Tribunal: TJMT
Processo: 1012933-98.2020.8.11.0003
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-21
Data de publicação: 2023-11-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012933-98.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[EVANDRO CARLOS CONRAD - CPF: 541.052.421-72 (APELADO), LUCAS RODER DE PAULA - CPF: 025.652.971-06 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), J. VIRGILIO IMOVEIS LTDA - CNPJ: 00.293.829/0001-20 (APELANTE), FABIANO RODRIGUES COSTA - CPF: 039.978.526-42 (ADVOGADO), SETPAR 131 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 18.250.270/0001-16 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), J. VIRGILIO IMOVEIS LTDA - CNPJ: 00.293.829/0001-20 (TERCEIRO INTERESSADO), SETPAR 131 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 18.250.270/0001-16 (TERCEIRO INTERESSADO), FABIANO RODRIGUES COSTA - CPF: 039.978.526-42 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANOS MORAIS – PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEITADAS - RESCISÃO DECRETADA – CULPA DO VENDEDOR – ATRASO PARA A ENTREGA DO IMÓVEL CONFIGURADO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – VIABILIDADE – INAPLICABILIDADE DE RETENÇÃO DE MULTA – COBRANÇA DE IPTU INDEVIDA AO COMPRADOR – INEXISTÊNCIA DE FRUIÇÃO DO BEM – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – DANOS QUE NÃO ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO - JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não ocorrerá cerceamento de defesa
quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência
. Deste modo, é facultado ao Magistrado dispensar a produção de provas e julgar antecipadamente a lide quando os elementos existentes nos autos bastaram para formar o seu livre convencimento, nos termos do que estabelece o artigo 355, I do CPC.

Inexiste ofensa ao princípio da dialeticidade, se a apelante ataca o pronunciamento judicial e fica evidente que os argumentos apresentados nas razões do recurso estão intrinsecamente ligados com o que ficou decidido na sentença.

Configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato, diante do descumprimento dos prazos estipulados no contrato e inclusive comercializou o imóvel quando havia suspensão para tal, em razão de liminar deferida em ação civil pública, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, não se aplicando a retenção de qualquer quantia paga, conforme a redação da Súmula n. 543 do STJ.

Pelo princípio da paridade das partes no contrato, aplica-se a inversão da cláusula penal em favor do autor que estabelece multa no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato.

Inexistente a posse do autor, não fica responsabilizado pelos pagamentos referentes ao IPTU.

Os juros de mora, em ação de rescisão do contrato de compra e venda por iniciativa do comprador, incidem a partir da citação e não do trânsito em julgado da decisão, uma vez que não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

A correção monetária incide a partir do desembolso de cada parcela, ocasião em que o comprador dispôs da verba – que deve ser recomposta a partir de tal evento e não após o trânsito em julgado.

Mesmo diante do atraso na entrega do imóvel contratado, o fato consiste em caso de mero inadimplemento contratual, de modo que fica afastado o dever de indenizar pelos danos morais.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1012933-98.2020.8.11.0003

APELANTE: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO: EVANDRO CARLOS CONRAD

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO – RELATORA

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
contra sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, de procedência dos pedidos da
ação de rescisão contratual c/c de devolução de quantia paga c/c danos morais, para declarar

rescindido os contratos d
e promessa de compra e venda do
imóvel, objetos da lide
; declarar nula a Cláusula n° 26 do contrato; determinar que as rés promovam, na forma solidária, as
restituições dos valores pagos no importe atualizado de R$
12.088,45, ante a compensação feita no Id. 69706703

com a devida correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros
de mora, no valor de 1% ao mês.

“
Em contrapartida, o pagamento da compensação, por parte do autor às rés, somente a título de taxa de administração, em
10% dos valores das prestações pagas, devolvendo o restante ao autor, com correção monetária a partir
do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês
.

Observando o critério de razoabilidade, condições econômicas das demandadas, bem como
do
próprio
requerente, evitando-se o enriquecimento sem causa, condeno as requeridas, solidariamente a pagar ao autor a título de ressarcimento pelo dano moral que lhe causou, o montante de
R$

7.000,00 (sete mil reais)
. A correção monetária incide a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora, por se tratar de dano moral decorrente de rela
ção contratual, desde a citação
.
C
ondeno as rés solidariamente no que tange a cláusula penal, ao pagamento de 10% (dez p
or cento) do valor de cada contrato, objeto da lide
. Condeno-a, também, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em R$ 15% (quinze por cento) sobre o valor indenizatório, atualizado, na forma do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações.
”

A ré
Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda

interpõe o recurso e argui preliminar de cerceamento de defesa, visto que
a produção de prova (expedição de ofício) foi requerida em momento oportuno; cita que o Oficial de Justiça constatou que: (i) o empreendimento já foi entregue e encontra-se liberado para construção nos lotes ali existentes; (ii) o empreendimento foi entregue há mais de 03 anos; (iii) existem várias construções acabas e em andamento no local.

