Tribunal: TJMT
Processo: 1012133-24.2018.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-04-26
Data de publicação: 2023-04-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012133-24.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS

ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[LM. POMMER BARBOSA E CIA LTDA - CNPJ: 21.581.838/0001-96 (APELADO), SAMUEL DOS SANTOS JUNIOR - CPF: 569.222.642-15 (ADVOGADO), LUCELIA BASTO DE SOUSA - CPF: 773.259.741-91 (ADVOGADO), WELLINGTON CARLOS GOTTARDO - CPF: 016.758.369-73 (ADVOGADO), ROYAL BRASIL ADMINST EMPRENDIMENTOS E PART LTDA - CNPJ: 69.332.757/0001-89 (APELANTE), ELADIO MIRANDA LIMA - CPF: 020.470.787-09 (ADVOGADO), ANDRESSA CAROLINE TRECHAUD - CPF: 011.948.691-14 (ADVOGADO), CUIABA PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 15.423.664/0001-30 (APELANTE), PABLO HERTZ BRUZZONE LEAL - CPF: 098.666.157-07 (ADVOGADO), ALEXANDRE MIRANDA LIMA - CPF: 074.357.357-95 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL E INEXISTÊNCIA DE DÉBITO – ATRASO NA INAUGURAÇÃO DO SHOPPING ESTAÇÃO – PRORROGAÇÃO DE ENTREGA DO EMPREENDIMENTO ALÉM DA PREVISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO CONSUBSTANCIADO – CLÁUSULA DE NÃO INDENIZAÇÃO – ART. 475 CC/02 – DISPOSIÇÃO CONTRATUAL ANALÓGICA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS CONFORME PREVISÃO – RESCISÃO – RETORNO DAS PARTES AO
STATUS QUO
– RECONVENÇÃO – EXIGÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS – INADIMPLEMENTO CONTRATUTAL DAS RECORRENTES – IMPROCEDENTES – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Não obstante o instrumento contratual não contenha previsão de data limite para a entrega, é certo que o locatário não pode aguardar indefinidamente a conclusão do empreendimento, sobretudo na hipótese em que a agravada despendeu considerável valor entre o período de março/2015 e fevereiro/2016.

A disposição de que
“na hipótese de atraso na previsão da data de inauguração do Shopping fica desde já, acertado que não será devido a cessionária nenhuma indenização a qualquer título que seja”
(item 3.2) é fonte de inegável possibilidade de enriquecimento ilícito e transgressão à bilateralidade contratual, posto que exime, em qualquer hipótese e de forma inidônea, a responsabilidade de indenização, o que vilipendia a função social do contrato (art. 421 do CC), a boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e vai manifestamente contra disposição legal explícita disposta no art. 475 do CC, segundo a qual
“a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”
.

Não cumprimento da obrigação de disponibilizar em tempo contratualmente estipulado o imóvel em condições para o uso que se destinava, alongando indevidamente o prazo de inauguração, o que impõe a rescisão contratual e sua consequente condenação à restituição dos valores pelo contrato rescindido.

As disposições contratuais de rescisão se ajustam analogicamente ao caso de atraso de inauguração, o que não pode se perpetuar no tempo em detrimento da boa-fé objetiva e da legítima expectativa gerada no locador de que o imóvel seja entregue em tempo adequado. A solução dada pelas cláusulas 3.1 e 13.7 contemplam a norma jurídica disposta no art. 475 do CC/02.

Impõe-se a rescisão contratual, por inadimplemento da parte requerida/apelante, e conseguinte restituição das partes ao
status quo ante
, com base na norma do art. 475 do CC, com condenação das requeridas à restituição dos valores pagos.

Diante da ausência de responsabilidade da parte autora pela rescisão antecipada do contrato, não há que se falar em aplicação da cláusula penal. Ou seja, se o inadimplemento contratual é das requeridas, não cabe à elas invocar a aplicação da multa contratual.

Improcede a indenização por danos morais, porque o inadimplemento contratual que rendeu ensejo à rescisão não partiu da parte autora, bem como porque o mero descumprimento contratual não tem o condão de implicar em danos morais, mormente se tratando de pessoas jurídicas, em que é tutelável unicamente a honra objetiva.

Sentença mantida. Recurso desprovido. Majoração dos honorários da ação principal e reconvenção.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL 1012133-24.2018.8.11.0041

APELANTES:

ROYAL BRASIL ADMINST EMPREENDIMENTOS E PART LTDA e OUTRAS

APELADA:

