Tribunal: TJMT
Processo: 0002705-83.2013.8.11.0017
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-08-09
Data de publicação: 2023-09-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 0002705-83.2013.8.11.0017

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA]

RELATORA:
DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA

REDATORA DESIGNADA:
DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO

Turma Julgadora:
[DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES. JOAO FERREIRA FILHO, DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES. SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[NORIVAL COMANDOLLI - CPF: 019.398.319-20 (APELANTE), PAULO ROBERTO TAVARES DE SENA - CPF: 049.383.268-84 (ADVOGADO), MARILIA CRESTANI - CPF: 002.181.101-62 (ADVOGADO), HENRIQUE LUIZ EBOLI - CPF: 595.688.288-34 (ADVOGADO), FABIANI ROCHA GUEDES - CPF: 909.622.069-20 (ADVOGADO), JORGE LUIZ MARTINS - CPF: 211.366.880-72 (ADVOGADO), ZELANI ROSI COMANDOLLI - CPF: 721.806.099-49 (APELANTE), EVANDO MACIEL DE LIMA - CPF: 057.748.611-04 (APELADO), MARCIO MESSIAS CUNHA - CPF: 597.552.881-04 (ADVOGADO), IGOR XAVIER HOMAR - CPF: 019.419.151-67 (ADVOGADO), ELIANE MACEDO BERNARDES MACIEL - CPF: 198.027.221-20 (APELADO), MARCELO SOUZA DE BARROS - CPF: 318.681.501-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, RECURSO PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA 1ª VOGAL (DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO).

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL A SER PAGO EM ARROBAS DE BOI – IMPROCEDÊNCIA COM CONDENAÇÃO DOS AUTORES A MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ –– CONCESSÃO DE SUCESSIVAS MORATÓRIAS AOS ADQUIRENTES COM PAGAMENTOS DE JUROS – ADITIVO FINAL COM A CONVERSÃO DO SALDO DEVEDOR FALTANTE EM PECÚNIA (VALOR FIXO) - EXISTÊNCIA FOI OMITIDA PELOS COMPRADORES AUTORES – QUITAÇÃO DO VALOR FINAL NA MESMA DATA DA ESCRITURAÇÃO DO IMÓVEL – GRAVAME NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – ESCRITURAÇÃO INVIABILIZADA – DESCUMPRIMENTOS MÚTUOS – DEPÓSITO JUDICIAL DO DÉBITO
PENDENTE NO DECORRER DA AÇÃO – FATO SUPERVENIENTE RELEVANTE (ART. 493 DO CPC/15) – APLICABILIDADE DO PRINCÍPIO CONSERVAÇÃO/PRESERVAÇÃO DOS CONTRATO – OBRIGAÇÃO DOS ADQUIRENTES QUITADA COM O DEPÓSITO EM JUÍZO DO VALOR FALTANTE - SENTENÇA REFORMADA – PROCEDENCIA DA AÇÃO ADJUDICATÓRIA – MANTIDA A MULTA PROCESSUAL PELA SONEGAÇÃO DE DOCUMENTO JURÍDICO RELEVANTE – RECURSO PROVIDO.

Se depois de sucessivas moratórias concedidas pelos alienantes aos adquirentes autores, inclusive com recebimento de arrobas de boi a mais que as originalmente ajustadas como preço do negócio, as partes firmam um último aditivo de confissão de um débito remanescente fixado em moeda corrente, e cujo pagamento ficou convencionado para a mesma data da escrituração do imóvel em favor dos compradores, descabida qualquer outra discussão acerca dos valores, termos e condições constantes do pacto inicial.

Se ambas as partes contratantes se encontram em mora quando do ajuizamento da ação adjudicatória – vez que o saldo devedor final do aditivo contratual reconhecido pelos adquirentes estava pendente e, ao mesmo tempo já havia um gravame sobre a matrícula do imóvel, inviabilizando a escrituração do bem em favor dos compradores – há a superveniência do depósito judicial do débito pendente atualizado, tal fato não pode deixar de ser considerado no momento do julgamento (art.493 do CPC/15), é de se concluir pelo cumprimento integral da obrigação pelos compradores autores, de maneira a convalidar o pagamento do preço a autorizar a procedência da ação de adjudicação compulsória do imóvel.

Afinal, a quitação integral do preço, ainda que no curso da demanda, corresponde ao que consta do enunciado 176 da III Jornada de Direito Civil e do enunciado n. 22 da I Jornada de Direito Civil, ambos do CJF/STJ, no tocante à adoção de “soluções intermediárias e razoáveis”, ou, ainda, ao asseguramento de “trocas úteis e justas” na solução da demanda sub judice.

Por outro lado, se os adquirentes autores da ação de adjudicação compulsória sonegaram o aditivo contratual de confissão do débito pendente que firmaram meses antes da propositura da demanda, é de ser mantida a multa processual fixada pelo juízo singular por litigância de má-
fé.-

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA):

Este processo está
associado ao RAC N.º 1000499-02.2021.8.11.0049
. Logo, devem ser incluídos na mesma pauta de julgamento.

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Norival
Comandolli
e
Zalani
Rosi
Comandolli

em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 2.ª Vara Cível da Comarca de Vila Rica, em que foi julgado improcedente o pedido formulado pelos Recorrentes na
Ação de Adjudicação Compulsória
.

O Juiz sentenciante condenou os Apelantes ao pagamento de multa processual arbitrada em 5% (cinco por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 80, incisos II, III e V c/c artigo 81 do CPC, bem como às custas e honorários advocatícios de 10% (dez por cento)
“nos termos do art. 85, § 2.º do Código de Processo Civil”.

Os Apelantes asseguram que os requisitos da Ação Adjudicatória estão demonstrados.

Afirmam que,
“por um lapso”
, o Contrato de Particular de Compromisso de Compra e Venda, o Termo Aditivo e os Recibos de quitação não acompanharam a Inicial, mas foram encartados aos autos em tempo, ou seja, antes da Citação.

Sustentam a validade do depósito judicial do valor remanescente efetuado durante o trâmite processual, pois identificado o “equívoco” do causídico subscritor da Inicial na afirmativa de adimplemento integral da obrigação contratual.

Frisam que, por meio da Cláusula Oitava do instrumento particular, a alienação da área rural ocorreu de forma irrevogável e irretratável.

Explicitam que o negócio jurídico foi firmado em 31.100@ (trinta e um mil e cem arrobas) de boi gordo e que foram pagos: i) R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), na pessoa do advogado das partes;
ii
) 27.481,50@ (vinte e sete mil, quatrocentos e oitenta e um vírgula cinquenta arrobas) de boi gordo para os Apelados; e
iii
) R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) nos autos da Ação de Adjudicação.

Asseguram que a revelia dos Apelados é prova irrefutável do pagamento integral do preço na compra do imóvel rural.

Destacam que é inconteste o adimplemento substancial da obrigação, em 25/10/2007, quando já tinham quitado 88,36% (oitenta e oito vírgula trinta e seis por cento) do preço total da compra. Logo, afirmam que o saldo devedor é ínfimo, perto do valor já adimplido.

Aduzem que o valor descrito no Contrato de Confissão de Dívida (R$ 600.000,00) representa parcela “a vencer”, e não parcela “vencida”, já que se vincula à lavratura da Escritura Pública pelos Recorridos.

Sustentam que no Instrumento Particular de Confissão de Dívida há previsão expressa de que o saldo remanescente (R$ 600.000,00) deveria ser pago no ato da assinatura da Escritura de Compra e Venda, acrescido de atualização monetária pelo índice da Caderneta de Poupança.

Enfatizam que os Apelados estão em mora desde 15/09/2004, pois não providenciaram a Escritura do bem em virtude de restrições pendentes na matrícula imobiliária.

Asseguram que não agiram com má-fé processual, razão pela qual deve ser afastada a sanção imposta.

Alegam que, diante da improcedência dos pedidos formulados na Reconvenção, os Reconvintes/Apelados devem ser condenados ao pagamento de honorários advocatícios.

Firmes nesses argumentos, pugnam pela reforma da sentença a fim de que seja declarada a adjudicação compulsória do imóvel (Fazenda Paraíso), excluída a multa por litigância de má-fé, bem como fixados os honorários advocatícios de 20% do valor da causa na Reconvenção.

Contrarrazões no ID. 137401746 em que os Apelados Evandro Maciel da Lima e Eliane Macedo Bernardes Maciel rechaçam as teses recursais e pugnam pela majoração da multa ante a cristalina má-fé dos Recorrentes.

Em 12/05/2023, os Recorrentes protocolaram a petição de Id. 168211679, com a qual reiteraram os argumentos expostos nas Razões do Apelo, em especial a alegada inadimplência dos Recorridos e o adimplemento substancial, bem como carrearam para os autos documentos (Id. 168222654 e seguintes) no intuito de subsidiar as teses expostas.

Manifestação dos Apelados no Id. 168370150, na qual impugnam os argumentos e os documentos juntados pelos Recorrentes.

Na sequência, os Apelantes juntaram nova petição reiterando suas teses defensivas (Id. 168599166).

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO
MARCELO SOUSA DE BARROS, OAB/GO 31153-O:

Senhora presidente, Desembargadora Clarice Claudino, que tanto honra o Judiciário do Mato Grosso na direção do Judiciário nesses tempos, Desembargador Sebastião de Moraes, presidente da câmara, Desembargadora
Marilsen
, Desembargadora Maria Helena, satisfação em revê-los.

Colegas advogados, serventuários da justiça, digno representante do Ministério Público.

Eu vou direto ao mérito desta questão, Desembargadora. Existem algumas preliminares, mas são preliminares que provavelmente serão rejeitadas. Eu não vou perder o tempo de vossas excelências com relação a esses temas.

O que ocorre neste caso, é que o meu cliente família
Comandolli
, dois idosos que moram em Santa Catarina, no distante ano de 2001, portanto 22 anos atrás, esse casal comprou uma área de terra de 1.400 hectares, lá no vale do Araguaia, mata fechada.

Por esse negócio celebrado, exatamente no dia 15/06/2001, transacionaram isso com a moeda do contrato em arrobas de boi, isso é comum naquela região, porque é uma região de produção de gado, de pecuária.

O contrato prevê o pacto de pagamento de 32.000 arrobas de boi pela terra. Eu quero ler para os senhores aqui a cláusula terceira que trata do valor. Essa cláusula diz o seguinte: “O preço certo e ajustado de venda, ora prometido é de 32.000 arrobas de boi gordo, morto com regime de 12 horas”.

A moeda do negócio é arroba de boi, escolhida pelas partes.

Celebrado esse contrato, a escritura pública não foi outorgada e as partes fizeram, em razão disto, quatro aditivos. Aditivaram esse contrato quatro vezes, prorrogando prazos de pagamento, e estabelecendo, inclusive por conta desses pagamentos mais dilatados, o pagamento de juros.

Meu cliente de 32.000 arrobas contratadas, ele pagou 39.000 arrobas de boi. Sendo que 32.000, são referentes ao preço do negócio e 7.000 arrobas a título de juros, negociados em função de aditivos de prorrogação de pagamento. Tudo isso documentado no processo.

Quero dizer os
Id’s
aqui;

A entrada 2.000 arrobas, consta do contrato, id 137401733; depois 4.100 arrobas pagas em 18/06/2002, id 154975290; depois, mais 15.000 arrobas pagas em 15/06/2004, id 154975290; depois 2.920 arrobas pagas em 22/07/2004, id 154975290; depois 11.381 arrobas pagas em 15/06/2006, id 154975290, por fim, 4.000 arrobas pagas em 25/10/2007, id 154975290. Além de 4.615 arrobas e 2.923 arrobas pagas em 2003 e 2004 a título de juros.

Portanto, senhores desembargadores, o meu cliente comprou uma terra por 32.000 de boi gordo e pagou 39.000 arrobas de boi gordo, dentro do regime de aditivos estabelecidos por eles durante o transcurso do contrato. E a escritura pública do imóvel nunca foi outorgada para o meu cliente.

Chegou em 2011, sentaram-se à mesa novamente e fizeram um último aditivo, um quarto aditivo, nesse quarto aditivo ficou constando o seguinte (id 137401733):

“E, pelo
outorgante(es) devedor(es)
, foi dito que, por esse contrato, e na melhor forma de direito, se confessa(m) devedor(es) da importância de R$600,000,00 (seiscentos mil reais), a serem pagos, impreterivelmente
- repito, a serem pagos impreterivelmente
- no ato da assinatura da escritura de compra e venda do imóvel descrito no parágrafo primeiro desta cláusula e do registro da mesma no CRI competente. Parágrafo primeiro: Fica convencionado que o (os) devedores pagarão a título de correção monetária o índice da caderneta de poupança da
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL,
a serem aplicados do dia 01 de maio de 2011 até o efetivo pagamento.

