Tribunal: TJMT
Processo: 1014448-25.2018.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-12-07
Data de publicação: 2022-12-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014448-25.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ELIEZER FREITAS DA SILVA - CPF: 002.369.541-21 (APELADO), THIAGO OLIVEIRA AMADO - CPF: 001.202.741-32 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (APELANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), RICARDO FERREIRA DE ANDRADE - CPF: 840.049.321-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA – INSTRUMENTO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA –

RESCISÃO MOTIVADA POR CULPA DAS PROMITENTES-VENDEDORAS – RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS, EXCETO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – INCIDÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ –

JUROS MORATÓRIOS – TERMO INICIAL – CITAÇÃO VÁLIDA – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça,
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

Em se tratando de rescisão contratual motivada por culpa exclusiva do promitente-vendedor, o termo inicial dos juros moratórios será fixado na data da citação válida.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1014448-25.2018.8.11.0041

APELANTES:

RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 304-SPE LTDA E RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A

APELADO:

ELIEZER FREITAS DA SILVA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 304-SPE LTDA
e
RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A
, contra r. sentença proferida pela MM. Juíza da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra.

Sinii Savana Bosse Sabóia Ribeiro – em Substituição Legal
, lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual com pedido de Devolução de Quantia cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais com Pedido de Antecipação de Tutela nº. 1014448-25.2018.8.11.0041, ajuizada por
ELIEZER FREITAS DA SILVA
,
que julgou parcialmente procedente a pretensão inicial, para declarar rescindido o contrato entre as partes, devendo as rés ressarcir todos os valores pagos pelo autor, corrigido pelo índice INPC/IBGE a partir de cada desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida, bem como condenou a parte demandada ao pagamento a título de indenização por danos morais no valor de R$8.000,00 (oito mil reais), acrescidos de juros de 1% a.m. a partir da citação e correção monetária pelo índice INPC/IBGE a partir desta data.

Por fim, considerando que a parte autora decaiu de parte mínima do pedido, condenou as requeridas ao pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

As apelantes defendem em suas razões que
“foram condenadas à devolução integral dos valores pagos, inclusive a devolução da comissão de corretagem sob a fundamentação de que teria tido culpa em razão da rescisão contratual, por supostamente não ter providenciado a formalização do contrato de financiamento pelo Apelado”
(sic),

contudo, afirmam que a própria documentação juntada aos autos comprova a inexistência de culpa quanto a não perpetuação do negócio.

Alegam que
“o apelado formalizou com a apelante no dia 20/05/2015 contrato de compra e venda para aquisição da unidade nº 219, Quadra G do Empreendimento Reserva Rio Cuiabá”
(sic).

Dizem que
“o preço do imóvel divide-
se em duas partes: a “Parte A”
que prevê o pagamento parcial do preço do contrato com recursos próp
rios dos compradores, e a “Parte B”,
que prevê o seu pagamento com recursos próprios ou mediante financiamento bancário concedido por Agente Financeiro”
(sic).

Sustentam que
“a parte B do contrato, consistente na maior parcela do preço do imóvel, no valor de R$ 231.500,00 (duzentos e trinta e um mil e quinhentos reais) deveria ser paga até o dia 01/07/2017”
(sic).

Enfatizam que
“o próprio Apelado menciona em sua inicial que também deixou de pagar algumas parcelas referente à parte A do preço do imóvel”
(sic)
, e de acordo com a documentação juntada pelo próprio recorrido, em agosto de 2017, ou seja, após transcorrido o prazo de pagamento, observa-se que o mesmo foi intimado para formalizar o contrato de financiamento, sob pena de rescisão do contrato.

Declaram que
“em que pesem todas as alegações constantes na inicial, o apelado não comprovou que teria efetuado a entrega da documentação necessária e muito menos que teria sido culpa das Apelantes o desfazimento do negócio”
(sic).

