Tribunal: TJMT
Processo: 1020128-20.2020.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-03-01
Data de publicação: 2023-03-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020128-20.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS

SANTOS]

Parte(s):

[ASSOCIACAO DOS PRODUTORES DE SOJA E MILHO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 07.265.758/0001-09 (APELANTE), RODRIGO GOMES BRESSANE - CPF: 909.039.001-49 (ADVOGADO), FLORADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.010.783/0001-61 (APELADO), PAULO CESAR ZAMAR TAQUES - CPF: 469.178.881-68 (ADVOGADO), ARMANDO BIANCARDINI CANDIA - CPF: 869.426.201-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – OBRIGAÇÃO DE FAZER – TERMO DE INTENÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO – POSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE SANÇÃO – INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO PARA AS PARTES – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO.

O Termo de Intenção de Compra e Venda de Imóvel corresponde à
fase inicial das tratativas, em que as partes seguem a negociação até alcançar o consenso final, de modo que as negociações podem ser encerradas sem que haja comprovação de prejuízo e desde que inexista previsão de sanção para qualquer das partes que venha a formalizar sua desistência, exatamente o que ocorre no caso concreto, pelo qual irretocável a sentença singular.

TERCEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N.

1020128-20.2020.8.11.0041

APELANTE:

ASSOCIAÇÃO DOS PRODUTORES DE SOJA E MILHO DO ESTADO DE MATO GROSSO – APROSOJA/MT

APELADA:

FLORADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação (Id 144083835) interposto por
APROSOJA/MT
, pelo qual visa à reforma da sentença proferida pelo MMº Juiz da Terceira Vara Cível da Comarca de Cuiabá,
Dr.
Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro
(Id 144083830), que nos autos da Ação de Obrigação de Fazer nº
1020128-20.2020.8.11.0041,
julgou improcedentes os pedidos da autora, e
considerou lícita a desistência da intenção de venda do imóvel em discussão nos autos, comunicada pela apelada FLORADA.

Ao final, condenou a autora ao pagamento das custas, despesas processuais e em honorários de sucumbência, arbitrados no percentual de 10% sobre o valor da causa, na forma do art. 85, §2º, do CPC.

Nas
razões recursais
(Id 144083835), a apelante aduz que no ano de 2019 iniciou tratativas com a apelada,
“
pois esta última desejava vender porção de uma área de aproximadamente 125.000 m2, próximo ao complexo de condomínios Florais, na Rodovia Helder Candia, em Cuiabá/MT”
(sic).

Acrescenta que
“a Apelada desejava desmembrar o terreno em 03 (três) imóveis menores, com cerca de 25.000 m2 cada, sendo um desses terrenos que seriam fruto do desmembramento o objeto da negociação travada com a Apelante”
(sic).

Assevera que as tratativas avançaram, o que levou a apelante
“
formalizar o negócio, firmando em 21.2.2019, documento titulado Termo de Intenção de Compra de Área Urbana, onde as partes foram devidamente qualificadas, a Apelante como Promissária Compradora e a Apelada como Promitente Vendedora”
(sic).

Alega a recorrente que
“passado cerca de 02 meses da elaboração do primeiro ajuste preliminar, o imóvel que estava sendo negociado ainda não havia sido registrado em nome da Apelada, fato que impedia a elaboração do contrato definitivo e, também, a efetivação de qualquer pagamento de forma segura pela Apelante, pois nesse momento a Apelada detinha expectativa de direito em relação à propriedade do bem”
(sic).

Argumenta a ocorrência de impedimentos para o
“desenrolar do negócio”
, inerentes ao óbito do coproprietário da área (Manoel da Costa Granja Filho), permanecendo pendente o inventário e a partilha dos bens do falecido, assim como a apelada ainda estava elaborando os projetos necessários para solicitar o desmembramento da área na Prefeitura Municipal de Cuiabá.

Afirma que somente em 02/08/2019
“a Apelada adquiriu a propriedade do imóvel total (ou seja, ainda não desmembrado)”
,

enquanto na data 08/08/2019,
“as partes ratificaram expressamente os termos daquela primeira intenção de compra e venda do imóvel, firmando novo termo de intenção de compra...”
(sic).

A recorrente destaca que
“Ao contrário do que foi mencionado na sentença, aqui não se pretende obrigar a transferência do imóvel diretamente à Apelante, mas mero cumprimento do contrato preliminar firmado, com a respectiva celebração do contrato definitivo”
(sic).

