Tribunal: TJMT
Processo: 1005396-05.2021.8.11.0007
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-09-27
Data de publicação: 2023-09-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005396-05.2021.8.11.0007
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adimplemento e Extinção, Correção Monetária, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MARIA EDINEZ CLARA DOS SANTOS - CPF: 855.471.581-00 (APELANTE), CESAR KARASIAKI - CPF: 020.698.401-40 (ADVOGADO), PENHA DE FATIMA SILVA TORRECILLAS E SILVA - CPF: 328.687.236-91 (APELADO), MARIA HELENA MOREIRA DA SILVA - CPF: 331.146.686-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – PREÇO DO PAGAMENTO DE PARCELAS FIXADO EM CABEÇA DE GADO – PREVISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – COVID-19 – TEORIA DA IMPREVISÃO – ONEROSIDADE EXCESSIVA – INOCORRÊNCIA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO –
INAPLICABILIDADE
– SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO.

Não há nulidade quando devidamente pactuado na escritura celebrada entre partes maiores e capazes, sem vício de consentimento, a fixação da cabeça de gado como indexador monetário das parcelas.

A teoria da imprevisão, força maior e caso fortuito, são acontecimentos supervenientes
capaz de alterar, de maneira significativa (ou estrutural), o equilíbrio econômico e financeiro da avença, dela decorrendo situação de onerosidade excessiva, de sorte que, s
e em tais circunstâncias o contrato fosse mantido, redundaria em extrema vantagem para o credor, em contrapartida a um empobrecimento da mesma natureza em relação ao devedor.

A ocorrência de oscilação cambial e a oscilação de preço no mercado (aumento ou diminuição do gado), configuram riscos inerentes ao agronegócio, que são considerados no momento da fixação do preço no contrato, não havendo que se falar em aplicação da teoria da imprevisão.

A situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o não pagamento das obrigações constituídas, em que pese se tratar de circunstância que, por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário. In casu, não demonstrado que a crise gerada pela pandemia tenha afetado a base jurídica contratual, causando desequilíbrio econômico-financeiro imoderado, ou a impossibilidade do exercício da atividade desenvolvida, não há como reconhecer a ocorrência de caso fortuito ou força maior, a afastar o inadimplemento.

A exceção do contrato não cumprido (
exceptio

non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas. A regra não pode servir para justificar a suspensão de prestações, quando não prevista como causa justificante no contrato.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Maria Edinez Clara dos Santos em face da r. sentença proferida pela MMª Juíza de Direito da 6ª Vara Cível da Comarca de Alta Floresta, que nos autos da ação de revisão contratual c/c consignação em pagamento ajuizada contra Penha de Fátima Silva Torrecillas e Silva, julgou improcedente os pedidos da inicial, e por consequência, reconheceu o inadimplemento da autora em relação ao pagamento da monta de R$ 310.130,04 (trezentos e dez mil, cento e trinta reais e quatro centavos), devendo o valor ser atualizado quando do vencimento de cada parcela, condenando a autora no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Inconformada, a apelante recorre aduzindo a existência de abusividade no contrato firmado, pois prevê o aumento da parcela de acordo com a cotação do gado na data do pagamento, contudo, em caso de queda do preço, o valor originário estaria garantido. Assevera a ausência de fundamentação, pois o fato de ser pecuarista não justifica a surpresa de ter que suportar o aumento exorbitante da prestação.

Segue sustentando que deve ser considerado que o custo de produção compromete o lucro do produtor, inexistindo lucratividade satisfatória. Pretende a aplicação da teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva,
positivadas nos artigos 317 e 478, ambos do C. Civil.
Defende a aplicação da exceção do contrato não cumprido como justa causa para realizar o pagamento no valor consignado em juízo. Pugna pela reforma da r. sentença, para que a ação seja julgada procedente.

A apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 170779303).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 27 de setembro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Maria Edinez Clara dos Santos ajuizou ação de revisão contratual c/c consignação em pagamento contra Penha de Fátima Silva Torrecillas e Silva, alegando, em síntese, que em 27.11.2017, firmou com a ré instrumento particular de promessa de compra e venda, bem como, lavraram escritura pública de compra e venda, regularmente registrado, do imóvel rural denominado “
Fazenda Nossa Senhora de Fátima
”, localizado na Gleba São Benedito, no Município de Jacareacanga/PA, pelo valor de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais).

Firme em seu propósito, sustentou que o valor seria pago mediante uma entrada de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), e o restante em cinco prestações anuais de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), cada. Aduziu que consta no instrumento contratual que as parcelas deveriam ser equivalente a 80 (oitenta) cabeças de bezerro, de acordo com a cotação do dia do pagamento, não podendo ser inferior ao valor cotado na data da contratação, que era de R$ 1.000,00 (mil reais), por cabeça.

