Tribunal: TJMT
Processo: 0014041-61.2015.8.11.0002
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-08
Data de publicação: 2023-11-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 0014041-61.2015.8.11.0002

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[ESPÉCIES DE CONTRATOS, COMPRA E VENDA, DEFEITO, NULIDADE OU ANULAÇÃO, INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL, INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL]

RELATOR:
DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:
[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[MARILDA FERREIRA LEITE - CPF: 293.918.301-53 (APELANTE), RENAN ALVES BATISTA - CPF: 034.136.431-26 (ADVOGADO), JULIANO MUNIZ CALCADA - CPF: 846.139.551-49 (ADVOGADO), IDERALDO FRANCISCO LEITE - CPF: 203.022.151-15 (APELANTE), CECILIA DIAS LEITE - CPF: 384.653.101-49 (APELANTE), EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME - CNPJ: 03.829.090/0001-16 (APELADO), BIBIANO PEREIRA LEITE NETO - CPF: 631.823.601-59 (ADVOGADO), FINANCIAL IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 03.234.788/0001-99 (APELADO), PAULA COELHO BARBOSA TENUTA DE CARVALHO - CPF: 638.895.361-15 (ADVOGADO), EMILENE SOYANE DA SILVA MATOS - CPF: 019.710.481-94 (ADVOGADO), CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME - CNPJ: 10.604.894/0001-82 (APELADO), VINICIUS RAMOS BARBOSA - CPF: 008.888.201-27 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. VENDA EM DUPLICIDADE DE IMÓVEL – REGISTRO QUE JÁ CONSTAVA EM MATRÍCULA – BOA-FÉ DO TERCEIRO MACULADA- NEGÓCIO JURÍDICO NULO- PROVA. VENDA A NON DOMINO – PRECRIÇÃO - NÃO OCORRIDA – ILEGITMIDADES ATIVA E PASSIVA – AFASTADA - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO - INDENIZAÇÃO DANOS MORAIS – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.

1. A pretensão da autora/apelante visa anular ato jurídico c/c indenização por danos morais e materiais, com discussão a respeito da relação jurídica contratual, cuja causa de pedir da ação indenizatória está pautada justamente no fato de a 1ª ré ter alienado duas vezes o imóvel, prejudicando a autora em seu direito de aquisição (impediu de registrar o imóvel em seu nome).

2 – Prazo prescricional decenal do art. 205, "caput", do Código Civil.

3 - Apesar da BOA FÉ SE PRESUMIR, no caso em apreço, quando da compra realizada entre os apelados, JÁ CONSTAVA EM MATRÍCULA alusão por registro de que, anteriormente, o imóvel tinha sido transacionado pela empreendedora vendedora (1ª requerida) para os autores da demanda. Boa-fé da terceira adquirente maculada.

4- A nulidade constitui um defeito insanável. Não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo, nem produz o negócio jurídico nulo os efeitos desejados pelas partes ao contratar, nos termos do artigo 169 do Código Civil.

5. Visivelmente demonstrada a ausência dos elementos que corroborem a regularidade da alienação, deve ser reconhecida a fraude no negócio jurídico e a consequente caracterização de venda a non domino.

6 - Por se tratar de venda nula, pois seu objeto é impossível, não fisicamente, mas juridicamente, uma vez que o ordenamento jurídico proíbe que conste como objeto de um negócio jurídico de compra e venda entre determinados agentes um bem que não pertença a nenhum deles, pois ninguém pode transferir a outrem direito de que não seja titular.

7 - A indenização por danos morais, além de servir para compensar a autora pelos danos causados, deve possuir, sem dúvida, um aspecto pedagógico, porquanto funciona como advertência para que o causador do dano não repita a conduta ilícita.

