Tribunal: TJMT
Processo: 1001127-12.2019.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-22
Data de publicação: 2022-03-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001127-12.2019.8.11.0000
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda, Direito de Preferência, Defeito, nulidade ou anulação, Imissão]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[FABIO DOS REIS LEITAO - CPF: 360.777.698-94 (ADVOGADO), FAZENDAS PAULISTAS REUNIDAS LTDA - CNPJ: 42.588.996/0001-48 (EMBARGANTE), RAQUEL MANSANARO - CPF: 312.719.618-06 (ADVOGADO), FELIPE EVARISTO DOS SANTOS GALEA - CPF: 301.457.878-93 (ADVOGADO), NAIANE LOPES SOARES DE MELO - CPF: 089.776.786-17 (ADVOGADO), ODAIR GELLER - CPF: 824.250.279-04 (EMBARGADO), DAIANA TAISA PUHL GELLER - CPF: 002.783.971-07 (EMBARGADO), VALDIR CASONATTO - CPF: 372.949.899-15 (EMBARGADO), MARIA LUCIA ONESCO CASONATTO - CPF: 435.512.629-34 (EMBARGADO), ABEL SGUAREZI - CPF: 695.937.951-20 (ADVOGADO), ALVARO DA CUNHA NETO - CPF: 711.252.721-04 (ADVOGADO), MARIA CECILIA PRANDINE MOLEIRO - CPF: 030.999.279-61 (ADVOGADO), DANIEL MARZARI - CPF: 025.317.901-79 (ADVOGADO), DANUSA SERENA ONEDA - CPF: 005.434.849-80 (ADVOGADO), RAQUEL CASONATTO - CPF: 991.992.701-53 (ADVOGADO), RAFAEL BARION DE PAULA - CPF: 035.724.669-11 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO –
AGRAVO DE INSTRUMENTO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM DIREITO DE PREFERÊNCIA – PREEMPÇÃO CONVENCIONAL – PRAZO ESTIPULADO EM 15 (QUINZE) DIAS – VIABILIDADE – NOTIFICAÇÃO EFETIVADA – CONCORDÂNCIA COM A VENDA – VENDA A TERCEIRO EFETIVADA – MANIFESTAÇÃO DE EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA – ALEGAÇÃO DE ALTERAÇÃO DAS CONDIÇÕES E DE PREÇO – ALTERAÇÃO DE PREÇO NÃO CARACTERIZADA – INAPLICABILIDADE DA PREFERÊNCIA – AUSÊNCIA DE MÁFÉ, CONLUIO OU SIMULAÇÃO - AUSÊNCIA DE DEPÓSITO DO PREÇO – INFRINGÊNCIA AO ARTIGO 515 DO CÓDIGO CIVIL – ARGUMENTAÇÃO DE NULIDADE NEGOCIAL – IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE SOB PENA DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DA SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA - MANUTENÇÃO DA DECISÃO – AGRAVO DESPROVIDO

- ALEGAÇÃO DE VÍCIOS (OMISSÕES E ERRO MATERIAL) – ALEGAÇÃO DE TEMPESTIVIDADE DO DIREITO DE PREFERÊNCIA E DE IMPOSSIBILIDADE DE DEPÓSITO – ALEGAÇÃO DE NULIDADE CONTRATUAL POR SIMULAÇÃO

-

AUSÊNCIA DE VÍCIOS – TENTATIVA DE REDISCUSSÃO DO JULGADO – INVIABILIDADE – MATÉRIA DECIDIDA DE FORMA CLARA E COERENTE – MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO - EMBARGOS REJEITADOS.

Não há qualquer impedimento em que as partes convencionem prazo para exercerem o direito de preferência.

