Tribunal: TJMT
Processo: 1035334-79.2017.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-06-07
Data de publicação: 2023-06-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1035334-79.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Juros de Mora - Legais / Contratuais, Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]
Parte(s):

[RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR registrado(a) civilmente como JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE), GABRIELA CRISTINA MENDES DA FONSECA BORGES - CPF: 022.847.591-06 (APELADO), SAVIO DANILO LOPES LEITE - CPF: 998.061.181-20 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – CONTRATO DE COMPRA

E VENDA DE IMÓVEL – ILEGITIMIDADE PASSIVA INCORPORADORA – TEORIA DA APARÊNCIA - ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – CLÁUSULA PENAL – INCIDÊNCIA – PREVISÃO CONTRATUAL -
RECURSO DESPROVIDO
.

A construtora/incorporadora compõem o mesmo grupo econômico, e por isso, respondem solidariamente pelas obrigações decorrentes do

empreendimento, por força da teoria da aparência.

O descumprimento dos termos contratuais, no caso de atraso injustificado da obra, enseja a condenação da construtora à indenização dos prejuízos materiais decorrentes do inadimplemento.

A cláusula penal moratória tem por finalidade indenizar pelo inadimplemento tardio da obrigação,
ou seja, pelo atraso no cumprimento da obrigação
.

Nesse ponto, o c. Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo (Tema 971) reconheceu que é possível a inversão em desfavor da construtora, da clausula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto do contrato de compra e venda.

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
RNI Negócios Imobiliários S/A
., em face da r. sentença proferida pelo MMª Juíza de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da

Ação de Indenização por Perdas e Danos n.
1035334-79.2017.8.11.0041, proposta por

Gabriela Cristina Mendes da Fonseca Borges
, que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na inicial,

para
condenar a requerida ao pagamento da cláusula penal moratória (2% do valor do contrato), pelo período de atraso do imóvel, acrescido de juros de 1% a.m, a contar da citação, e correção monetária pelo INPC, a partir de cada vencimento. E em razão da sucumbência recíproca, condenou os litigantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios,
pro rata
.

Em seguida, acolhendo recurso integrativo da ré, sanou a contradição apontada, alterando a parte dispositiva para constar que a cláusula penal moratória é de 1% do valor do contrato, mantendo a sentença nos demais termos.

Inconformada, recorre a requerida, ora apelante. Nas razões recursais, sustenta o julgamento
ultra petita
, porque foi requerido o pagamento de multa penal no percentual de 1% calculado sobre o valor do contrato por mês de atraso, e a sentença condenou em 2% que representa o dobro do requerido na peça inicial.

Advoga, ainda, em preliminar, a ilegitimidade passiva, por figurar como vendedora no instrumento de compra e venda, apenas a Sistema Fácil Incorporadora.

No mérito, sustenta a inexistência de atraso na entrega da obra, porque o habite-se foi expedido dentro do prazo de tolerância. Salienta, outrossim, que a apelada não poderia ser imitida na posse do imóvel, tendo em vista o seu inadimplemento.

Rechaça qualquer direito a recebimento de lucros cessantes, que segundo defende, somente seria devido se o atraso fosse resultante de culpa da construtora, o qual não pode ultrapassar o percentual de 0,5% do valor atualizado do contrato.

Com essas considerações, requer o provimento do recurso, para reformar a sentença recorrida, com a inversão do ônus de sucumbência.

Certificado o decurso do prazo sem contrarrazões pela apelada (id 158575829)

É o relatório.

Cuiabá 24 de maio de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação de indenização por danos materiais e morais proposta objetivando a condenação da incorporadora imobiliária ao ressarcimento dos prejuízos experimentados pela parte autora, em razão do atraso na entrega do imóvel localizado no empreendimento imobiliário – Residencial Rio Manso, nesta capital.

Narrou a autora, que em 06.2011, celebrou com as requeridas contrato de compromisso de compra e venda de um imóvel residencial, e que de acordo com o cronograma de obras, a entrega do bem ficou estabelecida em 06.2013, incluído o período de carência de 180 (cento e oitenta) dias,

todavia a unidade habitacional apenas foi entregue em 05.2015.

Diz que em decorrência do inadimplemento deixou de alugar o imóvel, além de ter que quitar quota condominial indevida, circunstância que motivou o ajuizamento da ação originaria postulando pelo ressarcimento dos danos material e moral, decorrente da mora.

