Tribunal: TJMT
Processo: 1002934-24.2017.8.11.0037
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-10-25
Data de publicação: 2023-10-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002934-24.2017.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Imissão]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[PRIMAVERA DO LESTE INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 13.281.298/0001-05 (APELADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), BRUNO CESAR FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 029.453.081-93 (ADVOGADO), CARLOS CESAR MAMUS - CPF: 481.919.309-00 (ADVOGADO), ELISABETE FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 668.571.559-68 (ADVOGADO), SEBASTIAO AUGUSTO DE SOUZA BUENO - CPF: 043.461.941-84 (APELANTE), ANIBAL FRANCISCO CARVALHAL DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 042.398.969-32 (ADVOGADO), KEZIA REZENDE ALVES - CPF: 042.746.511-77 (APELANTE), ANIBAL FRANCISCO CARVALHAL DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 042.398.969-32 (ADVOGADO), KEZIA REZENDE ALVES - CPF: 042.746.511-77 (APELADO), SEBASTIAO AUGUSTO DE SOUZA BUENO - CPF: 043.461.941-84 (APELADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), PRIMAVERA DO LESTE INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 13.281.298/0001-05 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, 1º APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO E 2º APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RECONVENÇÃO COM PEDIDO DE REVISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – MORA DECORRENTE A INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA (CLÁUSULA PENAL E TAXA DE CORRETAGEM) – POSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO
“STATUS QUO ANTE
” – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO DE USO DO IMÓVEL E INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS ERIGIDAS NO LOTE A SER APURADA – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – JUROS DE MORA CONTRATUAL – ABUSIVIDADE VERIFICADA – HONORÁRIOS DA RECONVENÇÃO QUE DEVEM SER FIXADOS DE FORMA INDEPENDENTE DA AÇÃO PRINCIPAL – READEQUAÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO –
1º APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO E 2º APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a resolução da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes, sendo devida, de um lado, a devolução do preço pago, e, de outro, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem, as quais podem ser compensadas, a ser objeto de liquidação de sentença.

De fato,
"os honorários na reconvenção são independentes daqueles fixados na ação principal, independentes, inclusive, do resultado e da sucumbência desta"
(AgInt no AREsp 1.109.022/SP , Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 29/4/2019, DJe 2/5/2019).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por PRIMAVERA DO LESTE INCORPORADORA DE IMÓVEIS LTDA e KEZIA REZENDE ALVES e outros, visando reformar a sentença proferida pela Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse c/c Reparação por Perdas e Danos nº 1002934-24.2017.8.11.0037, movida pela primeira apelante em face dos segundos recorrentes, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

“Isso posto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS
formulados por Primavera do Leste Incorporadora de Imóveis Ltda. em face de Sebastião Augusto de Sousa Bueno e Kezia Resende Alves e:

1) declaro a rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda e do correspondente aditivo, 2) determino a reintegração de posse do imóvel, 3) condeno a parte requerida ao pagamento de indenização de cláusula penal no percentual de 10% sobre o valor do débito inadimplido; 4) condeno a parte requerida ao pagamento de indenização suplementar por perdas e danos, em razão da ocupação do imóvel por todo o período sem que tenha havido a contraprestação contratada, a ser apurada em liquidação de sentença, valendo a pena como mínimo da indenização (CC, art.416, parágrafo único); 5) bem como ao ressarcimento de todos os valores que venha a arcar com o pagamento do IPTU lançado pelo Fisco Municipal sobre o imóvel objeto do contrato da ação, cujo fato gerador tenha ocorrido no período de ocupação/posse exercida pela parte adversa, apurando-se o respectivo quantum em sede de liquidação de sentença. As verbas já vencidas devem ser acrescidas de correção monetária pelo INPC e juros moratórios legais (CC, art.406) a contar da data da constituição em mora (CC, art.397, parágrafo único).

JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS formulados na reconvenção
e 1) declaro a abusividade da taxa de juros moratórios imposta na “Cláusula 8ª – Da Inadimplência” do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, devendo ser reduzida ao patamar de juros legais (CC, art.406); 2) condeno à parte autora/reconvinda à restituição do indébito de forma simples, em relação ao juros moratórios, eis que segundo tese fixada pela Corte Especial, "a repetição em dobro, prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, é cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, ou seja, deve ocorrer independentemente da natureza do elemento volitivo" (EREsp 1.413.542/RS, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, Rel. p/ acórdão Ministro HERMAN BENJAMIN, CORTE ESPECIAL, julgado em 21/10/2020, DJe de 30/03/2021). Esse entendimento, todavia, por modulação de efeitos também aprovada na mesma decisão, somente é aplicável a cobranças não decorrentes de prestação de serviço público realizadas após a data da publicação do acórdão em que fixado o precedente. Caso concreto no qual a cobrança indevida de débito exclusivamente privado foi realizada sem comprovação de má-fé e anteriormente à publicação do precedente, motivo pelo qual, em observância à modulação de efeitos, é devida a devolução simples dos valores cobrados (AgInt no AREsp 1954306/CE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2022, DJe 24/02/2022). A verba deve ser acrescida de correção monetária pelo INPC e juros moratórios legais (CC, art.406) a contar da data da citação (CC, art.397, parágrafo único); 3) condeno a parte autora/reconvinda ao pagamento das benfeitorias úteis e necessárias na forma do instrumento contratual e da lei, a serem apuradas em liquidação da sentença.

Julgo improcedentes os demais pedidos da reconvenção, consoante fundamentação supra.

Se ocorrer o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato, e tiver sido realizado o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o oficial do registro de imóveis mencionará esse fato e a quantia paga no ato do cancelamento, e somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, mediante apresentação do distrato assinado pelas partes e a comprovação do pagamento da parcela única ou da primeira parcela do montante a ser restituído ao adquirente, na forma do art. 32-A desta Lei, ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição no registro de imóveis. (Lei nº 6.766/1979, art.35).

Em face da
sucumbência recíproca
, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, na proporção de 20% para a parte autora e 80% para a parte requerida. Fixo a verba honorária em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos moldes do artigo 85 do Código de Processo Civil, especialmente em razão do julgamento antecipado do mérito, fato que abreviou o labor profissional.

A concessão de gratuidade não afasta a responsabilidade do beneficiário pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios decorrentes de sua sucumbência (CPC, art.98, §2º).

Vencido parcialmente o beneficiário, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário, nos moldes do artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil. ”
(Id. 165330812).

Em suas razões, de Id 162385390, os primeiros apelantes, KEZIA RESENDE ALVES e SEBASTIÃO AUGUSTO DE SOUZA BUENO, alega em síntese que a sentença de piso deve ser reformada para julgar improcedente o pedido de rescisão contratual pois, embora tenha ocorrido a inadimplência das parcelas contratuais, a culpa deve ser atribuída à requerente, seja pela majoração indevida das parcelas e ou pela cobrança de juros de mora excessivos.

Mencionam que a primeira parcela sucessiva do contrato ocorreu em 15/05/2012 onde os apelantes se obrigaram ao pagamento na ocasião do valor atribuído ao lote de R$52.013,92 (cinquenta e dois mil, treze reais e noventa e dois centavos) e, após o pagamento de 36 (trinta e seis parcelas) parcelas, foram induzidos ao erro, senão coagidos, a assinar um aditivo contratual em que as parcelas foram majoradas para R$977,28 (novecentos e setenta e sete reais e vinte e oito centavos) e o valor do imóvel readequado para a quantia absurda de R$78.623,78 (setenta e oito mil, seiscentos e vinte e três reais e setenta e oito centavos).

Consignam que o valor do reajuste é absurdo e se deu porque a autora se utilizou de mecanismos para maquiar as taxas de inadimplência, como anatocismo e juros abusivos embutidos no aditivo sem que fosse oportunizada a facilitação do entendimento dos requeridos.