Alega que a Magistrada desconsiderou que as obras foram entregues dentro do prazo legal (Lei 6.766/79) e deve ser considerada a prova emprestada e nova (com fulcro no artigo 372 c/c 435 do Código de Processo Civil) referente à constatação já realizada no empreendimento que comprovou a inexistência de impedimento para edificação
in loco.

Aduz a culpa exclusiva do apelado pela rescisão contratual diante sua desistência imotivada, devendo, portanto, ser reconhecida a validade das disposições contratuais e aplicados os percentuais de retenção previstos e pactuados no Contrato de Compra e Venda; cita a necessidade do afastamento da multa em desfavor da vendedora, ora apelante, eis que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva do apelado.

Sustenta o afastamento da incidência de juros moratórios a partir da citação em virtude da ausência de mora anterior da apelante e o apelado pleiteia a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, devendo os juros moratórios ser computados a partir do trânsito em julgado da decisão; pugna pelo reconhecimento da inexistência de qualquer dano moral indenizável, eis que eventual descumprimento contratual não enseja dita indenização e que seja decretada a responsabilidade do apelado pelo pagamento de eventuais débitos (IPTU) no imóvel durante o período de posse.

Afirma que
“não há qualquer indício nos autos que atestem que o Apelado de fato iniciou os trâmites para edificar no lote adquirido: Não há projeto, não há requerimento de emissão de alvará de construção, não há notas fiscais, não há qualquer contrato de terceiro para efetiva execução;
” ao final, pugna pelo provimento do recurso.

Em contrarrazões o apelado argui a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade. No mérito, almeja o desprovimento do apelo e
condenada a apelante em litigância de má-fé
.

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Não prospera a arguição de cerceamento de defesa.

A apelante
argui preliminar de cerceamento de defesa, visto que
a produção de prova (expedição de ofício) foi requerida em momento oportuno; cita que o Oficial de Justiça constatou que: (i) o empreendimento já foi entregue e encontra-se liberado para construção nos lotes ali existentes; (ii) o empreendimento foi entregue há mais de 03 anos; (iii) existem várias construções acabas e em andamento no local.

Em petição datada de 04.03.2022 a apelante requereu como prova a expedição de ofício ao setor de obras da Prefeitura Municipal para que indicasse se as obras do empreendimento estavam concluídas e se havia algum impedimento para edificação
in loco
.

Todavia, a entrega estava prevista para 06.09.2016 e não foi cumprido; novo prazo mencionado pelo apelado para conclusão foi estipulado ficou estipulado para setembro de 2018, igualmente não cumprido. Assim, considerando que a ação foi ajuizada em 2020, não convence a alegação de cerceamento de defesa na tentativa de demonstrar que o empreendimento foi entregue, já que, em tese, no momento da propositura da ação, o dano estava (ou não) demonstrado por ter sido entregue somente em agosto/2019.

É cediço que não ocorrerá cerceamento de defesa
quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência
. Deste modo, é facultado ao Magistrado dispensar a produção de provas e julgar antecipadamente a lide quando os elementos existentes nos autos bastaram para formar o seu livre convencimento, nos termos do que estabelece o artigo 355, I do Código de Processo Civil:

“Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:

I - não houver necessidade de produção de outras provas.”

Nesse sentido a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE DIFERENÇA DE SEGURO OBRIGATÓRIO – DPVAT –
PRELIMINAR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA
– SEGURADORA COMPROVA A DATA DA INTERPOSIÇÃO DO RECURSO ADMINISTRATIVO – PRAZO DE 30 DIAS FOI INTERROMPIDO PELA SOLICITAÇÃO DE INFORMAÇÕES DA VÍTIMA EM 03.03.2016 – PAGAMENTO EFETIVO EM 29.03.2016 – DIREITO AO RECEBIMENTO DA CORREÇÃO MONETÁRIA INDEVIDO – PREQUESTIONAMENTO – INADMISSÍVEL NA FASE RECURSAL – HONORÁRIOS RECURSAIS - 11, ARTIGO 85, CPC – RECURSO CONHECIDO E

DESPROVIDO. -
O cerceamento da defesa só se concebe à prova necessária para o esclarecimento da verdade substancial investigada nos autos. Uma vez demonstrado, que a prova oral desejada em nada influiria no resultado do feito, correto o adiantamento da sentença, em julgamento antecipado (...)
”
(Ap 89259/2017, DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 04/10/2017, publicado no DJE 09/10/2017)
.

