Tribunal: TJMT
Processo: 1029522-51.2020.8.11.0041
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2023-11-21
Data de publicação: 2023-11-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:1029522-51.2020.8.11.0041

Classe:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:
[Adjudicação Compulsória]

Relator:
Des
a
. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Redator Designado:

Des.

JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:
[DES
A
. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES. JOAO FERREIRA FILHO, DES
A
. MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES. SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[AGUIA PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDA - CNPJ: 07.881.070/0001-45 (APELANTE), ANDREA ROSAN DIAS FIGUEREDO ZAMAR TAQUES - CPF: 161.095.348-70 (ADVOGADO), JORGE AURELIO ZAMAR TAQUES - CPF: 424.493.401-49 (ADVOGADO), AGUIA PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDA - CNPJ: 07.881.070/0001-45 (REPRESENTANTE), Ana Alvina da Silva Brandão (APELADO), LAELCO CAVALCANTI JUNIOR - CPF: 021.263.671-50 (ADVOGADO), JOAO GASPARINO DA SILVA - CPF: 514.461.701-87 (APELADO), ANA NILZA GLORIA DA SILVA - CPF: 864.341.871-49 (APELADO), MARIA ALCIRA DA SILVA CAMPOS - CPF: 777.405.051-53 (APELADO), JOSUE DA SILVA - CPF: 777.343.781-53 (APELADO), ARCELINO GLORIO DA SILVA - CPF: 688.677.941-91 (APELADO), JOSE LUIS DA SILVA - CPF: 688.677.861-72 (APELADO), IVO DA SILVA - CPF: 468.393.301-25 (APELADO), ANA ALVINA DA SILVA BRANDÃO (APELADO), DIEGO GOMES DA SILVA LESSI - CPF: 022.861.741-30 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des. JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, PROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO 1º VOGAL (DES. JOÃO FERREIRA FILHO), ACOMPANHADO PELO 2º VOGAL (DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS), 3ª VOGAL (DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO) E 4ª VOGAL (DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS), VENCIDA A RELATOR
A
, QUE VOTOU PELO DESPROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – IMÓVEL OBJETO DA LIDE ADQUIRIDO ATRAVÉS DE CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITO HEREDITÁRIO CELEBRADO ENTRE A PARTE AUTORA, O VIÚVO MEEIRO E OITO HERDEIROS – CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS PELA PARTE AUTORA – TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE DO BEM NÃO REALIZADA – FALECIMENTO DO VIÚVO MEEIRO – BEM ALIENADO JÁ NÃO SE ENCONTRAVA NA ESFERA PATRIMONIAL DOS BENS DEIXADOS EM HERANÇA PELO MEEIRO FALECIDO – DESNECESSIDADE DE SUBMETER A TRANSMISSÃO IMOBILIÁRIA AO JUÍZO DO INVENTÁRIO – PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ART. 1.418, DO CÓDIGO CIVIL – SENTENÇA REFORMADA –RECURSO PROVIDO. 1. Nos termos do Art. 501: “
Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida
” - O bem alienado já não se encontrava na esfera jurídica patrimonial dos bens deixados em herança pelo vendedor falecido, pois apenas faltava a obrigação de fazer, consistente na outorga de escritura pública de compra e venda, o que encontra amparo, como forma de substituir a vontade da parte, no supramencionado artigo 501 do CPC. 2. A ação de
adjudicação de imóvel, a procedência do pedido inicial exige a prova de compromisso de compra e venda assinado pelas partes, da quitação do contrato e da recusa do promitente vendedor (Art. 1.418, CC) - Presentes os requisitos, deve ser reconhecido o direito à adjudicação compulsória
.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA):

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de apelação interpostos por
ÁGUIA PARTICIPACÕES E INVESTIMENTOS LTDA
contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, de improcedência dos pedidos da ação de adjudicação compulsória e condenação da autoraao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil.

A apelante relata que firmou em 11.04.2014 o Contrato de Cessão de Direitos Hereditários com os apelados para a aquisição de parte da área matriculada sob o nº 32.358, no 2º Serviço Notarial e Registral da 1ª Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá/MT, assim descrita:
“área medida e demarcada de 2.766,99m2 (dois mil setecentos e sessenta e sessenta e seis metros quadrados), denominado lote G, com a planta planimétrica acompanhada do memorial descritivo, ambos anexados ao presente contrato, localizada na Avenida das Torres, Bairro Santa Cruz II, no Município de Cuiabá-MT.”

Cita que o imóvel acima descrito é parte integrante do monte hereditário pertencente aos autos de arrolamento sumário, que tramitou na 5ª Vara de Família e Sucessões de Cuiabá-MT (Processo nº 1052/2005 - Código 229233), figurando os apelados como herdeiros necessários.