Menciona que a onerosidade excessiva do aditivo contratual também pode ser verificada pelos valores dos lotes no mesmo loteamento cujos preços no ano de 2017 são menores do que apontado no ano de 2016, no aditivo contratual.

Segue aduzindo sobre a nulidade do termo aditivo contratual pela inobservância ao Código de Defesa do Consumidor, além da abusividade da Cláusula 8º e da Cláusula 9º.

Por fim, protesta novamente pela reforma da sentença para julgar improcedente o pedido de rescisão contratual; declarar nulo o aditivo contratual, nos termos da reconvenção, além de declarar a nulidade da Cláusula 8ª – Da Inadimplência, Cláusula 9ª – Da Rescisão e o Parágrafo Quinto da Cláusula 9ª do contrato originário.

Por sua vez, a segunda apelante PRIMAVERA DO LESTE INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA., em suas razões de Id 165330830, requer a reforma da sentença para que seja fixado o critério balizador para a indenização por perdas e danos, em razão da ocupação do imóvel por todo o período sem que tenha havido a contraprestação do contrato por parte dos demandados, equivalente ao percentual de 1% (um por cento) do valor do imóvel, cuja incidência deve ocorrer desde a data do inadimplemento (15/07/2016) até a efetiva reintegração de posse à Apelante, corrigido desde a data do inadimplemento pelo mesmo índice do contrato e aplicado juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

Pugna, ainda, pelo reconhecimento da legalidade da da taxa de juros de mora de 0,33% por dia de atraso, de forma que seja afastada sua condenação à repetição do indébito, de forma simples.

Refere, em seguida, que houve erro do Julgador
a quo
em afastar o pedido de compensação de eventuais valores que a apelante tenha que restituir à título de repetição do indébito, com os valores a que faz jus notadamente em razão da condenação dos autores nas perdas e danos e multa contratual, requerendo que seja autorizada a compensação entre as partes.

Sobre a reconvenção, assevera que foi condenada ao pagamento das benfeitorias úteis e necessárias erigidas no imóvel pelos autores, mesmo não havendo qualquer pretensão resistida nesse particular, o que invariavelmente trouxe reflexos no ônus sucumbencial.

Em seguida, refuta o rateio do ônus sucumbencial de forma recíproca, afirmando que todos os seus pedidos iniciais foram julgados procedentes e, no máximo, o que poderia se admitir é o seu decaimento em parte mínima. Da mesma maneira, aponta que não houve sucumbência de sua parte na reconvenção, devendo ser levado em conta que houve apenas um único pleito atendido da parte adversa. Pugna, ao final, pela individualização da sucumbência quanto a lide principal e na reconvenção, a fim de afastar a sucumbência recíproca, e fixar a verba honorária sucumbencial de dez por cento do valor da condenação a ser paga integralmente pelos demandados.

As contrarrazões foram apresentadas por ambas as partes, nos Ids 165330834 e 165330838, por meio das quais cada qual pugna pelo desprovimento do recurso do adverso.

O feito foi encaminhado ao Núcleo de Conciliação, contudo, não houve acordo entre as partes.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Trata-se de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse c/c reparação por perdas e danos proposta por Primavera do Leste Incorporadora de Imóveis Ltda. em face de Sebastião Augusto de Sousa Bueno e Kezia Resende Alves, tendo como objeto o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda do seguinte bem imóvel: lote 13, quadra 43, com 240 m2, localizado no Loteamento Residencial Buritis Primavera, Matrícula imobiliária nº 14.410 do Cartório de Registro de Imóveis de Primavera do Leste/MT.

Insurge-se o primeiro recorrente contra a sentença de parcial procedência da ação, sob o argumento de que o pagamento a título de IPTU deve ser arcado pela vendedora, bem como de que faz jus a indenização pelos danos extrapatrimoniais causados pela conduta abusiva da mesma.

Segundo narrativa exordial, como contraprestação, os requeridos assumiram expressamente a obrigação de efetuar o pagamento à autora do valor correspondente a R$52.013,92 (cinquenta e dois mil e treze reais e noventa e dois centavos) a ser pago em 72 (setenta e duas) parcelas mensais e consecutivas, conforme originalmente contratado no instrumento particular de compromisso de compra e venda.