Não havendo demonstração de conduta análoga à conluio, simulação e máfé, eis que os procedimentos de notificação foram razoavelmente efetivados, inclusive, havendo manifestação de concordância com a venda do bem imóvel a terceiros, descabida a tese de divergência de preço, uma vez que o preço ofertado foi maior que o dado em preferência ao vendedor originário, destacando, que, ainda havendo diferença em relação ao parcelamento, cujas condições seriam mais favoráveis, na visão da Agravante, é certo que, em momento algum, dentro do prazo estipulado, em várias oportunidades, em razão de outras notificações, não houve o pagamento do preço que entendia fazer jus a Agravante, de modo que, descumpriu-se o disposto no artigo 515 do Código Civil.

Não há como, em sede de agravo de instrumento, adentrar matéria alheia à tratada pelo Juízo “a quo”, devendo ser analisada estritamente o direito positivado em discussão, sob pena de supressão de instância”
.

Ainda que com o fito de prequestionamento, os embargos declaratórios devem obedecer aos ditames do art. 535, do CPC/1973 (atual arts. 1.022 e 1.023, CPC/2015. Precedentes do STJ, não se mostrando viável o acolhimento quando se pretende reanálise de julgamento.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Embargos de Declaração interpostos por
FAZENDAS PAULISTAS REUNIDAS LTDA
, em face do acórdão proferido nos autos do Recurso de Agravo de Instrumento nº.
1001127-12.2019.8.11.0000
, tendo como Agravados: ODAIR GELLER, DIANA TAISA PUHL GELLER, VALDIR PASSARINI CASONATTO e MARIA LUCIA ONESCO CASONATTO pelado CLAUDINEI FIALHO GARCIA, o qual,
à unanimidade, houve o desprovimento do agravo, nos termos do voto do Relator,
mantendo-se a decisão que
acolheu preliminar de decadência, declarou a caducidade do direito de preferência, além de determinar que a autora comprove o recolhimento das custas processuais, no prazo de 15 dias, sob pena de extinção e arquivamento do feito.

A Embargante, em síntese, sustenta que o acórdão possui omissão e erro material acerca do exercício do direito de preferência das fazendas; que a alteração nas condições de venda do imóvel violou o direito de preferência das Fazendas, mostrando-se descabido também o depósito do preço nas condições reais de venda entre os Embargados.

Diz que “(...)
Não obstante tenha acertadamente consignado que “não há como negar que houve acréscimo de parcelas (dividindo-se o valor em 7 sete vezes)” entre as condições propostas à Fazendas e entabuladas no Contrato Casonatto-Geller, o Acórdão Embargado entendeu que “não há alteração do preço a menor, em uma segunda negociação firmada; pelo contrário, houve acréscimo de preço, consubstanciado em maior número de sacas de soja” (ID 103759970; p. 9). 3. Porém, essa suposta majoração do preço no Contrato CasonattoGeller jamais ocorreu, tendo sido assumida no Acórdão Embargado em resultado de nítida indução do Juízo a erro pelos Embargados e contaminando inteiramente o desfecho do julgado. Assim, com a correção dessa premissa equivocada2 , certamente se concluirá ter havido violação ao direito de preferência da Fazendas. 4. Com efeito, tanto a Intenção de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Rural3 enviada pelos Embargados à Fazendas (ID 5989263; pp. 82-83), quanto o Contrato Casonatto-Geller4 estabeleceram que o valor de venda do Imóvel seria de 225 sacas de soja por hectare, para uma área de 656,7582 hectares. 5. O que ocorreu é que, no afã de simular condições de venda de modo a violar o direito de preferência da Fazendas (vide item III, infra), na Intenção de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Rural os Embargados calcularam equivocadamente o resultado da multiplicação indicada no parágrafo anterior em 147.600 sacas de soja, quando o correto seria aproximadamente 147.770 sacas”. (ID. Num. 105393496 - Pág. 2 e 3)

