Tribunal: TJMT
Processo: 1035156-62.2019.8.11.0041
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-06-06
Data de publicação: 2023-06-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035156-62.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Acessão, Promessa de Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[SELMA OLIVEIRA NOGUEIRA GOMES - CPF: 805.279.571-00 (APELANTE), MAITE CAROLINE OLIVEIRA DE MELLO - CPF: 012.008.371-00 (ADVOGADO), VIDNEZA LOPES COSTA - CPF: 442.539.231-00 (APELADO), ANDERSON GOMES DOS SANTOS - CPF: 568.918.141-20 (ADVOGADO), GIDERSON GOMES DOS SANTOS - CPF: 776.976.001-10 (APELADO), MAITE CAROLINE OLIVEIRA DE MELLO - CPF: 012.008.371-00 (ADVOGADO), SELMA OLIVEIRA NOGUEIRA GOMES - CPF: 805.279.571-00 (APELADO), ANDERSON GOMES DOS SANTOS - CPF: 568.918.141-20 (ADVOGADO), GIDERSON GOMES DOS SANTOS - CPF: 776.976.001-10 (APELANTE), VIDNEZA LOPES COSTA - CPF: 442.539.231-00 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DE VIDNEZA LOPES COSTA, E JULGOU PREJUDICADO O RECURSO DE SELMA OLIVEIRA NOGUEIRA GOMES.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE DESCONSTITUIÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO C.C MEDIDA ANTECIPATÓRIA DE URGÊNCIA, RESCISÃO CONTRATUAL E PERDAS E DANOS – RECONVENÇÃO – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO AUTORAL E IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL – ILEGITIMIMDADE ATIVA DA AUTORA – IMÓVEL DE PROPRIEDADE DO REQUERIDO – CONTRATO SEM PARTICIPAÇÃO DA AUTORA – SENTENÇA REFORMADA PARA EXTINGUIR O PROCESSO – RECURSO DA AUTORA PREJUDICADO – RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO Não possui legitimidade para, alegando inadimplemento por parte da promitente compradora, figurar no polo passivo de ação rescisória de contrato de compra e venda e anulatória de registro imobiliário, a parte que, além de não ser proprietária do imóvel vendido, não participou do contrato celebrado pelos requeridos

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por SELMA OLIVEIRA NOGUEIRA GOMES, e também por VIDNEZA LOPES COSTA
,
contra a r. sentença proferida pelo MMº. Juiz de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação
“Anulatória de Desconstituição de Registro Imobiliário c.c Medida Antecipatória de Urgência, Rescisão Contratual e Perdas e Danos
”
(Proc. nº 1035156-62.2019.8.11.0041), ajuizada por Selma contra Vidneza, e contra GIDERSON GOMES DOS SANTOS, julgou procedente pedido para declarar rescindido o contrato de
“Promessa de Compra e Venda de Imóvel
”, referente ao apartamento nº 93, localizado no Edifício São Paulo Studium, na Avenida São Sebastião nº 3557, Bairro Quilombo, em Cuiabá, e condenar a requerida ao pagamento de multa por rescisão contratual, no valor de R$ 20.000,00, com juros e correção monetária, a partir de cada vencimento,
“além das despesas que se fizerem necessárias para a desconstituição do registro”,
bem como, ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel,
“com correção monetária no mês do respectivo vencimento de cada fruição, bem como juros de mora de 1% ao mês, contados da citação”,
além de custas, e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação.

A sentença julgou improcedente o pedido reconvencional formulado por Vidneza, e condenou a reconvinte ao pagamento das custas, e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da reconvenção (cf. Id. n. 164763978).

No recurso vinculado ao Id. n. 164763994, a autora afirma que o seu ex-marido, Giderson Gomes dos Santos, foi quem, indevidamente, transferiu para a apelada a titularidade do imóvel sem a devida quitação do débito, de modo que ele deve ser condenado solidariamente ao pagamento das indenizações fixadas na sentença.

Alega, também, que a simples desconstituição do registro não será suficiente para resguardar o direito da apelante,
“posto que, com a simples desconstituição, o imóvel retorna ao status quo, ou seja, retorna para o nome do apelado, que poderá facilmente transferir sua titularidade para um terceiro”.

Pede, pois, o provimento do recurso, para reformar parcialmente a sentença, de modo que “
seja o apelado/Giderson responsabilizado solidariamente à apelada/Vidneza, devendo recair sobre ambos todas as responsabilidades determinadas na sentença recorrida”
, e “
seja o imóvel registrado em nome da apelante, sua legítima proprietária e que as despesas do registro sejam igualmente suportadas pelos requeridos”
.

