Tribunal: TJMT
Processo: 0019633-95.2017.8.11.0041
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2022-07-18
Data de publicação: 2022-07-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

0019633-95.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). ALEXANDRE ELIAS FILHO, DES(A). MARIA EROTIDES KNEIP]

Parte(s):

[CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA - CNPJ: 15.378.979/0001-03 (APELANTE), FABIO LUIS DE MELLO OLIVEIRA - CPF: 110.787.648-67 (ADVOGADO), CARLOS ROBERTO DE CUNTO MONTENEGRO - CPF: 181.201.548-86 (ADVOGADO), MOACIR JOSE OUTEIRO PINTO - CPF: 106.711.588-99 (ADVOGADO), ANDREIA COCCO BUSANELLO URCINO - CPF: 772.235.781-49 (ADVOGADO), JOSE RENATO MIGLIOLI CORDOVEZ - CPF: 017.447.721-00 (ADVOGADO), ALEXSANDER DALADIER PRADO SANTOS - CPF: 523.050.311-49 (ADVOGADO), TANARA MICHELI ANDERLE PESTANA - CPF: 016.692.261-74 (ADVOGADO), ADRIAN CAROLINE FIALHO LOBO - CPF: 030.233.251-03 (ADVOGADO), MARIA JOSE LEAO - CPF: 405.455.551-91 (ADVOGADO), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO), CONCREMAX CONCRETO ENG E SANEAMENTO LTDA - CNPJ: 15.378.979/0001-03 (REPRESENTANTE), MARIA BERNARDETE DE SOUZA ALEKNOVIC - CPF: 522.849.481-20 (APELADO), ANTONIO CARLOS TAVARES DE MELLO - CPF: 570.805.691-68 (ADVOGADO), MARCELO ZAINA DE OLIVEIRA - CPF: 031.289.601-86 (ADVOGADO), RAFAEL SOUZA FERRAZ DA COSTA - CPF: 015.818.091-74 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

PROCESSUAL CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA COLETIVA – DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO – COMPROVAÇÃO – RECUSA DO RECEBIMENTO DO IMÓVEL – LEGÍTIMA – ATRASO NA ENTREGA – INCONTROVERSO – IMISSÃO NA POSSE E ENTREGA DAS CHAVES APÓS 53 (CINQUENTA E TRÊS) MESES DO PRAZO PREVISTO EM CONTRATO – OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DA MULTA – AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA – CONTESTAÇÃO QUANTO AO VALOR INDICADO NA INICIAL – PRESUNÇÃO DE VERACIDADE – FALTA DE COMPROVAÇÃO DOS FATOS IMPEDITIVOS, EXTINTIVOS OU MODIFICATIVOS DO DIREITO DA PARTE AUTORA – DESPROVIMENTO.

É legítima a recusa do recebimento do imóvel, adquirido na planta, por haver vários defeitos de construção.

Havendo comprovação de que o imóvel foi entregue após 53 (cinquenta e três) meses do prazo previsto no contrato, mostra-se correta a determinação do pagamento da multa, considerando a data em que a compradora foi imitida na posse e recebeu as chaves.

Em vista da ausência de impugnação específica, quanto ao valor do aluguel que serviria de base para o pagamento da multa por atraso na entrega do imóvel adquirido pela parte autora, ficou incontroverso o montante indicado na inicial.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto pela pessoa jurídica Concremax Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda., contra a sentença, prolatada pelo Juízo da Vara Especializada em Ação Civil Pública e Ação Popular da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Liquidação da Sentença, apresentado pela Recorrida, julgou parcialmente procedente o pedido, para condenar a Recorrente ao pagamento do valor de R$ 68.900,00 (sessenta e oito mil e novecentos reais), referente à cláusula penal contida no contrato de compra e venda, firmado entre as partes, pelo atraso na entrega do imóvel (53 meses), que deverá ser acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, devidos a partir da citação (id. 89322142, págs. 11/14).

A Recorrente pretende a reforma da sentença recorrida, alegando que o valor da cláusula penal deve ser minorado, já que, por culpa recíproca das partes, o cálculo da liquidação da sentença deve ser realizado com base nos 19 (dezenove) meses.