8 - “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.” (Art. 1.418 do Código Civil)

9 – Sentença Reformada. Recurso conhecido e Provido. Procedência da ação.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Colenda Câmara,

Trata-se de recurso de Apelação Cível de n. 0014041-61.2015.8.11.0002 interposto por IDERALDO FRANCISCO LEITE e outras contra sentença proferida na “AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS” onde litiga com EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME, FINANCIAL IMOBILIARIA LTDA e CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME perante 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande.

A causa de pedir da ação funda-se nos fatos dos autores que em 1°.08.1983 a primeira autora adquiriu o lote n.° 07, da Quadra 81, do Loteamento Parque Paiaguás, sendo a compra dividida em 40 (quarenta) prestações e o compromisso averbado às margens da matrícula 63.103 (que se originou da matrícula 21.602), junto ao 5º Serviço Registral de Cuiabá, em favor dos demais autores, seu filho e nora.

Em 2011 dizem ter ido até o imóvel e verificaram que estava desocupado, contudo em 2012, em nova visita, souberam da venda do lote à corré CARLOS BARBOSA IMÓVEIS e o cancelamento da averbação em favor de seu filho e nora, também autores desta ação, e ao procurar a imobiliária foi informada que ela – autora – não era mais proprietária e não teria direito sobre a coisa.

Requer em pedidos a condenação dos réus ao pagamento de danos morais e materiais, esses quanto à limpeza do terreno, pagamento de taxas e custas com documentos e informações sobre o imóvel.

Devidamente citas as partes, apresentaram contestação nos autos, tendo a corré Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda. alegado a ocorrência da prescrição por ter decorrido prazo superior a 10 (dez) anos desde o contrato.

Prolatada a sentença que consta sob o ID 162154284, assim exarou:

“DA PRESCRIÇÃO.

(...),

De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o prazo prescricional tem início com o conhecimento da lesão, o que, em se tratando de discussão de venda de imóvel, da transcrição da escritura às margens da matrícula, ato público. E tendo ocorrido a venda ao corréu nos idos de 2002, com a propositura da ação em 2015, ou seja, 13 (treze) anos, impossível o prosseguimento da ação.

(...),

DIANTE DISSO, ACOLHO A PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO e, em consequência, JULGO O FEITO EXTINTO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do art. 487, II, do CPC.

Pelo princípio da sucumbência, condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios em favor das rés, que fixo em 15% sobre o valor atualizado da causa para cada, nos termos do art. 85, § 2º, do novo Código de Processo Civil, com a ressalva do art. 98, § 3º, do CPC[1]. Custas processuais pelos autores, cuja obrigação deverá ser suspensa na forma do mesmo artigo.”

Insatisfeitos, os autores interpuseram apelação (ID 162154293), arguindo pela reforma da r. sentença, sob argumento de que “estando devidamente demonstrado e comprovado o erro cometido quando da prolação da Sentença exarada pela Juíza de Primeira Instância, evidenciado entre a data constante da Decisum Recorrida (ano de 2002) e os documentos/matricula do imóvel acostado (certidão - id n.º 70726638, págs. 45/46), demonstrando o efetivo conhecimento das partes Recorrentes quanto ao ato ilícito perpetrado pelos Recorridos (ano de 2012), seja determinando o afastamento da prejudicial prescricional inexistente, com o consequente julgamento do mérito.

Combateu os fundamentos da sentença acerca da legitimidade ativa e passiva das partes excluídas da lide processual na sentença recorrida.

Requer a reforma da sentença recorrida, também com relação ao acolhimento das ilegitimidades aventadas, determinando, por conseguinte, a manutenção da Sr. Marilda Ferreira Leite no polo ativo e a Empresa Financial Imobiliária Ltda no polo passivo, por estarem devidamente comprovadas a legitimidade destas para figurarem como partes na presente lide.

Arguiu que a evidência da prática de ato ilícito, pela venda em duplicidade do imóvel dos recorrentes realizada pelas recorridas, requer que este Colendo Tribunal reconheça a nulidade do negócio jurídico ilícito realizada em duplicidade pelos Recorridos e por conseguinte determine a expedição de ordem de registro do imóvel em nome dos Recorrentes.

