Tribunal: TJMT
Processo: 1016704-09.2016.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-07-05
Data de publicação: 2023-07-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016704-09.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Acessão, Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JOAO VITOR SCEDRZYK BRAGA - CPF: 018.740.431-32 (APELADO), ANDREY ARANTES ABDALA AZEVEDO - CPF: 056.021.871-03 (ADVOGADO), MAURICIO MAGALHAES FARIA NETO - CPF: 031.410.811-40 (ADVOGADO), BRUNNA MORIZZO GUIMARAES BRAGA - CPF: 040.580.921-22 (APELADO), HESA 115 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.857.179/0001-87 (APELANTE), RAUL MONEGAGLIA - CPF: 216.199.768-89 (ADVOGADO), RONAN RODRIGUES CONSTANTINO DA SILVA - CPF: 076.966.259-50 (ADVOGADO), RAQUEL ALVES DE SILVEIRA SUCENA - CPF: 473.617.958-97 (ADVOGADO), GABRIEL MALHEIRO CORREIA LOPES - CPF: 389.857.378-80 (ADVOGADO), LETICIA OLIVEIRA PEREIRA - CPF: 470.377.268-00 (ADVOGADO), GUSTAVO LEBRE ROMERO PERES - CPF: 441.762.808-40 (ADVOGADO), SEMIRA LAIS HANASHIRO - CPF: 230.871.638-05 (ADVOGADO), REGINA BONILHA DOS SANTOS - CPF: 365.449.058-10 (ADVOGADO), RAFAEL GHOVATTO DO COUTO - CPF: 390.340.018-14 (ADVOGADO), SANDRA ROSE DE MENDES FREIRE E FRANCO - CPF: 318.193.398-82 (ADVOGADO), ROBERTA DE MATTOS CIUFFO - CPF: 331.455.758-21 (ADVOGADO), THELMA SILANO RAMOS - CPF: 272.580.348-97 (ADVOGADO), JESSICA COSTA VARA DOS SANTOS - CPF: 390.393.468-28 (ADVOGADO), BRUNO STEFANO DE OLIVEIRA CANHETE - CPF: 230.312.668-11 (ADVOGADO), RODRIGO JULIO DA SILVEIRA - CPF: 228.971.968-40 (ADVOGADO), DANIELLE PEREIRA DE SOUZA - CPF: 224.126.098-37 (ADVOGADO), LARISSA PIMENTEL LILLA MOFAREJ - CPF: 297.988.918-05 (ADVOGADO), CLAUDIA RUSSI ALFINI - CPF: 257.412.328-09 (ADVOGADO), KATIA ALESSANDRA MARSULO SOARES - CPF: 264.814.388-29 (ADVOGADO), JULIO NICOLAU FILHO - CPF: 075.823.918-10 (ADVOGADO), JOSE VICENTE AMARAL FILHO - CPF: 067.939.688-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO EVIDENCIADOS – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – VALOR EXCESSIVO – REDUÇÃO NECESSÁRIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Descabe o argumento de que o atraso na entrega das chaves do imóvel decorreu da demora na expedição do “Habite-se”, pois se trata de caso fortuito interno inerente à atividade desenvolvida pela apelante e, portanto, já devem estar inclusas no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato.

O c. Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1.631.485/DF, em sede de recurso repetitivo (Tema 971), reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.

A demora injustificada da entrega da obra por 06 (seis) meses caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

Fixados os danos morais em valor excessivo, torna-se necessária sua redução para montante razoável e capaz de proporcionar ao ofendido satisfação econômica na justa medida do abalo sofrido, sem lhe gerar enriquecimento ilícito.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
HESA 115 – INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão Contratual com Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais c/c Pedido de Tutela Antecipada
ajuizada por
JOÃO VITOR SCEDRZYK BRAGA e BRUNNA MORIZZO GUIMARAES BRAGA,
para
condenar
a requerida ao pagamento mensal de 2% (dois por cento) sobre o preço do imóvel (R$ 10.152,00), nos termos da cláusula prevista no contrato, retroativo à data prevista para entrega do imóvel (05/2016) até a efetiva entrega das chaves (10/2016), corrigido monetariamente pelo INCC, por mês ou fração de mês em atraso e juros de mora de juros de 1% ao mês a partir da citação; e
condenar
a requerida ao pagamento de danos morais, na importância de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescida de juros de mora de 1% ao mês, a partir do evento danoso (Súmula 54/STJ) e correção monetária, pelo índice INPC, a partir da data desta sentença (Súmula 362 do STJ). Condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, em conformidade com o art. 85, § 2º, do CPC/15.

