Tribunal: TJMT
Processo: 0000710-82.2016.8.11.0032
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-09
Data de publicação: 2023-05-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000710-82.2016.8.11.0032
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Esbulho / Turbação / Ameaça, Liminar]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[EDINALDO LIDIO FERREIRA LEMES - CPF: 535.296.691-72 (APELANTE), CARLOS ANTONIO MENDES DA SILVA - CPF: 953.387.481-34 (ADVOGADO), PAULO HENRIQUE GASPAR DA SILVA - CPF: 860.707.381-87 (ADVOGADO), DERMEVAL INACIO DA CRUZ NETO - CPF: 046.717.761-97 (ADVOGADO), GILMAR DE FRANCA BARRETO - CPF: 207.360.291-68 (APELADO), JOAO ANTONIO DA SILVA BALBINO - CPF: 823.357.531-34 (ADVOGADO), GETULIO PEDROSO DA COSTA RIBEIRO - CPF: 843.402.661-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – INAPLICABILIDADE DA TESE DE ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – SALDO DEVEDOR EXPRESSIVO – AUSÊNCIA DE FUNDAMENTO IDÔNEO PARA JUSTIFICAR A MORA – CLÁUSULA PENAL – RENÚNCIA AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO POR BENFEITORIAS E PERDA INTEGRAL DOS
VALORES PAGOS – VALIDADE – DIREITO PATRIMONIAL DISPONÍVEL – LIBERDADE DE CONTRATAR – AUTONOMIA DA VONTADE DAS PARTES – VALOR DA MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA – ADIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO – IMPOSITIVA REDUÇÃO EQUITATIVA (CC, ART. 413) – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.
Somente na hipótese de mora ínfima caracterizada pelo cumprimento efetivamente substancial da obrigação, é que desaparece justa razão para que aquele contratante, que já tendo cumprido suas obrigações numa extensão indiscutivelmente substancial, seja despojado do bem negociado, sofrendo revés que trará vantagens desproporcionais à outra parte já quase plenamente saciada pela execução voluntária e substancial das obrigações afetas ao devedor desafortunadamente decaído em mora; exclusivamente nesse tipo de situação é que se pode falar, com um mínimo de seriedade, em desequilíbrio contratual e afronta à função social dos pactos negociais privados. 2.
É válida a cláusula livremente negociada, em contrato bilateral, em que os contratantes estão em situação de paridade, em que o comprador renuncia ao direito à indenização por benfeitorias, considerando o princípio da liberdade contratual. 3.
Segundo orienta a jurisprudência do STJ, “no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações” (STJ - Terceira Turma - REsp nº 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021).

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por EDINALDO LÍDIO FERREIRA LEMES contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Rosário Oeste/MT, que nos autos da ação de
“
Rescisão de Contrato de Compromisso de Compra e Venda c/c Reintegração de Posse
”
(Proc. nº 0000710-82.2016.8.11.0032 - Código 65615), ajuizada contra o apelante por GILMAR DE FRANCA BARRETO, julgou o pedido principal procedente para “
(a)

declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes; (b) determinar a reintegração da parte autora na posse do imóvel, nos termos pretendidos na inicial, concedendo-se o prazo de 15(quinze) dias para desocupação voluntária, sob pena de reintegração forçada; (c) decretar a perda dos valores pagos e benfeitorias realizadas, em proveito da parte autora, ficando a parte requerida responsável pelos débitos de IPTU e demais encargos relativos ao imóvel até a imissão na posse do autor
”, e julgou improcedente o pedido reconvencional, sob o fundamento de que o conjunto probatório revela “
que o réu se comprometeu a pagar a quantia total de R$ 250. 000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) pelo imóvel objeto do contrato de compromisso de compra e venda, no entanto, realizou pagamentos até o somatório de R$ 136.000,00 (cento e trinta e seis mil reais), sendo a última parcela paga ao autor no ano de 2016
”, sendo que, “
por razoável período de tempo (mais de seis anos), ocupou o imóvel sem, contudo, arcar com a devida contraprestação
”
(cf. Id. nº 151386734).

