Tribunal: TJMT
Processo: 0049386-68.2015.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-17
Data de publicação: 2023-05-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0049386-68.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[MARCELO FELIX DA SILVA - CPF: 405.889.551-91 (APELANTE), EDUARDO LOPES VIEIRA VIDAURRE - CPF: 925.538.501-15 (ADVOGADO), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELADO), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO), TATIANA MARIA SILVA MELLO DE LIMA - CPF: 917.724.780-91 (ADVOGADO), ERBE INCORPORADORA 076 LTDA (TERCEIRO INTERESSADO), ERBE INCORPORADORA 037 S.A. (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TERMO ADITIVO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – CONGELAMENTO DA CORREÇÃO MONETÁRIA – IMPOSSIBILIDADE – EQUILÍBRIO CONTRATUAL – SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO IPCA – ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL – IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIADE DO PROMITENTE VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – ÔNUS SUCUMBENCIAL – SENTENÇA OMISSA – FIXAÇÃO DE OFÍCIO – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA PARTE AUTORA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Se o atraso na entrega do imóvel é fato incontroverso, porquanto ultrapassou para além do prazo fixado no termo aditivo do contrato (31/12/2013) e o de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, uma vez que o imóvel foi entregue em 29/04/2015, ou seja, 02 (dois) anos após a data prevista, há que ser substituído o indexador, segundo orientação do STJ:
“Considerando, de um lado, que os adquirentes não pode ser prejudicados por descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora e, de outro, que a correção monetária visa apenas a recompor o valor da moeda, segundo fixado pelo Superior Tribunal de Justiça “a solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra, é a substituição, como indexador do saldo devedor, do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC, que afere os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, indexador oficial calculado pelo IBGE e que reflete a variação do custo de vida de famílias com renda mensal entre 01 e 40 salários mínimos), salvo se o INCC for menor. Essa substituição se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da obra, incluindo-se eventual prazo de tolerância previsto no instrumento.”
(REsp 1454139/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 17/06/2014).

Segundo o entendimento do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente.

Se a sentença foi omissa quanto à fixação do ônus sucumbencial e, em se tratando de matéria de ordem pública (AgInt no REsp 1.722.311/RJ, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques), convém arbitrá-los
ex offício
.

No caso, o autor sucumbiu em parte mínima do pedido (taxa de corretagem), razão pela qual devem recair sobre as apeladas a integralidade da verba sucumbencial, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC/15.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
MARCELO FELIX DA SILVA
, contra a sentença que acolheu a prescrição da restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e julgou parcialmente procedente a
Ação de Reparação por Danos Materiais e Morais
ajuizada em face de
MB ENGENHARIA SPE 039 e BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.,
para:
a)

condenar
as requeridas, solidariamente, ao pagamento de 0,5 (meio por cento) mensal sobre o preço do imóvel, nos termos da cláusula 8.3.1 prevista no contrato, retroativo a data prevista para entrega do imóvel (30/12/2013) até a efetiva entrega das chaves (04/2015), corrigido monetariamente pelo INCC, por mês ou fração de mês em atraso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;
b)

condenar
as requeridas, solidariamente,

ao pagamento de danos morais, na importância de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescida de juros de mora de 1% ao mês, a partir do evento danoso (Súmula 54 do STJ) e correção monetária pelo INPC, a partir da sentença (Súmula 362 do STJ).

Face ao deferimento de gratuidade de justiça em favor da parte autora, foi mantida suspensa a exigibilidade, assim tais valores só poderão ser cobrados se houver modificação no estado econômico da parte autora, no prazo de 05 (cinco) anos, contados da sentença, conforme o art. 98, § 3º, do CPC/15.

Em suas razões recursais, o autor alega que em 27 de julho de 2010 firmou contrato particular de compromisso de compra e venda com as apeladas, referente a unidade imobiliária nº 1804, bloco B, duas vagas de garagem nº 250 e 250-A, localizado no Residencial Bonavita, com previsão de entrega para Janeiro de 2012, no valor de R$ 311.827,00 (trezentos e onze mil oitocentos e vinte e sete reais).

Aduz que após deixar de cumprir a data de entrega originalmente prevista, as partes firmaram um termo aditivo de contrato onde ficou pactuado uma multa compensatória pela requerida à autora no valor de R$ 29.687,76 (vinte e nove mil seiscentos e oitenta e sete reais e setenta e seis centavos), e uma nova data de entrega para dezembro de 2013.

Assevera que as apeladas também não cumpriram com novo prazo estabelecido.

Afirma o apelante que entre setembro/2010 e dezembro/2013 já havia pago o valor de R$ 87.176,89 (oitenta e sete mil cento e setenta e seis reais e oitenta e nove centavos), contudo, no final do ano de 2014 quando do término das obras se avizinhavam, as apeladas exigiram o pagamento de R$ 283.768,49 (duzentos e oitenta e três mil setecentos e sessenta e oito reais e quarenta e nove centavos), relativo a suposto saldo devedor remanescente, sem explicitar a evolução desse montante, ultrapassando em muito o preço que havia sido pactuado inicialmente.