Parágrafo segundo: Do
imóvel a ser escriturado
– Imóvel Rural, destinado a atividades agropastoris, situada no município de
Luciara
, Comarca de São Félix do Araguaia, Estado de Mato Grosso, parte integrante do imóvel “FAZENDA PARAISO”, com área de 1.452 (um mil quatrocentos e cinquenta e dois hectares), correspondentes na 300 (trezentos) alqueires geométricos goianos de propriedade do(os) outorgante(es) credor(es), conforme consta da Matrícula 7.201 do Cartório do 1º Ofício de São Félix do Araguaia – Estado de Mato Grosso.”,

Este é o último aditivo, senhores desembargadores!

Como a escritura nunca foi outorgada, o meu cliente depositou em juízo, numa ação de adjudicação compulsória ele depositou esse valor dos 600 mil reais, devidamente corrigido, que hoje soma um milhão, trezentos e poucos mil. Esse valor está custodiado com o Poder Judiciário, numa conta judicial vinculada ao processo.

Portanto, senhores Desembargadores, não existe na nossa visão, a menor possibilidade de ser endossado essa sentença proferida pelo juízo de primeiro grau, que rescindiu o contrato dizendo que é inadimplência de meu cliente. Meu cliente pagou tudo que devia, como é que pode rescindir um contrato quitado?

Eu quero que os senhores se atentem para isso, por que é que a escritura pública de um imóvel quitado não foi outorgada até hoje? É porque quem está inadimplente desde o início do negócio são os vendedores, essa matrícula de 2001 até hoje 2023, passados 22 anos, ela nunca esteve um único dia liberada para ser transferida. Repito, um único dia liberada para ser transferida.

Quando da assinatura do contrato de compra e venda, os vendedores declararam, consta da Cláusula Segunda do contrato, o seguinte:

“CLÁUSULA SEGUNDA:

Pelo presente instrumento, e na melhor forma do direito, os VENDEDOR(ES), tem ajustado vender, conforme prometem ao COMPRADOR e este compra-lhe, o imóvel descrito e caracterizado na Cláusula anterior, que possui de forma livre e desembaraçada de qualquer ônus, real ou pessoal, fiscal ou extrajudicial, dívidas, arrestos ou sequestro ou, ainda de restrições de qualquer natureza, pelo preço de conformidade com as Cláusulas e condições adiante estabelecidas.

Isso é a cláusula segunda do Contrato de Compra e Venda.

Senhores desembargadores, tinha na matrícula, quando eles fizeram esse contrato e fizerem essa declaração, tinha uma ação cautelar de arresto averbada na matrícula, Ação Cautelar 532/96, tinha uma Notificação de Protesto contra Alienação de Bens 543/96, tinha uma penhora do Processo 103/97, tinha uma outra penhora do Processo 095/99, tinha uma outra penhora do Processo 891/2001, tinha uma Ação de Execução averbada 588/96 e tinha uma averbação da Receita Federal, um arresto da Receita Federal por uma dívida que hoje soma 34 milhões de reais.

Certidão de 5 dias atrás está nos autos para Vossas Excelências olharem, essa averbação do arresto na matrícula da Receita Federal do Brasil, feita em 2008, consta até hoje, 2023, na matrícula do imóvel, portanto quem esteve inadimplente durante 22 anos são os vendedores, e não os meus clientes, que pagaram religiosamente o preço combinado.

Que quero dizer aos senhores, além disso tudo, o seguinte, em 2014, o apelado, Desembargadora Clarice, o Senhor Evandro, tentando liberar o imóvel para poder cumprir o contrato e transferir o imóvel, ele chegou propor uma ação na Justiça Federal, para liberar esse imóvel dessa dívida, desse de arresto. Nessa ação, na petição inicial consta o seguinte:

“Ocorre que o requerente havia realizado a venda do referido imóvel anteriormente à constrição, tal venda foi realizada em 2001 com pagamento em várias parcelas e a transferência se daria apenas ao final do pagamento da última parcela”.

A última parcela que não foi paga, mas está depositada em juízo. Que não foi paga, porque ele nunca outorgou a escritura do imóvel. E que não foi paga, porque está combinado, está pactuado que esse pagamento da última parcela seria feito mediante a transferência do imóvel, da escritura. Esse é o pacto, e o pacto tem que ser cumprido.

E prossegue ali na petição inicial, Desembargadora Clarice:

“Em decorrência da constrição, o Requerente não consegue transferir o documento do imóvel para aquele que desde 2001 está em sua posse, e este, por sua vez, se nega a continuar realizando os pagamentos alegando que o imóvel não está livre e desembaraçado;”

Evandro confessa em 2014, que vendeu o imóvel, que precisa liberar o imóvel na Justiça Federal para poder transferir e cumprir o contrato, e que não consegue fazer isso. E não conseguiu mesmo, porque ele deve de verdade na Justiça Federal e perdeu a ação na Justiça Federal.

O juiz federal da 9ª vara do estado de Goiás julgou improcedente essa ação do Evandro e o ônus na matrícula está gravado até hoje. 34 milhões de reais!

E o juiz de 1º Grau tem a petulância de dizer que meu cliente é o inadimplente, quando o inadimplente é sabidamente o vendedor do imóvel.

Não bastasse isso, Senhores Desembargadores, pagamento integral feito pelo meu cliente, a inadimplência escancarada dos vendedores, não bastasse tudo isso, nós temos o reconhecimento por essa Câmara, pelos senhores aqui.

Desembargadora Clarice, Desembargador Sebastião de Moraes e Desembargadora
Marilsen
, os senhores julgaram no passado um Agravo de Instrumento referente a essa mesma causa, esse mesmo juiz, de forma petulante, tirou meu cliente do imóvel e os senhores colocaram o trem no trilho de novo, cassaram essa decisão do juiz de primeiro grau, que despejou o meu cliente do imóvel, e nessa ocasião, Senhores Desembargadores consta no voto da relatora, acompanhado pelo Desembargador Sebastião e Desembargadora
Marilsen
, à unanimidade, reconhecendo o pagamento substancial do preço, vou ler dois parágrafos dos senhores aqui do voto:

“No caso dos autos, os Autores/Agravados alegaram, em síntese, que os Agravantes
encontram-se
inadimplentes com o pagamento das parcelas do contrato de compra e venda celebrado entre as partes e, diante disso, pleitearam a tutela de urgência, para serem reintegrados na posse do imóvel objeto do pacto.”

Prossegue a relatora:

“
Importante destacar que, enquanto o negócio jurídico persistir válido, não há falar em posse injusta, sendo imprescindível que o juiz singular, ao longo da instrução, avalie os pressupostos do inadimplemento para aferir se este se deu de forma voluntária ou ante a existência de cláusulas abusivas, sobretudo tendo em vista que, no caso dos autos, já houve o pagamento de aproximadamente 80% do imóvel, faltando apenas a quantia de R$ 682.705,52 (seiscentos e oitenta e dois mil, setecentos e cinco reais e cinquenta e dois centavos), a qual encontra-se depositada nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória n.º 2705-83.2013.8.11.0017 – Cód. 47480.
”.

Essa câmara reconheceu em julgamento pretérito que houve pagamento substancial, de lá para cá, Senhores Desembargadores, nada mudou, só a cabeça do juiz que insiste, em fazer malabarismo jurídico, para dizer que não houve pagamento substancial. Ele tenta desenvolver um raciocínio na sentença, que é totalmente absurdo, chega a ser hilário, ele pega o valor da arroba de boi de 2001, R$49,00 (quarenta e nove reais), multiplica, Desembargadora Clarice, por 22.000 arroba, pega o valor de 23 anos atrás e quer comparar com o preço dos 600 mil reais da última parcela de agora, sem fazer correção, ele quer comparar “abacaxi com banana”, mas ele quer que seja banana com banana, e não é assim.

As partes negociaram e vem dizer:
_
Ah
! Esse imóvel valorizou, hoje ele vale muito.

Vale muito, porque meu cliente trabalha há 22 anos nesse imóvel, abrindo a fazenda, plantando, cuidando, quando ele recebeu esse imóvel, era um imóvel que valia o preço de mercado da época, foi livremente negociado pelo valor de mercado da época. E agora, o que o juiz faz? Está rescindido o contrato, devolve a fazenda inteira para o vendedor, produtiva, você não tem direito a ser indenizado. O senhor vai devolver o imóvel, não vai receber nada, perde tudo o que pagou. Ou seja, isso é justiça Senhores Desembargadores?

Alguém fica 22 anos, assistindo o outro trabalhar e depois de 22 anos recebe o imóvel de volta sem ter nada o que pagar, tendo recebido todo o preço do negócio.

Francamente, essa não é a boa justiça que o Tribunal de Mato Grosso tem feito há séculos, há mais de século.

Peço a Vossas Excelências, encarecidamente, deem provimento a esse recurso.

É só, senhor presidente.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO
IGOR XAVIER HOMAR, OAB/GO 30111-A:

Excelentíssima Senhora Desembargadora Clarice Claudino, Excelentíssimo Senhor Desembargador Sebastião de Moraes, Excelentíssima Senhora Desembargadora
Marilsen
, nobres serventuários do Poder Judiciário do Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso, caros colegas da Advocacia, a quem eu cumprimento na pessoa de meu amigo Dr. Ermínio de Moraes e seu filho Gustavo.

Antes de iniciar, de adentrar ao mérito desta sustentação, eu gostaria de dizer que o Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso tem uma oportunidade de mostrar para a sociedade Mato-grossense que o inadimplemento contratual custa caro, o inadimplemento contratual, além de caro, também atrai sérias consequências para aqueles que dolosamente tentam se beneficiar da Justiça, injustamente, com o propósito único e exclusivo de se manter numa posse injusta.

Antes de dizer, nobres julgadores, que para convencer é preciso, antes de tudo trabalhar com a verdade, porque a realidade é uma marca comum a ambas as partes, a realidade é impossível de se distorcer o que está no processo. Quem distorcer a realidade, perde a credibilidade. A abordagem da realidade, ela nos mostra a maturidade e força para além dos fatos.

É plenamente possível enganar alguém em uma oportunidade, mas tudo que custa sua imagem, que custa sua credibilidade, tudo de custa a sua reputação, custa muito caro. Uma vez perdida a credibilidade, tudo o que foi dito em seguida, não terá mais valor algum.

Eu digo isso, porque tenho total convicção que a palavra do advogado deve ser um documento o bastante, prova por si só, porque ele é um sujeito idôneo, correto e legal. O que o advogado fala, deve, ou pelo menos, deveria dispensar o magistrado de consultar os autos.

Ocorre, nobres julgadores, que o ilustre advogado que me antecedeu nesta fala, infelizmente, ele falseia a verdade em reiteradas e sucessivas oportunidades.

Agora sim, peço vênia para me adentrar ao mérito e expor a situação destrinchada em duas oportunidades, como elas de fato são.

Primeiro, nós tivemos uma ação de adjudicação compulsória, proposta no ano de 2011.

Registro que o contrato foi originariamente celebrado no ano de junho de 2001, contrato celebrado com o preço de 32 mil arrobas, previsão de pagamento, prazo de pagamento de um ano.

Contrato no valor firmado barato, com perspectiva de pagamento, rápida. Isso, porque os promitentes vendedores estavam passando por condição financeira extremamente fragilizada, precisavam do dinheiro para acertar uma série de questões, acertar com os credores, por isso estabeleceram um “preço barato” na venda do imóvel, mas também estabeleceram um prazo curto para quem comprou, que se trata de um multimilionário, detentor de riquezas e inúmeras fazendas no Estado do Mato Grosso, empresa no estado de Santa Catarina, para que pudesse pagar rapidamente e os dois resolveriam seus problemas.

Ocorre que essa pessoa, munida da má-fé, no início da contratação, munida da má-fé, passou a impor sucessivas e injustas prorrogações do contrato. Chegou 2012, no ano de pagar, não pagou. Repactuou através do primeiro aditivo, para pagar em 2003. Chegou 2003, não pagou. Em 2004, propôs um novo aditivo, repactuou, acertou juros, não pagou.

Esse imbróglio perdurou até o ano de 2011, oportunidade em que, em maio de 2011 firmaram o último termo aditivo. Termo aditivo consiste nada mais, nada menos, que o reconhecimento de uma dívida no valor de 600 mil reais.

Dois meses depois, não quitado esse termo de confissão de dívida, os advogados do apelante propuseram uma ação de adjudicação compulsória. Nas páginas três dessa adjudicação compulsória a alegação foi a quitação integral do contrato.

_ Juiz de primeiro grau, por favor, me conceda a outorga da escritura do imóvel, uma vez que eu quitei a fazenda”

Omitindo propositalmente, de forma dolosa, esse termo de confissão de dívida, jamais quitado! Omitiram, não levaram aos autos.

Ao apresentar a nossa defesa na adjudicação compulsória, a primeira coisa que fizemos, foi dizer:

_
Juiz de primeiro grau, está aqui o termo de confissão de dívida, jamais quitado.

Ação de 2011. Só perdurou ampla instrução processual, o juiz excelente que conduziu essa ação, instruiu Doutor Ivan, juiz da Comarca de Vila Rica, um excelente juiz, humano, soube avaliar, sob identificar o prejuízo, sob identificar que a parte promitente compradora celebrou o negócio com o intuito de lesar o promitente vendedor, e assim ele decidiu que a ação de adjudicação compulsória era improcedente, porque era uma ação natimorto, era uma ação anencéfala, porque ela não tinha o pressuposto essencial para sua admissão, que era o quê? O cérebro da ação. A comprovação inequívoca da quitação do contrato, ele não tem, não existe no processo, desde 2011, o comprovante de pagamento ou termo de confissão de dívida.

