Tribunal: TJMT
Processo: 1040632-13.2021.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-29
Data de publicação: 2023-12-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040632-13.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Administração, Alteração de Coisa Comum, Assembléia]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ANTONIO MARCOS GARCIA FRANCA - CPF: 594.898.041-34 (APELANTE), KLEYTON ALVES DE OLIVEIRA - CPF: 007.215.531-09 (ADVOGADO), CONDOMINIO VILLAGIO D' ITALIA - CNPJ: 23.643.863/0001-82 (APELANTE), MIGUEL JUAREZ ROMEIRO ZAIM - CPF: 361.777.921-20 (ADVOGADO), MAYRA OLIVEIRA VILELA - CPF: 067.330.576-70 (APELADO), BRUNO COSTA ALVARES SILVA - CPF: 019.346.011-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO DE ANTONIO MARCOS GARCIA FRANCA DESPROVIDO E RECURSO DE CONDOMÍNIO VILLAGIO D'ITALIA NÃO CONHECIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE OBRA E RESSARCIMENTO DE DANOS MATERIAIS - IRREGULARIDADES NA ELEIÇÃO DE CONDOMÍNIO – PARCIAL PROCEDÊNCIA –

ATOS DE GESTÃO DO SÍNDICO E PRESTAÇÃO DE CONTAS – LEGITIMIDADE PASSIVA DO SÍNDICO E NÃO DO CONDOMÍNIO – LEI nº 4.591/1964 –
VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – OCORRÊNCIA - APELAÇÃO QUE NÃO REBATE OS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA - NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR FALTA DE REGULARIDADE FORMAL – ARTIGOS 932 E 1010, AMBOS DO CPC/15 -

RECURSO DO PRIMEIRO APELANTE DESPROVIDO – RECURSO DO SEGUNDO APELANTE NÃO CONHECIDO.

A evidência da prática de atos de gestão que extrapolam as atividades inerentes à função do Síndico e da Administradora do Condomínio alicerça sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação de desfazimento de obra e ressarcimento de danos materiais, muito mais ainda quando, dentre os pedidos, pretende a prestação de contas, cuja responsabilidade é do síndico e não do condomínio, conforme dispõe
o artigo 22, § 1º, letra “f”, da Lei nº 4.591/1964
.

Não deve ser conhecido o recurso de apelação
que deixou de impugnar especificamente os fundamentos da sentença, limitando-se a discorrer sobre
a hierarquização das normas
estabelecidas sem, contudo, esclarecer o que há de errado na sentença e que norma foi descumprida, com nítida violação ao princípio da dialeticidade. Inteligência dos artigos 932 e 1.010, ambos do CPC/15.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares.

Trata-se de recursos de apelação cível, um

interposto por
ANTONIO MARCOS GARCIA FRANÇA
(
ID nº 188451835
) e outro por
CONDOMÍNIO
VILLAGIO D' ITALIA
(
ID nº 188451839
)
em face da sentença que
julgou parcialmente procedente
os pedidos constantes dos autos da
Ação de Desfazimento de Obra e Ressarcimento de Danos Materiais nº 1040632-13.2021.8.11.0041
, ajuizada por
MAYRA OLIVEIRA VILELA,
ora apelada,

para
confirmar a tutela de urgência concedida, tornando definitiva a declaração de invalidade da Assembleia realizada no dia 22 de novembro de 2021, bem como a determinação para o Síndico realizar prestação de contas, além de convocar uma nova eleição, com estrita observância ao estatuto do condomínio e a legislação pátria e, ainda, no prazo de 48(quarenta e oito) horas, divulgar os comunicados do Conselho Consultivo aos Condôminos nos termos do artigo 33 da Convenção.

Ainda, foi declarada nulas as alterações do Regimento Interno realizadas por meio de Assembleias sem o quórum necessário.

Pela sucumbência (recíproca), as partes foram condenadas,
pro rata
, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor atribuído à causa.

Os embargos de declaração opostos pelo
CONDOMÍNIO
VILLAGIO D' ITALIA
(
ID nº 188451829
)

e por
ANTÔNIO MARCOS GARCIA FRANÇA
(
ID nº 188451830
) foram rejeitados no
ID nº 188451834
.

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL DE ANTÔNIO MARCOS GARCIA FRANÇA

Em suma, aduz o apelante que
não deveria figurar no polo passivo da demanda em virtude de sua ilegitimidade, uma vez que apenas é o representante dos condôminos frente aos interesses do condomínio, cuja atribuição adveio de uma eleição.