Menciona que o pagamento do imóvel ocorreu da seguinte forma: (i) sinal de R$50.000,00, pago em 10.04.2014, através do cheque nº 003187, Banco Bradesco, agência 3218, conta corrente nº 006130-1, emitido por Antônio Donizete Aguilera, sócio proprietário da apelante; (
ii
) R$630.097,00 pagos no ato da assinatura da escritura pública, através da transferência bancária identificada para a conta corrente de
Alcides
Glório
da Silva e R$150.000,00 através da entrega do seguinte imóvel:
“Um apartamento de 32m2 (trinta e dois metros quadrados), contendo 02 (dois) quartos, sendo uma suíte, localizado no Bloco C – Unidade nº 210, Residencial Spazio
Cristalli
, localizado na Rua Antônio
Dorileo
, n.º 255, bairro
Coophema
, em Cuiabá-MT, que será transferido para os cedentes: João Gasparino da Silva, Josué da Silva, Arcelino
Glório
da Silva, Ana Nilza Glória da Silva Passos, José
Luis
da Silva; Maria
Alcira
da Silva Campos, Ana Alvina da Silva Brandão e Ivo da Silva”
.

Aduz que apesar de ter sido ajustado no contrato de cessão que o apartamento acima seria transferido quando houvesse a transferência da propriedade do imóvel, a apelante foi informada que o apartamento foi vendido pelos apelados para Terezinha Marlene Silveira; afirma que pagou integralmente o preço avençado e na época os apelados diziam que precisavam levantar numerário para quitar impostos e demais obrigações decorrentes do arrolamento sumário, mas decorridos mais de 09 (nove) anos, os apelados não realizaram a transferência de propriedade, violando a legislação vigente (artigos 1.417 e 1.418 do CC) e a cláusula sétima do contrato.

Narra que força maior ou caso fortuito não ocorreram no caso concreto, pois o formal de partilha foi expedido ainda em junho/2018 e até o momento não foi providenciada a transferência; informa que em julho/2016 peticionou nos autos de Arrolamento (código 229233), requerendo expedição de alvará para a transferência de propriedade do imóvel em questão, porém tal pedido foi indeferido e não existe nenhum débito, por isso ajuizou a ação de adjudicação compulsória a fim de obter a propriedade plena do imóvel que já está integralmente pago, além da aplicação de multa contratual em 20% sobre o valor do negócio.

Assevera que, ao contrário do registrado na sentença, em 2015 foi aberto o processo de inventário, por arrolamento sumário, nº 42262-34.2015.811.0041 (código 1041449), que tramitou na 3ª Vara de Família e Sucessões de Cuiabá, e foi homologado por sentença, houve abertura de inventário e foram respeitados os tramites inerentes ao processo de sucessão.

Requer o provimento do recurso, para que seja reformada a sentençae julgada procedente a ação de adjudicação compulsória, condenando os apelados ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios estes fixados em 20% sobre o valor atualizado da causa, em favor da apelante.

Em contrarrazões, os apelados pugnam pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO PAULO CESAR ZAMAR TAQUES, OAB/ MT Nº 4659/O.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA):

Egrégia Câmara:

Como relatado, a apelante informa que em 11.04.2014 celebrou com os apelados o Contrato de Cessão de Direitos Hereditários de aquisição de área matriculada sob o nº 32.358, fls. 159, livro 2-DW, em 13.02.84, no 2º Serviço Notarial e Registral da 1ª Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá/MT, que é parte integrante do monte hereditário pertencente aos autos de Arrolamento Sumário, que tramitou na 5ª Vara de Família e Sucessões de Cuiabá/MT (Processo nº 1052/2005 - Código 229233), configurando os apelados como herdeiros necessários.

Menciona que estava ajustado no contrato de cessão que o imóvel seria transferido quando houvesse a transferência da propriedade do imóvel, mas foi informada que o dito apartamento foi vendido pelos apelados à Terezinha Marlene Silveira; comenta que promoveu os atos necessários à formalização de financiamento do apartamento junto a CEF, cumprindo os ajustes celebrados no contrato firmado pelos requeridos com Terezinha Marlene Silveira e, segundo os apelados, o valor apurado na venda do apartamento seria utilizado para pagar dívidas processuais do inventário.

Narra que em razão disso, na intenção de acelerar a transferência do imóvel adquirido, transferiu o valor para a conta do apelado Ivo da Silva, à época inventariante nos autos de Arrolamento Sumário.

Em suas defesas, os réus/apelados se manifestaram e alegaram que antes mesmo da citação, tomaram todas as providências necessárias para a formalização em definitivo da escritura, fato que caracteriza a ausência de resistência ao cumprimento do objeto desta ação que, inclusive, está sendo providenciado desde a expedição do formal de partilha no ano de 2018.

Pois bem. O artigo 1.418 do Código Civil estabelece o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

As partes celebraram o contrato de cessão de direitos hereditários em 11.04.2014, peloqual o espólio representado pelos apelados vendeu a apelante o imóvel com área de 38.905.00m2 (trinta e oito mil novecentos e cinco metros quadrados), remanescentes do lote denominado “Aurora” da Gleba Pascoal Ramos de propriedade de Alcides
Glório
da Silva, pelo valor total de R$ 830.097,00.