Mas o inadimplemento dele se perfaz desde 2007, porque esse foi a última vez que eles pagaram alguma coisa no contrato, ou seja, eles estão desde 2007 na posse da Fazenda, sem pagar nada, usufruindo do imóvel rural e levando a crer que o débito é desde 2011.

O débito não é de 2011!

O que acontece? No curso da ação de adjudicação compulsória, eles passaram a tratar do caso como se fosse uma ação de consignação em pagamento com projeção futura, ou seja, no curso da ação eles propuseram uma transmutação processual, nada mais absurdo do que isso!

Até aí tudo bem, pois no curso da instrução nós demonstramos que os outros recibos que eles juntaram por nítida má-fé, também não quitavam o negócio.

Os advogados do apelante chegaram a juntar um recibo de pagamento para o advogado deles, dizendo:

_ Olha, eu paguei o promitente vendedor na pessoa do meu advogado, mas meu advogado repassou o dinheiro para ele.

Nada mais absurdo que isso!

Ocorre que no curso da adjudicação compulsória propondo uma transmutação processual absurda, eles em 2018, 2019 e 2020 fizeram três depósitos consignado, entendendo estarem consignando em juízo, no valor do débito originário, quando originariamente se dizia que o contrato estava quitado.

Então, nesse aspecto, a ação de adjudicação compulsória está superada, ela é improcedente, porque é um natimorto. Ela é uma ação anencéfala.

Diante dessa condição da perda da confiança, das sucessivas maneiras com que as coisas se desdobraram a partir
dali, nada
mais salutar, nada mais justo, do que a propositura da rescisão do contrato, uma vez que o equilíbrio dessas relações já estava rompido.

Então, tomando como base os fundamentos da sentença na ação de adjudicação compulsória, nós legitimados pelo Código Civil, especificamente no artigo 475 e no artigo 389, pedimos nada mais, nada menos, do que a indenização pelas perdas e danos e a resolução do contrato.

A parte lesada no inadimplemento é assegurada a possibilidade de pedir a resolução do contrato. No caso, a lesão é evidente, eles estão na posse da Fazenda desde 2001. Tinham que pagar a fazenda em um ano.

E a alegação do meu ilustre colega que me antecedeu, ela foi no sentido de:
“Ah! Nunca se pode transferir a fazenda ou outorgar a escritura, porque existiam restrições na matrícula”.

Eles foram averbar o contrato às margens da matrícula do imóvel, somente em 2011. O promitente vendedor vendeu a fazenda, com o intuito nítido e claro de resolver os problemas financeiros que ele tinha, ele se apoderou dessa situação para terminar de espoliar essa família. Essa é a má-fé!

Nesse sentido, mais uma vez, eu vou divergir do entendimento do colega, quando disse, que
esta
Câmara já decidiu o caso, já entendeu que se pagaram 80% do contrato. Isso é uma mentira, isso é uma distorção da realidade.

Naquela oportunidade, a ilustre Desembargadora Clarice apenas aplicou o entendimento majoritário do STJ, no sentido de que, no entendimento dela também, era prematuro optar pela reintegração na posse, uma vez que não havia se dirimido qualquer questão acerca da higidez do contrato e acerca da resolução contratual, determinando a remessa dos autos ao juiz de primeiro grau para realizar uma instrução quantitativa e qualitativa.

O entendimento do STJ, quando ele diz adimplemento substancial, ele não se prende único e exclusivamente aos aspectos quantitativos. Há uma controversa muito grande acerca dos aspectos quantitativos, no nosso entendimento, ele não pagou 46% da Fazenda. Por quê? Porque o termo de confissão de dívida de R$ 600 mil reais em 2011, jamais foi quitado! O recibo de 180 mil reais de 2003, que ele pagou para o advogado dele, também não foi quitado.

O que ele consignou em juízo, na ação de consignação em pagamento, nós não entendemos como pagamento. Isso foi uma tentativa de desvirtuar a improcedência que era eminente daquela ação. E ela vai servir, tão somente, para custear, custas processuais, honorários de sucumbências e litigância de má-fé.

Foram condenados por litigância de má-fé, por quê? Porque ocultaram, de propósito, o termo de confissão de dívida e alegaram em juízo de primeira instância, sustentando uma falsa pretensão, sobre a alegação de quitação, que até hoje nunca existiu.

Então, no que tange ao aspecto quantitativo, entendo que essa questão já está superada. Agora, no que tange ao aspecto qualitativo, outro pressuposto para admissão da tese de inadimplemento substancial é a inequívoca má-fé, é inequívoca a maneira como que esses advogados se portam no curso do processo.

Inclusive, na sexta-feira, dia 12 de maio, eles propuseram uma intervenção recursal, juntaram mais recursos, novos argumentos, agressões a honra ao juízo de primeiro grau, no intuito apenas de buscar suspender essa sessão, retardar o julgamento, adiar o curso da prestação jurisdicional.

Quem bate à porta do Judiciário, eu entendo que, busca por justiça, e justiça é uma justiça célere, mas me soa um pouco contraditório, uma pessoa que propõe uma ação de adjudicação compulsória, busca urgência na prestação jurisdicional, mas impõe no processo uma série de subterfúgios, de modo a obstaculizar a efetiva prestação jurisdicional. Isso é má-fé!

Em razão disso, eu pugno aqui, pela majoração da litigância de má-fé aplicada, pela maneira com que se portam, pela maneira com que tentam induzir o juiz a erro, pela confusão mental que propõe, pela dificuldade que impõe no processo, com apelações enfadonhas de 62 páginas, outra de 42 páginas, sucessivas juntadas de documentos de forma repetitiva, de forma a tentar bagunçar o entendimento.

Eu pugno aqui também, a única coisa com que eu concordo com advogado que me antecedeu, seria pela majoração dos honorários de sucumbência. Essa ação tem se tornado uma ação pesada, exaustiva, me demandou a vinda de São Paulo para cá, para fazer uma sustentação oral, que foi muito honrosa.

Por essa razão, eu entendo que devemos acolher o pedido da parte adversa, pela majoração do honorário de sucumbência.

Nesse modo, nobres jogadores, eu entendo que a sentença de primeiro grau, deve ser mantida, nos dois processos. Primeiro, porque ela foi muito bem fundamentada. Segundo, porque o juízo de primeiro grau instruiu esse processo como um caso de polícia, um caso de polícia que deve ser mesmo, porque houve má-fé, porque houve ameaças à integridade, isso é um resquício do coronelismo que devemos combater.

Então, nós temos aqui uma pessoa que é multimilionária, que teve uma condição superatrativa no pagamento de um curto prazo, usou dessa situação para espoliar uma família e, em nenhum momento no processo ele vem justificar o porquê atrasou.

Ele não alega fragilidade financeira, ele não alega crise, ele não alega variação no câmbio do dólar, variação da arroba a nível exorbitante, em resumo, a higidez do negócio jurídico é plenamente válida de um lado, como se impor pela força do capital, a injustiça que é uma família de lavradores rurais, que tiveram sua vida espoliada à custa de subterfúgio, falsidades e mentiras.

Apenas para encerrar, no que tange a restrição da receita, datada de 2011, essa restrição só veio a eclodir às margens da matrícula do imóvel em 2011, no ato da celebração do imóvel, existe um prazo quitação, de um ano. Devia ser quitado o contrato 2002, se o contrato tivesse sido quitado em 2002, não existiria averbação na margem da matrícula, no arrolamento de bens da Receita Federal.

Combatendo a última mentira, o valor dessa dívida tributária não corresponde a 34 milhões, o valor dessa dívida tributária hoje calculada junta a Receita Federal é de dois milhões e meio, em novembro do ano passado, nós fizemos uma simulação para fim de adesão ao REFIS, a defesa que nós fizemos tributária não transitou em julgado, nós estamos defendendo a nível recursal, perspectiva de êxito, é possível.

Ao simular a negociação no REFIS, é só mantido débito em seu valor integral e abrando multas e juros, de modo que, bastaria pagar o valor originário do débito, 30% mais um parcelamento de seis vezes, mais uma mentira ora combatida.

Diante desses fatos excelências, pugno aqui, pela manutenção de ambas as sentenças, uma vez que foram muito bem fundamentadas e impugnar, ainda, pela majoração nos honorários, sucumbência e majoração da multa de litigância de má-fé, pela confusão mental gerada, pela distorção dos fatos e pelas inverdades tecidas em ambos os processos.

Desse modo, Excelências, agradeço a paciência e a recepção. Eu tenho fé na justiça, de modo que seguiremos lutando e aguardamos o resultado.

Muito obrigado.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA):

Egrégia Câmara:

Ao que consta nos autos, os Apelantes
Norival
Comandolli
e
Zelani
Rosi
Comandolli
ajuizaram, em 08/08/2011, na 12.ª Vara Cível da Comarca de Brusque/SC,
Ação de Adjudicação Compulsória
em face dos Recorridos
Evandro Maciel de Lima e Eliane Macedo B. Maciel.

Na Exordial, os Requerentes/Apelantes noticiaram ter adquirido dos Requeridos/Apelados o imóvel rural denominado “Fazenda Paraíso”, com área de 1.452ha (mil quatrocentos e cinquenta e dois hectares), registrado na matrícula n.º 7.201 do Cartório do 1.º Ofício e Registro de Imóveis da Comarca de São Félix do Araguaia/MT,
“tendo a época da compra e venda pago integralmente o valor pactuado
verbalmente”
(
sic).

Afirmaram que, inobstante a quitação do preço total, os Requeridos/Apelados não outorgaram a Escritura de Compra e Venda, ou seja, não transferiram a propriedade do imóvel mesmo após terem sido notificados para o cumprimento da obrigação.

Com esses argumentos, pugnaram que os Requeridos/Apelados sejam compelidos a assinar a Escritura definitiva do imóvel, com a consequente adjudicação compulsória.

Em 15/05/2013, a Juíza da Comarca de Brusque/SC determinou a remessa dos autos para a Comarca de São Félix do Araguaia/MT (ID. 154975290 – Pág. 62).

Em 21/01/2014, com a chegada dos autos à Comarca Mato-grossense, os Requerentes/Apelantes foram intimados para adequar o valor da causa.

Os Requeridos/Apelados pugnaram pela remessa dos autos para Comarca de Vila Rica/MT (local onde o imóvel está situado), com a ressalva de que deveriam ser apensados à Interpelação Judicial n.º 2559-43.2013.8.11.0049, proposta Requerentes/Apelantes.

Os Requerentes/Apelantes, por sua vez, requereram a aplicação dos efeitos da revelia pois, devidamente citados no Juízo de Brusque/SC, os Requeridos/Apelados deixaram transcorrer
in albis
o prazo para apresentação de defesa. Pugnaram, via de consequência, pelo julgamento antecipado da lide.

Diante da comunicação dos Requerentes/Apelantes de que a matrícula do imóvel foi transferida para o Cartório da Comarca de Vila Rica/MT, o Juiz da Comarca de São Félix do Araguaia/MT anulou todos os atos decisórios e determinou a remessa dos autos para a Comarca de Vila Rica/MT (ID. 154975291 – Pág. 23).

Ao receber o caderno processual, o Juiz da 2.ª Vara da Comarca de Vila Rica/MT requisitou providências ao Cartório da Comarca de São Félix do Araguaia/MT, Vila Rica/MT e Goiânia/GO, a fim de conferir a regularidade do imóvel alienado e das assinaturas lançadas no contrato (ID. 154975291 – Pág. 67/68).

Os Requeridos/Apelados apresentaram Contestação em 18/11/2016 (ID. 154975291 – Pág. 69/103) em que, preliminarmente, impugnaram o valor da causa. Quanto ao mérito, afirmaram que, inobstante o transcurso do prazo de 15 (quinze) anos, os Requerentes/Apelantes não efetuaram o pagamento integral da obrigação.

Salientaram, com respaldo na Exceção do Contrato Não Cumprido (
arts
. 476 e 491 do Código Civil), que a transferência da propriedade não foi efetuada em virtude do inadimplemento dos compradores.

Ressaltaram a ocorrência de litigância de má-fé pelos Requerentes/Apelantes por terem omitido o Contrato de Confissão de Dívida no ato do ajuizamento da Ação Adjudicatória.

Em Reconvenção, frisaram que a Ação de Adjudicação foi proposta como forma de intimidação pessoal e financeira dos Apelados.

Destacaram que as reiteradas prorrogações do prazo contratual, a falta de pagamento integral do preço ajustado, as ameaças e palavras desrespeitosas pronunciadas pelo Sr. Norival
Comandolli
(Apelante), conduzem à resolução do contrato, com o consequente desfazimento do negócio jurídico, além da reintegração dos Reconvintes/Apelados na posse do bem, indenização por perdas e danos e condenação dos Reconvindos/Apelantes por litigância de má-fé.