Adiante, em defesa de sua tese, cita o disposto no
artigo 1.384 do Código Civil
, salientando que as ações do apelante estão voltadas para o interesse do bem-estar de toda coletividade, inclusive do qual a apelada integra, ações estas que lhe foram outorgadas através de deliberação em Assembleia condominial pela escolha do cargo de síndico, no qual suas atribuições estão inseridas no bojo do citado artigo, em prol da defesa dos interesses comuns.

Ainda, sustenta que seu vínculo com o Condomínio restaria automaticamente encerrado, uma vez que não ostentaria mais o encargo eletivo praticado pela massa condominial, vindo o sucessor ser o novo representante legal, através de ata de eleição devidamente registrada.

Também enfatiza que para que haja uma responsabilização do síndico, necessário previamente caminhar pelos trilhos que versam sobre a responsabilidade civil do Síndico, que, para tanto, deveria ser individualizado a conduta, nexo de causalidade e o dano, revelando os famigerados artigos 186, 187 e 927, ambos do Código Civil, que faz referência ao instituto da responsabilidade civil.

No mais, destaca que os atos praticados pelo apelante foram impostos em virtude de ser o mandatário do Condomínio, que por lei também possui sua função de representar a copropriedade, não sendo legítima a figura do embargante no polo passivo nestes autos, devendo sua ilegitimidade ser reconhecida de plano, inclusive por se tratar de matéria de ordem pública.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso, para que a sentença de primeira instância seja reformada, em conformidade e fundamentação retro, em virtude da incidência do
artigo 1.348, II, do Código Civil,
bem como a reforma da verba de sucumbência.

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL DO

CONDOMÍNIO
VILLAGIO D' ITALIA

Em síntese, discorre o condomínio apelante sobre as legais alterações no Regimentos Interno e da ausência de previsão no Código Civil, bem como a hierarquização das normas
estabelecidas na Pirâmide de Hans Kelsen e, sendo o Regimento Interno, norma inferior à convenção condominial e o Código Civil, assim, a seu ver, neste ponto, a sentença recorrida merece reforma.

Adiante, destaca que o Código Civil já disciplinou que o Regimento Interno, para que fosse alterado, era necessário o quórum de dois terços dos votos dos condôminos, no entanto, com o passar do tempo e com as inovações legislativas, esta condição caiu. Hoje, o artigo 1.351 do Código Civil possui a seguinte redação: “
Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária
.”

Salienta ainda que grande parte dos regimentos internos confeccionados foram escritos antes mesmo do advento do Código Civil de 2002, seguindo como norte a Lei n.º 4.591/64, que dispõe sobre o Condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Afirma que o Regimento Interno passou a ter conteúdo que visa instituir detalhadamente a forma pela qual os condôminos devem se comportar com relação às áreas comuns e à convivência harmônica entre todos os outros. Assim, na sua concepção, deve o acórdão reformar a sentença, conferindo a devida legalidade às alterações realizadas no Regimento Interno.

Por derradeiro, requer que seja dado provimento ao recurso para que a sentença do juízo “
a quo
” seja reformada para conferir legalidade às alterações realizadas no Regimento Interno, em vista de estar em sintonia com o Código Civil. Por consequência, que seja condenada a apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios.

As contrarrazões vieram no
ID nº 188451845
,
oportunidade em que a parte apelada rebateu a tese recursal de ambos os recursos em todos os seus termos, pugnando pelo desprovimento.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Eminentes pares:

Analisando detidamente os autos a apelada
MAYRA OLIVEIRA VILELA
na qualidade de condômina, ajuizou a presente
Ação de Desfazimento de Obra e Ressarcimento por Dano material e Pedido de Liminar
contra os apelantes,

alegando que fora eleita e nomeada na função de Conselheira Consultiva em assembleia realizada em
17/05/2021
, motivo pelo qual obteve conhecimento de que o apelante ANTÔNIO MARCOS GARCIA FRANÇA construiu uma área
PET
desrespeitando o Código Civil, Convenção do Condomínio e Regimento Interno, pelo motivo de não observar o
quórum
mínimo de aprovação exigido, que seria a maioria qualificada, 2/3 dos condôminos.

Alegou que a construção foi edificada sobre o espaço onde estão localizadas as fossas sépticas e tratamento de esgoto do Condomínio, tratando-se de área comum.

