Tribunal: TJMT
Processo: 1008069-17.2020.8.11.0003
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-10-11
Data de publicação: 2023-10-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008069-17.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[NATANAEL DE SOUZA CARDIAS DA SILVA - CPF: 719.939.592-20 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), NATANAEL DE SOUZA CARDIAS DA SILVA - CPF: 719.939.592-20 (APELADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O PRIMEIRO RECURSO E DESPROVEU O SEGUNDO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA, TUTELA DE EVIDÊNCIA EM CARÁTER LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO INTEGRAL
– JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO
– IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA –

DANO MORAL CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – ARBITRAMENTO

– PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA SOBRE O VALOR CONDENATÓRIO –
1º APELO - CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
–
2º APELO - CONHECIDO E DESPROVIDO.

O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver as parcelas pagas
.

Em se tratando de ação de rescisão de instrumento particular de compromisso de compra e venda por culpa da vendedora, em que está determinada a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador, os juros de mora devem incidir desde a citação.

“Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ). O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega. (...)”
(TJMT, RAC n. 1003432-26.2020.8.11.0002, 4ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 06.10.2021)

O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, com pedido de rescisão, enseja a condenação ao pagamento de indenização a título de dano moral, em virtude do sofrimento experimentado pelo consumidor que ultrapassa o mero dissabor.

A fixação do
quantum
indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório.

Havendo condenação em pecúnia, deve o montante correspondente ser utilizado como base de cálculo dos honorários de sucumbência, em detrimento do valor da causa.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por ambas as partes litigantes, NATANAEL DE SOUZA CARDIAS DA SILVA, o qual denominamos 1º apelante, e KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., o qual denominamos 2º apelante, visando reformar a sentença de ID 175202356, prolatada pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA, TUTELA DE EVIDÊNCIA EM CARÁTER LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS nº 1008069-17.2020.8.11.0003,

julgou procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

“Ex Positis, e de tudo mais que dos autos consta julgo procedente o pedido inicial. Declaro rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel sob o contrato de n° 225/4813 (Id. 45492389). Determino que a requerida promova as restituições dos valores pagos pelo autor no importe atualizado de R$ 7.342,12 (sete mil, trezentos e quarenta e dois reais e doze centavos) (Id. 31922299), com a devida correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no valor de 1% ao mês. Observando o critério de razoabilidade, condições econômicas da demandada, bem como o do próprio requerente, evitando-se o enriquecimento sem causa, condeno a requerida, a pagar ao autor a título de ressarcimento pelo dano moral que lhe causou, o montante de R$ 7.000,00 (sete mil reais). A correção monetária incide a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora, por se tratar de dano moral decorrente de relação contratual, desde a citação. Em contrapartida, o pagamento da compensação, por parte da autora à ré, em relação ao tempo de fruição no imóvel. Condeno a ré no que tange a cláusula penal, ao pagamento em favor do autor no importe de R$2.202,63 (dois mil, duzentos e dois reais e sessenta e três centavos). Condeno-a, também, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor indenizatório, atualizado, na forma do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações.”

Em suas razões recursais de ID 175202359 o consumidor recorrente sustenta que a retenção autorizada pelo Juízo
a quo
quanto ao tempo de fruição do imóvel é irregular, devendo ser excluída do comando judicial. Contesta a base de cálculo dos honorários sucumbenciais, pugnando para que seja considerado o valor total do contrato rescindido e pleitos acessórios (dano moral e multa).

Por sua vez, em ID 175202371, a empresa apelante aduz que a rescisão contratual se deu pela desistência imotivada do consumidor, uma vez que sequer havia iniciado a edificação em seu lote e não comprovou qualquer prejuízo capaz de ensejar a rescisão contratual.

Argui que as cláusulas contratuais devem ser respeitadas, especialmente no que concerne à retenção no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) em relação aos valores pagos e multa.

Assevera que o termo inicial dos juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão de acordo com o entendimento consolidado do STJ.

Aduz que deve ser afastada a indenização a título de dano moral, haja vista que não praticou ato ilícito, bem como não houve a comprovação do dano alegado.

Afirma que o montante fixado a título de dano moral é excessivo e desproporcional, devendo ser reduzido o valor da indenização.

Defende que os débitos referentes ao IPTU do imóvel em discussão, devem ser suportados pela parte adversa, observado o tempo em que estive em sua posse.

Ao final, requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, para julgar improcedente os pedidos iniciais do autor invertendo os ônus sucumbenciais.