Requer ainda a condenação dos requeridos em danos materiais e morais.

Contrarrazões da recorrida CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA-M sob ID nº 162154295.

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Egrégia Câmara,

Cinge-se dos autos que os autores movem AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS” em desfavor das requeridas EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME, FINANCIAL IMOBILIARIA LTDA e CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA - ME, fundado nos fatos da venda em duplicidade de imóvel pela EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA., com cancelamento de registro do ato de compra e venda do lote nº 07, da Quadra 81, do Loteamento Parque Paiaguás, Várzea Grande/MT.

Durante a marcha processual, a douta magistrada a quo, sob a análise da alegação em contestação da corré Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda. da ocorrência da prescrição, por ter decorrido prazo superior a 10 (dez) anos desde o contrato, acabou por acolher tese de prescrição sob o argumento que “De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o prazo prescricional tem início com o conhecimento da lesão, o que, em se tratando de discussão de venda de imóvel, da transcrição da escritura às margens da matrícula, ato público. E tendo ocorrido a venda ao corréu nos idos de 2002, com a propositura da ação em 2015, ou seja, 13 (treze) anos, impossível o prosseguimento da ação.”(Sic), julgou o feito extinto com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, II, do CPC.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que razão acompanha os recorrentes.

A decisão sentencial que culminou em declarar pela ilegitimidade passiva da requerida Financial Imobiliária Ltda e ativa da requerente Marilda Ferreira Leite, vejo dos autos, existir razão a insurgência dos recorrentes, assim por via da preliminar envolver questão do mérito, passo a analisar conjuntamente.

Primeiramente não se pode olvidar, de inicio, que a questão aqui se trata de relação de consumo, albergada pelo Código de Defesa do Consumidor, preceito e ordem pública e interesse social. A responsabilidade, no caso, se apresenta de forma objetiva, isto é, independentemente de culpa.

De outra banda temos o artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor, positivada a solidariedade entre as requeridas.

No caso em comento, baixando os fatos a realidade e a situação recíproca dos protagonistas do evento, tenho que, a despeito da sentença fundamentar não reconhecer a participação da requerida em nova negociação em matrícula do imóvel sub judice, vejo explicitamente em contraposição, a notória participação da empresa requerida FINANCIAL IMOBILIÁRIA LTDA, intermediadora no 1º ato negocial de compromisso de compra e venda do imóvel, sob registro em matricula, em representação da 1ª requerida, EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME, tudo e conforme o contrato de ID nº 162154276, firmado com a participação entre ela e o autor.

E, que, posteriormente, a requerida EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA - ME, ao seu talante, teria formalizado outro contrato, agora com a CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS, como se vê registro R/2:63.103 da matricula do imóvel.

Vejo ainda a participação da empresa Financial no ato de recebimento de todos os valores das parcelas em pagamento do preço do contrato de compromisso de compra e venda, oferecendo recibo ao pagador, com fiança de sua chancela participação no ato.

Deveras, tendo a FINANCIAL IMOBILIÁRIA LTDA praticado, em intermediação o ato de venda do lote e recebido o preço, vejo sob a égide do CDC, princípio de responsabilidade objetiva, patente está a legitimidade para residir no pólo passiva da demanda, dada a solidariedade prescrita no caso pelo Código de Defesa do Consumidor, a rigor do prescrito no ‘caput’, do citado diploma legal.

Já quanto a ILEGITIMIDADE ATIVA da MARILDA FERREIRA LEITE, hei de afastar o reconhecimento de sua ilegitimidade. Isto porque, a ilegitimidade ad causam se afere em função da petição inicial “in status assertionis” (causa de pedir e do pedido deduzido na inicial).

Assim, no que tange a essa condição da ação, o fato da autora não constar como compradora em contrato de compromisso de compra e venda do imóvel, não a impede de pleitear eventual reparação pelos danos sofridos, na qualidade da pessoa que efetivamente respondeu pelos gastos havidos no ato da aquisição e manutenção do bem imóvel. Constata-se ser parte legítima a figurar no polo ativo da ação.

