Tribunal: TJMT
Processo: 1002361-37.2018.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-05-24
Data de publicação: 2023-05-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002361-37.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[DIRCEU DE ASSIS SIME - CPF: 209.585.791-72 (APELANTE), THIAGO RIBEIRO - CPF: 004.283.391-40 (ADVOGADO), RAYRA DA SILVA ANTUNES - CPF: 024.825.821-48 (ADVOGADO), SERGIO ADIB HAGE - CPF: 021.808.631-87 (APELADO), JULLYEMERSON RODRIGUES ROSA DE MORAES AGUIAR - CPF: 013.093.041-57 (ADVOGADO), OTACILIO PERON - CPF: 008.309.419-91 (ADVOGADO), CID IMOVEIS EIRELI - EPP - CNPJ: 36.950.210/0001-98 (APELADO), CARLOS JOSE DE CAMPOS - CPF: 019.903.269-60 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – ATRASO NO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DO LOCATÁRIO – ALEGAÇÃO DE COMPENSAÇÃO DOS ALUGUERES DEVIDOS COM BENFEITORIAS REALIZADAS – EXPRESSA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE AFASTA A PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS – EXEGESE DA SÚMULA 335 DO STJ E ART. 35 DA LEI 8.245/91 – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE AJUSTE E AUTORIZAÇÃO EXPRESSA NESTE SENTIDO – ALEGAÇÃO DE PAGAMENTO E COBRANÇA EM DUPLICIDADE – FALTA DE COMPROVAÇÃO DE REGULAR QUITAÇÃO DOS ALUGUERES COBRADOS – DESCABIDA PRETENSÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO NA FORMA DO ART. 940 DO CC – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

A sentença está devidamente fundamentada na ilação de que, em razão da existência de cláusula contratual expressa que afasta o direito à indenização por benfeitorias, não seria devida a compensação almejada pelo requerido a tal título, consoante exegese do art. 35 da Lei n° 8.245/91 e da Súmula 335 do STJ, segundo a qual
“nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”
.

Não sendo comprovada a existência de ajuste e autorização verbal expressa para compensação das benfeitorias nos valores devidos pelos alugueres do bem imóvel, mostra-se indevida a reparação pretendida.

Diante da ausência de demonstração de regular quitação e de cobranças indevidas ou em duplicidade, escorreita a sentença que afastada a incidência do art. 940 do CC/02.

Recurso desprovido. Sentença mantida.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL 1002361-37.2018.8.11.0041

APELANTE:

DIRCEU DE ASSIS SIME

APELADOS:

SERGIO ADIB HAGE e CID IMOVEIS EIRELI – EPP

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
DIRCEU DE ASSIS SIME
contra a r. sentença, integrada pela decisão de rejeição de aclaratórios, proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dr. Yale Sabo Mendes
, lançada nos autos da “AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA, COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS” número
1002361-37.2018.8.11.0041,
ajuizada por
SERGIO ADIB HAGE
e
CID IMOVEIS EIRELI – EPP
, que julgou procedentes os pedidos iniciais, para condenar o requerido/apelante
“
ao pagamento dos alugueis devidos dos meses
de janeiro/2015 ao dia da desocupação (
06/03/2020
), bem como os débitos equivalente à 25% (vinte e cinco por cento) do IPTU ́s dos anos de 2015, 2016 e 2017, da área descrita na matrícula 01.5.11.023.0507.001, além dos cheques de n° 556, 557, e 558 da conta 80000601-1, agencia 80-9, do Banco de Brasília, emitido pela Madeireira Aeroporto Ltda-Me, como forma de pagamento dos alugueres de Abril, Maio e Junho do ano de 2014,
acrescido de juros moratórios e correção monetária na forma contratada, a partir de cada vencimento impago”
, devendo a atualização do débito incidir 1% de juros de mora, com indexação do INPC,

bem como a condenação da
“parte Requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes últimos fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação na forma do art. 85, §2º do CPC”
.

Em suas razões recursais, o recorrente, aduz, em síntese, que não houve demonstração de não ter havido autorização verbal para a realização de benfeitorias no imóvel, a autorizar o ressarcimento pretendido.