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS –
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO
- AFUNDAMENTO PARCIAL DE EMBARCAÇÃO NÁUTICA – PERDA DE FLUTUABILIDADE DECORRENTE DA ENTRADA DE ÁGUA PELO CASCO DA EMBARCAÇÃO – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – DANO MORAL CONFIGURADO – REDUÇÃO DO VALOR INDENIZATÓRIO – POSSIBILIDADE - DANO MATERIAL COMPROVADO – AVARIAS NA EMBARCAÇÃO - FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS NA RECONVENÇÃO – POSSIBILIDADE – RECURSO PRINCIPAL E ADESIVO PROVIDOS EM PARTE. 1.
“O juiz pode julgar antecipadamente a lide se os elementos constantes dos autos forem suficientes à formação de sua convicção” (STJ – 1ª Turma - AgRg no Ag 1112762/RS - Rel. Min. Ari Pargendler – Julg. 07/08/2014) (...)
”
(Ap 1978/2017, DES. JOÃO FERREIRA FILHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 26/09/2017, publicado no DJE 02/10/2017)
.

A alegação de cerceamento de defesa não é pertinente ao caso dos autos, por entender a Magistrada que c
abível o julgamento antecipado da lide, de modo que rejeito a preliminar.

É como voto.

VOTO – PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

O apelado argui a preliminar e sustenta que o recorrente se limita a argumentar sobre o descumprimento da obrigação, exclusiva, por parte do autor, mas é evidente, a mera repetição da tese inicial sem colacionar qualquer fundamento da decisão recorrida.

A apelante alega que a Magistrada desconsiderou que as obras foram entregues dentro do prazo legal; a culpa exclusiva do apelado pela rescisão contratual diante sua desistência imotivada; afastamento da multa; afastamento da incidência de juros moratórios a partir da citação em virtude da ausência de mora anterior e pugna pelo reconhecimento da inexistência de qualquer dano moral indenizável.

Com efeito, a
s razões recursais atacam os fundamentos da sentença
.

Nesse sentido:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS –
PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – PRELIMINAR REJEITADA
– MÉRITO - OSCILAÇÃO DE ENERGIA ELÉTRICA – QUEIMA DE PORTÃO ELETRÔNICO – DANO MATERIAL COMPROVADO - DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO – OBSERVAÇÃO ÀS NORMAS DA RESOLUÇÃO DA ANEEL - ÔNUS SUCUMBENCIAL MANTIDO NO TERMO DA SENTENÇA - SENTENÇA CONSERVADA – RECURSOS DESPROVIDOS.
Não configura ofensa ao princípio da dialeticidade, se as razões do recurso interposto pelo Autor abordam os aspectos nos quais pretende a reforma da sentença
. (...)”
(Ap 21545/2018, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 04/07/2018, publicado no DJE 06/07/2018) (destaquei).

“AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C DANO MORAL –
DIALETICIDADE – INOCORRÊNCIA
- DESCONTO INDEVIDO – CONTA POUPANÇA – DANO MORAL – REQUISITOS – DEVER DE INDENIZAR – VALOR JUSTO E ADEQUADO - LEGITIMIDADE PASSIVA - DANO MATERIAL COMPROVADO -– RESTITUIÇÃO NA FORMA SIMPLES – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
Quando as razões esposadas no recurso de apelação guardam relação com os fundamentos da sentença, não há violação do princípio da dialeticidade, impondo-se o conhecimento do recurso
(...)
” (Ap 36157/2018, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 04/07/2018, publicado no DJE 10/07/2018) (destaquei).

Ante o exposto, rejeito a preliminar.

É como voto.