Alega, em apertada síntese, que os apelados foram instados ao recebimento das chaves da unidade que adquiriram, apenas não as recebendo em virtude do não cumprimento de formalidade a que, mais uma vez, todos os compradores estavam sujeitos, qual seja, a assinatura do termo de recebimento.

Sustenta que a entrega da obra foi prejudicada pela demora na expedição do habite-se pelo órgão municipal competente, cujo trâmite do procedimento para tanto independeu de qualquer ingerência da apelante, não podendo ser imputada a ela, portanto, a responsabilidade por tamanha morosidade.

Aduz que partindo da premissa de que inexiste culpa da apelante pelo atraso na entrega da obra e, principalmente pela falta de entrega das chaves do bem aos apelados desde a recusa destes quanto à assinatura do termo de recebimento, certo concluir-se que inexiste ilícito civil, contrariamente ao entendimento esposado na sentença proferida e, via de consequência, ausente a responsabilidade indenizatória.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença recorrida, afastando-se as condenações em danos morais e materiais havidas em desfavor da apelante. Alternativamente, requereu a redução do dano moral.

As contrarrazões foram apresentadas no ID nº 167269274, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

O requerente/apelante
JOÃO VITOR SCEDZYK BRAGA e BRUNNA MORIZZO GUIMARAES BRAGA
ajuizaram a
Ação Declaratória de Rescisão Contratual com Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais c/ Pedido de Tutela Antecipada
ajuizada em face de
HESA 115 – INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA,
alegando, em apertada síntese, que em 23 de maio de 2015 firmou contrato particular de compromisso de compra e venda com a requerida, referente à unidade imobiliária nº 114, Torre 2, localizada no empreendimento denominado “Residencial Reserva Bonifácia By Helbor”, pelo valor de R$ 507.600,00 (quinhentos e sete mil e seiscentos reais), com data para a conclusão do empreendimento prevista para 30/11/2015, prorrogável por mais 180 dias, data limite de 27/05/2016.

Narraram que a requerida não cumpriu o prazo estabelecido no contrato e fez uso da prerrogativa que lhe concede a citada cláusula 5.7, para prorrogar o empreendimento por até 180 dias.

Relataram que o saldo devedor atualizado de R$ 396.675,46 (trezentos e noventa e seis reais e seiscentos e setenta e cinco reais e quarenta e seis centavos) referente à parcela única vencida em 25/11/2015 seria paga em 25/03/2016 e mesmo antes do prazo fez o pagamento integral do contrato em 29/01/2016.

Aduziram que chegada a data limite da prorrogação, 27/05/2016, o imóvel não foi entregue aos compradores.

Informaram que a vistoria do imóvel só foi liberada em julho de 2016, o “Habite” foi expedido em 02/09/2016 e somente em 16/09/2016 fora marcada a entrega das chaves do imóvel, mas até o momento não foram entregues.

As partes requereram a concessão da tutela de urgência para a entrega das chaves do imóvel.

No mérito, pugnam pela condenação da requerida ao pagamento da multa compensatória de 2% do valor pago ao mês, contados a partir de 28/05/2016 até o dia 30/09/2016; indenização por danos morais e o reconhecimento do atraso na entrega da obra.

Recebida a inicial, foi concedida a tutela de urgência no ID nº 167269223.

A douta magistrada singular, Dr. Edna Ederli Coutinho, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, consoante relato já exposto.

Contra a referida sentença foi interposto o presente recurso pela parte requerida.

Pois bem.