Diz que o contrato firmado é de adesão e que deve ser afastada a cláusula que afasta a indenização pelas benfeitorias realizadas.

Afirma que teve que realizar benfeitorias úteis e necessárias, pois o imóvel estava inabitado e todo deteriorado, ficando ajustado que o requerido iria realizar as referidas benfeitorias e o abatimento em alugueis dos valores gastos, ficando na época em 2011 o valor de R$13.800,36 (treze mil e oitocentos reais e trinta e seis centavos), valores que deveriam ter sido abatidos do aluguel, entretanto, não houve a devida compensação pelo requerente até a presente data.

Relata que também construiu a calçada na frente do imóvel a qual teve o gasto de R$6.948,57 (seis mil e novecentos e quarenta e oito reais e cinquenta e sete centavos), conforme notas anexas, que também teve a tratativa com o requerente que seria compensado com 03 (três) meses de aluguéis.

Assevera, ainda, que restou comprovado que o recorrente efetuou um deposito bancário de R$2.000,00 (dois mil reais) na conta pessoal do Sr. Nederson Moreira Nunes (comprovante id 19850420), procurador da CID imobiliária que administra o imóvel do recorrido.

Por fim, assevera
“que no dia 26/03/2015, o requerido celebrou acordo junto a imobiliária CID no valor de R$ 34.275,00 (trinta e quatro mil e duzentos e setenta e cinco reais), acordo referente ao inadimplemento do ano todo de 2014, janeiro, fevereiro e março/2015, oportunidade que emitiu 15 (quinze) cheques no valor R$ 2.285,00 cada, sendo o primeiro para 29/03/2015 e último para o dia 29/05/2016”
, sendo que
“que dos 15 (quinze) cheques entregues no acordo como forma de pagamento, somente 03 (três) cheques não foram compensados (anexos na inicial), esses referem-se aos meses de janeiro, fevereiro e março/2015”
; e que
“resta evidente que o recorrido está tentando locupletar-se indevidamente do recorrente com a cobrança de dívida já paga - meses de abril, maio e junho de 2014, bem como está exigindo mais do que é devido - 03 cheques + os alugueis de janeiro, fevereiro e março/2015, sendo certo que incorre na figura tipificada do art. 940 do CC
” (sic).

Diante desses argumentos, requer o
“recebimento e conhecimento do presente apelo, e no mérito seja provido para reformar a
r.
sentença de piso no que tange a ausência de abatimento dos valores gastos pelo recorrente à título de benfeitorias, bem como do valor depositado na conta do gerente da imobiliária, ora, representante do recorrido, sob pena de enriquecimento ilícito do recorrido”
(sic).

Intimada, a parte recorrida apresenta contrarrazões na peça Id. 162281208, em que rebate os argumentos expostos pelo recorrente, postulando, ao final, pelo desprovimento do recurso.

Comprovante de recolhimento do preparo recursal no Id. 163405230.

Registrada a aptidão de julgamento do feito na sessão virtual dos dias 24 a 26/05/2023, sobreveio pedido de sustentação oral da parte interessada por meio de vídeo conferência, sendo o mesmo, nesta oportunidade,
indeferido
, uma vez que fora do prazo estabelecido pelo artigo 4º da Portaria n°. 01/2021 – 3ª SEC. DIR. PRIV (alterado pela Portaria nº. 02/2021 – 3ª SEC. DIR. PRIV
[1]
).

É o relatório.

[1]
Art. 4º (...)

Os Advogados poderão, em
até 48 (quarenta e oito) horas antes do início da sessão de julgamento
, mediante peticionamento eletrônico nos autos, se opor ao julgamento virtual, solicitando seja realizado por videoconferência ou sessão presencial.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Preparado, adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o recurso de apelação interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Consoante relatado, trata-se de apelo em que o requerido, condenado ao pagamento de alugueres e encargos contratuais, alega, em síntese, a incorreção da sentença exarada, pois pagou determinadas quantias não ponderadas e abatidas do total devido, argumentando também ser imperioso o abatimento de benfeitorias úteis e necessárias que teria realizado no imóvel com o consentimento do locatário.

