Tribunal: TJMT
Processo: 1020151-97.2019.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-16
Data de publicação: 2022-11-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020151-97.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). GILBERTO LOPES BUSSIKI, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). JOSE ZUQUIM

NOGUEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[PEDRO PAULO DIAS SOUZA - CPF: 854.673.401-15 (APELANTE), FILIPE GIMENES DE FREITAS - CPF: 691.216.801-91 (ADVOGADO), BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 09.451.225/0001-39 (APELADO), LEANDRO TAVARES BARROS - CPF: 003.595.911-83 (ADVOGADO), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 09.451.225/0001-39 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA C/C NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PRIMEIRO NEGÓCIO E TRANSFERÊNCIA DO SALDO PARA AQUISIÇÃO DE OUTRO EMPREENDIMENTO – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE OS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – DANO MORAL – NÃO CONFIGURAÇÃO – MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ- AFASTADA – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

As incorporações imobiliárias que fazem parte da cadeia de consumo respondem, solidariamente, pelos danos causados ao consumidor.

O fato de o promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.

Entretanto, admite-se a retenção de parte das prestações pagas como forma de indenizar o vendedor pelos prejuízos suportados e decorrentes dos custos operacionais do empreendimento, cujo percentual de 10% sobre o valor pago revela-se adequado.

Rescindido o contrato por culpa do consumidor, não havendo demonstração de cometimento de qualquer ato ilícito pela ré, não há dano moral indenizável.

Afasta-se a multa por litigância de má-fé por não restar claro os requisitos exigidos pelo art. 80, inciso II do CPC.

Havendo sucumbência recíproca, as custas processuais e os honorários advocatícios devem ser distribuídos proporcionalmente entre os litigantes.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1020151-97.2019.8.11.0041

APELANTE:

PEDRO PAULO DIAS SOUZA

APELADO:

BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
PEDRO PAULO DIAS SOUZA
, contra sentença proferida pelo juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dr. Jones Gattass Dias
, lançada nos autos da Ação Ordinária de Cobrança c/c Nulidade de Cláusula Abusiva e Indenização por Danos Morais nº. 1020151-97.2019.8.11.0041
,
ajuizada em face de
BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC, além do pagamento de multa por litigância de má-fé, em 5% (cinco por cento) do valor atualizado da causa, com fulcro no inciso II, do art. 80 do mesmo
Códex
.

O apelante, em suas razões recursais, aduz que “
celebrou contrato de compra e venda com a GINCO URBANISMO, ora Apelada, em 06.08.2016, para a aquisição do lote nº 8, quadra 4, com 300m2, situado no Condomínio Belvedere II, pelo valor de R$192.999,00
” (sic).

Informa que “
em 02/08/2018, o Apelante firmou termo de rescisão contratual, oportunidade em que a Apelada confessou que deveria pagar ao seu cliente R$ 53.393,39 (cinquenta e três mil trezentos e noventa e três reais e trinta e nove centavos) e que as partes concordavam que tal crédito deveria ser transferido para o EMPREENDIMENTO PRIMOR DAS TORRES
” (sic).

Salienta que “
mesmo com a transferência do dinheiro para uma conta da empresa Primor das Torres, houve apenas a assinatura de uma PROPOSTA DE COMPRA que nunca foi formalizada pela celebração de um contrato de compra e venda
” (sic). Ato contínuo, assinala que desistiu da compra do tal empreendimento, razão pela qual encaminhou a notificação extrajudicial comunicando a desistência e requerendo a devolução de seu crédito, no entanto não obteve resposta.

Discorre que o Grupo Ginco Urbanismo possui como razão social o nome BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, que possui inúmeros empreendimentos horizontais em Cuiabá e no Estado de Mato Grosso, portanto, é pertinente a restituição do valor pago, ainda que o valor tenha supostamente sido transferido para o empreendimento PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA.

Por outro lado, sustenta que conquanto tenha recusado ao pedido de LITISCONSÓRCIO PASSIVO do grupo econômico PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA, “
o patrono do Apelante equivocou-se ao afirmar que ele não conhecia essa empresa ou que não fez negócio, no entanto, o Apelante e a Ginco Urbanismo, ora Apelada, é que sempre negociaram, ou seja, as tratativas ocorriam no mesmo escritório, no mesmo endereço e com o mesmos funcionários
” (sic).

Portanto, aduz que “
quando se expressou de forma equivocada, o patrono do Apelante queria dizer que não houve uma empresa nova que teria surgido na relação havida entre as partes, sendo assim, tal expressão não foi escrita de má-fé ou para induzir em erro o juízo de origem
” (sic), de modo que pugna pela exclusão da multa por litigância de má-fé.