Posteriormente, na data de 12/04/2016, as partes pactuaram o primeiro aditivo contratual, onde ficou ajustado o novo preço do imóvel em R$78.623,78 (setenta e oito seiscentos e vinte e três reais e setenta e oito centavos), do qual foi abatido o valor pago até aquela data (R$37.578,02), restando o saldo devedor de R$41.045,76 (quarenta e um mil e quarenta e cinco reais e setenta e seis centavos), o qual foi dividido em 42 (quarenta e duas) parcelas mensais e consecutivas de R$977,28 (novecentos e setenta e sete reais e vinte e oito centavos), corrigidas anualmente pelo IGP-DI/FGV acumulado no período. Uma vez formalizada a avença, os requeridos foram mantidos provisoriamente na posse do bem imóvel, podendo usufruí-lo até a satisfação integral das cláusulas financeiras e condições gerais, sendo que a posse definitiva e transferência da propriedade do bem imóvel somente ocorreria quando do pagamento integral do preço.

Acrescenta que,do valor total avençado, os requeridos pagaram a quantia de R$39.666,23 (trinta e nove mil seiscentos e sessenta e seis reais e vinte e três centavos), não honrando com o pagamento da parcela vencida em 15 /07/2016 e as demais subsequentes, cujo valor total na data de interposição da ação representa a cifra de R$48.014,78 (quarenta e oito mil e catorze reais e setenta e oito centavos).

Informa, por fim, que promoveu a notificação extrajudicial dos requeridos por diversas vezes, inclusive mediante o Serviço Notarial competente em 05/04/2017, atendendo de forma expressa a determinação contida no artigo 32, §1º, da Lei 6.766/1979.

Os requerentes formularam os seguintes pedidos: (i) declaração de rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda e do correspondente aditivo (ii) a reintegração de posse do imóvel, (iii) a condenação dos requeridos ao pagamento da cláusula penal de 10% sobre o valor total do débito apurado, (iv) a indenização por perdas e danos, em razão da ocupação do imóvel por todo o período sem que tenha havido a contraprestação contratada, (v) bem como ao ressarcimento de todos os valores que venha a arcar com o pagamento do IPTU lançado pelo Fisco Municipal sobre o imóvel objeto do contrato da ação, cujo fato gerador tenha ocorrido no período de ocupação/posse exercida pela parte adversa, apurando-se o respectivo
quantum
em sede de liquidação de sentença.

Formada a angularidade da relação jurídica processual, a parte requerida apresentou contestação e reconvenção, afirmando que de fato ocorreu inadimplência das parcelas contratuais, no entanto, a culpa pela mesma deve ser atribuída a parte autora, pela majoração indevida das parcelas e também pela cobrança de juros de mora excessivos.

Em sede de reconvenção postulou pela nulidade do aditivo contratual, declaração de nulidade das cláusulas contratuais 8ª e 9ª, pela revisão da correção anual dos valores das parcelas e pela repetição do indébito em dobro. Por fim, pugnou pela consignação em pagamento do valor incontroverso e pela indenização das benfeitorias realizadas no imóvel.

O Magistrado
a quo
acolheu parcialmente os pedidos formulados na lide principal e os da reconvenção, insurgindo-se ambos litigantes, cujas razões elencadas no sumário relatório passo a apreciar.

Pois bem.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º do referido código.

Os demandados, ora segundos apelantes, alegam, em síntese, que a sentença deve ser reformada para julgar improcedente o pedido de rescisão contratual pois, embora tenha ocorrido a inadimplência das parcelas contratuais, a culpa pela mesma deve ser atribuída ao credor, seja pela majoração indevida das parcelas pactuadas no aditivo e/ou pela cobrança de juros de mora excessivos.

Em que pese os argumentos dos segundos apelantes, não há que se falar em abusividade no aditivo contratual firmado entre as partes, de Id. 165331341 - Pág. 6.