A sentença recorrida, no ponto de interesse, foi prolatada nos seguintes termos:

“(...) Cuida-se de
Ação de Cobrança de Alugueis e Encargos relativos a locação de um espaço do imóvel localizado
na Rua Barão de Melgaço, n. 1320, Porto, Cuiabá/MT, CEP 78.025-300 de propriedade do requerente, o qual foi desocupado/abandonado pelo Requerido, tendo o Autor.

O Requerido, por sua vez, apresentou contestação, alegando que para utilizar o referido imóvel teve que realizar benfeitorias úteis e necessárias, pois o mesmo estava inabitado e todo deteriorado (fotos anexas), ficando ajustado que o requerido iria realizar as referidas benfeitorias e o abatimento em alugueis dos valores gastos, ficando na época em 2011 o valor de R$ 13.800,36 (treze mil e oitocentos reais e trinta e seis centavos) (notas anexas), valores que deveriam ter sido abatido do aluguel, entretanto, não houve a devida compensação pelo requerente até a presente data.

Inegavelmente desnecessária a instrução processual, ante a prova pré-constituída constante nos autos, retratada na documentação que instruiu a inicial.

Incontroverso o inadimplemento do Requerido com relação aos alugueis, restando a controvérsia acerca dos descontos referentes as benfeitorias realizadas pelo Requerido.

Extrai-se do contrato de locação em sua Cláusula Sexta:

CLÁUSULA SEXTA – DAS BENFEITORIAS

É terminantemente proibido fazer quaisquer alterações na estrutura do imóvel, salvo com expressa autorização do proprietário.

§ ÚNICO. As benfeitorias fixas feitas pelo (a) LOCATÁRIO (A), sem consentimento por escrito do (a) LOCADOR (A), se incorporarão no imóvel, não dando direito à indenização ou retenção.

Referida pactuação é permitida por expressa previsão legal, conforme se vê do art. 35, da Lei 8.245/91:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Além disso, a Súmula 335 do STJ valida tal previsão contratual, veja-se:

Súmula 335: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Assim, ainda que houvesse a devida comprovação da realização de benfeitorias no imóvel locado,
não há que se falar em indenização ou reembolso dos valores despendidos pelo locatário, conforme livremente pactuado entre as partes.

Neste passo, a produção de prova pericial para o fim de constatar benfeitorias no bem se mostra como medida inócua, na medida que os eventuais gastos sequer seriam indenizados ou abatidos no crédito pretendido pela Requerida.

Uma vez pactuado contrato de locação de imóvel para o uso não residencial entre as Partes, verificou-se que o locatário não vinha honrando com os compromissos estipulados no aludido contrato quanto ao pagamento dos alugueis e encargos acessórios, encontrando-se inadimplente há vários meses.

Mais precisamente, encontra-se inadimplente com os alugueres dos meses de Janeiro à Dezembro do ano de 2015, com os alugueres dos meses de Janeiro à Dezembro de 2016, bem como os alugueres dos meses de Janeiro à Dezembro do ano de 2017, até 06/03/2020, além dos débitos equivalente à 25% (vinte e cinco por cento) do IPTU ́s dos anos de 2015, 2016 e 2017, da área descrita na matrícula 01.5.11.023.0507.001, além dos cheques de n° 556, 557, e 558 da conta 80000601-1, agencia 80-9, do Banco de Brasília, emitido pela Madeireira Aeroporto Ltda-Me, como forma de pagamento dos alugueres de Abril, Maio e Junho do ano de 2014, sem provisão de fundos.

Destaco que com relação aos cheques ora cobrados, o Requerido confessou em seu depoimento que havia pago aluguel com cheques, e que os mesmos foram devolvidos "sem fundos".

Ora, por se tratar de contrato de locação de imóvel, é dever das Partes cumprir cabalmente suas obrigações. No caso dos autos temos prova cabal de que o Locatário, deixou de pagar os alugueis e acessórios indicadas na inicial, e que mesmo devidamente citado não comprovou o pagamento dos débitos, configurando-se clara situação de inadimplemento.