Afirmou ainda que nas Assembleias Ordinárias de
15/09/2020
e
17/05/2021
não houve a manifestação unânime de todos os condôminos para essa finalidade, bem como a convocação foi feita para Assembleia Ordinária, em desacordo com o artigo 5º da Convenção.

Sustentou que o requerido não cumpre o regimento interno quanto ao uso das vagas de visitantes, que são um problema constante no condomínio, bem como o requerido cerceia o direito do Conselho Consultivo de comunicar-se diretamente com os condôminos.

Ponderou ainda que o atual Regimento Interno foi alterado desrespeitando o “
quórum
” necessário e previsto no Regimento Interno anterior.

Enfatizou também que houve irregularidade na contratação de geladeira inteligente instalada no condomínio e que o síndico comete abuso de poder a obstaculiza a entrega de documentos ao Conselho Consultivo, alegando irregularidades na convocação para a assembleia do dia 22/11/2021, de eleição de síndico e prestação de contas.

Por fim,

postulou pela tutela de urgência, e no mérito, pela sua ratificação,

bem como a procedência dos pedidos trazidos na inicial para:
1º
Condenar o síndico a desfazer a Área PET, bem como ressarcir ao Condomínio todos os gastos realizados;
2º
Declarar nulas as alterações do Regimento Interno realizadas por meio de Assembleias sem o quórum necessário;
3º
Declarar nulo o Edital de Convocação da Assembleia convocada para o dia 22 de novembro de 2021 por ofender ao artigo 5º da Convenção de Condomínio;
4º
Garantir ao Conselho Consultivo o Direito de Comunicar-se por escrito com os Condôminos, por meios dos canais de Comunicação Oficiais,
whastapp
e por meio do aplicativo COM21;
5º
Realize a prestação de Contas do Exercício de 2021, bem como as Eleições para síndico no mês de janeiro de 2022, por meio de Assembleia Geral Ordinária nos termos do artigo 5º da Convenção de Condomínio.

A Tutela de urgência foi indeferida na origem, todavia, em grau de recurso foi concedida e confirmada no mérito do

RAI nº 1022114-98.2021.8.11.0000
para
a) tornar nula a convocação para Assembleia a ser realizada no dia 22 de novembro de 2021;

b) determinar que o síndico requerido, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, divulgue os Comunicados do Conselho Consultivo aos Condôminos nos termos do artigo 33 da Convenção, bem como convoque Assembleia Geral Extraordinária, para dar ciência a todos os condôminos da existência da presente ação nos termos do artigo 1348, inciso II do CPC; e

c) determinar que o síndico requerido obedeça ao disposto no artigo 5º da Convenção, e convoque as eleições e preste contas do exercício anterior no mês de janeiro, por meio de Assembleia Geral Ordinária.

Em seara de contestação, o
CONDOMÍNIO VILLAGIO D’ITÁLIA
, informou que liminar recursal foi devidamente cumprida
cancelando-se a assembleia realizada em 22 de novembro de 2021, e convocando nova assembleia para prestação de contas e eleição do síndico, a qual foi realizada na data de 20/01/2022 levando em consideração convenção e regimento interno, sendo novamente reeleito o síndico representante do Condomínio Requerido, com 45 votos dos possíveis 69 votantes, bem como, aprovada suas contas, conforme assinatura dos presentes.

No mais, defendeu a regularidade da implantação da área
PET
fazendo demonstração dos gastos, totalizando R$ 4.000,00 (quatro mil reais), o qual foi aprovado em assembleia de
17/05/2021
, assembleia esta que contou com a participação e aprovação dos custos pela autora, sendo ainda a mesma eleita conselheira consultiva.

Por sua vez, o requerido
ANTÔNIO MARCOS GARCIA FRANÇA,
contestou alegando sua ilegitimidade passiva e nada mais.

Após, concluída a instrução, os autos foram sentenciados parcialmente procedentes, dando azo aos presentes recursos.

Pois bem.

Quanto ao primeiro recurso, de
ANTÔNIO MARCOS GARCIA FRANÇA
, este recorre tão somente com relação a sua alegada ilegitimidade passiva.

Não é de se olvidar que c
ompete ao
síndico
representar, ativa e passivamente, o
condomínio
, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns.

Todavia, o
síndico também pode ser responsabilizado pessoalmente por suas irregularidades na administração do condomínio quando age com excesso no exercício da função, principalmente quando exerce seu poder em desacordo com o Regimentos Interno, com a Convenção do Condomínio e demais normas jurídicas de regência.