Em 27/03/2017, o Juiz determinou nova intimação dos Autores/Apelantes para a correção do valor atribuído à causa (ID. 154975295 – Pág. 8).

Réplica no ID. 154975295 – Pág. 12/18.

Os Requerentes/Apelantes emendaram a inicial em 07/05/2018, dando à causa o valor de R$ 4.042.000,00 (quatro milhões, quarenta e dois mil reais) (ID. 154975296 – Pág. 10/11).

Em 16/05/2018, os Apelantes apresentaram petição (ID. 154975296 – Pág. 18/56) para, em síntese, repisar que os Requeridos/Apelados não cumpriram a obrigação que lhes incumbia, ou seja, a outorga da Escritura de compra e venda, o que por si só afastaria o direito de resolução contratual e de recebimento do saldo remanescente.

Sustentaram a extemporaneidade da Contestação apresentada e o imperioso reconhecimento da revelia ou, alternativamente, a designação de data para audiência de conciliação.

De outro lado, noticiaram o
equívoco
do causídico subscritor da Inicial em dizer que a obrigação contratual estava quitada,
“vez que ainda existe o valor remanescente de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), que deve ser atualizado pelo índice da Caderneta de Poupança, conforme pactuado no § 1.º da Cláusula Primeira do Contrato Particular de Confissão de Dívida aportado às fls. 168/169 dos autos.”

Destacaram a existência de gravame sobre a matrícula do imóvel relativo ao Arrolamento Administrativo da área rural pela Receita Federal do Brasil, averbado antes da alienação.

Assim, com o propósito de se desvencilhar da obrigação de que trata o artigo 466-C do CPC/73, requereram autorização para depósito judicial do valor de R$ 682.705,52 (seiscentos e oitenta e dois mil, setecentos e cinco reais e cinquenta e dois centavos), correspondente ao saldo devedor acrescido de atualização monetária no período de 23/11/2011 a 09/04/2018.

Na mesma ocasião, anexaram o comprovante de depósito (ID. 154975297 – Pág. 27/28) e pugnaram que o levantamento do
quantum
ficasse condicionado à baixa da averbação da Receita Federal na matrícula do imóvel, e que fosse liberado em favor dos Requeridos/Apelados apenas no final da Ação, para resguardar o pagamento de eventual sucumbência, caso os pedidos formulados na Ação Adjudicatória forem julgados procedentes.

Manifestação dos Requeridos/Apelados no ID. 154975297 – Pág. 77 até ID. 154975299 – Pág. 44.

A tentativa de conciliação, realizada em 30/04/2019, foi infrutífera. Naquela audiência o Juiz permitiu que especificassem as provas que pretendiam produzir, e os Requerentes/Apelantes pugnaram pela prova testemunhal, especialmente pela oitiva do advogado Henrique Eboli. A parte adversa apresentou contradita, vez que se trata do profissional constituído nos autos pelos próprios Requerentes/Apelantes (Termo: ID. 137401728 – Pág. 25/27).

Em 12/07/2019, por cautela, a fim de evitar o acolhimento da contradita, os Requerentes/Apelantes pugnaram pela juntada do depósito judicial no valor de R$ 313.547,85 (trezentos e treze mil, quinhentos e quarenta e sete reais e oitenta e cinco centavos) e explicaram, nesse particular, que a quantia se refere ao valor de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reis) paga para o advogado Henrique Eboli no momento em que consolidaram a alienação do bem, acrescida dos devidos consectários legais (ID. 154975299 – Pág. 82/90.

Na decisão saneadora, o Juiz acolheu a alegação de intempestividade da Contestação e da Reconvenção e, via de consequência, determinou o desentranhamento das peças processuais, assim como declarou
a
revelia dos Requeridos/Apelados. Além disso, indeferiu o pedido de produção de prova pericial formulado pelos compradores/Apelantes, fixou como ponto controvertido o cumprimento integral do contrato, designou data para realização de audiência de instrução e julgamento e ressaltou que, caso qualquer uma das partes postulasse pela oitiva do advogado Dr. Henrique Eboli, as objeções seriam analisadas no momento oportuno (ID. 154975299 – Pág. 98/105).

Os Embargos de Declaração opostos pelos Requerentes/Apelantes foram rejeitados (ID. 137401727 – Pág. 55/56).

O saneador ainda motivou a interposição de Recurso de Agravo de Instrumento pelos Requeridos/Apelados que, distribuído sob o n.º 1015878-04.2019.8.11.0000 à minha Relatoria, foi desprovido à unanimidade por esta Colenda
Câmara (
ID. 137401727 – Pág. 71 até ID. 137401728 – Pág. 9).

Na Audiência de Instrução e Julgamento realizada em 19/02/2020, foi colhido o depoimento pessoal das partes e ao final o Juiz assim deliberou (Termo: ID. 137401728 – Pág. 11/12):

Haja vista que os D. Advogados dos Requerentes foram devidamente intimados, tanto é que a D. Advogada Marilia
Crestani
esteve a 2ª Secretaria desta Comarca e informou que as partes estavam cientes da presente audiência (certidão de fls. retro), tenho que, tal comprometimento supre a necessidade da intimação pessoal para o depoimento pessoal das partes. No mais, anoto que o Requerente Norival
Comandolli

compareceu a
presente oralidade, porém sua Esposa/Requerente
Zelani
Rosi
Comandolli
não se fez presente. Assim, DECLARO REVEL a Requerente
Zelani
Rosi
Comandolli
, porém, não aplicando os efeitos da confissão, conforme decidido anteriormente em relação aos Requeridos (quanto da intempestividade da contestação/reconvenção).

Em atenção as manifestações apresentadas pelas partes na
última
audiência realizada em relação a oitiva do Advogado Henrique Luiz e conforme registrado alhures, com a negativa dos Advogados dos Requerentes em não haver nos autos
renúncia
do causídico ou substabelecimento ou desconstituição dos poderes outorgados ao mesmo no
início
da ação, entendo ser formal e juridicamente impossível sua oitiva na condição de testemunha dos Requerentes, uma vez o mesmo continua, ao menos em tese, sendo Advogado dos mesmos nos autos, motivos pelos quais, INDEFIRO o referido pedido.

Antes de abrir para as partes se manifestarem, DETERMINO: I – a fim de sanar
dúvidas
deste Juízo, quantitativamente,
correlacionadamente
ao decidido em sede de agravo instrumento, encaminhem os autos ao Contador Judicial para atualizar o valor da
dívida
constante às fls. 168/169 – termo de confissão de
dívida
até a presente data; e, II – após, certifique a Senhora Gestora o valor atualizado dos valores depositados em Juízo e constantes nos autos. Após, dou por encerrada a fase instrutória, abrindo-se vistas as partes para, sucessivamente, apresentarem suas alegações finais, pelo prazo legal. Ultrapassado os prazos, tornem os autos conclusos para deliberações. Saem às partes pessoalmente intimadas. Cumpra-se, realizando e expedindo o necessário. Às providências.

Cálculo da Contadoria Judicial no ID. 137401728 – Pág. 19/20.

Alegações Finais dos Requeridos/Apelados no Id. 137401735 – Pág. 10/34.

Na sentença, a pretensão inicial foi julgada improcedente, condenados os Requerentes/Apelantes ao pagamento da multa de 5% (cinco por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 80, incisos II, III e V, c/c artigo 81, ambos do CPC e, em virtude da sucumbência, compelidos os Apelante a arcar com os honorários advocatícios fixados em
“10%, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil”
(ID. 137401735 – Pág. 37/40).

Inconformados,
Norival
Comandolli
e
Zellani
Rosi
Comandolli
interpuseram este
Recurso de Apelação
.

De início, no que se refere à tese recursal de adimplemento substancial, denota-se que foi suscitada somente após o julgamento da causa no primeiro grau, o que torna evidente a ocorrência de inovação recursal, e impede o conhecimento da matéria, eis que vedado pelo ordenamento jurídico.

Portanto,
não conheço desse ponto do Recurso.

No que concerne ao mérito da Ação de Adjudicação Compulsória, é de clareza solar que foi manejada como meio processual disponível aos promitentes compradores para compelir os promitentes vendedores ao cumprimento da obrigação de fazer, consistente na outorga da Escritura de Compra e Venda do imóvel, nos termos do que dispõe os artigos 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Como é cediço, a adjudicação compulsória tem como propósito ordenar ao promitente vendedor o cumprimento da obrigação delineada no Instrumento Particular de Compra e Venda, relativamente à outorga da Escritura de Compra e Venda do imóvel alienado.

Para que a medida seja admitida em juízo, no entanto, é imperiosa a comprovação de que a obrigação deriva de contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre os litigantes sem cláusula de arrependimento, além da prova da quitação integral do preço pelo promitente comprador e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura.

Na hipótese, pelo que se extrai do conjunto probatório, a celebração do negócio jurídico de compra e venda da Fazenda Paraíso está consolidada, com Cláusula de irretratabilidade, por meio de Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda datado de 15/06/2001 (ID. 137401725 – Pág. 44/48), Termos Aditivos pactuados em 13/03/2002 (ID. 137401729 – Pág. 15/16) e em 18/02/2003 (ID. 137401729 – Pág. 21), bem como Contrato Particular de Confissão de Dívida datado de 29/05/2011 (ID. 137401733 – Pág. 66/67).

Assim, evidente o preenchimento do primeiro requisito, qual seja: o contrato de compra e venda com cláusula de irretratabilidade. Todavia, em que pese ao esforço dos Apelantes em demonstrar o preenchimento do segundo requisito, certo é que não há no caderno processual qualquer documento hábil a demonstrar que, na data do ajuizamento da Ação de Adjudicação Compulsória, os promitentes compradores/Recorrentes tinham quitado integralmente o preço contratado.

Aliás, na audiência de instrução e julgamento, o próprio Apelante
Norival
Comandelli

confessou
que a "quitação" do saldo remanescente só ocorreu durante o trâmite da Ação mediante depósito judicial, após a substituição do Advogado que subscreveu a exordial. Transcrevo trecho do depoimento (ID. 154975301 – arquivo de mídia - nome:
Req
. Norival – tempo: 10’05” até 10’50”):

Juiz: Uma dúvida, Sr. Norival, estou aqui com a confissão de dívida, está na minha frente, às fls. 168/169
[...] Quero
saber o seguinte: esses 600 mil que foram acordados aqui na confissão de
divida
foram pagos?

Norival: Foram pagos quando mudou o advogado do processo. Quem assumiu, o atual, disse ó tem que depositar esse dinheiro. Imediatamente eu mandei fazer a conta e mandei pagar.

Nesse diapasão, a falta de prova concernente à efetiva quitação do preço total do imóvel no momento em que o Apelante formulou o pedido de adjudicação afasta o direito pretendido pois, consoante assente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o adimplemento integral do bem é condição indispensável para compelir o vendedor a outorgar a Escritura de Compra e Venda.

A título ilustrativo, colaciono:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ATO NULO QUE NÃO SOFRE COM OS EFEITOS DA PRESCRIÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Segunda a jurisprudência desta Corte, "tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da
inesgotabilidade
ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal,
o pedido de adjudicação compulsória,
quando preenchidos os requisitos da medida
, poderá ser realizado a qualquer tempo
" (REsp n. 1.216.568/MG, Relator o Ministro
Luis
Felipe Salomão,
DJe
29/9/2015). Incidência da Súmula n. 83/STJ.