Ao que consta, foram mantidas as condições de reajuste e demais cláusulas do instrumento original.

Além disso, a parte autora/primeira apelante comprovou a regular constituição em mora dos devedores, os quais, embora citados na ação judicial, não purgaram a mora, reconhecendo a inadimplência das parcelas contratuais.

Quanto à culpa pelo inadimplemento, independente da existência de encargos moratórios abusivos, é certo que a dívida persiste, visto que a mora do devedor não é afastada com a simples revisão da taxa aplicada a título de juros moratórios, por se tratar de encargos de normalidade.

De outro lado, não ficou comprovado pelos demandados/segundo apelantes, qualquer causa apta a ensejar a propalada nulidade do aditivo contratual, pois aduzem que foram induzidos a erro e até coagidos a assinar o instrumento aditivo, mas nada veio aos autos neste sentido.

Desse modo, não há motivos para ignorar a manifestação de vontade dos demandados, pois não há provas de vício de consentimento. Evidencia-se, assim, que por meio desta demanda tentam se furtar ao pagamento daquilo que pactuaram livremente em contrato devidamente assinado, lançando argumentação genérica.

Assim, uma vez verificado o inadimplemento contratual e comprovada a mora dos promitentes compradores, ora segundos apelantes, por meio de regular e legal notificação extrajudicial (Id. 165331346), a rescisão contratual é medida que se impõe, nos exatos termos do art. 32 da Lei 6766/1979.

Ademais, a reintegração de posse observa os requisitos de lei específica (Lei nº 6.766/1979), os quais foram cumpridos pela parte autora.

Em relação à revisão das cláusulas contratuais, a autora/primeira apelante pugna pela reforma da sentença para que seja reconhecida a legalidade dos juros de mora, tal como pactuado entre as partes. Os segundos apelantes, por sua vez, pretendem que seja revisada a avença para declarar a nulidade da Cláusula 8ª – Da Inadimplência, Cláusula 9ª – Da Rescisão e o Parágrafo Quinto da Cláusula 9ª do contrato originário.

É patente a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais abusivas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada, pois a proteção ao consumidor consubstancia interesse público que se sobreleva ao privado.

No entanto, o fato de a relação jurídica existente entre as partes se sujeitar à legislação consumerista e ser permitida a revisão de cláusulas abusivas não significa, por si só, que o contrato celebrado esteja eivado de ilegalidades.

No caso concreto, a cláusula 9ª – Da Rescisão, item “2” prevê o pagamento de 10% (dez por cento) sobre o valor total do débito inadimplido a título de cláusula penal e o Parágrafo Sétimo, da mesma cláusula, prevê que se os promitentes compradores, sem razão legal ou contratual, obstarem a restituição da posse do imóvel, responderão pelas perdas e danos, independentemente das demais estipulações contidas neste instrumento.

No que tange à pretensão da autora quanto a condenação dos requeridos ao pagamento da cláusula penal de 10% sobre o valor total do débito inadimplido, somada à indenização por perdas e danos, ressalto que é possível tal cumulação desde que haja previsão contratual e a comprovação do prejuízo excedente.

O artigo 416 do Código Civil é preciso quanto ao tema:

“Art. 416. Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo.

Parágrafo único. Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente.”

Ademais, claramente a cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre o valor total do débito inadimplido não se mostra razoável o bastante para recompor as perdas e danos suportados pela parte autora, haja vista que alcança apenas o valor de R$4.801,47 (quatro mil oitocentos e um reais e quarenta e sete centavos).

Por outro lado, os danos materiais são incontestes diante do usufruto do imóvel, pois se trata de lote em que há construção sem a correspondente contraprestação, motivo pelo qual não pode ser afastado o ressarcimento correlato.

Como já esclarecido, o inadimplemento dos réus ensejou o não aperfeiçoamento da compra e venda e, não preferindo a autora exigir-lhes o cumprimento, impõe-se a restituição do
status quo ante
e o arbitramento de indenização pelo período de ocupação, consoante dispõe o artigo 475 do Código Civil:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

No ponto, a Magistrada
a quo
condenou a parte requerida ao pagamento de indenização suplementar por perdas e danos, em razão da ocupação do imóvel por todo o período sem que tenha havido a contraprestação contratada, a ser apurada em liquidação de sentença, valendo a pena como mínimo da indenização (CC, art.416, parágrafo único).

