Tribunal: TJMT
Processo: 1034484-25.2017.8.11.0041
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-02-08
Data de publicação: 2023-02-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034484-25.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Comissão, Compra e Venda, Corretagem]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[GLENDA PEREIRA GARCIA PIZZATTO - CPF: 005.012.131-63 (APELANTE), DIEGO OSMAR PIZZATTO - CPF: 710.409.941-72 (ADVOGADO), WELINTON BRITO DE LIMA - CPF: 400.632.837-00 (APELADO), DEBORA BRIZZOLLA FERREIRA DA SILVA - CPF: 821.497.200-00 (ADVOGADO), HAMILTON FERREIRA DA SILVA JUNIOR - CPF: 886.111.591-87 (ADVOGADO), CELIA REGINA CAMPELO - CPF: 571.453.501-49 (APELADO), EDBERG CAMPELO REZENDE - CPF: 003.031.591-38 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1034484-25.2017.8.11.0041

APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – IMPROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA – CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA – REJEITADA- COMISSÃO DE CORRETAGEM – IMEDIAÇÃO NÃO IMPLEMENTADA - AUSÊNCIA DE EXCLUSIVIDADE – COMISSÃO INDEVIDA - ATUAÇÃO DE OUTRO CORRETOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

O simples fato de o interessado comprador ter conhecido o imóvel por meio de uma determinada corretora e posteriormente adquiri-lo mediante a intermediação de outra corretora, não acarreta o direito ao recebimento da comissão de corretagem pela primeira corretora, especialmente no presente caso, porque não demonstrada a má-fé dos vendedores e tampouco atuação exclusiva da autora como intermediadora da venda do imóvel, o que afasta o disposto no art. 727 do CC.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1034484-25.2017.8.11.0041

APELANTE: GLENDA PEREIRA GARCIA PIZZATTO

APELADO: WELINTON BRITO DE LIMA, CELIA REGINA CAMPELO, EDBERG CAMPELO REZENDE

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
Glenda Pereira Garcia Pizzatto
, de sentença que julgou improcedente a Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem interposta contra
Welinton Brito de Lima, Celia Regina Campelo e Edberg Campelo Rezende
.

Argui a nulidade da sentença em razão do cerceamento de defesa. Explica que ocorreu prejuízo processual pelo fato dos requeridos apelados terem apresentado defesa sigilosa, o que impediu a apresentação de impugnação à contestação.

No mérito, alega que a r. sentença não observou devidamente as provas colacionadas que traduzem a contratação e negociação para venda do imóvel e respectiva comissão de corretagem.

Realça que logrou êxito na captação dos compradores e intermediação da venda e que os apelados foram ardilosos, uma vez que utilizaram dos seus serviços e contatos para realizar a venda de forma direta.

Sustenta que a ausência de exclusividade autoriza a compra e venda direta entre vendedores e compradores, com a burla da intermediadora que prestou serviços.

Assevera que não deu causa ao ajuizamento da ação, de sorte que indevida a sua condenação nos ônus de sucumbência.

Requer o provimento do recurso a fim de reformar a r. sentença para julgar procedente a ação de cobrança, com a condenação dos requeridos apelados ao pagamento do valor de R$ 80.000,00 a título de comissão de corretagem ou ao menos 50% desse valor.

Contrarrazões (id 152001988). Assevera ser indevida a concessão da justiça gratuita em favor da autora apelante por não ter demonstrado os requisitos de ser pobre na acepção jurídica do termo. Alega que somente neste momento é que a autora argui o cerceamento de defesa por não ter apresentado réplica à contestação, contudo, informa que houve sua intimação para apresentação de impugnação, sem qualquer manifestação. No mérito, sustenta que a apelante apresentou os fatos em cronologia distinta da verdade, o que foi ratificado na instrução probatória, inclusive com documentos por ela juntados, que demonstra que não houve qualquer intervenção de corretagem ou mesmo relação de exclusividade. Realça que a apelante tentou intermediar uma venda que não se concretizou, porque a oferta não foi por eles aceita. Complementa que a corretora que concretizou o negócio, efetivou a venda de outro imóvel dos compradores para fazer a oferta aos vendedores, o que foi aceito sob novas condições. Requer o desprovimento do recurso, com a majoração da verba sucumbencial.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1034484-25.2017.8.11.0041

PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA

A apelante suscita a preliminar de cerceamento de defesa sob o fundamento de que a contestação encontra-se em sigilo, o que obstou a apresentação de impugnação.

Com efeito, embora a contestação tenha sido protocolada sob sigilo, verdade é que a autora apelante foi intimada para apresentar impugnação (id 152001959) e nada manifestou, nem mesmo quando da audiência de instrução, ou ainda, em sede de razões finais (id 152001981).

Aliás, chama atenção que ao apresentar suas razões finais, a apelante registra o seu conhecimento da contestação apresentada, tanto assim que consignou
: “
Apresentada contestação pelos réus
, estes requereram a exclusão de Welinton Brito de Lima do polo passivo o que não foi acatado pelo juiz (fls. 199/203)”
. (id 152001981 – p.03)

Nesse cenário, em que pese seu prévio conhecimento, a questão só fora suscitada no momento tido por conveniente por ela, de sorte que resta precluso o inconformismo, nos termos do art. 278 do CPC,
in verbis
:

“Art. 278. A nulidade de atos deve ser alegada na primeira oportunidade em que couber à parte falar nos autos, sob pena de preclusão.”