Ultimado o trâmite processual, a togada
a quo
, acolheu em parte a pretensão posta na inicial, reconhecendo o atraso na entrega do imóvel, e condenou a incorporadora imobiliária ao pagamento de cláusula penal no equivalente a 1% (um por cento) do valor do contrato, mensalmente, acrescidos de juros de 1% a.m, a contar da citação, e correção monetária pelo INPC, a partir do vencimento. E por conta da sucumbência reciproca, condenou os litigantes
pro rata
, nas despesas e honorários advocatícios.

Não concordando com o édito sentencial, insurge-se a ré, ora recorrente. Em sua tese recursal, sustenta, preliminarmente, a ilegitimidade passiva, por não ter entabulado contrato de compra e venda com a autora, que foi firmado entre a apelada e a Sistema Fácil Incorporadora.

O inconformismo não prospera vez que como pontuou a magistrada singular, aempreendedora e a construtora/incorporadora compõem o mesmo grupo econômico, e por isso, respondem solidariamente pelas obrigações decorrentes do

empreendimento, por força da teoria da aparência.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA INTEGRANTE DO MESMO GRUPO ECONÔMICO DA CONSTRUTORA. ALEGADA AFRONTA AOS ARTIGOS 338 E 339, DO CPC DE 2015; 618 DO CC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 282/STF. PREQUESTIONAMENTO FICTO PREVISTO NO ART. 1.025 DO CPC/2015. NECESSIDADE DE SE APONTAR VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. LEGITIMIDADE PASSIVA DA PARTE AGRAVANTE PARA A DEMANDA. EMPRESAS DO MESMO GRUPO ECONÔMICO. APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA. POSSIBILIDADE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5/STJ, N. 7/STJ e N. 83/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.

(...)

4.
"Tendo o Tribunal de origem concluído que as empresas pertencem ao mesmo conglomerado econômico, deve ser reconhecida a aplicação da Teoria da Aparência, a qual é amplamente aceita nesta Corte.

Precedentes".
(AgInt no REsp 1741835/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/09/2019, DJe 27/09/2019) Incidência da Súmula n. 83/STJ.

(...)

6. Agravo interno a que se nega provimento”.
(AgInt no AREsp n. 1.698.883/RS, 4ª Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, J. 17.11.20 - negritei)

Ainda, em preliminar, aponta a nulidade da sentença por ter incorrido em julgamento
ultra petita
, porque foi requerido o pagamento de multa penal no percentual de 1% calculado sobre o valor do contrato por mês de atraso, e a sentença condenou em 2% que representa o dobro do postulado na peça inicial.

A questão prévia não comporta acolhimento, vez que embora incialmente a sentença tenha fixado a cláusula penal moratória à base de 2%. Após a oposição de embargos de declaração pela ré, ora apelante, apontando contradição no ponto, os aclaratórios foram acolhidos para corrigir o vício de modo a alterar o dispositivo da sentença para o fim de consignar o percentual de 1% (um por cento), veja:

“ (...)
Posto isto,
acolho
os presentes embargos de declaração

interpostos pelo executado SISTEMA FÁCIL INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ IV – SPE LTDA, para sanar as contradições apontadas, alterando a parte dispositiva da sentença prolatada no ID 93457831nos seguintes moldes:

[...] Outrossim,
condeno

a requerida a
indenizar a parte autora ao pagamento da clausula penal moratória
(
1
%
do valor do contrato), pelo período do atraso na entrega do imóvel (
de Junho de 2013 até maio de 2015
), no importe mensal de R$ 2.098,71 (dois mil e noventa e oito reais e setenta e um centavos), acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir de cada vencimento
[...]” -

id n. 158575821.

Assim, sendo, afasto a preliminar.

No
mérito
, cinge-se a controvérsia em aquilatar o alegado descumprimento da promitente vendedora do prazo de entrega da unidade habitacional adquirida pela parte autora por meio do
instrumento Particular de Compra e Venda.

A valer, compulsando os autos originários, o conjunto fático-probatório corrobora o inadimplemento da promitente vendedora na entrega do imóvel residencial do empreendimento habitacional. Explico:

Destarte, o contrato entabulado entre as partes previa que a segunda etapa do empreendimento imobiliário, na qual estava localizado o imóvel da autora, estava agendado para 12/2012, e considerando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, referido na cláusula 8.1 do contrato, o termo final ficou previsto para 06/2013 (id 158575770 e 158575771).

Ao que consta dos autos, a entrega das chaves apenas foi efetivada em 08.05.2015 (id n. 158575772), ou seja, quase 02 (dois) anos após o prazo fixado para entrega da unidade autônoma, a evidenciar o atraso por culpa da construtora/incorporadora.

