Tribunal: TJMT
Processo: 1010462-16.2023.8.11.0000
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-13
Data de publicação: 2023-09-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010462-16.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Perdas e Danos, Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO

ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MARCO ANTONIO DE MELLO - CPF: 609.116.891-68 (ADVOGADO), J. A. NAITZEL LTDA - CNPJ: 12.358.249/0001-52 (AGRAVANTE), RUDINEI LEANDRO ROSA - CPF: 005.671.119-03 (AGRAVADO), J. A. NAITZEL EIRELI - EPP (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM RETENÇÃO DE VALORES C/C PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR – MORA COMPROVADA – PRÉVIA RESCISÃO CONTRATUAL – DESNECESSIDADE –
DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

Versando a lide sobre pretensão de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento, onde o contrato firmado entre as partes consigna expressamente a cláusula resolutiva e o vendedor interpela o comprador sobre a sua intenção de resolver o liame contratual, a resolução do pacto ocorre de pleno direito por inadimplemento, haja vista que se trata de mora
ex re
.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº
1010462-16.2023.8.11.0000

AGRAVANTE:

J. A. NAITZEL LTDA

AGRAVADO:

RUDINEI LEANDRO ROSA

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento, com pedido de efeito ativo, interposto por
J. A. NAITZEL LTDA
, contra decisão interlocutória proferida pelo juízo da 2ª Vara da Comarca de Nova Mutum/MT,
Dra.

Luciana De Souza Cavar Moretti
,

que, nos autos da
Ação de Reintegração de Posse com retenção de Valores c/c Perdas e Danos n. 1001674-46.2023.8.11.0086,
ajuizada em desfavor de

RUDINEI LEANDRO ROSA
, condicionou a apreciação e recebimento da ação de reintegração de posse, à prévio pedido de resolução contratual, sob pena de indeferimento da inicial.

Em suas razões recursais, a agravante assinala que segundo precedente do STJ, “
a existência de cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento autoriza o ajuizamento de ação possessória, sem a necessidade de outra ação judicial, prévia ou concomitante, para rescindir o negócio de compra e venda de imóvel”
(sic).

Defende que “
a resolução do contrato é realizada de forma automática, apenas com o inadimplemento da parte compradora, independentemente de qualquer outra medida
” (sic).

Argumenta que “
impor à parte prejudicada a obrigação de ajuizar uma ação para obter a resolução do contrato, quando este já estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, seria contrário ao texto legal e um desprestígio aos princípios da autonomia da vontade e da não intervenção do Estado nas relações negociais
” (sic).

Dessa forma, entende que a decisão deve ser reformada “
para que seja processado o recebimento da ação de reintegração de posse, sem a necessidade de retificação do pedido e de qualquer deliberação do juízo acerca da resolução contratual, diante do preenchimento de todos os requisitos necessários à concessão da medida
” (sic).

Forte nesses argumentos, requer, o provimento do recurso para determinar o prosseguimento da ação na origem, sem condicionar à prévio pedido de resolução contratual (id. 167628674).

O efeito suspensivo foi
deferido
em 01/06/2023, por esta Relatoria (id. 170655742).

O agravado não apresentou contraminuta, conforme certificado (id. 177865174).

Preparo devidamente recolhido no Id. 167650150.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consta dos autos
que
J. A. NAITZEL LTDA
, ora agravante, ajuizou a
ação de reintegração de posse
em face de
RUDINEI LEANDRO ROSA
, alegando, em síntese, que atua no ramo imobiliário, e implantou o Loteamento denominado JARDIM AMÉRICA II, consoante a matrícula nº 21.891, do Oficial de Registro de Imóvel da Comarca de Nova Mutum-MT.

Informa que vendeu ao agravado o Lote de Terreno Urbano nº 32, da Quadra ‘E’, pelo valor de R$75.000,00 (setenta e cinco mil reais), dos quais R$65.000,00 (sessenta e cinco mil) deveria ser pago à vista por intermédio de Instituição Bancária Financiadora, mediante averbação do contrato através de transferência bancária em nome do vendedor; e o saldo remanescente (R$10.000,00) a ser adimplido no dia 15/06/2020, através de depósito bancário no Banco SICOOB, Ag: 3325, C/C 43.802-2, em nome da requerente.

Sustenta que recebeu o valor de R$10.000,00 (dez mil reais), no dia 15/06/2020, mediante depósito bancário no Banco SICOOB, entretanto, o remanescente não foi liquidado, porque o financiamento bancário não foi aprovado em nome do agravado.

Aduz que em 18/11/2022 enviou notificação extrajudicial para que no prazo de 10 (dez) dias improrrogáveis, o agravado comprovasse o requerimento de financiamento junto a algum Agente Financeiro, bem como juntasse o alvará de construção, sob pena de não o fazendo incorrer na rescisão automática do contrato em questão, tendo o mesmo quedado inerte.