2. Agravo interno desprovido.
(STJ.
AgInt
no
AREsp
n. 1.181.960/GO. Relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze
. Terceira Turma. Julgado em 24/4/2018. Publicado em 3/5/2018). (sem destaque no original)

PROCESSO CIVIL. ADMISSIBILIDADE. NÃO IMPUGNAÇÃO DE FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284/STF. CIVIL. HIPOTECA. SÚMULA N. 308/STJ. CESSÃO FIDUCIÁRIA.
SUB-ROGAÇÃO
. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
QUITAÇÃO COMO PRESSUPOSTO. NÃO OCORRÊNCIA
DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. AFERIÇÃO DA EXISTÊNCIA DE QUITAÇÃO E REVISÃO DE HONORÁRIOS. SÚMULA N. 7/STJ. 1. Tendo o acórdão recorrido utilizado dois fundamentos suficientes por si sós para não apreciar o termo de transação firmado entre os promitentes compradores e a construtora, deve a parte recorrente, na via do recurso especial, impugná-los sob pena de incidência da Súmula n. 283/STF. 2. Incide a Súmula n. 284/STF na hipótese em que a deficiência da fundamentação do recurso não permite a exata compreensão da controvérsia. 3. Se os fatos narrados na peça preambular e a causa de pedir ajustam-se plenamente à natureza do provimento conferido ao autor pelo acórdão recorrido, não há falar em julgamento extra petita, tampouco em contrariedade aos
arts
. 128 e 460 do Código de Processo Civil. 4. A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula n. 308/STJ), o que não exime o promitente comprador de efetuar a quitação de seu débito com a incorporadora. 5. Como forma de garantir o pagamento da dívida, o banco mutuante pode, nos termos do art. 22 da Lei n. 4.864/65, valer-se da cessão fiduciária dos direitos decorrentes dos contratos de compra e venda realizados entre a incorporadora e o promitente comprador e, assim, sub-rogar-se no direito de receber os valores devidos à construtora nos termos em que pactuados.
6. A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002
. 7. Configurada a sub-rogação legal prevista na Lei de Incorporação Imobiliária na hipótese em que o contrato de mútuo firmado com a construtora tem como garantia cessão fiduciária em favor do banco, a determinação judicial para que o promitente comprador efetue a quitação do valor devido à instituição financeira (in
casu
, por meio de repasses de recursos do FGTS de titularidade do promitente comprador) não constitui julgamento extra petita, pois a prévia quitação é pressuposto do deferimento do pleito de adjudicação compulsória. 8. Concluir que os promitentes compradores não efetuaram a quitação do preço avençado em favor da incorporadora, tanto para reconhecimento de julgamento extra petita quanto para aferição da aplicação da exceção do contrato não cumprido, demanda o reexame do conjunto fático-probatório dos atos, o que é vedado em recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ. 9. O recurso especial não é via própria para rever questão referente à fixação de honorários advocatícios se, para tanto, for necessário reexaminar elementos fáticos. Aplicação da Súmula n. 7/STJ. 10. Recurso especial de Moro Construções Civis Ltda. não conhecido. Recurso especial de Danilo Alves da Silva e Outros parcialmente conhecido e desprovido.
(STJ. REsp: 1601575 PR 2012/0023875-8. Relator Ministro João Otávio De Noronha, Julgado em 02/08/2016. Publicado em 23/08/2016). (destaque no original)

RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos
nºs
2 e 3/STJ)
2. O objetivo da ação de adjudicação compulsória é a constituição de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transferência da propriedade ao promitente comprador
após a quitação integral do preço
.
3. O direito de obter a escritura definitiva do imóvel somente pode ser atingido pela prescrição aquisitiva decorrente de eventual ação de usucapião intentada por terceiro, não se submetendo aos prazos previstos no artigo 177 do Código Civil de 1916. 4. Recurso especial não provido.
(STJ. REsp: 1489565 DF 2014/0266649-1. Relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
. Julgado em 05/12/2017. Publicado em 18/12/2017). (sem destaque no original)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA CONSTATADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITO PRESCRITO. RECONHECIMENTO DE QUITAÇÃO. INVIABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. "A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002" (REsp 1.601.575/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA,
DJe
de 23.8.2016).
2. "A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo" (REsp 1.694.322/SP, relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
DJe
de 13.11.2017). 3. O Tribunal de Justiça julgou improcedente o pedido da parte autora, sob o fundamento de que "
não há falar-se em outorga de escritura pública de imóvel mediante ação de adjudicação compulsória quando não provada a quitação integral do preço ajustado
, sendo irrelevante o fato de o débito já se encontrar prescrito".
Decisão em consonância com o entendimento desta Corte Superior
. Aplicação da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.
(STJ.
AgInt
no
AREsp
: 1816356 ES 2021/0015965-2. Julgado em 12/09/2022. Publicado em 20/09/2022). (sem destaque no original).

No mesmo sentido, é a jurisprudência desta Segunda Câmara:

RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE ADJUDICIAÇÃO COMPULSÓRIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO NO REGISTRO DE IMÓVEL E PAGAMENTO INTEGRAL DO VALOR DO IMÓVEL – TERCEIRO DE BOA FÉ ADQUIRINTE – NÃO CABIMENTO ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A ação de adjudicação compulsória se presta a compelir o promitente vendedor a cumprir obrigação assumida em contrato de compra e venda de imóvel. Não sendo o vendedor o titular do domínio do imóvel objeto da lide de adjudicação compulsória, não há possibilidade de conversão do compromisso de compra em venda em título definitivo de aquisição de propriedade, por faltar condição para registrar o documento, já que a sentença não pode substituir a ausência de regularização do registro. Ainda,
vale ressaltar que sem o pagamento integral do saldo remanescente devido, obrigação essa a encargo do promitente comprador,
não se encontram presentes os requisitos essenciais à procedência da adjudicação compulsória, que exige a quitação integral do preço
, não podendo a pretensão ser condicionada à integralização do saldo.
(TJMT. RAC 0014611-61.2014.8.11.0041. Des. Sebastiao Barbosa Farias. Primeira Câmara de Direito Privado. Julgado em 24/01/2023. Publicado em 30/01/2023). (sem destaque no original)

Conforme precedentes acima transcritos, a Ação de Adjudicação Compulsória tem como objetivo garantir o direito real à aquisição da propriedade do imóvel comprometido. Contudo, para tanto é indispensável a demonstração dos três pressupostos pelos compradores/Requerentes, o que não ocorreu no caso concreto.

Assim, sem embargo à alegação de validade dos depósitos judiciais efetuados pelos Apelantes durante o tramite processual, a quantia depositada de forma tardia não tem o condão de assegurar o cumprimento da obrigação contratual para fins de adjudicação compulsória.

Com isso, a sentença objurgada deve ser mantida incólume, vez que olvidaram os Apelantes em demonstrar a quitação integral do preço do contrato no momento em que ajuizaram a ação (08/08/2011).

A providência, repito, foi efetuada 9 (nove) anos após o início do trâmite dos autos principais (ano de 2019), o que não é admitido no ordenamento jurídico para fins de adjudicação compulsória.

Por consectário lógico, a falta de preenchimento do segundo requisito (quitação integral do preço) pelos Apelantes prejudica a análise do terceiro pressuposto exigido para a adjudicação (recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura).

No que tange à tese recursal de inexistência de litigância de má-fé, melhor sorte não assiste aos Recorrentes.

Caracteriza-se litigância de má-fé, nos termos do artigo 80 do Código de Processo Civil, as seguintes condutas:

Art. 80. Considera-se litigante de má-fé aquele que:

I -
deduzir
pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso;

II -
alterar
a verdade dos fatos;

III - usar do processo para conseguir objetivo ilegal;

IV -
opuser
resistência injustificada ao andamento do processo;

V -
proceder
de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo;

VI -
provocar
incidente manifestamente infundado;

VII - interpuser recurso com intuito manifestamente protelatório.

Assim, levando em consideração todos os fatos e provas citadas até aqui, inconteste a conduta da parte em distorcer a realidade fática.

O conjunto probatório evidencia que os Apelantes ajuizaram a ação adjudicatória sem ter quitado integralmente o preço (o que é requisito imprescindível para a propositura desta demanda), e tentaram induzir o Juiz a erro ao afirmar a quitação do contrato de compra e venda, mas somente depois de 9 (nove) anos do ajuizamento depositaram o valor remanescente.

Considerando, pois, o comportamento reprovável do ponto de vista da lealdade processual e da boa-fé, deve ser mantida a penalidade imposta pelo Juiz
a quo
em face dos Apelantes.

No que tange ao pedido formulado pelos Apelados nas contrarrazões, consistente na majoração da multa por litigância de má-fé aplicada em desfavor dos Apelantes, necessário consignar que o ordenamento jurídico não admite pedido de reforma da sentença em sede de contrarrazões de apelo. A insurgência deveria ter sido manejada em recurso próprio, o que não ocorreu na hipótese; logo, a peça defensiva não é meio hábil para pleitear a majoração da sanção cominatória.

Os Apelantes manifestam inconformismo acerca da falta de arbitramento de honorários advocatícios na Reconvenção.

De acordo com os termos da decisão saneadora (ID. 154975299- Pág. 98/105), a Contestação e a Reconvenção foram apresentadas pelos Requeridos/Apelados depois de decorrido o prazo legal.

Dessa forma, levando em considerando que a Reconvenção tem natureza jurídica de Ação, inobstante o Juiz não tenha consignado de maneira explícita o dispositivo final do julgamento da Reconvenção, dessume-se pela extinção sem resolução do mérito, diante da intempestividade,

verbis
:

[...] Frisa-se que o prazo para a propositura da Reconvenção rege-se pelo mesmo período de apresentação da Contestação. Portanto, em que pese o direito de defesa, os requeridos tiveram oportunidade de se manifestarem nos autos dentro do período estipulado em lei, porém o fizeram fora do prazo legal, sendo forçoso reconhecer a intempestividade das peças apresentadas, e por consequência,
a
revelia.

[...] Nesse sentido, entendo prejudicada a preliminar suscitada pelos Requerentes, referente ao não recolhimento das custas com a propositura da Reconvenção pelos Requeridos, uma vez que esta foi apresentada intempestivamente.

Com isso, determino o desentranhamento da peça Contestatória, assim como da Reconvenção e seus respectivos documentos juntados às fls. 139/216, devendo ser acostados à contracapa dos autos.

No mais, é pertinente ressaltar, que os efeitos da revelia, ainda mais em caso de apresentação intempestiva da Contestação/Reconvenção, não são absolutos, e por si só, não afastam a necessidade
dos
Autores provarem o alegado.

É esse o entendimento do Tribunal de Justiça de Mato Grosso,
ex
vi: [...].

O Recurso de Agravo de Instrumento, vale ressaltar, é cabível contra as decisões proferidas no curso do processo, antes da sentença, ou seja, as decisões interlocutórias.

O artigo 1.015, inciso II, da Lei de Ritos admite a interposição do Instrumental em face da decisão interlocutória de mérito e da decisão de julgamento antecipado parcial de mérito.

Diante dessas premissas, é certo que a insurgência trazida neste Apelo está preclusa, pois incumbia aos Apelantes buscar a reforma da decisão saneadora por meio de Recurso de Agravo de Instrumento, nos termos do art. 1.015, inciso II, do CPC; todavia, pelo que se extrai do ID. 154975299 – Pág. 106/114, a insatisfação só foi alegada em sede de Embargos de Declaração (vício de omissão) e, apesar dos
Aclaratórios
terem sido rejeitados, os Recorrentes não manejaram
o Instrumental
.

Nessa linha de intelecção, não comporta guarida a irresignação quanto à falta de arbitramento dos honorários advocatícios no julgamento da Reconvenção.

No mesmo sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - MÉRITO - RESOLUÇÃO PARCIAL - RECURSO CABÍVEL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE RECURSAL - ERRO GROSSEIRO - NÃO APLICAÇÃO.
1. O ato judicial que resolve parcialmente o mérito deve ser questionado por meio do agravo de instrumento, a teor do disposto no § 5º do artigo 356 do Código de Processo Civil.
2. Incorrendo o recorrente em erro grosseiro, não há como se aplicar o princípio da fungibilidade recursal.
(TJMG. AC 10183150070013001 Conselheiro Lafaiete. Relator Maurílio Gabriel. Julgado em 25/03/2021. Publicado em 23/04/2021). (sem destaques no original)

APELAÇÃO CÍVEL. “AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS”. DECISÃO QUE HOMOLOGA A DESISTÊNCIA E EXTINGUE A RECONVENÇÃO, COM O PROSSEGUIMENTO DA DEMANDA PRINCIPAL. ATO JUDICIAL DE CARÁTER TERMINATIVO QUE DEVE SER ATACADO POR AGRAVO DE INSTRUMENTO, EX VI DO ARTIGO 354, PARÁGRAFO ÚNICO, DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO MANIFESTAMENTE INADMISSÍVEL. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE ANTE O COMETIMENTO DE ERRO GROSSEIRO.
.RECURSO
NÃO CONHECIDO (TJPR - 10ª C. Cível - 0011397-65.2017.8.16.0058 - Campo Mourão - Rel.: Juíza Elizabeth de Fátima Nogueira - J. 22.11.2018)
(TJ-PR. APL 0011397-65.2017.8.16.0058. Relator: Juíza Elizabeth de Fátima Nogueira. Julgado em 22/11/2018. Publicado em 23/11/2018).

Por último, entendo como
prequestionada
a matéria que foi objeto de análise e decisão, sendo despicienda a referência expressa a dispositivo de lei (prequestionamento explícito), pois basta que a questão jurídica tenha sido efetivamente enfrentada (prequestionamento implícito).

Feitas essas considerações,
conheço parcialmente do Recurso e, na parte conhecida, nego-lhe provimento.
Mantenho hígida a sentença vergastada.

Nos termos do art. 85, § 11.º, do CPC, majoro os honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1ª VOGAL):

Senhor Presidente,

Neste caso, o que me chama atenção é essa Confissão de Dívida. Ao que corresponde? Quais os efeitos teriam essa confissão de dívida, realizada em 2011, em toda a negociação inicial?

Não sei em qual dos processos que o juiz fez uma digressão contábil de valores, para considerar que não foi realizado o pagamento. Em conversa ontem com o advogado que esteve em meu gabinete, ele disse que o magistrado fez uma engenharia matemática reversa, ele tentou me explicar o que seria essa matemática reversa.

Até alertei ao advogado, que não me sentia confortável com essa matemática reversa feita pelo magistrado, até em face do Recurso de Agravo de Instrumento julgado por esta Câmara, onde a eminente relatora entendeu que cerca de 80% do contrato já havia sido quitado, obviamente, não como entendimento exauriente, porque se tratava de um agravo de instrumento interposto de uma decisão inicial.