Ressalta-se que a expedição do habite-se não configura transmissão de posse, de sorte que o adimplemento da obrigação da vendedora só se aperfeiçoa com a entrega das chaves, que é o ato que transmite ao comprador a posse e lhe assegura o pleno uso e gozo do imóvel.

E não merece acolhimento a justificativa de que a demora na entrega da unidade habitacional ocorreu porque a compradora não havia quitado o financiamento referente à “Parte B” do ajuste, vez que o contrato não atrelava à entrega do imóvel a quitação de parcela de financiamento, até porque, como se sabe, sem o certificado de conclusão da obra, o comprador fica impossibilitado de realizar financiamento junto a qualquer instituição bancária.

A propósito:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
–
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA DA CONSTRUTORA - DEMONSTRADA – DANOS MORAIS – OCORRÊNCIA – REDUÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – IMPOSSIBILIDADE – OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Da análise dos fatos narrados e dos documentos juntados aos autos, restou claramente demonstrado o atraso na entrega do imóvel pelas requeridas, ora apelantes.

1. Tanto é assim que a data prevista para a entrega do imóvel (estabelecida no Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma Condominial com Cláusulas Suspensivas e Outras Avenças de id. 148541757 – págs. 4 a 25) era de 31.07.2016, contudo, conforme o auto de conclusão emitido pela Prefeitura Municipal de Cuiabá (id. 148541759 – pág. 1), a obra somente foi finalizada em 29.03.2017, ou seja, com oito (8) meses de atraso.

2.
Com o atraso na entrega do imóvel, evidentemente, a requerente, ora apelada, não teria como efetuar a quitação da parcela única na data aprazada, haja vista que, sem que lhe fosse entregue documentos hábeis, como por exemplo o auto de conclusão da obra, chamado de “Habite-se”, ficou impossibilitada de realizar financiamento junto a qualquer instituição bancária
.

3. Como já decidido em caso semelhante por esta Quarta Câmara Cível, o atraso na entrega do imóvel por período longo e injustificável configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí decorrente é “
in re ipsa”.

4. No que diz respeito ao valor da indenização por danos extrapatrimoniais, como cediço, não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco pode ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida.
” (
RAC n.

1027380-40.2021.8.11.0041, 4ª Câm. Dir. Privado, Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, j. 07.12.22- negritei)

Por sua vez, no que pertine à aplicação da cláusula penal moratória, com se sabe, referida cláusula tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio, ou seja, pelo atraso no cumprimento da obrigação.

No caso em pauta, consta do Capítulo 5, item 5.1 “c”, como multa moratória em desfavor do adquirente, o percentual de 2% sobre o valor total da prestação inadimplida ou débito já vencido. (id n. 158575770 – fl. 11)

Nesse ponto, o c. Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo (Tema 971) reconheceu que é possível a inversão em desfavor da construtora, da clausula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos caso de impontualidade na entrega do imóvel objeto do contrato de compra e venda.

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”.
(STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.919.381/RJ).

A propósito:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DO DESEMBOLSO E JUROS MORATÓRIOS DESDE A CITAÇÃO – CLÁSULA PENAL INVERTIDA EM FAVOR DO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – DESRESPEITO AO PRAZO DE TOLERÂNCIA – DANO MORAL CONFIGURADO – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

“Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp n. 1.761.193/DF), e “a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp n. 208.706/RJ).

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”. (STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.919.381/RJ).

O atraso na entrega do imóvel adquirido na planta que ultrapassa em meses o prazo de tolerância de 180 dias e torna completamente incerta a concretização do sonho da casa própria gera angústia e frustração consideráveis a ponto de configurar dano moral indenizável.

Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC)”
(RAC n. 1031493-54.2021.8.11.0003, 4ª Câmara de Direito Privado Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, J. 13.03.23 - negritei)

Dessa forma, a d. magistrada agiu com o costumeiro acerto na espécie, não merecendo qualquer reparo a sentença recorrida.

Lado outro, estando desprovido o recurso, impõe-se a majoração da condenação em honorários advocatícios, que fixo no

percentual de 15% (quinze por cento).

Pelo exposto,
conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 24 de maio de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O S V O G A I S

Na origem, cuida-se de ação de indenização por danos materiais e morais proposta objetivando a condenação da incorporadora imobiliária ao ressarcimento dos prejuízos experimentados pela parte autora, em razão do atraso na entrega do imóvel localizado no empreendimento imobiliário – Residencial Rio Manso, nesta capital.

Narrou a autora, que em 06.2011, celebrou com as requeridas contrato de compromisso de compra e venda de um imóvel residencial, e que de acordo com o cronograma de obras, a entrega do bem ficou estabelecida em 06.2013, incluído o período de carência de 180 (cento e oitenta) dias,

todavia a unidade habitacional apenas foi entregue em 05.2015.