No caso em tela, o síndico extrapolou os atos de gestão e de administração do condomínio ao descumprir o Regimento Interno e a Convenção do Condomínio, além do que, é de responsabilidade do síndico e não do condomínio prestar as contas de suas atividades, o que, por si só, seria mais que suficiente para figurar no polo passivo da ação.

Aliás, de acordo com a lei do condomínio, qual seja,
Lei

nº 4.591/64
, que prevê no seu
artigo 22, § 1º, letra “f”
que compete ao síndico prestar contas à assembleia dos condôminos, sendo que no caso, um dos pedidos é justamente a prestação de contas.

“
Art. 22.
Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

§ 1º
Compete ao síndico:

(...)

f)
prestar contas à assembleia dos condôminos
.”

Sobre o tema:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONDOMÍNIO. SINDICO. ADMINISTRADORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. ATOS DE GESTÃO. DESVIO DAS ATIVIDADES INERENTES À FUNÇÃO. A evidência da prática de atos de gestão que extrapolam as atividades inerentes à função do Síndico e da Administradora do Condomínio alicerça sua legitimidade passiva. A condição de representante legal do síndico e do administrador nas ações que envolvem o condomínio, inciso IX do art. 12 do CPC, não afastam sua legitimidade para responder por possíveis excessos de gestão. AGRAVO IMPROVIDO.”
(TJ-RS - AI: 70030710529 RS, Relator: Angela Maria Silveira, Data de Julgamento: 11/11/2009, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: 13/01/2010)

“
AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO SÍNDICO E NÃO DO CONDOMÍNIO. RECURSO IMPROVIDO”.
Compete ao síndico e não do condomínio prestar contas à assembleia dos condôminos, conforme dispõe a Lei nº 4.591/1964
.

(TJDF - AC: 307229519938070000, Relator: NÍVIO GERALDO GONÇALVES, Data de Julgamento: 15/10/2003)

Portanto, o recurso do apelante
ANTÔNIO MARCOS GARCIA FRANÇA,
não merece acolhimento
diante de sua completa legitimidade para figurar no polo passivo da ação.

No tocante ao recurso do
CONDOMÍNIO
VILLAGIO D' ITALIA
este sequer deve ser conhecido.

Isto porque, da simples análise do recurso, verifica-se que a apelação não rebate os fundamentos da sentença, encontrando em total desarmonia com o disposto no artigo 1010 do CPC/15.

In casu
, o apelante, em suas razões de apelação, deixou de impugnar especificamente os fundamentos da sentença, limitando-se a discorrer sobre
a hierarquização das normas
estabelecidas na Pirâmide de Hans Kelsen, para chegar à conclusão de que o Regimento Interno é norma inferior à Convenção Condominial e ao Código Civil, sem, contudo, esclarecer o que há de errado na sentença e que norma foi descumprida, com nítida violação ao princípio da dialeticidade.

Sobre o tema, colaciono os ensinamentos de

SÉRGIO GILBERTO PORTO
e
DANIEL USTARROZ:

"Que no momento em que inexistir saudável comunicação entre a decisão recorrida e as razões recursais, a própria impugnação perderá sua razão de ser. Recorrer significa também controlar o exercício do poder jurisdicional, materializado na decisão. Se a parte, ao invés de enfrentar os argumentos esposados pelo provimento recorrido, simplesmente discorre sobre pontos abstratos desvinculados do julgado discutido, não haverá razão para se avaliar o mérito do recurso, pois sua finalidade terá sido desvirtuada".
(
Manual dos Recursos Cíveis
,
https://www.lexml.gov.br › urn › urn:lex:br:rede.virtual biblioteca.)”

Ainda:

“
CIVIL E PROCESSO CIVIL. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. OCORRÊNCIA. APELAÇÃO QUE NÃO REBATE OS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR FALTA DE REGULARIDADE FORMAL. RECURSO NÃO CONHECIDO. 1. Em análise aos autos, verifica-se que a apelação não rebate os fundamentos da sentença. 2. In casu, a apelante, em suas razões de apelação, deixou de impugnar especificamente os fundamentos da sentença, limitando-se a reafirmar os fatos expostos em sua petição inicial, violando assim o princípio da dialeticidade. 3. Observou-se afronta aos dispositivos legais, em especial, ao art. 1.010, II do CPC. 4. Diante disso, é forçoso concluir que o presente recurso deixou de cumprir com o pressuposto de regularidade formal exigida pelo dispositivo em comento, ensejando, portanto, seu não conhecimento. 5. Recurso não conhecido.”
(TJ-AM - AC: 06315204520178040001 Manaus, Relator: Onilza Abreu Gerth, Data de Julgamento: 13/07/2022, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 13/07/2022)