VOTO – MÉRITO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Em síntese, o autor celebrou contrato de cessão com a ré
em 09
.06
.2015
, para aquisição de dois
imóveis
no empreendimento Residenc
ial Parque Rosa Bororo (Contrato
n°
1545/2014
)
referente ao
imóve
l
situado na Quadra 30
, Lote 06
, com área total de 250m2, no valor total de R
$
91.289,44
e
Contrato n° 1546/2014 referente ao imóvel situado na Quadra 30, Lote 30, com área total de 200m2, no valor total de R$ 67.188,55; mencionou que as rés não cumpriram com o contratado, pois conforme o contrato o término de entrega das obras de infraestrutura estava previsto para 2016
.

Todavia, conforme as “Diretrizes de Execução de Obras e Infraestrutura”, a entrega estava prevista para 06.09.2016 e não foi cumprido; o apelado menciona que novo prazo para conclusão foi estipulado para setembro de 2018, também não cumprido.

Outra evidência é que o autor pagou as
entradas e algumas parcelas, bem como, houve a suspensão das obras em 23.09.2014 na Ação Civil Pública Código 755530, em que a apelante figura no polo passivo do feito e também a mediata suspensão das vendas dos imóveis. Portanto, era de conhecimento da apelante a existência da lide e que, em razão da citada decisão, as obras de infraestrutura não estariam prontas em 06.09.2016.

Assim, ao contrário do alegado nas razões do recurso, o descumprimento do contrato se deu por única e exclusiva culpa das rés, que devem responder pelas consequências do inadimplemento. Estabelece o art. 475 do Código Civil:

“
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
”

O atraso é inconteste nos autos, de modo que não há se falar em culpa do apelado; caracterizada a culpa exclusiva do vendedor, os valores devem ser devolvidos, em razão da rescisão contratual.

Não incide no caso, o direito de retenção, tampouco no patamar de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago, pelos gastos de propaganda, publicidade, administração e impostos ou aplicabilidade de multa contratual.

Pretende ainda a apelante, o reconhecimento de inexistência de dano moral e a responsabilização da apelada pelo pagamento de eventuais débitos de IPTU durante o período de posse está prevista em contrato, sendo que tais encargos advêm da assunção da posse no imóvel compromissado à venda, devendo, portanto, ser exigidos do apelado ou caso assumidos pela apelante, descontados do valor a ser reembolsado.

A pretensão não se coaduna com o que foi provado nos autos, pois o apelado sequer tomou posse do lote, não construiu, não lhe foi entregue, sendo impossível que arque com IPTU ou qualquer outro imposto e encargo.

O comprador sequer entrou na posse do lote que adquiriu, restando evidente que não houve a efetiva utilização da coisa. Portanto, os lotes de terreno sem edificação não são aptos a gerar frutos ao comprador e nem ao vendedor e, portanto, não há direito de fruição a ser indenizado; ademais, a obrigação de pagamento dos impostos é

propter rem,
recai sobre quem está registrado como proprietário do imóvel, aqui, a construtora, pois a lavratura na matrícula ocorreria somente na quitação da avença.

Incide no caso a aplicabilidade da súmula 543 do STJ, devendo ser procedida a devolução integral dos valores.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO - APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543-STJ – TAXA DE FRUIÇÃO – INDEVIDA – TERRENO NÃO EDIFICADO – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – VALOR DA CONDENAÇAO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento. (...)”
. (N.U 1027471-84.2020.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/05/2023, Publicado no DJE 17/05/2023)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – PROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – NÃO CUMPRIMENTO DOS PRAZOS PELA EMPREENDEDORA – VENDA EFETIVADA EM CONTRARIEDADE À DETERMINAÇÃO JUDICIAL – TRANSAÇÃO EFETIVADA SOB VIGÊNCIA DE LIMINAR QUE SUSPENDEU AS OBRAS NO LOTEAMENTO E AS VENDAS DE TERRENOS – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – NÃO INCIDÊNCIA DAS CLÁUSULAS DE RETENÇÃO – SÚMULA 543 DO STJ – MULTA CONTRAUTAL – APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA PARIDADE DAS PARTES –RESPONSABILIDADE DA REQUERIDA PELOS DÉBITOS RELATIVOS AO IPTU – NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – DESCABIMENTO – NÃO INCIDÊNCIA DO TEMA 1002 DO STJ POR NÃO SE TRATAR DE RESCISÃO IMOTIVADA – RECURSO DESPROVIDO. Escorreita a sentença que reconheceu a culpa da requerida pela rescisão contratual se esta, além de descumprir os prazos avençados no contrato, sequer poderia ter efetuado a venda do lote objeto da lide aos autores, tampouco seguir o cronograma apresentado aos promitentes compradores, em razão da comercialização dos terrenos e as obras do loteamento estar suspensas por força de medida liminar concedida em ação civil pública movida contra a requerida. Na hipótese, a empresa não tem direito à aplicação das cláusulas de retenção, à vista da Súmula 543 do STJ, que prevê o direito do consumidor à restituição das parcelas pagas de forma integral. Diante do princípio da paridade das partes no contrato, aplica-se a inversão da cláusula penal em favor da parte autora, que prevê multa no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, conforme estabelece a cláusula 16. Se o lote sempre esteve na posse da demandada, não há como afastar desta a responsabilidade pelos débitos relativos ao IPTU que, devido à sua própria natureza, somente é devido por quem detém a posse do imóvel. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de recursos repetitivos – Tema 1002 – no sentido de que os juros de mora, na rescisão do contrato de compra e venda por iniciativa do adquirente, incide a partir do trânsito em julgado da decisão não se aplica ao caso, uma vez que não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador
.” (N.U 1002313-95.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/05/2022, Publicado no DJE 27/05/2022).