Informam que, ainda que em um primeiro momento, pela análise do banco, tivesse sido aprovado o financiamento, ainda dependia do envio de inúmeros documentos, que não foram providenciados a contento pelo apelado, por isso, não há justificativa para devolução integral dos valores, como fixado na sentença, pois, conforme entendimento do STJ, ocorre a retenção, a título de cláusula penal, de 25% sobre os valores pagos em casos de rescisão por iniciativa ou culpa do comprador.

Mencionam também que restou comprovado nos autos que o inadimplemento contratual foi causado pelo apelado, que não providenciou a quitação do contrato perante a apelante (Rodobens Incorporadora Imobiliária 304 – SPE), dando causa ao distrato unilateral
.

Asseveram que
“ainda que não seja o entendimento quanto à retenção de 50% dos valores pagos pelo apelado, convém destacar que o apelado concorda expressamente com a retenção de 25% dos valores pagos, em caso de desfazimento do contrato por culpa do comprador/apelado, como é o caso dos autos”
(sic).

Pedem, assim, pelo provimento do recurso, para o fim de reformar a sentença, autorizando que as apelantes retenham o percentual de 50% (cinquenta por cento) ou, subsidiariamente, 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, com incidência de juros apenas a partir do trânsito em julgado, e, via de consequência, seja julgado procedente a reconvenção, possibilitando às apelantes a retenção do valor da comissão de corretagem, o importe de R$12.704,00 (doze mil setecentos e quatro reais), assim como não sejam condenadas ao pagamento de honorários de sucumbência [id. 142457699].

O apelado ofertou as contrarrazões, requerendo, inicialmente, sobre o desentranhamento do doc. anexado no id. 42457702, juntado após o fim da instrução, em sede recursal, e no mérito, rebateu as razões recursais levantadas pelas apelantes, pugnando, ao final, pelo desprovimento do recurso e a majoração dos honorários recursais, na forma do artigo 85, § 11, do CPC [id. 142457711].

Houve recolhimento do preparo, conforme certidão acostada no id. 142457701.

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Inicialmente, o apelado requereu o desentranhamento do doc. anexado no id. 42457702 denominado “AR positivo notificação extrajudicial”, juntado pelas apelantes apenas em sede recursal.

Com razão o recorrido.

O artigo 435, do Código de Processo Civil, somente autoriza a juntada de documentos a qualquer tempo, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados, quando produzidos após a contestação ou quando se tornarem conhecidos, acessíveis ou disponíveis após este ato, cabendo a parte comprovar o motivo pelo qual estava impedida de juntá-los no momento oportuno.

A propósito, segue redação do artigo 435 do CPC:

“É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos.”

Parágrafo único. Admite-se também a juntada posterior de documentos formados após a petição inicial ou a contestação, bem como dos que se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após esses atos, cabendo à parte que os produzir comprovar o motivo que a impediu de juntá-los anteriormente e incumbindo ao juiz, em qualquer caso, avaliar a conduta da parte de acordo com o art. 5º.”

A juntada de documento em sede recursal apenas se justifica para subsidiar fato posterior, ou, fora dessa hipótese, tratando-se de documento desconhecido, inacessível ou indisponível,
o que não é o caso
, visto que o documento se encontra em posse das apelantes desde 2017.

Logo, considerando que o referido documento não configura prova nova, eis que as recorrentes poderiam ter juntado em momento oportuno (contestação) ou na fase de instrução processual, não é possível a análise do documento anexado no id. 42457702, por isso, merece ser desentranhado dos autos e desconsiderado no julgamento do presente recurso.

Quanto ao mérito, cinge-se dos autos que
ELIEZER FREITAS DA SILVA
ajuizou a presente ação de resolução contratual cumulada com pedido de restituição de valores pagos e indenização por danos morais em desfavor de
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 304-SPE LTDA
e
RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A
,

alegando, em suma, que

em 20 de maio de 2015 foi até o stand de vendas da requerida, onde após ser informada sobre o condomínio, celebrou junto à ré um contrato de promessa de compra e venda, na qual tinha por objeto a aquisição da unidade nº. 219, localizada na via projetada 3, Bairro Jardim Imperial, Cuiabá – MT.

