Tribunal: TJMT
Processo: 1057543-71.2019.8.11.0041
Relator(a): ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão julgador: ANTONIO VELOSO PELEJA JUNIOR
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2022-09-20
Data de publicação: 2022-09-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1057543-71.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
DR.

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Turma Julgadora:

[DES(A).
ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR
, DES(A). AGAMENON ALCANTARA MORENO JUNIOR, DES(A). GERARDO HUMBERTO ALVES SILVA JUNIOR, DES(A). MARIA EROTIDES KNEIP]

Parte(s):

[MUNICIPIO DE CUIABA - CNPJ: 33.052.531/0001-87 (APELANTE), MUNICIPIO DE CUIABÁ - CNPJ: 03.533.064/0001-46 (REPRESENTANTE), AGNALDO VIEIRA DA SILVA - CPF: 567.493.091-00 (APELADO), MICAEL GALHANO FEIJO - CPF: 763.382.821-87 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (TERCEIRO INTERESSADO), PROCURADORIA GERAL DE JUSTICA DO ESTADO DE MATO GROSSO (REPRESENTANTE), MUNICIPIO DE CUIABÁ - CNPJ: 03.533.064/0001-46 (APELANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA EROTIDES KNEIP, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA – COMPENSAÇÃO DOS GASTOS COM REFORMA – NÃO COMPROVAÇÃO – DILAÇÃO DO PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO – REJEIÇÃO – RECURSO DESPROVIDO.

1.

Ausente comprovação de gastos realizados pelo Poder Público para conservação do imóvel não há falar em sua compensação com o valor dos alugueis inadimplidos.

2.

Descabe cogitar em dilação do prazo para desocupação quando a Municipalidade já teve tempo mais do que suficiente para assim proceder.

3.

Recurso conhecido e desprovido.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto pelo
MUNICÍPIO DE CUIABÁ
em face de sentença proferida pelo juízo da 4ª Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Cuiabá que, nos autos da
Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis
ajuizada por
AGNALDO VIEIRA DA SILVA

(proc. n.
1057543-71.2019.8.11.0041), julgou parcialmente procedente o pedido para
“(i) reconhecer a renovação tácita do contrato de locação a partir de 1.1.2019; (ii) reconhecer que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva do réu; (iii) condenar o réu ao pagamento mensal, a título de indenização pelo uso indevido do imóvel, de R$ 5.228,20 [cinco mil, duzentos e vinte e oito reais e vinte centavos], enquanto durar sua ocupação; (iv) determinar que o valor seja atualizado observando os índices estabelecidos no Recurso Extraordinário 870.947/SE, de relatoria do Ministro Luiz Fux, sob o rito da repercussão geral – Tema 810 do STF; (v) fixar o prazo de 15 [quinze] dias para despejo, sendo o mesmo contado a partir da data em que for restabelecida a situação de normalidade na saúde pública de Cuiabá/MT, com o fim da situação de emergência reconhecida pelo Decreto n. 7.839/2020
”, bem ainda condenou a Municipalidade ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões, aduz, preliminarmente, a nulidade da sentença diante de sua incongruência em reconhecer simultaneamente a renovação tácita do contrato de locação e sua rescisão por culpa exclusiva do Município.

No mérito, alega o descumprimento do contrato por parte do locador, que realizou obras no imóvel sem autorização dos órgãos de saúde e em infringência às cláusulas contratuais, as quais exigiram do Poder Público intervenções para restabelecer a condição do imóvel ao uso para o qual foi destinado (servir de unidade básica de saúde), cujos gastos devem ser compensados.

Assevera a necessidade de dilação do prazo de 15 (quinze) dias para 12 (doze) meses, haja vista ser sede de unidade básica de saúde, em funcionamento em plena pandemia.

Pugna pelo provimento do recurso para que seja determinada a compensação dos gastos realizados pelo Município com os reparos na UBS, com o aumento do prazo de desocupação do imóvel.

Contrarrazões ofertadas no Id. 96055493.

A Procuradoria-Geral de Justiça se abstém de manifestar sobre o mérito do recurso ao argumento de ausência de interesse público capaz de justificar a intervenção ministerial (Id. 97870953).

Na petição de Id. 137131682 o Autor/Apelado informa que o imóvel está se deteriorando pelo mau uso e ausência de reparos pela Municipalidade.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR: NULIDADE DA SENTENÇA

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

O Município sustenta que:

“A sentença prolatada pelo Juízo de primeiro grau reconhece a renovação tácita do contrato de locação e ao mesmo tempo a sua rescisão por culpa exclusiva do Réu. Neste ponto, portanto, a sentença é incongruente e por isso deve ser anulada.”

Sem razão.

Como indicado pelo julgador singular quando da análise dos aclaratórios opostos pela Municipalidade suscitando a mesma tese, o
decisum
reconheceu a renovação tácita do contrato de locação a partir de 1/1/2019 (diante da permanência do imóvel pelo Poder Público a despeito de findo o contrato de locação) e sua posterior rescisão por culpa exclusiva do Réu/Apelante (que deixou de pagar os aluguéis a partir de então).