Em relação à correção monetária, deve incidir a partir do desembolso de cada parcela, e, não a partir do trânsito em julgado.

Quanto aos juros, devem ser aplicados a partir da citação, pois reconhecida a culpa do vendedor não há se falar na incidência a partir do trânsito em julgado, a considerar o entendimento julgado pelo rito de recursos repetitivos – Tema 1002 – no sentido de que os juros de mora, na rescisão do contrato de compra e venda por iniciativa do adquirente, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, somente se houver na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Cito precedente:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DO DESEMBOLSO E JUROS MORATÓRIOS DESDE A CITAÇÃO – CLÁSULA PENAL INVERTIDA EM FAVOR DO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – DESRESPEITO AO PRAZO DE TOLERÂNCIA – DANO MORAL CONFIGURADO – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula 543 do STJ). “Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp n. 1.761.193/DF), e “a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp n. 208.706/RJ).
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”. (STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.919.381/RJ). O atraso na entrega do imóvel adquirido na planta que ultrapassa em meses o prazo de tolerância de 180 dias e torna completamente incerta a concretização do sonho da casa própria gera angústia e frustração consideráveis a ponto de configurar dano moral indenizável. Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC)”
(N.U 1031493-54.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/03/2023, Publicado no DJE 09/03/2023).

Sobre a multa penal prevista na cláusula 16,
no item
b
, estabelece: “
A rescisão deste instrumento contratual acarretará as seguintes conseqüências, cumulativamente: b)
multa penal de 10% (dez por cento) incidente sobre o valor de venda do imóvel
.”

A
cláusula penal não é aplicável apenas ao comprador, caso descumpra a obrigação, mas sim ao devedor/descumpridor do contrato. É o que estabelece o artigo 408 do Código Civil:

“Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.
”

Portanto, o atraso na entrega do imóvel do período previsto para 2016 e postergando ao ano de 2018 sem qualquer excludente de responsabilidade da apelante, acarreta a mora da ré e deve arcar com o

pagamento de multa de 10% incidente sobre o valor de venda de cada imóvel.

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C DANOS MORAIS – PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO ADESIVO – ACOLHIMENTO – MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543 STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – INVERSÃO CLÁUSULA PENAL – CABIMENTO – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – QUANTUM INDENIZATÓRIO – PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – RECURSO DE APELAÇÃO DA REQUERIDA DESPROVIDO E RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO. Rejeita-se a preliminar de não conhecimento do recurso quando a parte recorrente ataca os fundamentos da decisão, restando atendido ao princípio da dialeticidade. Não se conhece da preliminar de ilegitimidade passiva da apelante, por falta de interesse recursal. Não se conhece do recurso adesivo interposto na mesma peça em que foram apresentadas as contrarrazões. Precedentes. Se a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora, que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da Súmula 543/STJ. Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento. A data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018
). Quanto à inversão da cláusula penal, o c. Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1.631.485/DF, em sede de recurso repetitivo (Tema 971), reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda
. (...)”
(N.U 1021431-18.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/09/2023, Publicado no DJE 03/10/2023).

Correta a sentença também em relação à cláusula compromissória de n° 26 (compulsória da arbitragem), visto que é aplicável as normas do CDC em contratos celebrados por pessoa física e empreendimento imobiliário, sendo nula a cláusula citada.

