Tribunal: TJMT
Processo: 1000078-88.2020.8.11.0035
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-15
Data de publicação: 2023-08-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000078-88.2020.8.11.0035
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Compromisso]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[SIDINEI ALVES RODRIGUES - CPF: 034.825.849-66 (APELANTE), MOISES BARBOSA DE QUEIROZ - CPF: 580.474.251-53 (ADVOGADO), MARCOS SILVA GARCIA - CPF: 535.962.931-20 (APELADO), LUDMYLA CAETANO - CPF: 027.271.201-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATO VERBAL DE COMPRA E VENDA – ARREPENDIMENTO DO AUTOR – DESFAZIMENTO PARCIAL DO NEGÓCIO COM REPACTUAÇÃO VERBAL – COBRANÇA DE PARCELA NÃO PAGA PELO RÉU –
CONTRATO NÃO CUMPRIDO POR INVOCAÇÃO DA
EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS

–
COMPROMITENTE VENDEDOR QUE NÃO CUMPRIU COM AS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS A QUE SE OBRIGOU
– SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1. A exceção de contrato não cumprido, prevista no art. 476 do atual diploma civil, pode ser arguida quando há efetivo descumprimento de obrigação por uma das partes contratantes, como no caso
sub judice.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por SIDINEI ALVES RODRIGUES

contra a r. sentença prolatada pela MM. Juíza de Direito da Vara Única da Comarca de Alto Garças/MT, que nos autos da ação de “
Cobrança
”, ajuizada contra o apelante por MARCOS SILVA GARCIA, julgou parcialmente procedente o pedido principal para “
condenar
o requerido
SIDINEI ALVES RODRIGUES
ao pagamento de R$ 7.650,00 (sete mil, seiscentos e cinquenta reais), devidamente corrigido pelo INPC a partir do mês de julho de 2021, e com juros de 1% ao mês a partir da mesma data, qual seja, julho de 2021
”,
bem como julgou improcedente
“
o pedido formulado por
SIDINEI ALVES RODRIGUES,

em sede de reconvenção, com base no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil
” (cf. Id. nº 157437847).

O apelante afirma que adquiriu do apelado dois terrenos de 33m x 40m pelo valor de R$ 60.000,00, com prazo para pagamento de cinco anos, que se esgotou no ano de 2021, ocasião em que ainda era devedor do valor remanescente de R$ 7.500,00, que somente não foi pago devido a uma

“
condição suspensiva para quaisquer tipo de cobrança ou execuções, pois, o imóvel possui vários proprietários (...) e após mais de 5 (cinco) anos, o Apelando não o desmembramento da sua parte no imóvel/chácara
”, de modo que, “
o pagamento da referida dívida só poderá ser realizado quando o Apelado fizer a transferência da titularidade dos imóveis, alienados para o Apelante
” , sendo certo que “
não foi combinado nenhum juros e nem correição monetária (...) pois, o Apelado, tem que cumprir uma condição para receber os referidos valores (...) portanto, tais cobranças são incabíveis
.
” (sic - cf. Id. nº 157437848 – pág. 8/9).

Defende a revisão da condenação do apelante ao pagamento de honorários sucumbenciais “
pois, tais pedidos em pedido contraposto, foi realizado a títulos sucessivo e caso fosse reconhecido o direito de Apelado em cobrança de alugueis, o que não ocorreu, portanto, não houve decaimento de dois ou três pedidos
” (sic - cf. Id. nº 157437848 – pág. 13).

Pede, pois o provimento do recurso, para que a sentença seja reformada, para declarar que “
o valor dívida no valor de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) ou R$ 7.650,00 (sete mil e seiscentos e cinquenta reais), é referente a dívida da compra dos imóveis com área que medem 33m x 40m
”; reconhecer “
a cláusula suspensiva, para que o referido pagamento seja efetuado, nos termos do artigo 125 do Código Civil, o que impede a cobrança de tais valores
” e que “
não houve o decaimento dos pedidos do Apelante, pois, este reconheceu a dívida referente a compra dos imóveis (dois) terrenos; e que o Apelado somente em alegações finais reconheceu em parte a venda dos imóveis; desse modo, a que rever a condenação em honorários advocatícios, e inverter as condenações sucumbenciais, para condenar o Apelado na totalidade da sucumbência
”

(sic - cf. Id. nº 157437848 – pág. 14).