Asseverou que as duas primeiras parcelas foram pagas regularmente, contudo, em novembro de 2020, época do vencimento da terceira parcela, o país já estava sofrendo os efeitos da pandemia da Covid-19, o que resultou em uma elevação exorbitante do preço da arroba do gado. Aduziu que a ré exigiu como pagamento da terceira parcela a cotação do bezerro à época - R$ 2.750,00 (dois mil, setecentos e cinquenta reais), de modo que a prestação atingiu o montante exorbitante de R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais). Defendeu que procurou solucionar a questão com a ré, visando ajustar a correção monetária, contudo, não obteve êxito, razão pela qual ajuizou a presente demanda, pleiteando a revisão contratual da cláusula segunda, “
b
”, com a substituição da correção pelo índice IPCA ou INPC, ou outro equivalente, a fim de reestabelecer o equilíbrio das parcelas, evitando a onerosidade excessiva da autora e o enriquecimento ilícito da ré.

Na decisão inicial, o juízo
a quo
deferiu a consignação em pagamento do montante de R$ 104.000,00 (cento e quatro mil reais), indicado pela autora, referente à terceira parcela (id. 170779873). No decorrer da ação, a demandante depositou, ainda, a quarta parcela, no valor de R$ 112.000,00 (cento e doze mil reais) – id. 170779250), e da última, na quantia de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais) – id. 170779280, valor esse que entendeu como adequado.

Após a instrução processual, a douta magistrada
a quo
julgou improcedente os pedidos da inicial, e por consequência, reconheceu o inadimplemento da autora em relação ao pagamento da monta de R$ 310.130,04 (trezentos e dez mil, cento e trinta reais e quatro centavos), devendo o valor ser atualizado quando do vencimento de cada parcela, condenando a autora no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Inconformada, a apelante recorre aduzindo a existência de abusividade no contrato firmado, pois prevê o aumento da parcela de acordo com a cotação do gado na data do pagamento, contudo, em caso de queda do preço, o valor originário estaria garantido. Assevera a ausência de fundamentação, pois o fato de ser pecuarista não justifica a surpresa de ter que suportar o aumento de uma parcela de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), para R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais). Aduz que justificou a variação de preço do bezerro ao longo de 20 anos, e que entre 2020 e 2022 o valor disparou como nunca antes visto, em decorrência do reflexo da economia internacional e da pandemia, tratando-se de fenômeno imprevisível.

Segue sustentando que deve ser considerado que o custo de produção compromete o lucro do produtor, inexistindo lucratividade satisfatória. Alega que eventual valorização da propriedade se deve exclusivamente aos esforços da apelante e não pode servir de parâmetro para bonificar a apelada com a majoração das parcelas. Pretende a aplicação da teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva,
positivadas nos artigos 317 e 478, ambos do C. Civil.
Defende a aplicação da exceção do contrato não cumprido como justa causa para realizar o pagamento no valor consignado em juízo, pois a fazenda fora vendida embargada, tendo a apelada se comprometido a regularizar a questão da multa, contudo, não adotou qualquer providencia. Pugna pela reforma da r. sentença, para que a ação seja julgada procedente.

Pois bem. Após detida análise dos autos, tenho que a razão não acompanha a apelante. Explico.

No tocante à abusividade na forma de atualização das parcelas, analisando o caderno processual, verifico que consta no §2º, “
a
”, do contrato firmado entre as partes, a seguinte disposição:

“§2º: O valor certo e contratado para a presente transação é de R$ -800.000,00 (oitocentos mil reais) os quais serão pagos pela compradora da seguinte forma:

(...)

b) de R$ -400.000,00 (quatrocentos mil reais) a serem pagos em 05 (cinco) parcelas anuais, representados por Notas Promissórias, com vencimento todo dia 27 do mês de novembro de cada ano, iniciando em 2018, em moeda corrente,
cujo valor deverá ser o equivalente a 80 (oitenta)
cabeças de bezerro macho
, porte desmama com idade de 8 meses acima,
cuja cotação deverá ser feita no dia do pagamento
, não podendo ser inferior ao valor cotado nesta data que é igual a R$-1.000,00 por cabeça.”
(id. 170779861 – grifei e negritei)

Desse modo, em que pese as alegações da apelante no sentido de que a cláusula é abusiva, pois associa o pagamento ao valor da cabeça de gado e resguarda tão somente a variação de preço inferior à cotação do dia da celebração do contrato, razão não a acompanha, pois no caso em comento trata-se de Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel Rural (id. 170779862), cuja negociação baseia-se na autonomia da vontade, além da forma pactuada não ser defesa em lei.