DO ATO LESIVO – VENDA EM DUPLICIDADE DO MESMO IMÓVEL.

Aponta-se, neste contexto, que regem a interpretação do contrato em foco os princípios da transparência, do equilíbrio na formação do contrato, da proteção da confiança, da função social do contrato e da boa-fé objetiva, os dois últimos também previstos pelos artigos 421 e 422 do Código Civil Brasileiro.

Sobre o princípio da boa-fé objetiva, NELSON ROSENVALD comenta: " (...) De fato, o princípio da boa-fé encontra a sua justificação no interesse coletivo de que as pessoas pautem seu agir pela cooperação e lealdade, incentivando-se o sentimento de justiça social, com repressão a todas as condutas que importem em desvio aos sedimentados parâmetros de honestidade e retidão. Por isso, a boa-fé objetiva é fonte de obrigações, impondo comportamentos aos contratantes, segundo regras de correção, na conformidade do agir do homem comum daquele meio social. (...) Note-se que a boa-fé sempre será concretizada em consonância com os dados fáticos que se revelarem na situação jurídica. A eficácia da boa-fé deverá variar conforme a maior ou menor igualdade das partes no contexto espacial e temporal, enfim, a intensidade da aplicação do princípio será aferida nas circunstâncias conforme a 'ética da situação".

Vejo no presente feito, que os autores celebraram contrato de Compromisso de compra e venda do imóvel em 01/08/1983, com a requerida EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME, representada no ato pela empresa FINANCIAL IMOBILIARIA LTDA.

Contudo, após o fim do pagamento das prestações estabelecidas em contrato, em março de 2009, a promitente compradora conjuntamente a 3ª requerida CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA – ME, manifestaram na conduta ilícita de venda dúplice do imóvel, uma vez que, anteriormente ao contrato ora em exame, havia sido celebrada outra promessa de compra e venda referente ao mesmo bem. Segundo justificativa da revenda pela empresa Empreendimentos Nossa Senhora da Guia Ltda (1ª requerida), foi de que não teria recebido os valores das parcelas e que, por culpa dos autores de não escriturarem o imóvel, o contrato poderia ser cancelado e revendido o lote, como o fez.

Desta feita, no que tange ao mérito, este tribunal, substituindo o magistrado de piso, não sendo caso de retorno dos autos para continuação do feito, deve acatar os argumentos trazidos pelos apelantes. No caso, reside perfeita identificação do cumprimento, por parte dos autores (ora apelantes) do que está consubstanciado pelo artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, precipuamente ao que condiz na comprovação por recibos, a demonstração do cumprimento integral do contrato ao pagamento do preço do Lote.

Constata-se dos referidos documentos dos autos, que as requeridas 1ª e 2ª, em inobstante a comprovado pagamento de todas as parcelas do compromisso pactuado, alienou novamente o imóvel sub judice, o que justifica o pedido de rescisão do contrato visando à restituição dos valores pagos, formulado pelos autores.

Deve ser visto que do ponto de vista jurídico, sob todos os prismas, apesar da BOA FÉ SE PRESUMIR, no caso em apreço, quando da compra realizada entre os apelados CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA – ME, JÁ CONSTAVA EM MATRICULA alusão por registro de que, anteriormente, este imóvel tinha sido transacionado pela empreendedora vendedora (1ª requerida) para os autores da demanda.

Porém como se detém do registro em matricula do imóvel, foi a própria compradora (3ª requerida), a motivadora ao inadvertido cancelamento do registro, que a toda evidência, restou por macular sua participação no negócio sob a condição de boa-fé.

Bem a propósito o posicionamento do colendo Superior Tribunal de Justiça, mudando o que deve ser mudado.