Nas contrarrazões, o apelado refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo (cf. Id. nº 157437862).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Eis o resumo dos principais eventos que compõem o quadro fático discutido nestes autos segundo os termos da sentença apelada,
in verbis
:

“
MARCOS SILVA GARCIA
, devidamente qualificado na inicial e por advogado regularmente constituído, ingressou em Juízo com a presente
AÇÃO DE COBRANÇA
em face de
SIDINEI ALVES RODRIGUES.

Alega o autor que: a) é proprietário de uma área total de 09 hectares e 25 ares, constate da matrícula n.º 2993, do CRI do Município de Alto Garças-MT, e que firmou um contrato verbal entre as partes da compra de um lote de 12x40m, pelo valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), e que houve o pagamento de R$ 22.350,00 (vinte e dois mil, e trezentos e cinquenta reais), restando um total de R$ 9.455,62 (nove mil, quatrocentos e cinquenta e cinco reais e sessenta e dois centavos) a receber; b) que realizou a locação de um imóvel ao requerido, pela quantia de R$ 600,00 (seiscentos reais) mensais, cobrando um período de 27 (vinte e sete) meses, num total corrigido de R$ 20.023,67 (vinte mil, vinte e três reais e sessenta e sete centavos); c) que sofreu um prejuízo referente à retirada de janelas e portão desta casa alugada ao requerido, no importe de R$ 400.00 (quatrocentos reais).

Atribuiu à causa o valor de R$ 29.879,29 (vinte e nove mil, oitocentos e setenta e nove reais e vinte e nove centavos), valores referentes a 27 meses de aluguel, restante do valor devido pela compra do lote de 12x40m, e danos materiais relacionados à retirada de janelas e portão do imóvel locado.

Devidamente citado, o demandado apresentou contestação no ID 42930560 aduzindo: a) que o requerente e o requerido realmente efetuaram uma transação imobiliária no total de R$ 150.000,00 (cento e quarenta mil reais), sendo que pela compra de uma casa construída num terreno de 12x40m, pagaria o valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), e por 02 (dois) terrenos de medindo 33x40m, pagaria o valor de 60.000,00 mil reais; b) que como pagamento da referida transação foi entregue ao autor um Caminhão Ford 1618, em nome de terceiros, no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), e o restante, no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), foi parcelado em 05 (cinco) anos, sendo que no período de 26 (seis) meses, o Requerido efetuou pagamento em mãos num total de R$ 52.500,00 (cinquenta e dois mil e quinhentos reais); c) que após 26 meses da transação, o autor se arrependeu do negócio e resolveu devolver o caminhão e solicitou a devolução da casa, sendo firmado novo acordo; d) que à época, as partes, verbalmente, combinaram que o Requerido permaneceria, a título gratuito, durante 03 (três) meses na casa, até que fosse construída sua morada nos terrenos adquiridos, como de fato ocorreu, e que o Requerido ficaria devendo a quantia de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), que seriam pagos quando o autor resolvesse as pendências de partilhas com sua ex-esposa, e quando do desmembramento da área e pudesse escriturar o terreno do demandado; e) que nos dois terrenos adquiridos o Requerido construiu uma represa de 12x30m, um barracão de aproximadamente 13x20m, uma edícula, com pia, fogão caipira, e uma casa nos fundos em alvenaria de, aproximadamente, 152 metros quadrados.

O demandado formulou, de igual modo, pedido reconvencional, informando que sofreu prejuízo material na monta de R$ 10.000,00 (dez mil reais), em virtude da perda dos peixes que estavam em sua represa; ainda, a título de lucros cessantes, pugna pelo recebimento de R$ 6.000,00 (seis mil reais), porque poderia ter recebido tal valor caso o autor não tivesse impedido o aluguel de sua casa. Por fim, requer a condenação do autor/reconvindo, ao pagamento de R$ 162.000,00 (cento e sessenta e dois mil reais), sendo este o valor equivalente a 27 meses de uso do caminhão que foi entregue como maneira de adimplemento, inicialmente.

A parte autora apresentou impugnação, rebatendo todos os argumentos defensivos.

Instadas a se manifestarem acerca das provas que pretendiam produzir, as partes pugnaram pela realização de audiência instrutória.

