Tribunal: TJMT
Processo: 1010758-22.2017.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-06-05
Data de publicação: 2023-06-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010758-22.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELANTE), JOAO AUGUSTO BASILIO - CPF: 004.811.257-79 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELANTE), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), FELIPE GAZOLA VIEIRA MARQUES - CPF: 024.459.126-10 (ADVOGADO), ADALTO DE FREITAS FILHO - CPF: 315.866.001-68 (APELADO), IZONILDES PIO DA SILVA - CPF: 240.559.211-87 (ADVOGADO), THIAGO VICTOR SOUSA PIO - CPF: 008.638.761-88 (ADVOGADO), TGSP-49 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 28.945.936/0001-04 (APELANTE), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (TERCEIRO INTERESSADO), TGSP-49 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 28.945.936/0001-04 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL –

AÇÃO DECLARATÓRIA DE VALIDADE CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER
–
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
– INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA A PURGAÇÃO DA MORA, BEM COMO ACERCA DA DATA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL – ARTIGOS

26 E 27 DA LEI Nº 9.514/97 – AUSÊNCIA – NULIDADE DO ATO EXPROPRIATÓRIO – PRECEDENTES
–
SENTENÇA MANTIDA
–
RECURSO DESPROVIDO.

“Em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é indispensável a notificação pessoal do devedor, conforme procedimento regulado pela Lei 9.514/97, não apenas para purgar a mora, mas também acerca da data da realização do leilão extrajudicial, o que não se verifica no caso concreto, impondo-se a nulidade do leilão extrajudicial referente ao imóvel”
(TJ-MT 10185562120218110000 MT, Relator: DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 26/01/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/01/2022).

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1010758-22.2017.8.11.0041

APELANTES:

MB ENGENHARIA SPE 039 S/A e BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.

APELADO:

ADALTO DE FREITAS FILHO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
MB ENGENHARIA SPE 039 S/A
e
BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
,

contra r. sentença proferida pela MMª Juíza da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra. Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro – em Substituição Legal
, lançada nos autos da ação

declaratória de validade contratual c/c obrigação de fazer
ajuizada por
ADALTO DE FREITAS FILHO
, que julgou procedente a pretensão autoral,
“para DETERMINAR que a requerida forneça todos os documentos necessários ao financiamento do saldo devedor do imóvel, apartamento 801, bloco E, do Residencial Bonavita e declarar nulo o leilão realizado sobre o bem”
(sic).

Ao final, ainda condenou as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais foram fixados em 10% (dez por cento)

sobre o valor da causa.

Em suas razões recursais, as apelantes narram que
“
a parte contrária assinou contrato de compra e venda no qual foi estabelecido que iria pagar a quantia total de R$382.592,00 (trezentos e oitenta e dois mil, quinhentos e noventa e dois reais)”
(sic),

onde “
até então houve o pagamento somente de R$140.310,84 (cento e quarenta mil trezentos e dez mil e oitenta e quatro reais)”
(sic).

Sustentam que
“mesmo sem quitar o débito a parte contrária se imitiu na posse em janeiro de 2016”
,

razão pela qual
“as apelantes levaram o imóvel ao leilão, porém após dois atos de leilão a qual não apresentaram arrematantes, portanto, por força de lei, adjudicaram o bem imóvel pela inadimplência, cumprindo assim a efetiva rescisão”
(sic).

Defendem que
“realizaram todos os atos para não ser configurada a posse, mansa e pacífica. Assim, encaminhou notificação extrajudicial em julho de 2015 requerendo o pagamento do débito, não houve manifestação da parte contrária para quitar as parcelas vencidas, por fim o bem foi levado à leilão”
(sic).

Esclarecem que
“
a culpa pela rescisão do contrato não

decorreu de qualquer conduta das apelantes, mas sim, de conduta da própria parte

apelada, a qual encontra-se inadimplente para com as parcelas devidas em razão

das suas obrigações contratuais”
(sic).

Assim, ponderam que a r
. sentença merece reforma, para constatar que a rescisão contratual se deu por inadimplência da parte apelada, sob pena de violação ao artigo 476, do Código Civil.

Ao final, pugnam pelo provimento do recurso para que sejam julgados improcedentes os pedidos, invertendo-se o ônus da sucumbência
(Id
148513124).

Contrarrazões ofertadas no Id 148513129.

Determinada a remessa dos autos para a Central de Conciliação e Mediação do 2º Grau, foi certificado que não houve acordo entre as partes (Id 163094173).