Contrarrazões recursais devidamente apresentadas no ID 175202380 e ID 175202398, com cada parte requerendo o desprovimento do recurso da parte adversa.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara

Compulsando os autos verifico que cuida-se de demanda movida pelo consumidor em face de construtora alegando, em síntese, que firmaram contrato de compra e venda em 26.03.2019 de um terreno com área total de 200m2, constituído pelo lote 16, da quadra 40, do loteamento denominado Residencial Parque Rosa Bororo, no valor de R$115.541,03 (cento e quinze mil, quinhentos e quarenta e um reais e três centavos), sendo pago mediante entrada e mais 240 (duzentos e quarenta) parcelas.

O 1º apelante afirmou que o 2º apelante não cumpriu com o contratado, pois conforme a avença, o término de entrega das obras de infraestrutura não foram efetuadas. Requereu, assim, a procedência da demanda para a rescisão da avença, bem como a restituição dos valores pagos e ainda, condenando-a em danos morais.

O Juízo
a quo
julgou procedente o pedido para determinar a rescisão contratual, condenar a apelante a restituição dos valores pagos, ao pagamento da multa estabelecida em contrato, ao pagamento de indenização a título de danos morais, compensando valores por parte da autora à ré, em relação ao tempo de fruição no imóvel bem como em custas e honorários sucumbenciais.

Desta feita, o consumidor recorrente requer a reforma parcial da decisão para que a retenção autorizada quanto ao tempo de fruição do imóvel seja excluída, bem como que a base de cálculo dos honorários sucumbenciais considere o valor total do contrato rescindido e pleitos acessórios.

Por sua vez, a empresa apelante pretende a reforma da sentença para ver afastada a sua responsabilidade pelos eventos descritos nos autos e imputar exclusivamente aos apelados a responsabilidade pela rescisão do contrato de compromisso de venda e compra do imóvel objeto da lide. Objetiva, como consequência do reconhecimento da culpa exclusiva dos recorridos, a autorização para a retenção de 25% dos valores por ele pagos, a responsabilização daqueles pelos débitos do IPTU e a aplicação dos juros de mora sobre valores restituíveis apenas a partir do trânsito em julgado da decisão.

Pois bem.

Ab initio
, ressalta-se que a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda de imóvel entre a construtora e futuro proprietário, destinatário final do bem, é de consumo, por se enquadrarem as partes nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos no Código de Defesa do Consumidor.

Como é sabido, o atraso na entrega do imóvel é causa mais do que suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, pois o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, estando a construtora obrigada a devolver as parcelas recebidas.

Calha ponderar que, conforme a jurisprudência, é lícita a prorrogação de 6 (seis) meses ou 180 (cento e oitenta) dias da entrega do imóvel, quando prevista em contrato, bem quando se trata de várias unidades autônomas pertencentes ao empreendimento.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PRORROGAÇÃO POR 180 (CENTO E OITENTA) DIAS – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE – PRECEDENTES DO STJ – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – DEVER DE INDENIZAR NÃO CONFIGURADO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Mostra-se legal a disposição contratual que prevê prorrogação do prazo de entrega do imóvel por 180 (cento e oitenta) dias.
Não comprovado o atraso na entrega, não há o que se falar em dever de indenizar assim como os demais requerimentos da lide.”
(N.U 0029139-66.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Vice-Presidência, Julgado em 19/02/2020, Publicado no DJE 28/02/2020) (grifo nosso)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO - LOTEAMENTO - OBRAS DE URBANIZAÇÃO - RESPONSABILIDADE DO EMPREENDEDOR - POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL SEM ÔNUS PARA O COMPRADOR - RESOLUÇÃO POR CULPA DA VENDEDORA - DEVOLUÇÃO DOS VALORES QUITADOS PELO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA - JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA DESDE A CITAÇÃO - DANO MORAL - CIRCUNSTÂNCIAS QUE NÃO ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO - AUSÊNCIA DE PROVA DO PREJUÍZO EXTRAPATRIMONIAL - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. - É do empreendedor a obrigação de providenciar as obras de urbanização do loteamento, conforme exigido pela legislação municipal, as quais incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais, nos termos da Lei 6.766/1979 - C
omprovado nos autos que as obras de infraestrutura do loteamento não foram concluídas no prazo previsto na avença, mesmo considerada a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, caracterizado está o inadimplemento por parte do empreendedor -
O fato da promessa de compra e venda não admitir arrependimento, não se confunde com a hipótese de resolução da avença (art. 475 do CC), em razão do inadimplemento culposo de uma das partes quanto ao cumprimento das condições do negócio jurídico, a autorizar à outra parte lesada por termo à avença - Conforme Súmula 543 do STJ, nas hipóteses de resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel, reconhecida a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, deverão ser restituídas as parcelas pagas pelo promitente comprador, em sua integralidade, caso configurada a culpa exclusiva do promitente vendedor (...)”
(TJ-MG - AC: 10000210416533001 MG, Relator: Lílian Maciel, Data de Julgamento: 21/07/2021, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/07/2021) (grifo nosso)

No caso em espeque, observa-se que é incontroverso que a entrega completa do imóvel e suas obras de infraestrutura não ocorreram conforme o prazo inicialmente estipulado.

