Tribunal: TJMT
Processo: 1017928-61.2023.8.11.0000
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-10-18
Data de publicação: 2023-10-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017928-61.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[EDIMAR MEROTTI RODRIGUES - CPF: 032.609.001-01 (ADVOGADO), THALES HENRIQUE ALEXANDRINO DE OLIVEIRA - CPF: 046.516.081-67 (AGRAVANTE), LUCIANE CAROLINE RABER - CPF: 011.338.501-38 (ADVOGADO), LUCIVALDO FERREIRA DE MELO - CPF: 460.974.653-00 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO LIMINAR C/C COBRANÇA POR FALTA DE PAGAMENTO, RESCISÃO CONTRATUAL E DANOS MORAIS – LIMINAR DE DESPEJO INDEFERIDA POR AUSÊNCIA DE CAUÇÃO – INADIMPLÊNCIA SUPERIOR À CAUÇÃO EXIGIDA – DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

Mostra-se possível, em situações excepcionais, a dispensa da caução prevista no art. 59, § 1º da Lei nº 8.245/91 para a concessão da liminar de despejo, especialmente quando o valor da dívida ultrapassar consideravelmente o valor de 3 meses de aluguel, como ocorre no presente caso.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº
1017928-61.2023.8.11.0000

AGRAVANTE:

THALES HENRIQUE ALEXANDRINO DE OLIVEIRA

AGRAVADO:

LUCIVALDO FERREIRA DE MELO

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
THALES HENRIQUE ALEXANDRINO DE OLIVEIRA
, contra decisão interlocutória proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande - MT,
Dr.

Luis Otávio Pereira Marques
,

que, nos autos da
Ação de Despejo com Pedido Liminar c/c Cobrança por Falta de Pagamento, Rescisão Contratual e Danos Morais nº 1023415-06.2023.8.11.0002
ajuizada por

LUCIVALDO FERREIRA DE MELO
, indeferiu o pedido liminar para desocupação do imóvel.

Em suas razões recursais, a parte agravante aduz que “
as partes firmaram em 07 de novembro de 2022, contrato de locação residencial, do imóvel de matrícula nº 100.198, Ficha 01, Livro 02, 1º Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande/MT, localizado na Rua Aníbal Molina Ribeiro, Condomínio Chapada Verde, Bloco 02, Apartamento 108, Bairro Ponte Nova, Várzea Grande/MT (DOC. 10), com prazo de vigência de 12 (doze) meses, a contar do dia 10 de novembro de 2022, com valor de aluguel inicial de R$1.480,00 (um mil e quatrocentos e oitenta reais), sendo o imóvel usado para fim residencial
” (sic).

Menciona que “
o Requerido assinou e reconheceu firma em cartório do contrato de locação, mas apenas mandou foto da última folha do contrato e não disponibilizou uma via ao Requerente, sendo necessário que o Requerido exiba o documento
” (sic).

Argumenta que “
o Requerido se comprometeu a imprimir o contrato, assinar, reconhecer firma no cartório e depois passar uma via para o locador, mas isso não ocorreu de fato
” (sic), e embora tenha enviado áudio dizendo que havia deixado o contrato assinado na portaria, quando se deslocou até o local foi surpreendido com a informação de ninguém havia deixado qualquer documento em seu nome naquele recinto.

Afirma que
“o Requerido, desde o mês de janeiro de 2023 deixou de pagar os aluguéis regularmente
” (sic), ressaltando que nos respetivos meses foi realizado pagamento parcial de apenas R$1.200,00 (mil e duzentos reais), e desde março de 2023 não efetuou mais nenhum pagamento.

Declara que “
encaminhou ao Requerido NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL, em 22 de março de 2023 (DOC. 13), dando prazo de 72h para entrega da sua via do contrato assinada e reconhecido em cartório e dez dias corridos para realizar o pagamento dos aluguéis atrasados, que até aquele momento estavam no montante de R$2.040,00 (dois mil e quarenta reais)
” (sic).

Além disso, ressalta que o locatário está inadimplente com o pagamento do IPTU 2023, vencido em julho de 2023.

Expõe que “
o Contrato de Locação pactuado prevê que o valor do aluguel inclui o valor da taxa condominial
” (sic), todavia, em razão da sua inadimplência vêm honrando com o pagamento da respectiva taxa, o que se tornou insustentável, pois a partir de maio de 2023 não conseguiu mais adimplir com a obrigação.

Diante disso, assevera que “
encontra-se na iminência de responder a um processo e ser executado pelos valores de taxas condominiais em atraso, tudo em consequência da inadimplência do REQUERIDO
” (sic).

Salienta que o “
Requerente/Locador já possui uma pessoa interessada em alugar o referido imóvel, podendo, então, finalizar de vez todo esse tormento, desgosto e prejuízo
” (sic).

Reforça que “o
contrato de locação NÃO possui garantia locativa, eis que não foram contratadas modalidades garantidoras da locação, estando o demandado locatário inadimplente com suas obrigações legais e contratuais, consistente pelo não pagamento dos valores locatícios parcialmente nos meses de janeiro e fevereiro de 2023, e, integralmente nos meses de março, abril, maio e junho de 2023
” (sic).