Tem-se dos autos que as partes firmaram em 18 de março de 2015
“Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra de Unidade Condominial a ser Construída, e Outras Avenças”,
referente ao apartamento nº 114, Torre 2, do Residencial Reserva Bonifácia By Helbor, localizado na Rua Alfenas, nº 400, Bairro Jardim Marina, Cuiabá/MT, pelo preço de R$ 507.600,00 (quinhentos e sete mil e seiscentos reais), a ser pago mediante sinal, parcelas mensais e financiamento bancário, consoante ID nº 167269200.

Extrai-se da “Cláusula V – DA OBRA, DATA DE SUA CONCLUSÃO E MEIO DE CONSTRUÇÃO”, especialmente o item “5.7”, a conclusão da obra estava prevista para
30 de novembro de 2015.
Da citada clausula, há expressa previsão de prorrogação do prazo, Vejamos (ID nº 167269200 – Pág. 17):

No caso em análise, extrai-se que o prazo final para a entrega do imóvel estava prevista para
30/11/2015
, com a inclusão do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, passou para
29/05/2016
, conforme bem definido na sentença.

Deveras, o imóvel em questão somente foi
entregue em 19/10/216,
de acordo com o Termo de Recebimento das Chaves, consoante ID

nº 167269228 e após o deferimento da tutela de urgência, restando demonstrado o atraso na entrega do bem, considerando a data final de entrega em 29/05/2016. Vejamos:

Com efeito, não merece prosperar a justificativa da apelante de que os autores se negaram a receber as chaves do imóvel, haja vista que a apelante não fez prova dos fatos alegados.

Da mesma forma, a demora na entrega do habite-se, como defendido pela apelante, não é fato suficiente a justificar o atraso na entrega do empreendimento, uma vez que se trata de caso fortuito interno inerente à atividade desenvolvida pela empresa apelante e, portanto, já devem
estar inclusas no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato.

Ademais, a apelante trata de empresa de grande experiência no mercado de incorporação, portanto, não tem como ignorar aspectos burocráticos que cercam sua atividade.

Nesse sentido:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PAGAMENTO À VISTA DE DUAS UNIDADES HABITACIONAIS.
ATRASO NA ENTREGA. DEMORA NA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. FORTUITO INTERNO.
DANO MORAL CONFIGURADO. MAJORAÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. ART. 1.022 DO CPC. VIOLAÇÃO. INOCORRÊNCIA. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. DESPROVIMENTO DO RECURSO. 1. O acórdão decidiu a matéria de matéria de forma clara e coerente, tendo consignado expressamente que o entrave administrativo de demora na expedição do habite-se na situação de fortuito interno, inerente à atividade desenvolvida pela empresa ré, que inclusive reconheceu que a retirada das chaves só ocorreu 12 meses após a expedição do habite-se. 2. Os declaratórios não se prestam à rediscussão da matéria. 3. Desprovimento do recurso.

(TJ-RJ - APL: 00112197220198190023, Relator: Des(a). ELTON MARTINEZ CARVALHO LEME, Data de Julgamento: 14/06/2022, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/05/2022) destaquei

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C TUTELA DE URGÊNCIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – DANOS MATERIAIS IN CASU PRESUMIDOS E DEVIDOS –
ATRASO EM OBRAS DE TERCEIROS CONFIGURAM RISCO DA ATIVIDADE DA CONSTRUTORA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DEMORA INJUSTIFICADA NA ENTREGA DO BEM
– DANO MORAL CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – ARBITRAMENTO – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (1) - Os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias se submetem à legislação consumerista.(2)-Descumprido o contrato entabulado entre as partes pela empresa construtora, esta responde pela obrigação acordada no respectivo instrumento, o que enseja o pagamento inclusive de lucros cessantes até efetivo cumprimento contratual. (TJMT. AI 108422/2016, J. em 18.04.2017). (3)-
Não há que se falar em excludentes de responsabilidade por caso fortuito/força maior, tendo em vista que o atraso das obas da empresa concessionária de serviços de água e esgotos que impedirem a retirada do habite-se, e atrasaram a entrega do imóvel, é um risco inerente a atividade da construtora requerida apelante (TJMT. AI 108422/2016, J. em 18.04.2017)
. (4)- Ainda que exista cláusula possibilitando a prorrogação da entrega, a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, além os danos suportados na esfera patrimonial, causam lesões no âmbito psíquico do consumidor, ultrapassando a margem do aborrecimento comum do cotidiano, e configurando efetivo abalo suscetível de indenização. ) 5)-Para a fixação do quantum indenizatório, deve-se ter em conta a dupla finalidade da condenação, qual seja a de desestimular a reincidência de ofensa a direito do consumidor, de forma a levá-lo a tomar atitudes que previnam a ocorrência futura de atos semelhantes, e a de compensar a vítima pela dor e inconvenientes que lhe foram indevidamente impostos. Assim sendo o valor fixado não deve ser minorado.