Acerca disso, bem salientou o Juízo
a quo
:

“Destarte, conforme decisão deste juízo no dia 23.09.2014 na Ação Civil Pública Código 755530, a qual tramita nesta vara, onde a ré configura como polo passivo do feito, cuja determinação foi a suspensão de todas as obras no loteamento vindicado, bem como a imediata suspensão das vendas dos imóveis, assim sendo a requerida sabia da existência da lide, como também sabia que as obras de infraestrutura não estariam prontas em 06.09.2016 como avençadas.

In casu, como alhures mencionado, o descumprimento da avença se deu por única e exclusiva culpa da requerida. Deve, assim, responder pelas consequências do inadimplemento, nos exatos termos do art. 475 do CC em vigor.”

Assim, explicitado o atraso da obra, resta evidente a infração contratual apta a ensejar a rescisão do contrato por culpa da empresa apelante, devendo ser mantida a sentença nesse aspecto.

Em relação aos valores pagos, é firme o entendimento no sentido de ser possível a retenção de percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do que foi pago.

Contudo,
“
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(Súmula nº 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)
(grifo nosso)

Ademais, acerca do tema incide a súmula nº 543 do STJ, que dispõe:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor
, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Assim, tendo em vista que a rescisão do contrato de compra e venda se deu de modo imotivado à parte autora, por o atraso da entrega do empreendimento por culpa da apelante, cabe-lhe a garantia do disposto no art. 475, do Código Civil:

“
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
”

Além disso, frisa-se que em se tratando de ação de rescisão de instrumento particular de compromisso de compra e venda por culpa da vendedora, em que está determinada a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador, os juros de mora devem incidir desde a citação.

Dessa forma, a sentença não merece reparo neste ponto, devendo a restituição das parcelas pagas pelos compradores ocorrer de forma integral, diante da responsabilidade da apelante pela rescisão contratual, aplicando-se como termo inicial os juros moratórios desde a citação.

No que tange ao pagamento do IPTU e taxas de fruição e consumo, o pleito também não merece prosperar.

Veja-se que o pagamento das respectivas rubricas pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, o que não ocorreu no caso em questão, porquanto o autor sequer entraram na posse do imóvel, motivo pelo qual a própria construtora deve responder por tal obrigação.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Segundo o entendimento do STJ,"
as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente"
, tendo em vista que,
"apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse
"(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...).”
(AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021) (grifo nosso)

“APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR –
DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES
– INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – DANOS MORAIS – REDUÇÃO INDEVIDA –RECURSO NÃO PROVIDO. Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.
Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ). O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega
. (...)”
(TJMT, RAC n. 1003432-26.2020.8.11.0002, 4ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 06.10.2021) (grifo nosso)

No que diz respeito ao dano moral, verifica-se que é indiscutivelmente devido, porquanto o atraso na entrega do imóvel residencial, adquirido para moradia própria, enseja mais do que mero dissabor ao consumidor, mas efetivo abalo suscetível de indenização.

Evidente que a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, afora os danos suportados na esfera patrimonial, causaram lesões no âmbito psíquico da parte autora, ultrapassando a margem do aborrecimento comum do cotidiano.

Neste sentido:

“RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA – IMÓVEL NÃO ENTREGUE – PRAZO EXTRAPOLADO – DANO MATERIAL – DESPESAS COM ALUGUEL – RESSARCIMENTO – DANO MORAL – PRESCINDIBILIDADE DA PROVA DA CULPA – NEXO DE CAUSALIDADE CONFIGURADO – QUANTUM FIXADO COM RAZOABILIDADE/PROPORCIONALIDADE – MINORAÇÃO – DESCABIMENTO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Uma vez demonstrado o descumprimento pela vendedora, extrapolando o prazo para a entrega da obra compromissada, há ensejo a resolução contratual e as suas consequências. Ultrapassado o prazo na entrega, inclusive a tolerância, revela-se possível o pedido de ressarcimento dispendido com o pagamento de aluguel no período posterior. O inadimplemento da construtora que deixa de entregar o imóvel objeto do contrato causa grave abalo psicológico, uma vez que frustra a expectativa de realizar o sonho da moradia própria. Essa violação exorbita o mero aborrecimento e repercute de forma negativa na dignidade humana, especificamente no direito constitucional à moradia. O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes”.
(TJMT, Ap 10445/2015, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 15/04/2015, Publicado no DJE 22/04/2015) (grifo nosso)

“CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. PRETENSÃO DE COMPELIR A CONSTRUTORA A ENTREGAR O IMÓVEL, PAGAR MULTA CONTRATUAL E INDENIZAR O DANO MORAL DECORRENTE DA ESPERA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA ATACADA PELA CONSTRUTORA APENAS NO QUE TANGE AO DANO MORAL.
Hipótese em que o imóvel foi entregue mais de dois anos após o prazo previsto, frustrando a justa expectativa do comprador de ver consumado o sonho da casa própria, cuja concretização demanda esforços de toda a família, e estendendo a necessidade de manter residência alugada. Dano moral configurado
. Verba indenizatória fixada em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade e em respeito ao seu caráter punitivo e pedagógico. Termo inicial dos juros que deve ser modificado, para contarem-se a partir da data da sentença, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Recurso parcialmente provido”.
(Apelação nº 0008924-92.2010.8.19.0212, 20ª Câmara Cível do TJRJ, Rel. Marco Antônio Ibrahim. j. 25.06.2012) (grifo nosso)

Sendo assim, uma vez caracterizado o dever de indenizar, passo a análise do
quantum
a ser fixado.

É cediço que o Juiz deve pautar-se pela técnica do bom senso, da moderação e da prudência, analisando cada caso concreto, a fim de que a quantificação seja capaz de atender o argumento vertente, sem significar fonte de enriquecimento ilícito.

Nesse aspecto, deve-se ter em conta a dupla finalidade da condenação, qual seja a de desestimular a reincidência de ofensa a direito do consumidor, de forma a levar o ofensor a tomar atitudes que evitem a ocorrência futura de atos semelhantes, e a de compensar a vítima pela dor e inconvenientes que lhe foram indevidamente impostos.

No presente caso, o valor de R$7.000,00 (sete mil reais) se revela adequado, eis que em atenção à extensão do dano, o comportamento dos envolvidos, às condições econômicas das partes, à repercussão do fato, além da observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, motivo pelo qual deve ser mantido.

Neste sentido a jurisprudência desta Câmara:

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS. Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe. No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor
. Para a estipulação do dano moral deve ser levado em conta os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a condição financeira daquele que sofreu o dano, bem como a do seu agressor.”
(RAC n. 0018274-52.2013.8.11.0041, 3ª Câm. Dir. Priv., minha relatoria j. 26.05.2021) (grifo nosso)

Por fim, analiso o pleito do 1º apelante de que base de cálculo dos honorários sucumbenciais considere o valor total do contrato rescindido e pleitos acessórios (dano moral e multa).

A jurisprudência do c. STJ é no sentido de que a ordem de preferência da base de cálculo, prevista no art. 85, §2º do CPC, é de observância obrigatória:

“RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. JUÍZO DE EQUIDADE NA FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. NOVAS REGRAS: CPC/2015, ART. 85, §§ 2º E 8º. REGRA GERAL OBRIGATÓRIA (ART. 85, § 2º). REGRA SUBSIDIÁRIA (ART. 85, § 8º). PRIMEIRO RECURSO ESPECIAL PROVIDO. SEGUNDO RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. [...] 4. Tem-se, então, a seguinte ordem de preferência: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2º); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II.a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2º); ou (II.b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8º). 5. A expressiva redação legal impõe concluir: (5.1) que o § 2º do referido art. 85 veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (I) da condenação; ou (II) do proveito econômico obtido; ou (III) do valor atualizado da causa; (5.2) que o § 8º do art. 85 transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação: (I) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (II) o valor da causa for muito baixo. 6. Primeiro recurso especial provido para fixar os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido. Segundo recurso especial desprovido”
(STJ - REsp: 1746072 PR 2018/0136220-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/02/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 29/03/2019).

Assim, considerando a existência de condenação em pecúnia, devem os honorários de sucumbência incidir sobre este montante, e não sobre o valor da causa.

Dispositivo.

Com essas considerações, CONHEÇO ambos os recursos apresentados.

DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo de
NATANAEL DE SOUZA CARDIAS DA SILVA
para afastar a compensação de valores em relação ao tempo de fruição do imóvel.

NEGO PROVIMENTO
à apelação de
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Majoro os honorários advocatícios para a quantia equivalente a 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/10/2023