Menciona que
“pouco importa se o nome dado ao documento foi ‘Termo de Intenção de Compra de Área Urbana’
,
pois o que realmente importa para verificação da extensão e validade daquilo que foi contratado é o seu conteúdo e a manifestação de vontade dele constante”
(sic).

Aduz a recorrente que os ajustes firmados entre as partes evidenciam os requisitos básicos essenciais da contratação definitiva,
“
tendo sido firmado de forma autônoma e com respeito a todos os requisitos essenciais de validade do negócio jurídico (arts. 104, 462 e 463 do CC), deve ser reputado válido e efetivo para os fins que se pretende nesta ação de obrigação de fazer”
(sic).

Argumenta ainda a apelante que
“o contrato preliminar de promessa de compra e venda foi firmado sem cláusula de arrependimento e não pode ser resilido unilateralmente por simples vontade da parte, equívoco da sentença”
(sic).

A par desses argumentos, requer o provimento do recurso de apelação para julgar procedente os pedidos veiculados na ação de obrigação de fazer, nos termos postulados em sua peça inaugural.

Nas
contrarrazões
(Id 144083840), a apelada aduz que
“
o negócio jurídico firmado no instrumento de intenção de compra sequer chegou à fase de contrato preliminar”
(sic).

Assevera que
“dois fatores elementares não aconteceram para que o negócio jurídico fosse adiante: o pagamento do sinal e a elaboração do contrato específico. E por isso nunca chegou, sequer, à fase de contrato preliminar. E tais fatos não podem ser imputados à apelada, como insiste a apelante, pois se a APROSOJA tinha a intenção de comprar a área, lhe competia o pagamento do sinal como garantia da intenção de compra e a elaboração de contrato específico (preliminar ou definitivo)”
(sic).

Argumenta ainda a ocorrência de
“descumprimento pela apelante de condições elementares”
(sic) e a ausência de contrato preliminar firmado entre as partes.

Ao final, requer seja negado provimento ao recurso de apelação, mantendo incólume a sentença recorrida.

Certificado (Id 144567184) a inexistência de prevenção, enquanto o comprovante de recolhimento do preparo recursal se vê anexado no (Id 144564674).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de inconformismo com a sentença que julgou improcedente os pedidos postos em ação de obrigação de fazer e considerou lícita a
desistência da intenção de venda de imóvel.

O caso, portanto, envolve divergência acerca da responsabilidade e dos efeitos irradiados durante as tratativas firmadas entre as partes (apelante e apelada) em direção à compra e venda de área urbana no município de Cuiabá.

Pois bem. Dos autos de origem extrai-se o documento nominado “TERMO DE INTENÇÃO DE COMPRA DE ÁREA URBANA” (Id 144083761), datado de
21/02/2019
, e subscrito por ambas as partes, tendo a apelante (APROSOJA) expressamente averbado que
“demonstra seu interesse de compra de parte de área maior...”
(sic), enquanto em seu conteúdo constam as respectivas condições das quais transcrevo as seguintes:

“1 - A
intenção de compra de área com metragem de aproximadamente 25.000 m2
, já descontada a área verde, a ser desmembrada de área maior, respeitando uma frente mínima de 80 metros para Rodovia Helder Candia, denominada área desmembrada ‘B’, conforme croqui anexo;

2 - O
valor para a compra
, conforme já acordado entre as partes,
será R$250,00 (duzentos e cinquenta reais) por metro quadrado
, somando assim o valor total após desmembramento e conferência do total da área;

3 - O
pagamento será efetuado através de um
sinal
de negócio, mediante contrato específico, e o restante será pago à vista, em uma única parcela, no ato da escritura pública a ser lavrada em Cartório
;”

(Grifos nossos)

Posteriormente, em
08/08/2019
, foi elaborado novo documento nominado “TERMO DE INTENÇÃO DE COMPRA DE ÁREA URBANA” (Id 144083762), igualmente subscrito por ambas as partes, tendo em seu conteúdo a apelante (Aprosoja), identificada como promissária compradora, informado que
“demonstra seu interesse de compra de parte da área de 124.880,40 metros, objeto da matrícula 104.862, livro 2...”
(sic).

Novamente, dentre as condições estabelecidas, convencionou-se em seu item nº 04 que:

“O pagamento será efetuado mediante contrato específico, com um
sinal de negócio no valor de R$250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) no ato da assinatura
do instrumento particular de compra e venda, e o restante será pago à vista, em parcela única, no ato da assinatura da escritura pública a ser lavrada em cartório.”