(TJ-MT 00269759420168110041 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 10/02/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2021) destaquei

O prof. Sérgio Cavalieri Filho ensina que o fortuito interno “
assim entendido o fato imprevisível e, por isso, inevitável, não exclui a responsabilidade do fornecedor porque faz parte da sua atividade, liga-se aos riscos do empreendimento ('omissis'); se o fato se deu durante a prestação do serviço, 'não importa saber o motivo que determinou o defeito; o fornecedor é sempre responsável pelas suas consequências, ainda que decorrente de fato imprevisível e inevitável”
(cf. Programa de direito do consumidor. São Paulo, Ed. Atlas, 2008, n. 152, p. 256).

Portanto, considerando o prazo de prorrogação que terminou em maio de 2016, certo é que
a entrega ocorreu somente em outubro de 2016
, sendo evidente o atraso na entrega do imóvel; assim, faz
jus
a parte autora/recorrida ao recebimento de indenização por
danos materiais e morais
, consoante julgados do STJ e deste Egrégio Tribunal de Justiça, inclusive, de minha relatoria,
in verbis
:

“
[...] 2.
A compra de um imóvel ‘na planta’ com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra,
sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra
(arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil).

3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.

4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.

5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos
. [...]

7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). [...] 9. Recurso especial não provido.
”
(STJ, 3ª Turma, REsp nº 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) (g.n.).

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA E OUTROS PACTOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA
– PRELIMINARES: NECESSIDADE DE INCLUSÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NO POLO PASSIVO DA LIDE – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – REJEIÇÃO – MÉRITO – PREVALÊNCIA DO PACTA SUNT SERVANDA – DESCABIMENTO – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR –
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL
–
INDENIZAÇÃO PELOS ALUGUÉIS PAGOS DURANTE O PERÍODO DE ATRASO – CABIMENTO

–
TAXA DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PROVA DA CONTRATAÇÃO E DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – DEVOLUÇÃO DEVIDA – JUROS DECORRENTES DO ATRASO DA OBRA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESSARCIMENTO –
DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA
– RECURSO DESPROVIDO. [...] A orientação jurisprudencial é no sentido de ser aplicável a norma especializada – Código de Defesa do Consumidor – quando a relação em litígio envolver compra e venda de imóveis feitas por pessoa jurídica (compromitente vendedor/fornecedor) a pessoa física (compromitente comprador/consumidor). Descabido

o argumento de que o atraso na entrega das chaves do imóvel decorreu da alta dos preços dos materiais de obras fundamentais à construção e a escassez de mão de obra especializada, bem como a demora na liberação do documento ‘habite-se’ pela Prefeitura Municipal, pois se trata de circunstância que deveria ser prevista pelas construtoras e incorporadoras e, portanto, estar inclusas no prazo de entrega do imóvel, não servindo de justificativa para o descumprimento do termo ajustado no contrato. Evidenciado o atraso injustificado pela construtora/incorporadora na entrega do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, escorreita a sentença monocrática que condenou a requerida a indenizar o comprador pelo pagamento de aluguel durante esse período. Precedentes do STJ. [...]
O atraso na entrega do imóvel que extrapola até mesmo o prazo de prorrogação e retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais e gerando angústia e frustração, é prova suficiente do dano moral causado ao contratante.
-
“
(TJMT, 2ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, N.U 0009153-20.2013.8.11.0002, Relatora Desa. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, j. em 15/03/2017, DJE 23/03/2017) (g.n.).