Defende que sempre utilizou um controle rígido, quanto à aquisição de materiais e que, com relação aos revestimentos cerâmicos soltos, a partir da notificação, efetuou a troca das peças e resolveu os problemas apresentados, não havendo, portanto, nexo de causalidade entre a sua conduta e os supostos danos morais e materiais suportados.

Afirma que o montante dos aluguéis arbitrados na sentença mostra-se excessivo, devendo ser fixados com base no valor praticado à época (2016).

A Apelada apresentou suas contrarrazões, rebatendo a argumentação esposada e, ao final, pugna pelo seu desprovimento (id. 89322148, págs. 01/11).

Sem intervenção da Procuradoria-Geral de Justiça.

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como explicitado no relatório, trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto pela pessoa jurídica Concremax Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda., contra a sentença, prolatada pelo Juízo da Vara Especializada em Ação Civil Pública e Ação Popular da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Liquidação da Sentença, apresentado pela Recorrida, julgou parcialmente procedente o pedido.

Denota-se dos autos que Maria Bernardete de Souza Aleknovic propôs a Liquidação da Sentença, em face da Concremax Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda., alegando que adquiriu da Requerida o apartamento n. 702, no Condomínio Morada do Parque, com 60,84 m
2
, na planta.

Salientou que, por força contratual, a unidade estava prevista para entrega em abril de 2011, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, portanto, o prazo final para entrega seria outubro de 2011, mas tal prazo fora descumprido pela Requerida e que, em razão, da ação coletiva – Ação Civil Pública n. 0045290-49.2011.811.0041 –, proposta pelo Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – IBEDEC –, houve a modificação do parágrafo segundo da Cláusula Décima, para fixar a indenização devida em 100% (cem por cento) do preço do aluguel cobrado no mercado imobiliário.

Aduziu que recebeu o imóvel apenas em 01/04/2016 e com vários vícios não sanados, razão pela qual tem direito ao recebimento de, no mínimo, o valor correspondente a 53 (cinquenta e três) meses de aluguel, cujo valor varia de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) a R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais).

O Juízo singular prolatou sentença, julgando parcialmente procedente o pedido, ficando a parte dispositiva assim grafada:

Diante do exposto, julgo parcialmente procedente o pedido e, condeno a empresa requerida, ao pagamento do valor de R$68.900,00 (sessenta e oito mil e novecentos reais), referente a cláusula penal contida no contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, pelo atraso na entrega do imóvel em questão, referente ao período de cinquenta e três (53) meses, conforme descrito na inicial. A condenação deverá ser acrescida de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, devidos a partir da citação. Com fulcro no artigo 487, I, do CPC, julgo extinto o processo com resolução do mérito. Condeno a empresa requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10%, do valor da condenação, com fulcro no parágrafo único, do art. 86, do CPC.

Contra essa decisão, a Concremax Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda. interpôs o presente Recurso de Apelação Cível.

Da análise dos autos, observo que a Recorrida adquiriu da empresa Recorrente, na planta, o apartamento n. 702, do Condomínio Morada do Parque, nesta Capital, com prazo de entrega previsto para abril/2011, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, portanto, o prazo final se encerraria em outubro de 2011, conforme a Cláusula Décima do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda Imobiliária para Entrega Futura, firmado entre as partes (id. 89322128, págs. 30/50).

Constou do parágrafo segundo, da referida Cláusula, que, na hipótese de atraso superior a 06 (seis) meses, a Incorporadora, ora Apelante, pagaria, a título de multa, o valor correspondente a 50% (cinquenta por cento) do aluguel cobrado no mercado imobiliário local, por apartamento do mesmo padrão e, no parágrafo terceiro, que a quantia a ser paga seria apurada pela média aritmética da avaliação apresentada por 03 (três) imobiliárias. Veja-se:

Parágrafo Segundo.
Caso o atraso na conclusão da obra seja superior a 6 (seis) meses a contar do prazo definido acima, a
INCORPORADORA
pagará a COMPRADORA, a partir do 7° (sétimo) mês, uma multa correspondente ao valor mensal de 50% (cinqüenta por cento) do aluguel cobrado no mercado Imobiliário local, por apartamento de mesmo padrão (tamanho, localização e unidades por andar) do Imóvel objeto da presente promessa, por mês de atraso, isto se a COMPRADORA tiver adimplido a integralidade de suas obrigações, inclusive o valor referente a entrega das chaves.