No item 09 do respectivo Termo, consta o seguinte teor:

“A promissária compradora aguarda regularização do desmembramento da matricula 104.862, livro 2, ficha 01F, registrada junto ao Segundo Serviço Notarial e Registral da 2ª Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá para dar sequência e concretizar o negócio jurídico entre as partes com a confecção do contrato de compra e venda.”

Imperioso ressaltar que em ambos os Termos (Id 144083761 e Id 144083762), não consta nenhuma previsão acerca das partes não mais desejarem prosseguir com as tratativas.

Por outro lado, anexado aos autos (Id 144083819) documento datado de
20/12/2019
em que a empresa apelada (Florada) comunica
“a desistência das tratativas ajustadas no Termo de Intenção de Compra de Área Urbana, assinado no dia 08 de agosto de 2019...”
(sic). Referido documento está subscrito por representante da empresa apelada e contém
protocolo de recebimento na mesma data
(20/12/2019). Confira-se:

Percebe-se de plano, que o cerne da demanda reside no inconformismo da apelante em relação à desistência da apelada em dar prosseguimento as tratativas entabuladas no Termo de Intenção de Compra e Venda de Imóvel (área urbana).

Todavia, a questão não comporta maior complexidade e prescinde de elucubrações para o seu deslinde.

Elementar que o “Termo de Intenção” corresponde à formalização (como o próprio nome preconiza) da intenção das partes na compra e na venda de um determinado bem, cujo conteúdo contempla as tratativas firmadas entre as partes, de modo a estruturar os termos e as condições da negociação.

Considera-se, portanto, uma fase inicial das tratativas, em que as partes seguem a negociação até alcançar o consenso final, e justamente por esse motivo não há qualquer objeção de que as negociações sejam encerradas, sem a ocorrência de prejuízo por qualquer das partes, e desde que inexista previsão de eventual sanção para qualquer uma das partes que venha a desistir.

Ressalta-se, neste ponto, que em nenhuma das intenções firmadas (Ids
144083761 e 144083762
) há qualquer menção expressa envolvendo a aplicação de sanção pela desistência, qualquer que seja a parte desistente.

De outro lado, o pleito postulado pela apelante para considerar o Termo de Intenção como sendo o contrato preliminar previsto no art. 462 do Código Civil
[1]
, não comporta acolhimento na forma indicada.

A orientação doutrinária de Cezar Peluso, em sua obra Código Civil comentado, 6ª edição, editora Manole, pág. 526, preleciona:

“
O contrato preliminar não pode ser enfrentado como uma categoria intermediária entre as negociações preliminares e o contrato definitivo. Cuida-se de figura autônoma.

Enquanto as tratativas são levadas a efeito independentemente de qualquer compromisso, pois as partes não sabem se irão ou não contratar
, o contrato preliminar demanda um acordo de vontades e uma relação jurídica concluída, de natureza patrimonial
... Com o contrato preliminar, as partes não se obrigam a prosseguir nas negociações, mas a concluir certo conteúdo, pronto e acabado, pois elas já fecharam o negócio.”

No caso concreto, não ocorreu uma relação jurídica concluída, pois, nas tratativas firmadas entre as partes, convencionou-se o pagamento referente ao “sinal do negócio” no valor de R$250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), e a formalização do contrato particular de compra e venda do imóvel, conforme averbado no item 04 do Termo de Intenção datado de 08/08/2019.

Porém, nada disso ocorreu.

Em que pese a apelante (APROSOJA) ter averbado no item 09 do Termo de Intenção que “aguarda” a regularização do desmembramento da matrícula para dar sequência e concretizar o negócio, inequívoca a inocorrência do pagamento do sinal e a elaboração do contrato de compra e venda do imóvel.

Além disso, muito embora alegue a recorrente tratar-se de um ‘ato complexo’, a depender da aprovação por meio de reunião assemblear, e que, de fato, consta expressamente em ambos os termos de intenção, não tem o condão de impor à parte adversa aguardar
ad eternum
o cumprimento da parte que lhe cabia, o que poderia ser feito tão logo a aprovação, repita-se, inexistente no caso concreto.

Assim, a desistência no prosseguimento das tratativas formalizada pela apelada (FLORADA), mediante comunicação datada de 20/12/2019, ou seja, após quatro meses da data em que celebrado o Termo de Intenção (08/08/2019), não se reveste de ilegalidade, eis que não produziu nenhuma ofensa aos itens convencionados entre as partes, tampouco não há comprovação de eventual prejuízo produzido para a apelante, na medida em que não houve qualquer pagamento materializado nos autos ou a elaboração do compromisso de compra e venda do imóvel.