Diz que em decorrência do inadimplemento deixou de alugar o imóvel, além de ter que quitar quota condominial indevida, circunstância que motivou o ajuizamento da ação originaria postulando pelo ressarcimento dos danos material e moral, decorrente da mora.

Ultimado o trâmite processual, a togada
a quo
, acolheu em parte a pretensão posta na inicial, reconhecendo o atraso na entrega do imóvel, e condenou a incorporadora imobiliária ao pagamento de cláusula penal no equivalente a 1% (um por cento) do valor do contrato, mensalmente, acrescidos de juros de 1% a.m, a contar da citação, e correção monetária pelo INPC, a partir do vencimento. E por conta da sucumbência reciproca, condenou os litigantes
pro rata
, nas despesas e honorários advocatícios.

Não concordando com o édito sentencial, insurge-se a ré, ora recorrente. Em sua tese recursal, sustenta, preliminarmente, a ilegitimidade passiva, por não ter entabulado contrato de compra e venda com a autora, que foi firmado entre a apelada e a Sistema Fácil Incorporadora.

O inconformismo não prospera vez que como pontuou a magistrada singular, aempreendedora e a construtora/incorporadora compõem o mesmo grupo econômico, e por isso, respondem solidariamente pelas obrigações decorrentes do

empreendimento, por força da teoria da aparência.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA INTEGRANTE DO MESMO GRUPO ECONÔMICO DA CONSTRUTORA. ALEGADA AFRONTA AOS ARTIGOS 338 E 339, DO CPC DE 2015; 618 DO CC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 282/STF. PREQUESTIONAMENTO FICTO PREVISTO NO ART. 1.025 DO CPC/2015. NECESSIDADE DE SE APONTAR VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. LEGITIMIDADE PASSIVA DA PARTE AGRAVANTE PARA A DEMANDA. EMPRESAS DO MESMO GRUPO ECONÔMICO. APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA. POSSIBILIDADE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5/STJ, N. 7/STJ e N. 83/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.

(...)

4.
"Tendo o Tribunal de origem concluído que as empresas pertencem ao mesmo conglomerado econômico, deve ser reconhecida a aplicação da Teoria da Aparência, a qual é amplamente aceita nesta Corte.

Precedentes".
(AgInt no REsp 1741835/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/09/2019, DJe 27/09/2019) Incidência da Súmula n. 83/STJ.

(...)

6. Agravo interno a que se nega provimento”.
(AgInt no AREsp n. 1.698.883/RS, 4ª Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, J. 17.11.20 - negritei)

Ainda, em preliminar, aponta a nulidade da sentença por ter incorrido em julgamento
ultra petita
, porque foi requerido o pagamento de multa penal no percentual de 1% calculado sobre o valor do contrato por mês de atraso, e a sentença condenou em 2% que representa o dobro do postulado na peça inicial.

A questão prévia não comporta acolhimento, vez que embora incialmente a sentença tenha fixado a cláusula penal moratória à base de 2%. Após a oposição de embargos de declaração pela ré, ora apelante, apontando contradição no ponto, os aclaratórios foram acolhidos para corrigir o vício de modo a alterar o dispositivo da sentença para o fim de consignar o percentual de 1% (um por cento), veja:

“ (...)
Posto isto,
acolho
os presentes embargos de declaração

interpostos pelo executado SISTEMA FÁCIL INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ IV – SPE LTDA, para sanar as contradições apontadas, alterando a parte dispositiva da sentença prolatada no ID 93457831nos seguintes moldes:

[...] Outrossim,
condeno

a requerida a
indenizar a parte autora ao pagamento da clausula penal moratória
(
1
%
do valor do contrato), pelo período do atraso na entrega do imóvel (
de Junho de 2013 até maio de 2015
), no importe mensal de R$ 2.098,71 (dois mil e noventa e oito reais e setenta e um centavos), acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir de cada vencimento
[...]” -

id n. 158575821.

Assim, sendo, afasto a preliminar.

No
mérito
, cinge-se a controvérsia em aquilatar o alegado descumprimento da promitente vendedora do prazo de entrega da unidade habitacional adquirida pela parte autora por meio do
instrumento Particular de Compra e Venda.

A valer, compulsando os autos originários, o conjunto fático-probatório corrobora o inadimplemento da promitente vendedora na entrega do imóvel residencial do empreendimento habitacional. Explico:

Destarte, o contrato entabulado entre as partes previa que a segunda etapa do empreendimento imobiliário, na qual estava localizado o imóvel da autora, estava agendado para 12/2012, e considerando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, referido na cláusula 8.1 do contrato, o termo final ficou previsto para 06/2013 (id 158575770 e 158575771).