Relata que a obra foi entregue apenas em 29/04/2015.

Descreve que o atraso promovido exclusivamente pelas apeladas ensejou no aumento vertiginoso do saldo devedor e não pode servir de prêmio para a construtora que foi quem deu causa à demora injustificada da obra.

Assim, invoca o entendimento firmado pelo julgamento do REsp 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, que dispõe que o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

Alega que a sentença não enfrentou a matéria relativa à responsabilidade das apeladas pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais até a efetiva entrega das chaves ao autor, bem como foi omissa quanto à fixação do ônus sucumbencial.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença para sanar as omissões apontadas com a fixação e majoração dos honorários de sucumbência.

As contrarrazões encontram-se juntadas no ID nº 163976287, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Do exame dos autos, verifica-se que
MARCELO FELIX DA SILVA
ajuizou a
Ação de Reparação de Danos Materiais e Morais
em face de
MB ENGENHARIA SPE 039 S.A. e BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.,
alegando em síntese que, em 27 de julho de 2010 firmou contrato particular de compromisso de compra e venda com as requeridas, referente à unidade imobiliária nº 1.804, Bloco B, duas vagas na garagem nº 250 e 250A, localizado no Residencial Bonavita, com previsão de entrega para Janeiro de 2012, no valor de R$ 311.827,00 (trezentos e onze mil oitocentos e vinte e sete reais).

Narrou o autor que as partes firmaram um termo aditivo de contrato onde ficou pactuado uma multa compensatória pela requerida ao autor no valor de R$ 29.687,76 (vinte e nove mil seiscentos e oitenta e sete reais e setenta e seis centavos) e uma nova data de entrega para o dia dezembro de 2013, e mesmo com a nova data, o prazo não fora cumprido.

Aduziu que as demandadas não cumpriram o prazo estabelecido no termo aditivo e ao final da chamada fase de obra já havia pago o valor de R$ 87.176,89 (oitenta e sete mil cento e setenta e seis reais e oitenta e nove centavos) no período de setembro de 2010 a dezembro de 2013.

Informou que ao final do ano de 2014 as requeridas imputaram um saldo devedor ao autor de R$ 283.768,49 (duzentos e oitenta e três mil setecentos e sessenta e oito reais e quarenta e nove centavos), acrescendo no valor inicialmente pactuado o importe de R$ 25.282,67 (vinte e cinco mil duzentos e oitenta e dois reais e sessenta e sete centavos), sem qualquer justificativa.

Afirmou que o imóvel foi entregue apenas em 29/04/2015.

Com base nesses argumentos, a parte autora requereu a concessão dos efeitos da tutela a fim de determinar que a requerida fosse compelida a entregar as chaves do imóvel adquirido para possibilitar ao requerente a imissão na posse do imóvel.

No mérito, requereu a devolução em dobro dos valores pagos a título de corretagem, a suspensão da correção monetária a partir de 30/01/2012, data para entrega do imóvel, declarada nulidade das cláusulas de tolerância, a condenação ao pagamento da multa contratual de 0,5%, bem como a indenização por dano moral.

Indeferida a antecipação de tutela no ID nº 163976223 – fls. 78/79.

A d. magistrada singular, Dra. Edna Ederli Coutinho, acolheu a prescrição da restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e julgou parcialmente procedente a ação, conforme já relatado.

Contra referida sentença, foi oposto embargos de declaração, o qual foi rejeitado.

Dessa decisão, foi interposto o presente recurso pela parte autora.

Pois bem.

Tem-se dos autos que as partes celebraram em 27 de julho de 2010 Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com Opção de Financiamento Imobiliário pelo SFI/SFH, referente à unidade nº 1804, Bloco B, com duas vagas na garagem nº 250 e 250A, no Residencial Bonavita, Cuiabá/MT, pelo preço total de R$ 311.827,00 (trezentos e onze mil oitocentos e vinte e sete reais), sendo o sinal no valor de R$ 9.313,00 (nove mil trezentos e treze reais) e o restante de R$ 302.514,00 (trezentos e dois mil quinhentos e quatorze reais) mediante parcelas mensais e sucessivas, intermediária e mediante obtenção de financiamento bancário, conforme ID nº 163976222 – fls. 37/41.

Consta, ainda que, ficou estabelecido inicialmente o prazo para entrega da obra para final do mês de dezembro de 2012 (31/01/2012), ressalvado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias (ID nº 163976222 – fls. 40), bem assim que as partes firmaram Termo Aditivo para prorrogar a data de entrega para 31/12/2013 (ID nº 163976222 – fls. 53). Vejamos:

Contudo, a unidade imobiliária foi efetivamente entregue somente no mês de agosto de 2015, Confira (ID nº 163976222 – fls. 60):

Como se vê, o atraso na entrega do imóvel é fato incontroverso, porquanto ultrapassou para além do prazo fixado no termo aditivo do contrato (31/12/2013) e o de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, uma vez que o imóvel foi entregue em 29/04/2015, ou seja, 02 (dois) anos após a data prevista.