Assim, não há falar em contradição, sendo possível compreender o fundamento e resultado da sentença.

Por essas razões,
REJEITO
a preliminar.

VOTO - MÉRITO

EXMO. SR. DR. ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, conheço do recurso.

Como relatado, cuida-se de recurso de Apelação interposto pelo
MUNICÍPIO DE CUIABÁ
contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis

ajuizada por
AGNALDO VIEIRA DA SILVA, julgou parcialmente procedente o pedido para reconhecer a
renovação tácita do contrato de locação
a partir de 1/1/2019 e
sua rescisão por culpa do Município
, condenando-o ao pagamento mensal de R$ 5.228,20 enquanto durar sua ocupação e ao seu despejo no prazo de 15 dias

após o fim da situação de emergência reconhecida pelo Decreto n. 7.839/2020.

Eis trechos da sentença apelada:

“O contrato foi firmado pelo prazo de 12 [doze] meses, com início em 31.8.2016, sendo fixado o valor mensal do aluguel em R$ 5.228,20 [cinco mil, duzentos e vinte e oito reais e vinte centavos].

Também constato que em 8.8.2017 foi firmado o 1º termo aditivo do contrato de locação, com prorrogação do prazo pelo período de 12 [doze] meses, findando em 31.8.2018 [id. 26830110]. Em 29.8.2018 foi realizado novo aditivo contratual, com prorrogação do prazo de locação por 4 [quatro] meses, vencendo em 31.12.2018 [id. 26830111].

Esclarecido esse ponto, observo que o autor afirma, em sua inicial, que desde o mês de janeiro/2019 o réu não efetua o pagamento dos aluguéis. O réu, em contestação, aduz que o autor descumpriu o contrato, em decorrência de obras não autorizadas realizadas no imóvel.

Sobre esse ponto, consta da cláusula 9.1.6 do contrato de locação que o locatário obriga-se a ‘permitir a realização de reparos urgentes pelo LOCADOR’ [id. 26830107]. Apesar dessa previsão, o réu constatou, em 1.2.2018, que o autor realizava a construção de kitnet na parte superior do imóvel [id. 33544166] e, como consequência, efetivou sua notificação extrajudicial [id. 33544166].

Nesse sentido, apesar de o autor afirmar que a obra era para conservação do imóvel [id. 26830114], parece resultar evidente que de fato se deu sua ampliação, ou seja, não se tratava de reparo urgente [id. 33544341].

Entretanto, apesar da realização de obra não urgente, fato constatado em 23.7.2018 [id. 33544341], o contrato foi prorrogado em 29.8.2018, com a realização do seu 2º termo aditivo [id. 26830111].

Conclui-se, portanto, que a realização da obra no imóvel não se constituiu em causa para rescisão do contrato, pois se assim fosse o réu não o teria renovado de forma amigável.

O que se tem é que o contrato permaneceu vigente até 31.12.2018 [id. 26830111], sendo certo que a partir dessa data não foi renovado e o réu deixou de pagar os aluguéis. O réu, em contestação, reconhece que deixou de pagar os aluguéis a partir de janeiro/2019 com o argumento de inexistência de contrato [id. 33544159]; assim, é fato incontroverso que desde janeiro/2019 os aluguéis não são pagos.

A argumentação do réu para não pagamento dos aluguéis não merece acolhimento, considerando que com o término do contrato de locação ele deveria providenciar a restituição do imóvel ao autor, conforme prevê o art. 23, inc. III, da Lei n. 8.245/91. A permanência no imóvel o torna responsável pela obrigação de arcar com os custos dos aluguéis, no valor que havia sido convencionado, até que se efetive a devolução ao proprietário.

É possível afirmar que a violação contratual se deu por culpa exclusiva do réu, que findo o contrato não restituiu o imóvel, passando a ocupá-lo de forma irregular e sem o correspondente pagamento. Assim, incide ao caso o previsto no art. 9º, inc. III, c/c art. 53, inc. I,

ambos da Lei n. 8.245/91.

No que se refere a tese, formulada pelo réu, de que realizou obras no imóvel, concluo que a mesma não merece procedência.

Isso porque os documentos anexados com a contestação demonstram, sem margem para dúvida, sobre a não realização, pelo réu, de qualquer obra no imóvel.

Aliado a isso, constato que não se aplica ao caso o previsto no § 3º do art. 63 da Lei n. 8.245/91, pois a ação de despejo não é fundada no art. 9º, inc. IV ou art. 53, inc. II, do mesmo diploma legal.

O prazo para despejo é de 15 [quinze] dias, nos termos do art. 63, § 1º, alínea ‘b’, da Lei n. 8.245/91.

Em relação a esse prazo, registro que é fato público e notório que o sistema de saúde brasileiro, em especial o do Estado de Mato Grosso e do município de Cuiabá/MT, se encontram em situação de extrema gravidade, com todos os recursos humanos e materiais direcionados para o atendimento da pandemia ocasionada pelo Covid-19.