“
RECURSO DE APELAÇÃO - FALTA DE REBATE AOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA - COMODISMO - INEXISTÊNCIA DE PEDIDO DE REFORMA DA SENTENÇA - RECURSO QUE NÃO SE CONHECE. Verificando que a parte Apelante se limitou a pleitear a condenação do Apelado, sem qualquer rebate aos fundamentos da sentença e sem qualquer pedido de reforma daquela decisão, demonstrando verdadeiro comodismo para simples reanálise de provas, impõe-se não conhecer do recurso de apelação.”
(TJ-MG - AC: 10024082487224001 Belo Horizonte, Relator: Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 11/02/2010, Câmaras Cíveis Isoladas / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/03/2010)

Desta forma, nos termos do artigo 932, III, do CPC/15, não conheço do recurso do apelante
CONDOMÍNIO
VILLAGIO D' ITALIA.

Contudo, ainda que fosse conhecido o recurso, o direito não socorre ao apelante – até porque, pela análise dos documentos juntados aos autos, verifica-se que, de fato,

houve violação da
CONSTITUIÇÃO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO VILLAGIO D’ITÁLIA,
especificamente no que concerne o
artigo 5º
constante do CAPÍTULO III – DAS RESOLUÇÕES DOS CONDOMÍNIOS (ID
nº 11235567
), o qual traz previsão explícita de que a prestação das contas, assim como a eleição, deve ser realizada a qualquer dia do mês de janeiro. Confira:

Todavia, tal prestação de contas, bem como a eleição ocorreram em
novembro de 2021
, sem qualquer justificativa aparente, o que de fato surpreendeu a todos, além de contrariar o próprio estatuto de condomínio. Confira:

Logo, restando duvidosa a prestação de contas na forma realizada, inclusive com indícios de ausência do quórum legal para tal desiderato, por consequência lógica, resta maculada também eleição realizada

em novembro de 2021 para os cargos de Sindico, Subsíndico, Conselho Fiscal e Conselho Consultivo – Gestão 2021/2023.

Ademais, a atitude do Síndico pode ter violado, além da regra estatutária, o
artigo 1.350 do Código Civil
, o qual prevê:

“Art. 1.350.
Convocará o síndico, anualmente
, reunião da assembleia dos condôminos,
na forma prevista na convenção
, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger -lhe o substituto e alterar o regimento interno.” Grifei.

Se não bastasse, vale salientar ainda que um dos momentos mais importantes da vida condominial passa pelo processo democrático de escolha de seus representantes através da eleição do condomínio. Dada a importância desse momento, o processo deve ser conduzido com lisura e seriedade, respeitando as normas da convenção condominial e, mais, amplamente, da legislação pátria, principalmente para legitimar os representantes perante os demais condôminos.

No mais,
valho-me de fragmento da bem elaborada sentença da lavra da Juíza de Direito – Dr. VANDYMARA G.R. PAIVA ZANOLO - para subsidiar o meu voto:

“(...)
É o relato.

Decido:

Conforme constou da decisão saneadora, diante do deferimento do pedido de tutela de urgência em Agravo de Instrumento, declarando-se a invalidade da Assembleia realizada no dia 22 de novembro de 2021, determinando ao síndico realizar prestação de contas, bem como convocar uma nova eleição, com estrita observância ao estatuto do condomínio e a legislação pátria; bem como no prazo de 48(quarenta e oito) horas, divulgue os comunicados do Conselho Consultivo aos Condôminos nos termos do artigo 33 da Convenção, medidas estas que foram cumpridas, a matéria ainda a ser dirimida se refere ao desfazimento da área pet e alterações promovidas no regimento interno.

Isso porque o pedido da inicial foi para confirmar a tutela de urgência deferida e julgar procedentes os pedidos para: 1º Condenar o síndico a desfazer a Área PET, bem como ressarcir ao Condomínio todos os gastos realizados; 2º Declarar nulas as alterações do Regimento Interno realizadas por meio de Assembleias sem o quórum necessário; 3º Declarar nulo o Edital de Convocação da Assembleia convocada para o dia 22 de novembro de 2021 por ofender ao artigo 5º da Convenção de Condomínio; 4º Garantir ao Conselho Consultivo o Direito de Comunicar-se por escrito com os Condôminos, por meios dos canais de Comunicação Oficiais, whastapp e por meio do aplicativo COM21; 5º Realize a prestação de Contas do Exercício de 2021, bem como as Eleições para síndico no mês de janeiro de 2022, por meio de Assembleia Geral Ordinária nos termos do artigo 5º da Convenção de Condomínio.