O mencionado imóvel ainda estáregistrado em nome do vendedor falecido, pertencendo ao acervo hereditário e, portanto, a todos os herdeiros de forma indivisa. Isso porque, mesmo diante da informação de falecimento de Alcides
Glório
da Silva e sua
renuncia
sobre a meação em favor dos filhos, estes constam como herdeiros (antes figuravam como
co-herdeiros
) e há informação de falecimento de Josué da Silva.

O Magistrado consignou na sentença que o objetivo daação de adjudicação compulsória é a substituição da declaração de vontade do vendedor que se recusa a
outorgar a escritura pública definitiva ao adquirente do imóvel
, servindo a sentença para a realização da transcrição no respectivo registro de imóveis.

Com efeito, à luz dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, o autor da ação de adjudicação compulsória deve preencher os seguintes requisitos: i) a prova do negócio jurídico celebrado entre as partes,
ii
) a quitação das obrigações assumidas pelo adquirente e
iii
) a recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda do bem para sua transcrição.

Sobre a renúncia, consta no Id 174459732 que
“a parte dispositiva da sentença de fls. 117/120, não foi integralmente cumprida. Vê-se que não foi atendido as exigências do artigo 1.806, do Código Civil, concernente à renúncia efetivada nos autos; não sendo, tampouco, houve o recolhimento do imposto incidente sobre a doação levada a efeito nos autos, conforme determinação contida no comando sentencial.”

Além disso, o Magistrado fundamentou a improcedência do pedido diante da necessidade de observaro princípio da continuidade registral para que não haja quebra no encadeamento dos assentos imobiliários, pois o vendedor faleceu e a procedência do pedido da autora acarretaria na transferência do bem diretamente do proprietário registral (
de cujus
) à apelante sem o registro que o imóvel pertenceu aos apelados e foi recebido a título de herança, podendo acarretar, inclusive e, infringência às normas tributárias e a eventual direito de herdeiros preteridos.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - OBRIGAÇÃO DE FAZER -
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TRANSFÊRÊNCIA DA PROPRIEDADE - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - IMPOSSIBILIDADE
- BEM EM NOME DE TERCEIRO. - Verificando a impossibilidade de por meio de cumprimento de obrigação de fazer ou adjudicação compulsória a parte transferir imóvel adquirido para seu nome, tendo em vista o fato de encontra-se em nome de terceiro falecido e o contrato ter sido firmado com os herdeiros, é de se reconhecer sua falta de interesse com relação a demanda. -
Uma vez falecido o proprietário do bem, em nome de quem se encontre registrado no CRI, a venda pelos herdeiros somente poderá ser transferida a propriedade após a partilha do bem com a averbação na
matricula
do imóvel ou por meio de alvará em processo de inventário após observados os requisitos
legais
”
(
TJMG
- Apelação
Cível 1.0153.14.011161-5/001, Relator(a): Des.(a) Alexandre
Santiago ,
11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/06/2018, publicação da súmula em 12/06/2018).

“
APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - DESCUMPRIMENTO DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL - IMPOSSIBILIDADE DA REGULARIZAÇÃO DO BEM - ARTS. 195 E 237 DA Lei 6.015/73 - SENTENÇA MANTIDA. 1. Para a efetivação de abertura de matrícula e registro de imóveis é imprescindível se atentar ao princípio da continuidade, uma vez que assegura legitimidade na transmissão e, por conseguinte torna o ato eficaz, inspirando confiança ao público e futuros contratantes. 2. Nos termos dos
arts
. 195 e 237 da Lei 6.015/73, para manter a continuidade do registro é imprescindível a apresentação de título anterior, na hipótese do bem não estar matriculado ou registrado no nome do outorgante
. 3. Sentença
mantida
” (
TJMG
- Apelação

Cível 1.0024.12.331751
-3/001, Relator(a): Des.(a) Mariza
Porto ,
11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/02/2016, publicação da súmula em 07/03/2016).

“
APELAÇÃO CÍVEL.
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
. CONTRATO DE COMPRA E VENDA POSTERIOR AO FALECIMENTO DO
PROPRIETÁRIOREGISTRAL. IRREGULARIDADE DA CADEIA NEGOCIAL. -
Nos termos o artigo 1.418 do Código Civil, mostra-se cabível o ajuizamento da ação deadjudicação compulsóriaquando, havendo compromisso de compra e venda, o promitente-vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva ao promitente-comprador após o pagamento integral do preço. - Entretanto, ainda que não haja óbice daqueles que celebraram a compra e venda, como o proprietárioregistralé falecido, a pretensão da parte em obter outorga de escritura pública em relação que envolve contrato de compra e venda de imóvel não partilhado requer regularização da transmissão causa mortis, sob pena de ofensa aoprincípio da continuidade registral
. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME
” (Apelação Cível, Nº 50006457920198210141, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim
Stocker
, Julgado em: 10-12-2020).