LM. POMMER BARBOSA E CIA LTDA.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
ROYAL BRASIL ADMINST EMPRENDIMENTOS E PART LTDA e OUTRAS
,
contra sentença proferida no Id. 150738692 pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, Dr. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro, o qual, nos autos do processo da
“ação de rescisão contratual c/c declaratória de inexistência de débito”
, ajuizada pela parte autora/apelada
LM POMMER BARBOSA E CIA LTDA
contra a parte apelante
, confirmou a liminar deferida, julgou procedentes os pedidos formulados para
“DECLARAR rescindidos os contratos de Cessão De Direitos De Integrar A Estrutura Técnica Do Shopping Estação Cuiabá E Outras Avenças e Contrato De Locação E Outras Avenças De Loja De Uso Comercial (LUC) Do Shopping Estação Cuiabá”
, condenando “
as rés, solidariamente, a restituir as quantias pagas no montante equivalente a R$ 143.033,42 (cento e quarenta e três mil e trinta e três reais e quarenta e dois centavos), acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC desde cada desembolso”
, bem como condenando as requeridas
“ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, face ao disposto no art. 85, § 2º do CPC”
. Na mesma sentença foram julgados improcedentes
“os pedidos formulados na Reconvenção promovida por ROYAL BRASIL ADMINSTRAÇÃO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, CUIABÁ PLAZA SHOPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e CONSÓRCIO EMPREENDEDOR CUIABÁ PLAZA SHOPPING em desfavor de LM POMMER BARBOSA E CIA LTDA”
, condenando as
“reconvintes/requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, face ao disposto no art. 85, § 2º do CPC”.

No apelo Id. 151249713, a parte apelante ROYAL BRASIL ADMINST EMPRENDIMENTOS E PART LTDA e OUTRAS aduz em suas razões, em síntese: 1) que a sentença se baseou em premissa fática equivocada, inexistindo inadimplemento contratual de sua parte na medida em que o contrato contém previsão (cláusulas 3.1.1 e 3.2) que autoriza a alteração da inauguração e dispensa de indenização, sendo que
“conforme pactuado entre as partes, a data da inauguração do shopping possui como consequência apenas a definição do início do prazo contratual e das obrigações da locatária decorrentes do Instrumento Particular de Contrato de Locação e Outras Avenças de Loja de Uso Comercial do Shopping Cuiabá, sendo pactuada a resilição unilateral da locação pela locatária na Cláusula Décima Terceira”
; 2) que
“
para condenação das recorrentes a restituir os valores pagos pela recorrida, aplicando de forma distorcida a cláusula contratual 13.7.1”
, sendo que a
“hipótese convencionada se refere a IMPOSSIBILIDADE DAS LOCADORAS DAS PROSSEGUIMENTO À CONSTRUÇÃO OU CONCLUIR AS OBRAS DO SHOPPING e PORTANTO, NÃO PODE SER APLICADO AO CASO CONCRETO”;
3) necessidade de reforma dos pedidos formulados na reconvenção, haja vista que o dano moral está configurado, houve legítima expectativa de inauguração frustrada e a imagem do empreendimento foi afetada.

Pede, que seja conhecido e provido o recurso
“para reformar a sentença e determinar (i) que os pedidos formulados pela autora na exordial sejam julgados totalmente improcedentes, invertendo-se o ônus sucumbenciais, bem como (ii) que a reconvenção formulada na demanda seja julgada procedente condenando a parte recorrida a realizar o pagamento da multa no valor de R$ 288.000,00 pela rescisão antecipada, acrescida dos consectários na forma contratual, bem como indenização por danos morais no importe de R$ 50.000,00”
.

Intimada, a parte apelada apresentou contrarrazões na peça Id. 151249717, arguindo preliminar de deserção do recurso interposto com pretensão de reforma da reconvenção julgada improcedente. No mérito, aduziu, em síntese, o acerto da sentença recorrida, devendo ser desprovido o apelo, sendo o que pleiteia.

Comprovante de recolhimento das custas de preparo recursal do apelo no Id. 151528654.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consoante relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
ROYAL BRASIL ADMINST EMPRENDIMENTOS E PART LTDA e OUTRAS
,
contra sentença proferida no Id. 150738692 pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, Dr. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro, o qual, nos autos do processo da
“ação de rescisão contratual c/c declaratória de inexistência de débito”
, ajuizada pela parte autora/apelada
LM POMMER BARBOSA E CIA LTDA
contra a parte apelante
, confirmou a liminar deferida, julgou procedentes os pedidos formulados para
“DECLARAR rescindidos os contratos de Cessão De Direitos De Integrar A Estrutura Técnica Do Shopping Estação Cuiabá E Outras Avenças e Contrato De Locação E Outras Avenças De Loja De Uso Comercial (LUC) Do Shopping Estação Cuiabá”
, condenando “
as rés, solidariamente, a restituir as quantias pagas no montante equivalente a R$ 143.033,42 (cento e quarenta e três mil e trinta e três reais e quarenta e dois centavos), acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC desde cada desembolso”
, bem como condenando as requeridas
“ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, face ao disposto no art. 85, § 2º do CPC”
. Na mesma sentença foram julgados improcedentes
“os pedidos formulados na Reconvenção promovida por ROYAL BRASIL ADMINSTRAÇÃO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, CUIABÁ PLAZA SHOPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e CONSÓRCIO EMPREENDEDOR CUIABÁ PLAZA SHOPPING em desfavor de LM POMMER BARBOSA E CIA LTDA”
, condenando as
“reconvintes/requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, face ao disposto no art. 85, § 2º do CPC”.

