Tribunal: TJMT
Processo: 0040483-44.2015.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-13
Data de publicação: 2023-09-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0040483-44.2015.8.11.0041

Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:

[Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]

Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[NELSON SOUZA PINTO - CPF: 205.846.281-53 (APELADO), PAULO EURICO MARQUES LUZ - CPF: 432.687.221-72 (ADVOGADO), CELIA ELIAS QUEIROS PINTO - CPF: 545.226.411-68 (APELADO), HELENO DIAS DA COSTA - CPF: 103.428.181-04 (APELANTE), MARINA BUCAIR BALERONI - CPF: 071.063.451-05 (ADVOGADO), ORLANDO CAMPOS BALERONI - CPF: 570.792.261-04 (ADVOGADO), CELIA ELIAS QUEIROS PINTO - CPF: 545.226.411-68 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ESPÓLIO DE NELSON SOUZA PINTO (APELADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO CARACTERIZADA – PRESSUPOSTOS DE LIQUIDEZ, CERTEZA E EXIGIBILIDADE NÃO PREENCHIDOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

No caso, verifica-se que o título que embasa a execução, não se encontra revestido dos requisitos que lhe conferem executividade, pois o pagamento da última parcela está condicionado à plena transferência do domínio do imóvel, o que não foi concretizada pelo vendedor, ora exequente/embargado/apelante, restando caracterizada a exceção do contrato não cumprido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
HELENO DIAS DA COSTA,
com o fito de reformar a sentença que, nos autos dos Embargos à Execução nº.
0040483-44.2015.8.11.0041
, opostos por
ESPÓLIO DE NELSON SOUZA PINTO
e
CELIA ELIAS QUEIROZ,
nos termos do art. 487, I, do CPC, julgou procedente os embargos à execução, no sentido de reconhecer o inadimplemento da obrigação de promover a transmissão do domínio pelo embargado, com escopo na teoria do
exceptio non adimpleti contractus
, razão pela qual se vislumbra inexigível o título exequendo nos autos da ação de execução nº. 0019840-02.2014.8.11.0041. Por consequência, condenou a parte embargada ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos dos arts. 85, §2º e 90 do CPC (ID 170695623).

Irresignado, o exequente/embargado/apelante aduz que resta demonstrado nos autos o encadeamento de sucessão de propriedades privadas desta área, especificamente às Certidões de Matrículas de nº 18.442 e 15.325 e à Cadeia Dominial do Imóvel, não havendo que se falar tratar-se de área devoluta.

Sustenta que, o imóvel em questão trata-se de uma área privada de uso sustentável localizada em Chapada dos Guimarães (MT) que é plenamente compatível com o direito de propriedade, e não o inverso, inexistindo qualquer impedimento à sua transmissão entre particulares.

Argumenta que, trata-se de área em situação jurídica constituída por registro cartorário, pelo que não pode o Instituto novamente “regularizar”, em nome de outrem, terras que já são objeto de Matrículas no 6º Ofício Notarial de Cuiabá (MT).

Defende que, a área objeto de Contrato de Compra e Venda entre as partes se situa, tão e somente, em Área de Preservação Ambiental (APA), circunstância que em nada desnatura a exigibilidade do título de sua aquisição, uma vez que a Área de Proteção Ambiental nada mais é do que uma área de uso ambiental consciente, e não restrito, na medida em que não se confunde com Áreas de Proteção Permanente (APP).

Enfatiza que, tanto o INCRA quanto o INTERMAT, que são os Institutos destinados à fiscalização do uso e da ocupação das terras, reafirmaram na hipótese a compatibilidade do exercício de posse e propriedade do imóvel pelos apelados, razão pela qual as áreas são transmissíveis.

Afirma que, uma vez que os elementos dos autos só fazem comprovar que a área objeto do título exequendo é plenamente transmissível e incontestavelmente apta para o uso a que se destina, não há que se falar de invalidade e inexigibilidade do contrato pactuado.

Assevera que, a uníssona jurisprudência se posiciona no sentido de que a declaração de invalidade do negócio jurídico, com a consequente inexigibilidade de seu título, requer a comprovação de omissão dolosa de uma das partes, o que não se afigura no caso.

Argui que, ante o inadimplemento em relação às prestações contidas do aditivo contratual, cabível a execução do contrato, tendo em vista que o apelante não era contratualmente obrigado a transmitir a propriedade antes de quitado o pagamento a que se comprometeu o apelado.

