Tribunal: TJMT
Processo: 1003917-18.2023.8.11.0003
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-01
Data de publicação: 2023-11-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003917-18.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[GEILA ALVES TOLEDO - CPF: 928.138.952-53 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), GEILA ALVES TOLEDO - CPF: 928.138.952-53 (APELADO), DIEGO JOSE DA SILVA - CPF: 920.291.591-15 (ADVOGADO), DIEGO JOSE DA SILVA - CPF: 920.291.591-15 (ADVOGADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA AUTORA (GEILA ALVES TOLEDO) NÃO PROVIDO. RECURSO DA RÉ (KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS) PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÕES – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CESSÃO DE DIREITOS AO AUTOR – CIÊNCIA DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR CULPA DO COMPRADOR – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 30%
–
PERCENTUAL EXCESSIVO – REDUÇÃO PARA 25%
–
ENTENDIMENTO DO STJ
–
DESCONTO RELATIVO A VÁRIOS ENCARGOS EM RAZÃO DO PERÍODO DE OCUPAÇÃO PELO CESSIONÁRIO – NÃO COMPROVAÇÃO DO EXERCÍCIO DA POSSE – ABATIMENTO INDEVIDO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – TEMA N. 1.002 DO STJ –
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DO ÔNUS –
RECURSO DA AUTORA NÃO PROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO
.

É lícita a cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, que, consoante jurisprudência do STJ, varia entre 10% e 25% do total quitado.

Não há como acolher o pedido de descontos relativos ao período em que o autor ocupou o imóvel se não foi produzida prova nem sequer da entrega da obra.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.” (Tema n. 1.002 do STJ).

Reconhecida a sucumbência recíproca, devem ser distribuídas proporcionalmente entre as partes as custas judiciais e os honorários advocatícios.

R E L A T Ó R I O

Apelações em Ação de Rescisão de Contrato, Restituição de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais julgada parcialmente procedente nos seguintes termos:

“Declaro rescindido o Contrato pactuado entre as partes, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e, consequentemente;

Condeno a parte ré a restituir integralmente em favor da parte autora os valores recebidos na vigência do contrato, em parcela única, a serem apurados em liquidação de sentença, atualizados monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

Condeno, ainda, a parte ré a pagar em favor da parte autora o importe correspondente à multa penal avençada pelas partes (30% sobre o valor das parcelas pagas) e;

Condeno, por fim, a ré ao pagamento do IPTU e demais taxas, inclusive, permitindo o reembolso em favor da parte autora, caso tenha sido desembolsado valores para essa finalidade, também atualizados monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, tudo a ser apurado em liquidação de sentença.

Considerando que a parte autora decaiu de parte mínima dos pedidos, condeno a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC
”.

A autora alega ter direito à reparação por danos morais em virtude do atraso de mais de 4 anos na entrega do loteamento.

A ré, por sua vez, afirma que não se opôs à rescisão do Contrato, mas argui a inaplicabilidade da multa compensatória convencionada, visto que houve culpa exclusiva da parte contrária em virtude da desistência imotivada.

Pede que seja reconhecida a responsabilidade da autora pelo pagamento de eventuais débitos relacionados ao imóvel durante o tempo em que esteve em sua posse.

Argumenta que ela (autora) o adquiriu em 4-3-2022, sendo que a obra estava liberada para construção desde dezembro de 2019, portanto a empresa não pode ser responsabilizada pelo desfazimento do negócio.

Subsidiariamente, pugna pela aplicação da taxa de retenção no percentual estipulado na avença ou em 25% do montante quitado.

Ressalta que não há previsão de qualquer penalidade para o caso de descumprimento pela vendedora dos termos pactuados.

E mais, que os juros de mora sobre a quantia a ser restituída incidem a partir do trânsito em julgado.

Destaca que, no tocante ao IPTU, a autora deve arcar com o pagamento de eventuais débitos do período em que estava na posse do imóvel, “
ou caso assumidos pela Apelante, descontados do valor a ser reembolsado”
.

Em contrarrazões, ambas requerem o não provimento do Recurso da parte adversa (ID. 179533348 e ID. 179531754).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Os Recursos serão julgados conjuntamente.