No apelo Id. 151249713, a parte apelante ROYAL BRASIL ADMINST EMPRENDIMENTOS E PART LTDA e OUTRAS aduz em suas razões, em síntese: 1) que a sentença se baseou em premissa fática equivocada, inexistindo inadimplemento contratual de sua parte na medida em que o contrato contém previsão (cláusulas 3.1.1 e 3.2) que autoriza a alteração da inauguração e dispensa de indenização, sendo que
“conforme pactuado entre as partes, a data da inauguração do shopping possui como consequência apenas a definição do início do prazo contratual e das obrigações da locatária decorrentes do Instrumento Particular de Contrato de Locação e Outras Avenças de Loja de Uso Comercial do Shopping Cuiabá, sendo pactuada a resilição unilateral da locação pela locatária na Cláusula Décima Terceira”
; 2) que
“
para condenação das recorrentes a restituir os valores pagos pela recorrida, aplicando de forma distorcida a cláusula contratual 13.7.1”
, sendo que a
“hipótese convencionada se refere a IMPOSSIBILIDADE DAS LOCADORAS DAS PROSSEGUIMENTO À CONSTRUÇÃO OU CONCLUIR AS OBRAS DO SHOPPING e PORTANTO, NÃO PODE SER APLICADO AO CASO CONCRETO”;
3) necessidade de reforma dos pedidos formulados na reconvenção, haja vista que o dano moral está configurado, houve legítima expectativa de inauguração frustrada e a imagem do empreendimento foi afetada.

Pede, que seja conhecido e provido o recurso
“para reformar a sentença e determinar (i) que os pedidos formulados pela autora na exordial sejam julgados totalmente improcedentes, invertendo-se o ônus sucumbenciais, bem como (ii) que a reconvenção formulada na demanda seja julgada procedente condenando a parte recorrida a realizar o pagamento da multa no valor de R$ 288.000,00 pela rescisão antecipada, acrescida dos consectários na forma contratual, bem como indenização por danos morais no importe de R$ 50.000,00”
.

Pois bem.

Preparado, adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o recurso de apelação interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Analisando os argumentos da parte apelante apresentados em suas razões recursais, infere-se que não devem prosperar.

Nesta senda, analisando o teor da sentença recorrida, constata-se que está correto e não merece reparo algum o raciocínio jurídico levado a efeito pelo togado
a quo
no ato judicial recorrido.

A propósito, e
is os fundamentos da sentença recorrida Id. 150738692:

“(...)

É o relatório. Decido

Ao analisar o feito verifico que este admite o julgamento no estado em que se encontra, na medida em que desnecessário se mostra a produção de outras provas, além da prova documental já existente nos autos (art. 347, CPC).

Destaco, que o c. STJ, em v. acórdão relatado pelo eminente Ministro Athos Carneiro, assim decidiu em situação similar:

(...)

Vale ressaltar que o Código de Processo Civil adotou o princípio do livre convencimento do juiz, de sorte que cabe a ele, como destinatário da prova, verificar a real necessidade de outros elementos para formação do próprio convencimento. Nesse sentido é pacífico o entendimento da doutrina e jurisprudência, ao que o eg. Tribunal de Justiça de Mato Grosso já assentou:

(...)

Outrossim, o julgamento antecipado da causa vertente não representa cerceamento de defesa ou violação ao princípio do contraditório, evitando-se que a causa tenha seu desfecho protraído, homenageando-se, desse modo, a tão colimada celeridade processual.

Com efeito,

(...)

Assim, com esteio nos ensinamentos jurisprudenciais firmados pelos Tribunais Superiores, diante das provas já produzidas nos autos e da ausência de pedido das partes para a produção de outras provas, passo ao julgamento antecipado da lide nessa oportunidade.

Ab initio, mister consignar que se trata demanda na qual se pretende a resilição do contrato entabulado entre as partes e, a restituição dos valores pagos.

Inexistem preliminares, assim passo a análise do mérito.

Conforme relato, versa a presente ação acerca do descumprimento contratual das cedentes e locadoras de loja de uso comercial (LUC) localizada no Shopping Estação Cuiabá.

Pois bem. Extrai-se que o objeto do contrato de cessão de direitos é a loja n. SEC1037 e que a cessionária teria o direito de integrar a infraestrutura técnica desenvolvida pelas cedentes para o shopping e de seus futuros aperfeiçoamentos por força da locação da loja de uso comercial, conforme cláusula 1ª. Os contratos foram assinados no dia 17/12/2014, ajustado no valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais).
O contrato de locação com o prazo de 60 (sessenta) meses, dispôs no item 13 – a data de inauguração do shopping prevista para o mês de Abril de 2016
, id. 13062898 – pág. 10.

No item 12.1 do contrato de locação se extrai a seguinte redação:

“A LUC será entregue a LOCATÁRIA para as devidas instalações e acabamentos necessários, conforme previsto em Caderno de Obrigações, até 60 (sessenta) dias antes da data da inauguração da LUC para início das obras, para que ela (LOCATÁRIA)” promova, por sua inteira e exclusiva expensas, ordem e responsabilidade, de acordo com o respectivo memorial descritivo, previamente aprovado pelas LOCADORAS, a introdução de todos os acabamentos internos e externos, instalações elétricas, hidráulicas, de proteção e de combate de incêndio, equipamentos e instalações de ar condicionado através das unidades condicionadoras do tipo “Fan-Coil”, pisos, paredes, forro, benfeitorias estas que ficarão incorporadas ao imóvel para todos os efeitos legais, não gerando qualquer direito de retenção ou indenização por tais benfeitorias, acessões e instalações”.

