Tribunal: TJMT
Processo: 1017645-38.2023.8.11.0000
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-10-18
Data de publicação: 2023-10-23

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEL E ENCARGOS CONTRATUAIS COM PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO E RETOMADA DO IMÓVEL – INDEFERIMENTO DA LIMINAR DE DESPEJO NA ORIGEM, AO ARGUMENTO DE QUE HÁ GARANTIA DE FIANÇA – POSSIBILIDADE DE DEFERIMENTO DA LIMINAR COMO TUTELA DE URGÊNCIA (ART. 300 DO CPC) – INSUBSISTÊNCIA DA GARANTIA PESSOAL PRESTADA ANTE A INSOLVÊNCIA DO FIADOR – PROBABILIDADE EXISTENTE DIANTE DO CONTRATO AJUSTADO E DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – EXISTENTE O PERICULUM IN MORA DIANTE DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELA PARTE AUTORA – LIMINAR DEFERIDA –

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017645-38.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MANOEL MESSIAS DE JESUS COSTA - CPF: 482.705.391-04 (ADVOGADO), VANDERLY MIGUEL DA SILVA - CPF: 161.019.441-15 (AGRAVANTE), ANTONIA APARECIDA DA CRUZ - CPF: 903.099.601-34 (AGRAVADO), ANDRE MAURICIO ANTUNES - CPF: 124.361.178-29 (AGRAVADO), WALTER DA SILVA MAIZMAN - CPF: 941.364.241-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEL E ENCARGOS CONTRATUAIS COM PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO E RETOMADA DO IMÓVEL – INDEFERIMENTO DA LIMINAR DE DESPEJO NA ORIGEM, AO ARGUMENTO DE QUE HÁ GARANTIA DE FIANÇA – POSSIBILIDADE DE DEFERIMENTO DA LIMINAR COMO TUTELA DE URGÊNCIA (ART. 300 DO CPC) – INSUBSISTÊNCIA DA GARANTIA PESSOAL PRESTADA ANTE A INSOLVÊNCIA DO FIADOR – PROBABILIDADE EXISTENTE DIANTE DO CONTRATO AJUSTADO E DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – EXISTENTE O
PERICULUM IN MORA
DIANTE DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELA PARTE AUTORA – LIMINAR DEFERIDA – DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

O juízo
a quo
indeferiu a liminar de despejo com base no art. 59, § 1°, IX c/c art. 37, II da Lei n° 8.245/91, considerando que estaria inviabilizada a ordem almejada em razão de haver garantia de fiança no contrato locatício.

Há provas demonstrando, em seara de cognição sumária, a existência do contrato de aluguel entre as partes e a inadimplência contratual da parte requerida, a qual não transferiu a conta de energia para o seu nome, não pagou os aluguéis, tampouco as taxas de condomínio, bem como das contas de energia elétrica, remontando débitos no total de R$60.466,64, conforme descritivo da inicial. Conquanto o contrato preveja a garantia de fiança prestada pelo segundo requerido, o que inviabilizaria a concessão da liminar, a parte agravante apresenta diversas evidências de insolvência do fiador, dentre os quais destaco ordem de penhora SISBAJUD de 26/08/2022 infrutífera, certidão positiva de protesto e comprovação de taxas condominiais em aberto do imóvel locado de março a junho de 2023. Eventual problema de saúde da requerida locatária não pode ser oposto ao locador, não servindo como prova de solvência a declaração de rendimentos, isto frente a documentação apresentada pela parte recorrente aliada à ilação de que se fosse mesmo solvente, recebendo R$45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) por mês, deveria o fiador arcar com a garantia que prestou, pagando as inadimplências em aberto do aluguel em discussão. Diante da inadimplência da parte requerida, bem como da insuficiência da garantia pessoal prestada ante a manifesta insolvência do fiador, consubstanciada está a probabilidade do direito.

Presente o
periculum in mora
,
na medida em que a parte requerida está usufruindo do imóvel sem arcar com a devida contraprestação, em claro prejuízo à parte autora.

Determinada que a desocupação voluntária do imóvel pela locatária ocorra no prazo de 15 (quinze) dias corridos (prazo material), nos termos do art. 59, § 1° da Lei n° 8.245/91, a contar da intimação da decisão, sob pena de expedição do competente mandado de despejo para retomada forçada do imóvel.