A autora alega na inicial da lide que firmou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda do loteamento Parque Rosa Bororo, quadra 57, lote 24, com 200m2, em que ficou estabelecido o término do empreendimento para até setembro de 2018, o que não aconteceu.

Aduz que de 2018 a 2022 tentou várias vezes resolver a questão, porém sem sucesso, enquanto a ré informava que ela teria que aguardar a conclusão do Termo de Distrato, por isso suspendeu os pagamentos.

Busca a rescisão do Contrato, a restituição integral da quantia paga (R$26.366,27), a multa por descumprimento (R$7.909,88) e indenização por danos morais (R$10.000,00).

O feito foi julgado parcialmente procedente para declarar rescindida a avença, determinar que a ré devolva à autora os valores pagos e arque com a multa pactuada (30% do valor das parcelas quitadas), com o IPTU e com demais taxas.

O Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano foi celebrado em 26-6-2018 entre a Construtora e Mariozan Santana dos Santos (ID. 179533316).

A autora só adquiriu referido bem dos compradores originários, Mariozan Santana dos Santos e Vilma Barbosa de Matos Santos, mediante Contrato Particular de Cessão e Transferência de Direitos e Obrigações Decorrentes de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano em
4-3-2022
(ID. 179533333).

Logo, já tinha conhecimento de que a entrega do empreendimento estava atrasada, tanto assim que só em 21-11-2022 a autora notificou extrajudicialmente a ré de que em virtude do seu descumprimento contratual pretendia rescindir a avença e obter a devolução da importância paga até então (ID. 179533319).

Desse modo, apesar de ter direito à rescisão, não se pode atribuir a culpa à ré.

Assim, a autora faz jus à devolução, mas deve ser aplicado o percentual de retenção previsto no Contrato a título de cláusula penal.

Contudo, 30% são excessivos, pois o STJ já consolidou o seguinte entendimento:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção

(...)”.

(AgInt no AREsp 1384313/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgamento em 26-3-2019, DJe de 29-3-2019, sem destaque no original).

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.
(...)”. (AgRg no AREsp 600.887/PE, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgamento em 19-5-2015, DJe de 22-6-2015, sem destaque no original).

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR INTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A ORIENTAÇÃO FIRMADA NO STJ (ENTRE 10% E 25%)
. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568 DO STJ.
(...) (...).
2.
A jurisprudência desta Corte Superior firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador
, bem como veda a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame de matéria fático-probatória. No caso concreto, o Tribunal cearense fixou o percentual em 15% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado.
(...)
4. O Magistrado, ao fixar o percentual a ser retido pelas vendedoras no caso do desfazimento do contrato por iniciativa do promitente comprador, deve avaliar os prejuizos suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp nº 1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j.26/4/2011, DJe 11/5/2011).
(...)”. (AgInt no REsp 1806095/CE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgamento em 18-11-2019, DJe de 21-11-2019, sem destaque no original).

Posto isso, 25% de desconto da quantia a ser devolvida mostram-se razoáveis.

Quanto à autora arcar com eventuais débitos alusivos ao período em que estava na posse do imóvel, não há nos autos prova de que lhe foi entregue ou que o tenha ocupado. Pelo contrário, ela afirma que até hoje não obteve a posse. Dessa maneira, é indevido qualquer desconto pelo uso ou disponibilização.

No que concerne aos juros de mora, incidem a partir do trânsito em julgado, consoante o Tema n. 1.002 do STJ:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
”.

Pelo exposto,
nego provimento ao Recurso da autora e dou parcial provimento ao da ré
para julgar procedente em parte a demanda, declarar a rescisão do Contrato (no entanto, com devolução de 75% da quantia paga)

e para aplicar juros de mora desde a data do trânsito em julgado da decisão. Ante a sucumbência recíproca, distribuo as custas judiciais e os honorários advocatícios na proporção de 60% a serem pagos pela ré e 40% pela autora. No tocante à verba honorária, mantenho
em 15% do valor da condenação (artigo 85, §2º, do CPC), porém suspendo a exigibilidade da obrigação em relação à autora por ser beneficiária da justiça gratuita.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/11/2023