Tribunal: TJMT
Processo: 1014693-80.2019.8.11.0015
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-06-07
Data de publicação: 2023-06-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014693-80.2019.8.11.0015

Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[CLEIA APARECIDA LIMA DOS SANTOS BARBOSA - CPF: 704.812.291-91 (APELADO), ALANA HAUBERT SANTOLIN ANDRADE - CPF: 023.125.241-20 (ADVOGADO), ELIZANGELA BECKMANN - CPF: 021.529.191-30 (APELADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), MAIRA ANTUNES DESSUNTI - CPF: 051.984.649-45 (ADVOGADO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), ROSELI ROSA REZENDE - CPF: 051.677.941-96 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – RESILIÇÃO CONTRATUAL – COMPRA DE LOTE NÃO EDIFICADO – CLÁUSULA DE RETENÇÃO ABUSIVA – APLICAÇÃO DE PERCENTUAL ADMITIDO PELA JURISPRUDÊNCIA – TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO CABIMENTO – CORRETAGEM – RETENÇÃO - IPTU – ÔNUS DOS ADQUIRENTES A PARTIR DO RECEBIMENTO DO IMÓVEL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO

1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a culpa do adquirente não afasta o direito ao ressarcimento do valor pago na vigência do negócio, ressalvada a retenção parcial, cujo percentual deve ser aplicado sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o preço do imóvel.

2. É validade a cláusula que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço global do imóvel com o destaque do valor dedicado à despesa administrativa.

3. Na promessa de compra e venda de imóvel, o IPTU é de responsabilidade do adquirente a partir da entrega do imóvel.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação, interposto pela
Loteadora Assaí S/S LTDA
, contra a sentença que, nos autos da “ação de rescisão contratual c/c restituição de quantia paga” proposta por
Cleia Aparecida Lima dos Santos Barbosa
e
Elizangela Beckmann
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: (i) declarar a resilição do contrato; (ii) condenar a ré a restituir 80% do montante adimplido pelas autoras, e; (iii) declarar a sucumbência recíproca, na proporção de 30% às autoras e 70% à ré, com o arbitramento dos honorários no patamar de 10% sobre o valor da condenação.

A apelante defende a legalidade da cláusula sexta, parágrafo segundo, do contrato celebrado entre as partes, ao estabelecer que, em caso de rompimento da avença por culpa do comprador, seria devida a retenção do sinal, 20% do preço total do lote, a título de multa, e mais 10% pelas demais despesas administrativas e extrajudiciais. Requer, ainda, a retenção do valor pago a título de comissão de corretagem, além de IPTU e taxa de fruição.

Contrarrazões apresentadas tempestivamente.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A cláusula 6ª, §2º, do contrato celebrado entre as partes, cuja incidência é defendida pela apelante, previu que, em caso de resolução por culpa do comprador, seria devido, dentre outros, o desconto de 20% do preço total do imóvel.

Entretanto, a incidência do percentual de retenção sobre o valor total do imóvel, em detrimento das prestações efetivamente pagas pelo adquirente, é abusiva:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor"
(REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1º/07/2008). (...).”

(AgInt no AREsp: 1180352 DF 2017/0253091-5, Rel. Min. Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5ª Região), julg. 20/02/2018, 4ª Turma, DJe 28/02/2018)

Igualmente abusivo é o somatório de percentuais contido na mesma cláusula, tendo em vista que a retenção de 20% do montante pago pelas autoras é suficiente para o custeio das despesas gerais do negócio, inclusive aquelas genericamente indicadas como “administrativas e extrajudiciais”.

Quanto à taxa de fruição, o Superior Tribunal de Justiça possui o entendimento de que é indevida em se tratando de compra e venda de terreno não edificado:

“CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE OCUPAÇÃO DO BEM. TERRENO NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Consoante entendimento desta Corte, não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel,
devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem
. Precedente.

(...).”

(AgInt no REsp 1896690 SP 2020/0246029-6, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julg. 23/08/2021, 4ª Turma, DJe 26/08/2021)

Quanto ao pedido de retenção do valor pago a título de comissão de corretagem, o recurso merece provimento.

No julgamento do REsp n. 1.599.511/SP, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, o STJ declarou a validade da cláusula que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço global do imóvel com o destaque do valor dedicado à despesa administrativa:

“
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO
. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO.
SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

No caso, entendo que o dever de informação exigido pela jurisprudência superior foi cumprido pela promitente vendedora, tendo em vista que o contrato de compra e venda previu, no primeiro parágrafo de sua terceira cláusula, que a comissão de corretagem equivaleria a 10% do valor total do lote negociado entre as partes.

Logo, as compradoras foram previamente informadas do valor total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do montante que seria exclusivamente destinado à comissão de corretagem, o que revela a compatibilidade entre a previsão contratual e a jurisprudência vinculante do STJ.

Esse entendimento coaduna com precedentes recentes desta Câmara, relativos a contexto fático semelhante e envolvendo a mesma loteadora:

“APELAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO COMPRADOR – POSSIBILIDADE – CONTRATAÇÃO PRÉVIA – VALIDADE DA CLÁUSULA RECONHECIDA
- SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é válida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
(REsp 1.599.511/SP).”

(N.U 1007461-85.2017.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/09/2021, Publicado no DJE 02/09/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – CLÁUSULA QUE TRANSFERE A OBRIGAÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR – VALIDADE CONDICIONADA À PRÉVIA INFORMAÇÃO – JURISPRUDÊNCIA REPETITIVA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – CUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO NO CASO CONCRETO – VALIDADE DA CLÁUSULA
– RESTITUIÇÃO DESCABIDA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DA RÉ PROVIDO.
É válida a cláusula contratual que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de venda e compra de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Jurisprudência repetitiva do Superior Tribunal de Justiça.”

(N.U 1007475-69.2017.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/08/2021, Publicado no DJE 16/08/2021)

Por fim, o pedido de retenção do IPTU incidente sobre o imóvel também merece deferimento.

Afinal, os referidos encargos tributários são de responsabilidade da construtora apenas até a disponibilização da posse, sendo, a partir de então, devidos pelo adquirente.

Assim, as autoras devem arcar com o IPTU a partir da efetiva entrega do empreendimento e até a data da citação.

A esse respeito, esclarece a jurisprudência do STJ:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. (...) 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. (...) 4
. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32
), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento.“

(AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO

BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe

15/12/2017)

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso para deferir, em favor da ré, a retenção da comissão de corretagem e de eventuais valores pagos a título de IPTU, vencidos desde a entrega do lote e até a citação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/06/2023