A apelada Vidneza apresentou as contrarrazões vinculadas ao Id. n. 164764017, e o apelado Giderson Gomes dos Santos apresentou as contrarrazões vinculadas ao Id. n. 164764022.

No recurso vinculado ao Id. n. 164763995, a requerida/reconvinte alega
, preliminarmente, que a autora é ilegítima para figurar no polo ativo da ação anulatória, já que a apelada nunca foi proprietária do apartamento, e o contrato foi celebrado exclusivamente com Giderson Gomes dos Santos, tendo a apelada atuado unicamente como intermediaria da venda.

No mérito, diz que que a cláusula décima primeira do contrato previa a entrega de apartamento livre de dívidas, de modo que, quando a apelante descobriu que o imóvel possuía várias dividas, ela notificou o promitente vendedor, exigindo a aplicação da multa contratual, quando então Giderson optou por realizar a transferência do imóvel para a promitente compradora.

Enfatizando que não houve ilegalidade na transferência, pede o
provimento do recurso, para que seja reformada a sentença, julgando improcedente o pedido autoral, além de condenar a requerida ao pagamento de multa contratual (cf. Id. n. 164763995)

Nas contrarrazões, a apelada alega que o apelo dos requeridos viola o princípio da dialeticidade; no mérito, refuta os argumentos recursais e pede o desprovimento do apelo adversário(cf. Id. nº 164764016).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A autora ajuizou a presente ação, dizendo que, em 2007, o seu ex-marido Giderson Gomes dos Santos lhe vendeu o imóvel discutido no presente processo, por meio de contrato
“de gaveta”,
porém, a transferência não foi registrada, e, em 2017, as partes estabeleceram nos autos da ação de divórcio (Proc. n.

1022982-89.2017.8.11.0041), que o apartamento seria vendido para Vidneza Lopes da Costa, e os valores das parcelas transferidos para a autora.

Assim, em 01.03.2017, o ex casal celebrou com a apelada o contrato de promessa de compra e venda, por meio do qual a requerida se comprometeu a pagar uma entrada de R$ 20.000,00, além de oitenta parcelas mensais de mil reais, das quais seriam abatidos os valores referentes às dívidas de IPTU e condomínio, de modo que, somente após a quitação é que a titularidade do imóvel seria repassada à promitente compradora.

Porém, após a quitação das dívidas de IPTU e condomínio, a requerida não efetuou o pagamento da integralidade das demais parcelas mensais, e, mesmo assim, o seu ex-marido, que ainda figurava como titular do bem, efetuou a transferência do imóvel para a promitente compradora, de modo que deve ser anulado o registro imobiliário, e a rescindido o contrato de promessa de compra e venda, bem como, transferida a propriedade do imóvel para a requerente, condenando os requeridos ao pagamento de “
perdas e danos decorrentes da rescisão contratual, referentes aos meses em que o imóvel não pode ser locado, no valor de R$ 1.000,00”
, bem como, multa contratual de 20% sobre o valor da venda, além das despesas referentes à desconstituição do registro (cf. Id. n. 164763884).

A sentença julgou procedente o pedido da autora sob os seguintes fundamentos:

(...)

No caso dos autos, verifica-se que o imóvel em questão era de propriedade do Sr. Giderson, sendo que vendeu por contrato de gaveta o bem à Autora/Selma.

Além disso, consta na Ação de divórcio de ID. 27455401, que a senhora Vidineza, deveria pagar as parcelas pactuadas, unicamente à Sra. Selma, através de transferências realizadas em nome de Maite Caroline Oliveira de Mello, filha da Sra. Selma.

Muito embora a parte Requerida/Vidineza tenha comprovado o pagamento de diversos débitos existentes sob o imóvel, verifica-se que não foi a quitação do total de preço do imóvel.

Incontroverso, portanto, que a Requerida encontra-se em débito perante a Autora, posto que não negou a divida e muito menos anexou comprovantes de pagamento.