Inconformada, a autora/primeira apelante requer a reforma da sentença para que seja fixado o critério balizador para a indenização por perdas e danos, equivalente a 1% (um por cento) do valor do imóvel, cuja incidência deve ocorrer desde a data do inadimplemento (15/07/2016) até a efetiva reintegração de posse, acrescido de correção monetária da data do inadimplemento pelo mesmo índice do contrato e aplicado juros de mora de 1% ao mês desde a citação, bem como a possibilidade de compensação.

Contudo, a pretensão merece amparo somente em relação à compensação.

Sabe-se que os réus devem restituir à autora a posse sobre o imóvel objeto do pacto, sendo, inclusive, garantido a vendedora eventual direito ao recebimento dos aluguéis pelo tempo os compradores usufruíram do imóvel até efetiva desocupação, objeto do contrato rescindido, os quais podem ser compensados, todavia, tal apuração deve ser aferida em liquidação de sentença.

A propósito, segue orientação desta Corte de Justiça em casos totalmente análogos ao presente feito,
in verbis:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE POSSE DE FRAÇÃO DE IMÓVEL RURAL C/C REINTEGRAÇÃO E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – NÃO COMPROVAÇÃO DE QUE O PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA ESTAVA CONDICIONADA AO REGISTRO DA PROPRIEDADE – ÔNUS DA PARTE NÃO SATISFEITO – MORA QUE SE DEU PELA INADIMPLÊNCIA DO COMPROVADOR – TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – INOVAÇÃO EM SEDE RECURSAL – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – NECESSIDADE – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS E TEMPO DE FRUIÇÃO DE USO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. No que tange ao ônus da prova, o nosso ordenamento vigente estabelece que incumbe ao autor da ação provar fato constitutivo do seu direito, ao passo que incumbe ao réu provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Deve ser declarada a rescisão de transferência de posse de imóvel rural, quando flagrante o inadimplemento do promissário comprador.
O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de posse de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior com, de um lado, a devolução do preço pago e a indenização pelas benfeitorias e, de outro, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem objeto do contrato rescindido,
as quais podem ser compensadas.
Apenas constitui objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal as questões suscitadas e discutidas no processo, não se admitindo a inovação recursal. Na espécie, o pedido de aplicação da teoria do adimplemento substancial do contrato não foi aventado em momento oportuno.” (N.U 0001630-34.2004.8.11.0046, DES. DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/11/2019, Publicado no DJE 04/12/2019)

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PERDA DE OBJETO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES CONFIGURADA – RESCISÃO CONTRATUAL VIABILIDADE – REINTEGRAÇÃO DE POSSE COMO CONSEQUÊNCIA LÓGICA – FRUIÇÃO DO BEM QUE IMPORTA EM PAGAMENTO DE ALUGUEL – VALOR A SER AFERIDO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1. A prescrição do débito decretada no feito monitório não atinge o objeto desta demanda, consistente na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel rural c/c imissão de posse e perdas e danos. 2. Havendo inadimplemento contratual por parte dos réus, a rescisão contratual é medida que se impõe, o que autoriza a reintegração/imissão dos vendedores na posse do bem, por ser esta consequência daquela. 3.
Por sua vez, tendo em vista que, até agora, têm os réus/apelados usufruído do imóvel, é perfeitamente cabível a estipulação de aluguel (a ser aferido em liquidação de sentença) pelo período de fruição do bem, sob pena de configurar enriquecimento ilícito.
” (N.U 1004650-82.2017.8.11.0006, DESA. SERLY MARCONDES ALVES, Vice-Presidência, Julgado em 29/01/2020, Publicado no DJE 16/03/2020)

Também não vislumbro qualquer ilegalidade da Cláusula 9ª, no tocante à previsão de cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre o valor total do débito, mais 6% (seis por cento) a título de comissão do corretor.