Ademais, os apelados afirmam em contrarrazões que
“não há a recusa dos recorridos para a efetivação da transferência, como requer a recorrente. Pelo contrário, os documentos acostados nos Ids nº 45853921 e 45853922 comprovam que os requeridos deram entrada no Cartório para a efetivação da transferência, contudo, foram emitidas notas devolutivas, com requerimentos de ajustes quanto à documentação apresentada, bem como de 2018 para cá ocorreram vários fatos que acabaram por atrasar o procedimento, circunstâncias estas alheias
a
vontade dos requeridos, como o óbito de Alcides
Glório
da Silva ocorrido dias depois da celebração do presente contrato, o qual é de conhecimento da requerente que inclusive menciona sobre isso na inicial,
bem como diante do falecimento de Josué da Silva
.”

Ante o exposto, DESPROVEJO o recurso.

Os honorários advocatícios foram fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, de modo que deixo de majorá-los.

Para fins de prequestionamento, se tem por inexistente a violação aosdispositivos legais apontados e pertinentes a todas as matérias em debate.

É como voto.

VOTO

EXMO. SR. DES. JOAO FERREIRA FILHO (1º VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS (2º VOGAL):

Aguardo o pedido de vista dos autos.

EM 19 DE SETEMBRO DE 2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA A SESSÃO PRESENCIAL/HÍBRIDA (VIDEOCONFERÊNCIA) DO DIA 14/11/2023, EM VIRTUDE DO PEDIDO DE VISTA DO 1º VOGAL (DES. JOAO FERREIRA FILHO). O RELATOR DESPROVEU O RECURSO E O 2º VOGAL (DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS) AGUARDA.

SESSÃO DE 14 DE NOVEMBRO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O V I S T A (V E N C E D O R)

EXMO. SR. DES. JOAO FERREIRA FILHO (1º VOGAL):

Egrégia Câmara:

Trata-se de ação de “
Adjudicação Compulsória
” (Proc. nº1029522-51.2020.8.11.0041), ajuizada por ÁGUIA PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS LTDA contra JOAO GASPARINO DA SILVA, ANA NILZA GLORIA DA SILVA, MARIA ALCIRA DA SILVA CAMPOS, ARCELINO GLORIO DA SILVA, IVO DA SILVA, JOSE LUIS DA SILVA e ANA ALVINA DA SILVA BRANDÃO,

Segundo a exposição inicial vinculada ao Id. nº 174459726, em 11.04.2014, a autora/apelante adquiriu o imóvel denominado lote G, registrado na matrícula nº 32.358 do 2º Serviço Notarial e Registral da 1ª Circunscrição Imobiliária da Comarca de Cuiabá/MT, com área de 2.766,99 m2 por meio do contrato de cessão de direitos hereditários com os apelados, herdeiros necessários do monte hereditário pertencentes aos autos de “Arrolamento Sumário”, que tramitou na 5ª Vara de Família e Sucessões de Cuiabá/MT (Proc. nº 1052/2005 – Código 229233).

Afirma que “
a autora pagou integralmente o preço avençado (documentos comprobatórios em anexo), inclusive
por que
os requeridos afirmaram que precisavam levantar numerário para quitar impostos e demais obrigações decorrentes do arrolamento. Entretanto, e decorridos mais de 06 (seis) anos, os requeridos não realizaram a transferência de propriedade, violando a legislação vigente (
arts
. 1.417 e 1.418 do CC) e a cláusula sétima do contrato firmado
”, a qual dispõe sobre a impossibilidade de arrependimento e estabelece multa contratual de 20% sob o valor total do contrato a quem desse causa ao descumprimento de qualquer uma das cláusulas, ressalvados os eventos decorrentes de força maior e caso fortuito.

Sustenta que não ocorreu caso fortuito ou força maior “
pois, o formal de partilha foi expedido ainda em 06/2018 (doc. anexo) e até o momento não foi providenciada a transferência
”, causando diversos prejuízos à autora/apelante, que “
não pode usufruir do imóvel como bem entender, e esta demora vem lhe causando sérios prejuízos financeiros, pois mesmo tendo a posse encontra-se impossibilitada de empreender na área, de vender ou dar em garantia para fins de obtenção de empréstimo bancário, ou até mesmo construir, pois não possui os documentos necessários que lhe conferem a propriedade plena sobre o imóvel
”, de modo que, pugna pela procedência da ação, para condenar os requeridos a assinarem a escritura definitiva no prazo que lhe for determinado; caso não seja cumprida a obrigação dentro do prazo estabelecido, para que seja concedida a adjudicação compulsória; requerendo ainda, a condenação dos
requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da causa.

Em resposta vinculada ao Id. nº 174459787, os requeridos/apelados pugnam pela extinção da presente demanda sob a alegação de ausência de interesse de agir “
já que inexiste resistência e, principalmente, devido os requeridos já terem tomado as providências necessárias
” para a formalização em definitivo da escritura, “
o que demonstra a ausência de resistência dos Requeridos ao cumprimento do objeto desta ação, o que já está sendo providenciado desde a expedição do formal de partilha no ano de 2018
”. Em seguida, na manifestação vinculada ao Id. 174459797 e seguintes, promovem a juntada “
dos comprovantes de entrada junto ao Cartório do 6º ofício, que tratam do formal de partilha, a fim de regularizar e formalizar a escritura e a transferência da titularidade do imóvel
”.