Vale lembrar ainda que os sujeitos da relação jurídica são capazes e legitimados, manifestando livremente suas vontades, conforme assinaturas apostas e certificação do tabelião e nenhuma delas insurgiu quanto à aludida cláusula contratual.

Não se pode olvidar ainda que no negócio jurídico avençado não há desequilíbrio nas prestações, nem lucro desmedido para um dos sujeitos, de modo que ao escolherem que o pagamento seria fixado com base no valor da cabeça de gado, apenas estabeleceu uma forma de fixação de preço por índice de mercado, fato que não encontra vedação legal.

A jurisprudência já decidiu nesse sentido,
verbis
:

“EMBARGOS À EXECUÇÃO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – NULIDADE DA SENTENÇA NÃO CONFIGURADO - PREÇO DO PAGAMENTO DE PARCELAS FIXADO EM ARROBAS DE BOI – PREVISÃO CONTRATUAL - POSSIBILIDADE – VÍCIO REDIBITÓRIO – INEXISTÊNCIA - READEQUAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA.

Não há nulidade quando devidamente pactuado na escritura celebrada entre partes maiores e capazes, sem vício de consentimento, a fixação da arroba de boi como indexador monetário das parcelas.

Postulados vários pedidos e sendo acolhido apenas um deles, é de se reformar a sentença para adequar a sucumbência.”
(RAC n. 0005582-34.2007.8.11.0040, 3ª Câm. de Direito Privado, minha relatoria, j. 06.07.2016 - negritei)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C REPETIÇÃO DO INDÉBITO – PRELIMINARES – CERCEAMENTO AO DIREITO DE DEFESA E NULIDADE DE SENTENÇA POR DESCUMPRIMENTO DA IDENTIDADE FÍSICA DO JUIZ – NÃO CONFIGURADOS – PRELIMINARES AFASTADAS – PACTA SUNT SERVANDA – RELATIVIZAÇÃO – RELAÇÃO DE CONSUMO – NÃO VERIFICADA – PAGAMENTO EM ARROBA – VÍCIO DE CONSENTIMENTO, TEORIA DA IMPREVISÃO E ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO VERIFICADO – INEXISTENCIA DE ENCARGOS COBRADOS INDEVIDAMENTE NO PERÍODO DE NORMALIDADE E DEPÓSITO DE VALOR INCONTROVERSO – MORA NÃO DESCARACTERIZADA – RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – INDEVIDA – PEDIDOCONTRAPOSTO – RITO ORDINÁRIO – IMPOSSIBILIDADE – RITO DA LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – INOVAÇÃO DA LIDE – MATÉRIA NÃO CONHECIDA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – ARTIGO 20, §4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – PREQUESTIONAMENTO – PRESCINDÍVEL NA FASE RECURSAL – PRIMEIRO APELO (ELIAS LAUZI SOBRINHO E OUTROS) – CONHECIDO E DESPROVIDO – SEGUNDO APELO (CARLOS ROBERTO BERNARDI E OUTROS) – PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

(...)

Se não restarem demonstrado nos autos os requisitos necessários ao reconhecimento do vicio de consentimento, imprevisibilidade, tampouco a onerosidade excessiva, não há falar em ilegalidade na fixação da arroba de boi gordo como indexador monetário das parcelas do contrato
. (...)”
(RAC n. 0000337-66.2008.8.11.0053, 3ª Câm. de Direito Privado, Rela. Desa. Cleuci Terezinha Chagas Pereira da Silva, j. 03.06.2015 - negritei)

“RECURSOS DE APELAÇÕES - EMBARGOS DO DEVEDOR - EXCESSO DE EXECUÇÃO - MEMÓRIA DE CÁLCULO - POUCA COMPLEXIDADE DO CÁLCULO OU DE FÁCIL COMPREENSÃO - DISPENSABILIDADE - ARTIGO 739 DO CPC - CONTRATO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL - MULTA PENAL POR DESCUMPRIMENTO DE ACORDO - 30% - EXCESSIVIDADE - REDUÇÃO EQÜITATIVA - INCIDÊNCIA ARTIGO 413 DO NOVO CÓDIGO CIVIL - CUMPRIMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EXTRAJUDICIAIS - ARTIGOS 389 E 404 DO CÓDIGO CIVIL - AVALIAÇÃO - NEGOCIAÇÃO COMERCIAL - OFERTA E PROCURA - CORREÇÃO - ARROBAS DE BOI - PREVISÃO CONTRATUAL - POSSIBILIDADE - READEQUAÇÃO DE HONORÁRIOS - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO EM PARTE - RECURSO DOS EMBARGADOS PREJUDICIADO.

