Tribunal: TJMT
Processo: 1004984-91.2018.8.11.0003
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-07
Data de publicação: 2023-11-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004984-91.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[JOAO DE SOUZA JUNIOR - CPF: 021.568.711-67 (APELADO), NILSON NOVAES PORTO - CPF: 468.916.929-20 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – MODIFICAÇÃO DO JULGAMENTO - JUÍZO DE RETRATAÇÃO POSITIVO.

Com fundamento no artigo 1.030, II, do CPC, em razão da orientação do Superior Tribunal de Justiça dos paradigmas REsp 1.891.498/SP e REsp 1.894.504/SP – Tema 1.095, deve ser acolhida a orientação da Vice-Presidência deste Tribunal, levando em consideração que o contrato de compra e venda de imóvel estava garantido por alienação fiduciária e foi levado a registro no Cartório de Imóveis e junto à sua matrícula, servindo como título fiduciário – aplicável a Lei nº. 9514 de 1997, conforme consignado pelo Julgador de primeiro grau.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Juízo de Retratação de Acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado (id. 51762470), que: POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

Foi lançada a seguinte ementa, sendo o julgado mantido após a interposição de Embargos de Declaração:

“RECURSO DE APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO OBRIGAÇÃO DE FAZER DE QUANTIAS PAGAS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (LEI 9.514/97) - NOTÍCIA DE IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO DAS PARCELAS - POSSIBILIDADE DE RESCISÃO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE PARTE EM FAVOR DAQUELE QUE NÃO DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO (20% SOBRE OS VALORES PAGOS) – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária que não foi levado a registro no Cartório de Imóveis e junto à sua matrícula, não serve como título fiduciário, por ausência de cumprimento do disposto no artigo 23 da Lei 9.514/97. Logo, não se aplica os procedimentos do referido diploma legal ao presente caso. Conforme consolidada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é assegurado ao consumidor inadimplente o direito à resolução do contrato e à restituição dos valores pagos, ainda que retida parte dos valores em favor do alienante, não sendo razoável deixar de conferir prerrogativa semelhante ao consumidor que de boa-fé, vem pleitear o desfazimento do negócio, por não estar suportando o pagamento das parcelas em virtude de circunstância superveniente à contratação. O desfazimento do negócio tem por consequência lógica o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos. Com o desfazimento do negócio por culpa do adquirente, mostra-se pertinente a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores pagos, para ressarcimento de despesas advindas da contratação, mostrando-se razoável o percentual de 20%, que deve incidir sobre a totalidade dos valores pagos. Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos desde a data de cada desembolso, para recompor o valor da moeda, nos termos da Súmula 43 do STJ, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês aplicados a partir do transito em julgado do processo, consoante entendimento consolidado pela 2 seção do STJ (Resp. 1.740.911).”.

Interposto recurso especial (ID. Num.81591958), os autos foram encaminhados para a vice-presidência, que determinou o dessobrestamento do presente recurso pelo Tema 1.095; e, com fundamento no artigo 1.030, V, “A”, do CPC, determinou a devolução dos autos à Primeira Câmara de Direito Privado, para a verificação de um possível juízo de conformidade – retratação.

O Recorrente alega violação aos artigos 23, 26 e 27 da Lei n. 9.514/97; e aos artigos 373, I e II, 421 e 422, do CPC, porquanto “o contrato é hígido e não traz qualquer abusividade, todos os artigos supramencionados apontam e se amoldam a previsão contratual que foi rechaçada e selada como abusiva. Inclusive, sem fundamentação uma vez que não se apontou nenhum vício a invalidar o negócio ou o contrato ou as cláusulas apontadas, como repisado pela ora recorrente em sede de defesa e em sede recursal”.

Sem contrarrazões, conforme id 88198460-TJ.

É o Relatório.

V O T O R E L A T O R

O
recorrido interpôs Recurso Especial, sob o argumento de que houve afronta ao artigo 1.022, II, do CPC, amparada na assertiva de que a Câmara julgadora incorreu em omissão ao deixar de analisar a documentação acostada às contrarrazões do apelo (id 29397102), que comprovaria que o lote objeto da lide encontrava-se devidamente registrado, restando, portanto, consolidada a alienação fiduciária em 11/11/2015, em seu favor.

Após detida análise do feito, verifica-se que é pertinente o juízo de retratação.