Na réplica à contestação, a autora/apelada afirma que “
as alegações prestadas pelos requeridos e os documentos juntados nada trouxeram de relevante ou verdadeiro
” já que “
basta checar os documentos e ver que em 08/2018 o cartório expediu as Notas de Devolução
nsº
41669 e 41667, requerendo procedências, que somente foram apresentadas em mais de um ano depois, em 12/2019 (...) já na segunda petição (id. 47446841) requerem novamente a juntada de documentos emitidos pelo Cartório do 6º Ofício, estes com novos números (427713 e 427715), protocolados em 14/01/2021, mas, de acordo com informações colhidas no respectivo cartório, as Notas de Devolução ficaram prontas em 03/2021 e retiradas somente em 07/2021; até esta data não foram devolvidas com o necessário cumprimento (...) assim, as argumentações apresentadas pelos requeridos para a recusa na outorga da escritura do imóvel adquirido pela peticionante não são verdadeiras, e sim meramente protelatórias, pois já se passaram mais de 08 anos da celebração do Contrato de Cessão de Direitos Hereditários (11/04/2014), quase 04 anos da expedição do Formal de Partilha (15/06/20218) e até agora não houve a transferência da propriedade do imóvel integralmente quitado pela requerente
”.

Sobreveio a r. sentença, a qual julgou improcedente o pedido, pelos seguintes fundamentos:

“
(...)

No caso em tela, verifica-se que em 11/04/2014 foi firmado entre as partes o “Contrato de Cessão de Direito Hereditário” (ID. 34159797), pelo
qual o Espólio representado pelas demais Requeridas, venderam ao ora Autor o imóvel com área de 38.905.00m2 (trinta e oito mil novecentos e cinco metros quadrados), remanescente do lote denominado “AURORA” da Gleba Pascoal Ramos de propriedade de Alcides
Glório
da Silva, pelo valor total de R$ 830.097,00 (oitocentos e trinta mil e noventa e sete reais).

As partes não divergem quanto ao fato de que o bem objeto da contenda até o presente momento encontra-se registrado em nome do vendedor falecido, pertencendo ao acervo hereditário e, portanto, a todos os herdeiros de forma indivisa.

Objetiva a ação de adjudicação compulsória a substituição da declaração de vontade do vendedor que se recusa a outorgar a escritura pública definitiva ao adquirente do imóvel, servindo a sentença para a realização da transcrição no respectivo registro de imóveis. O intuito da demanda não é outro senão o reconhecimento da legítima aquisição do bem, diante do pagamento integral do preço acordado.

(...)

No caso em apreço, devido ao falecimento do vendedor, o Autor ajuizou a demanda em desfavor de seus herdeiros. Sabe-se que eventual procedência da demanda adjudicatória teria o condão de transferir o imóvel diretamente do proprietário registral ao Autor, sem que constasse nos registros públicos que o referido bem pertenceu aos Requeridos e foi recebido por estes a título de herança.

É cediço também, que a transferência direta poderia servir como subterfúgio para a burla de direitos de herdeiros preteridos e de credores dos reclamados e do espólio, além de implicar desrespeito às normas tributárias atinentes à transmissão de bens.

Devido a tais possíveis riscos, o direito pátrio impõe a observância ao princípio da continuidade registral, segundo o qual é imprescindível que não haja quebra no encadeamento dos assentos imobiliários. Para tanto dispõe a legislação aplicável que apenas aquele que nominalmente conste como titular do domínio no Registro de Imóveis está apto a transmitir o respectivo bem.

A propósito:

(...)

Logo, ainda que não haja resistência por parte dos Requeridos quanto à pretensão do Autor,é imprescindível que previamente sejam respeitados todos os trâmites inerentes ao inventário - os quais existem justamente a fim de evitar a transferência de bens sem a observância de direitos que possam estar a eles atrelados – para apenas após possibilitar-se a outorga da escritura pretendida.

Ante o exposto, nos termos do artigo 487, III, “a” do CPC,JULGO IMPROCEDENTESos pedidos iniciais formulados porAGUIA PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDAem face deIVO DA SILVA, JOSE LUIS DA SILVA, MARIA ALCIRA DA SILVA CAMPOS, ANA NILZA GLORIA DA SILVA, ARCELINO GLORIO DA SILVA, JOSUE DA SILVA, JOAO GASPARINO DA SILVA e ANA ALVINA DA SILVA BRANDÃO.

CONDENOa Autora ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º do Código de Processo Civil” (cf. Id. nº 174459814).