Não é demais registrar que a despeito da contestação ter sido imputado pelos requeridos o caráter sigiloso, incumbia a parte, no primeiro ensejo que teve de falar nos autos, denunciar tal fato e postular pela exclusão do sigilo, sob pena de preclusão. Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO NCPC. ADVOGADO SEM PROCURAÇÃO NOS AUTOS. DESOBEDIÊNCIA AO DISPOSTO NOS ARTS. 76, § 2º, E 932, PARÁGRAFO ÚNICO, AMBOS DO NCPC. REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL NÃO REGULARIZADA. PRECLUSÃO. ARGUIÇÃO DA NULIDADE SOMENTE APÓS RESULTADO DESFAVORÁVEL NO PROCESSO. CONFIGURAÇÃO DE NULIDADE DE ALGIBEIRA. VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ PROCESSUAL. NULIDADE ABSOLUTA NÃO COMPROVADA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. Conforme o disposto nos arts. 76, § 2º, I, e 932, parágrafo único, ambos do NCPC, não se conhece do recurso quando a parte recorrente descumpre a determinação para regularização da representação processual.

3. O Superior Tribunal de Justiça considera inexistente o recurso no qual o advogado subscritor não possui procuração ou substabelecimento nos autos, consoante a aplicação da Súmula nº 115 desta Corte.

4.
Esta Corte de Justiça, em diversas oportunidades, tem exarado a compreensão de que a suscitação tardia da nulidade, somente após a ciência de resultado de mérito desfavorável e quando óbvia a ciência do referido vício muito anteriormente à arguição, configura a chamada nulidade de algibeira, manobra processual que não se coaduna com a boa-fé processual e que é rechaçada pelo Superior Tribunal de Justiça inclusive nas hipóteses de nulidade absoluta
(REsp 1.714.163/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 24/9/2019, DJe 26/9/2019).

5. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp 1561078/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 01/07/2020) Grifo nosso

Posto isso,
rejeita-se a preliminar de cerceamento do direito de defesa.

É como voto.

VOTO - MÉRITO

O recurso é de sentença que julgou improcedente a Ação de Cobrança ajuizada por Glenda Pereira Garcia Pizzatto contra Welinton Brito de Lima, Celia Regina Campelo e Edberg Campelo Rezende.

De início, mantém-se a gratuidade da justiça deferida a autora apelante. Como registrado na decisão (id 152001964), o impugnante
“não junta qualquer prova contrária às declarações da demandante de que o pagamento comprometerá o seu sustento”
.

Não há, aqui, justificativa para alterar o decidido.

Quanto ao mérito, trata-se de Ação de Cobrança de comissão de corretagem. No caso, a autora alega que intermediou a venda do imóvel dos requeridos, constante do apartamento n. 1.701 do edifício Amadeu Modigliane, nesta capital, pelo valor de R$ 1.600.000,00, de modo que devida a comissão de corretagem no percentual de 5%, no valor de R$ 80.000,00.

A controvérsia, portanto, consiste na aferição da obrigação de pagamento de comissão de corretagem pelos requeridos à autora.

O contrato de corretagem encontra-se assim regulamentado no Código Civil:

"Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário".

De acordo com a jurisprudência, o contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, de maneira que a remuneração será devida quando o corretor promover a aproximação entre comprador e vendedor e obtiver o resultado útil com a alienação do bem.

Na hipótese, é certo que ao final de 2015, a autora, então corretora, iniciou as tratativas de negociação do apartamento n. 1701 do ed. Modigliano, de propriedade dos requeridos junto ao comprador Ronaldo.

Contudo, de notar-se que em meados de janeiro de 2016, os vendedores não aceitaram a proposta do comprador, porque envolvia um outro imóvel na forma de pagamento, de sorte que por ali findou-se as tratativas. Aliás, a própria autora afirma desde a inicial que o negócio não foi efetivado.

Sucede que passados dois meses, os compradores procuraram outros corretores, quando por meio da corretora Josilaine, acabaram por adquirir o imóvel anteriormente objeto de tratativa, mas sob outras condições, inclusive porque esta corretora conseguiu negociar um contrato de um imóvel em construção com a São Benedito para um terceiro. Nesse ponto, de relevo o testemunho prestado por Ronaldo Peixoto de Melo, bem como pela própria corretora, respectivamente:

“
...
como não saiu o negócio a Sra. Glenda continuou procurando outros imóveis.
Procurou outros corretores, procurou a Plaenge (Fernanda), procurou a Sra. Laurine e um outro corretor. Em dezembro encerrou a negociação com o Sr. Welinton através da Sra. Glenda e depois de janeiro não falou mais com a Sra. Glenda, nem com o Sr. Welinton e que não tinha o contato deste, que a Sra. Glenda não apresentou mais o imóvel dele a outros possíveis compradores
”, que “
em março vendeu o apartamento dele e retornou a São Benedito e
conheceu a Josilaine que procurou na região um apartamento
. Ela apresentou 2 apartamentos no mesmo edifício e comentou com a Sra. Josilaine que já conhecia o Sr. Welinton e que ele não aceitava o contrato. Ela conseguiu uma pessoa que comprou o contrato da São Benedito. Após ela fechar o negócio do contrato da São Benedito, ele foi no apartamento para concretizar o negócio
”, quando “
conversou com a Sra. Glenda ela falou que o Sr. Welinton não tinha aceito e ela não cobrou nada pelos serviços prestados
” (grifo nosso)

“
...
fez captação do apartamento do sr. Welington.
Estava
no plantão
em meados do mês de março e
chegou o Sr. Ronaldo e a Sra. Elaine procurando apartamento
no Jardim das Américas e mostrou vários apartamentos que tinha na região. Eles tinham um contrato de um imóvel em construção com a São Benedito e o
único que aceitou foi o Sr. Welinton
” e que “
recebeu do Sr. Welinton a comissão de corretagem quando finalizou o financiamento
”. (grifo nosso)

Percebe-se, assim, que embora a apelante tenha intermediado as tratativas iniciais com o comprador Ronaldo, o negócio não decorreu da sua atuação mobiliária, ante a negativa dos vendedores à proposta apresentada pelos compradores. O negócio se concretizou somente com a atuação da corretora Josilaine, que diligenciou em vender o contrato do imóvel em construção dos compradores, que assim puderam ofertar o preço pedido pelos vendedores. Vale dizer, foi a nova corretora que adequou os interesses do adquirente e do alienante, ressaltando, por importante, que a intermediação não se submetia a cláusula de exclusividade.

Realça-se que o simples fato de o interessado comprador ter conhecido o imóvel por meio de uma determinada corretora e posteriormente adquiri-lo mediante a intermediação de outra corretora, não acarreta o direito ao recebimento da comissão de corretagem pela primeira corretora, especialmente no presente caso, porque não demonstrada a má-fé dos vendedores e tampouco atuação exclusiva da autora como intermediadora da venda do imóvel, o que afasta o disposto no art. 727 do CC.

Nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO NCPC. INEXISTÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. CONTRIBUIÇÃO PARA RESULTADO ÚTIL. NECESSIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA N.º 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. Inexistem omissão, contradição ou obscuridade, vícios elencados no art. 1.022 do NCPC, sendo forçoso reconhecer que a pretensão recursal ostentava caráter nitidamente infringente, visando rediscutir matéria que já havia sido analisada pelo acórdão vergastado.

3. O contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, de maneira que a remuneração será devida quando o corretor promover a aproximação entre comprador e vendedor e obtiver o resultado útil com a alienação do bem.

4. O acórdão vergastado assentou que, embora tenha intermediado visitas do comprador ao imóvel, o negócio não decorreu da atuação da imobiliária, ante a insatisfação do comprador com sua conduta, tendo se concretizado em virtude unicamente da atuação de outro corretor, que diligenciou para adequar os interesses do adquirente e da alienante, ressaltando que a intermediação não se submetia a cláusula de exclusividade. Alterar as conclusões do acórdão impugnado exigiria incursão fático-probatória, em afronta à Súmula n.º 7 do STJ.

5. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.

6. Agravo interno não provido.”
(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.157.735/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. PARTICIPAÇÃO NA CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. INEXISTÊNCIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. CONFIRMAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. O contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel. 2. O Tribunal a quo afirmou que, embora o recorrente tenha iniciado as tratativas, não demonstrou a efetiva participação na conclusão do negócio por seu intermédio. 3. Na medida em que a convicção firmada deu-se com base nos elementos fáticos dos autos, a modificação de tal entendimento lançado no v. acórdão recorrido, nos moldes em que ora postulada, demandaria a análise do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgRg no AREsp n. 514.317/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, j. em 25/8/2015, DJe de 16/9/2015)

Nessa linha de entendimento:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE EXCLUSIVIDADE - ATUAÇÃO DO OUTRO CORRETOR - SENTENÇA MANTIDA.

- Considerando que a prova oral pleiteada revela-se prescindível ao desate da demanda, o julgamento antecipado da lide sem a sua produção não importa em cerceamento de defesa.

- O contrato de corretagem é de mediação, bilateral, comutativo e sinalagmático, em que o corretor assume a tarefa de aproximar as partes que pretendem efetivar um contrato e, logrando êxito, é remunerado através da comissão.

- Não há que se falar em pagamento de comissão de corretagem se a intermediação e negociação do imóvel foram realizadas por outro corretor que concretizou o negócio jurídico.
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.125913-8/001, Relator(a): Des.(a) Aparecida Grossi , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/11/2022, publicação da súmula em 10/11/2022)

Assim, não há como reconhecer que a atividade inicial desempenhada pela autora foi eficiente e determinante para a concretização da compra e venda imobiliária, pelo que não faz jus à respectiva remuneração.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso. Majoram-se os honorários advocatícios, de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa, observado a condição de beneficiária da justiça gratuita da autora apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/02/2023