Nesse sentido, o Decreto n. 7.839/2020, do município de Cuiabá/MT, dispõe sobre ‘a adoção, no âmbito da administração pública direta e indireta do município de Cuiabá, de medidas temporárias e emergenciais de prevenção de contágio pelo coronavírus (Covid-19), institui o comitê de enfrentamento ao novo coronavírus, e dá outras providências’.

É necessário, dado a supremacia do interesse público, estabelecer um prazo razoável para o despejo, considerando a impossibilidade de sua realização em imóvel ocupado por unidade básica de saúde em plena pandemia.

O prazo de 15 [quinze] dias, porém, será contado a partir da data em que for restabelecida a situação de normalidade na saúde pública de Cuiabá/MT, com o fim da situação de emergência reconhecida pelo Decreto n. 7.839/2020”.

Em regra, aplicam-se as normas da Lei nº 8.245/91 às locações em que a Administração Pública figura como inquilina, observadas certas prerrogativas de direito público, em prol do locatário.

Ainda, impõe-se amplamente à Administração, como locatária, o cumprimento dos deveres e as responsabilidades por encargos, prescritos pelo art. 23, I a XII. e §§ 1º, 2º e 3º, da Lei nº 8.245/91, de modo que está sujeita à ação de despejo.

Em que pese o Apelante defenda que teve de arcar com gastos com a reforma da unidade de saúde diante da obra irregular realizada pelo locador, os quais devem ser compensados, não trouxe aos autos qualquer comprovação nesse sentido.

Ao revés, como salientado pelo julgador singular, os documentos anexados com a contestação, em especial o relatório técnico de Id. 96055460, demonstram que a Municipalidade não realizou qualquer reparo no imóvel, de forma que o pedido não prospera.

Ainda, o Poder Público ocupa o imóvel por quase quatro anos sem qualquer pagamento ao seu proprietário e, ainda, o término, há muito, situação de emergência reconhecida pelo Decreto n. 7.839/2020, não há falar em dilação do prazo para despejo, visto que a Municipalidade já teve tempo mais do que suficiente para realocação UBS – Unidade Básica de Saúde.

Nesse contexto, a Lei n°. 8.245/91, que dispõe sobre a relação de inquilinato, preceitua a seguinte obrigação:

“Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; (...)”.

Ainda, pontua-se que se está diante do disposto no artigo 53, I, da Lei de inquilinato, que dispõe:

Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)

I - nas hipóteses do art. 9º;

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

(...)

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

Logo, comprovada a inadimplência, escorreita a determinação do pagamento dos débitos em atraso e desocupação do imóvel determinada na sentença.

A propósito:

REMESSA NECESSÁRIA – AÇÃO DE
DESPEJO
– INADIMPLÊNCIA DE ALUGUÉIS – COMPROVAÇÃO – DEVER DE PAGAMENTO DOS DÉBITOS – CORREÇÃO MONETÁRIA – IPCA-E – TEMA 810 STF – SENTENÇA RETIFICADA EM PARTE.
Comprovada a inadimplência de alugueis, deve-se julgar procedente o pedido de
despejo
, determinando, ainda, o pagamento dos débitos em atraso. (N.U 0005060-43.2015.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 14/09/2020, Publicado no DJE 24/09/2020)

DIREITO PUBLICO. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADAS. PAGAMENTO PARCIAL DOS ALGUÉIS CARACTERIZA INADIMPLEMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS A TEOR DA FASE RECURSAL. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1. Da ilegitimidade passiva: O apelante alega que o processo deve ser extinto sem julgamento do mérito, em razão da ilegitimidade passiva do Governador do Estado de Mato Grosso e da Secretaria de Estado de Saúde, pois não possuem personalidade jurídica, todavia, a questão encontra-se superada pela renovação do ato citatório a pedido do requerido por intermédio da Procuradoria Geral do Estado.

2. Cerceamento de Defesa: “Segundo jurisprudência do STJ, ao juiz, como destinatário da prova, cabe indeferir as que entender impertinentes, sem que tal implique cerceamento de defesa.” (STJ - AgInt no AREsp 1044194/SP).

3. Não tendo a parte requerida, apresentado qualquer prova que refute as alegações da parte autora, ou mesmo efetuado o pagamento dos valores em atraso, reconhecida a existência da locação, e o atraso no pagamento integral, a manutenção da sentença é medida que se impõe.

4. A alegação de impossibilidade de restituição do imóvel restou prejudicada, uma vez que o imóvel foi desocupado, conforme termo de entrega de chaves emitido pela Diretora do Escritório Regional de Saúde de Alta Floresta-MT.

5. Não incide sucumbência recíproca, porque quem sucumbiu foi a requerida/apelante, cabendo a esta arcar com os honorários estabelecidos na sentença de primeiro grau.

(N.U 0005626-74.2015.8.11.0007, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, GILBERTO LOPES BUSSIKI, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 13/05/2020, Publicado no DJE 20/05/2020)

Em face do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença tal qual lançada.

Nos termos do artigo 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 2% (dois por cento).

É como voto.

Juiz

ANTÔNIO VELOSO PELEJA JÚNIOR

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/09/2022