Menciona que, poucos meses após a celebração do acordo em Audiência, instaurou-se a pandemia em razão do vírus Covid-19, de modo que seria extremamente temerária a exposição do apelante à realização dos atos notariais e georreferenciais exigidos à concretização da transmissão do imóvel, como condição à quitação do pagamento repactuado pelos executados/embargantes/apelados.

Diz que, o deferimento ou não do pedido para que fosse estendido o prazo para o cumprimento do acordo celebrado, não poderia se dar em sentença, o que inquina o ato sentencial de nulidade, uma vez que não poderia o Juízo
a quo
decidir tal questão sem que se tenha dado à parte apelante a oportunidade de se manifestar.

Destaca que, não é possível falar em adimplemento substancial pelos executados/embargantes/apelados, uma vez que desde o ano de 2007 usam, gozam e fruem do imóvel cujo pagamento sequer alcança 60% (sessenta por cento) do valor de venda (ID 170695626).

Os executados/embargantes/apelados apresentaram contrarrazões ao recurso, pugnando pelo seu desprovimento, com a condenação do exequente/embargado/apelante em litigância de má-fé (ID 170713417).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se de Embargos à execução, nos quais os executados/embargantes/apelados alegaram, em síntese, a inexigibilidade do título executado nos autos principais, uma vez que o exequente/embargado/apelante não cumpriu com sua obrigação pactuada no contrato de compra e venda, consistente no fato de que não adotou as medidas necessárias para viabilizar o registro da escritura e a consequente transmissão do domínio do imóvel para os executados/embargantes/apelados, mormente porque a área se trata, em sua totalidade, de terras devolutas e área de proteção ambiental.

Por sua vez, o exequente/embargado/apelante afirma, em suma, a exigibilidade do título, posto que os executados/embargantes/apelados não adimpliram com as prestações contidas do aditivo contratual, bem como porque a área é plenamente transmissível e incontestavelmente apta para o uso a que se destina.

Depois do trâmite regular do processo, o juízo de origem julgou procedentes os embargos à execução, no sentido de reconhecer o inadimplemento da obrigação de promover a transmissão do domínio pelo exequente/embargado/apelante, com escopo na teoria do
exceptio non adimpleti contractus
, razão pela qual se vislumbra inexigível o título exequendo nos autos da ação de execução, sentença contra a qual o exequente/embargado/apelante se insurge.

Pois bem.

Inicialmente importa analisar que, ao firmarem o aditivo de retificação e ratificação do contrato de compra e venda de bem imóvel e constituição de garantia, as partes fizeram constar que:

CLÁUSULA TERCEIRA –
O VENDEDOR deverá transmitir aos COMPRADORES a propriedade do bem
concomitantemente
com o último pagamento descrito na alínea “d”, da Cláusula Segunda, do Contrato de Compra e Venda
, desde que seja este imóvel constituído em garantia hipotecária do pagamento das parcelas descritas na Cláusula Primeira deste Aditamento, através de uma só Escritura Publica de Compra e Venda com Constituição de Garantia Hipotecaria a ser lavrada no RGI competente
. (ID 170695579 - Pág. 15 – fls. 270).

Empós, durante o trâmite processual, as partes realizaram acordo em audiência (11/12/2019), no qual os executados/embargantes/apelados se comprometeram a efetuar o pagamento da quantia de R$275.000,00 (duzentos e setenta e cinco mil reais), condicionando o pagamento da primeira parcela no valor de R$ 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil) para data futura, isto é, no momento do ato de transferência dos imóveis pelo exequente/embargado/apelante (ID

170695585 - Pág. 38/39 - fls. 44/45).

Ocorre que, embora o exequente/embargado/apelante tenha reconhecido sua obrigação junto aos os executados/embargantes/apelados, posto que concordou em realizar a transferência da propriedade para os compradores, acabou por descumprir a sua parte no acordo e não efetuou a transferência do bem, conforme pactuado.

Tal circunstância, por si só, afastaria a alegação de que seria necessária a quitação total das parcelas do pagamento do imóvel, para, então, disponibilizar a transferência do imóvel.

Desta forma, em que pese a existência da dívida no montante de R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais) referente à última parcela do aditivo contratual, não é possível exigir a contraprestação dos compradores, ora executados/embargantes/apelados, quando o próprio vendedor, ora exequente/embargado/apelante, deixou de transferir a propriedade aos executados/embargantes/apelados que vinham efetuando o pagamento dos valores pactuados consoante disposição contratual.