Elucida que a jurisprudência é assente no sentido de que uma repassado o dinheiro para uma empresa do seu grupo a outra é responsável solidariamente.

Salienta que segundo a sentença “
a Apelada cumpriu o que rezava o contrato e está livre de qualquer encargo e, outrossim, consequentemente o ressarcimento deveria ser feito apenas pela Primor das Torres Incorporações Ltda”
(sic), todavia entende que o
decisum
fere frontalmente o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que houve a notificação extrajudicial entregue em 08/03/2019, na qual solicitava a devolução das parcelas pagas, deduzindo-se os valores previsto em contrato.

Ainda, pede para que seja “
anulada a cláusula nona do RESUMO CONTRATUAL anexo à PROPOSTA DE COMPRA do empreendimento PRIMOR DAS TORRES
”, que diz respeito ao pagamento de multa de 10% sobre o preço do imóvel a título de desfazimento do negócio, pois a apelada já reteve mais de 15% do valor pago quando da primeira rescisão contratual.

Ao final, requer o pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), equivalente a 20% (vinte por cento) do crédito retido.

A par desses argumentos, requer seja reformada a r. sentença, para rescindir o contrato de compra e venda formulado entre as partes, condenando a apelada a restituir o valor integral de R$53.393,98 (cinquenta e três mil, trezentos e noventa e três reais e noventa e oito centavos), devidamente corrigido e atualizado, declarando-se nula a cláusula contratual onde prevê o pagamento de nova multa de 10% (dez por cento) em caso de rescisão contratual, além da indenização por danos morais, invertendo-se o ônus da sucumbência. E por fim, postula a exclusão da multa por litigância de má-fé (Id. 141612232).

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do recurso, ao fundamento de que “
restou incontroverso que os valores dispendidos pelo autor estão em posse da empresa Primor das Torres Incorporações Ltda., e não da apelada Baru 21 Empreendimentos Imobiliários Ltda
” (sic).

Menciona que “
as partes celebram termo de rescisão, onde ficou estabelecido, além da dedução da multa e das despesas obrigatórias, que o crédito a ser devolvido na ordem de R$ 53.393,39 (cinquenta e três mil, trezentos e noventa e três reais e trinta e nove centavos) seria aproveitado para aquisição de outro imóvel, qual seja, lote 21 da quadra 22, do Condomínio Primor das Torres, imóvel esse de propriedade da empresa Primor das Torres Incorporações Ltda
” (sic), portanto, “
o contrato primitivo celebrado com a apelada foi rescindido e outro contrato preliminar foi firmado com a empresa Primor das Torres para aquisição do lote referenciado
” (sic), de modo que foram realizadas transferências “
que somados alcançam a monta de R$ 53.393,39 (cinquenta e três mil, trezentos e noventa e três reais e trinta e nove centavos), que era o valor a ser transferido a nova aquisição do apelante
” (sic).

Argumenta que “
não há que se falar em responsabilidade solidaria como pretende o apelante nesse momento processual, conquanto, tratam-se de pessoas jurídicas distintas, com personalidade jurídica própria
” (sic).

Informa que “
foi oportunizado ao apelante pelo juízo sentenciante, a se manifestar quanto à tese de litisconsorte passivo necessário com a inclusão da empresa Primor das Torres Incorporações Ltda., todavia, o mesmo acabou declinando de tal pedido
” (sic).

Por outro lado, aduz que “
a simples alegação de ilegalidade e abusividade das cláusulas do termo de acordo como pretende fazer crer o apelante, não são suficientes a comprometer a validade do termo
”, ressaltando ainda que o apelante “
é funcionário público estadual – o que evidencia que o mesmo possui capacidade técnica e bem avaliou o negócio antes de apor ali sua assinatura
” (sic).

Por fim, conclui que não há falar em pagamento de indenização por danos morais, pois foi o próprio apelante quem deu causa à rescisão do negócio. Ainda, relata que “
a rescisão contratual por culpa do apelante, caracteriza somente mero dissabor o que não justificaria ofensa à sua honra, capaz de motivar indenização por danos morais
” (sic). Requer, assim, a manutenção da sentença (Id. 141612239).

O preparo foi recolhido (Id. 141612234).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Depreende dos autos que o autor, em 06/08/2016, firmou o Contrato de Venda e Compra de Bem Imóvel com Pacto Adjeto de Financiamento com Alienação Fiduciária com a ré do lote de nº. 8, quadra 4, com 300m2, situado no Condomínio Belvedere II, no valor total de R$192.999,00 (cento e noventa e dois mil, novecentos e noventa e nove reais), da qual liquidou o pagamento de R$65.987,12 (sessenta e cinco mil, novecentos e oitenta e sete reais e doze centavos).