A solenidade ocorreu em 04 de agosto de 2021, ocasião em que foram colhidos os depoimentos pessoais das partes, assim como das testemunhas Adriano Viana Prado, Jadson Rainner Soares, Maria Eliene Lopes, Maria de Fátima Ribeiro, Eleta Maria da S. Couto e Marcos Alcântara. (...)

Nenhuma das testemunhas arroladas soube esclarecer qual o valor entabulado pelas partes quando da negociação. Nem mesmo souberam informar quais foram os imóveis por ela abrangidos.

MARCOS
informa em sua inicial que vendeu somente um terreno a
SIDINEI
, por R$ 30.000,00 (trinta mil reais), à proporção de 12x40m (doze metros por quarenta).

SIDINEI
ainda o deveria a quantia de R$ 7.650,00 (sete mil, seiscentos e cinquenta reais).

SIDINEI
aduz que comprou dois terrenos medindo 33x40m, sendo que pagaria por eles o valor de 60.000,00 mil reais. Comprou, ainda, a casa construída ao lado, num terreno de 12x40m, pela qual pagaria o valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais).

SIDINEI
confessa que ainda deve somente R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), justificando que ainda não efetuou o pagamento em sua integralidade, porque aguarda a regularização documental.

SIDINEI
informa que como pagamento da casa já construída, entregou ao autor um Caminhão Ford 1618.

Esmiuçando as provas produzidas em audiência instrutória, quando questionado se havia recebido o veículo de
SIDINEI
,
MARCOS
nega, veementemente, e responde à magistrada que não há nenhuma testemunha que comprove tal alegação.

Contudo, importa constar que uma das testemunhas, a Sra.
Maria de Fátima Ribeiro,
relatou que já presenciou
MARCOS
utilizando o caminhão para laborar, “carregando coisas”, declaração que vai ao encontro dos dizeres de
SIDINEI
, de que já viu
MARCOS
“puxando ferros da Cargill” com este automóvel.

Assim, em que pese o autor mencione nunca ter nem mesmo visto o Caminhão Ford 1618, as provas produzidas demonstram o contrário e colocam em xeque as afirmações de
MARCOS
.

Outro ponto digno de nota, é que o autor
MARCOS
sustenta ter construído a represa no terreno que atualmente pertence a
SIDINEI
.

Lado outro, a testemunha
Marcos Alcântara
relata que foi ele quem construiu tal represa, e que quem o contratou para prestar tal serviço foi
SIDINEI
, não
MARCOS
.

Esclarece que como pagamento
SIDINEI
lhe deu os materiais, ou seja, a terra que retirou do terreno.

Esta é mais uma incongruência encontrada nos depoimentos do autor, que permitem concluir que os fatos não se deram da forma por ele narrada nos autos.

No tocante à casa, em tese, alugada, frisa-se, por proêmio, que o fato de
SIDINEI
nela ter morado durante o prazo de 27 meses é incontroverso. A questão é saber a qual título.

Inicialmente, a casa pertencia a
MARCOS
.

MARCOS
aduz que locou o imóvel a
SIDINEI
, pela quantia de R$ 600,00 (seiscentos reais) mensais, durante o prazo em que ele construiria no terreno ao lado.

SIDINEI
afirma que, na verdade, a casa, juntamente com os outros dois terrenos, foi objeto de negociação, e que por ela pagaria o correspondente a R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), sendo este o motivo pelo qual entregou o caminhão como início do adimplemento, pelo valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais).

Como dito acima, o fato de
MARCOS
ter utilizado o caminhão restou devidamente comprovado, prova esta que se coaduna com a afirmação do requerido, no sentido de que o caminhão foi o princípio de pagamento da casa.

SIDINEI
afirma que entregou o Ford como meio de pagamento.
MARCOS
foi visto utilizando o bem.

Por qual motivo
SIDINEI
entregaria um caminhão para efetuar o pagamento de um terreno de apenas R$ 30.000,00 (trinta mil reais) – admitindo a hipótese do autor – e ainda confessaria que deve R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais)?

Por qual razão o demandado pagaria mais do que deve?

Por certo que a dívida inicialmente contraída pelo réu era maior que esta. Em outras palavras, a negociação não envolveu somente um terreno, mas objetos outros que justificam a entrega do veículo.