Ora, o contrato firmado entre as partes possui força obrigatória, eis que vincula os indivíduos ao cumprimento das obrigações assumidas (
pacta sunt servanda
), de forma que suas cláusulas e condições, desde que não sejam proibidas por lei ou, no caso em questão, não violem os direitos básicos do consumidor, devem ser cumpridas, sendo possível que a parte que se sentir lesada pelo inadimplemento pode escolher entre pedir a resolução ou o cumprimento da avença:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

No caso em tela, não há duvidas de
que o descumprimento contratual se deu por culpa exclusiva da parte Requerida
, ante a impossibilidade de quitação das parcelas pactuadas, razão pela qual, não restam dúvidas sobre a sua responsabilidade pela rescisão que se operou automaticamente.

Com efeito,
a consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes.

Sob essa realidade, a Requerida, como inadimplente, deve ser imputada a culpa pela frustração do negócio concertado, ensejando sua sujeição à
cláusula penal
contratada.

(...)

Com efeito, tendo sido a rescisão motivada pelo inadimplemento em que incidiu, deve-lhe ser aplicada a multa contratual equivalente a 20% (vinte por cento) sobre o valor total da venda, conforme cláusula décima primeira:

“CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – A parte contratante que não cumprir qualquer uma das cláusulas deste contrato pagará uma multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor total da venda para a parte que for julgada inocente, mais as despesas do corretor referente o valor da comissão, despesas com documentação e honorários advocatícios.”

Desta forma, considerando que o valor total do contrato (R$ 100.000,00), deve ser condenado ao pagamento da quantia de
R$ 20.000,00 (vinte mil reais), referente a multa pela rescisão do contrato, além das despesas que se fizerem necessárias para a desconstituição do registro.

Além disso,
o Autor, via de consequência, tem direito à compensação pela fruição gratuita do bem
.

Assim, nada mais justo que, em vista da ocupação gratuita do imóvel pelo Requerido, que o Autor, privado do direito de uso da unidade, seja indenizado pela fruição, voltando as partes ao estado anterior à celebração.

Dessa forma, tem-se a
condenação da requerida ao pagamento da taxa de fruição do imóvel na importância de R$ 1.000,00 (mil reais) mensais
, contados a partir da inadimplência do devedor se mostra totalmente plausível e adequado a hipótese em apreço. Consigo que o referido valor deverá ser apurado em liquidação de sentença.

(...)”.

Como se vê, a sentença foi proferida com base na premissa de que a autora Selma celebrou um contrato de promessa de compra e venda com a requerida Vidneza, e que, como a promitente compradora não efetuou o pagamento da integralidade das parcelas estabelecidas no contrato, a transferência do imóvel é ilegal, e o contrato deve ser rescindido.

Porém, o que se extrai dos autos é que o contrato de compra e venda foi celebrado, ao menos formalmente, exclusivamente entre Vidneza Lopes Costa e Giderson Gomes dos Santos (cf. instrumento contratual vinculado ao Id. n. 164763872).

Assim, embora conste do acordo homologado nos autos da ação de divórcio (Proc.

1022982-89.2017.8.11.0041) que o valor da venda do apartamento discutido no presente processo seria repassado para a autora

(cf. Id. n. 9161203 daqueles autos), não há como extrair legitimidade da autora para figurar no polo ativo de ação anulatória de contrato de compra e venda do qual ela
não
consta como vendedora, referente a imóvel que, conforme a legislação brasileira,
não
é de sua propriedade, afinal, não houve usucapião, registro de título, ou acessão em favor da autora, de modo que eventual descumprimento de acordo de divórcio homologado em juízo deve ser resolvido pela via adequada.

Portanto, o processo deve ser extinto em razão da ilegitimidade ativa da autora.

No caso, a requerida havia apresentado reconvenção, pedindo que a autora fosse condenada ao pagamento da multa por descumprimento contratual (cf. Id. n. 164763927).

Porém, diante da premissa estabelecida no presente voto, não há como responsabilizar a autora por multa referente ao contrato celebrado entre Vidneza Lopes Costa e Giderson Gomes dos Santos.

Pelo exposto, dou
parcial provimento ao recurso interposto por VIDNEZA LOPES COSTA,
apenas para reconhecer a ilegitimidade ativa da autora, e extinguir o processo, condenando a autora ao pagamento das custas, e honorários advocatícios, estes no valor de 15% sobre o valor da causa da ação principal, sem prejuízo ao benefício da AJG; consequentemente,
julgo prejudicado o recurso de apelação interposto por SELMA OLIVEIRA NOGUEIRA GOMES
.

Custas recursais por SELMA OLIVEIRA NOGUEIRA GOMES sem prejuízo ao benefício da AJG.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/06/2023