No que tange a comissão do corretor, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese, no tema 938, de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

No em debate, há discriminação expressa acerca do referido encargo, sendo entabulado que na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do promitente comprador, caber-lhe-ia restituir à promitente vendedora o percentual referente à comissão do corretor (6%).

Desse modo, uma vez que há cláusula expressa e inteligível que atribui ao adquirente a obrigação de restituir o pagamento da referida comissão em caso de rescisão contratual, e não havendo abusividade na previsão, é perfeitamente cabível o ressarcimento no percentual ajustado a título de comissão do corretor, prestigiando-se o princípio do
pacta sunt servanda.

Quanto ao ponto, o Superior Tribunal de Justiça tem estabelecido o direito de retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos:

“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO.1. A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador.2. O percentual de retenção fixado por esta Corte entre 10% e 25% deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso” ( Recurso Especial nº 1.224.921 PR, Min. Rel. Nancy Andrighi, data de julgamento: 26/04/2011).

Desta forma, em caso de rescisão do contrato por culpa do comprador, se mostra legítimo o direito de retenção de 10% dos valores pagos a título de cláusula penal e 6% a título de comissão do corretor.

Quanto ao mais, o Magistrado sentenciante julgou procedente o pleito para determinar a revisão da “Cláusula 8ª – Da Inadimplência” do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, que trata dos juros de mora aplicados em 0,33% ao dia, incidentes sobre as prestações vencidas e não pagas (Id. 165331341 - Pág. 3).

Como se vê, os juros de mora aplicados em 0,33% ao dia equivalem a 9,9% ao mês e 118,8% ao ano, o que realmente coloca o consumidor em manifesta desvantagem.

Logo, ainda que se trate de juros convencionais, da forma como foram pactuados, os encargos tornam o instrumento contratual excessivamente oneroso, desvirtuando a natureza jurídica do instituto, o qual deve possuir caráter meramente indenizatório.

Desse modo, mostra-se devida a manutenção da sentença no ponto quanto à limitação dos juros moratórios à regra geral dos juros legais estabelecida pela interpretação conjunta do artigo 406 do Código Civil c/c o artigo 160, §1º, do Código Tributário Nacional.

Por fim, em relação ao ônus sucumbencial fixado pelo Julgador
a quo
de forma recíproca, entendo que merece amparo a pretensão da autora, primeira apelante, para reformar a sentença no ponto.

É assim porque, de fato, "
os honorários na reconvenção são independentes daqueles fixados na ação principal, independentes, inclusive, do resultado e da sucumbência desta"
(AgInt no AREsp 1.109.022/SP , Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 29/4/2019, DJe 2/5/2019).

Desse modo, considerando o decaimento mínimo da parte autora em relação à lide principal, condeno a parte ré, de forma exclusiva, ao pagamento das custas, despesas processuais e dos honorários advocatícios, do qual
"não sendo líquida a sentença, a definição do percentual somente ocorrerá quando liquidado o julgado"
(art. 85, § 4º, item III), devendo ser observada a assistência judiciária conferida aos autores.

Em relação à lide reconvencional, considerando o decaimento recíproco das partes, determino o rateio do ônus sucumbencial a ser suportado na proporção de 80% para os reconvintes e 20% para a reconvinda, aplicando-se também o disposto no art. 85, § 4º, item III, quanto à fixação dos honorários advocatícios, devendo ser observada a assistência judiciária conferida aos reconvintes.

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço dos recursos,
DOU PARCIAL PROVIMENTO ao primeiro apelo
para reconhecer a possibilidade de compensação entre os haveres decorrentes da rescisão de contrato e retorno das partes ao
status quo ante
a ser apurado em liquidação de sentença e fixar os honorários advocatícios na reconvenção de forma separada da ação principal com adequação do ônus conforme delineado no julgado
e

NEGO PROVIMENTO ao segundo apelo
.

Inaplicável o § 11 do art. 85 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/10/2023