Continua narrando o autor que ficou desinteressado no prosseguimento do negócio, de modo que pleiteou a rescisão do contrato, ocasião em que a requerida reteve o importe de R$9.649,95 (nove mil, seiscentos e quarenta e nove reais e noventa e cinco centavos) do total pago, a título de despesas obrigatórias suportadas e multa por desistência do contrato originário, bem como o valor de R$2.943,78 (dois mil, novecentos e quarenta e três reais e setenta e oito centavos) a título de IPTU do referido lote, restando-lhe o ressarcimento de R$53.393,39 (cinquenta e três mil, trezentos e noventa e três reais e trinta e nove centavos), que foi transferido para a aquisição de lote em outro empreendimento da demandada, denominado de Primor das Torres.

Após a regular tramitação do feito, sobreveio a sentença ora hostilizada, em que o magistrado singular julgou improcedente o pedido inicial, por entender que a ação deveria ter sido ajuizada em face do empreendimento denominado ‘Primor das Torres’, tendo em vista que ele está na posse dos valores transferidos a pedido do próprio autor.

Ocorre que tal empreendimento é o nome dado ao condomínio de qual faz parte do conglomerado imobiliário da Ginco. Por sua vez, a apelada “BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA” é uma incorporadora de empreendimentos imobiliários, da qual faz parte do Grupo Econômico da Ginco, conforme se infere, inclusive, dos contratos pactuados entre as partes (id. 141605543 - Pág. 1).

Como sabido, o Código de Defesa do Consumidor consagra, em seus artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, a solidariedade entre toda a cadeia de fornecedores de produtos e serviços, podendo o consumidor optar em face de quem proporá a ação de responsabilidade civil.

Logo, como a empresa apelada participou do ciclo de produção do imóvel, deve arcar solidariamente com o ônus dele decorrente, e, por consequência, têm legitimidade para restituir qualquer quantia devida.

Guardadas as particularidades dos casos, este é o entendimento deste Sodalício. Vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
RELAÇÃO DE CONSUMO - ATUAÇÃO DAS DUAS EMPRESAS APELANTES NO CICLO DE PRODUÇÃO - LEGITIMIDADE PASSIVA DE AMBAS CONFIGURADA
- ROMPIMENTO PELA COMPRADORA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Configuradas a relação de consumo e a atuação das duas as empresas apelantes no processo de produção dos imóveis, ambas são partes legítimas para figurar no polo passivo da demanda que visa o ressarcimento por perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual
. Majora-se o percentual de retenção das parcelas pagas quando definido abaixo do que tem estabelecido o STJ.”
(TJ-MT - AC: 10089513020188110041 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 13/05/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/05/2020)

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RELAÇÃO DE CONSUMO - ATUAÇÃO DE AMBAS AS EMPRESAS NO CICLO DE PRODUÇÃO - LEGITIMIDADE PASSIVA DAS DUAS CONFIGURADA – CONTRATO NÃO EFETIVADO - VALOR REFERENTE À ENTRADA – DEVOLUÇÃO DEVIDA – RECIBO DE PARCELA EM NOME DE TERCEIRO – ILEGITIMIDADE DO AUTOR PARA COBRAR A DEVOLUÇÃO – DANO MORAL NÃO DEMONSTRADO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – PERCENTUAL A SER APLICADO SOBRE O QUANTUM DA CONDENAÇÃO – RECURSOS DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDOS – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.
Configuradas a relação de consumo e a atuação de ambas as empresas no processo de produção dos imóveis, as duas são partes legítimas para figurar no polo passivo da demanda que visa o ressarcimento por perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual
. O montante dado a título de entrada deve ser devolvido caso o negócio não seja efetivado. Se o pagamento foi feito por terceiro, constando nome de pessoa estranha à lide no recibo, o autor não tem legitimidade para postular a devolução dessa quantia. Não havendo demonstração de nexo de causalidade, é inviável a condenação à reparação por danos morais. O percentual dos honorários advocatícios devem incidir sobre o valor atualizado da condenação quando houver.”
(TJ-MT - AC: 00293969120158110041 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 12/12/2018, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/12/2018)

Entretanto, observa-se que no caso dos autos, inicialmente o apelante manifestou interesse na aquisição do empreendimento Belvedere II, e posteriormente, por razões pessoais, desistiu daquele contrato de compra e venda, sendo que naquela oportunidade pagou a multa contratual pela desistência do negócio e o crédito remanescente na ordem de R$53.393,39 (cinquenta e três mil, trezentos e noventa e três reais e trinta e nove centavos), que por sua vez foi transferido para aquisição do Lote 21, Quadra 22, no Condomínio Primor das Torres.