(...)

De igual sorte, não há que se falar em excesso na correção da dívida, em especial de arrobas de boi, quando no contrato há previsão expressa nesse sentido quando do efetivo pagamento.
Os honorários advocatícios devem ser readequados quando a sentença é reformada e parte do pedido inicial é procedente.-“
(RAC n. 0006015-47.2007.8.11.0037, 2ª Câm. de Direito Privado, Rela. Desa. Marilsen Andrade Addario, j. 02.03.2011 - negritei)

Visto isso, no tocante à ausência de fundamentação quanto à justificativa apresentada acerca do aumento das parcelas, convém esclarecer à apelante que o mero descontentamento da parte, ante ao simples fato do pedido ter sido analisado em desconformidade com os seus interesses, não caracteriza a deficiência da fundamentação, mormente considerando que caso em apreço a fundamentação contida na sentença foi clara, coerente e suficiente para rechaçar todas as teses arguidas pela apelante.

Avançando na resolução da celeuma, no tocante à aplicação da teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva,
mister
se faz constar que
a
cláusula rebus sic stantibus
que modernamente vem sendo chamada de Teoria da Imprevisão, como diz a doutrina, consiste no desequilíbrio das prestações recíprocas nos contratos de prestações sucessivas ou deferidas, em consequência de acontecimentos ulteriores à formação do contrato, que independem da vontade das partes, de tal forma extraordinários e anormais que impossível se torna prevê-los razoável e antecedentemente.

Desse modo, são acontecimentos supervenientes,
capazes de alterar, de maneira significativa (ou estrutural), o equilíbrio econômico e financeiro da avença, dela decorrendo situação de onerosidade excessiva, de sorte que, s
e em tais circunstâncias o contrato fosse mantido, redundaria em extrema vantagem para o credor, em contrapartida a um empobrecimento da mesma natureza em relação ao devedor.

Com efeito, a teoria da imprevisão se encontra submetida à existência de três requisitos: a) que o prejuízo resulte de evento alheio ao comportamento das partes; b) que o evento determinante do prejuízo não seja apenas imprevisto, mas também imprevisível e, c) que o prejuízo resultante para o onerado seja realmente significativo.

In casu
, ao que se afigura, a apelante se funda em premissa equivocada para sustentar suas pretensões, pois a parte
pratica atividade pecuária e tem ciência dos riscos que envolvem o negócio, sujeito à oscilação cambial, possibilidade de aumento do custo de produção, bem como a oscilação de preço do produto no mercado (aumento ou diminuição do preço do gado).

Ademais
, quanto à questão pandêmica vivenciada, não há dúvidas de que a pandemia causada pela Covid-19, gerou efeitos nefastos na economia mundial e nas relações privadas.

Todavia, a situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o não pagamento das obrigações constituídas, em que pese se tratar de circunstância que, por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário.

Diante desse cenário, a revisão do contrato em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual, especialmente quando o alegado evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica das partes.

In casu
, a apelante apenas alegou de forma genérica os efeitos negativos da pandemia, não demonstrou de forma concreta o impacto na relação contratual entabulada entre as partes, tampouco a impossibilidade do exercício das atividades desenvolvidas em razão das medidas sanitárias do combate ao novo coronavírus.

Ora, certo que a pandemia trouxe efeitos negativos tanto para a contratante quanto para a contratada, no entanto, o que não se evidencia é o desequilíbrio econômico-financeiro imoderado, a legitimar a intervenção no contrato a fim de que sejam restabelecidos os elementos econômico e financeiro das partes para que se adequem às novas condições.

Pelo contrário, segundo dados oficiais governamentais, no período pandêmico a agropecuária foi o único dos grandes setores da economia que cresceu no ano de 2020, pois não pararam durante a pandemia, já que foram consideradas atividades essenciais. Logo, não encontra respaldo a assertiva.

Ademais, é de bom alvitre destacar que embora as parcelas tenham atingido valor considerável, por outro lado, a apelante também foi beneficiada com a valorização do imóvel rural após o período de pandemia e com o lucro obtido com a atividade pecuária exercida no imóvel.

Nesse sentido, bem salientou a douta magistrada,
verbis
:

“O contrato de compra e venda de imóvel para pagamento à prazo que em parcelas vinculadas ao valor do gado ou da arroba do gado envolve risco para ambas às partes, vez que o preço praticado no mercado à época do vencimento pode ser maior ou menor do que o estipulado à época da contratação.