“EXECUÇÃO FISCAL – IMÓVEL – ARREMATAÇÃO – PENHORA – AUSENCIA DE REGISTRO. Não registrada a penhora, a ineficácia da venda, em relação à execução fiscal, depende de demonstração de que o adquirente tinha conhecimento da constrição. (AGRG NO AG N. 480.706-MG, Relator Ministro HUMBERTO MARTINS, julgado em 26/09/2006, publicado em 26/10/2006, DJU, fonte sitio do STJ).”

Assim, não há dúvidas de que o direito dos autores sobre o imóvel, ainda que limitado à exigência de formulação de contrato definitivo de compra e venda, é anterior ao direito da 3ª requerida. Não sendo aceitável, portanto, que permaneçam sobre o mesmo bem dois direitos colidente entre si, haja vista compor no segundo ato negocial, o notório ato ilícito da 1ª requerida de vender em duplicidade o mesmo bem imóvel.

Na situação em tela, deve prevalecer o direito do contratante a quem o promitente vendedor primeiro se vinculou, visto que como salientado, a 3ª requerida não atuou conforme os ditames da boa-fé.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. C/C PERDAS E DANOS MORAIS E MATERIAIS. NEGÓCIO JURÍDICO NULO. PROVA. VENDA A NON DOMINO. 1. A nulidade constitui um defeito insanável. Não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo, nem produz o negócio jurídico nulo os efeitos desejados pelas partes ao contratar, nos termos do artigo 169 do Código Civil. 2. Visivelmente demonstrada a falsidade do documento utilizado na compra e venda do imóvel feita pelos autores, bem como em razão da ausência de demais elementos que corroborem a regularidade da alienação, deve ser reconhecida a fraude no negócio jurídico e a consequente caracterização de venda a non domino. Por se tratar de venda nula, pois seu objeto é impossível, não fisicamente, mas juridicamente, uma vez que o ordenamento jurídico proíbe que conste como objeto de um negócio jurídico de compra e venda entre determinados agentes um bem que não pertença a nenhum deles, pois ninguém pode transferir a outrem direito de que não seja titular. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, AC 119861-44.2013.8.09.0051, Rel. DES. NEY TELES DE PAULA, 2A CÂMARA CÍVEL, julgado em 04/10/2016, DJe 2131 de 14/10/2016).

Impõe-se, destarte, a desconstituição do segundo contrato, em ato simulado, celebrado entre a vendedora EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME e compradora CARLOS BARBOSA IMOVEIS E EMPREENDIMENTOS LTDA – ME, por ser o objeto impossível (art. 166, inc. II do Código Civil), haja vista que ninguém poderá alienar um bem que não lhe pertença, subsistindo desta consequência a avença celebrada primeiramente pelos autores.

Por esta razão, por ser os recorrentes os primeiros a terem adquirido o imóvel, cabe a eles a titularidade do bem, haja vista a comprovação nos autos do cumprimento contratual – pagamento do preço, e o consequente direito de registrá-lo em seu nome. Inteligência do artigo do Art. 1.418 do Código Civil: “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

DA PRESCRIÇÃO.

Não obstante as demais teses constantes no apelo, é notório que no caso não ocorreu o transcurso do lapso temporal a fulminar a ação por prescrição.

Isso porque, o curso do prazo prescricional inicia-se quando o titular do direito violado tem efetiva ciência do ato lesivo e da extensão dos danos (princípio da actio nata).

Sobre o assunto, o Superior Tribunal de Justiça e este Sodalício já se manifestaram, vejamos, in verbis:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL RURAL. PRETENSÃO FUNDADA NOS DANOS OCASIONADOS PELA NOVA ALIENAÇÃO DO BEM. APLICAÇÃO DA TEORIA DA ACTIO NATA. INÍCIO DO PRAZO PRESCRICIONAL. CIÊNCIA DA NOVA ALIENAÇÃO. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Aplicação da teoria da actio nata, segundo a qual o prazo prescricional somente começa a correr "quando o titular do direito subjetivo violado obtém plena ciência da lesão e de toda a sua extensão, bem como do responsável pelo ilícito, inexistindo, ainda, qualquer condição que o impeça de exercer o correlato direito de ação (pretensão)" (REsp 1347715/RJ, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/11/2014, DJe 04/12/2014).(...)”(AgInt no REsp 1150102/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 29/09/2016, DJe 04/10/2016). (destaquei)

