óbice na Súmula 83/STJ. 3. Ademais, a pretensão de modificar o entendimento firmado, no tocante à existência de estipulação contratual afastando a responsabilidade dos adquirentes sobre o IPTU, referente aos períodos que antecederam a posse no imóvel, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 7 e 5 do STJ. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.067.538/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. [...] 6.
A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel
.
Precedentes
. 7. Na forma do entendimento jurisprudencial do STJ, a incidência da Súmula 7 do STJ impede o exame de dissídio jurisprudencial, na medida em que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto, com base na qual deu solução a causa a Corte de origem. 8. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.953.733/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 21/3/2022, DJe de 24/3/2022)

Por fim, apesar de se tratar de lote em condomínio horizontal, na hipótese, deve ser aplicado o mesmo entendimento jurisprudencial atinente aos condomínios edilícios (construção e incorporação de imóveis), porquanto a fruição e gozo do lote, objeto do negócio jurídico, somente será plena aos adquirentes após a efetiva entrega.

Isso porque, embora o lote em discussão tenha sido individualizado no contrato é parte integrante de um loteamento fechado, na modalidade condomínio fechado, com prazo fixado para a entrega. Portanto, os compradores somente terão a fruição e gozo do bem após a entrega do empreendimento.

A corroborar o exposto acima, insta transcrever o entendimento jurisprudencial externado pelos nosso Tribunais de Justiça, de acordo com as ementas descritas (grifos nossos):

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM CONDOMÍNIO HORIZONTAL
, COM PRAZO DE ENTREGA PREESTABELECIDA. APLICÁVEL AO CASO AS REGRAS ATINENTES AOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS.
COMPRADOR NÃO IMITIDO NA POSSE
. AUSÊNCIAS DE FRUIÇÃO E GOZO DO BEM IMÓVEL.
CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ATRIBUI AOS PROMITENTES COMPRADORES A RESPONSABILIDADE AO PAGAMENTO DE IPTU A PARTIR DA DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO
.
ABUSIVIDADE
. PRECEDENTES DO COLENDO STJ. [...] 3. In casu,
o contrato particular de compra e venda de imóvel a prestação, tem como objeto um lote situado em condomínio horizontal fechado
, com prazo de entrega do imóvel para fruição e gozo em data futura. 4.
No referido contrato estipulou-se que os promissários compradores serão responsáveis pelo pagamento do IPTU a partir da de assinatura do contrato
. 5. Na hipótese, deve ser aplicado o mesmo entendimento jurisprudencial atinente aos condomínios edilícios (construção e incorporação de imóveis), porquanto a fruição e gozo do lote, objeto do negócio jurídico, somente será plena aos adquirentes após a efetiva entrega. 6.
O colendo STJ firmou entendimento no sentido de que é abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem
. Dessarte, considerando que os agravados/requerentes não estão na posse, fruição e gozo do imóvel, manter-se incólume a decisão agravada é medida que se impõe. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. (TJGO - N.U 5192183-78.2022.8.09.0174, 5ª Câmara Cível, Desembargador Kisleu Dias Maciel Filho, Julgado em 28/09/2022, Publicado em 30/09/2022)

RECURSO INOMINADO - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C.C. DANOS MATERIAIS E MORAIS -
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
-
EXIGÊNCIA E PAGAMENTO DE IPTU ANTES DA ENTREGA EFETIVA DO EMPREENDIMENTO DE CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES
-
RESPONSABILIDADE DA RECLAMADA
- FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS - DIREITO À REPETIÇÃO DO INDÉBITO - SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA IGP-M/FGV PELO INPC - ÍNDICE MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJMT - N.U 1042239-21.2020.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, Turma Recursal Única, Julgado em 05/04/2021, Publicado no DJE 06/04/2021)

Portanto, agiu com acerto o Magistrado
a quo
ao atribuir o pagamento do IPTU até 23 de maio de 2018 à responsabilidade da incorporadora, motivo pelo qual é de se manter incólume a sentença.

Posto isso,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto, majorando os honorários advocatícios a cargo da parte ré em favor da parte autora em mais 5% (cinco por cento) sobre o valor fixado na origem, nos termos do § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/01/2023