Nas cláusulas 3.1 e 3.2 do Contrato de Promessa de Cessão de Direitos de Integrar a Estrutura Técnica do Shopping Estação Cuiabá e Outras Avenças (Id. 13062898 – pág. 4), disciplinaram:

3.1 Tendo em vista que o shopping está em fase de pré-lançamento, a hipótese em que não seja possível as CEDENTES, por qualquer razão dar prosseguimento à construção ou concluir as obras do shopping, as cedentes comunicarão a cessionária, por escrito, ficando, em consequência, resolvido de pleno direito o presente Contrato, assim como o contrato de locação a ele coligado, sem que assista a qualquer das partes direito a qualquer indenização, multas ou compensação de qualquer natureza.

3.2 Na hipótese de atraso na previsão da data de inauguração do Shopping fica desde já, acertado que não será devido a cessionária nenhuma indenização a qualquer título que seja.

Por outro viés, as requeridas afirmaram que o contrato foi pactuado pelo prazo de 60 (sessenta) meses sendo consignada como mera expectativa inicial a entrega do espaço em Abril de 2016, conforme cláusula 3.1.1 (id. 13062898 – PÁG. 14), vejamos:

3.1.1 As LOCADORAS comunicarão a LOCATÁRIA com antecedência de 60 (sessenta) dias, a data da inauguração do SHOPPING, ficando desde logo acordado que eventuais alterações da data de inauguração do SHOPPING CENTER para datas posteriores, ainda que sucessivas, não ensejará as Partes qualquer direito de pleitear indenização uma da outra, já que eventuais alterações têm como consequência apenas a definição do início do prazo contratual e as obrigações da locatária decorrentes deste CONTRATO.

Além disso, as rés sustentam que os contratos foram elaborados de acordo com a legislação vigente em consonância com os princípios da probidade e boa-fé objetiva e a tentativa de locupletamento indevido da parte autora, buscando se livrar do pagamento da multa pela desistência do negócio jurídico de forma antecipada.

A parte autora anexou aos autos os avisos de alteração da data de inauguração do shopping center, datados em 20/06/2016 e 22/03/2017 (ids. 13062902; 13062905) e e-mails comprovando a solicitação da rescisão contratual (id. 13062913).

No primeiro aviso o prazo para entrega se estendeu para o mês de Setembro de 2017, e após, a expectativa de inauguração do shopping foi alterada para o mês de Outubro de 2018. Ora se primeira previsão da data de entrega do bem estava prevista para o mês de Abril de 2016, é evidente que as rés deveriam ter comunicado ao autor a alteração da entrega do empreendimento com antecedência de 60 (sessenta) dias o que não ocorreu no presente caso, eis que a primeira comunicação ocorreu em Junho de 2016, em desacordo com a cláusula 3.1.1.

Após não receber o imóvel dentro do prazo pactuado no primeiro aviso que seria em Setembro de 2017, denota-se que o autor pleiteou a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos conforme cláusula 13.7.1, em e-mail datado em 06/11/2017 (id. 13062913 – pág. 1).

O artigo 475, do Código Civil dispõe:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Considerando que não houve a entrega do imóvel dentro do prazo pactuado, bem como, a alteração da data de entrega por duas vezes consecutivas,
resta

caracterizado o inadimplemento do contrato por parte das rés.

Em decorrência do descumprimento contratual
a autora pleiteou a restituição dos valores pagos no montante de R$ 143.033,42 (cento e quarenta e três mil, trinta e três reais e trinta e quarenta e dois centavos)
e neste aspecto o contrato estabelece:

13.7 Tendo em vista que o SHOPPING está ainda em fase de pré-lançamento, na hipótese em que não seja possível as LOCADORAS, por qualquer razão dar prosseguimento à construção ou concluir as obras do SHOPPING dando pleno prosseguimento ao presente CONTRATO, as LOCADORAS comunicarão a LOCATÁRIA, por escrito, ficando, em consequência, resolvido de pleno direito o presente CONTRATO, sem que assista a qualquer das partes direito a qualquer indenização, multas ou compensação de qualquer natureza.

13.7.1 Ocorrendo a hipótese prevista em 13.7 anterior as locadoras restituirão a locatária eventuais importâncias dela recebidas, corrigidas pelo IGP-DI, no prazo de 90 (noventa) dias a contar da comunicação da resolução contratual. Negritei.

Assim, é certo que em decorrência da rescisão contratual faz-se necessário o retorno das partes ao status quo ante, a fim de que seja evitado o enriquecimento de uma das partes em detrimento da outra, com a aplicação da cláusula 13.7.1, que prevê a devolução das importâncias recebidas, corrigidas pelo IGP-DI, situação essa que se mostra razoável e proporcional em face da rescisão antecipada.