Neste novo contrato (id. 141612223), existe uma cláusula que prevê que “
em caso de cancelamento por inadimplência ou desistência, será cobrada a importância esquivamente a 10% sobre o valor do imóvel, a título de multa pelo desfazimento do negócio, bem como a título de despesas obrigatórias, administrativas, tributárias e corretagem imobiliária
”, da qual o apelante almeja sua nulidade, uma vez que já efetuou o pagamento da multa quando da rescisão efetuada em 02/08/2018.

Ocorre que a retenção é devida, pois se trata de um novo contrato, entretanto, o percentual deve se limitar a 10% (dez por cento) dos valores pagos e não sobre o valor do imóvel, conforme entendimento pacífico do STJ.

O negócio que envolve incorporação, construção e comercialização de empreendimento para pagamento mediante financiamento é de consumo e, por ser específica, sobrepõe-se a outras de natureza geral.

Assim, nos termos do inciso IV do art. 51 do CDC, são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais "
que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade
", o que se aplica ao distrato de natureza contratual.

Nesse cenário, o STJ tem entendimento no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida (AgInt no AREsp n. 1.947.468/PR, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 30/3/2022).

Logo, caso demonstrado o desequilíbrio contratual, cabe ao Juízo estabelecer a interpretação do contrato de acordo com a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, de forma a inibir desproporcionalidades entre as partes.

Dessa forma, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual de 10% sobre o valor pago.

Nesse sentido, trago a lume os seguintes julgados deste Sodalício:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL NA PLANTA – FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NÃO CONTRATADO PELOS APELANTES - INADIMPLEMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS RECORRENTES – MULTA CONTRATUAL, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO –
RESTITUIÇÃO DE VALORES - 90% EM FAVOR DOS APELANTES - RETENÇÃO DE 10% EM FAVOR DA APELADA
– PERCENTUAL MAIS ADEQUADO AO CASO CONCRETO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Incontestável a culpa dos Apelantes para a rescisão do contrato de compra e venda, pois previsto de maneira clara no instrumento particular que incumbia aos consumidores as providências administrativas para o financiamento da quantia corresponde ao saldo remanescente do imóvel adquirido (R$ 101.030,00), o que não foi observado. Em decorrência disso, não há falar em condenação da Apelada ao pagamento de multa no percentual de 5% do valor do contrato, tampouco indenização por danos morais e lucros cessantes. De acordo com o Superior Tribunal de Justiça, em casos de rescisão contratual por culpa do consumidor é permitida à empresa vendedora a retenção do percentual de 10% a 25% dos valores pagos pela compradora.
Assim, sem desprezar as particularidades do caso concreto, a quantia fixada deve ser reduzida para 10% (dez por cento) pois se traduz no mínimo admitido pela Corte Superior
.”
(N.U 1008308-29.2017.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/02/2022, Publicado no DJE 04/03/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CARÊNCIA DA AÇÃO – TEORIA DA ASSERÇÃO – PRELIMINARES REJEITADAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA Nº 543 DO STJ –
RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS
, EXCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM, A CARGO DOS PROMITENTES COMPRADORES – RAZOABILIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. O eg. STJ assentou, em sede de recurso repetitivo, o entendimento acerca da “legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1.551.951/SP - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 24/08/2016 - DJe 06/09/2016). Tendo o autor ingressado com o pedido de restituição dos valores pagos a título de taxa de corretagem contra a ré, resta evidente a sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação quanto ao aludido pleito. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula nº 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). A jurisprudência da Corte Superior “
tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).”
(TJ-MT 00032268220158110041 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 03/02/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/02/2021)

No que se refere ao pedido de
indenização por dano moral
, depreende-se do substrato fático trazido aos autos que o pacto firmado não se concretizou, porque o apelante desistiu do negócio.

Ademais, também não há qualquer elemento nos autos que evidencie que a lide transbordou a esfera patrimonial, a indicar, em tese, lesão a direitos extrapatrimoniais.

No presente caso, a rescisão contratual ocorreu por culpa do autor, não havendo demonstração do cometimento de qualquer ato ilícito pela requerida/apelada, sendo indevida a indenização pleiteada.