Recurso provido. Liminar de despejo deferida. Decisão reformada.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 1017645-38.2023.8.11.0000

AGRAVANTE: VANDERLY MIGUEL DA SILVA

AGRAVADOS: ANTONIA APARECIDA DA CRUZ E ANDRÉ MAURÍCIO ANTUNES

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
VANDERLY MIGUEL DA SILVA
, contra decisão proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá,
Dra. Olinda de Quadros Altomare
, que nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento e Descumprimento de Outras Cláusulas Contratuais c/c Cobrança nº. 1022970-65.2023.8.11.0041, promovida pelo ora agravante em face de
ANTONIA APARECIDA DA CRUZ
(1ª Agravada, locatária) e
ANDRÉ MAURÍCIO ANTUNES
(2º Agravado, fiador), indeferiu pedido liminar de despejo dos requeridos agravados.

A parte agravante aduz que:

“2 – DO BREVE RESUMO DOS AUTOS

2.1 - Do resumo da petição inicial

Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento e descumprimento de outras cláusulas contratuais c/c cobrança, promovida por Vanderly Miguel da silva em face de Antonia Aparecida da Cruz (1ª Agravada, locatária) e André Maurício Antunes (2º Agravado, fiador).

Em sua petição inicial o Autor, ora Agravante, informou que a 1ª Agravada (Antonia) imediatamente após entrar no imóvel, objeto do contrato de locação, deixou de pagar os aluguéis bem como a demais despesas contratuais. O Agravante informou, ainda, que a 1ª Agravada nunca teve a real intenção de cumprir o contrato firmado; ela já entrou no imóvel de má-fé, o que se comprova porque ela já responde a outras ações de despejo e outras ações de cobrança em função do não pagamento das obrigações decorrentes dos respectivos contratos de locação.

2.2 – Dos fundamentos jurídicos para o pedido de antecipação de tutela de urgência

Foram dois os fundamentos jurídicos para o pedido de antecipação da tutela de urgência: Primeiro, de forma específica, o inciso IX do § 1º do art. 59 da lei 8.245/91; e segundo, de forma genérica, o art. 300 do Código de Processo Civil.

É relevante asseverar que, ao tratar dos requisitos insculpidos no inciso IX do § 1º do art. 59 da lei 8.245/91, o Agravante utilizou a tese de que a restrição existente nesse dispositivo legal, qual seja, a existência de garantia (fiador) não deveria ser aplicada ao caso porque, in casu, o fiador está insolvente, e isso lhe retira a real possibilidade de garantir o contrato de locação. Haver fiador insolvente é o mesmo que não haver fiador.

E, no que se refere à antecipação da tutela com base no artigo 300 do Código de Processo civil, o Agravante afirmou que está presente a probabilidade do direito uma vez que é dever contratual do locatário pagar os aluguéis (e demais encargos), e o perigo de dano, porque a 1ª Agravada (Antonia) nunca teve a real intenção de cumprir as suas obrigações contratuais.

2.3 – Da decisão Agravada

Em apertada síntese, a juíza a quo, indeferiu o pedido da antecipação da tutela de urgência porque entendeu que o contrato de locação está garantido por fiança (aplicação do art. 59, § 1º da Lei nº 8.425/91), conforme se verifica no documento em anexo (doc-001).

Quanto às alegações do Autor/Agravante de que o fiador está insolvente, o juízo a quo não se pronunciou. Outrossim, não se pronunciou sobre o pedido de antecipação da tutela de urgência com base nos requisitos gerais previstos no art. 300 do Código de Processo Civil.”
(sic).

Defende estarem presentes os pressupostos legais necessários e pede que
“seja deferida a LIMINAR para a desocupação do imóvel em 15 dias, pelas razões expostas no item 4.1 desta petição. Outro sendo o entendimento de Vossa Excelência REQUER seja concedida a antecipação da tutela de urgência pelas razoes expostas no item 4.2 desta petição”
(sic).

No mérito, requer o
“provimento do presente recurso para reformar a decisão agravada concedendo-se a tutela de urgência com a consequente ordem de despejo, seja com base na lei de inquilinato, ou, alternativamente, com base no art. 300 do Código de Processo Civil”
(sic).

Com a peça recursal foram apresentados documentos.

Comprovante de recolhimento das custas de preparo no Id. 1 177333190.

Na peça Id. 178106685 a parte agravada apresentou manifestação pelo indeferimento da liminar recursal.

Na decisão Id. 178595154, foi
deferido
por mim, na data de 14/08/2023,
“o pedido de concessão de liminar recursal para DETERMINAR o despejo da parte requerida agravada do imóvel objeto do litígio, devendo desocupá-lo no prazo de 5 (cinco) dias úteis a contar da intimação desta decisão, sob pena de expedição do competente mandado de despejo para retomada forçada do imóvel”
(sic).