Argumenta que “(...) a suposta diferença de preço, além de irrisória, decorre exclusivamente de um erro – possivelmente deliberado – de aritmética, nada além disso. 7. Por outro lado, como está assentado no próprio Acórdão Embargado, houve mudança decisiva das condições de pagamento: (i) a notificação de 3.2.2011, enviada à Fazendas, informava a intenção de venda do Imóvel em duas parcelas de 73.800 sacas de soja cada uma, sendo a primeira devida à vista e a segunda já no ano seguinte; por outro lado, (ii) a efetiva venda entre os Embargados foi concluída mediante (a) previsão de uma entrada de 40.540 sacas de soja, a ser parcialmente quitada em pecúnia com o produto da venda de gados de Odair e Daiana, e o restante por meio de serviços de construções de pré-moldados por aqueles e (b) o saldo de 107.106 sacas sendo devido em mais 7 prestações anuais, com a primeira vencendo apenas após a escritura”. (ID. Num. . 105393496 - Pág.

3)

Assevera que a diferença é abissal, e que “(...) Enquanto a proposta transmitida à Fazendas previa uma vultosa entrada e uma segunda parcela em curto prazo, a efetiva venda ocorreu com a entrada devendo ser quitada com a venda de gado (a critério de Odair e Daiana) e prestação serviços, e o saldo em suaves prestações a perder de vista. Para se ter ideia do quanto as condições foram diferentes, basta notar que até hoje, mais de 10 anos mais tarde, Odair e Daiana não quitaram as prestações do preço a Valdir e Maria Lucia. 9. Aliás, a existência de alteração significativa das condições de venda já foi reconhecida anteriormente por essa Relatoria, por ocasião da apreciação de pedido de antecipação da tutela recursal em agravo de instrumento proposto pela Fazendas contra a decisão que indeferiu a tutela de urgência requerida na inicial da ação de origem. Naquela oportunidade esse TJMT consignou expressamente que “em sede de cognição sumária, é possível verificar a veracidade das razões trazidas pelo agravante, pois, de fato, seu direito de preferência restou prejudicado quando o vendedor alienou o imóvel por condições diversas e mais vantajosas das que foram oferecidas ao recorrente” (ID 5989261, p. 81)”. (ID. Num. 105393496 - Pág. 3 e 4)

Frisa que “(...)
o Acórdão Embargado deixou de considerar que a alteração nas condições de compra do Imóvel – independentemente da ausência de mudança do preço –, não tendo sido devidamente informada à Fazendas, é suficiente para caracterizar a violação ao direito de preferência. Tão profunda mudança da forma de pagamento alterou significativamente as bases financeiras da venda e, portanto, precisaria ter sido notificada”. (ID. Num. 105393496 - Pág. 4)

Aponta que “(...) o art. 515 do CC “prevê a hipótese de o titular de direito de preferência exercê-lo em igualdade de condições com terceiro” 7 . Ou seja, o referido dispositivo (i) é aplicável em momento anterior à venda do bem, quando o vendedor original é informado do preço e condições de pagamento do negócio e, decidindo por exercer a preferência, receberá de imediato o imóvel; e (ii) impõe ao preferente o depósito apenas nas exatas condições da venda ajustada com terceiro. 13. Definitivamente referido preceito legal não poderia incidir no caso para atrair eventual decadência. 14. Primeiro porque, não bastasse o fato de os Embargados terem agido em conluio para burlar o direito de preferência da Fazendas, desde que a ação de origem foi distribuída a posse do Imóvel sempre foi exercida por Odair e Daiana8 , que decidiram ignorar por completo o pedido da Embargante, expresso na notificação extrajudicial datada de 12.9.2012 (ID 5989263; p. 98-100), para que desocupassem e entregassem a área. 15. Ou seja, mesmo que a Fazendas tivesse realizado o depósito do preço sob qualquer forma (por exemplo, à vista), não haveria condições de imediatamente receber o Imóvel. 16. Ademais, era materialmente impossível à Fazendas realizar de imediato o depósito do preço nas condições reais de venda entre os Embargados, as quais são as únicas que lhe seriam oponíveis, já que o vendedor original deve se dispor a “oferecer idênticas condições de pagamento, tanto nos valores, quanto nos prazos e demais vantagens que são oferecidas ao comprador” 9 pelo terceiro (...)”. (ID. Num. 105393496 - Pág. 5 e 6)