Aliás:

RECURSO DE APELAÇÃO - RESCISÃO CONTRATUAL –CONTRADO DE CESSÃO DE DIREITO E USO DE LOCAÇÃO – LOJA EM SHOPPING CENTER – NÃO ENTREGA DA OBRA NO PRAZO ESTABELECIDO - CULPA DO CEDENTE/LOCADOR - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS - EXCLUSÃO DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MANTIDOS - RECURSO IMPROVIDO. Atribui-se ao cedente/locador a culpa pela rescisão do contrato de cessão de direitos, uso e locação se, injustificadamente, não faz a entrega da obra na data estipulada para sua inauguração. Se o cedente/locador se encontra em mora com o dever de restituir os valores pagos pelo cessionário na vigência do contrato, devida é a restituição integral do quantum, sob pena de ensejar o enriquecimento ilícito. Desarrazoada é cobrança da taxa de administração, se o cessionário não usufruiu a infra-estrutura técnica e comercial do empreendimento. Honorários advocatícios fixados nos termos do artigo 20, §3º do CPC. (N.U 0105967-76.2008.8.11.0000, , GUIOMAR TEODORO BORGES, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO, Julgado em 17/11/2008, Publicado no DJE 16/12/2008).

· RECONVENÇÃO

Em sede de reconvenção as reconvintes postularam pela condenação da autora ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 288.000,00 (duzentos e oitenta e oito mil reais) pela rescisão antecipada do contrato.

Contudo, configurada a ausência de responsabilidade da parte autora pela rescisão antecipada do contrato, não há que se falar em aplicação da cláusula penal. Do mesmo modo, não prospera o pedido de indenização por danos morais, pois o mero descumprimento contratual não enseja a aplicação de danos morais. Inobstante a isso não restou configurada a pratica da conduta ilícita, apta a ensejar sua responsabilidade civil.

Nesse sentido,

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL DE CESSÃO DE DIREITOS DE UTILIZAÇÃO E LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER C/C PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO PARCIAL DE TUTELA. RESCISÃO CONTRATUAL. LOCAÇÃO DE ESPAÇO DE USO COMERCIAL (EUC). LEI DO INQUILINATO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. AUSÊNCIA DE ENTREGA DO BEM NAS CONDIÇÕES DE USO QUE SE ESPERAVA. RESTITUIÇÃO DO STATUS QUO ANTE DAS PARTES ANTES DA CONTRATAÇÃO. RESSARCIMENTO DE DESPESAS. ENCARGOS COMUNS E ESPECÍFICOS E FUNDO DE PROMOÇÕES DEVIDOS ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. INDENIZAÇÃO PELOS DANOS MATERIAIS EFETIVAMENTE COMPROVADOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. IMPOSSIBILIDADE. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. 1. É obrigação do locador entregar ao locatário o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina. Verificada a ausência de infraestrutura básica no Espaço de Uso Comercial (EUC) e a inércia do locador em providenciá-la, deve recair sobre ele a culpa pela rescisão contratual. 2. É cediço que a exceção do contrato não cumprido é aplicável em avenças bilaterais, que exige a existência de prestações e contraprestações interligadas, de modo que quando uma das partes não cumpre, total ou parcialmente, com sua obrigação, a outra pode recusar-se a cumprir a sua até que o inadimplemento da primeira seja sanado ( CC , art. 476 ). Na espécie, a locadora não cumpriu com a sua obrigação de disponibilizar o imóvel em condições para o uso que se destinava, o que impõe a rescisão contratual e sua consequente condenação ao pagamento dos danos materiais efetivamente comprovados. 3. A ?res sperata? é uma prestação retributiva das vantagens de se estabelecer num complexo comercial que possui já uma clientela constituída, sendo lícita sua cobrança em face do art. 54 da Lei 8.245 /91. Assim, em princípio, referido valor, porque pertinente à reserva feita pelo lojista interessado em participar do empreendimento, não é devolvido quando de sua saída, salvo se comprovado que a frustração da ?res sperata? se deveu à culpa do empreendedor do shopping, como na hipótese dos autos. 4. Subsistindo encargos contratuais inadimplidos, faz jus o locador ao recebimento dos respectivos valores, até a data da entrega das chaves. 5. O simples descumprimento contratual não enseja reparação extrapatrimonial, devendo haver comprovação de que os dissabores experimentados ultrapassaram o mero aborrecimento a fundamentar reparação civil. PRIMEIRA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. Negritei.

Isto posto,
confirmo a liminar concedida em id. 13724734
e com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil,
JULGO PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, para
DECLARAR rescindidos os contratos
de Cessão De Direitos De Integrar A Estrutura Técnica Do Shopping Estação Cuiabá E Outras Avenças e Contrato De Locação E Outras Avenças De Loja De Uso Comercial (LUC) Do Shopping Estação Cuiabá e
CONDENAR

as rés, solidariamente, a restituir as quantias pagas no montante equivalente a R$ 143.033,42 (cento e quarenta e três mil e trinta e três reais e quarenta e dois centavos)
, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC desde cada desembolso.