Parágrafo Terceiro.
O valor do aluguel mensal será apurado pela média aritmética do valor da avaliação apresentado por 03 (três) imobiliárias locais. (Sic).

A redação do Parágrafo Segundo, da Cláusula Décima, foi alterada, por força da decisão judicial, proferida na Ação Civil Pública n. 0045290-49.2011.811.0041, proposta pelo Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – IBEDEC/MT –, passando a estabelecer que o valor da multa, por atraso, corresponderia ao valor mensal integral do aluguel cobrado no mercado imobiliário local (id. 89322128, págs. 51/69).

O conjunto probatório constante dos autos demonstra, estreme de dúvidas, que houve atraso na entrega do apartamento adquirido pela Apelada, bem assim que o imóvel apresentou diversos vícios na construção, o que, inclusive, motivou a Recorrida a propor a Ação Cautelar de Produção de Provas – autos n. 42189-67.2012.811.0041 –, cujo deslinde ocorreu em
01/04/2016
, quando as partes firmaram acordo para imissão na posse e entrega das chaves.

No referido acordo, assim constou:

CLÁUSULA 3ª) Os apontamentos feitos no laudo pericial da medida cautelar de PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS, código 788239, mencionada neste instrumento, serão objeto de discussão própria amigável ou judicial visando definições do que pode ou não ser feito pela INCORPORADORA; (id. 89322128, pág. 75).

O laudo pericial, realizado na Cautelar, consignou o seguinte:

(...).

Acompanhados de instrumentos para verificação
in loco
tais como: régua de nível em alumínio; nível de bolha; esquadro de alumínio; trena de laser e máquina fotográfica foram feitos os levantamentos de todos os quesitos solicitados anteriormente no processo número 788239 e podemos afirmar que:

- As paredes pintadas, bem como as paredes revestidas com cerâmicas, deu um modo geral se apresentam com planicidade,
e em apenas algumas delas existem milimétricas diferenças
(entre 2 a 4 mm) de planicidade.

- Os pisos e rodapés também apresentam tons com discrepâncias de cores além de falta de planicidade em algumas peças. Os pisos possuem caimentos adequados ao escoamento de líquidos.
No banheiro social existe a necessidade de correção da altura da soleira da porta que dá acesso ao corredor.

- Todas as esquadrias das estão perfeitamente alinhadas e com funcionamento adequado dos ferrolhos para fechamento, assim como das fechaduras.
Os alisares das janelas de alumínio precisam melhorar os acabamentos, existem pontas cortantes que podem provocar acidentes ao usuário na hora da limpeza.
Todas as portas estão pintadas no tom Imbuia, além de bem acabadas e abrindo e fechando com regularidade, e também todas possuem alisares como acabamento em volta dos portais. Os vidros das esquadrias estão bem colocados.
Observou-se um ressalto no trilho da porta de correr existente entre a cozinha e a área de serviço que devem ser rebaixado para evitar acidentes, fácil do usuário tropeçar e cair no chão.

- Observou-se também que
na área de serviço a abertura destinada a ventilação de ambientes não possui fechamento com esquadria e ventos de intensidades diferentes além de chuvas podem adentrar o recinto, deve ser corrigido.

- As pinturas das paredes e tetos não estão em conformidade com o memorial descritivo apresentado pela parte ré, consta tinta acrílica e foi aplicado tinta látex não acrílica.

- Os acabamentos em volta dos ralos e caixas sifonadas foram refeitos.

- A água do chuveiro do banheiro não está sendo direcionada para o ralo, está voltando e indo em direção não desejada.

(...).

1- Queira o Sr. Perito descrever as unidades das Autoras no dia da perícia, apontando que foi apurado visualmente nos acabamentos, identificando anomalias construtivas e falhas de obras, especialmente apontando se há desconformidades com as normas da ABNT.