No presente apelo, a autora afirma que o MM. Juiz julgou improcedente os pedidos iniciais partindo das premissas fáticas equivocadas de que:1)
seria imprescindível e não teria sido respeitado todos os tramites inerentes ao inventário do falecido vendedor ALCIDES GLÓRIO DA SILVA. Entretanto, no ano de 2015 foi aberto o processo de inventário, por arrolamento sumário, nº 42262-34.2015.811.0041 (código 1041449), que tramitou na 3ª Vara de Família e Sucessões de Cuiabá, e foi homologado por sentença pelo juiz competente Alberto
Pampado
Neto. Logo, diferentemente da premissa fática equivocada adotada na sentença, houve abertura de inventário e foram respeitados os tramites inerentes ao processo de sucessão
”; 2) “
a transferência direta poderia servir como subterfúgio para a burla de direitos de herdeiros preteridos e de credores dos reclamados e do espólio, além de implicar desrespeito às normas tributárias atinentes à transmissão de bens
(já que)
no ID 34159801 dos autos, consta TERMO DE RENÚNCIA do senhor ALCIDES GLÓRIO DA SILVA na condição de viúvo, herdeiro/meeiro da falecida MARIA DEODITE DA SILVA, de 50% de sua meação em favor de seus 08 herdeiros, ora embargados, a que tiver direito nos autos de Arrolamento de Bens nº 36300- 79.2005.811.0041 (código
229233). Como houve a renúncia em favor dos herdeiros/embargados, o imóvel objeto desta demanda sequer fez parte da relação de bens a inventariar do ESPÓLIO DE ALCIDES GLÓRIO DA SILVA. Portanto, ao contrário da premissa fática equivocada adotada na sentença, a adjudicação não implicará em quebra no encadeamento dos assentos imobiliários e não haverá ofensa ao princípio da continuidade registral
”.

Ao apreciar o apelo, a Exma. Relatora concluiu quemesmo diante da informação de falecimento de Alcides
Glório
da Silva e sua renuncia sobre a meação em favor dos filhos, estes constam como herdeiros e há informação de falecimento de Josué da Silva; e em razão do falecimento do proprietário registral, a outorga de escritura pública em relação que envolve contrato de compra e venda de imóvel não partilhado exige a regularização da transmissão causa mortis, sob pena de ofensa ao princípio da continuidade registral.

Peço vênia à relatora para dela divergir.

Na escritura do imóvel objeto da lide consta como proprietário, o Sr. Alcides
Glório
da Silva. Após o falecimento de sua esposa, Maria
Deodite
da Silva, o referido imóvel integrou o monte hereditário dos autos de “Arrolamento Sumário”, que tramitou na 5ª Vara de Família e Sucessões da Comarca de Cuiabá/MT, sendo que, desses autos, consta Termo de Renúncia lavrado em
03.06.2013
, através do qual o Sr. Alcides
Glório
da Silva renuncia a 50% de sua meação “
em favor de seus 08 herdeiros (sentença de fls. 120) a que tiver direito nos autos de Arrolamento de Bens acima especificado, o que foi deferido pelo MM. Juiz de Direito, do que para constar, foi lavrado o presente Termo
” (cf. Id. nº 174459733), sendo, portanto, atendidas as exigências do art. 1.806, do Código Civil, que dispõe que a “
a renúncia da herança deve constar expressamente de instrumento público ou termo judicial
”
.

Com isso, ficou atribuído ao viúvo meeiro 25% e aos oito herdeiros 75% (9,375% para cada um) dos bens arrolados nos autos supramencionados, inclusive o bem objeto da lide, o qual foi adquirido pela parte autora em
11.04.2014
, através do contrato de cessão de direito hereditário, celebrado entre a parte autora, o viúvo meeiro e os oito herdeiros (cf. Id. nº 174459729).

No entanto, verifica-se que, apesar da autora/apelante ter cumprido com suas obrigações contratuais, até o presente momento (quase 10 anos depois da celebração do contrato) ainda não foi realizada a devida transferência de propriedade do bem, o que não é razoável, inclusive, porque desde o dia
15.06.2018,
foi finalizado o
processo de inventário judicial da Sra.Maria
Deodite
da Silva, com a devida expedição doformal de partilha(cf. Id. nº 174459735).

E em que pese nesse lapso temporal tenha ocorrido o falecimento do Sr. Alcides
Glório
da Silva, cumpre ressaltar não haver qualquer ofensa às regras da transmissão pela “
causa mortis
”, até porque o bem alienado já não se encontrava na esfera jurídica patrimonial dos bens deixados em herança pelo meeiro falecido, pois apenas faltava a obrigação de fazer, consistente na outorga de escritura pública de compra e venda, o que encontra amparo, como forma de substituir a vontade da parte, no artigo501doCPC.