“
CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO IMOBILIÁRIO – INSATISFAÇÃO DECORRENTE DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE JUÍZO ARBITRAL NÃO INVOCADA – INEXISTÊNCIA DE CONFLITO DECORRENTE DA LEI DE ARBITRAGEM

– MATÉRIA MERAMENTE

CIVIL – COMPETÊNCIA DO JUÍZO DA VARA CÍVEL – RESOLUÇÃO N. 02/2019/OE, DE 28 DE MARÇO DE 2019 AFASTADA – CONFLITO PROCEDENTE. Tratando-se de discussão acerca da rescisão de contrato imobiliário pela insatisfação decorrente do atraso na entrega do imóvel, ou seja, não envolvendo matéria prevista na Resolução n. 02/2019/OE, de 28 de março de 2019, que atraia o juízo arbitral, é indene de dúvidas que seu processamento e julgamento compete ao Juízo da Vara Comum.”
(N.U 1007702-65.2021.8.11.0000, CÂMARAS CÍVEIS REUNIDAS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Primeira Turma de Câmaras Cíveis Reunidas de Direito Privado, Julgado em 05/08/2021, Publicado no DJE 12/08/2021).

Com relação ao dano moral, não há incidência no caso.

Não se verifica a incidência do dano moral, por se tratar de mero descumprimento contratual que não dá ensejo a indenização, já que não evidente a situação vexatória, humilhante ou abalo no psicológico do apelado. Assim, ainda que caracterizado o atraso, este não corrobora ao abalo moral, já que fica na esfera do dano material.

Sobre o tema:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO E FAZER C/C PERDAS E DANOS - TERMO INICIAL PARA RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRAS - ADEQUAÇÃO - PEQUENO ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - DANOS MORAIS - NÃO CONSTATAÇÃO - MEROS ABORRECIMENTOS. 1 - Ficou fundamentado na sentença que a apelante teria até o dia 11/12/2015 para entregar o imóvel à apelada. Logo, a cobrança de juros de obra somente se tornaram indevidas no mês de janeiro de 2016, e não em novembro de 2015. 2 - O simples inadimplemento contratual não é suficiente para ensejar a reparação por danos morais.
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.163242- 1/001, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/03/2020, publicação da súmula em 08/05/2020).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CDC. APLICABILIDADE ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS. COMPROVAÇÃO. DANO MORAL. PEQUENO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MEROS ABORRECIMENTOS. CLÁUSULA PENAL. LUCROS CESSANTES. SENTENÇA REFORMADA. I - As normas do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis às relações estabelecidas com instituições financeiras, conforme prevê o enunciado da Súmula nº 297 do Superior Tribunal de Justiça. II - O simples inadimplemento contratual não é suficiente para ensejar a reparação por danos morais. Ademais, malgrado tenha sido reconhecido o ilícito contratual praticado pela apelada, trata-se de pequeno atraso de menos de quatro meses, na entrega do imóvel, o que não é capaz de causar danos de ordem moral à parte, mormente quando não comprovados. III - A par da exigência de que as relações entre consumidores e fornecedores sejam equilibradas (art. 4º, inciso III), bem como o direito básico do consumidor à igualdade nas contratações (art. 6º, inciso II), deve ser mantido o pagamento da multa pela construtora, quando evidenciado o atraso na entrega da obra, afastando-se, por conseguinte, a aplicação analógica da cláusula penal, já que, previstas as penalidades para ambas as partes, no pacto firmado, restam presentes a igualdade na contratação e a reciprocidade de direitos, com sansões, no caso de descumprimento da obrigação, tanto para o consumidor como para a construtora. IV - Em contrapartida, é cogente consignar que, conforme previsão contratual, a multa estabelecida engloba os valores supostamente dispendidos com os aluguéis, os quais se traduziriam em lucros cessantes, razão pela qual não merece prosperar tal pedido. VIII - Recursos conhecidos e não providos
. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.14.207687-6/001, Relator(a): Des.(a) Vicente de Oliveira Silva, 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/08/2017, publicação da súmula em 18/08/2017).

Ante o exposto, PROVEJO EM PARTE o recurso, apenas afastar a condenação das rés ao pagamento de indenização por dano moral, sem alterar o ônus sucumbência.

Sem majoração dos honorários recursais
.

Para fins de prequestionamento, se tem por inexistente a violação aos
dispositivos legais apontados e pertinentes a todas as matérias em debate
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/11/2023