Nessa matemática reversa o magistrado entendeu que se tratava de apenas 48%, enfim são tantos pontos que me chamaram a atenção, que peço vista dos autos para melhor analisar.

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA):

Desembargadora
Marilsen
,

Cálculos e matemática veremos na Apelação n° 1000499-02-2021.8.11.0049, neste é apenas pressuposto.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1ª VOGAL):

Se houve quitação ou não do contrato, o entendimento de uma demanda reflete na outra. Apesar de que, se for mantida a improcedência dada pelo magistrado nesta ação de adjudicação, necessariamente, não reflete no resultado da ação de Rescisão de Contrato, porque, há que se perquirir, se houve quebra de contrato e eventual culpa, ou seja, há os requisitos necessários para demanda de rescisão contratual.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (2º VOGAL):

Eminentes Pares,

Aguardo o pedido de vista da Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
, apesar de já ter um posicionamento firmado a respeito das condições da ação de adjudicação compulsória.

EM 17 DE MAIO DE 2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA FORMULADO PELA 1ª VOGAL (DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO), APÓS A RELATORA, CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO E, NA PARTE CONHECIDA, NEGAR-LHE PROVIMENTO E O 2º VOGAL (DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO).

SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DE 14 DE JUNHO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1ª VOGAL):

Eminentes pares,

Há duas demandas postas em julgamento: a primeira é uma ação de adjudicação e a segunda é uma rescisão de contrato.

A eminente relatora manteve a sentença de 1º grau e julgou improcedente a ação de adjudicação compulsória e procedente a rescisória, razão pela qual não haveria prejuízo no julgamento conjunto das demandas.

Contudo, se considerarmos a procedência da ação de adjudicação, por consectário lógico e legal, haverá a perda superveniente do objeto da ação de rescisão de contrato.

Desse modo, como abro a divergência, peço vênia à eminente relatora, para colocar em julgamento somente o processo pautado sob o nº 03 (adjudicação compulsória) e, somente após a colheita de todos os votos, apreciarmos a demanda de rescisão de contrato.

Passo ao voto.

V O T O (VISTA - VENCEDOR)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1ª VOGAL):

Egrégia Câmara:

Cuida-se, consoante relatado, de apelo interposto pelos autores de
Ação Adjudicatória
contra a sentença de improcedência.

Segundo narra a inicial da
actio
adjudicatória, que em 15/06/2001 os adquirentes autores
NORIVAL COMANDOLLI e ZELANI ROSI COMANDOLLI
firmaram com os ora apelados
EVANDRO MACIEL LIMA e ELIANE MACEDO BERNARDES MACIEL
(alienantes) o
Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda
(ID. n. 137401733 – Pág. 58/62) por meio do qual os apelantes adquiriram a
Fazenda Paraíso
, matriculada originalmente no CRI de São Félix sob o n. 7.201 – e, atualmente, matriculada no CRI de Vila Rica sob o n. 6.138 –

tendo o preço do negócio sido convencionado em arrobas (@) de boi gordo abatido, quanto seja, 32.000@, a ser pago no prazo de até 1 (um) ano, quando, então, seria outorgada, no ato da quitação, a referida escritura definitiva, consoante
Parágrafo Terceiro
da
CLÁUSULA TERCEIRA
.

Ao argumento de que, após sucessivos termos aditivos, teriam quitado integralmente o preço, os adquirentes, ora apelantes, ajuizaram a presente
Ação Adjudicatória
com vistas a compelir os alienantes a promoverem a escrituração do imóvel.

No entanto, mesmo reconhecendo a intempestividade das peças defensivas aviadas pelos alienantes requeridos, o magistrado condutor do feito
julgou improcedente a ação
por reconhecer que, ao tempo do ajuizamento, subsistia um saldo devedor relativo ao negócio de compra e venda, representado pelo
Contrato Particular de Confissão de Dívida
de ID. n. 137401733 – Pág. 66/67, datado de 29/05/2011, no qual os adquirentes apelantes confessaram um débito remanescente, correspondente, à época, ao valor de R$600.000,00.

Além de condenar os adquirentes autores ao pagamento da verba de sucumbência, ainda os condenou ao pagamento de multa processual, por litigância de má-fé, no equivalente a 5% do valor atualizado da causa.

A sentença ainda rejeitou o pedido dos autores apelantes para que a parte requerida fosse condenada ao pagamento de honorários advocatícios a seu(s) patrono(s) em função da rejeição de plano da reconvenção manejada por tais apelados.

Inconformados, os adquirentes autores se voltam contra o veredicto de improcedência pelas razões expostas no relato.

Ao enfrentar os questionamentos devolvidos a essa superior instância, em relação à ação adjudicatória em si, a E. Relatora os rejeitou a todos, aderindo, após profunda e exauriente motivação, ao posicionamento do d. magistrado sentenciante, no sentido de que não preenchido um dos três requisitos da adjudicação compulsória, qual seja, a prévia quitação integral do preço pelo adquirente.

Em relação à reconvenção, concluiu que a questão relativa aos honorários supostamente devidos à parte reconvinda estaria preclusa, haja vista que, tendo o juízo
a quo
proferido decisão interlocutória de não conhecimento do expediente defensivo em função da intempestividade de sua oposição, sem qualquer arbitramento de verba honorária, incumbia aos reconvindos agravar de tal
decisum
, na forma do inciso II do art. 1.015 do CPC/15, o que não ocorreu na hipótese dos autos.

Pois bem.

Para examinarmos o acerto ou desacerto da sentença e, consequentemente, o possível êxito da pretensão recursal, mister analisar um a um os aditivos contratuais e respectivos recibos.

Nesse viés, é bem verdade que, conforme assinalado no
Parágrafo Segundo
da
CLÁUSULA TERCEIRA
do pacto original de 15/06/2001, já foi dada quitação a 2.000@. Vejamos (ID. n.137401733 - Pág. 59):

Ocorre que em
20/03/2002
as partes firmaram o primeiro Termo
Aditivo
de ID. n. 137401729 - Pág. 15/16, no qual, além de readequarem o valor do negócio em função de a área efetivamente encontrada ser 18 (dezoito)
quarteirões inferior
à prometida, quando, então, houve uma redução do preço em 900@, fazendo com que o saldo devedor que correspondia então a 30.000@, fosse ajustado para
29.100@
.

No mesmo aditivo, porém, restou ajustado que, em face da perspectiva de pagamento de apenas
4.100@
na data aprazada (15/06/2002), o prazo para a quitação das
25.000@
restantes ficariam para 15/06/2003 – ou seja, uma prorrogação de mais um ano – ficando, porém, ajustado o acréscimo de juros equivalentes a
4.615,38@
, totalizando
29.615,38@
. Vejamos (ID. n.

154975290 - Pág. 13/14)

Logo, naquela ocasião, o
quantum
debeatur
contratual que era de
29.100@
, saltou para
33.715,38@
, dos quais
4.100@
a serem pagos até
15/06/2002
, e as
29.615,38@
em
15/06/2003
.

As
4.100@
com vencimento previsto para
15/06/2002
, foram pagas em
18/06/2002
, conforme recibo de ID. n. 154975290 – Pág. 23:

Ocorre que em 18/02/2003, as partes firmaram um novo termo aditivo prevendo a prorrogação do prazo para o pagamento das
29.615,38@
pendentes – isto é, o dia 15/06/2003 – por
mais 1 (um) ano
, ficando, todavia, convencionado, a título de custo de juros, mais um acréscimo de
5.000@
, elevando, em tese, o saldo devedor para
34.615,38@
, a serem quitados até
15/06/2004
. Senão, vejamos (ID. n. 154975290 - Pág. 20):

Entretanto, ao que se denota, os credores abriram mão desse acréscimo de 5.000@, à medida em que, na data aprazada para o pagamento dos
34.615,38@ pendentes
(
15/06/2004
), os alienantes deram um Recibo do pagamento de
15.000@
, consignando que ficaria em aberto
14.615@
. No mesmo Recibo, as partes prorrogaram o vencimento desses
14.615@
por mais um ano – ou seja, até em 15/06/2005 – desde que pagassem até 15/07/2004, a título de acréscimo de juros, mais
2.923@
, equivalentes a 20% de tal saldo devedor (=
14.615@
X 20%). Vejamos (ID. n.

154975290 - Pág. 19):

Esse acréscimo de 20% de juros (2.923@) fora substancialmente adimplida em
22/07/2004
– uma semana após o vencimento – mediante a entrega de
2.920@
– ou seja,
3
@ (três) a menos que as ajustadas – conforme Recibo de ID. n. 154975290 - Pág. 18.

Entretanto, ao invés de pagar os
14.615@
no prazo ajustado no último aditivo (15/06/2005), os adquirentes somente foram vieram a fazê-lo na data de 15/06/2006 e, ainda assim, em montante inferior ao ajustado, – isto é, com 1 (um) ano de atraso – ficando, diante disso, convencionada a subsistência de um saldo devedor equivalente a
9.000@
(grifado em verde), conforme Recibo de ID. n. 154975290 - Pág. 16. Vejamos:

Por fim, o último pagamento parcial efetivado pelos adquirentes apelantes se deu em 25/10/2007, mediante quantia de R$200.000,00, equivalente a
4.000@ de boi gordo
, conforme Recibo de ID. n. 154975290 - Pág. 15. Vejamos:

Assim, na melhor das hipóteses, ainda que desconsiderássemos qualquer encargo moratório computável nesse interregno entre Recibo de ID. n. 154975290 - Pág. 16, datado de
20/12/2006
– em que consignada a pendência de
9.000@
– e o Recibo de ID. n. 154975290 - Pág. 15, datado de
25/10/2007
– em que foi dada a quitação a
4.000@
– tem-se que ainda
pende
de quitação um montante que, em quantidades originais, corresponderiam a
5.000@
(= 9.000@ – 4.000@).

Ou seja, analisando as provas dos autos, é de fato possível constatar que, embora originalmente o preço da fazenda tenha sido avençado em
32.000@
, ao longo de um pouco mais de 6 (seis) anos, acabaram sendo pagos, de forma parcelada,

39.401,50@
. Todavia, não é menos verdade que essas 7.401,50@ excedentes foram pagas por convenções de acréscimos a títulos de juros pelos sucessivos atrasos nos vários termos de vencimento, que eram constantemente renovados.

É o que se pode depreender da seguinte tabela resumida das repactuações e pagamentos:

Recibos

Aditivo

Data

ID. n.

Observações

2.000@

15/06/2001

137401733 - Pág. 59

- Pagos no ato da assinatura

+ 4.315,28@

(20%)

20/03/2002

154975290 -Pág. 13/14

- Pactuado um acréscimo de 20% a título de juros em razão do atraso de mais de 1(um) ano – Venc. prorrogado de 15/06/2002 para 15/06/2003

4.100@

18/06/2002

154975290 - Pág. 23

+ 5.000@

(não pagas)

18/02/2003

154975290 - Pág. 20

- Pactuado um acréscimo de 5.000@ a título de juros, em função da prorrogação da data de vencimento (15/06/2003) por mais 1 (um) ano (15/06/2004)

15.000@

+ 2.923@

15/06/2004

154975290 - Pág. 19

- Reconhecida a pendência de 14.615@ em aberto, prorrogado por mais 1 (um) ano, para 15/06/2005)

-
convencionado
um acréscimo de 2.923@, correspondente a 20% do citado débito (14.615@), a título de juros, a serem entregues até 15/07/2004

2.920@

22/07/2004

154975290 - Pág. 18

- Pagos com 3@ a menos e 7 (sete) dias de atraso - Correspondentes ao acréscimo de 20% do citado débito (
14.615@
) que deveria ter sido pago até 15/07/2004 e foi prorrogado para 15/06/2005

11.381,5@

+ 9.000@

20/12/2006

154975290 - Pág. 16

-
pagamento
parcial do débito pendente, com atraso de mais de 1 (um) ano, com repactuação de
+ 9.000@
vencidas em 15/12/2006

4.000@

25/10/2007

154975290 - Pág. 15

-
subsistência
do saldo devedor de
5.000@
em montante original (=9.000@ - 4.000)

Após as sucessivas tratativas acima narradas, as partes somente voltariam a tratar da pendência do saldo devedor do preço final do pacto, na data de
29/05/2011
, quando assinaram, em conjunto (alienantes e adquirentes), o
Contrato de Confissão de Dívida
de ID. n. 137401733 - Pág. 66/67.

Na ocasião, os adquirentes assumiram, conforme se extrai da cabeça da
Cláusula Primeira
, um saldo devedor de R$600.000,00, relativos à
Fazenda Paraíso
“
a serem pagos, impreterivelmente, no ato da assinatura da escritura de compra e venda do imóvel
”. Vejamos:

Ora, nesse contexto, importante destacar que à luz da jurisprudência pátria,
“
A adjudicação compulsória exige promessa de compra e venda envolvendo imóvel individualizado, prova do
pagamento integral do preço
e recusa do promitente vendedor em transferir o bem objeto do negócio jurídico
.”
(TJ/MT - Segunda Câmara de Direito Privado - N.U 0001667-39.2016.8.11.0079, Relatora: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, j. em 15/02/2023,
publ
. no DJE 24/02/2023).