Sobre o tema, veja os ensinamentos da doutrina:

“
De acordo com o art. 501, 'Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida', isto é: sempre que o pedido de tutela jurisdicional for o de emissão de declaração de vontade, a sentença de procedência transitada em julgado produzirá todos os efeitos da declaração não emitida. Trata-se de hipótese em que o caráter de
substitutividade
da jurisdição se mostra em toda a sua plenitude, em total harmonia com a proposta classificatória por esse Curso que a vê como caso de 'tutela jurisdicional não executiva', isto é, que dispensa atividade jurisdicional para fins de concretização da tutela jurisdicional. É como se a sentença, em tais casos, correspondesse, ela própria, à tutela jurisdicional pretendida pela parte e à sua concretização
.
”
(BUENO, Cássio
Scarpinella
. Curso sistematizado de direito processual civil: procedimento comum, processos nos tribunais e recursos. Vol. 2. 9ª ed. São Paulo: Saraiva, 2020).

Em caso semelhante, este
eg.TJMT
assim já decidiu:

EMENTA: “APELAÇÃO CÍVEL – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – EXTINÇÃO DA LIDE POR AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – QUITAÇÃO - FALECIMENTO POSTERIOR DA VENDEDORA - ACORDO FIRMADO NOS AUTOS COM O ÚNICO
HERDEIRO - PEDIDO DE HOMOLOGAÇÃO – ACOLHIMENTO – NECESSIDADE DE DEFERIMENTO DA PRETENSÃO PARA O CARTÓRIO TRANSFERIR A PROPRIEDADE – INTERESSE DE AGIR PRESENTE - PRINCÍPIO DA EFETIVIDADE DA TUTELA JURISDICIONAL - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A adjudicação compulsória é instrumento adequado para a escrituração de contrato de compra e venda particular após a morte do promitente-vendedor. Demonstrado que somente por meio dessa Ação os autores poderão escriturar e registrar o imóvel em seu nome, deve ser reformada a sentença que extinguiu a lide sob o fundamento de ausência de interesse de agir, em observância ao princípio da economia e aproveitamento dos atos processuais, e ao da primazia do julgamento de mérito
. ”
(TJ-MT 10049784520228110003 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 15/02/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/02/2023)

Desta forma, considerando-se a desnecessidade de submeter a transmissão imobiliária ao juízo do inventário, e sendo via adequada a ação de adjudicação compulsória movida contra os herdeiros do outorgante falecido, que permanecem como proprietários registrais do imóvel negociado, entende-se que a pretensão da autora
além de ser viável, merece procedência.

O art. 1.418, do Código Civil estabelece que o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor a outorga de escritura definitiva do contrato de compra e venda e, havendo recusa, pode requerer ao juízo a adjudicação do imóvel.

Portanto, nas ações de adjudicação de imóvel, a procedência do pedido inicial exige a prova de compromisso de compra e venda assinado pelas partes, da quitação do contrato e da recusa do promitente vendedor.

Quanto à prova do compromisso de compra e venda assinado pelas partes, têm-se o contrato de cessão de direito hereditário, celebrado entre a parte autora, o viúvo meeiro e os oito herdeiros (cf. Id. nº 174459729); a quitação do contrato é fato incontroverso; já com relação à recusa, somente o fato da autora/apelante ter de se socorrer ao Poder Judiciáriodevido à demora desarrazoada para a efetivação da outorga
de escritura pública de negócio jurídico celebrado há quase 10 anos, por si só já configura a recusa, ainda que implícita dos requeridos/apelados.

Pelo exposto, peço vênia à eminente relatora para dela divergir, e, assim,
dar provimento ao recurso
, para reformar a sentença, e julgar procedente o pedido, para determinar a adjudicação do imóvel objeto da lide em favor da autora/apelante.

Diante da modificação do desfecho decisório, inverto os ônus sucumbenciais e fixo os honorários advocatícios em 15% do valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º do Código de Processo Civil

Custas pelos apelados.

É como voto.

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS (2º VOGAL):

Com a devida vênia, acompanho o voto da divergência do Desembargador João Ferreira Filho.

EM 14 DE NOVEMBRO DE 2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA A SESSÃO PRESENCIAL/HÍBRIDA (VIDEOCONFERÊNCIA) DO DIA 21/11/2023, PARA APLICAR A TÉCNICA DE JULGAMENTO PREVISTA NO ART. 942, CPC. A RELATORA VOTOU PELO DESPROVIMENTO DO RECURSO; O 1º VOGAL (DES. JOÃO FERREIRA FILHO) VOTOU PELO PROVIMENTO E FOI ACOMPANHADO PELO 2º VOGAL (DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS).

SESSÃO DE 21 DE NOVEMBRO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO PAULO CESAR ZAMAR TAQUES, OAB/ MT Nº 4659/O.

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (3º VOGAL):

Acompanho o voto da divergência.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (4ª VOGAL):

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de apelação interposto por ÁGUIA PARTICIPACÕES E INVESTIMENTOS LTDA contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, de improcedência dos pedidos da ação de adjudicação compulsória e condenação da autora ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil.

Em seu voto, a Relatora, Desa. Nilza Maria
Pôssas
de Carvalho, negou provimento ao recurso, ao argumento de que o vendedor faleceu e a procedência do pedido da autora acarretaria
na
transferência do bem diretamente do proprietário registral (de cujus) à apelante sem o registro que o imóvel pertenceu aos apelados e foi

recebido a título de herança, podendo acarretar, inclusive, infringência às normas tributárias e o eventual direito de herdeiros preteridos.