Na hipótese, não há que se falar na ocorrência da prescrição da avença, tendo em vista que os autores/apelantes ajuizaram a ação tão logo tomaram conhecimento de que o imóvel por ela adquirido havia sido vendido à terceiro. Senão vejamos:

A autora celebrou contrato de Compromisso de compra e venda do imóvel (ID nº 162154276) com a requerida EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME, representada no ato pela FINANCIAL IMOBILIARIA LTDA em 01/08/1983, com registro da compra em matricula do móvel.

Contudo, em 13/03/2009 sob requerimento da BARBOSA E RAMOS LTDA houve o cancelamento do registro, para constar logo em seguida, 26/03/2009, novo registro em matrícula da escritura pública da compra e venda ocorrida entre a requerida EMPREENDIMENTOS NOSSA SENHORA DA GUIA LTDA – ME e CARLOS BARBOSA IMÓVEIS E EMPREEENDIMENTOS LTDA.

Os autores tomaram ciência do ato em 28/11/2012, do cancelamento e da venda do mesmo bem imóvel a terceira.

Sendo assim, considerando que a presente ação foi ajuizada em julho de 2015, com a pretensão da autora/apelante em anular ato jurídico c/c indenização por danos morais e materiais, ou seja, discussão a respeito da relação jurídica contratual, cuja causa de pedir da ação indenizatória está pautada justamente no fato de a 1ª ré ter alienado duas vezes o imóvel, prejudicando a autora em seu direito de aquisição (impediu de registrar o imóvel em seu nome), diante do fato de o segundo adquirente ter promovido ao registro antes dela, deve ser aplicado ao caso, prazo decenal, previsto no Art. 205, do Código Civil.

Agravo de instrumento. Ação de rescisão de compra e venda de imóvel. Decisão que rejeitou as alegações de decadência e de prescrição. Inconformismo. Descabimento. Pretensão de rescisão contratual e indenizatória. Inaplicabilidade dos artigos 206, §3º, V e 445, §1º, do Código Civil. Decadência e prescrição não configuradas. Prazo prescricional incidente sobre pretensão decorrente de inadimplemento contratual. Aplicação do prazo prescricional decenal do art. 205, "caput", do Código Civil. Decisão mantida. Recurso improvido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2136379-16.2020.8.26.0000; Relator (a): Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Marília - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/02/2021; Data de Registro: 25/02/2021)

Desta forma, o ato lesivo se deu com a publicidade da escritura pública de compra e venda em março/2009, de modo que se deu a partir de então o início da prescrição decenal, pelo princípio da actio nata, que alcançaria o direito pretendido pelos autores apenas no ano de 2019, não havendo portanto transcorrido o prazo prescricional da ação.

Desta maneira, Impõe-se o acolhimento das razões recursais para reforma da sentença recorrida neste importe.

QUANTO AOS DANOS MORAIS, são notórios os constrangimentos, transtornos e abalos provocados à pessoa que, a despeito de seu esforço para o pagamento das prestações, vê desfeito o contrato por meio do qual iria adquirir um imóvel para fins residenciais em virtude de já ter sido o bem prometido a outro comprador, restando, pois, nítida a configuração do dano moral puro, que deve ser reparado.

Destaca-se, por sua vez, que o valor alusivo à indenização pelo dano moral deve se ater às circunstâncias do caso concreto, à sua repercussão na esfera do lesado e ao potencial econômico-social do lesante, a fim de que se sinta compelido a não mais reiterar na prática do ato ilícito que o gerou.

Assim sendo, não faz jus a vítima apenas a um óbolo ou a uma indenização que o torne sujeito a novel escárnio, até mesmo por parte do agente causador do dano.