Desta feita, considerando que as apeladas não cumpriram a entrega do imóvel na data aprazada, resta caracterizada a falha na prestação do serviço.

Deveras, incontroverso no caso em tela o atraso na entrega do imóvel –
02 (dois) anos
–, bem como os transtornos causados ao autor, ora apelante, e as consequências advindas ao comprador pelo adimplemento do sonho de aquisição da casa própria.

Assim, a sentença não merece qualquer reparo nesse ponto.

Do saldo devedor pelo INCC - Congelamento

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça fixou o seguinte entendimento:

“CIVIL. CONTRATOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA DAS CHAVES. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. SUSPENSÃO. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE EQUIVALÊNCIA ECONÔMICA DAS OBRIGAÇÕES. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 395, 884 E 944 DO CC/02; 1º DA LEI Nº 4.864/65; E 46 DA LEI Nº 10.931/04.

1. Agravo de instrumento interposto em 01.04.2013. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 12.03.2014.

2.
Recurso especial em que se discute a legalidade da decisão judicial que, diante da mora do vendedor na entrega do imóvel ao comprador, suspende a correção do saldo devedor
.

3
. A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco às dívidas de valor.

4. Nos termos dos arts. 395 e 944 do CC/02, as indenizações decorrentes de inadimplência contratual devem guardar equivalência econômica com o prejuízo suportado pela outra parte, sob pena de se induzir o desequilíbrio econômico-financeiro do contrato e o enriquecimento sem causa de uma das partes.

5. Hipótese de aquisição de imóvel na planta em que, diante do atraso na entrega das chaves, determinou-se fosse suspensa a correção monetária do saldo devedor. Ausente equivalência econômica entre as duas obrigações/direitos, o melhor é que se restabeleça a correção do saldo devedor, sem prejuízo da fixação de outras medidas, que tenham equivalência econômica com os danos decorrentes do atraso na entrega das chaves e, por conseguinte, restaurem o equilíbrio contratual comprometido pela inadimplência da vendedora.

6.
Considerando, de um lado, que o mutuário não pode ser prejudicado por descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora e, de outro, que a correção monetária visa apenas a recompor o valor da moeda, a solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra, é a substituição, como indexador do saldo devedor, do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC, que afere os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, indexador oficial calculado pelo IBGE e que reflete a variação do custo de vida de famílias com renda mensal entre 01 e 40 salários mínimos), salvo se o INCC for menor. Essa substituição se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da obra, incluindo-se eventual prazo de tolerância previsto no instrumento.

7. Recurso especial provido.”
(REsp 1454139/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 17/06/2014) destaquei

Conforme se vê o item “6” do julgado acima, para promover o equilíbrio deve ocorrer a substituição do INCC pelo IPCA e não a suspensão da correção monetária, salvo se o primeiro for menor. Essa substituição se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para entrega da obra, incluindo-se eventual prazo de tolerância previsto no instrumento.

No caso, a cláusula 6.1.2 do contrato firmado entre as partes, estabelece a correção monetária pelo INCC até a expedição do “Habite-se” e, a partir de então, correção pelo IGP-M. Vejamos (ID nº 163976222 – Pág. 62):

Em face do entendimento do STJ acerca da abusividade da manutenção do INCC como índice de correção monetária no caso de descumprimento do prazo de entrega do imóvel, merece reforma a sentença a fim de determinar sua substituição pelo IPCA a partir da data prevista para entrega do imóvel (31/12/2013), salvo quando o INCC for menor.

IPTU e Taxas Condominiais

A sentença recorrida não enfrentou a matéria relativa à responsabilidade das requeridas pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais até a efetiva entrega das chaves ao autor.

No que tange ao pagamento do IPTU e taxas condominiais, o pedido recursal merece acolhimento.

Isso porque, o seu pagamento pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, o que não ocorreu no caso em tela, porquanto o autor tomou posse do imóvel somente em 29/04/2015, quando foi entregue.

Dessa forma, é caso de ser afastada a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e taxas condominiais como pretendido pela parte autora apelante, antes da entrega das chaves.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1.
Segundo o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente"
, tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...).” (
AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021)

Ônus Sucumbencial

A r. sentença também foi omissa quanto à fixação do ônus sucumbencial.

E, em se tratando de matéria de ordem pública, conforme já consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.722.311/RJ, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques), convém arbitrá-los nesta oportunidade,
ex offício.

No caso, o autor sucumbiu em parte mínima do pedido (taxa de corretagem), razão pela qual devem recair sobre as apeladas a integralidade da verba sucumbencial, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC/15,
in verbis:

“Art. 86.

Parágrafo único. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.”

Desta feita, condeno as requeridas ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2º, do CPC/15.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso para reformar parcialmente a sentença a fim de determinar:

a)

A substituição da correção monetária do INCC pelo IPCA, salvo se o primeiro for menor. Essa substituição se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da obra, incluindo eventual prazo de tolerância previsto no instrumento;

b)

afastar a responsabilidade do autor pelo pagamento do IPTU e taxas condominiais antes da entrega das chaves ao apelante.

c)

Condenar as requeridas ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/05/2023