Tribunal: TJMT
Processo: 1007977-76.2019.8.11.0002
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-02
Data de publicação: 2022-02-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007977-76.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ISAAC VILELA DE REZENDE - CPF: 620.930.291-20 (APELADO), SERGIO ANTONIO GARCIA PEREIRA - CPF: 344.420.731-04 (ADVOGADO), SAMARA CLAY SEMPREBOM JOAZEIRO DE REZENDE - CPF: 008.004.211-24 (APELADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), ISAAC VILELA DE REZENDE - CPF: 620.930.291-20 (APELANTE), SAMARA CLAY SEMPREBOM JOAZEIRO DE REZENDE - CPF: 008.004.211-24 (APELANTE), SERGIO ANTONIO GARCIA PEREIRA - CPF: 344.420.731-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 15% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – VALOR ADEQUADO –
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

Nos termos do entendimento firmado no Superior Tribunal de Justiça, o percentual de retenção das parcelas pagas pode flutuar de 10% a 25% sobre o total pago pelo comprador. Logo, impõe-se a manutenção da sentença para prevalecer o percentual de 15%, uma vez que não se mostra onerosa e nem excessiva ao consumidor e, ao mesmo tempo, é
adequada para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Em relação ao termo inicial dos juros de mora, a sentença não está de acordo com a tese firmada pelo STJ, no sentido de que
“nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.”
(REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N.º 1007977-76.2019.8.11.0002

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pela empresa
BrDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA.
e Recurso Adesivo interposto por
ISAAC VILELA DE REZENDE e SAMARA CLAY SEMPREBOM JOAZEIRO DE REZENDE
em face da sentença proferida pelo Juiz da 4.ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da
Ação de Resilição Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial e declarou rescindido o contrato
,
devendo a Requerida restituir aos Requerentes 85% (oitenta e cinco por cento) do valor pago, em parcela única, corrigido pelo INPC a partir do desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.

Além disso, condenou a empresa Requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais foram fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Em suas razões, a Apelante pugna pela reforma da sentença “
para determinar a retenção de 25% dos valores pagos, caso contrário, não haverá indenização do fiduciário, o que é patentemente injusto, pois a indenização mede-se pela extensão do dano, que, no caso, é a perda dos juros referentes ao valor do bem, e não aos valores pagos pelo devedor
”.

Alega que, em relação ao termo inicial dos juros de mora, o parâmetro utilizado na sentença vai de encontro ao recente entendimento solidificado no STJ, onde os juros de mora incidem apenas a partir do trânsito em julgado da sentença que lhes reconheceu devidos.

Por sua vez, em sede de recurso Adesivo, os Apelantes sustentam que o percentual de 15% (quinze por cento) aplicado pelo juízo de primeiro grau mostra-se excessivo, devendo ser reduzido o percentual para 10% (dez por cento) do valor já pago pelos Recorrentes.

Contrarrazões apresentadas nos ID’s. 109560501 e 109560507.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.ª DES.ª CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Ressai dos autos que
ISAAC VILELA DE REZENDE e SAMARA CLAY SEMPREBOM JOAZEIRO DE REZENDE
ajuizaram
Ação de Resilição Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas
em face da empresa BrDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA.

Em sua inicial, os Autores alegaram que, em 18.03.2016, firmaram contrato de compra e venda do imóvel localizado na Rua 20, quadra 11, lote 41 no loteamento Bairro Planejado Parque das Águas, em Várzea Grande, pelo valor de R$ 106.047,12 (cento e seis mil e quarenta e sete reais e doze centavos).

Sustentaram ter efetuado o pagamento de R$ 1.950,00 (um mil novecentos e cinquenta reais) referente à entrada e o restante parcelaram em 96 (noventa e seis) vezes no valor de R$ 1.084,34 (mil e oitenta e quatro reais e trinta e quatro centavos).

Aduziram que, quando da tentativa de contratação do financiamento do imóvel, as parcelas oferecidas pelo agente financiador foram excessivamente onerosas para os Requerentes, fugindo das suas condições financeiras, motivo que culminou no desinteresse pelo prosseguimento do negócio, razão pela qual solicitaram a devolução dos valores pagos; contudo, a Apelante ofereceu devolução de valor ínfimo, e levaram ao ajuizamento desta demanda.

Assim, requereram a concessão da tutela de urgência para ser declarada a resilição do contrato, a suspensão das cobranças e que a Apelante se abstivesse de inserir os nomes nos órgãos de proteção ao crédito.

No mérito, pugnaram pela procedência da demanda para reconhecer e declarar a resilição contratual, bem com que a Apelante fosse compelida a restituir aos Apelados os valores pagos, devidamente corrigidos com retenção do valor de 10% (dez por cento), de forma a compensar por eventuais despesas.

O pedido liminar foi deferido em parte, conforme se vê no ID 109560461.

Devidamente citada, a parte requerida, ora Apelante, apresentou contestação, na qual alegou, em síntese, que o contrato de compra e venda firmado com os Apelados contem pacto adjeto de alienação fiduciária regido pela Lei n. 9.514/97 e, que em caso de inadimplemento, o imóvel vai a leilão sendo que o valor arrecado é usado para quitar o débito pendente nos termos da referida Lei, não havendo possibilidade de distrato, tão pouco aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Encerrada a instrução processual, sobreveio sentença de parcial procedência da pretensão inicial, o que deu ensejo à interposição deste Apelo.

Em suas razões, a empresa Apelante
pugna pela reforma da sentença “
para determinar a retenção de 25% dos valores pagos, caso contrário, não haverá indenização do fiduciário, o que é patentemente injusto, pois a indenização mede-se pela extensão do dano, que, no caso, é a perda dos juros referentes ao valor do bem, e não aos valores pagos pelo devedor
”.