Por outro lado, o 1° Vogal, Des. João Ferreira Filho, deu provimento ao apelo para julgar procedente o pedido, ao fundamento de que desde o dia 15.06.2018, foi finalizado o processo de inventário judicial da Sra. Maria
Deodite
da Silva, com a devida expedição do formal de partilha.

Apontou, ainda, que não houve qualquer ofensa às regras da transmissão pela “causa mortis”, até porque o bem alienado já não se encontrava na esfera jurídica patrimonial daqueles deixados em herança pelo meeiro falecido, pois apenas faltava a obrigação de fazer, consistente na outorga de escritura pública de compra e venda.

O 2° Vogal, Des. Sebastião Barbosa Farias, acompanhou o voto de divergência apresentado pelo 1º Vogal, Des. João Ferreira.

Pois bem.

Após análise dos autos, entendo por bem acompanhar a divergência.

A parte apelante pretende a outorga da escritura pública de compra e venda a fim de viabilizar a transferência da propriedade do imóvel com área de 38.905.00m2 (trinta e oito mil novecentos e cinco metros quadrados), remanescente do lote denominado “AURORA” da Gleba Pascoal Ramos de propriedade de Alcides
Glório
da Silva.

Como já delineado nos autos, o imóvel objeto da lide consta como proprietário o Sr. Alcides
Glório
da Silva, sendo que, após o falecimento de sua esposa, Maria
Deodite
da Silva, o referido imóvel integrou o monte hereditário dos autos de “Arrolamento Sumário”, que tramitou na 5ª Vara de Família e Sucessões da Comarca de Cuiabá/MT.

Extrai-se dos autos de arrolamento sumário que o Sr. Alcides compareceu àquele juízo para renunciar a 50% de sua meação em favor dos filhos, nos termos do art. 1.806 do CC que estabelece que “a renúncia da herança deve constar expressamente de instrumento público ou termo judicial”.

Em razão disso, restou 25% ao viúvo meeiro e aos demais oito herdeiros 75% dos bens mencionados no arrolamento, inclusive o bem objeto da lide, o qual foi adquirido pela parte autora em 11.04.2014, através do contrato de cessão de direito hereditário, celebrado entre a parte autora, o viúvo meeiro e os oito herdeiros (id. 174459729).

Entretanto, embora a parte apelante tenha cumprido as obrigações avençadas no contrato entabulado com os apelados, até o momento ainda não foi realizada a transferência de propriedade do bem.

Calha ponderar que já fora expedido o formal de partilha desde o dia 15/06/2018, quando finalizado o processo de inventário da Sra. Maria
Deodite
da
S
ilva.

Ao meu ver
, os requisitos para a adjudicação compulsória estão devidamente

configurados, pois, há prova da compra e venda, quitação do preço,
existência de matrícula individual do imóvel litigioso, e negativa de outorga de escritura pública.

Outrossim, consoante explanado anteriormente neste voto, os apelados são os legítimos proprietários da quota parte que pertencia ao Sr. Alcides
Glório
da Silva, com fulcro na renúncia apresentada judicialmente e no formal de partilha expedido, sendo que a recusa da parte apelada fica evidentemente caracterizada com a demora injustificada para a consolidação da outorga de escritura pública do negócio pactuado há 10 anos.

Assim, como bem exposto no voto de divergência, a transmissão imobiliária em debate não necessita ser levada ao juízo do inventário, e sendo via adequada a ação de adjudicação compulsória movida contra os herdeiros do outorgante falecido, que permanecem como proprietários registrais do imóvel negociado, é de rigor a procedência do pedido.

Nesse sentido:

“EMENTA: “APELAÇÃO CÍVEL – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – EXTINÇÃO DA LIDE POR AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – QUITAÇÃO - FALECIMENTO POSTERIOR DA VENDEDORA - ACORDO FIRMADO NOS AUTOS COM O ÚNICO HERDEIRO - PEDIDO DE HOMOLOGAÇÃO – ACOLHIMENTO – NECESSIDADE DE DEFERIMENTO DA PRETENSÃO PARA O CARTÓRIO TRANSFERIR A PROPRIEDADE – INTERESSE DE AGIR PRESENTE - PRINCÍPIO DA EFETIVIDADE DA TUTELA JURISDICIONAL - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A adjudicação compulsória é instrumento adequado para a escrituração de contrato de compra e venda particular após a morte do promitente-vendedor. Demonstrado que somente por meio dessa Ação os autores poderão escriturar e registrar o imóvel em seu nome, deve ser reformada a sentença que extinguiu a lide sob o fundamento de ausência de interesse de agir, em observância ao princípio da economia e aproveitamento dos atos processuais, e ao da primazia do julgamento de mérito.” (TJ-MT 10049784520228110003 MT,
Relator:
RUBENS
DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 15/02/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/02/2023)

Ante o exposto, com a devida vênia, acompanho a divergência para dar provimento ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/11/2023