Preparo recolhido no Id 148513126.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se a controvérsia em se averiguar a higidez da sentença que
julgou procedente a pretensão autoral para determinar que as requeridas, aqui apelantes, forneçam todos os documentos necessários para o financiamento do saldo devedor do

imóvel, apartamento 801, bloco “E”, do “Residencial Bonavita” e declarar nulo o leilão realizado sobre o bem imóvel.

Consta na inicial que
ADALTO DE FREITAS FILHO
ajuizou a presente ação

declaratória de validade contratual c/c obrigação de fazer em face de
MB ENGENHARIA SPE 039 S/A
e
BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
, onde o autor narra que em 26/06/2009,
as partes
firmaram Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, referente à aquisição de unidade imobiliária, sendo a de nº

801, localizada na torre “E” do empreendimento denominado “RESIDENCIAL BONAVITA”, pelo importe de R$382.592,00

(trezentos e oitenta e dois mil, quinhentos e noventa e dois reais).

Alega que a construção do empreendimento ficou embargada e por este motivo deixou de

proceder com os pagamentos das parcelas em aberto.

Sustenta, ainda, que ao dirigir-se à ré para negociar as prestações vencidas após a continuação

das obras, não foi informado da existência de leilão extrajudicial em que a unidade foi arrematada, e só teve o conhecimento da

situação ao ingressar com ação de exibição de documentos.

Afirma ainda que o leilão é irregular, pois está na posse da unidade, com o devido

pagamento de taxas condominiais, pelo que propôs a presente ação buscando a declaração de validade do compromisso particular de compra e venda, o reconhecimento da posse e o fornecimento

dos documentos necessários para financiamento do saldo devedor.

Pois bem. O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela
Lei

n
º.
9.514
/1997, no âmbito do Decreto-
Lei

n
º.
70
/1966, faz-se necessária a
intimação

pessoal
do devedor acerca da data da realização do
leilão e
xtrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora, vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE
CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES.
MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. ANÁLISE CASUÍSTICA. NÃO OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do Decreto-Lei n. 70/1996, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha havido a prévia intimação para purgação da mora. Desse modo, a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir dessas circunstâncias, a notificação por edital. 1.1. Registra-se, ainda, que a purgação da mora é possível mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Assim, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 2. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015, devendo ser analisado caso a caso. 3. Agravo interno improvido.”
(STJ - AgInt no REsp: 1970116 SP 2021/0340491-6, Data de Julgamento: 09/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2022)

Dessa forma, a notificação do devedor fiduciário necessita ser pessoal e revestida de todas as formalidades legais, tendo em vista se tratar da única oportunidade que lhe é dada para purgar a mora.

Assim, não basta o inadimplemento do devedor fiduciante, mister, também, sua constituição em mora, o que não restou comprovado nos autos, cujo ônus incumbia ao credor fiduciário.

Nesse contexto, a ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora, torna nula a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, e por corolário, a designação do leilão extrajudicial do imóvel, já que o ato precedente não se convalidou.

De mais a mais, do que dos autos consta, a notificação do leilão extrajudicial também não se revestiu da formalidade devida, vez que realizada em nome de pessoa que não comprova ser o devedor fiduciário.

É que a
citação é um ato indispensável para a validade do processo, por meio do qual o réu é convocado para integrar a relação processual. Em que pese as apelantes alegarem ter realizado a notificação extrajudicial do apelado, o que concretamente se verifica no caso é que a carta de citação foi recebida por
terceiro

estranho
à
lide
, em afronta ao estabelecido no artigo 248, § 1º, do CPC.

A questão, aliás, foi muito bem dirimida pela togada sentenciante, a qual peço vênias para transcrever seus judiciosos fundamentos,
ipsis litteris
:

“(...) Busca a parte autora o reconhecimento de sua posse no imóvel, requerendo a possibilidade de quitação dos valores em atraso e o devido cumprimento do contrato, haja vista a realização de leilão do imóvel, requerendo seja reconhecido como indevido o leilão realizado sobre o bem. As rés defendem que houve a tentativa de solução extrajudicial, mas a parte autora se manteve inerte, pelo que foi realizado o leilão sem qualquer irregularidade.

Como cediço, a Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, prevê, em seu artigo 26, sobre a possibilidade do fiduciário, seu cessionário ou sucessor, ser reintegrado na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária na hipótese de inadimplemento do fiduciante, vejamos:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

§ 8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.