Com o deferimento do pedido liminar em sede recursal, os itens 3, 4 e 5 foram já atendidos. Com relação a área pet, item 01 do pedido, necessário esclarecer que o que restou comprovado, tanto por notas fiscais, fotografias e o parecer do CREA/MT após receber denúncia, é que não se tratou de uma “obra” de edificação, mas apenas do fechamento da área verde, onde se localizam as fossas sépticas, com gradil.

Nenhuma irregularidade ou risco foi constatado pelos engenheiros do CREA/MT, assim como foi precedida de análise por engenheiros que emitiram pareceres técnicos.

Também os gastos com referido fechamento de espaço foram comprovados.

Quanto à aprovação para destinar este espaço, a autora alega que em nenhuma das assembleias realizadas se completou o quórum mínimo para aprovação, que é de 2/3 dos condôminos.

Neste ponto, o espaço pet foi a destinação da área onde se localizam as fossas sépticas, cercando-a, para espaço pet.

Portanto, é discutível que se trate de área comum com mudança de destinação, posto que é público e notório que as áreas dos edifícios onde se localizam as fossas sépticas não são utilizadas, não se tratando de alteração de destinação.

Além disso, as fossas sépticas permanecem no local, não tendo, o espaço pet, mudado a localização das fossas ou a destinação daquela área.

Fato é que o síndico realizou várias assembleias em que se discutiu a pauta relativa a destinação do espaço para área pet.

A convocação como Assembleia Ordinária ao invés de Extraordinária não invalida as deliberações dos condôminos nas assembleias, tratando-se de mera irregularidade sem prejuízo.

A questão é delicada, na medida em que num universo de 112 condôminos, somente a autora objetiva o desfazimento, e por falta do quórum necessário para sua aprovação, sendo discutível que se trate de mudança de destinação de área comum.

Da leitura das atas e da análise das imagens juntadas, verifica-se que houve a implantação, a área Pet se encontra em utilização.

Assim, o desfazimento da área sem que haja descontentamento com sua implantação por outros condôminos que representem a maioria, causa mais desgaste do que já existe com esta ação, uma vez que para se viver em condomínio é necessário um mínimo de harmonia no local.

Insta-se que a destinação do espaço para área pet em nada influiu na utilização dos espaços comuns do edifício pelos condôminos, pois simplesmente cercou a área onde ficam as fossas sépticas, que não é utilizada pelos condôminos.

Confira-se o julgado abaixo relativo a esta matéria:

Condomínio Edilício – Ação de exibição de documento c.c. obrigação de fazer e declaratória, promovida por condômina em face do Condomínio e seus administradores – Pretensão voltada à exibição de procedimento administrativo junto à PMSP relativo à aprovação do projeto de criação de "Espaço Pet", como também à declaração do quórum necessário à aprovação da deliberação voltada à criação de tal ambiente dentro de área comum. Outrossim, pretende a autora valer-se de outros meios alternativos de comunicação que não o serviço eletrônico – CAC, disponibilizado aos moradores do Condomínio. – Sentença que extinguiu o processo, sem resolução do mérito, por inépcia da inicial. – Apelo da autora – Cerceamento de defesa – Não configurado – Inépcia da inicial – Afastamento que se impõe. Com efeito, examinada a inicial, verifica-se que ela preenche, sim, os requisitos do art. 319 e ss. do CPC. Realmente, os pedidos e causa de pedir estão suficientemente delineados. Por outro lado, a prefacial foi instruída com os documentos necessários à compreensão dos fatos que fundamentam os pedidos, os quais, aliás, são certos e determinados, à luz do que dispõe o art. 324 do CPC. Sentença anulada e aplicada à hipótese a teoria da causa madura, ex vi do que dispõe o art 1.013, § 3º., inc. I, do CPC. – Mérito – Improcede o pedido de exibição do documento relativo ao suposto processo administrativo distribuído pelas rés junto à Municipalidade de São Paulo para a construção do denominado "Espaço Pet" em área comum do condomínio. Com efeito, pelo que se tem nos autos, a aprovação do referido espaço sequer havia sido deliberada em AGO por ocasião da propositura da ação. E, conquanto tal fato (aprovação do Espaço Pet) tenha ocorrido no curso do feito, fato é que os dados coligidos aos autos apontam que não houve alteração do local, com a realização de obras de qualquer natureza, permanecendo como área verde, sem afetação de seu uso pelos demais moradores, razão pela qual foi desnecessária a aprovação do "Espaço Pet" junto à Municipalidade. – Deliberação a respeito da criação do "Espaço Pet" – Analisado o Regulamento Interno do Condomínio, constata-se que dele consta a vedação expressa da alteração da utilização das áreas comuns do Condomínio, como também a permanência de animais de estimação em tais áreas. Contudo, com o advento da Lei nº 10.931/2004, que introduziu alteração ao art. 1.351 do CC/2002, não mais se exige o quórum qualificado ou especial de 2/3 dos condôminos para alteração do Regimento Interno. Realmente, tal exigência, nos termos da atual redação do dispositivo legal supracitado, está adstrita apenas à mudança da Convenção do Condomínio, o que, evidentemente, não é o caso dos autos. Disso decorre o entendimento de que, para a alteração do Regimento Interno, não mais existe previsão legal de quórum para a deliberação, prevalecendo, portanto, a disciplina prevista na convenção do condomínio e na sua omissão, o quórum simples, ou seja, a maioria dos presentes na AGO. Logo, cabe a cada qual dos condôminos, inclusive a autora, curvar-se ao que foi ou for deliberado pela maioria simples de seus pares em relação ao tema supracitado. Outrossim, não colhe êxito a discussão armada pela autora acerca do descumprimento, pelos réus, do item 3.1 da Convenção Condominial (fls. 82), art. 8º do Regulamento Interno e cláusula 2.1, alínea d, do contrato firmado às fls. 248/249. Com efeito, ao que se tem dos autos, não está sendo obstado à autora o direito a fazer ou registrar reclamações, sugestões ou solicitações por escrito junto aos réus. De fato, outra não pode ser a conclusão da leitura dos e-mails por ela mesma carreados na inicial. Em verdade, restou demonstrado

nos autos que os réus criaram um canal de atendimento objetivando facilitar e otimizar o entendimento aos condôminos, por se tratar de um grande condomínio, composto por 1198 unidades, com mais de 4.000 moradores no total, tal como alegado em contestação e não contrariado em réplica. Contudo, a autora vem se mostrando descontente e reticente a adotar este novo meio de comunicação para poder interagir com os réus. No entanto, não esclareceu a autora o motivo pelo qual ela estaria impossibilitada de utilizar-se de tal canal de atendimento eletrônico - CAC, como é feito pelos demais moradores. Não pode passar sem observação, nesse aspecto, que ao que se tem nos autos a autora faz uso dos meios eletrônicos e internet, como dão conta os e-mails carreados com a inicial, cuja resposta por esses canais, ao que se tem nos autos, não lhe foi obstada, frise-se, mais uma vez. Logo, não haveria dificuldades por parte da autora de registrar suas reclamações, sugestões ou solicitações junto aos réus via eletrônica, por intermédio do CAC ao invés de e-mail, pois ambos são meios de correspondência eletrônica. Anotese, ainda, que a autora nada alegou no sentido de ter efetuado solicitação via CAC e não ter sido respondida em tempo hábil. Na verdade, ao que se tem nos autos, ela sequer se utilizou desse canal de atendimento (CAC), insistindo na premissa de que a corré deve responder-lhe em 72 horas os e-mails que lhe são enviados. Sucede, todavia, que não se afigura equânime e tampouco razoável impor aos réus tal determinação, qual seja, de responder os e-mails da autora em 72 horas, máxime a considerar o grande número de condôminos, bem como o fato de que os réus criaram canal específico de modo a atender da melhor forma possível todos os moradores. Outrossim, de rigor observar que há questões que demandam tempo maior de análise e resposta por parte do Condomínio, Síndico e Administradora. De mais a mais, o limite temporal de resposta requerido pela autora para que os réus satisfaçam suas solicitações não encontra previsão legal, além de que não restou evidenciado nos autos a utilidade de tal medida requerida, sobretudo quando sequer demonstrado qualquer prejuízo sofrido pela suplicante. No mais, não há que se cogitar "da prevalência do artigo Art. 1.348 do Código Civil e artigo 8º, do Regulamento interno a respeito de a autora e demais condôminos do Condomínio Mairarê" (sic), já que ambos detêm presunção de legalidade. – Recurso parcialmente provido para anular a r. sentença recorrida e reconhecer a aptidão da inicial. Aplicada a teoria da causa madura à espécie, com fulcro no art. 1.013, § 4º., do CPC, julga-se improcedente a ação. (TJ-SP - AC: 10004473220198260704 São Paulo, Relator: Neto Barbosa Ferreira, Data de Julgamento: 27/06/2023, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/06/2023)