Resposta do Perito Judicial -
As não conformidades encontradas
fora nos dois apartamentos foram: 1-
Rejunte de pisos (em apenas alguns pontos), -Porta com degrau entre a cozinha e a área de serviço, 3-Pintura com látex fosco ao invés de tinta acrílico conforme memorial descritivo: paredes e tetos, 3- Falta de nivelamento no banheiro com mais caimento; 4-acabamento inadequado em algumas janelas de alumínio, 4- Tanque assentado muito encostado na porta e esteticamente ficou desalinhado do piso.

(...).

15- É correto dizer que os revestimentos internos em cerâmica com argamassa colante, piso e parede, áreas úmidas da unidade 702 não atendem às normas da ABNT - NBR 13753 e 13754? Justifique.

Resposta do Perito Judicial:
Pode se dizer que a Parte Ré atendeu parcialmente as normas da ABNT - NBR 13753 e 13754, porque algumas das peças cerâmicas assentadas carecem de planicidade e as distâncias dos rejuntes não estão padronizados, apresentando variações acima da recomendação das normas.

(...).

17- Os desníveis entre área molhada e seca atendem as normas técnicas aplicáveis?

Resposta do Perito Judicial:
Não atende as normas aplicáveis e problema deve ser solucionado pela Parte Ré, uma falha construtiva grave que pode afetar a saúde do usuário, devido esse obstáculo no piso, entre a cozinha e a área de serviço.

(...).

19- Os problemas que contam nas figuras 15 até 17 foram solucionados pela parte Ré?

Resposta do Perito Judicial -
Alguns erros construtivos foram resolvidos e outros não, como a falta de nível do piso do banheiro, fazendo com que a água do chuveiro não alcance o ralo e volte para outros ambientes.

(...).

21- Persistem as anomalias endógenas de serviços de esquadrias de alumínio, portas, janelas e guarnição do apartamento 702, conforme exemplificam as figuras fls. 21 e 23?

Resposta do Perito Judicial -
As anomalias nas esquadrias de alumínio das janelas permanecem. Na porta foi melhorada a fixação, mas ainda existe o batente da parte de baixo sobre o piso, tornando-se um obstáculo para o usuário.

22- Descreva o Sr. Perito se há anomalias no serviço de pintura da unidade 702, esclarecendo se a tinta empregada está de acordo com o memorial descritivo, se há ou não empolamentos, enrugamentos, bolhas conforme figuras 24 e 25:

Resposta do Perito Judicial - Não foi constatado bolhas, empolamentos ou enrugamentos,
porém, a tinta aplicada é látex fosco e não tinta acrílica conforme consta no memorial descritivo.

(...).

29 - Pelo conhecimento e prática do perito, como poderiam ser classificadas as qualidades das obras nas unidades?

Resposta do Perito Judicial -
Regular, necessitando de reajustes para ser considerada de bom padrão.

(...).

11- As unidades estão aptas para serem entregues para às compradoras?

Resposta do Perito Judicial:
Estarão aptos para serem entregues aos compradores desde que sejam reparados as seguintes falhas que são comuns aos dois apartamentos vistoriados:

1-
Substituiçao da porta de passagem entre serviço por outra de maior resistência e anular o degrau existente entre estes dois ambientes;

2-
Corrigir o nivelamento do piso do banheiro para que a água do chuveiro corra para o ralo;

3-
Reparar os alisares das janelas de alumínio, fazendo os encaixes perfeitos nas quinas de 45 graus e com um melhor acabamento para evitar as partes rombudas que podem causar acidentes na hora da limpeza;

4- Conferir os nivelamentos das caixas de ar condicionado;

5- Corrigir rejunte que se encontram mal executados nos pisos dos apartamentos;

6- Restaurar janela amassada;

7- Aplicar a Pintura látex acrílico nas paredes sobre a massa corrida, conforme fls. 165 do memorial descritivo;

8- Aplicar a Pintura látex acrílico sobre gesso liso no teto;

9- Aplicar na parede acima do frontão das bancadas até o forro do banheiro, pintura látex acrílico sobre massa corrida;

10-Aplicar na parede a partir da altura do box do banheiro, látex acrílico sobre massa corrida; Na pg. 166 do memorial descritivo, paredes da cozinha acima da altura de 2,15m até o forro e também nas paredes do terraço, deve ser aplicado pintura látex acrílico com massa acrílica e todos os forros aplicada também a pintura látex acrílica sobre gesso.