Narra que uma parte do valor referente ao imóvel seria pago diretamente à Rodobens (Parte A) e a parte restante seria paga por meio de contrato de financiamento (Parte B).

Sustenta que após diversas pesquisas no mercado a fim de saber qual banco ofereceria melhores condições de financiamento, após procedida esta, constatou que à Caixa Econômica Federal seria sua escolha.

Menciona que, mesmo após já ter sido escolhida a instituição financeira e efetuada a avaliação do imóvel pela mesma, o requerente não pôde dar continuidade ao contrato de financiamento, pois, na matrícula do imóvel havia um gravame em nome do Banco Santander.

Assevera que tentou diversas vezes entrar contato com as requeridas para que fosse dado baixa no gravame no imóvel, para que assim, pudesse dar prosseguimento ao contrato de financiamento.

Explana que após várias tentativas sem êxito, o requerente foi notificado pela Caixa Econômica Federal a respeito da impossibilidade de continuidade de contrato, visto a ausência de baixa do gravame.

Diante disso, requereu, liminarmente, a restituição, por meio de depósito, do valor pago pelo requerente no porte de R$45.314,41 (quarenta e cinco mil trezentos e quatorze reais e quarenta e um centavos); b) a suspensa a exigibilidade das parcelas vincendas e eventual negativação do seu nome nos cadastros restritivos; e c) a decretação da inalienabilidade do imóvel em discussão (Unidade nº 219, localizada na Via Projetada 3, bairro Jardim Imperial, Cuiabá – MT).

Subsidiariamente, em caso de não ser acolhido os pleitos acima, que seja determinado o depósito em juízo, pelas requeridas, do valor incontroverso efetivamente pago pelo requerente, no importe de R$21.281,81 (vinte e um mil, duzentos e oitenta e um reais e oitenta e um centavos).

No mérito, busca a confirmação da liminar; a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos e indenização por danos morais.

A tutela antecipada requestada foi parcialmente deferida, para determinar que a parte requerida: a) se abstenha de efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome do autor, referente ao contrato discutido no feito; b) se abstenha de efetuar qualquer restrição em nome do requerente junto aos órgãos de proteção ao crédito, em decorrência do contrato objeto da presente demanda; e c) Proceda com o depósito judicial das quantias pagas pelo autor, sendo deduzidos os valores de cláusula penal, no prazo de 15 dias. No mesmo ato, ainda autorizou o parcelamento das custas judiciais em 06 parcelas (Id 142454480).

Devidamente citadas, as requeridas apresentaram contestação, alegando, preliminarmente, a ilegitimidade passiva em relação ao pedido de devolução dos valores pagos a título de corretagem. No mérito, defendem que a rescisão foi por culpa do próprio requerente e, portanto, a retenção possui previsão contratual e não fere os princípios do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser julgado improcedentes os pedidos.

Após regular tramitação do feito, a Magistrada singular julgou parcialmente procedente os pedidos, cuja parte dispositiva restou assim redigida:

“Diante do exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC,
JULGO PROCEDENTE EM PARTE
a presente ação para
DECLARAR RESCINDIDO
o contrato entre as partes, devendo a ré ressarcir todos os valores pagos pelo autor, corrigido pelo índice INPC/IBGE a partir de cada desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida.

CONDENO
a parte demandada ao pagamento a título de indenização por danos morais o valor de
R$ 8.000,00 (oito mil reais)
, acrescidos de juros de 1% a.m. a partir da citação e correção monetária pelo índice INPC/IBGE a partir desta data, importância que considero ponderada, razoável e proporcional ao dano verificado.

RATIFICO
a tutela anteriormente deferida.

Considerando que a parte autora decaiu de parte mínima do pedido,
CONDENO
ainda, a requerida, ao pagamento das custas processuais, bem como a arcar com os honorários advocatícios, que, nos termos do que preceitua o §§ 2º e 8º do art. 85 do CPC, arbitro em 10% (Dez por cento) sobre o valor da condenação. (...)”
– Id 142457694 (com destaques no original)

Opostos embargos declaratórios, estes foram rejeitados (Id 142457698).