Por sua vez, em sede de recurso Adesivo, os Apelados sustentam que o percentual de 15% (quinze por cento) aplicado pelo juízo de primeiro grau mostra-se excessivo, devendo ser reduzido o percentual para 10% (dez por cento) do valor já pago pelos Recorrentes.

Considerando que a Autora, ora Apelada, deu causa à rescisão do contrato, as parcelas pagas por ela devem ser restituídas parcialmente, nos termos do verbete sumular 543 do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Diante do pacífico entendimento de legalidade do direito de promover a retenção em decorrência da culpa exclusiva da adquirente, resta a discussão sobre percentual legal a ser aplicado.

Com efeito, a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o percentual de retenção pode flutuar de 10% a 25% sobre o total pago pelo comprador,
in verbis
:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO CONTRATO PELO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.

3. A modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ).

4. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional.

5. Agravo interno não provido. (STJ. AgInt no AREsp 1778992/GO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 30/06/2021).

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 182 DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. RAZOABILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RESTITUIÇÃO. HONORÁRIOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. "Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga" (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2021, DJe 17/06/2021). (...) (STJ. AgInt no AREsp 1812197/RJ. Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA. 4.ª Turma. Julgado em 23/08/2021).

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. REEXAME DE FATOS. INADMISSIBILIDADE.

1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores.

2. Na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (DJe 04/10/2012), a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. O referido percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. Súmula 568/STJ. (...) (STJ. AgInt no REsp 1936643/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI. 3.ª Turma. Julgado em 16/08/2021).

Na hipótese, constata-se que o Juiz de primeiro grau fixou a taxa de retenção em 15% (quinze por cento) dos valores pagos, o que deve ser mantido, eis que referido percentual está dentro dos limites jurisprudenciais aceitos, não havendo falar em abusividade.

Acerca do tema:

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL. LIMITAÇÃO A 15% (QUINZE POR CENTO). RAZOABILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. 1. Incide o Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990) nas relações jurídicas envolvendo contrato de promessa de compra e venda de bens imóveis firmada entre consumidores promissários compradores e fornecedores promitente vendedores. 2. Rescindido o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária por culpa do promissário comprador, deverão as partes retornar ao estado anterior, com a consequente devolução, em parte, dos valores pagos pelo consumidor. 3. O percentual da cláusula penal deve ser fixado de acordo com as peculiaridades do caso concreto, sendo razoável a retenção de 15% (quinze por cento) dos valores pagos, a fim de serem ressarcidas as despesas suportadas pelo promitente vendedor com a comercialização do imóvel, uma vez que este ainda poderá renegociar o bem da forma que melhor lhe aprouver. 4. É cabível a retenção/cobrança de valores referentes à taxa de fruição, na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, devendo ser minorada quando estabelecida de forma abusiva, sendo razoável fixá-la em 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel. 5. Sobre o termo inicial dos juros de mora, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n. 1.740.911/DF, realizado sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.002), fixou a seguinte tese: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.7. Apelação parcialmente provida. (TJDF – Apelação Cível 0702267-42.2018.8.07.0020. Rel. Des. HECTOR VALVERDE, Data de Julgamento: 11/11/2020, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 25/11/2020).

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO EM PERCENTUAL SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. REVISÃO DA CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE QUINZE POR CENTO (15%) DO VALOR PAGO. 1. É lícita a cláusula contratual em que o promitente-vendedor prevê a retenção de parte do valor pago para ressarcimento dos prejuízos decorrentes da resilição prematura do ajuste. Ainda que o promitente vendedor tenha direito à retenção de valores decorrentes da inexecução do contrato, a multa rescisória incidirá sobre as prestações efetivamente pagas, sob pena de enriquecimento ilícito. Dessa forma, se a cláusula penal se mostra onerosa e excessiva ao consumidor, cabível sua redução equitativa, na forma do art. 413, do CC. 2. Levando em consideração o percentual máximo fixado pelo colendo STJ, a egrégia 4ª Turma Cível pacificou o entendimento no sentido de que a multa deve ser fixada em quinze por cento (15%) do montante pago pelo promitente-comprador. 3. Em caso de sucumbência recíproca, deve ser mantida a condenação dos honorários advocatícios no percentual fixado na sentença quando se mostra razoável, proporcional e de acordo com a regra disposta no art. 85, § 2º, do CPC. 4. Apelo provido parcialmente. (TJDF – Apelação Cível 0710524-55.2019.8.07.0009. Rel. ARNOLDO CAMANHO, Data de Julgamento: 06/05/2021, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: 19/05/2021).

Desse modo, concluo pela manutenção do percentual fixado na sentença (15%), tendo em vista que não é abusivo.

Em relação ao termo inicial dos juros de mora, a sentença não está de acordo com a tese firmada pelo STJ, no sentido de que
“nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
”
(REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).

Assim, tenho que o termo inicial do cômputo dos juros de mora é a partir da data do trânsito em julgado da sentença.

Diante do exposto
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao
Recurso de Apelação interposto pela
BrDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA.
, e
NEGO PROVIMENTO
ao Recurso Adesivo aviado por
ISAAC VILELA DE REZENDE e SAMARA CLAY SEMPREBOM JOAZEIRO DE REZENDE.

Deixo de majorar os honorários advocatícios em prol da empresa Recorrente, porque de acordo com o STJ, “não cabe a condenação ao pagamento de honorários advocatícios recursais de sucumbência no caso de parcial provimento ao recurso”. (AgInt no AREsp 1451789/MS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/08/2019, DJe 22/08/2019).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/02/2022