Tribunal: TJMT
Processo: 0000033-43.1997.8.11.0024
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-08
Data de publicação: 2023-02-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000033-43.1997.8.11.0024
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Ato / Negócio Jurídico]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[AGROPECUARIA RIO PALMEIRAS LTDA - ME - CNPJ: 24.747.842/0001-70 (APELANTE), ANTONIO FRANCISCATO SANCHES - CPF: 128.657.299-15 (ADVOGADO), ANTONIO VIEIRA VALDASCA NETO - CPF: 088.960.201-82 (APELADO), MAURICIO BENEDITO PETRAGLIA JUNIOR - CPF: 762.642.891-91 (ADVOGADO), LUCIANO RODRIGUES DANTAS - CPF: 545.474.821-87 (ADVOGADO), CLEONICE DUARTE VIEIRA - CPF: 998.884.401-87 (APELADO), ESPÓLIO DE ANTONIO VIEIRA VALDASCA NETO (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

ABATIMENTO PROPORCIONAL AO PREÇO
– ALIENAÇÃO DE IMÓVEL RURAL – ÁREA FALTANTE – VENDA
AD CORPUS
– ANÁLISE CONTRATUAL –REGRA DO
ART. 1.136, DO CC/1916 (
ART. 500, CC/2002) – ABATIMENTO DO VALOR PAGO A MAIOR – IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO.

A venda ad corpus caracteriza-se pela alienação individualizada, por suas peculiaridades e limites, sendo a referência à extensão apenas enunciativa. Será, contudo, ad mensuram, quando a área do imóvel aparece como elemento determinante e essencial do contrato, possuindo relação direta com o valor pactuado,
sendo nesta hipótese, possível o abatimento proporcional à área faltante.

In casu,
a leitura do contrato firmado entre as partes permite concluir que a venda foi realizada ad corpus, fazendo constar as peculiaridades do imóvel como um todo, incluídas as benfeitorias, sem especificação de valores, a serem utilizadas nas atividades rurais e residenciais do adquirente, ao invés da simples indicação de sua área total, tendo sido meramente enunciativa a referência da dimensão do bem, sendo descabido o abatimento pretendido.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela
Agropecuária Rio Palmeiras Ltda.
em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Chapada dos Guimarães
, que nos autos da ação de abatimento proporcional de preço que move contra o Espólio de Antônio Vieira Valdasca Neto e Cleonice Duarte Vieira, julgou improcedente os pedidos da inicial, condenando a autora no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, mantendo o entendimento na decisão integrativa.

Inconformada, a apelante recorre alegando, em suma, que a vontade das partes ficou expressamente registrada como sendo a venda por medida de extensão. Aduz que o contrato tratou de determinar a aludida área, sendo devido, portanto, o abatimento, em razão da ausência de correspondência com as dimensões especificadas. Pugna pela reforma da sentença, para que a ação seja julgada procedente.

Os apelados apresentaram contrarrazões (id.
148251196), pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 08 de fevereiro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que
Agropecuária Rio Palmeiras Ltda. ajuizou ação de abatimento proporcional de preço contra Antônio Vieira Valdasca Neto e Cleonice Duarte Vieira, aduzindo que adquiriu dos réus, por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda, um imóvel rural
dividido em seis matrículas definitivas, mais um excesso a ser medido,
com área total de 6.718ha e 5.710m
2
, pelo valor de R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais).

Firme em seu propósito alegou que ao proceder à medição do imóvel, constatou que a área era de 5.428ha, havendo, portanto, diferença a menor de 1.290ha. Diante disso, ajuizou a presente demanda, visando a condenação dos réus a abater do preço o equivalente à área faltante, no importe de R$ 227.427,00 (duzentos e vinte e sete mil, quatrocentos e vinte e sete reais), segundo cálculo apresentado à época.

Após a instrução processual, o douto magistrado
a quo
julgou improcedente os pedidos da inicial, condenando a autora no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, mantendo o entendimento na decisão integrativa.

Inconformada, a apelante recorre alegando, em suma, que a vontade das partes ficou expressamente registrada como sendo a venda por medida de extensão. Aduz que o contrato tratou de determinar a aludida área, sendo devido, portanto, o abatimento, em razão da ausência de correspondência com as dimensões especificadas. Pugna pela reforma da sentença, para que a ação seja julgada procedente.

Pois bem. Após detida análise dos autos, tenho que a razão não acompanha o apelante. Explico.

Analisando o caderno processual
, verifico que o cerne da controvérsia, consiste em aferir se o contrato de compra e venda indicado na exordial é
ad mensuram
ou
ad corpus,
pois, apenas na primeira hipótese cabe a reparação pleiteada.

Orlando Gomes ao realizar a distinção de tais modalidades de venda, ensina:

"
A venda ad corpus é a que se faz com indicação do imóvel como coisa certa e discriminada, sem determinação de sua área, ou estipulação do preço por medida de extensão. O imóvel é vendido como corpo certo, individualizado por suas características e confrontação, e, também, por sua denominação, quando rural.

(...)