Verifica-se que referida decisão do TJSP que vem ao encontro do que aqui foi exposto, quanto a área pet que não altera o espaço onde foi instalada.

Com relação às alterações do regimento interno, a autora alega que houve alteração sem o quórum exigido no regimento interno anterior.

Confira-se que o julgado acima transcrito expõe que “com o advento da Lei nº 10.931/2004, que introduziu alteração ao art. 1.351 do CC/2002, não mais se exige o quórum qualificado ou especial de 2/3 dos condôminos para alteração do Regimento Interno. Realmente, tal exigência, nos termos da atual redação do dispositivo legal supracitado, está adstrita apenas à mudança da Convenção do Condomínio, o que, evidentemente, não

é o caso dos autos. Disso decorre o entendimento de que, para a alteração do Regimento Interno, não mais existe previsão legal de quórum para a deliberação, prevalecendo, portanto, a disciplina prevista na convenção do condomínio e na sua omissão, o quórum simples, ou seja, a maioria dos presentes na AGO....”.

A autora juntou com a inicial a convenção do condomínio de 2013, cujo art. 19 dispõe a exigência de quórum mínimo de 2/3 dos condôminos para qualquer alteração na convenção.

Juntou o regimento interno do condomínio de 2018, no qual consta, art. 47, que qualquer alteração no regimento interno é exigido o quórum mínimo de 2/3, assim como juntou o regimento interno de 2020, no qual consta a exigência do quórum mínimo de 2/3 para sua alteração, art. 46.

Portanto, ao contrario do que afirmam os correqueridos em suas contestações, há a exigência, no regimento anterior, de quórum mínimo para a alteração do regimento interno.

De acordo com o julgado dantes transcrito, não havendo mais exigência no Código Civil de quórum mínimo para alteração do regimento interno, prevalece o que está disposto na convenção e regimento do condomínio e na sua omissão, exige-se quórum simples.

Portanto, deve ser respeitado o quórum mínimo exigido pela convenção e regimento interno do Condomínio. Posto isso,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos da inicial para confirmar a tutela de urgência concedida, tornando definitiva a declaração de invalidade da Assembleia realizada no dia 22 de novembro de 2021, bem como a determinação para o Síndico realizar prestação de contas, bem como convocar uma nova eleição, com estrita observância ao estatuto do condomínio e a legislação pátria e, ainda, no prazo de 48(quarenta e oito) horas, divulgar os comunicados do Conselho Consultivo aos Condôminos nos termos do artigo 33 da Convenção.

Declaro nulas as alterações do Regimento Interno realizadas por meio de Assembleias sem o quórum necessário.

Sucumbência recíproca. Condeno as partes, pro rata, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor atribuído à causa na inicial.

Publique-se. Intime-se. Cuiabá-MT, data registrada no sistema.

Vandymara G.R. Paiva Zanolo

Juíza de Direito"

Portanto, conforme se vê, foi confirmada a tutela de urgência concedida por este Tribunal
, tornando definitiva a declaração de invalidade da Assembleia realizada no dia 22 de novembro de 2021 e a determinação para o Síndico realizar prestação de contas, bem como convocar uma nova eleição, com estrita observância ao estatuto do condomínio e a legislação pátria e, ainda, no prazo de 48(quarenta e oito) horas, divulgar os comunicados do Conselho Consultivo aos Condôminos nos termos do artigo 33 da Convenção. Ainda, foi declarado nulas as alterações do Regimento Interno realizadas por meio de Assembleias sem o quórum necessário.

Ante exposto,
nego provimento ao recurso
de
ANTONIO MARCOS GARCIA FRANCA e, nos termos do artigo 932, III, do CPC/15,
não conheço o recurso
de CONDOMINIO VILLAGIO D' ITALIA.

No mais, nos termos do § 11 do artigo 85 do CPC/15, majoro os honorários advocatícios em 15% (quinze por cento), sobre o valor da causa.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/11/2023