Ao que consta dos autos, a entrega das chaves apenas foi efetivada em 08.05.2015 (id n. 158575772), ou seja, quase 02 (dois) anos após o prazo fixado para entrega da unidade autônoma, a evidenciar o atraso por culpa da construtora/incorporadora.

Ressalta-se que a expedição do habite-se não configura transmissão de posse, de sorte que o adimplemento da obrigação da vendedora só se aperfeiçoa com a entrega das chaves, que é o ato que transmite ao comprador a posse e lhe assegura o pleno uso e gozo do imóvel.

E não merece acolhimento a justificativa de que a demora na entrega da unidade habitacional ocorreu porque a compradora não havia quitado o financiamento referente à “Parte B” do ajuste, vez que o contrato não atrelava à entrega do imóvel a quitação de parcela de financiamento, até porque, como se sabe, sem o certificado de conclusão da obra, o comprador fica impossibilitado de realizar financiamento junto a qualquer instituição bancária.

A propósito:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
–
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA DA CONSTRUTORA - DEMONSTRADA – DANOS MORAIS – OCORRÊNCIA – REDUÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – IMPOSSIBILIDADE – OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Da análise dos fatos narrados e dos documentos juntados aos autos, restou claramente demonstrado o atraso na entrega do imóvel pelas requeridas, ora apelantes.

1. Tanto é assim que a data prevista para a entrega do imóvel (estabelecida no Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma Condominial com Cláusulas Suspensivas e Outras Avenças de id. 148541757 – págs. 4 a 25) era de 31.07.2016, contudo, conforme o auto de conclusão emitido pela Prefeitura Municipal de Cuiabá (id. 148541759 – pág. 1), a obra somente foi finalizada em 29.03.2017, ou seja, com oito (8) meses de atraso.

2.
Com o atraso na entrega do imóvel, evidentemente, a requerente, ora apelada, não teria como efetuar a quitação da parcela única na data aprazada, haja vista que, sem que lhe fosse entregue documentos hábeis, como por exemplo o auto de conclusão da obra, chamado de “Habite-se”, ficou impossibilitada de realizar financiamento junto a qualquer instituição bancária
.

3. Como já decidido em caso semelhante por esta Quarta Câmara Cível, o atraso na entrega do imóvel por período longo e injustificável configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí decorrente é “
in re ipsa”.

4. No que diz respeito ao valor da indenização por danos extrapatrimoniais, como cediço, não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco pode ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida.
” (
RAC n.

1027380-40.2021.8.11.0041, 4ª Câm. Dir. Privado, Rel. Desa. Serly Marcondes Alves, j. 07.12.22- negritei)

Por sua vez, no que pertine à aplicação da cláusula penal moratória, com se sabe, referida cláusula tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio, ou seja, pelo atraso no cumprimento da obrigação.

No caso em pauta, consta do Capítulo 5, item 5.1 “c”, como multa moratória em desfavor do adquirente, o percentual de 2% sobre o valor total da prestação inadimplida ou débito já vencido. (id n. 158575770 – fl. 11)

Nesse ponto, o c. Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo (Tema 971) reconheceu que é possível a inversão em desfavor da construtora, da clausula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos caso de impontualidade na entrega do imóvel objeto do contrato de compra e venda.

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”.
(STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.919.381/RJ).

A propósito:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DO DESEMBOLSO E JUROS MORATÓRIOS DESDE A CITAÇÃO – CLÁSULA PENAL INVERTIDA EM FAVOR DO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – DESRESPEITO AO PRAZO DE TOLERÂNCIA – DANO MORAL CONFIGURADO – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

“Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp n. 1.761.193/DF), e “a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp n. 208.706/RJ).

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”. (STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.919.381/RJ).

O atraso na entrega do imóvel adquirido na planta que ultrapassa em meses o prazo de tolerância de 180 dias e torna completamente incerta a concretização do sonho da casa própria gera angústia e frustração consideráveis a ponto de configurar dano moral indenizável.

Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC)”
(RAC n. 1031493-54.2021.8.11.0003, 4ª Câmara de Direito Privado Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, J. 13.03.23 - negritei)

Dessa forma, a d. magistrada agiu com o costumeiro acerto na espécie, não merecendo qualquer reparo a sentença recorrida.

Lado outro, estando desprovido o recurso, impõe-se a majoração da condenação em honorários advocatícios, que fixo no

percentual de 15% (quinze por cento).

Pelo exposto,
conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 24 de maio de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/06/2023