Todavia, importante não perder de vista que, conquanto seja bem verdade que desde o início os adquirentes apelantes atrasaram o pagamento no negócio originário e dos sucessivos aditivos, não é menos verdade que tal comportamento contou com a leniência dos alienantes que, por não poucas vezes, concederam uma série de moratórias aos compradores, quase sempre depois de receber arrobas a mais do que as inicialmente ajustadas, a título de juros.

Tivessem realmente insatisfeitos com os sucessivos inadimplementos dos adquirentes apelantes, os vendedores recorridos teriam ajuizado uma ação de resolução contratual desde o início, ou mesmo uma execução de título extrajudicial, o que não o fizeram.

A propósito, a considerarmos o
animus
dos contratantes, não há como afirmar de forma peremptória que o comportamento dos apelantes tenha sido menos digno que o dos compradores.

Afinal, por ocasião do
Contrato Particular de Confissão de Dívida
restou retificado em parte o contrato originário, tendo em vista que as partes convencionaram que, a partir de então, as obrigações recíprocas e correlatas
haveriam de ser cumpridas de forma simultânea
, de modo que os R$600.000,00 confessados haveriam de ser pagos
“impreterivelmente no ato da assinatura da escritura de compra e venda do imóvel”
. Vejamos (ID. n. 137401733 - Pág. 66):

E nesse particular, os alienantes apelados também não cumpriram a obrigação de outorgar a escritura pública da compra e venda do imóvel sem
“qualquer servidão ativa ou passiva, bem como quaisquer ônus reais ou restrições ao direito de propriedade do imóvel”
, tal como consignado na
Cláusula Nona
do
Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda
firmado em 15/06/2001,
a qual não foi retificada pela confissão de dívida.

Nesse viés, conquanto os alienantes tenham logrado proceder a averbação de baixa de quase todos os registros de arrestos, protestos, penhoras,
etc
,
subsiste o gravame (arrolamento) na matrícula do imóvel (AV-10/7.201 e transportado para a atual matrícula do imóvel, conforme averbação AV-02/6.138 o CRI de Vila Rica), em benefício da Receita Federal do Brasil, por terem os apelados sido autuados por inconsistência em sua Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física relativo ao exercício de 2004, e que se encontra pendente até os dias atuais.

A propósito, em face dessa autuação administrativa, os autores apelados chegaram a ajuizar a
Ação Anulatória de Auto de Infração c/c Pedido de Antecipação de Tutela
n. 41425-27.2014.4.01.3500, que tramitou pela Nona vara da Seção Judiciária da Justiça Federal do Estado de Goiás.

E na inicial da referida
actio
, ao postular a substituição do arrolamento da
Fazenda Paraíso
por outro imóvel, os alienantes apelados reconheceram que também se encontram inadimplentes para com o contrato que se pretende resolver. Senão vejamos (ID. n. 168222663 - Pág. 24 dos autos conexos):

Ocorre que tal ação foi julgada improcedente pela sentença de ID. n. 168222664 - Pág. 1/11 dos autos conexos e, embora pairem dúvidas acerca do valor real do débito correspondente ao mencionado gravame, fato é que ele subsiste até os dias atuais.

Não por outra razão, os alienantes autores jamais aviaram, por exemplo, execução
Contrato Particular de Confissão de Dívida
de ID. n. 137401733 - Pág. 66/67, cujo valor, apesar de líquido e certo, não se pode, por razões óbvias, dizer-se exigível, na medida em que os alienantes apelados não podem honrar a sua parte da obrigação contratual enquanto perdurar o gravame na matrícula do imóvel.

Nesse viés, aliás, conquanto a dicção literal da confissão de dívida em questão preveja que as obrigações correlatas têm o vencimento no mesmo instante, certo é que a existência de um gravame se coloca, de forma antecedente, como um obstáculo à outorga da escritura definitiva da compra e venda do imóvel.

Afinal, ainda que os adquirentes tivessem pagado integralmente o preço “recalculado” do débito contratual na data da confissão (29/05/2011), ainda assim, os alienantes não conseguiriam honrar a outorga da escritura definitiva,
vez que o gravame na matrícula do imóvel, remonta, como já dito, à data 29/08/2008 (ID. n. 127650269 - Pág. 2 dos autos conexos) e, até a presente data não foi baixado
. Vejamos:

E não se fale, como vêm repisando indevidamente os alienantes recorridos, que os sucessivos inadimplementos dos adquirentes autores sejam a motivação desse débito administrativo que deu ensejo ao gravame em questão.

Admitir tal teoria significaria aderir uma história daquilo que não houve. Afinal, nunca há como saber o futuro que supostamente dependia de um presente que nunca existiu.

O fato é que, ainda que se queira falar em mora bilateral ou concomitante, não se pode perder de vista que a inadimplência dos alienantes continua a preponderar sobre a dos adquirentes.

Isso porque, ainda que os depósitos judiciais suplementares tenham se dado com quase 8 (oito) anos após da assinatura do contrato de confissão de dívida,, nos valores de

R$682.705,52
(ID. n. 154975297 – Pág. 27/31) – correspondentes ao valor de
R$420.000,00
atualizados, tal como estabelecido na
Cláusula Primeira
da Confissão de Dívida, pelos índices da poupança da
Caixa Econômica Federal
entre 29/05/2011 e 08/06/2018 – e de
R$313.547,85
(ID. n. 154975299 – Pág. 92/96) – correspondentes aos
R$180.000,00
restantes, atualizados pelos mesmos índices, entre 29/05/2011 e
11/07/2019
– cujos valores satisfazem os
R$600.000,000
confessados pelos apelantes no derradeiro aditivo de ID. n. 137401733 - Pág. 66/67 com as devidas correções monetárias.

Neste particular, não se pode perder de vista a relevante norma insculpida no
caput
do 493 do CPC/15, segundo a qual
“
se, depois da propositura da ação,
algum fato constitutivo
, modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento do mérito,
caberá ao juiz tomá-lo em consideração
, de ofício ou a requerimento da parte, no momento de proferir a decisão.

Sobre o tema, julgados das turmas do STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INCIDENTE DE IMPUGNAÇÃO À RELAÇÃO DE CREDORES. OCORRÊNCIA DE FATO SUPERVENIENTE A AFASTAR A PERDA DE OBJETO DESTES AUTOS.

Da ocorrência de fato superveniente À luz do disposto no art. 493 do CPC/15, é dever do julgador tomar em consideração, mesmo de ofício, fatos supervenientes que influam no julgamento da lide, constituindo, modificando ou extinguindo o direito material alegado, sob pena de a prestação jurisdicional se tornar desprovida de eficácia ou inapta à justa composição da
lide
.Esse
dispositivo se alinha à jurisprudência desta Corte segundo a qual "a prestação jurisdicional há de compor a lide como
esta
se apresenta no momento da entrega" (REsp 156.752/RS, Quarta Turma, DJ 08/06/1999), sob pena de se tornar contraditória aos fatos revelados e inapta à justa composição do conflito de
interesses.De
fato,
por força da previsão do art. 493 do CPC/15, "o julgador deve sentenciar o processo tomando por base o estado em que o mesmo se encontra, recepcionando, se for o caso, fato constitutivo que se implementou supervenientemente ao ajuizamento da ação
" ( REsp 1720288/RS, Terceira Turma,
DJe
29/05/2020),
o que é realizado com o objetivo de "de evitar decisões contraditórias e prestigiar os princípios da economia processual e da segurança jurídica
" (
AgInt
no REsp 1387812/PR, Quarta Turma,
DJe
13/03/2020)”.
(STJ -
AREsp
: 2031278, Relator: NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA
Data de Publicação: 11/10/2022).

Grifei
.

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO. REGISTRO DE TÍTULO TRANSLATIVO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC/73. ALEGAÇÃO GENÉRICA. SÚMULA 284/STF. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. NECESSÁRIA CONSIDERAÇÃO DE FATO SUPERVENIENTE APTO A INFLUIR NO RESULTADO DO JULGAMENTO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. É deficiente a fundamentação do recurso especial em que a alegação de ofensa ao art. 535 do CPC/1973 se faz de forma genérica, sem a demonstração exata dos pontos em relação aos quais o acórdão se fez omisso, contraditório ou obscuro. Incidência da Súmula 284 do STF.
2. Afasta-se a alegação de julgamento extra petita quando o provimento jurisdicional decorre de uma compreensão lógico-sistemática dos fatos e fundamentos expostos na petição inicial, entendido como aquilo que se pretende com a instauração da demanda. 3. O fato superveniente contido no artigo 462 do CPC/73 deve ser considerado, pelas instâncias ordinárias, no momento do julgamento, com o fito de evitar decisões contraditórias e prestigiar os princípios da economia processual e da segurança jurídica
. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ -
AgInt
no REsp: 1387812 PR 2013/0180811-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 18/02/2020, T4 -
QUARTA TURMA
, Data de Publicação:
DJe
13/03/2020)

“(...)
O comando do artigo 493 do CPC/2015 autoriza a compreensão de que a autoridade judicial deve resolver a lide conforme o estado em que ela se encontra. Consiste em um dever
do
julgador considerar o fato superveniente que interfira na relação jurídica e que contenha um liame com a causa de pedir. O fato superveniente a ser considerado pelo julgador deve guardar pertinência com a causa de pedir e pedido constantes na petição inicial, não servindo de fundamento para alterar os limites da demanda fixados após a estabilização da relação jurídico-processual
.”
(STJ - REsp: 1727064 SP 2018/0046514-2, Relator: Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, Data de Julgamento: 23/10/2019, S1 -
PRIMEIRA TURMA
, Data de Publicação:
DJe
02/12/2019)

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO COMERCIAL. PROPRIEDADE INDUSTRIAL. MARCAS. AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO. ANULAÇÃO DE ALGUNS DOS REGISTROS DA MARCA "TRUSSARDI" REALIZADOS PELAS AGRAVANTES. POSSIBILIDADE DE CONSIDERAÇÃO DESSE FATO NO JULGAMENTO DO RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NO CURSO DA AÇÃO COMINATÓRIA CUMULADA COM INDENIZATÓRIA POR USO INDEVIDO DE MARCA. APLICABILIDADE DO ART. 462 DO CPC/73 (ART. 493 DO CPC/15). APLICAÇÃO DO DIREITO À ESPÉCIE. 1.Conhecido o recurso especial, esta Corte detém cognição ampla para o julgamento da lide, podendo, ao aplicar o direito à espécie, levar em consideração fatos novos, extintivos do direito de uma das partes, ocorridos posteriormente ao ajuizamento da ação, nos termos do art. 462 do CPC/73 (art. 493 do CPC/15). 3. Caso concreto em que a ação anulatória de registro de marca, julgada parcialmente procedente, teve efeito direto sobre o resultado da presente ação cominatória pelo uso indevido de marca, cuja relação de prejudicialidade foi considerada no momento do julgamento do presente recurso. 4. Anulados alguns dos registros da marca "
Trussardi
" realizados pelas agravantes, deve-se reconhecer o direito das agravadas, como titulares de marca notoriamente conhecida em território brasileiro, à sua utilização exclusiva, julgando-se parcialmente procedentes os pedidos formulados na reconvenção. 5. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.”
(STJ -
AgInt
nos
EDcl
no REsp: 1327956 SP 2012/0117607-7, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 27/06/2017, T3 -
TERCEIRA TURMA
, Data de Publicação:
DJe
03/08/2017).

É exatamente a partir da exegese desse dispositivo legal que o STJ tem reiterado o entendimento segundo o qual
“o julgamento deve refletir o estado de fato da lide no momento da entrega da prestação jurisdicional, de modo que a ocorrência de fato/circunstância jurídica superveniente há de ser considerada quando da apreciação da controvérsia”
. (RMS n. 39.236/SP, relator Ministro Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgado em 26/4/2016,
DJe
de 3/5/2016.)

Nessa linha de entendimento, os depósitos supervenientes ao manejo da ação de adjudicação compulsória, conquanto efetivados extemporaneamente, acabaram por atingir a finalidade da avença, cuja formalização final se persegue através da ação de adjudicação compulsória.

Aliás, imperioso frisar que a exemplo do que ocorre com as ações de usucapião, em que os Tribunais vêm, há mais tempo, admitindo que o implemento do prazo da prescrição aquisitiva (requisito objetivo) é atingido no curso da demanda, também nos processos de adjudicação compulsória, é de se confirmar a tutela almejada, ainda que o preenchimento do requisito da quitação integral do preço só tenha ocorrido após o ajuizamento da
actio
.