Nestes termos, considerando a existência de atraso na entrega do imóvel, evidente a indenização por danos materiais, devido à impossibilidade de fruição do bem.

O c. Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1.631.485/DF, em sede de repercussão geral (Tema 971), reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. Vejamos:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

No caso, o contrato firmado entre as partes, previa que em caso de descumprimento contratual por parte do adquirente, multa no percentual de 2%, acrescida de 1% de juros moratórios ao mês (ID nº 167269200). Confira:

Assim, deve ser a multa prevista na
cláusula 13.2
do contrato invertida em desfavor da construtora, por inadimplemento contratual.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA A ENTREGA EXTRAPOLADO - DANO MORAL IN RE IPSA - RESSARCIMENTO FIXADO EM QUANTIA ADEQUADA -
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - POSSIBILIDADE
- HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS COM RAZOABILIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO. A demora na entrega das chaves por período muito longo e injustificável, que extrapola inclusive o prazo de tolerância contratual, configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí decorrente é in re ipsa, sendo evidente a frustração das expectativas. Mantém-se o valor da indenização se fixado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, sobretudo com as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência.
Ao apreciar os Temas 970 e 971, o STJ pacificou a possibilidade de inversão da cláusula penal fixada exclusivamente em favor da construtora que deu causa à rescisão do contrato
. Não comportam redução os honorários advocatícios estipulados com razoabilidade na busca pela justa remuneração do profissional e sem acarretar-lhe enriquecimento ilícito”

(TJMT Apelação Cível 0039121-07.2015.8.11.0041, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data do Julgamento 30/10/2019, Publicado em 06/11/2019)

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVERSÃO EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE
. 1.
Se a avença entabulada entre as partes prevê a incidência de multa moratória em caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, esta também deverá ser aplicada inversamente em reprimenda à mora do fornecedor, sob pena de ofensa à equidade, à reciprocidade, à proporcionalidade e à razoabilidade
. 3. Não pode a parte que elaborou o contrato tipicamente de adesão pretender escapar da sanção que ela própria impôs somente em detrimento do fornecedor, para a hipótese do inadimplemento. O sistema de direito vigente veda o venire contra factum proprium. 4. Recurso conhecido e desprovido”

(TJDF Apelação Cível 0015193-43.2015.8.07.0007, DES. CARLOS RODRIGUES, PRIMEIRA TURMA CÍVEL, Data do Julgamento 23/10/2019, Publicado em 14/11/2019) destaquei

Portanto, não merece prosperar a irresignação da requerida/apelante, fazendo jus os apelados à multa moratória no percentual de 2% sobre o valor do imóvel conforme estabelecido na sentença.

No mais, o
dano

moral
se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no
atraso
da entrega do imóvel por
06

(seis)

meses
, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

Em relação ao pleito da apelante de redução da indenização por dano moral, por não haver no ordenamento jurídico pátrio normas positivadas para a aferição objetiva do valor indenizável, sagrou-se no âmbito da doutrina e da jurisprudência nacional o entendimento de que a indenização deve ser justa a ponto de alcançar seu caráter punitivo e proporcionar satisfação ao correspondente prejuízo moral sofrido pelo ofendido.

Assim, o
quantum
indenizatório deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Portanto, evidenciada a desídia da apelante, bem como os transtornos causados ao consumidor/autor, bem como as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, ou seja, considerando o grau de culpa da recorrente e a capacidade socioeconômica das partes, tenho que o valor da indenização por dano moral foi fixado de forma excessiva (R$ 10.000,00), devendo ser reduzido para R$ 7.000,00 (sete mil reais).

Isto porque, tal montante repercute no patrimônio da apelante sem excessos, não tornando insignificante a reparação, assim como não patrocina o exagero de vantagem, não constituindo indenização irrisória e, por sua vez, irá minimizar o sofrimento da parte apelada.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso apenas para reduzir os danos morais para R$ 7.000,00 (sete mil reais), mantidos os demais termos da sentença.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/07/2023