Condeno
as requeridas ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, face ao disposto no art. 85, § 2º do CPC.

Em decorrência dos fundamentos expostos, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na Reconvenção promovida por ROYAL BRASIL ADMINSTRAÇÃO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, CUIABÁ PLAZA SHOPING EMPRRENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e CONSÓRCIO EMPREENDEDOR CUIABÁ PLAZA SHOPPING em desfavor de LM POMMER BARBOSA E CIA LTDA.

Condeno as reconvintes/requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, face ao disposto no art. 85, § 2º do CPC.

P.R.I. Transitada em julgado e inexistindo pedido de cumprimento de sentença, arquivem-se os autos após as baixas e anotações pertinentes.

Cumpra-se.

Cuiabá/MT, 26 de julho de 2022.

Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro

Juiz de Direito
” (destaques conforme original).

Como se infere dos autos, o objeto dos contratos é o direito de integrar a estrutura técnica do Shopping Estação Cuiabá, bem como a locação da Loja para Uso Comercial dentro do estabelecimento.

No recurso, a parte recorrente intenciona afastar, com base em cláusulas contratuais, sua responsabilidade da condenação imposta em sentença.

Neste contexto, conforme delineado na sentença, a relação jurídica inaugural estabelecida entre as partes é de natureza contratual, fundada no “Contrato de Promessa de Cessão de Direitos de Integrar a Estrutura Técnica do Shopping Estação” (Id. Num. 151244525 - Pág. 1/6), sendo estabelecido nas cláusulas 3.1, 3.1.1 e 3.2, o seguinte teor:

“3.1 Tendo em vista que o Shopping está ainda em fase de pré-lançamento, na hipótese em que não seja possível às CEDENTES, por qualquer razão, dar prosseguimento à construção ou concluir as obras do Shopping, as CEDENTES comunicarão à CESSIONÁRIA, por escrito, ficando, em consequência, resolvido de pleno direito o presente contrato, assim como o contrato de locação a ele coligado, sem que assista a qualquer das partes indenização, multas ou compensação de qualquer natureza.

3.1.1 Ocorrendo a hipótese prevista em 3.1 as CEDENTES restituirão à CESSIONÁRIA eventuais importâncias dela recebidas, corrigidas pelo IGP-DI.

3.2 Na hipótese de atraso na previsão da data de inauguração do Shopping fica desde já, acertado que não será devido a cessionária nenhuma indenização a qualquer título que seja.”

Como se vê, é certo que a cláusula 3.1 remete-nos ao item 6 do RIC – Resumo de Informações Contratuais - do contrato (Id. Num. 151244525 - Pág. 9/10), ao que o aludido item estabelece que o prazo de locação será de 60 (sessenta) meses e que o início da locação se dará com a “inauguração do shopping”.

Da análise dos autos, em que pesem os argumentos da parte apelante, não obstante a previsão de inauguração do Shopping Estação no mês de abril de 2016, conforme item 13 do RIC Id. Num. 151244525 - Pág. 9/10, é certo que até o mês de novembro de 2017, momento em que a parte autora requereu a rescisão do contrato, não havia elementos concretos de que o empreendimento seria de fato entregue no mês de outubro/2018, considerando a prorrogação do prazo por duas oportunidades.

Outrossim, embora o instrumento contratual não contenha previsão de data limite para a entrega, é certo que o locatário não pode aguardar indefinidamente a conclusão do empreendimento, sobretudo na hipótese em que a agravada despendeu considerável valor, entre o período de março/2015 e fevereiro/2016.

Ademais, a disposição de que
“na hipótese de atraso na previsão da data de inauguração do Shopping fica desde já, acertado que não será devido a cessionária nenhuma indenização a qualquer título que seja”
(item 3.2) é fonte de inegável possibilidade de enriquecimento ilícito e transgressão à bilateralidade contratual, posto que exime, em qualquer hipótese e de forma inidônea, a responsabilidade de indenização, o que vilipendia a função social do contrato (art. 421 do CC), a boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e vai manifestamente contra disposição legal explícita disposta no art. 475 do CC, segundo a qual
“a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

A propósito:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL E INEXISTÊNCIA DE DÉBITO – ATRASO NA INAUGURAÇÃO DO SHOPPING ESTAÇÃO – DATA DE ENTREGA – PREVISÃO EM CONTRATO DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS E CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL – PRORROGAÇÃO DE ENTREGA DO EMREENDIMENTO ALÉM DA PREVISÃO CONTRATUAL – DESINTERESSE DA PARTE AUTORA EM FACE DA DEMORA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A relação jurídica inaugural estabelecida entre as partes foi por meio do Contrato de Promessa de Cessão de Direitos de Integrar a Estrutura Técnica do Shopping Estação que estabeleceu nas cláusulas 3.1 e 3.1.1, a data da inauguração do empreendimento do Shopping Estação, de modo que, com o evidente atraso, a manutenção da decisão agravada é medida que se impõe.”
(TJ-MT - AI: 10107910420188110000 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 12/06/2019, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/06/2019)

“DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER
.
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DO DIREITO DE INTEGRAR ESTRUTURA TÉCNICA DO EMPRRENDIMENTO.
LEI DE LOCAÇÕES. PRORROGAÇÃO DA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RETENÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE “RES SPERATA”. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. MULTA RESCISÓRIA. INEXIGIBILIDADE. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. APELAÇÃO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDA. NEGATIVA DE PROVIMENTO AO RECURSO DA REQUERIDA. 1.
No caso de resolução do contrato de locação atípico por culpa do empreendedor, ante ao atraso na entrega do empreendimento (art. 475/CC c/c art. 9º, II, da Lei 8245/1991), com a consequente não fruição pela empresa locatária das vantagens do complexo empresarial (“Shopping Center”), em que pese a liberdade assegurada às partes (art. 54, da Lei 8245/91),
por força o princípio da autonomia privada a par do princípio da função do social (art. 421 /CC), impõe-se a observação do princípio da boa-fé objetiva, limitando a conduta das partes (art. 422 /CC), sendo devida a restituição integral do valor pago pelo lojista a título de cessão de uso de estrutura técnica, “res sperata”, sob pena de promoção do enriquecimento ilícito da locadora, o que é vedado (art. 884 /CC).
2.
Declarada a resolução do contrato, ante a inexecução culposa da empreendedora do “shopping center”, por violar o dever de informação da parte contrária sobre o conteúdo do negócio e de frustrar as legítimas expectativas da locatária quanto ao prazo de entrega da loja, ainda que fixado de forma verbal, não se verifica conduta de má-fé da parte autora em relação aos fatos por ela afirmados nesse sentido em sua inicial.
3. Resolvido o contrato por culpa do empreendedor não é devida pelo lojista, locatário, a multa compensatória prevista no contrato.3. Apelação Cível (1) da autora à que se dá provimento, negando-se provimento à apelação interposta pela parte requerida, revendo-se os ônus da sucumbência.” (TJPR - 17ª C.Cível - 0009293-24.2016.8.16.0030 - Foz do Iguaçu - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU FRANCISCO CARLOS JORGE - J. 14.02.2022) (destaquei)

Nesta senda, à luz da função social do contrato e da boa-fé objetiva, consubstancia obrigação do locador entregar ao locatário em tempo contratualmente estipulado o imóvel locado objeto do contrato.

Na espécie, a parte requerida/apelante não cumpriu com a sua obrigação de disponibilizar em tempo contratualmente estipulado o imóvel em condições para o uso que se destinava, alongando indevidamente o prazo de inauguração, o que impõe a rescisão contratual e sua consequente condenação à restituição dos valores pelo contrato rescindido.

De mais a mais, conquanto sustente que as cláusulas 3.1 do “Contrato de Promessa de Cessão de Direitos de Integrar a Estrutura Técnica do Shopping Estação” (Id. Num. 151244525 - Pág. 1/6) e cláusula 13.7 do “Instrumento Particular de Contrato de Locação e Outras Avenças de Loja de Uso Comercial – LUC do Shopping Estação Cuiabá” (Id. Num. 151244525 - Pág. 22) não se aplicam ao caso, perfilho do entendimento do togado
a quo
de que as disposições se aplicam sim, posto que as assertivas fáticas das normas contratuais referidas (impossibilidade de prosseguimento de construção/conclusão das obras) se ajustam analogicamente ao caso de atraso de inauguração, o que não pode se perpetuar no tempo em detrimento da boa-fé objetiva e da legítima expectativa gerada no locador de que o imóvel seja entregue em tempo adequado.

De outra feita, a solução dada pelas cláusulas 3.1 e 13.7 acima referidas contemplam a norma jurídica disposta no art. 475 do CC/02.

Nesta linha de intelecção, como bem apontado pelo togado singelo na sentença recorrida:

(...)

No item 12.1 do contrato de locação se extrai a seguinte redação:

“A LUC será entregue a LOCATÁRIA para as devidas instalações e acabamentos necessários, conforme previsto em Caderno de Obrigações, até 60 (sessenta) dias antes da data da inauguração da LUC para início das obras, para que ela (LOCATÁRIA)” promova, por sua inteira e exclusiva expensas, ordem e responsabilidade, de acordo com o respectivo memorial descritivo, previamente aprovado pelas LOCADORAS, a introdução de todos os acabamentos internos e externos, instalações elétricas, hidráulicas, de proteção e de combate de incêndio, equipamentos e instalações de ar condicionado através das unidades condicionadoras do tipo “Fan-Coil”, pisos, paredes, forro, benfeitorias estas que ficarão incorporadas ao imóvel para todos os efeitos legais, não gerando qualquer direito de retenção ou indenização por tais benfeitorias, acessões e instalações”.

(...)

A parte autora anexou aos autos os avisos de alteração da data de inauguração do shopping center, datados em 20/06/2016 e 22/03/2017 (ids. 13062902; 13062905) e e-mails comprovando a solicitação da rescisão contratual (id. 13062913).