O apelante sustenta a nulidade da sentença por ausência de fundamentação suficiente, porque, segundo argumenta,

“
não há que se questionar que uma das consequências jurídicas do inadimplemento de um contrato pode ser a sua resolução, conforme dispõe o art. 475, do Código Civil, entretanto, conforme a doutrina e a jurisprudência, a resolução do contrato
(...),
em caso de inadimplemento, não pode ser encarada como direito absoluto do credor, devendo ser analisado em cada caso a sua aplicação pelo juiz da causa, principalmente se houver outra forma de solução da lide de forma menos gravosa ao devedor e, ao mesmo tempo, útil ao credor
”, sendo que, no caso, “
a sentença não conta com qualquer fundamentação que demonstre o raciocínio jurídico utilizado pelo magistrado na definição do instrumento adequado para a solução da demanda, limitando-se à literal subsunção do fato à norma sem considerar a aplicação de princípios correlatos aos negócios jurídicos entre eles o da boa-fé e da função social do contrato
”, e, além do mais, “
quanto à aplicação da cláusula penal compensatória prevista no contrato, sequer determinou a avaliação das benfeitorias realizadas antes e após à celebração do contrato de compra e venda, de tal forma que a multa compensatória (valores já pagos + benfeitorias) não extrapolasse os limites impostos pelos artigos 412 e 413, do Código Civil
”.

Suscita, no mérito, a tese de adimplemento substancial do contrato, alegando que “
quitou R$ 136.000,00 dos R$ 250.000,00 devidos ao apelado pela Compra e venda, ou seja, mais de 50% das parcelas
”, e que, “
ademais, há de ser considerado o investimento vultoso realizado no imóvel, demonstrado pelas imagens do antes e depois da posse do apelante, somado ao fato de que, em razão da atividade empresarial desenvolvida pelo apelante no imóvel, foi estabelecido um ponto comercial extremamente valorizado na cidade, o que demonstra a gravidade e desproporcionalidade da resolução do contrato, considerando o quanto adimplido e a existência de outras formas de resolução da demanda
”.

Diz que é necessária a revisão da cláusula penal estabelecida no contrato, tendo em vista que “
a multa compensatória não poderá exceder o valor da obrigação principal,
(e)
, no caso em questão, a cláusula penal compensatória
(...)
excede o valor total do contrato,
(pois)
pagou um total de R$ 136.000,00, os quais somados ao valor das benfeitorias realizadas no imóvel, superam e muito o valor de R$ 250.000,00, ou seja, o valor do imóvel adquirido
”, e afirma que a cláusula que prevê a “
renúncia ao direito de ser indenizado pelas benfeitorias realizadas no imóvel, nos termos do art. 1.219, do Código Civil, é inválida nos contratos de compromisso de compra e venda
”.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença apelada, seja dada “
total
improcedência do pedido autoral, em razão do adimplemento substancial do contrato e, caso não reconhecido, que seja reformada a sentença para julgar procedente a reconvenção, garantindo ao apelante a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, a serem apuradas na fase de liquidação, bem como a redução da multa compensatória estipulada em patamar excessivo
”
(cf. Id. nº 151386735).

O apelado ofertou contrarrazões junto ao Id. nº 151386740, pugnando pelo desprovimento do pedido.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá, 20 de abril de 2023.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

O objeto da lide é o contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano, celebrado em 24.09.2015, em que o autor/apelado prometeu vender o bem ao réu/apelante mediante o pagamento do preço de R$
250.000,00
, a ser quitado da seguinte forma:

“a) Entrada de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), (...);

b) R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) – representado pelo cheque n° 000725, (...) pré-datado para o dia 24 de Outubro de 2015;

c) R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) – representado pelo cheque n° 000726,
(...) pré-datado para o dia
21 de Novembro de 2015;

d) R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) - representado pelo cheque n° 850027, (...) pré-datado para o dia 26 de Dezembro de 2015;

e) R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) - representado pelo cheque n° 850026, (...) pré-datado para o dia 26 de Janeiro de 2016;”

Para a hipótese de inadimplemento culposo, os contratantes avençaram a seguinte cláusula penal:

“CLÁUSULA SEXTA: DA PENALIDADE

O não pagamento, sem justa causa, pelo PROMITENTE COMPRADOR dos valores descritos nos itens "a", "'b", "c", "d" e "e" da cláusula segunda deste instrumento na data de seu vencimento, implicará na multa de 10% (dez) por cento sobre o valor devido, bem como não poderá o PROMITENTE COMPRADOR reclamar, em eventual Rescisão Contratual, a devolução dos valores já pagos ou quaisquer indenização a título de benfeitorias que porventura que tenha construído no imóvel após a vigência do presente instrumento ou mesmo quando vigia entre as partes o contrato de comodato verbal gratuito, o qual ficará também de pleno rescindido, sendo desnecessária nova notificação para desocupar o imóvel prevalecendo a notificação já recebida pelo PROMITENTE COMPRADOR.” (cf. Id. nº 151386723 – pág. 3)

Segundo a petição inicial, “
todos os cheques depositados não foram pagos, por falta de provisão de fundos (motivo 11), conforme se vê do verso dos mesmos e que ora se junta ao presente petitório
”, e, por essa razão, diante do inadimplemento contratual do réu/promitente comprador Edinaldo, o autor/promitente vendedor Gilmar propôs esta ação de rescisão contratual.

O MM. Juiz deu pela procedência do pedido autoral sob os seguintes fundamentos:

“Com efeito os argumentos lançados na exordial são verossímeis e foram corroborados pelos documentos acostados aos autos, os quais revelam que o réu se comprometeu a pagar a quantia total de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) pelo imóvel objeto do contrato de compromisso de compra e venda. No entanto, realizou pagamentos até o somatório de R$ 136.000,00 (cento e trinta e seis mil reais), sendo a última parcela paga ao autor no ano de 2016.

A mora restou demonstrada, ressaltando-se que o ônus probatório atinente à quitação recai sobre o devedor.

Desse modo, é cabível a rescisão contratual e a consequente reintegração da parte autora na posse do imóvel, nos termos postulados na exordial.

Outrossim, é legítima a perda das prestações pagas a título de entrada na data da assinatura do contrato – R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) e outras, que somam a quantia de R$ 136.000,00, já que o réu, por razoável período de tempo (mais de seis anos), ocupou o imóvel sem, contudo, arcar com a devida contraprestação. Pela mesma razão, determina-se o perdimento de eventuais benfeitorias introduzidas no imóvel descrito na inicial.

Por todo o exposto, com análise do mérito, JULGO PROCEDENTE o pedido autoral e improcedente a reconvenção para: (a) declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes; (b) determinar a reintegração da parte autora na posse do imóvel, nos termos pretendidos na inicial, concedendo-se o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária, sob pena de reintegração forçada; (c) decretar a perda dos valores pagos e benfeitorias realizadas, em proveito da parte autora, ficando a parte requerida responsável pelos débitos de IPTU e demais encargos relativos ao imóvel até a imissão na posse do autor”

Não há dissenso nos autos quanto ao fato de que o promitente comprador, aqui réu/reconvinte/apelante, não cumpriu com a obrigação assumida contratualmente, inadimplindo injustificadamente as parcelas entre eles ajustadas, sendo também assente, porquanto não questionado pelo autor/reconvindo, que, em razão do contrato, ocorreu o pagamento de R$ 136.000,00, cerca de 54% do total devido, ou seja, pouco mais da metade do preço contratual, o que, por si só, diante da considerável expressão econômica das parcelas inadimplidas, infirma a tese de adimplemento substancial do contrato, eis que não há como se cogitar, ao menos não sob enfoque minimamente sério e racional, que o inadimplemento de 114 mil reais, e, isso, sem considerar a atualização monetária do valor diante da impontualidade dos pagamentos, representou fatia ínfima do preço total ajustado (
250 mil reais). Depois
, ainda que o saldo devedor não fosse tão expressivo, para que a teoria fosse aplicável à espécie, além de as prestações terem sido substancialmente adimplidas (condição objetiva), também seria necessário, por imperativo da boa-fé objetiva (CC, art. 422), que o devedor apresente fundamento idôneo para justificar sua mora (condição subjetiva), o que não consta dos autos, afinal, o Judiciário não pode secundar que, por mero capricho, a seu talante, o dever decida deixar de adimplir a parcela final do contrato na forma convencionada, sob pena de se incentivar o comportamento contraditório, o aproveitamento da própria torpeza e enriquecimento sem causa.