Afiança que em razão da rescisão automática do contrato, ajuizou a ação de origem, entretanto, a magistrada
a quo
entendeu pertinente determinar a emenda à inicial para comprovação pela ora agravante do prévio pedido de resolução contratual.

Pois bem. Nos termos do art. 300, do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco de resultado útil do processo.

Frisa-se que o requisito probabilidade do direito pressupõe a demonstração de que o requerente da tutela antecipada detém o direito capaz de ensejar o deferimento da medida que, na maioria das vezes, será demonstrado por meio do conjunto probatório.

Ressalta-se que além dos requisitos mencionados, a tutela deverá ser concedida desde que não haja perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, conforme prevê o art. 300, § 3º, do CPC, visto que não se pode beneficiar uma parte em prol do prejuízo da outra, quando se está diante de uma tutela de natureza satisfativa, entretanto, provisória.

No caso, para a análise da pretensão da parte autora, ora agravante, faz-se necessária a leitura do art. 562, do CPC, vejamos:

"Art. 562. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do mandado liminar de manutenção ou de reintegração, caso contrário, determinará que o autor justifique previamente o alegado, citando-se o réu para comparecer à audiência que for designada."

Nesse sentido, convém ressaltar que na ação de reintegração de posse, incumbe à parte autora, ora agravante, instruir a inicial com a prova dos requisitos necessários elencados no art. 561 do CPC, quais sejam:

"Art. 561. Incumbe ao autor provar:

I - a sua posse;

II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;

III - a data da turbação ou do esbulho;

IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração."

No caso em tela, observa-se dos autos originários, que a agravante notificou extrajudicialmente o agravado acerca da intenção de resolver o contrato (id. 167628685 - Pág. 22), havendo indicativo, neste juízo cognitivo inicial, da inadimplência do mesmo.

O juízo de primeiro grau, por sua vez, determinou a emenda à inicial, sob pena de indeferimento da inicial, sustentando a necessidade de a agravante proceder com a resolução do contrato judicialmente.

Ocorre que, em análise detida do contrato de compra e venda firmado entre as partes, verifica-se que há cláusula resolutiva expressa na hipótese de não pagamento do saldo devedor. Transcrevo:

“CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA:

O presente instrumento poderá ser rescindido nas seguintes hipóteses:

1)

Por mútuo acordo entre as partes;

2)

Por decisão judicial;

3)

Não concessão de financiamento habitacional;

4)

Não pagamento do preço em qualquer de suas parcelas e formas.” (id. 167628685 - Pág. 18).

Sobre a cláusula resolutiva, estabelece o Código Civil que:

“Art. 474.
A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito
; a tácita depende de interpelação judicial”.

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento
pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento
, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Registra-se que a cláusula resolutiva é um direito da parte vendedora, que em caso de inadimplência das obrigações contratualmente pactuadas por parte do promitente comprador, poderá exigir a execução dessas obrigações ou até mesmo a extinção do contrato.

E muito embora o agravado esteja inadimplente, o imóvel objeto da lide permanece sob a sua posse, sendo por ele usufruído, sem qualquer contraprestação, descumprindo evidentemente a obrigação de pagar constituída por meio do negócio jurídico, razão pela qual, a sua posse, aparentemente, revela-se precária, ante a ausência do pagamento integral relativo ao bem adquirido.

Assim, tendo em vista que o contrato de compra e venda consigna expressamente cláusula resolutiva e que o agravante interpelou os promissários compradores, tem-se que a conclusão a que se chega é no sentido de que houve a resolução do pacto de pleno direito por inadimplemento, haja vista que se trata de mora ex re, isto é, que decorre do simples decurso do tempo.

Não se olvida que a jurisprudência majoritária do STJ, até então, entendia que "
é imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos
" (REsp 620.787/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/4/2009, DJe 27/4/2009).

No entanto, em recente julgado, de Relatoria do Ministro Marco Buzzi, REsp n. 1.789.869/MS, o STJ, revendo o seu posicionamento, passou a entender pela possibilidade de ajuizamento de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de compromisso de compra e venda, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste prévio.