A questão posta sob apreciação deste Colegiado foi muito bem dirimida pelo i. Magistrado sentenciante, o qual peço vênia para transcrever os fundamentos utilizados para afastar a pretensão obrigacional vindicada pela ora recorrente,
ipsis literris
:

“(...)
Calha a fiveleta consignar que as partes entabularam
02 (dois)
Termos de Intenção de Compra de Área Urbana, sendo o primeiro em
21.02.2019
(id. 31990104) e o segundo em
08.08.2019
(id. 31990105).

O primeiro termo de intenção possuía como objeto a manifestação de
“interesse de compra de parte de área maior da ADMINISTRADORA, área total com 136.292,95m2, objeto da matrícula n. 77.878,
(...)”
(id.
31990104 - Pág. 1) especificando-se que a
“intenção de compra da área com metragem de aproximadamente 25.000,00 m2, já descontada a área verde, a ser desmembrada de área maior, (...) denominada ÁREA DESMEMBRADA “B”, conforme croqui anexo.”
(id.
id.
31990104 - Pág. 1).

As cláusulas 4 e 5 do termo de intenção do id. 31990104 - Pág. 1/2 estabeleciam o seguinte:

“4 – Esse
TERMO DE INTENÇÃO DE COMPRA
será apresentado para validação em uma Assembleia que será feita com os associados da PROMISSÓRIA COMPRADORA, a ser realizada em
abril de 2019,
onde será votada a compra do referido imóvel, sendo assim a decisão expressa desta assembleia o fator determinante para a finalização da compra do mesmo;

5 –
Após a aprovação da compra pela Assembleia
, o negócio se concretizará
sendo elaborado um contrato de compra e venda específico,
constando a metragem e valores aqui estabelecidos,
sendo condição um valor a título de sinal no valor de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais),
além de considerar já a posse, mesmo que precária, do imóvel à PROMISSÁRIA COMPRADORA, bem como o
estabelecimento de um prazo de até 60 (sessenta) dias para desmembramento
e todo tramite necessário para a área a ser adquirida e escriturada.
O prazo aqui citado pode ser realinhado entre as partes, no momento do contrato e com maior segurança do prazo correto para finalização e definitiva escrituração da mesma.”
(grifo nosso)

Analisando a Ata de Assembleia Geral Extraordinária realizada em 05.04.2019 (id. 31990103) houve a aprovação de autorização para que a requerente efetuasse a aquisição do imóvel, objeto do termo de intenção em discussão nos autos pelo valor de R$ 6.250.000,00 (seis milhões, duzentos e cinquenta mil reais).

Após a aprovação pela assembleia as partes elaboraram
novo
“Termo de Intenção de Compra e Venda de Área Urbana”
em
08.08.2019,
ou seja, mais de
04 (quatro) meses após a Assembleia realizada
,
sem qualquer justificativa do descumprimento da cláusula “5” do anterior
“Termo de Intenção de Compra e Venda de Área Urbana”
que estabelecia a elaboração de contrato de compra e venda
específico.
Registre-se, inclusive, que o novo
“Termo de Intenção de Compra e Venda de Área Urbana”
estabelecida, do mesmo modo, a necessidade de contrato específico, consoante se infere da cláusula 4,
in verbis:

“4. O pagamento será efetuado
mediante contrato específico,
com um sinal de negócio no valor de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) no ato da assinatura do
instrumento particular de compra e venda
, e o restante será pago à vista, em parcela única, no ato da assinatura da escritura pública a ser lavrada em cartório.” (id. 31990105 - Pág. 2 – grifo nosso)

Registre-se, inclusive, que a cláusula 7 do novo
“Termo de Intenção de Compra e Venda de Área Urbana”
estabelecia:

“8. A PROMITENTE VENDEDORA tomará posse do Imóvel objeto do presente instrumento
no ato da assinatura do contrato de compra e venda...”
(grifo nosso – id. id. 31990105 - Pág. 2)

Note-se, que o autor não efetuou o pagamento do sinal, não elaborou o contrato de compra e venda específico e não notificou a proprietária para a formalização do contrato de compra e venda.