É verdade que a Teoria dos Contratos possui como pilares edificantes os princípios da autonomia da vontade, da justiça contratual, da função social e da boa-fé objetiva, sendo que, conjugando esses mandamentos, extrai-se o princípio da preservação do contrato, que, como mandamento de otimização, bem assim regra interpretativa ao julgador, determina que, em sendo materialmente possível, e desde que a pretensão parta do credor, daquele que não descumpriu ou violou as obrigações contratuais (CC, art. 236), deve se buscar privilegiar a vontade manifestada pelos contratantes, mantendo as obrigações as quais as partes se comprometeram.

Ocorre que, no caso, como visto, o réu/reconvinte inadimpliu a obrigação principal por ele assumida no negócio, o que já obsta a sua pretensão de força a preservação, enquanto o autor/reconvindo não demonstrou qualquer interesse na manutenção do contrato, não havendo qualquer excepcionalidade a autorizar e justificar a intromissão do Estado/Judiciário no âmbito dessa relação negocial privada nesse particular.

Como se sabe, nas relações contratuais privadas, a regra geral é a observância do princípio
pacta sunt servanda
, segundo o qual, mantidas as condições materiais e jurídicas originárias, o contrato faz lei entre as partes e, por conseguinte, impõe ao Estado o dever de abstenção, de não intervir nas relações privadas, sendo que o princípio da autonomia da vontade confere aos contratantes ampla liberdade para estipular o que lhes convenha desde que preservada a moral, a ordem pública e os bons costumes, assim, embora, a teor do artigo 1.219 do CC, o possuidor de boa-fé tenha direito à indenização e retenção do bem pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis e, por semelhança, das acessões, sob pena de enriquecimento ilícito, cuidando-se de direito meramente patrimonial disponível, nada impede que os contratantes avencem estipulação em contrário, com previsão de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias, conforme consta do pacto objeto da lide, não havendo fundamento fático ou jurídico que justifique, nesse ponto, a intervenção estatal na autonomia privada das partes; de igual modo, por se tratar de promessa de compra e venda celebrado de forma voluntária e livre entre particulares, os quais estavam em situação de paridade, não se pode dizer, em princípio, que é invalida ou excessivamente onerosa a cláusula compensatória que prevê a perda integral dos “
valores já pagos
” (entrada + parcelas).

É, pois, sem dúvida alguma, cabível e devida a incidência da cláusula penal contratualmente estipulada à hipótese de inexecução do negócio, contudo, considerando que não se trata de hipótese de inadimplemento absoluto, que, na realidade, houve o pagamento de mais da metade do preço contratual, releva-se pertinente a queixa recursal em relação à redução equitativa da penalidade (CC, art. 413), afinal, conforme já definiu o eg. STJ, “
no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações, os quais convivem harmonicamente com a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda
” (STJ - Terceira Turma - REsp nº 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021).

Em se tratando de apreciação equitativa, é evidente que “
n
ão é necessário que a redução da multa, na hipótese de adimplemento parcial da obrigação, guarde correspondência matemática exata com a proporção da obrigação cumprida, sobretudo quando o resultado final ensejar o desvirtuamento da função coercitiva da cláusula penal
” (STJ - Terceira Turma - REsp nº 1.803.803/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 9/11/2021, DJe de 25/11/2021), então, diante de todas as considerações acima delineadas sobre os contornos do conflito, considerando que a avença foi firmada entre pessoas em igualdades de condições negociais, que, embora não tenha sido substancial, os pagamentos efetivados ao longo da relação contratual estão longe de ser ínfimos ou depressíveis, indiscutivelmente representando mais de 50% do preço total, admito ser justo, razoável e proporcional que a multa penal seja reduzida para 50% do seu valor original, ou seja, metade do total disciplinado na
cláusula sexta do contrato objeto da lide, cuja quantia exata deve ser apurada em fase de liquidação de sentença.

Pelo exposto, dou parcial provimento ao recurso, apenas para reduzir o valor da
multa penal para 50% do total devido segundo a cláusula penal.

M
antenho a distribuição do ônus de sucumbência conforme fixada na sentença, eis que o autor/apelado sucumbiu em parte mínima do pedido.

Custas pelo apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/05/2023