Nesse sentido, vide os seguintes precedentes:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM PEDIDOS DE IMISSÃO NA POSSE, OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. QUITAÇÃO INTEGRAL REALIZADA NO CURSO DO PROCESSO. FATO SUPERVENIENTE. INFLUÊNCIA SOBRE O JULGAMENTO. INTELIGÊNCIA DO ART. 462 DO CPC. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DE OUTORGA DE ESCRITURA. APELO NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1 - A adjudicação compulsória é direito do promitente comprador, desde que preenchidos os requisitos necessários, quais sejam: a existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e o pagamento integral do preço pactuado. 2 -
Nos termos do art. 462 do CPC,
‘se, depois da propositura da ação, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento da lide, caberá ao juiz tomá-lo em consideração, de ofício ou a requerimento da parte, no momento de proferir a sentença’
. 3 -
Comprovada a integral quitação do preço ajustado no curso do processo, imperioso que tal circunstância seja levada em consideração no momento do julgamento, de modo que, diante do pagamento superveniente, procedente o pedido de adjudicação compulsória no imóvel adquirido
. (TJMG - 16ª Câmara Cível, Apelação
Cível
1.0701.11.024575
-3/001, Relator(a): Des.(a) José Marcos Vieira, j. em 07/10/2015,
publ
. em 20/10/2015)

E nem poderia ser diferente, sob pena de se abrir uma margem para que, em absoluta dissonância com os primados de
razoabilidade
e
proporcionalidade
, da
economicidade
e do
sincretismo procedimental
, se possa querer discutir a eficácia de um ajuste cujos efeitos e consequências já se encontram sedimentados, ao menos no campo fático, há mais de 20 (vinte) anos.

Não por acaso, venho defendendo há muito nesse Tribunal que
“
a extinção negocial sempre deve ser o último caminho a ser percorrido, a
ultima

ratio
. Nesse viés, em observância ao princípio conservação/preservação dos contratos, segundo o qual os negócios jurídicos bilaterais devem ser mantidos tão mais íntegros quanto possível, admitindo-se alterações pontuais para os restabelecimentos do equilíbrio e/ou aos
padrões de legalidade
.
”
(TJ/MT - Segunda Câmara de Direito Privado - N.U 1000390-24.2019.8.11.0092, Relatora: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, j. em 21/07/2021,
publ
. no DJE 29/07/2021)

Nesse contexto, revela-nos TARTUCE que
“todos os contratos merecem uma análise pontual, dentro do esperado bom senso, como consequência imediata do princípio da boa-fé objetiva. As partes devem, assim, procurar
soluções intermediárias e razoáveis
, movidas pela equidade e pela boa razão.”
(TARTUCE, Flávio.
O coronavírus e os contratos - Extinção, revisão e conservação - Boa-fé, bom senso e solidariedade
. Migalhas. São Paulo, 27 mar. 2020. Migalhas Contratuais)

Ainda nessa linha, preceitua o enunciado 176 da III Jornada de Direito Civil do CJF/STJ,
“em atenção ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, o art. 478 do Código Civil de 2002 deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial dos contratos e não à resolução contratual.

Essa orientação vem apenas reafirmar o enunciado n. 22 da I Jornada de Direito Civil do CJF/STJ, de que
“a função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, constitui cláusula geral, que reforça o princípio da conservação do contrato,
assegurando trocas úteis e justas
.”

E nesse sentido, a quitação integral do preço, ainda que no curso da demanda, corresponde exatamente aos mencionados “
padrões de legalidade”
, ou à adoção de “
soluções intermediárias e razoáveis”
, ou, ainda, ao asseguramento de
“
trocas úteis e justas
”
na solução da demanda
sub judice
.

Com isso, a reforma da sentença de improcedência da postulação adjudicatória – não da forma ideal aos compradores apelantes, posto que continuará o imóvel com a restrição na matrícula havida pela Receita Federal em virtude da
pendencia
dos alienantes recorridos perante o
Fisco
-
é medida imperiosa para trazer a relação negocial havida entre as partes de volta aos trilhos.

Por outo lado, penso, particularmente, que o voto de relato merece ser integralmente acompanhado no ponto em que manteve a condenação dos autores apelantes ao pagamento de multa por litigância de má-fé.

Isso porque, ao ajuizar a demanda em 09/08/2011 (ID. n. 154975289 - Pág. 2), os autores, ora recorrentes, omitiram a verdade dos fatos acerca da quitação do contrato original de compra e venda, afirmando solenemente que pagaram “integralmente o valor pactuado”, bem como sonegando a relevante informação relativa à pactuação do
Contrato de Confissão de Dívida
de ID. n. 137401733 - Pág. 66/67, firmado em 29/05/2011, ou seja, a quase três meses antes do manejo da
actio

Senão, vejamos o seguinte trecho da exordial:

Ao assim agir, além de proceder de
modo temerário
(inciso V do art.80 do CPC/15), os autores, ora recorrentes, tentaram
alterar a verdade dos fatos
(inciso II) a partir da narrativa de fato e/ou circunstância sabidamente inverídica, qual seja, a afirmação de que, quando do ajuizamento da ação, já se encontrava integralmente pago o preço da compra e venda.

Por fim, imperioso, também, reafirmar o descabimento do arbitramento de honorários advocatícios em prol do(s) causídico(s) que patrocina(m) a causa dos adquirentes autores em função do não conhecimento da reconvenção manejada contra si pela parte adversa.

Isso porque, como bem ficou explicado, tanto na sentença, como no voto de relato, o não conhecimento da aludida reconvenção, em função de intempestividade de sua oposição e determinando o desentranhamento da respectiva peça processual, se deu na decisão saneadora de ID. n. 137401725 - Pág. 149/151, oportunidade em que não foi imposta qualquer condenação aos reconvintes no que tange a honorários a serem pagos ao(s) procurador(es) da parte reconvinda.

Diante disso, incumbia a tais reconvindos, ora apelante, interpor tempestivamente o devido Agravo de Instrumento, tal como lhe impunha a regra do inciso II do art.1.015 do CPC/15, o que não o fizeram, se aquiescendo, assim, quanto ao não arbitramento de qualquer verba profissional aos seus mandatários.

E, sendo assim, operou-se a preclusão, não podendo a questão ser trazida somente nesta fase processual.

Com isso, acompanho o voto de relato também nesse ponto.

Por fim, e pedindo novas vênias à E. Relatora,
DOU PROVIMENTO
ao presente apelo para reformar sentença impugnada de modo a reconhecer a quitação integral dos pactos (original e aditivo de confissão de dívida) a fim de
julgar procedente
a
Ação de Adjudicação Compulsória
, determinando que os alienantes requeridos providenciem, no prazo de 60 (sessenta) dias, a outorga definitiva da escritura pública de compra e venda do imóvel matriculado no CRI de Vila Rica sob o n. 6.138, livre de ônus e desembaraçado tal como pactuado, para fins de transmissão formal da propriedade do bem, sob pena de adjudicação compulsória,

ficando o levantamento valor dos depósitos de
IDs
.
ns
. 154975297 – Pág. 27/31 e 154975299 – Pág. 92/96 condicionado ao cumprimento da obrigação.

Não sendo providenciada a outorga da escritura definitiva no lapso aprazado, com a consequente de adjudicação compulsória por força do acórdão, ficam os adquirentes apelantes autorizados, mediante prévia comprovação do pagamento, a se valer do valor depositado para quitar ou, ao menos, amortizar o valor do débito administrativo dos alienantes apelados que dá lastro ao gravame averbado no AV.02/6.138, da matrícula do imóvel.

Consequentemente, fica invertido o ônus de sucumbência, mantendo-se, contudo, a condenação dos autores apelantes ao pagamento de multa processual por litigância de má-fé.

É como
voto.-

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (2º VOGAL):

Eminentes pares,

Hoje votaremos somente o recurso interposto na Ação de Adjudicação Compulsória e o outro processo (oposto na Ação de Rescisão Contratual
c.c
Reintegração/ Imissão de Posse
c.c
Perdas e Danos n. 1000499-02.2021.8.11.0049, pautado sob o nº 02) ficará com o julgamento suspenso.

O primeiro aspecto a abordar nessa situação é que o artigo 422, do Código do Processo Civil, não foi cumprido por nenhuma das partes, ambas estão em mora, neste processo.

O segundo aspecto bastante relevante e pertinente, é que existe o justo e o legal. Muitas vezes o justo, não é legal, e outras vezes o legal, não é justo. Prefiro primar pela justiça sobre todos os aspectos.

Corroborando com meu entendimento, existe o posicionamento do hermeneuta Carlos Maximiliano, que eu sempre trago nas minhas decisões: “
O código não pode abranger explicitamente todas as relações em constante e eterno envolver, dilatam-se regras de modo que abrange hipóteses imprevistas
”.
Isso consta de seu livro “Hermenêutica e Interpretação de Direito”, 7ª edição, página 302.

De outro lado, o sentimento de justiça é manifestado por Justiniano: “A Justiça é um firme e constante desejo de dar a cada um, o que lhe é devido”.

São situações doutrinárias e filosóficas que aplicadas no caso concreto, existe um aspecto fundamental nesse processo, as partes convencionaram e transformarem aquele valor de arroba de boi, em pecúnia.

As partes são maiores, capazes e dentro do previsto no Código Civil Brasileiro, firmaram entendimento de que os 600 mil restantes devido, seriam pagos quando da assinatura da escritura, esse é um ponto relevante.

O ponto mais relevante, que eu vejo, para consignar que realmente existiu o adimplemento substancial do contrato é que aquele valor de 600 mil reais, se for transformado em arrobas, pela data daquele pacto, dá conta de que realmente houve o pagamento suficiente para que os apelantes ingressassem com a ação de adjudicação compulsória.

Nesses aspectos,
peço vênia a eminente relatora para acompanhar o voto da eminente 1ª vogal, Desembargadora
Marilsen
, para dar provimento ao apelo.

Contudo, divirjo de Vossa Excelência para extirpar a multa por litigância de má-fé, porque entendo que é indispensável para o caso, a comprovação do dolo específico.

Esse dolo específico não existe, segundo meu entendimento e respeitando posicionamento de Vossa Excelência, porque aquele documento de repactuação, que não fora juntado, não era documento relevante e pertinente para o mérito da ação de adjudicação compulsória.

Essa situação, por
conseguinte, me
leva a entender a ausência do dolo específico, condição
sine

qua
non
, para no caso concreto, aplicar a multa por litigância de má-fé.

Com essas considerações, com todas as vênias,
divirjo da eminente relatora e convirjo parcialmente com entendimento da eminente 1ª vogal, Desembargadora
Marilsen
, anotando-se como cumpridos os requisitos para adjudicação compulsória e, desta divirjo, tão somente, no que tange à aplicação da multa por litigância de má-fé.

É como eu voto.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (PRESIDENTE/2º VOGAL):

Em razão da divergência, fica
adiada a conclusão do julgamento para aplicação da técnica do art. 942 do Código de Processo Civil.

O processo de rescisão contratual (RAC
1000499-02.2021.8.11.0049)
fica suspenso o julgamento, na forma do artigo 485 alínea
a, Inciso
IV, do Código de Processo Civil, já que depende da decisão de outro processo.

EM 14 DE JUNHO DE 2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA APLICAÇÃO DA TÉCNICA DO ART. 942 DO CPC. A RELATORA CONHECEU PARCIALMENTE E NA PARTE CONHECIDA, NEGOU PROVIMENTO. A 1ª VOGAL (DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO) DEU PROVIMENTO E FOI ACOMPANHADA PELO 2º VOGAL (DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO).

SESSÃO DE 09 DE AGOSTO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO).

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO
MARCELO SOUSA DE BARROS, OAB/GO 31153-O.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (PRESIDENTE):

Dr. Marcelo Sousa de Barros,

Antes de passar a palavra ao advogado da parte contrária, registro que discordo de vossa excelência, no que tange dizer que a sentença é uma vergonha, isso porque foi o livre convencimento do juiz e não se trata também de uma sentença que envergonha porque, na forma do art. 512 do Código de Processo Civil antigo, o acórdão substitui a sentença.

Assim, como a Desa. Clarice Claudino da Silva desproveu o recurso, de soslaio vossa excelência está dizendo que o voto da desembargadora é também uma vergonha.

Por isso, doutor, com todo respeito que tenho por vossa excelência, discordo do seu posicionamento.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO
MÁRCIO MESSIAS CUNHA, OAB/MT 13955.

V O T O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (3º VOGAL):

Senhor presidente,

Recebi as notas taquigráficas deste julgamento, contendo os votos dos eminentes desembargadores que já participaram do julgamento e também os memoriais.

Mas, peço vênia, estudei o caso ontem à noite mesmo, mas, de fato, houve a aquiescência por parte do vendedor. Fora as sucessivas edições desse contrato, houve uma intolerância que é incompatível com essa arguição de que houve descumprimento contratual, por isso, não tenho dúvidas em acompanhar a divergência da Desa.
Marilsen
Andrade
Addário
, muito bem fundamentada, que foi acompanhado por vossa excelência.

Portanto, acompanho a Desa.
Marilsen
Andrade
Addário
integralmente, mas em relação a esse aspecto, secundo do entendimento de Vossa Excelência, senhor presidente.

É assim que voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (4º VOGAL):

Senhor presidente,

Acompanho a divergência nos termos do voto da Desa.
Marilsen
Andrade
Addário
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/08/2023