Deve ser destacado que a compra e venda de imóvel é uma operação complexa, cercada de diversas formalidades para que seja alcançado seu objetivo, que é a transferência da propriedade do imóvel para o comprador. Assim, a eficácia do contrato de compra e venda de imóveis não se dá com a sua mera assinatura, por exemplo, necessitando de lavratura da escritura pública e do registro da transferência da titularidade na matrícula do imóvel para que o contrato produza efeitos e a situação do imóvel seja regularizada.

O art. 108 do CC, inclusive, estabelece que
“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

No caso dos autos não houve contrato de compra e venda, não houve formalização de compromisso de compra e venda e não se cumpriu as obrigações de nenhum dos termos de intenção entabulado entre as partes, sequer havendo o pagamento do sinal acordado, não havendo, assim, que se falar obrigação da requerida em transferir o imóvel em discussão nos autos ao autor.

É arguido na exordial a ausência de cláusula de arrependimento nos “Termos de Intenção de Compra e Venda” pactuados entre as partes. Nesse aspecto, é interessante consignarmos que o prof.
Sílvio de Salvo Venosa ensina-nos o seguinte:

“O termo
resilição
é importado do direito francês. Advertimos, porém, que não é expressão consagrada em nosso meio negocial. Com muita freqüência, as partes, e mesmo a lei, usam da palavra
rescisão,
para significar a mesma coisa (Lopes, 1964, v. 3:199). A resilição é a cessação do vínculo contratual pela vontade das partes, ou, por vezes, de uma das partes. A resilição é, portanto, termo reservado para o desfazimento voluntário do contrato.

A rescisão é a palavra que traz, entre nós, a noção de extinção da relação contratual por culpa. Originalmente, vinha ligada tão-só ao instituto da lesão. No entanto, geralmente quando uma parte imputa à outra o descumprimento de um contrato, pede a rescisão em juízo e a sentença decreta-a. Os interessados, no entanto, usam com freqüência o termo com o mesmo sentido de
resilir
(...)” (
Direito civil
: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. vol. 2. São Paulo: Atlas, 2001. p.440
)

Pois bem, embora inexista cláusula de arrependimento,
igualmente inexiste
cláusula
de
irretratabilidade
, o que não impede, por conseguinte, a resolução (ou resilição) unilateral, não se confundindo com rescisão que, por sua vez, pressupõe a verificação de inadimplemento, dolo ou culpa da parte contrária.

Em situações similares, é entendimento do STJ que
“não havendo nenhuma proibição expressa,
o desfazimento do negócio não pode ser negado
quando uma das partes
demonstra evidente intenção de não mais prosseguir com a avença,
seja por receio de que a obrigação não seja cumprida pela outra parte,
por achar que o pacto não lhe foi vantajoso
, ou, ainda, por
mero arrependimento com os termos do ajuste
, mesmo na hipótese de não ter a ex adversa descumprido com sua obrigação.”
(STJ - Ag: 1367467, Relator: Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, Data de Publicação: DJ 03/02/2011)

Calha a fiveleta consignar que os
“termos de intenção de compra e venda”
formalizados entre as partes não se evidenciam
“compromissos de compra e venda”,
ao que se

poderia suscitar que estes se aproximam das conhecidas
“promessas de compra e venda”.
Nesse sentido, como bem disciplina Orlando Gomes, a promessa bilateral de venda “
contém implicitamente a faculdade de arrependimento
, assim entendida, em sentido amplo, a de submeter-se a parte inadimplente às consequências normais da inexecução culposa de um contrato
” (GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense. 2007, p. 290 – grifo nosso)

Poder-se-ia, ainda, compreender que os
“Termos de Intenção de compra e venda”
entabulados

entre as partes se caracterizam como contratos preliminares, ao que existiria a necessidade de atração do art. 465 do CC, que estabelece:

“Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.”

Nesse aspecto é necessário rememorar que o primeiro
“Termo de Intenção de Compra”
previa que após a aprovação em assembleia da compra, que seria realizada em abril, seria formalizado contrato de compra e venda,
“sendo condição”
(cláusula 5 do id. 31990104 - Pág. 2) o pagamento de um sinal de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais). A Assembleia Geral Extraordinária foi realizada em
05.04.2019
(id. 31990103) com a aprovação de autorização para que a requerente efetuasse a aquisição do imóvel. Contudo,
não se elaborou o contrato de compra e venda,
mas
novo
“Termo de Intenção de Compra e Venda de Área Urbana”
em
08.08.2019
,
sem qualquer justificativa do descumprimento da cláusula “5”
.
No novo
“Termo de Intenção de Compra e Venda de Área Urbana”
restou novamente estabelecida (cláusula 4) a necessidade de elaboração de contrato específico, ao que se alterou o pagamento do sinal para o ato da assinatura do instrumento particular de compra e venda.