A propósito:

“
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
RURAL. OMISSÃO. AUSÊNCIA.
CLÁUSULA RESOLUTIVA. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO
. DECISÃO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. 1. Não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC quando as controvérsias postas nos autos foram devidamente enfrentadas pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada e clara, apenas em sentido contrário ao pretendido pela parte recorrente. 2. Há cláusula resolutiva expressa no contrato de promessa de compra e venda para o caso de inadimplemento, que autoriza também a imediata restituição da posse do imóvel, segundo asseverado pelas decisões proferidas na instância primeva. 3.
Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. (REsp 1789863/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2021, DJe 04/10/2021).
4. Ausência de decisão extra petita ante a possibilidade de resolução do contrato pela via extrajudicial. 5. Agravo interno não provido."
(STJ - AgInt no REsp: 1966946 MS 2021/0322800-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 26/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/05/2022)

Esta colenda Corte de Justiça, igualmente, tem proclamado:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C
REINTEGRAÇÃO NA POSSE
– INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA NA ORIGEM –
PRESENTES REQUISITOS ART. 300 DO CPC
–
CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA
–
DEVEDORA REGULARMENTE NOTIFICADA – INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO
– RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CANCELAMENTO DE CONCILIAÇÃO JÁ REALIZADA – PEDIDO PREJUDICADO – RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO.

Presentes os requisitos do art. 300 do CPC, eis que demonstrado o inadimplemento contratual da devedora/recorrida. “
Não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, possibilitando ao proprietário exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica
” (TJMT 10157065720228110000 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 07/12/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/12/2022). O contrato prevê caracterização de esbulho e autoriza a vendedora proprietária/recorrente ser reintegrada na posse do bem imóvel objeto do contrato de compra e venda, sobretudo considerando a mora ex re. Com a realização da audiência na origem, onde não houve composição em entre as partes, resta prejudicada a pretensão recursal no ponto. Recurso conhecido em parte e parcialmente provido."
(N.U 1020649-20.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/04/2023, Publicado no DJE 21/04/2023)

“TUTELA CAUTELAR EM CARÁTER ANTECEDENTE – DESCABIMENTO DO AGRAVO E PRECLUSÃO CONSUMATIVA – PRELIMINARES AFASTADAS –
RESCISÃO DE CONTRATO
DE CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – DESCUMPRIMENTO DA LIMINAR ANTERIOR –
REINTEGRAÇÃO NA POSSE DIRETA DO IMÓVEL
–
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – PRESENÇA DOS REQUISITOS ENSEJADORES
– ART. 300, CPC – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.
In casu, a decisão ora recorrida deferiu o pedido de reintegração direta da posse, ante o descumprimento da decisão liminar anteriormente deferida, não havendo o que se falar em descabimento do recurso, tampouco em preclusão consumativa. A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco de resultado útil do processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão de tutela de urgência.

In casu, o requerente demonstrou o inadimplemento contratual por parte dos superficiários, ante a exploração da área da superfície por terceiros, sem autorização do proprietário.
Além disso, restou evidenciado o descumprimento contratual também no tocante à falta de contratação do seguro garantia, e na ausência de pagamento da parcela devida a título de remuneração da superfície. Diante do inadimplemento da remuneração da superfície, o próprio contrato autoriza ao proprietário reaver o bem objeto de concessão de direito real de superfície, sobretudo considerando a mora ex re.

Não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, possibilitando ao proprietário exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica
."
(N.U 1015706-57.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/12/2022, Publicado no DJE 13/12/2022)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CC REINTEGRAÇÃO DE POSSE EM CARÁTER LIMINAR – POSSIBILIDADE –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA
– INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR –
MORA COMPROVADA – DESNECESSIDADE DE PRÉVIA RESCISÃO CONTRATUAL NO CASO CONCRETO
– DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Segundo se extrai do julgamento do REsp nº. 1.789.863, não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caráter liminar, porquanto após o decurso do prazo sem a purgação da mora, nada impede que o promitente vendedor exerça o direito potestativo previsto na cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente."
(TJ-MT - AI: 10084408220238110000, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 25/07/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/07/2023)

Nesse sentido, destaco jurisprudência de outros Tribunais Pátrios:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - POSSIBILIDADE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM
CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA- INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR - MORA COMPROVADA - PRÉVIA RESCISÃO CONTRATUAL - DESNECESSIDADE
. Sabe-se que na ação de reintegração de posse, incumbe à parte autora instruir a inicial com a prova dos requisitos necessários elencados no art. 561 do CPC. É sabido que a cláusula resolutiva é um direito da parte vendedora, que em caso de inadimplência das obrigações contratualmente pactuadas por parte do promitente comprador, poderá exigir a execução dessas obrigações ou até mesmo a extinção do contrato.
Segundo entendimento adotado pelo STJ no julgamento do REsp nº. 1.789.863, não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa, porquanto após o decurso do prazo sem a purgação da mora, nada impede que o promitente vendedor exerça o direito potestativo previsto na cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente
."
(TJ-MG - AI: 10000220201982001 MG, Relator: Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 14/07/2022, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/07/2022)

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso para reformar a r. decisão e determinar
recebimento da ação de reintegração de posse, sem condicioná-la à prévio pedido de resolução contratual.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/09/2023