Irresignadas, as apelantes pugnam pelo provimento do recurso, para o fim de reformar a sentença, no sentido de reter o percentual de 50% (cinquenta por cento) ou, subsidiariamente, 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, com incidência de juros apenas a partir do trânsito em julgado, afastando a condenação à devolução da comissão de corretagem, julgando-se procedente a reconvenção.

Pois bem. Inicialmente mister consignar que a
hipótese dos autos representa uma relação de consumo e está sujeita à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, consubstanciada na prestação de serviços firmada entre a instituição bancária e o consumidor final.

O artigo 3º, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor define como serviço
“qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração,
inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito
e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista”.

No mesmo sentido é o posicionamento da Corte Superior, conforme se verifica do Enunciado Sumular nº. 297, do Superior Tribunal de Justiça:
“O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”.

No caso dos autos, o autor/apelado sustenta nos autos da ação de rescisão contratual que não
foi possível dar continuidade no contrato de financiamento, que já estava aprovado, em razão de um gravame no imóvel, e por isso, o inadimplemento ocorreu por culpa das rés.

As requeridas/apelantes, por sua vez, defendem que não houve a aprovação do financiamento, bem como não houve o pagamento da quantia ‘A’ do contrato, pelo que foi realizado o distrato, ante a inadimplência do comprador.

Adianto, desde já, que o recurso interposto pelas recorrentes não merece o almejado provimento.

No tocante a alegação de que o apelado estaria inadimplente com algumas parcelas da parte A do instrumento contratual, convém registrar que as referidas prestações dizem respeito as parcelas móveis do instrumento particular; significa dizer que poderiam ser inseridas no valor do contrato de financiamento sem configurar inadimplência.

Conforme se observa do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda [id. 142457703], a parte B do contrato de Financiamento seria de
R$231.500,00 (duzentos e trinta e um mil e quinhentos reais)
. No entanto, considerando a possibilidade de se transferir as parcelas móveis para o contrato de financiamento, o valor total deste passou a ser
R$320.000,00 (trezentos e vinte mil)
.

Aliado a isso, tanto em sede de contestação, quanto nas razões deste recurso, as apelantes não se insurgiram acerca da possibilidade de a parte A do instrumento fosse inserida no contrato de financiamento sem configurar inadimplemento, de modo que se trata de questão incontroversa nos autos de origem, conforme consignado na impugnação à contestação:

“Em verdade, imprescindível frisar que, como consignado na inicial e não contestado pelas rés, as referidas parcelas eram móveis, isto é, no momento da celebração do contrato, restou pactuado que elas poderiam integrar o valor do financiamento a ser obtido sem que isso fosse considerado inadimplência, o que foi realizado pelo autor e restou comprovado nos autos, pois o financiamento a ser realizado junto à CEF (cujo crédito já estava aprovado) já englobava as mencionadas parcelas, por totalizar a quantia de R$ 320.000,00, isto é, quantia suficiente para realizar a quitação da “Parte B” de R$ 231.500,00 e das parcelas móveis da Parte A (doc. 05 da petição inicial)”
[id. 142457683, p. 8]

Mesmo se assim não fosse, antes de proceder à rescisão do contrato, as apelantes, no mínimo, deveriam notificar o apelado para constituí-lo em mora, o que não foi realizado, sendo que, na verdade, as recorrentes sequer contestaram a inexistência de notificação extrajudicial, tratando-se, da mesma forma, de matéria incontroversa nos autos.

No que tange a alegação de que o apelado não teria enviado à Caixa Econômica Federal toda documentação necessária para a formalização do financiamento, consigna-se que, conforme consta de todos os documentos acostados aos autos, em especial das conversas entre o apelado e o Agente da CEF, a pendência do gravame sobre a matrícula do imóvel foi o
único
motivo pelo qual o contrato de financiamento não foi formalizado.