Com efeito, os executados/embargantes/apelados apenas deixaram de efetuar o pagamento referente à ultima parcela, quando descobriram que a área do imóvel se tratava de uma terra devoluta e também, área de proteção ambiental, situação omitida pelo vendedor no ato da celebração do negócio jurídico, o que culminou, inevitavelmente, com a quebra da confiança entre as partes, o que justifica o receio dos executados/embargantes/apelados de efetuarem o pagamento do saldo remanescente, quando tudo indica que não conseguirão obter a transferência do imóvel.

Aliás, o processo nº. 485434/2014 que tramitou perante o Instituto de Terras de Mato Grosso (INTERMAT) não deixa de margem de dúvidas quanto à impossibilidade de regularização de ocupação, uma vez que a área encontra-se completamente inserida em Área de Preservação Ambiental (APA) de Chapada dos Guimarães/MT (ID 170695584).

Assim, levando em consideração referida questão fática, nada mais justo que, fundada na equidade, os compradores, ora executados/embargantes/apelados exijam, primeiro, o adimplemento da obrigação pendente por parte do vendedor, ao exequente/embargado/apelante, ou cumprimento simultâneo conforme constou do acordo judicialmente entabulado.

Logo, da análise de todo o processado, verifica-se que o título que embasa a execução, não se encontra revestido dos requisitos que lhe conferem executividade, pois o pagamento da última parcela está condicionado à plena transferência do domínio do imóvel, mediante o registro da escritura na matrícula do imóvel, o que até agora não foi possível, restando caracterizada a exceção do contrato não cumprido.

Apenas para registro, segue precedente:

RECURSO INOMINADO – RESPONSABILIDADE CIVIL – AÇÃO DE COBRANÇA DE CHEQUE – TÍTULO SUSTADO POR DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO – PLEITO DE RECEBIMENTO DO VALOR – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA E PROCEDÊNCIA DO PEDIDO CONTRAPOSTO – INSURGÊNCIA DA PARTE PROMOVENTE – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE VEÍCULO – APRESENTAÇÃO DE DEFEITO – NEGATIVA DE SOLUÇÃO DO VÍCIO - DESACORDO COMERCIAL – SUSTAÇÃO DA CÁRTULA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – VEÍCULO COM DEFEITOS – RESSARCIMENTO DO PREJUÍZO DEVIDO - IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO E PROCEDÊNCIA DO CONTRAPOSTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. O cheque, por definição, é declaração unilateral, através da qual o emitente dá ordem incondicional de pagamento à vista, para que seja pago o valor ali descrito, ao portador ou a terceira pessoa, não podendo o terceiro de boa-fé, que recebeu o título posto a circulação pelo próprio titular, ser prejudicado, cabendo ao emitente eventual ação de regresso contra o causador de dano a sua pessoa.

Assim, independentemente da demonstração da causa subjacente, persiste a obrigação ao pagamento do título com base nos princípios cambiários da autonomia e abstração do título. Todavia, não tendo havido circulação da cártula é possível a invocação de exceção pessoal.

A alegação de descumprimento contratual diante do surgimento de vícios no veículo adquirido se trata de fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito da parte promovente e, assim, é ônus da parte promovida a comprovação de tais fatos, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil.

Havendo provas que comprovam o vício do veículo e o gasto suportado, sem solução pela parte promovente, ao contrário do alegado, mostra-se justificada a sustação do título, não podendo pleitear o cumprimento da obrigação alheia quando não cumpriu com a sua.

Com efeito, havendo comprovação de situação fática que autorize a aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido a embasar a sustação do cheque, correta a decisão que julgou improcedente a ação de cobrança e a procedência do contraposto
. [...].
(TJMT - N.U 8011134-97.2017.8.11.0004, TURMA RECURSAL CÍVEL, LUCIA PERUFFO, Turma Recursal Única, Julgado em 31/08/2021, Publicado no DJE 02/09/2021)

Assim, tem-se que o exequente/embargado/apelante não conseguiu infirmar a conclusão a que chegou o Julgador singular, de maneira que a manutenção da sentença é medida que se impõe.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso. Por consequência, majoro o ônus sucumbencial fixado na sentença para o percentual de 15% (quinze por cento), nos termos do §11, do art. 85, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/09/2023