Isso porque o v. acórdão assim decidiu e foi ementado que:

VOTO:
“(...)Quanto ao financiamento imobiliário mediante garantia fiduciária, dispõe o art. 23 da Lei n. 9.514/97:

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Assim, é incontroverso que a propriedade fiduciária somente se constitui mediante o registro do contrato que lhe serve de título, obrigação essa que competia ao credor, uma vez que é seu interesse formalizar a garantia real do financiamento.

Todavia, não há prova de que houve a constituição da propriedade fiduciária, em razão da ausência do registro do contrato no competente Cartório de Imóveis. Consequentemente, não se aplica a Lei n. 9.514/97 ao caso em análise.

(...)

Portanto, tenho que o autor tem direito de rescindir o contrato, desde que arque com todos os ônus decorrentes do rompimento do negócio; assim, deve ser julgada procedente a resolução contratual e retorno das partes ao estado anterior.

(...).

EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO OBRIGAÇÃO DE FAZER DE QUANTIAS PAGAS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (LEI 9.514/97) - NOTÍCIA DE IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO DAS PARCELAS - POSSIBILIDADE DE RESCISÃO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE PARTE EM FAVOR DAQUELE QUE NÃO DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO (20% SOBRE OS VALORES PAGOS) – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária que não foi levado a registro no Cartório de Imóveis e junto à sua matrícula, não serve como título fiduciário, por ausência de cumprimento do disposto no artigo 23 da Lei 9.514/97. Logo, não se aplica os procedimentos do referido diploma legal ao presente caso. Conforme consolidada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é assegurado ao consumidor inadimplente o direito à resolução do contrato e à restituição dos valores pagos, ainda que retida parte dos valores em favor do alienante, não sendo razoável deixar de conferir prerrogativa semelhante ao consumidor que de boa-fé, vem pleitear o desfazimento do negócio, por não estar suportando o pagamento das parcelas em virtude de circunstância superveniente à contratação. O desfazimento do negócio tem por consequência lógica o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos. Com o desfazimento do negócio por culpa do adquirente, mostra-se pertinente a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores pagos, para ressarcimento de despesas advindas da contratação, mostrando-se razoável o percentual de 20%, que deve incidir sobre a totalidade dos valores pagos. Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos desde a data de cada desembolso, para recompor o valor da moeda, nos termos da Súmula 43 do STJ, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês aplicados a partir do transito em julgado do processo, consoante entendimento consolidado pela 2 seção do STJ (Resp. 1.740.911).”.

No entanto, houve a análise da referida questão pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, em caráter de recursos repetitivos, sendo os acórdãos
dos paradigmas REsp 1.891.498/SP e REsp 1.894.504/SP – Tema 1.095, o Superior Tribunal de Justiça concluiu que “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

Confira-se a ementa na sua íntegra:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor. 3. Recurso Especial provido”. (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022).

Pois bem.

Revendo os autos, constato que o acórdão anteriormente proferido comporta readequação, com fundamento no artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, por ser contrário à orientação atualmente firmada pelo Superior Tribunal de Justiça; tendo em vista que não houve manifestação sobre a alegada documentação, acostada no (id. 29397102), no qual, comprova o registro da alienação fiduciário em cartório, cuja controvérsia foi construída a partir da suposta violação aos artigos 23, 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, a qual foi devidamente suscitada nas contrarrazões da Apelação e reiterada nos Embargos de Declaração.

Nos termos do entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça; bem como pela documentação acostada às contrarrazões do apelo (id. 29397102), não há como sustentar o desfazimento do negócio e retorno das partes ao status quo ante e muito menos em devolução ao comprador dos valores pagos, devendo ser mantida a r. sentença.

Por conseguinte, de rigor a readequação do acórdão, para adotar a orientação do Superior Tribunal de Justiça dos paradigmas REsp 1.891.498/SP e REsp 1.894.504/SP – Tema 1.095 e levar em consideração que o contrato de compra e venda de imóvel estava garantido por alienação fiduciária e foi levado a registro no Cartório de Imóveis e junto à sua matrícula, servindo como título fiduciário – aplicável a Lei nº. 9514 de 1997, conforme consignado pelo Julgador de primeiro grau.

Ante o exposto,
EXERÇO
o Juízo de Retratação para readequar o julgado ao novo entendimento fixado pelo STJ dos paradigmas REsp 1.891.498/SP e REsp 1.894.504/SP – Tema 1.095 e, consequentemente, diante da documentação que não fora analisada nas contrarrazões do recurso, mantenho a sentença que julgou

improcedente a 'Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos'.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/11/2023