Consoante conversas de e-mail anexadas no id. 142454462, o financiamento foi aprovado perante à Caixa Econômica Federal no dia 08 de agosto de 2017, no entanto, para sua formalização, seria imprescindível o levantamento do gravame sobre o imóvel, que na data de 18 de outubro de 2017 ainda não havia se concretizado. Confira-se:

“
•
Áudio de id.
142454462 - Pág. 1
– enviado apelado no dia 08 de agosto de 2017, informando a aprovação do financiamento
:

“Bom dia, Eliezer. Tudo bom? Eliezer é o Carlos da Agile, como vai? É...Conseguimos aqui aprovar o seu crédito, ‘tá’? Foi aprovado aquele valor que nós fizemos aqui
e agora só aguardar a matrícula do imóvel ‘pra’ pedir avaliação e prosseguir com o processo
.”

•
Áudio de id.
142454462 - Pág. 6
– enviado no dia 18 de outubro de 2017, informando o apelado sobre a imprescindibilidade de se levantar o gravame sobre a matrícula do imóvel:

“Eliezer, boa tarde! Eliezer é o seguinte, até agora a Rodobens não me mandou a matrícula com a baixa da sua unidade. É, eu vou fazer o seguinte, eu vou passar um número pra você agora no WhatsApp e o nome da pessoa pra você ligar pra eles lá na Rodobens (...)
então ‘cê’ vai

lá e resolve isso aí porque senão não tem como encaminhar o seu processo ‘pra’ frente
(...)”

Dessa forma, ao contrário do aduzido pelas apelantes, não houve a comprovação do envio da matrícula atualizada, visto que a mensagem encaminhada pelo Agente Financeiro é posterior a data do e-mail no qual o apelado encaminha a matrícula para o prosseguimento do processo,
ocasião em que o gravame ainda não havia sido baixado e, se fosse o caso, seria ônus das apelantes comprovar a data da regularização da matrícula, o que não foi realizado
.

Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça, através da edição da Súmula 543, sedimentou o entendimento de que o comprador faz jus à devolução dos valores já pagos, quando partir dele o pedido de rescisão contratual:

“Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).”

Ademais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, em havendo rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora, esta deverá restituir toda a quantia paga pelo promitente-comprador, a fim de retornar-lhe ao
status quo ante
, incluindo, neste
quantum
, a comissão de corretagem.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO

DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
NEGÓCIO JURÍDICO NÃO CONCLUÍDO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DE VALORES QUE ENGLOBA A COMISSÃO DE CORRETAGEM.
DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO
.

1."
Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao
status quo ante
, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem
" (EDcl no AgInt no AREsp 1.220.381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/11/2019). 2. Estando a decisão recorrida em consonância com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial encontra óbice na Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no REsp n. 1.602.066/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,DJe 18/5/2020)

Logo,
bem consignou o édito sentencial,
“a
despeito da fundamentação trazida pela construtora, entendo que a culpa pela resilição contratual não pode ser atribuída à parte autora, posto que, conforme demonstrado via ID. 13409321, o contrato de financiamento restou inviabilizado diante da não concessão do financiamento pretendido pela consumidora, fato este que decorreu da desídia da construtora em retirar o gravame da matrícula do empreendimento”.

E para completar, registrou que “
há de se reconhecer a responsabilidade exclusiva da construtora pela resolução do contrato, diante do descumprimento do dever anexo à avença celebrada, a devolução do valor despendido pela parte autora é medida que se impõe”.

Subsidiariamente, as apelantes pugnam pela aplicação da Cláusula 6.5 do instrumento contratual de compra e venda, responsável por determinar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo apelado nos casos de rescisão por inadimplência do comprador ou por solicitação deste.

Contudo, a hipótese supra não se aplica ao caso, eis que as apelantes foram as únicas responsáveis pelo rompimento do contrato.

Além do que, não há nos autos qualquer documento que comprove a notificação extrajudicial do apelado para o pagamento dos valores “em atraso”, e todos os documentos juntados por este comprovam a inércia das recorrentes em regularizar a matrícula do imóvel.