A parte recorrida opôs embargos de declaração na peça Id. 178649174, os quais foram acolhidos, nos termos da decisão Id. 178789696, que determinou
“que a desocupação voluntária do imóvel pela locatária ocorra no prazo de 15 (quinze) dias corridos (prazo material), nos termos do art. 59, § 1° da Lei n° 8.245/91, a contar da intimação desta decisão, sob pena de expedição do competente mandado de despejo para retomada forçada do imóvel”
(sic).

A parte recorrida não apresentou contraminuta ao agravo de instrumento, conforme certificado no Id. 181432671.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, insurge-se a parte recorrente contra decisão proferida nos autos da ação de despejo por falta de pagamento e descumprimento de outras cláusulas contratuais c/c cobrança em trâmite na origem, que indeferiu pedido liminar de despejo dos requeridos agravados do imóvel objeto do contrato de aluguel.

A parte recorrente aduz satisfazer os requisitos legais para que seja deferida a liminar de despejo vindicada, diante da inadimplência da parte requerida agravada quanto aos encargos contratuais, bem assim a insubsistência do fundamento da decisão recorrida que indeferiu a liminar de despejo com base no art. 59, § 1°, IX c/c art. 37, II da Lei n° 8.245/91, considerando que estaria inviabilizada a ordem almejada em razão de haver garantia de fiança no contrato locatício.

Pois bem.

Analisando a decisão recorrida em seara de mérito recursal, observa-se que o juízo
a quo
indeferiu a liminar de despejo com base no art. 59, § 1°, IX c/c art. 37, II da Lei n° 8.245/91, considerando que estaria inviabilizada a ordem almejada em razão de haver garantia de fiança no contrato locatício.

Neste contexto, infere-se que há provas demonstrando, em seara de cognição sumária, a existência do contrato de aluguel entre as partes e a inadimplência contratual da parte requerida agravada, a qual não transferiu a conta de energia para o seu nome, não pagou os aluguéis, tampouco pagou as taxas de condomínio, e nem mesmo as contas de energia elétrica, remontando débitos no total de R$60.466,64 (sessenta mil, quatrocentos e sessenta e seis reais e sessenta e quatro centavos), conforme descritivo da inicial.

De outra feita, observa-se que conquanto o contrato preveja a garantia de fiança prestada pelo segundo requerido agravado, o que, em tese, inviabilizaria a concessão da liminar, conforme fundamentado na decisão recorrida, a parte autora agravante apresenta diversas evidências de insolvência do fiador, dentre os quais destaco uma ordem de penhora SISBAJUD protocolo 20220009494366 (de 26/08/2022) infrutífera, certidão positiva de protesto e comprovação de taxas condominiais em aberto do imóvel locado de março a junho de 2023.

De mais a mais, eventual problema de saúde da requerida locatária não pode ser oposto ao locador, não servindo como prova de solvência a declaração de rendimentos juntados no Id. 178111150, isto frente a documentação apresentada pela parte recorrente, aliada à ilação de que se fosse mesmo solvente, recebendo R$45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) por mês, deveria o fiador arcar com a garantia que prestou, pagando as inadimplências em aberto do aluguel em discussão.

Assim, diante da inadimplência da parte requerida agravada, bem como da insuficiência da garantia pessoal prestada ante a manifesta insolvência do fiador, consubstanciada está a probabilidade do direito.

De outra feita, presente o
periculum in mora
,
na medida em que a parte requerida agravada está usufruindo do imóvel sem arcar com a devida contraprestação, em claro prejuízo à parte autora agravante.

A propósito:

“AÇÃO DE
DESPEJO
C/C COBRANÇA DE
ALUGUEIS
– FALTA DE PAGAMENTO – PEDIDO LIMINAR DE
DESPEJO
– TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – ART. 300, CPC –
PRESENÇA DOS REQUISITOS ENSEJADORES – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – FIADOR – GARANTIA INÓCUA
– DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco de resultado útil do processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão de tutela de urgência. No caso,
restou incontroverso o débito de grande monta oriundo do
contrato
de
aluguel
firmado entre as partes, bem como a ineficácia da
fiança
prestada, de modo que o deferimento da liminar de
despejo
fundada na falta de pagamento de
aluguéis
e acessórios da locação é medida que se impõe.
”
(N.U 1022160-87.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/04/2022, Publicado no DJE 29/04/2022) (destaquei)