A notificação de desistência foi realizada em
20.12.2019,
ou seja, quatro meses após a assinatura do segundo
“Termo de Intenção de Compra e Venda”
sem que tenha sido elaborado o contrato específico, ou o registro do referimento documento entabulado entre as partes (parágrafo único do art. 463 do CC), compreendo possível o desfazimento (desistência) do negócio em função do estabelecido pelo art. 465 do CC.

De toda sorte, é necessário ser notada a diferença entre as negociações preliminares, ou tratativas preliminares, do contrato preliminar, embora muitos efetuem confusão entre as referidas figuras. Note-se, que a fase de negociações preliminares (também conhecida como fase de puntuação) são realizadas apenas avaliações superficiais, sem criação de obrigação às partes. Nesta fase as tratativas são meras expectativas para a realização do contrato, buscando-se um ponto de equilíbrio para que seja possível a elaboração do contrato preliminar, ou do contrato definitivo.

Saliente-se que o imóvel em discussão se refere a parte de uma área maior, havendo, assim, a necessidade de desmembramento. Nesse sentido, as partes consignaram no primeiro
“Termo de Intenção”,
que
“5 –
Após a aprovação da compra pela Assembleia
, o negócio se concretizará
sendo elaborado um contrato de compra e venda específico,
(...)
estabelecimento de um prazo de até 60 (sessenta) dias para desmembramento
e todo tramite necessário para a área a ser adquirida e escriturada.
O prazo aqui citado pode ser realinhado entre as partes,
no momento do contrato
e
com maior segurança do prazo correto
para finalização e definitiva escrituração da mesma.”

(grifo nosso - id. 31990104 - Pág. 2). No segundo
“Termo de Intenção”
sequer

restou estabelecido prazo para o desmembramento.

Analisando a querela apresentada para análise deste Juízo, o que se extrai é que o autor pretende conferir aos
“Termos de Intenção”
a condição de
“contrato preliminar de promessa de compra e venda”,
quando é certo que os institutos não podem ser confundidos. (...)”
– Id 144083830 (com destaques no original)

Guardadas as devidas proporções, oportuno trazer à colação entendimento jurisprudencial de Tribunal Pátrio:

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA RÉ. PROPOSTA DE COMPRA DE IMÓVEL FORMULADA PELO AUTOR JUNTO À IMOBILIÁRIA.
NEGOCIAÇÃO QUE NÃO ULTRAPASSOU O ÂMBITO DAS MERAS TRATATIVAS PRELIMINARES. AUSÊNCIA DE QUALQUER ESPÉCIE DE GARANTIA PARA ASSEGURAR A CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO. CONTRATO NÃO PERFECTIBILIZADO
, NOS TERMOS DO ART. 482 DO CÓDIGO CIVIL. VENDA DO BEM A TERCEIRO. FRUSTRAÇÃO DO PRETENSO ADQUIRENTE. SITUAÇÃO QUE GEROU AO DEMANDANTE MEROS DISSABORES. ABALO ANÍMICO NÃO CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO AFASTADA. REFORMA DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. De ordinário, o descumprimento contratual não viabiliza o pleito de indenização por danos morais.
Com muito mais razão não se pode reconhecer tal espécie de prejuízo quando derivado de simples tratativas ou negociações preliminares, que não equivalem a contrato preliminar ou pré-contrato, delas não emergindo qualquer caráter vinculativo
.” (TJ-SC – APL: 0032900-91. 2008.8.24.0008, Relator: Jorge Luis Costa Beber, Data de Julgamento: 30/06/2016, Segunda Câmara de Direito Civil)

Ressalte-se, no mais, que ainda que eventualmente a apelante tivesse realizado o sinal como pactuado nos termos, ainda assim não haveria óbice à desistência por parte da recorrida, sendo que, neste caso, o entendimento é assente no sentido de que bastaria a devolução da quantia (‘arras’) devidamente corrigida, sem prejuízo de perdas e danos.

Diante de todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
ASSOCIAÇÃO DOS PRODUTORES DE SOJA E MILHO DO ESTADO DE MATO GROSSO – APROSOJA/MT,
mantendo-se incólume a sentença.

Nos termos do art. 85, § 11º do CPC, procedo a
majoração
dos honorários advocatícios de sucumbência para o percentual de 12% (doze por cento) sobre o valor da causa
.

É como voto.

[1]

Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/03/2023