É de se ressaltar que a autora é pecuarista, logo, conhecedora da oscilação do preço da arroba de boi no mercado.
Ademais, se o preço do bovino majorou-se, dessa majoração também aproveitou a autora, eis que recebeu mais pelas arrobas de boi gordo vendidas, cuja criação se deu nas terras adquiridas.

Ou seja, no atual cenário, a autora também lucrou, eis que no período pandêmico, houve a valorização da propriedade e o aumento do preço do bovino (pois, provavelmente, explora pecuária de corte – cria, recria e engorda). Logo, apesar de suportar o aumento do valor das parcelas em virtude do aumento do valor do bovino, este também majorou os seus lucros.

Ademais, é inaplicável a teoria da imprevisão pela supervalorização do preço à época do pagamento por ser risco previsível e inerente à atividade (como ocorre com os produtores de soja que se utilizam da cotação do preço dessa commodity na Bolsa de Valores ou Bolsa de Mercadorias e Futuros), não caracterizando onerosidade excessiva do contrato e prevalecendo a intenção das partes, a boa-fé e os costumes.”
(id. 170779288)

Superada essa questão, aduz a apelante que deve ser aplicada a regra da exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, assim redigido:
“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
”.

Sobre o tema, esclarece o autor Theotonio Negrão:

“Art. 476.2 – A exceção do contrato não cumprido pode vir apoiada tanto no inadimplemento absoluto (exceptio non adimplenti contractus
)
quanto ao cumprimento parcial ou defeituoso da obrigação a cargo da parte contrária (exceptio non rite adimplenti contratos).”
(Código Civil, 34 ed. – São Paulo: Saraiva, 2016).

Destarte, conforme já mencionado, restou convencionado entre as partes que o pagamento do valor residual de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), seria pago em cinco prestações anuais, equivalente a 80 (oitenta) cabeças de bezerro, cada, de acordo com a cotação do dia do pagamento.

Neste ponto, convém salientar que resta incontroverso nos autos que as três últimas parcelas foram consignadas em juízo, de acordo com valor apontado pela apelante, ou seja, em montante inferior ao pactuado.

Em sua defesa, a recorrente assevera que deixou de cumprir com o pagamento convencionado, pois a apelada não providenciou a regularização das pendências existentes sobre a área.

Entretanto, basta uma simples análise dos autos para verificar que na data da celebração do contrato (27.11.2017), já constava a anotação da existência de certidão positiva com efeito negativo expedida pelo IBAMA na escritura pública de compra e venda (id. 170779862).

Portanto, não assiste razão a apelante ao invocar a exceção do contrato não cumprido, tendo em vista que a pendência já existia na data da formalização do contrato.

Nesse ponto, convém esclarecer que as partes convencionaram tão somente que as pendência existentes até a data da formalização do contrato seriam de responsabilidade da apelada, inexistindo cláusula que condiciona o pagamento das parcelas anuais à prévia regularização, confira:

“§3º.-, Todos as pendências com débitos de qualquer natureza, inclusive ambiental, que por ventura existir com referência ao objeto deste instrumento até a presente data será de responsabilidade da vendedora, sendo que as que vierem a se contraírem desta em diante serão exclusivamente de responsabilidade da compradora, isentando assim a vendedora de todo e qualquer compromisso direto, subsidiário ou solidariedade com o que diz respeito.”
(id. 170779861)

À vista disso, deveria a compradora ter procedido ao pagamento na forma e modo convencionados, para posteriormente exigir da autora/apelada o cumprimento da obrigação, de forma que eventual mora da parte autora não tem o condão de justificar a mora da parte ré.

Nesse passo, o apelante não pode invocar a regra do art. 476 do C. Civil, relativa à obrigação da vendedora, para justificar o inadimplemento das parcelas do contrato na forma convencionada. Portanto, não deve ser aplicada ao caso o disposto no art. 476, do C. Civil.

Acerca do tema, já tive a oportunidade de me manifestar,
verbis
:

“
RESCISÃO DE CONTRATO – REINTEGRAÇÃO NA POSSE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS – NÃO APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – DIREITO DE RENTENÇÃO – BENFEITORIAS UTEIS E NECESSÁRIAS - RECURSO DESPROVIDO.

A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas. A regra não pode servir para justificar a suspensão das prestações, quando não prevista como causa justificante no contrato
.

O Código Civil estabelece no art. 1.219, que o direito de retenção somente pode ser exercido pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”
(RAC n. 0001395-90.2012.8.11.0077, 3ª Câm. Direito Privado, j. 14.04.2021 - negritei)

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Por derradeiro, restando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento), atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Pelo exposto, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 27 de setembro de 2023.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/09/2023