“
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – FALTA DE PAGAMENTO – PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – ART. 300, CPC – PRESENÇA DOS REQUISITOS ENSEJADORES – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – CAUÇÃO – DISPENSA – FIADOR – GARANTIA INÓCUA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco de resultado útil do processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão de tutela de urgência. No caso,
restou incontroverso o débito de grande monta oriundo do contrato de aluguel firmado entre as partes, bem como a ineficácia da fiança prestada e a dispensabilidade da caução, de modo que o deferimento da liminar de despejo fundada na falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação é medida que se impõe
.”
(TJMT, RAI 1002871-71.2021.8.11.0000, 3ª Câm. Direito Privado, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, j. 28.04.2021) (destaquei)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO- AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE DESPEJO –
PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC, C/C ART. 79, DA LEI Nº. 8.245/91 – POSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA LIMINAR AINDA QUE O CONTRATO ESTEJA ASSEGURADO POR GARANTIA
– DÉBITO SUPERIOR A 03 (TRÊS) MESES DE ALUGUEL - DECISÃO REFORMADA - AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. De acordo com a regra do § 1º, IX, do art. 59, da Lei de Locações, conceder-se-á, inaudita altera parte, a medida antecipatória para desocupação do imóvel, objeto de locação, caso o Locador promova ação de despejo, por denúncia cheia (descumprimento de obrigações contratuais) e desde que “(...) prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: IX a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”. É certo que o contrato de locação firmado entre as partes se encontra garantido por fiança, garantia locatícia prevista no art. 37 da Lei nº 8.245/91. Contudo,
é possível a apreciação do pedido de desejo, nos moldes de antecipação dos efeitos da tutela (art. 300, do CPC), independentemente do preenchimento de todos os requisitos do art. 59, da Lei nº 8.245/91
. Como
a lei do inquilinato regulamentou apenas a possibilidade de liminar em casos que estejam desprovidos de garantias, é possível recorrer ao artigo 79 de referida lei, utilizando-se as normas do Código de Processo Civil, para evitar prejuízos irreparáveis ao locador, como é o caso dos autos
. Partindo dessa premissa, tem-se que
a tutela de urgência pode ser deferida, mormente porque restou demonstrada a existência de um débito elevado dos locatários com diversos períodos de atraso no pagamento dos alugueis, além dos encargos em aberto. Nesse viés, com a permanência da parte locatária na posse do imóvel e sem pagar os aluguéis, aumenta-se o débito em prejuízo do credor, pois, além de não receber o aluguel, não pode usufruir e dispor do imóvel
.”
(TJMT, N.U 1009558-93.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/08/2023, Publicado no DJE 09/08/2023) (destaquei)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC – CAUÇÃO – DISPENSA – FIADOR – GARANTIA INÓCUA – RECURSO PROVIDO.
É cabível a tutela de urgência quando comprovadas as situações previstas no art. 300 do Novo Código de Processo Civil - a probabilidade do direito alegado (inadimplemento dos locativos por mais de dois anos) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (impossibilidade de usufruir do imóvel).

A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei.
O
fato do contrato estar garantido por fiança não afasta a possibilidade de concessão da medida liminar
.”
(TJMT, RAI n. 1015994-10.2019.8.11.0000, 4ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Rubens de Oliveira dos Santos Filho, j. 18.12.2019 – negritei)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. LIMINAR INDEFERIDA. ARTIGO 59, §1º, IX, DA LEI DO INQUILINATO. FIANÇA. CASO CONCRETO. INADIMPLEMENTO QUE SE PROLONGA HÁ MAIS DE DOIS ANOS. FIADOR QUE TAMBÉM FIGURA NO POLO PASSIVO DA LIDE. GARANTIA INÓCUA. DISPENSA DE CAUÇÃO. POSSIBILIDADE. DÍVIDA QUE ULTRAPASSA O EQUIVALENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL
. NOTÍCIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. SUBLOCAÇÃO. DESPEJO LIMINAR QUE ENCONTRA RESPALDO NO ART. 300 DO NPCP. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO.”
(TJRS, RAI n. 70082426529, 16ª Câm. Cív., Rel. Desa. Vivian Cristina Angonese Spengler, j. 14.11.2019)

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao agravo de instrumento interposto para, confirmando a liminar recursal,
DETERMINAR
que a desocupação voluntária do imóvel pela locatária ocorra no prazo de 15 (quinze) dias corridos (prazo material), nos termos do art. 59, § 1° da Lei n° 8.245/91, a contar da intimação desta decisão, sob pena de expedição do competente mandado de despejo para retomada forçada do imóvel.

É como v
o
to.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/10/2023