Elucida que a liminar de despejo foi negada por ausência de prestação de caução, referente aos três meses de alugueres e porque não restou demonstrado o perigo de dano.

Defende, contudo, que “
conforme entendimento consolidado do Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso e de outros Tribunais pátrios, nas situações em que a inadimplência for superior a 3 meses, o valor atrasado serve como caução, não havendo, o Locador, de dispor de mais valores sob pena de tornar a situação inadmissivelmente onerosa à apenas uma das partes
” (sic).

Quanto ao perigo de dano, aduz que está na iminência de ter seu nome negativado em razão do não pagamento das taxas condominiais, além de correr o risco de sofrer uma execução judicial da referida dívida e, em última hipótese, a submissão do imóvel à leilão para pagamento das dívidas condominiais.

Forte nesses argumentos, requer o provimento do recurso para conceder liminarmente a ordem de desejo, independente da prestação de caução (id. 177583696).

A almejada tutela recursal foi por mim
deferida
em 18/08/2023, para conceder a liminar independentemente da oitiva do requerido/agravado, nos termos do artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991, expedindo-se mandado de intimação por oficial de justiça para desocupação voluntária no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo forçado, independentemente de novo mandado e de caução (id. 179349163).

O agravado não apresentou contraminuta, conforme certificado (id. 183331674).

O agravante é beneficiário da assistência judiciária, consoante certificado no id. 177627169.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
THALES HENRIQUE ALEXANDRINO DE OLIVEIRA
ajuizou a
presente ação de despejo com pedido liminar c/c cobrança por falta de pagamento, rescisão contratual e danos morais em desfavor de

LUCIVALDO FERREIRA DE MELO
, almejando a desocupação do imóvel localizado na Rua Aníbal Molina Ribeiro, Condomínio Chapada Verde, Bloco 02, Apartamento 108, Bairro Ponte Nova, Várzea Grande/MT, da qual está inadimplente desde janeiro de 2023.

O magistrado indeferiu o pleito na origem,
cujo teor, na parte que interessa ao deslinde do feito, restou consignado nos seguintes termos,
ipsis litteris
:

“(...)

De entrada, tenho como inviável a concessão de medida liminar de desocupação do imóvel com fulcro no art. 59 da Lei n.º 8.245/91 (Lei do Inquilinato), na medida em que a parte autora
descurou de prestar a caução equivalente a três meses de aluguel, que consiste em requisito exigível a todas as situações-tipo autorizadoras da desocupação liminar do imóvel concebidas pelo legislador especial
.

Como sabido, é possível o deferimento de tutela de urgência antecipada em ações de despejo, caso em que a decretação liminar de despejo ou o pedido de imissão de posse ficará condicionada ao atendimento dos requisitos dos arts. 300 do Código de Processo Civil.

Conforme o art. 300 do CPC/2015, a tutela de urgência, depende da coexistência dos seguintes requisitos: probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Com efeito, nas ações locatícias há que se proceder com cautela na apreciação do pedido,
o qual somente poderá ter lugar naquelas situações em que restar de plano evidenciado que a realização do direito do locador não pode ser postergada para o final do processo, sob pena de suportar prejuízos irreparáveis ou de difícil reparação
.

Nesse aspecto, analisando os autos, em que pese à demonstração da probabilidade do direito alegado, por meio do contrato de locação (id 12250619), não restou demonstrado o perigo de dano.

Isso porque,
o risco de aumento do valor da dívida, em virtude do inadimplemento do locatário, é inerente ao despejo por falta de pagamento
, sendo que o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que não se dispensa a comprovação da urgência da medida quando da análise de tutela antecipada em ações de despejo (REsp 1207161/AL).

Nesse sentido, colaciono o seguinte entendimento jurisprudencial:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. Presentes as normas contidas no caput e incisos do § 1º do art. 59 da Lei n. 8.245/1991, tem-se que o despejo liminar, anteriormente à formação do contraditório, poderá ser determinado se preenchidos os requisitos específicos de cada uma das hipóteses que autorizam a sua concessão, e o requisito geral, a todas elas aplicável, que consiste na prestação de caução, no valor equivalente a três aluguéis. Somente há possibilidade de dispensa da caução quando comprovado o preenchimento dos requisitos do art. 300 do CPC, em especial a urgência na concessão da medida, que dispensa a prestação de caução. Caso em que não se verifica urgência na concessão da medida. NEGADO PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. (Agravo de Instrumento Nº 70070783386, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em 27/10/2016).

Posto isso,
INDEFIRO
o pedido de tutela de urgência e determino a citação do requerido para, no prazo de 15 dias, contestar a ação na parte que lhe toca (art. 62, I, Lei n.º 8.245/91), sob pena de aplicação da confissão e da revelia, no que for cabível (art. 344, CPC/2015)”.