(...).

15- A fotos e observações que instruíram a inicial condizem com a realidade dos imóveis? Os supostos defeitos narrados persistem?

Resposta do Perito Judicial:
Os imóveis após as vistorias e o Laudos Extrajudiciais acostado na inicial elaborados pela Assistente Técnico receberam reformas e adequações e foram eliminadas muitos anomalias pela construtora, mas alguns ainda persistem como foram apontados nas respostas dos quesitos anteriores.
(ids. 89322129, págs. 75/91 e 89322130, págs. 01/25). (Negritei).

O
expert
deixou expresso que o apartamento adquirido pela Recorrida, de fato, apresentava inúmeras irregularidades, portanto, a recusa do recebimento das chaves mostrou-se justificável.

Dessa forma, entendo que o imóvel somente foi, efetivamente, entregue à parte Apelada, em
01/04/2016
, quando firmaram o Termo de Acordo para Imissão na Posse e Entrega de Chaves, constante dos autos (id. 89322128, págs. 74/76).

Enfatizo que a judicialização ocorreu em virtude de o imóvel apresentar vários defeitos de construção, portanto, a demora na entrega efetiva das chaves não deve ser atribuída à Apelada, mas à pessoa jurídica Recorrente.

Com efeito, se o prazo contratual final para a entrega do bem imóvel adquirido pela Recorrida era
outubro de 2011
, é certo que tem direito ao recebimento da multa correspondente a 53 (cinquenta e três) meses, visto que o apartamento somente foi entregue em
01/04/2016
.

No que tange ao valor do aluguel que seria utilizado como base para a multa por atraso na entrega do imóvel, observo que, na contestação apresentada pela Recorrente, não houve nenhum questionamento nesse sentido, incidindo sobre esse ponto a presunção de veracidade.

Frise-se que a ausência de impugnação específica, quanto ao valor do aluguel indicado pela Recorrida, tornou incontroverso o fato.

Nesse sentido, perfilho o seguinte aresto:

APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C DANOS MORAIS
–
CONTRATO DE SEGURO
–
DESCONTO DAS PARCELAS NO BENEFÍCIO PREVIDENCIÁRIO
–
ARGUIÇÃO DE FALSIDADE DO CONTRATO
–
NULIDADE
–
AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA PELO RÉU
–
DEVOLUÇÃO EM DOBRO DOS VALORES DESCONTADOS
–
PLEITO AUTORAL RECONHECIDO NA CONTESTAÇÃO
–
DANOS MORAIS
–
AUSÊNCIA
–
MEROS ABORRECIMENTOS
–
CONSECTÁRIOS LEGAIS
–
JUROS DE MORA
–
DESDE A CITAÇÃO
–
CORREÇÃO
–
A CONTAR DO DESEMBOLSO
–
TAXA SELIC
–
INAPLICABILIDADE
–
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

- (...).

-
A ausência de impugnação específica em sede de defesa acarreta a presunção de veracidade dos fatos não impugnados, na forma do art. 341,
caput
, CPC.

(...). (TJMG - Apelação Cível n. 1.0000.21.106121-3/001, Relator(a): Des.(a) Lílian Maciel, 20ª Câmara Cível, julgamento em 22/09/2021, publicação da súmula em 23/09/2021). (Destaquei).

Registro que a Recorrente não trouxe nenhuma outra prova de que o valor do aluguel, indicado pela Apelada, na ação de base, estava incorreto, ou seja, que estava superior ao praticado pelo mercado imobiliário local.

Diante de tais considerações, o desprovimento do Apelo é medida impositiva.

Forte nessas razões,
DESPROVEJO
o Recurso de Apelação Cível, interposto pela
pessoa jurídica Concremax Concreto, Engenharia e Saneamento Ltda., mantendo inalterada a sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/07/2022