O contrato de locação (ID. 11611227) para fim não residencial é prova irretorquível de que os Requeridos utilizaram do imóvel, e em contrapartida deixaram de pagar os alugueis e encargos pactuados no devido contrato.

Trata-se da locação não residencial por prazo indeterminado, que se verifica quando, após encerrado o período locatício originariamente pactuado pelas partes, sendo que o locatário permaneceu no imóvel por período superior a 30 (trinta) dias sem oposição da parte locadora, que passa a ter o direito de denunciar a locação a qualquer tempo, concedido à locatária o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação do imóvel.

Assim, a regra jurídica aplicável não é a do artigo 46 da Lei nº 8.245/91, mas sim a do artigo 57, encartada na seção III da norma, que trata das locações não residenciais e assim dispõe,
in verbis
:

"Art. 57. O contrato de locação (não residencial) por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação."

A exegese do artigo 57 não deixa dúvida que cabe ao locado denunciar por escrito o intento de retomada do bem, concedendo ao locatário o prazo de trinta dias para desocupação voluntária do imóvel.

Induvidosa, portanto que, ou a ação é proposta dentro do prazo de trinta dias do termo, ou então é notificado o locatário para desocupar o bem, no mesmo prazo.

Nessa ordem de ideias, confirma-se que a notificação premonitória, correspondente à denúncia por escrito do contrato, constitui, senão antecedente lógico da procedência do pedido, condição especial das ações da espécie.

Vejo, portanto, que o Autor cumpriu sua parte no contrato, liberando o imóvel residencial, porém, os Requeridos não cumpriram a sua, o que evidencia a quebra contratual na forma do art. 62 da Lei do Inquilinato, estando, também, presentes os demais requisitos legais para a propositura da ação de despejo, cumulada com a cobrança de aluguéis vencidos e vincendos, rescisão contratual, autorizando a cobrança de alugueis e demais verbas e multas contratuais.

No tocante a cobrança dos alugueis e acessórios da locação (encargos oriundos da rescisão forçada)
, relembro que a obrigação de pagar tais encargos deriva da própria Lei nº 8.245/1991,
in verbis
:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I -
pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou
, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

[...]

III -
restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu
, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

[...]

VII -
entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII -
pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
[...]

Acerca do assunto,
a jurisprudência da Corte Superior, acompanhada por este Egrégio Tribunal de Justiça,

é pacifica no sentido de que são devidos até a efetiva entrega das chaves do imóvel desocupado pelo locatário
, vejamos:

PROCESSUAL CIVIL.
LOCAÇÃO.
AÇÃO RENOVATÓRIA. IMPROCEDÊNCIA.
ALUGUEL. PERÍODO DO TÉRMINO DO CONTRATO ATÉ A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL
. ATUALIZAÇÃO COM FUNDAMENTO NA PERÍCIA. CABIMENTO. PRECEDENTES. I – Em caso de improcedência da ação renovatória,
os aluguéis devidos do término do contrato até a devolução do imóvel devem ser atualizados
pelo valor encontrado no trabalho pericial. Precedentes. II – Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (REsp 315.721/SP, Rel. Ministro GILSON DIPP, QUINTA TURMA, julgado em 28/06/2001, DJ 27/08/2001, p. 399)

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – PROCEDÊNCIA
- IRRESIGNAÇÃO RECURSAL – PLEITEADA LIMITAÇÃO DO VALOR DOS ALUGUERES E DEMAIS
ENCARGOS CONTRATUAIS VENCIDOS ATÉ A DATA DA ENTREGA DAS CHAVES – ACOLHIMENTO
– LIMITAÇÃO NÃO EXPOSTA DE FORMA CLARA NA SENTENÇA – PRETENDIDA DEVOLUÇÃO DE BENS NÃO ACEITOS PELO LOCADOR COMO DAÇÃO EM PAGAMENTO – ACOLHIMENTO PARCIAL – POSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DOS MÓVEIS E IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DAS BENFEITORIAS QUE SE INCORPORARAM À COISA LOCADA – APELO PARCIALMENTE PROVIDO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. Latente na sentença o comando segundo o qual
o débito devido ao locador são apenas aqueles referentes aos aluguéis e demais encargos contratuais devidos até a efetiva entrega das chaves pelo locatário
, compete ao juízo ad quem fazê-lo. Se as cláusulas do contrato de aluguel são taxativas ao estabelecer que as alterações realizadas pelo locatário nos imóveis locados (tais como edificação de divisórias de gesso, aposição de portas e batentes, troca de vidros das salas etc) a eles se incorporarão, sem qualquer direito à indenização ou retenção, não há cogitar-se sua devolução/restituição. Por outro lado, os móveis do locatário guarnecem o imóvel locado e que dele podem ser destacados sem que sejam danificados, desvalorizados ou se tornem imprestáveis para o fim a que se destina, devem ser devolvidos ao seu proprietário. (Ap 42418/2012, DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 05/09/2012, Publicado no DJE 19/09/2012)