O que se conclui, após profunda e atenta análise, é que o negócio inicialmente formulado entre as partes envolveu, de fato, dois terrenos e uma casa. Anos depois
MARCOS
se arrependeu de ter aceitado o Ford como maneira de pagamento e decidiu desfazer parcialmente a avença.

MARCOS
utilizou o automóvel durante 27 meses.

SIDINEI
residiu na casa vendida pelo autor durante o mesmo período, porque por ela estava pagando.

Não houve aluguel de casa, nem mesmo de caminhão. O que houve foi um negócio desfeito e as partes retornaram ao
status quo.
Por isso, os pedidos de cobrança de valores a título de aluguel formulado por ambas as partes – pedido principal e reconvencional - são improcedentes.

O que houve, repita-se, foi um desfazimento parcial do negócio, tendo
MARCOS
permitido que
SIDINEI
na casa permanecesse por mais noventa dias, prazo durante o qual construiria uma casa em seus terrenos e assim o fez, após vender o caminhão, mais uma vez, por menor preço. ”

Ao passar ao julgamento do mérito da causa, a MMª. Juíza deu a seguinte conclusão à lide:

Seja o valor do negócio remanescente e efetivamente realizado de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) – segundo o autor – ou de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) – segundo o requerido, fato é que
MARCOS
afirma ser credor de R$ 7.650,00 (sete mil, seiscentos e cinquenta reais), ao passo que
SIDINEI
confessa ainda dever R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), justificando que ainda não efetuou o pagamento em sua integralidade, porque aguarda o implemento da condição suspensiva.

Assim, o saldo devedor controverso, considerando as afirmações de ambas as partes, é de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais).

Ressalta-se que o valor do negócio firmado foi estipulado no ano de 2016 e sofreu, sem dúvidas, os efeitos da corrosão da moeda, razão pela qual há de ser devidamente corrigido, mediante o INPC, desde a data em que deveria ocorrer o pagamento da última parcela, em julho de 2021, como confessado pelo próprio demandado no Item “c”, de fl. 9 do ID 42930560, sendo, por isso, ainda, incidentes os juros de mora.

No tocante aos danos materiais que as partes alegam terem sofrido – o autor em relação aos valores da janela e portão que, em tese, foram retirados pelo requerido da casa em que ele habitou ao longo de 27 meses – e o demandado/reconvinte, em relação aos peixes que o autor teria retirado de sua represa, vale mencionar que nenhum deles logrou comprovar a existência de tais danos.

É cediço que danos materiais, diferentemente dos danos extrapatrimoniais, não dispensam comprovação, o que significa não serem presumíveis, de forma que não basta as partes mencionarem que sofreram as perdas sem colacionar aos autos provas suficientes para serem ressarcidos.

Não há provas nos autos de quantas janelas foram retiradas, qual o valor de cada uma, qual o preço do portão, se foram, de fato, extraídas do local e por quem.

Da mesma forma, não há provas de quantos peixes o autor havia adquirido, a média de quantos ainda existiam no tanque, para se calcular o valor da perda. Embora se trate de trabalhosa prova, de prova diabólica não se trata, e, por isso, caberia ao reconvinte o ônus de sua produção. (...)

Improcedentes, portanto, os pedidos de restituição dos danos materiais formulados por ambas as partes.

Por último, ainda resta o pleito formulado pelo demandado, em sede de reconvenção, de indenização por lucros cessantes no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), porque foi impedido por
MARCOS
de alugar o imóvel depós de lá ter se mudado.

O reconvinte encarta aos autos o Boletim de Ocorrência no ID 42929540, registrado em 15 de outubro de 2020, no qual relata que há cinco meses havia se mudado para o Estado do Paraná, tendo deixado a Senhora Eleta Maria responsável por cuidar de sua chácara, quanto sobreveio a notícia de que
MARCOS
havia invadido o seu imóvel, furtado os seus peixes, secado os seus tanques, cortado a sua água, retirado o cadeado do portão de entrada, arrombado as portas da casa, furtado ferramentas e cortado o fornecimento de água de outros dois vizinhos.

Por fim, relata que a pessoa responsável por cuidar da chácara tentou alugá-la por diversas vezes e não conseguiu, em razão de
MARCOS
ser vizinho e se dizer dono do imóvel.