Da leitura dos dispositivos legais acima transcritos, conclui-se que,
vencida e não paga a dívida, deverá ser intimado o fiduciante, para efetuar a quitação das prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, sob pena de se consolidar a propriedade do imóvel em nome do fiduciário
.

É certo que para a caracterização da mora do devedor e consolidação da propriedade em nome do credor, é necessária a intimação pessoal do devedor, nos termos do art. 26, caput e parágrafos da Lei 9.514/97, o que não ocorreu no caso em liça.

Ainda que a requerida tenha argumentado sobre a legalidade do leilão dada a inadimplência do autor, verifica-se que não observou os ditames sobre a constituição em mora e consolidação da propriedade fiduciária, portanto, caracteriza-se nula a intimação realizada, maculando o leilão
.

(...)

Vale destacar que restou incontroverso que a parte autora continua a residir no imóvel, isto porque, além da não impugnação do fato pela requerida, há diversos documentos que comprovam a sua posse, tal como contas de condomínio e outras.

Destaco ainda que, considerando que a parte autora reside no imóvel objeto do litígio, logo, em local certo e determinado, afastado está qualquer possibilidade de intimação para purgação de mora, que não a pessoal, devendo, portanto, permanecer a parte autora na posse do imóvel, desde que adimplente com as suas obrigações. (...)”
– Id 148513114 (grifos nossos)

Portanto, demonstrado documentalmente nos autos que
n
ão foi respeitado o parâmetro imposto pelo STJ, a sentença hostilizada não merece retificação, devendo ser mantida a anulação do
leilão
realizado do imóvel, conforme entendimento pacificado deste Sodalício, inclusive desta Câmara. Confira-se:

“TUTELA PROVISÓRIA CAUTELAR ANTECEDENTE – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA BEM IMÓVEL –
AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA PURGAR A MORA E ACERCA DA DATA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL – NULIDADE
– RECURSO DESPROVIDO. Em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é indispensável a notificação pessoal do devedor, conforme procedimento regulado pela Lei 9.514/97, não apenas para purgar a mora, mas também acerca da data da realização do leilão extrajudicial, o que não se verifica no caso concreto, impondo-se a nulidade do leilão extrajudicial referente ao imóvel. Recurso desprovido.”
(TJ-MT 10185562120218110000 MT, Relator: DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 26/01/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/01/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL –
CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – INADIMPLEMENTO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ART. 26 DA LEI 9.514/97 – INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA REALIZADA – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES SOBRE A REALIZAÇÃO DO LEILÃO PARA A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL – INOBSERVÂNCIA DO ARTIGO 27, § 2º-A, DA LEI Nº 9.514/97 E DO ARTIGO 34 DO DECRETO-LEI Nº 70/66 - NULIDADE DO ATO EXPROPRIATÓRIO DECLARADA
– PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. “Não ocorre a nulidade da consolidação da propriedade imobiliária em favor do credor fiduciário quando evidenciada a notificação pessoal dos devedores fiduciantes para a purgação da mora, na forma do artigo 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997. Lado outro, embora efetuada a notificação da parte autora para purgar a mora e, assim, consolidada a propriedade do imóvel em favor da instituição financeira, os devedores não foram pessoalmente intimados sobre a realização do leilão extrajudicial do imóvel, o que, a teor de precedentes do C. STJ e desta E. Corte de Justiça, enseja a nulidade do ato expropriatório por inobservância do artigo 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997 e do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66. Recurso provido em parte. (TJ-MT 10437709020188110041 MT, RELATOR: ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, DATA DE JULGAMENTO: 10/11/2021, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DATA DE PUBLICAÇÃO: 13/11/2021).”
(TJ-MT 10276341820188110041 MT, Relator: DES. DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 25/01/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/01/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE – IMÓVEL OBJETO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE –
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – ART. 26 DA LEI 9.514/97 – INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE PARA A PURGAÇÃO DA MORA – AUSÊNCIA – NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR – SENTENÇA EXTRA PETITA/ULTRA PETITA – NULIDADE AFASTADA NO MÉRITO - SENTENÇA MANTIDA
– RECURSO DESPROVIDO A ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora, torna nula a averbação na matrícula do imóvel que consolidou a propriedade fiduciária em nome do credor.”
(TJ-MT 00013920820188110019 MT, Relator: DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 22/09/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/09/2021)

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, e, via de consequência,
majoro
os honorários recursais a serem suportados pelas recorrentes de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/06/2023