A venda ad mensuram caracteriza-se pela circunstância de que a indicação da área do imóvel constitui elemento determinante de fixação do preço, quer explícita, quer implicitamente. A área é explicitamente condição do preço quando este se estipula por medida de extensão, como, por exemplo, quando alguém compra um terreno à razão de tantos cruzeiros por metro quadrado. A correlação entre as dimensões do imóvel e o preço de sua venda existe implicitamente, quando a área do bem é determinada, embora o preço não se calcule por medida, como, por exemplo, se o vendedor declara que o imóvel possui determinado número de tarefas e se pode inferir que as partes deram importância à expressão quantidade.
" (Contratos, 3ª ed. Forense, p. 231)

Como se vê, a venda
ad corpus
caracteriza-se pela alienação individualizada, por suas peculiaridades e limites, sendo a referência à extensão apenas enunciativa. Será, contudo,
ad mensuram
, quando a área do imóvel aparece como elemento determinante e essencial do contrato, possuindo relação direta com o valor pactuado.

Na hipótese dos autos, para aferir a real intenção das partes, deve-se verificar a própria definição do imóvel constante no pacto, verbis:

“A área está totalmente cercada e subdividida, todas as cercas em aroeira e 05 fios de arame liso, contendo as seguintes benfeitorias: 01 cada sede de alvenaria, 03 casas de empregados, 01 curral de vaca, 01 galpão para oficina e guarda de maquinários, com 2.200has, formados de pastagens entre brachiarão, andropogon e humidicola e varias divisões de pastagens. RELAÇÃO DE GADO/MAQUINÁRIOS/UTENSÍLIOS: 200 cabeças de gado nelore mamando a caducando, 05 animais de custeio, sendo 03 cavalos, 01 burro e 01 égua prenha, 01 trator CBT 1.050, 01 trator CBT 1.070, 01 trator CBT desmontado, 01 carreta de 4 pneus semi-nova, 01 charrete tração animal semi-nova, 01 grade (desmontada), 01 roçadeira (desmontada), 01 compressor de ar, 01 esmeril e diversos objetos da oficina, 02 grupo gerador, 01 antena parabólica, 02 ventiladores de teto, 01 ar condicionado, 05 camas com 05 colchões e 02 arreios para montaria.”
(id.
148251175, p. 28)

Desse modo, a leitura do referido dispositivo contratual permite concluir que a venda foi realizada
ad corpus
, fazendo constar as peculiaridades do imóvel como um todo, incluídas as benfeitorias, sem especificação de valores, a serem utilizadas nas atividades rurais e residenciais do adquirente, ao invés da simples indicação de sua área total, tendo sido meramente enunciativa a referência da dimensão do bem, sendo descabido o abatimento pretendido.

Nesse sentido, bem fundamentou o douto magistrado,
verbis
:

“
Pois bem, ultrapassada as disposições acerca da aplicação da lei, o contrato anexado às f. 12-14 consta que o autor adquiriu várias propriedades dos requeridos, totalizando 4.318,5710 hectares, dividido em 6 matrículas definitivas e mais um excesso a ser medido, ocorre que, tal ‘excesso’, como alega, não poderia ter menos que 2400 hectares.

Todavia, muito assusta quando o autor adquire uma área de mais de 4300 hectares e não se dispõe a contratar um agrimensor para medir o alegado ‘excesso’, quando esse ‘excesso’ seria mais que 50% da área ora enumerada na relação de matrículas do contrato.

Ademais, esse remanescente, o tal ‘excesso’, não possui documento, ou seja, escritura ou matrícula, logo, supõe-se que seja área de posse englobada nas demais propriedades.

De mais a mais, diferentemente do que se alega, a compra não se deu “ad mensuram”, e sim “ad corpus”, como se diz na linguagem popular, de porteira fechada, tanto que os imóveis foram entregues, inclusive, com utensílios domésticos, camas, colchões, objetos de oficina, animais, cavalos e bens imóveis.

Logo, não há que se falar em venda “ad mensuram”, mas sim, “ad corpus”.

(...)

Assim, deve-se analisar à luz do caso concreto qual a descrição preponderante e que tornou o preço vinculativo, se a metragem ou se o imóvel em si.

E a leitura do contrato não deixa dúvidas de que a vinculação se deu sobre o imóvel, independentemente de sua metragem.

Em primeiro lugar porque as próprias medidas se deram de forma aproximada, com frequente utilização de termos como “aproximadamente” entre outros.

Em segundo lugar, porque o que ganhou destaque quando da negociação foi a descrição do imóvel em si, suas confrontações marcadas por referenciais (cercas), e não área exata.

Basta a leitura do contrato para averiguar que a descrição do imóvel foi o mais relevante. Igualmente, o valor fixado foi pela totalidade do imóvel, e não por hectare.

E, por fim, o autor estava ciente de que o imóvel ‘excedente’ não possuía matrícula, tanto que sequer há qualquer menção pelas partes.

Afinal, assumiu o risco de não haver descrição exata da área e tampouco matrícula do ‘excesso’.