Embora as apelantes tenham apresentado reconvenção para que fosse determinada a restituição, pelo apelado, dos
R$12.704,00 (doze mil setecentos e quatro reais)
pagos à título de taxa de corretagem, este não apresentou qualquer discussão a respeito destes fatos, isto porque, a questão em debate, se resume à culpa pela rescisão contratual, o que dá ensejo a aplicação da súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Para complementar, ao contrário do que as apelantes alegam, a Cláusula 14.1 do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda dispõe expressamente que as despesas relativas à comissão de corretagem ao intermediador são de responsabilidade da vendedora, justamente em razão disso não houve qualquer pedido para restituição da comissão de corretagem, mas apenas para devolução das quantias pagas pelas apelantes de maneira integral, das quais não computa-se o referido valor de R$12.206,00 (doze mil duzentos e seis reais).

Assim,
incabível a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, ante a inexistência de culpa do apelado pela rescisão do contrato, nos termos da súmula 543/STJ; o contrato não institui o apelado como o responsável pelo pagamento da comissão de corretagem e sim as apelantes
; e mesmo que houvesse inadimplência, o correto seria a limitação da retenção em até 20% (vinte por cento) dos valores pagos, dentro da qual já inclui-se todas as despesas com a venda do imóvel, tais como a comissão de corretagem.

Nesse sentido, segue jurisprudência do Tribunal Mineiro:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE VALIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESOLUÇÃO DO CONTRATO – POSSIBILIDADE – MULTA MORATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – NECESSIDADE – DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RETENÇÃO INCIDENTE SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO – CABIMENTO – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INCABÍVEL
. Configurada a inadimplência do promissário comprador, consistente no pagamento da última parcela do contrato firmado entre as partes, e que seria quitado por meio de financiamento bancário, torna-se possível que a construtora, promissária vendedora, promova a rescisão do instrumento de compra e venda, nos termos pré-estabelecidos contratualmente – A impossibilidade de se proceder a financiamento bancário diante da negativação de seu nome se dá por culpa única e exclusiva do promissário comprador, não havendo nada que se imputar à promitente vendedora – Diante do inadimplemento contratual do promissário comprador e da resolução do contrato, não é cabível se falar em exigibilidade de multa de caráter estritamente moratório – Mesmo em se tratando de hipótese de descumprimento contratual por parte exclusiva do promissário comprador, é possível a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução parcial das parcelas pagas
–
Em casos de rescisão de contrato de compra e venda por descumprimento apenas do consumidor, a jurisprudência se consolidou no sentido de admitir a retenção, pela vendedora, de valores entre 10% a 20% dos valores efetivamente pagos pelo promissário comprador
, já incluída, aí, a compensação por todos os gastos efetuados com empreendimento e despesas do contrato
(Súmula 543 do STJ) – Ausente a prática de ato ilícito por parte da promitente vendedora, não há que se falar em indenização por danos morais.”
(TJ-MG – AC: 10000205754062001 MG, Relator: José Eustáquio Lucas Pereira, Data de Julgamento: 10/03/2022, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/03/2022)

Ademais, a tese apresentada pelas apelantes sobre a fixação do termo inicial dos juros de mora na data do trânsito em julgado da sentença, somente se aplica aos casos em que a rescisão contratual ocorreu por culpa do promitente comprador.

O Superior Tribunal de Justiça manifestou entendimento de que, em se tratando de rescisão contratual motiva por culpa exclusiva do promitente vendedor, o termo inicial dos juros moratórios será fixado na data da citação válida.

A propósito:

“CIVIL. RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (TERRENO) COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROCEDÊNCIA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DA PETIÇÃO INICIAL.
RESCISÃO MOTIVADA POR CULPA DOS VENDEDORES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ
. LEI nº 9.514/07. INAPLICABILIDADE, NO CASO VERTENTE, EM QUE O CONTRATO FOI DECLARADO NULO, POR ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS NELE INSERIDAS.
JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. CITAÇÃO VÁLIDA
. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO
. (...)” (STJ – REsp: 1888505 MG 2020/0198634-8, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Publicação: DJ 28/08/2020)

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto pelas apelantes, mantendo a sentença objurgada, e diante do trabalho adicional nesta instância,
majoro
a verba honorária de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/12/2022