Assim,
a conduta inadequada do Requerido enseja o reconhecimento judicial do descumprimento contratual imotivado
, com a rescisão da avença e obrigação de pagamento dos alugueis atrasados, assessórios da locação, corrigidos nos termos contratados, inclusive com a incidência de multa e honorários advocatícios estabelecidos na forma entabulada
,
até a efetiva retomada do imóvel.

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: [...]

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa; [...]

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que incontroversos; [...]
(Lei nº8.245/1991)

A par destas conclusões,
destaca-se que a parte autora informou que o imóvel foi desocupado em
06/03/2020
, sendo esta data
o
marco final para a apuração dos haveres da locação em tela, objetivando a eficácia plena desta sentença.

Por fim, tenho que
a declaração da rescisão contratual com a fixação exata da obrigação da parte Requerida é consequência indissociável deste provimento jurisdicional
.

ANTE O EXPOSTO
, nos termos do artigo 487, I do CPC,
JULGO PROCEDENTE A AÇÃO DE COBRANCA DE ALUGUEL E ACESSÓRIOS
proposta por
SERGIO ADIB HAGE e CID IMOVEIS EIRELI – EPP
em desfavor de
DIRCEU DE ASSIS SIME,
para o fim de:

CONDENAR
a parte Requerida
ao pagamento dos alugueis devidos dos meses
de janeiro/2015 ao dia da desocupação (
06/03/2020
), bem como os débitos equivalente à 25% (vinte e cinco por cento) do IPTU ́s dos anos de 2015, 2016 e 2017, da área descrita na matrícula 01.5.11.023.0507.001, além dos cheques de n° 556, 557, e 558 da conta 80000601-1, agencia 80-9, do Banco de Brasília, emitido pela Madeireira Aeroporto Ltda-Me, como forma de pagamento dos alugueres de Abril, Maio e Junho do ano de 2014,
acrescido de juros moratórios e correção monetária na forma contratada
, a partir de cada vencimento impago. (Consigno que, na hipótese de silêncio contratual, a atualização do débito deve incidir 1% de juros de mora, com indexação do INPC).

CONDENO
por fim, a parte Requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes últimos fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação na forma do art. 85, §2º do CPC. (...)
”

(destaque conforme no original)

Como se vê, a sentença está devidamente fundamentada na ilação de que, em razão da
existência de cláusula contratual expressa
(cláusula sexta; contrato Id. Num. 162277245 - Pág. 4), que
afasta o direito à indenização por benfeitorias
, não seria devida a compensação almejada pelo requerido a tal título, consoante exegese do art. 35 da Lei n° 8.245/91 e da Súmula 335 do STJ, segundo a qual
“nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”
.

Nesta senda, em que pese o requerido-apelante alegue haver ajuste e autorização verbal pela compensação das benfeitorias nos valores devidos pelos alugueres do bem imóvel, sua alegação resta isolada nos autos, não encontrando respaldo no que foi expressamente convencionado em contrato, tampouco no
depoimento do senhor Nederson Moreira Nunes
, que atuava pela imobiliária CID Imóveis intermediando o contrato, o qual foi enfático ao dizer em juízo que qualquer ajuste de desconto nos aluguéis demandava comprovação documental e prévia e expressa autorização do locador proprietário do imóvel, o que não houve no caso vertente.