Portanto, se por um lado o importe em questão não deve propiciar o indevido enriquecimento da vítima, por outro deve mostrar-se hábil para mitigar-lhe os desgostos suportados já que, por sua própria natureza, a lesão moral não se mostra passível de integral reparação.

"INDENIZAÇÃO - REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS - RESPONSABILIDADE CONTRATUAL - CORREÇÃO MONETÁRIA - DESDE O EFETIVO PREJUÍZO - JUROS DE MORA - A PARTIR DA CITAÇÃO - DANO MORAL - IMÓVEL VENDIDO EM DUPLICIDADE - PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA - VIOLAÇÃO - INDENIZAÇÃO - PARÂMETROS.

- Tratando-se de responsabilidade contratual e danos materiais, a correção monetária é contada do efetivo prejuízo e os juros de mora da citação.

- De acordo com o princípio da boa-fé contratual, as partes devem agir com lealdade e transparência, cooperando para que as prestações sejam cumpridas a contento, e para que as fundadas expectativas sejam atendidas.

- A alienação de imóvel em duplicidade enseja responsabilização civil.

- A indenização por danos morais, além de servir para compensar a autora pelos danos causados, deve possuir, sem dúvida, um aspecto pedagógico, porquanto funciona como advertência para que o causador do dano não repita a conduta ilícita" (TJMG - Apelação Cível n. 1.0223.11.022808-5/001 - Rel. Des. Evandro Lopes da Costa Teixeira - DJe de 17.09.2013).

Nesta toada, considerando-se as circunstâncias do caso, em especial, a gravidade das condutas das requeridas ao celebrarem duas promessas de compra e venda referentes ao mesmo imóvel e os transtornos causados aos recorrentes compradores, pela frustração de suas expectativas em razão do “cancelamento” do negócio, vejo justo a condenação ao importe da indenização moral, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), que se mostra razoável.

Isto posto, CONHEÇO do recurso,
DOU-LHE PROVIMENTO
para em reforma da sentença de piso e, por consequência, afastar prejudicial de prescrição, ilegitimidade passiva da empresa FINANCIAL IMOBILIARIA LTDA e ilegitimidade ativa da MARILDA FERREIRA LEITE, e por corolário lógico, JULGAR PROCEDENTE A PRESENTE AÇÃO, para (i) declarar nulo o contrato de compra e venda referente ao lote n. 07, da Quadra 81, do Loteamento Parque Paiaguás, Várzea Grande/MT, com a nulidade da respectiva averbação de escritura na matrícula do bem; (ii) determinar a adjudicação compulsória do imóvel matriculado sob matrícula 63.103, que se originou da matrícula 21.602, do 5º Serviço Registral de Cuiabá, em favor dos requerentes/compradores; (iii) condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento aos requerentes, a título de indenização por danos morais o valor razoável de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Em razão do novo resultado da demanda, inverto os ônus sucumbenciais, condenando os requeridos/recorridos ao pagamento das custas/despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §2º, do CPC).

É como voto.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2ª VOGAL):

Senhor Presidente,

Parece-me que foi construído no imóvel, assim, Vossa Excelência ficou de analisar, se era caso de conceder a devolução do imóvel mais a conversão em perdas e danos.

V O T O (COMPLEMENTAR)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Desembargadora Marilsen,

Deixo essa questão para o cumprimento de sentença, de modo que adiciono ao meu voto oralmente, que quando do cumprimento de sentença, que deve passar primeiramente pelo 1º Grau de Jurisdição, se for impossível o cumprimento desta obrigação, em face de edificação já realizadas no lote, competirá ao magistrado de piso analisar detidamente a questão, até se necessário, mediante perícia, converter a adjudicação em perdas e danos.

Peço que seja consignado no acórdão essa complementação de voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2ª VOGAL):

Acompanho o voto do relator.

V O T O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (1º VOGAL – CONVOCADO):

Acompanho o voto do relator.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/11/2023