A Sra. Eleta foi ouvida em juízo e confirmou que
MARCOS
atrapalhou as negociações uma das vezes em que uma pessoa interessada havia ido conhecer o imóvel, informado a este terceiro que era bem objeto de litígio.

O que ocorre é que o reconvinte, embora não seja proprietário do bem, é o seu possuidor direto, o que lhe permitia lançar mão dos instrumentos processuais pertinentes para reaver a posse que estava sendo esbulhada.

Limitou-se
SIDINEI
– sendo somente essas as notícias constantes destes autos - a registrar o boletim de ocorrência e pleitear lucros cessantes pelo período em que foi impedido por
MARCOS
de locar o bem, contudo, ele poderia ter solucionado a celeuma mediante o manejo da necessária ação possessória.

Não o fez.

SIDINEI
tinha o dever de mitigar as próprias perdas, não podendo contentar-se em ser privado de adentrar em seu imóvel, porque nele colocaram novo cadeado, nem mesmo de locá-lo a quem quer que fosse e, posteriormente, pleitear ressarcimento por quantias que deixou de receber.

O requerido não poderia permitir que tal invasão perdurasse por tempo suficiente a somar R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título do que deixou de lucrar. (...)

Tendo
SIDINEI
opções outras que não somente esperar o tempo passar e requerer o ressarcimento de valores de alugueis que deixou de receber, o pedido de indenização por lucros cessantes é improcedente.

Pelo exposto, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados por
MARCOS SILVA GARCIA
para
CONDENAR
o requerido
SIDINEI ALVES RODRIGUES
, ao pagamento de R$ 7.650,00 (sete mil, seiscentos e cinquenta reais), devidamente corrigido pelo INPC a partir do mês de julho de 2021, e com juros de 1% ao mês a partir da mesma data, qual seja, julho de 2021.

JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos formulados por
SIDINEI ALVES RODRIGUES,
em sede de reconvenção, com base no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Considerando que o autor decaiu de dois dos três pedidos, e que o reconvinte decaiu de todos os pedidos formulados, bem como que, pelo princípio da causalidade, cada parte deve arcar com a sua parcela de decaimento, realizo a distribuição equitativa das custas e fixação dos honorários advocatícios à luz do art. 20 , §§ 3º 3 4º, do CPC, da seguinte forma:

Em relação à ação principal, condeno a parte requerida ao pagamento de 70% das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, conforme estabelece o art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Deixo de suspender o pagamento (por força da assistência judiciária gratuita - art. 98, § 3º, do CPC), porque tal benefício ainda não foi concedido.

Lado outro, ainda em relação à ação principal, condeno a parte autora ao pagamento de 30% das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, conforme estabelece o art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Essa condenação fica suspensa por força da assistência judiciária gratuita [art. 98, § 3º, do CPC].

No tocante à reconvenção, tendo o reconvinte sucumbido da totalidade dos pedidos, como dito acima, condeno a parte requerida/reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da reconvenção, conforme estabelece o art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. ”

Em que pese a improcedência da reconvenção, a controvérsia recursal se limita ao desfecho decisório dado ao pedido principal formulado pelo autor/apelado, julgado parcialmente procedente para condenar o réu/apelante “
ao pagamento de R$ 7.650,00 (sete mil, seiscentos e cinquenta reais), devidamente corrigido pelo INPC a partir do mês de julho de 2021, e com juros de 1% ao mês a partir da mesma data, qual seja, julho de 2021
”
(cf. Id. nº 157437847), tendo em vista que a crítica recursal é direcionada exclusivamente a esse capítulo sentencial.

Ressalvo, ainda, que, como o mérito da causa envolve pactos celebrados verbalmente, que cada litigante alegou que o negócio aconteceu de determinada maneira, e que nenhuma das testemunhas arroladas soube fornecer maiores informações sobre as disposições contratuais, esclarecendo qual o valor entabulado pelas partes quando da negociação, nem quais foram os imóveis por abrangidos, irei me ater à narrativa mais consistente exposta nos autos, bem assim à leitura mais condizente com a boa-fé objetiva.