Guardadas as particularidades dos casos, não é outro o entendimento deste Sodalício, senão vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO
– DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL APÓS O VENCIMENTO DO CONTRATO, MAS ANTES DA CITAÇÃO – PROSSEGUIMENTO DO FEITO EM RELAÇÃO AOS ALUGUEIS E ENCARGOS ATRASADOS – PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR REJEITADA – REPRODUÇÃO INTEGRAL DA CONTESTAÇÃO NAS RAZÕES RECURSAIS – RATIFICAÇÃO DA SENTENÇA – PEDIDO CONTRAPOSTO – COMPENSAÇÃO DE VALORES COBRADOS A MAIOR –JUROS DE MORA A PARTIR DA CONTESTAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INPC A PARTIR DO EFETIVO DESEMBOLSO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A desocupação voluntária do imóvel objeto de ação de despejo c/c cobrança de alugueis antes da citação não implica na falta de interesse de agir, porquanto o feito prosseguirá em relação à pretensão de cobrança.
2. Havendo pactuação expressa sobre a incorporação das benfeitorias ao imóvel, não há falar em pedido indenizatório em relação a elas.
3. A troca de fechaduras pela proprietária/locadora após a desocupação do imóvel é exercício regular de direito e não causa dano moral indenizável.”
(N.U 0004959-59.2010.8.11.0041, JOÃO FERREIRA FILHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 22/07/2014, Publicado no DJE 28/07/2014)

Assim, improcede o argumento de compensação das benfeitorias.

De mais a mais, diversamente do que sustenta o recorrente,
infere-se do recibo de locatário acostado no Id. Num. 162280674 - Pág. 1, atrelado à contestação, a descrição de que
o débito quitado naquele instrumento referia-se ao inadimplemento dos alugueres e encargos do período de Dezembro do ano de 2013 à Dezembro do ano de 2014
, sendo, para essa finalidade, emitidos 15 cheques como forma de quitação dos referidos encargos locatícios, os quais deveriam ser
compensados de 29/03/2015 até 29/05/2016
.

Veja-se o referido documento:

Neste contexto, infere-se que o requerido-apelante alega, mas também não comprova nos autos, a aventada quitação, mediante simples demonstração de regular compensação, dos cheques de n° 556, 557 e 558 da conta 80000601-1, agência 80-9, do Banco de Brasília, emitido pela Madeireira Aeroporto Ltda-ME, que compõem o descritivo de quitação acima e que estão encartados no Id. Num. 162277248 e indicados no extrato Id. 162277249 como forma de pagamento dos alugueres dos meses de Abril, Maio e Junho do ano de 2014.

Ademais, corrobora a existência dos débitos do período de 10/01/2015 à 10/03/2019 a proposta de liquidação de alugueis atrasados apresentada e assinada pelo próprio requerido-apelado no Id. Num. 162280679 - Pág. 11, na qual constam no descritivo a existência de tais débitos em aberto. Veja-se:

De outra feita, também improcede a alegação de que é devida a dedução do valor de R$2.000,00 (dois mil reais) em razão de depósito na conta de Nederson Moreira Nunes (Id. Num. 162280675 - Pág. 1), datado de 08/09/2017, isso porque, analisando a alegação original neste sentido constante na contestação (Id. Num. 162280667 - Pág. 8), sequer há indicação de que a que título ou imputação de pagamento tal depósito foi efetivado.

Neste sentido, não há como relevar tal depósito como cobrado indevidamente, não importando como comprovante de quitação de espécie alguma, pois não designa o valor e a espécie de dívida quitada, conforme determina o art. 320 do CC/02 (
“
A quitação, que sempre poderá ser dada por instrumento particular, designará o valor e a espécie da dívida quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, ou do seu representante”
)
.

Destarte, improcedem os argumentos de plena quitação dos alugueres do ano de 2014, de duplicidade na cobrança dos cheques descritos na inicial e, de conseguinte, cobrança indevida apta a ensejar a repetição de indébito do art. 940 do CC/02.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo incólume a sentença recorrida.

Deixo de majorar os honorários advocatícios em grau recursal (art. 85, §11 do CPC), uma vez que já foram fixados em percentual máximo estabelecido no art. 85, § 2° do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/05/2023