No primeiro aviso o prazo para entrega se estendeu para o mês de Setembro de 2017, e após, a expectativa de inauguração do shopping foi alterada para o mês de Outubro de 2018. Ora se primeira previsão da data de entrega do bem estava prevista para o mês de Abril de 2016, é evidente que as rés deveriam ter comunicado ao autor a alteração da entrega do empreendimento com antecedência de 60 (sessenta) dias o que não ocorreu no presente caso, eis que a primeira comunicação ocorreu em Junho de 2016, em desacordo com a cláusula 3.1.1.

Após não receber o imóvel dentro do prazo pactuado no primeiro aviso que seria em Setembro de 2017, denota-se que o autor pleiteou a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos conforme cláusula 13.7.1, em e-mail datado em 06/11/2017 (id. 13062913 – pág. 1).

O artigo 475, do Código Civil dispõe:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Considerando que não houve a entrega do imóvel dentro do prazo pactuado, bem como, a alteração da data de entrega por duas vezes consecutivas,
resta

caracterizado o inadimplemento do contrato por parte das rés.

Em decorrência do descumprimento contratual
a autora pleiteou a restituição dos valores pagos no montante de R$ 143.033,42 (cento e quarenta e três mil, trinta e três reais e trinta e quarenta e dois centavos)
e neste aspecto o contrato estabelece:

13.7 Tendo em vista que o SHOPPING está ainda em fase de pré-lançamento, na hipótese em que não seja possível as LOCADORAS, por qualquer razão dar prosseguimento à construção ou concluir as obras do SHOPPING dando pleno prosseguimento ao presente CONTRATO, as LOCADORAS comunicarão a LOCATÁRIA, por escrito, ficando, em consequência, resolvido de pleno direito o presente CONTRATO, sem que assista a qualquer das partes direito a qualquer indenização, multas ou compensação de qualquer natureza.

13.7.1 Ocorrendo a hipótese prevista em 13.7 anterior as locadoras restituirão a locatária eventuais importâncias dela recebidas, corrigidas pelo IGP-DI, no prazo de 90 (noventa) dias a contar da comunicação da resolução contratual. Negritei.

Assim, é certo que em decorrência da rescisão contratual faz-se necessário o retorno das partes ao status quo ante, a fim de que seja evitado o enriquecimento de uma das partes em detrimento da outra, com a aplicação da cláusula 13.7.1, que prevê a devolução das importâncias recebidas, corrigidas pelo IGP-DI, situação essa que se mostra razoável e proporcional em face da rescisão antecipada.

(...)” (destaques no original)

Assim, infiro escorreita a conclusão da ação principal pela procedência do pedido de rescisão contratual, por inadimplemento da parte requerida/apelante, assim como conseguinte restituição das partes ao
status quo ante
, com base na norma do art. 475 do CC, impondo-se a manutenção da condenação das requeridas à restituição dos valores pagos.

De outro norte, no que atine ao pedido de reforma sentença no ponto da reconvenção, entendo também escorreitos o raciocínio e solução dados em sentença, posto que, de fato,
“diante da ausência de responsabilidade da parte autora pela rescisão antecipada do contrato, não há que se falar em aplicação da cláusula penal”
. Ou seja, se o inadimplemento contratual é das requeridas, não cabe à elas invocar a aplicação da multa contratual.

De igual forma, também deve ser mantida a improcedência do pedido de indenização por danos morais, isso porque o inadimplemento contratual que rendeu ensejo à rescisão não partiu da parte autora, bem como porque o mero descumprimento contratual não tem o condão de implicar em danos morais, mormente se tratando de pessoas jurídicas, em que é tutelável unicamente a honra objetiva.

A propósito do acima exposto, cito a jurisprudência deste Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL- LOCAÇÃO DE ESPAÇO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER
- APROVAÇÃO DO PROJETO -
RETARDAMENTO PELA RÉ - INADIMPLEMENTO CONSTATADO -

INAUGURAÇÃO FRUSTRADA - DEVER DE INDENIZAR
- DANO MATERIAL - LUCROS CESSANTES - NÃO COMPROVADOS

-

DANO MORAL

NÃO CONFIGURADO - REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Demonstrada a culpa da ré pelo inadimplemento do contrato, que acabou rescindido, deverá reparar os prejuízos materiais arcados pela outra parte.
O lucro cessante não é presumido nem imaginário. Só é passível de reparação o ganho real e efetivo que não for alcançado
. A prova da existência do dano é requisito para o acolhimento da ação indenizatória. A pessoa jurídica tem direito à compensação por dano moral apenas quando provado que sua honra objetiva foi atingida.
Os ônus sucumbenciais devem ser proporcionais ao decaimento de cada demandante.” (TJMT, Ap 156841/2014, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 25/02/2015, Publicado no DJE 02/03/2015).”
(destaquei)

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto e mantenho a sentença recorrida.

Observando o disposto nos §§ 2°, 6° e 11 do art. 85 do CPC,
MAJORO
os honorários advocatícios devidos: a) na ação principal, pela parte requerida/apelante à parte autora/apelada de 10% para 15% do valor da condenação; e b) na reconvenção, pela parte requerida/reconvinte à parte autora/reconvinda de 10% para 15% do valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/04/2023