Em suas razões recursais , o réu/apelante afirma que adquiriu do autor/apelado dois terrenos de 33m x 40m pelo valor de R$ 60.000,00, com prazo para pagamento de cinco anos, que se esgotou no ano de 2021, ocasião em que ainda era devedor do valor remanescente de R$ 7.500,00, que somente não foi pago devido a existência de “
condição suspensiva para quaisquer tipo de cobrança ou execuções, pois, o imóvel possui vários proprietários (...) e após mais de 5 (cinco) anos, o Apelando não o desmembramento da sua parte no imóvel/chácara
”, de modo que, “
o pagamento da referida dívida só poderá ser realizado quando o Apelado fizer a transferência da titularidade dos imóveis, alienados para o Apelante
” , sendo certo que “
não foi combinado nenhum juros e nem correição monetária (...) pois, o Apelado, tem que cumprir uma condição para receber os referidos valores (...) portanto, tais cobranças são incabíveis
.
”

Da análise dos autos, verifico que as alegações do apelante são as mesmas desde a contestação, onde afirmou que, desde que houve o desfazimento do negócio inicial/original, por arrependimento do apelado, ficou repactuado “
que o Requerido ficaria a título gratuito, 03 (três) meses na casa, até que fosse construída a casa nos terrenos adquiridos, como de fato ocorreu, e que o Requerido ficaria devendo a quantia de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), que seriam pagos quando o autor resolvesse as pendências de partilhas com sua ex-esposa, e quando do desmembramento da área e pudesse escriturar o Requerido
” (cf. Id. nº 157437794 – pág. 3).

Em contrapartida, o mesmo não pode ser dito em relação às versões dos fatos dadas pelo autor ao longo do processo, notadamente diante das notáveis incongruências encontradas no seu depoimento pessoal, sendo que, conforme assinalado pela MM. Juíza, “
os fatos não se deram da forma por ele narrada
”.

Partindo da premissa de que as alegações do réu/apelante são mais convincentes do que as do autor/apelado, pode-se concluir que, realmente, houve uma condição para que o restante do pagamento da repactuação da negociação fosse realizado, qual seja, a regularização registral dos imóveis objetos da lide para viabilizar a transferência da titularidade dominial quando da quitação da última parcela, no mínimo, que fosse demonstrada a adoção de providências à resolução de todas as pendências que ainda impedem a realização da transferência,
daí a invocação, ainda que indiretamente, da
exceptio non adimpleti contractus
para respaldar a conduta do comprador/réu/apelante de suspender o pagamento das prestações contratuais remanescentes, ou seja,
autoriza a negativa de cumprimento às prestações assumidas sempre quando a outra parte, sem qualquer justa causa, tenha descumprido as obrigações que lhe competia adimplir primeiramente.

O Código Civil prevê a medida em seu art. 476:

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Assim, diante da existência de direitos e deveres recíprocos, não é dado a nenhum dos contratantes exigir a prestação do outro sem que antes tenha cumprido sua própria obrigação contratual.

Ademais, o art. 786, do CPC dispõe sobre a exigibilidade da obrigação, a qual deve ser líquida, certa e exigível, e, no presente caso, verifica-se que a obrigação é certa, pois reconhecida por ambas as partes; líquida, no valor incontroverso de R$ 7.500,00, porém, não é exigível, vez que o “credor” não cumpriu com a condição pactuada, dessa forma, não há falar em inadimplemento do devedor, mesmo que tenha chegado o momento para o seu cumprimento.

Aplicando-se a exceção do contrato não cumprido ao caso, perde relevância o problema do eventual descumprimento pelo réu de obrigação que demandava o prévio cumprimento de obrigações assumidas pelo autor, não sendo possível, portanto, acolher o pleito inicial sob tal fundamento.

Pelo exposto,
dou provimento
ao recurso, para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido principal deduzido pelo autor/apelado.

Diante da alteração do desfecho decisório, em relação à lide principal, condeno a parte autora ao pagamento de 100% das custas e despesas processuais
e ao pagamento de honorários advocatícios, os quis fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, cuja exigibilidade permanece suspensa em razão de o autor/apelado ser beneficiário da gratuidade da justiça

(CPC, art. 98, §3º), e, no que concerne à reconvenção, cumpre-me manter a condenação do réu/reconvinte/apelante ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor dado à reconvenção.

Custas recursais pelo apelado, observando-se o §3º do art. 98 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/08/2023