Em situação análoga, já se pronunciou este Sodalício:

“
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR
– RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – MAJORAÇÃO - VALOR RAZOÁVEL – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – STJ, TEMA 1002 –
DANO MORAL – INDEVIDO

– AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO
- SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, admitida a retenção do percentual de 10% (quinze por cento) dos valores pagos.

A retenção de valores não dá ensejo ao dano moral, sobretudo quando a parte compradora é a responsável pela rescisão contratual.

Conforme a jurisprudência do c. STJ, firmada sob o rito dos repetitivos, “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (REsp n. 1.740.911/DF).

“Verificada a existência de sucumbência recíproca, os honorários e ônus decorrentes devem ser distribuídos adequada e proporcionalmente, levando-se em consideração o grau de êxito de cada um dos envolvidos, bem como os parâmetros dispostos no art. 85, § 2º, do CPC/2015”.( STJ. EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1.553.027-RJ, 4ª Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 03/05/2022). Recurso parcialmente provido.”
(N.U 0018088-24.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/10/2022, Publicado no DJE 31/10/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DO PROMITENTE COMPRADOR
– DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA Nº 543 DO STJ – RESERVA DE 10% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES DE 10% A 25% ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA –
NÃO OCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS – SIMPLES DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL
– SITUAÇÃO QUE NÃO ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO – COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – ILEGALIDADE – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017) (N.U 0005556-38.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/07/2019, Publicado no DJE 31/07/2019).

O simples descumprimento de cláusula contratual, sem maiores repercussões, não gera dano moral.

A cobrança de taxas condominiais e IPTU só podem ser realizadas a partir da data da entrega das chaves ao comprador. Assim, constatado o atraso na entrega, os referidos encargos cobrados são ilegais.

Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017) (Tema 1002 STJ).”
(N.U 1030077-68.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/11/2021, Publicado no DJE 24/11/2021)

À luz de tudo quanto exposto, no que diz respeito à multa por litigância de má-fé, nota-se que o magistrado aplicou-a com os seguintes fundamentos,
ipsis litteris
:

“(...) Em sequência verifica-se que a parte autora litigou de má-fé quando relatou, em sua impugnação, ao se referir da empresa Primor das Torres Incorporações LTDA, que “não conhece essa empresa, nunca fez negócio qualquer com ela, nunca assinou qualquer documento e a rescisão foi firmada apenas entre a ré e o autor” (ID. 30955432)”.

Curiosamente, o próprio autor não só juntou extrato de pagamentos contendo o nome da empresa (ID. 20027698), como também firmou promessa de compra e venda com ela, sendo bem visível a razão social e o CNPJ da empresa na qualificação de vendedora (ID. 20027697 - Pág. 3).”

Em contrapartida, o apelante aduz que o patrono se equivocou ao afirmar que ele não conhecia essa empresa ou que não fez negócio, ressaltando que quis dizer que as negociações e tratativas sempre ocorreram no mesmo escritório, no mesmo endereço e com os mesmos funcionários.

Cumpre dizer que os advogados devem cooperar com o julgador, procurando esclarecer, com clareza e coerência, a realidade dos fatos ocorridos com seu cliente. Todavia, considerando os argumentos trazidos pelo recorrente, dada sua ausência de má-fé, a multa aplicada, de fato, merece ser afastada.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – EMPRÉSTIMO CONSIGNADO – RELAÇÃO JURÍDICA COMPROVADA – INEXISTÊNCIA DO DIREITO DE INDENIZAR –
APLICAÇÃO DE MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – AUSÊNCIA DE QUALQUER DAS HIPÓTESES PREVISTA NO ART. 80 DO CPC – CONDENAÇÃO AFASTADA
– SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO – RECURSO PROVIDO. Não se verifica nos autos nenhuma das hipóteses previstas no artigo 80 do Código do Processo Civil, sendo inviável a condenação de multa por litigância de má-fé, de modo que deve ser afastada.”
(N.U 1036928-46.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/10/2022, Publicado no DJE 30/10/2022)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para julgar parcialmente procedentes o pedido inicial, a fim de se declarar a rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes, condenando a requerida a restituir o autor, em parcela única, o valor das prestações pagas/sinal, do qual deve ser deduzido o percentual de 10% (dez por cento), corrigido monetariamente a partir do desembolso (06/08/2018) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do transito em julgado (TEMA 1002 STJ).

Por consequência, afasto a multa por litigância de má-fé, aplicada com arrimo no art.80, inciso II, do CPC.

Diante da sucumbência recíproca, condenado ambas as partes,
pro rata
, ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor do proveito econômico obtido.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/11/2022