Pois bem. A legislação sobre locações especifica os seguintes requisitos para a concessão da medida liminar de despejo:
a)
oferecimento de caução equivalente ao valor de três meses de aluguel; e
b)
a ocorrência de alguma das hipóteses previstas nos incisos do parágrafo único do art. 59 da Lei nº. 8.245/91, que dispõe:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º
Conceder-se-á liminar para desocupação
em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e
desde que prestada a caução
no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a
falta de pagamento de aluguel e acessórios
da locação no vencimento,
estando o contrato desprovido de qualquer das garantias
previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.”

No caso, o primeiro elemento – a caução, pertinente salientar que esta pode ser dispensada quando a dívida de aluguéis e demais encargos
ultrapassar

os três meses de aluguel exigidos por lei
, como soí a hipótese.

Sobre o tema, faço menção aos seguintes precedentes desta Corte de Justiça:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE DESPEJO – FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS
LIMINAR CONCEDIDA – REQUISITOS VERIFICADOS –
DISPENSA DA CAUÇÃO – POSSIBILIDADE
– INADIMPLÊNCIA – DÉBITO SUPERIOR À CAUÇÃO EXIGIDA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO I - Verifica-se a existência de três requisitos para a concessão da tutela urgência, quais sejam: a) a probabilidade do direito invocado; b) o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo; e c) a reversibilidade do provimento jurisdicional. II - A
dívida de aluguéis e demais despesas ultrapassa o montante de R$ 180.000,00 (cento e oitenta e mil reais), quantia muito superior ao valor da caução exigida, sendo dispensável, nesse caso a garantia prevista no artigo 59, § 1º da lei nº 8.245/91
.”
(TJ-MT 10050175120228110000 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 18/05/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/05/2022)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS
– DECISÃO QUE ORDENOU A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL, CONDICIONADA A MEDIDA, PORÉM,
À PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO – PARTE AUTORA COM DEMONSTRADAS DIFICULDADES ECONÔMICAS DE PRESTAR CAUÇÃO - DISPENSA DA CAUÇÃO – POSSIBILIDADE
– RECURSO PROVIDO.
É possível a dispensa da caução prevista no art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91, para a concessão da liminar de despejo, sobretudo quando a prestação de garantia se apresenta como medida absolutamente gravosa e desarrazoada
, primeiramente, porque, estando o locador privado da remuneração locatícia há vários meses, e sendo esta a sua única ou principal fonte de renda, sofrerá agravamento da situação prejudicial causada pelo inadimplemento com consequências econômicas ainda mais nocivas; depois, a concessão da medida de liminar, sob o enfoque o art. 300 do CPC, pode incluir a prestação de caução como providência meramente facultativa, e não obrigatória, conforme as especificações do caso concreto.”
(TJ-MT 10010875920218110000 MT, Relator: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 19/10/2021, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/11/2021)

O segundo elemento, qual seja, a falta de pagamento dos aluguéis e acessórios no vencimento, além da inexistência de qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei de Locação, também resta inconteste dos autos,
já que o locatário está parcialmente inadimplente com os meses de janeiro e fevereiro de 2023, e integralmente com os meses de março até agosto de 2023
, e o contrato apresentado no id. 122506019, dos autos de origem, está desprovido de garantia.

Isso também se confirma porque quando intimado para apresentar contraminuta quedou-se inerte (id. 183331674), e inclusive quando intimado para desocupar o imóvel apresentou ao oficial de justiça apenas os pagamentos
anteriores a janeiro de 2023
(id. 180486180).

Por esta razão, entendo que restaram preenchidos os requisitos legais para a concessão da liminar de despejo, de modo que mister a reforma da decisão agravada.

Nesse viés é o entendimento deste Sodalício:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS – LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – INDEFERIMENTO DE PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO – INADIMPLÊNCIA VERIFICADA – REQUISITOS DEMONSTRADOS – FIADOR – GARANTIA INÓCUA FRENTE AO DÉBITO INADIMPLIDO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco útil do processo (art. 300 do CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência.
Se restou presente a probabilidade do direito alegado pela inadimplência dos agravados em valor muito superior à garantia e o perigo de dano ou o risco útil do processo (prejuízos financeiros experimentados pelo proprietário/locador), o deferimento da liminar de despejo é medida que se impõe
.”
(TJ-MT - AI: 10218158720228110000, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 03/05/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/05/2023)

“AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS – FALTA DE PAGAMENTO – PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO –
TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – ART. 300, CPC – PRESENÇA DOS REQUISITOS ENSEJADORES
– DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – FIADOR – GARANTIA INÓCUA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco de resultado útil do processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão de tutela de urgência.
No caso, restou incontroverso o débito de grande monta oriundo do contrato de aluguel firmado entre as partes, bem como a ineficácia da fiança prestada, de modo que o deferimento da liminar de despejo fundada na falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação é medida que se impõe.
”

(TJ-MT 10221608720218110000 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 27/04/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2022)

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para confirmar a tutela recursal, a fim de autorizar a desocupação voluntária do imóvel objeto da celeuma, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo forçado, independentemente de novo mandado e de caução.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/10/2023