Dessa forma, muito embora uma leitura apressada do contrato indicasse a vinculação à área de 4.318,5710 hectares mais um excesso que não poderia ser inferior a 2400 hectares, sua interpretação adequada revela que, na precificação, o que preponderou foi o imóvel como um todo, considerando suas características e confrontações, e não sua metragem exata
.” (id. 157079698 - negritei)

Nessa linha, conforme bem salientou o douto magistrado sentenciante, entendo que a venda do imóvel rural indicado na peça vestibular foi realizada na modalidade
ad corpus
, eis que, repita-se, encontra-se evidenciado nos autos que a área do imóvel não constituiu fator essencial da avença.

Desse modo, o C. Civil de 1.916, em vigor na data do ajuizamento da ação, dispunha:

“
Art. 1.136. Se, na venda de um imóvel, se estipular preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, ás dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e não sendo isso possível, o de reclamar a rescisão do contracto ou abatimento proporcional do preço.
Não lhe cabe, porém, esse direito, se o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referencia ás suas dimensões.

Parágrafo único. Presume-se que a referencia as dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de 1/20 da extensão total enunciada.”
(negritei)

Destarte, seguindo a mesma orientação, acerca do abatimento proporcional ao preço nas hipóteses de venda
ad corpus,
o C. Civil em vigor estabelece:

“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1
o
Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2
o
Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3
o
Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda
ad corpus

.”
(negritei)

À vista disso, tenho que o douto magistrado
a quo
agiu com o costumeiro acerto na espécie, tendo em vista que o imóvel foi vendido como corpo certo e discriminado, não havendo a estipulação do preço com base no metro quadrado ou qualquer outra medida, sendo indevido o abatimento pretendido.

Assim, vendido o imóvel como coisa certa e determinada, sendo apenas enunciativa a referência às dimensões do bem, ainda que não conste expressamente ter sido a venda
ad corpus
, não há o que se falar em abatimento proporcional do preço.

Nesse sentido já se manifestou este e. Tribunal,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO “EX EMPTO”. IMÓVEL RECEBIDO EM CONTRAPARTIDA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS. PRETENSÃO PARA CARACTERIZAR A VENDA “AD MENSURAM”. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. SENTENÇA “ULTRA PETITA” AFASTADA. PREÇO NÃO ESTIPULADO POR MEDIDA DE EXTENSÃO. ÁREA CERTA E PRECISAMENTE INDIVIDUALIZADA. CARACTERIZAÇÃO DA VENDA “AD CORPUS” QUE NÃO AUTORIZA A COMPLEMENTAÇÃO DA ÁREA OU A RESOLUÇÃO DO CONTRATO OU ABATIMENTO PROPORCIONAL AO PREÇO. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. A aplicação do direito com fundamento diverso daquele demonstrado pela parte não implica julgamento “ultra petita”.

2. É cediço que a caracterização da natureza da venda como “ad corpus”, reside quando o preço negociado não foi estipulado por medida de extensão, como no caso dos autos.

3. Na modalidade de venda “ad corpus” a área é certa e precisamente individualizada por marcos e confrontações.

4.
Caracterizada a natureza da venda como “ad corpus” não há que se reclamar o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
”
(RAC n. 0024374-38.2004.8.11.0041, 4ª Câm. de Direito Privado, Rela. Desa. Serly Marcondes Alves, j. 25.06.2014 - negritei)

“RECURSOS DE APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESTITUIÇÃO DE QUANTIA INDEVIDAMENTE RETIDA A TÍTULO DE MULTA – INVIABILIDADE – DOLO DO MANDATÁRIO E CONLUIO COM OS ADQUIRENTES NÃO DEMONSTRADO – PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS – CONTRATO VERBAL – NÃO COMPROVAÇÃO – VENDA AD CORPUS – ABATIMENTO DO PREÇO – DESCABIMENTO – DIMENSÕES DA ÁREA DE CARÁTER SECUNDÁRIO – DESPROVIDOS TODOS OS RECURSOS.

Inexistente demonstração de dolo do procurador, que agiu nos limites da procuração pública, ou dos adquirentes do imóvel, que receberam a quitação de pessoa com poderes para assim proceder, não há falar em restituição de quantias indevidamente retidas à título de conluio firmado entre eles.

Se não houve comprovação de contratação específica a autônoma como advogado, a diferenciar-se da normal prestação como mandatário em uma compra e venda imobiliária, inviável a pretensão de cobrança da verba honorária.

Verifica-se que a intenção dos compradores foi a de adquirir a fazenda como coisa certa e determinada, sendo o preço definido não com base na dimensão do imóvel, mas de forma global, cuidando-se de verdadeira venda “ad corpus”, não há falar em anulação da respectiva cláusula contratual ou em abatimento do preço em decorrência da diferença de área
.”
(RAC n. 0000639-58.2016.8.11.0007, 2ª Câm. de Direito Privado, Rela. Desa. Maria Helena Gargaglione Povoas, j. 29.08.2018 - negritei)

Assim, evidenciado que a compra e venda foi celebrada na modalidade
ad corpus
, resta afastada a pretensão de indenização pela área faltante, tornando-se impositiva a manutenção da sentença.

De outra banda, restando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Sem maior delonga, conheço do recurso interposto e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 08 de fevereiro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/02/2023