Alega que “(...) diante dessas condições, não haveria mesmo como exigir que a Fazendas pagasse qualquer valor no ato do envio da notificação do exercício de preferência ou ainda que depositasse qualquer valor em Juízo, pois não havia critérios seguros para definir a “igualdade de condições” que o art. 515 do CC preconiza”. (ID. Num. 105393496 - Pág. 7)

Afirma que “(...) é natural que a obrigação de depósito pela Fazendas surja apenas quando e se proferida decisão judicial reconhecendo o seu direito, intimando os Embargados a assinarem os pertinentes documentos de venda e compra com a Embargante e desocuparem o Imóvel, e definindo a forma como deveria ocorrer a quitação da entrada, de maneira a atender a igualdade de condições prevista em lei. 21. Por fim, e sempre com o devido respeito, o precedente mencionado no Acórdão Embargado acerca da pretensa indispensabilidade do depósito do preço para exercício do direito de preferência trata de situação absolutamente diversa da dos autos (i.e., relativo a arrendamento de imóvel rural), e se baseia em legislação especial inaplicável ao caso”. (ID. Num. 105393496 - Pág. 8)

Defende que o direito de preferência foi exercido tempestivamente pelas Fazendas.

Menciona que “(...) Não bastasse os equívocos do Acórdão Embargado no que tange à inexistência de decadência do direito de preferência, o Acórdão Embargado, em resultado do tumulto processual provocado pelos Embargados, manteve sem apreciação o pedido principal deduzido pela Fazendas na ação de origem, consistente na declaração de nulidade do Contrato Casonatto-Geller por simulação. 36. Convém relembrar que, ao apreciar embargos de declaração opostos pela Fazendas, o próprio Juízo a quo reconheceu que “houveram [sic] dois pedidos certos e delimitados pelo requerente [...], quais sejam: o pedido principal, reconhecimento da simulação efetivada, declarando a nulidade do contrato de compra e venda [...] e, o pedido subsidiário, ou seja, de que caso não seja acolhido [sic] nulidade do contrato, pela possibilidade do exercício do direito de preferencia [sic] pela autora”, no entanto, equivocadamente restou decidido que “como foi reconhecida a decadência do direito de preferencia [sic], o pedido principal de nulidade do contrato e demais contidos nos itens “i ao iv” e item vii”, de consequência foram atingidos pela perda do direito” (ID 5989253; p. 80). 37. Ou seja, incorretamente se entendeu que a suposta – e inexistente – decadência do direito de preferência poderia de alguma forma prejudicar o pedido de nulidade por simulação, o que evidentemente não é o caso, uma vez que referido vício social importa em nulidade do negócio jurídico e não se convalida com o tempo (...)”. (ID. Num. 105393496 - Pág. 12)

Diz que houve omissão quanto à questão relativa ao pagamento integral das custas iniciais pelas Fazendas

Requer o acolhimento dos aclaratórios para que sejam sanados os vícios apontados e que seja o agravo provido parcialmente para determinar a continuidade da ação de origem ao menos no que tange ao pedido principal de nulidade contratual por simulação.

Subsidiariamente requer ao menos que seja sanado erro material quanto à data de envio da notificação das Fazendas informando não reconhecer a validade do contrato.

Prequestiona os artigos “(...) 167, caput e §1º, inc. II, 169, 192, 205, 206, §3º, inc. V, 513, caput e par. único, 515 e 518 do CC, e arts. 82, caput, 370 e 373, inc. I do CPC.

Em contrarrazões os Embargados pugnam pela rejeição dos embargos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de Embargos de Declaração interpostos por
FAZENDAS PAULISTAS REUNIDAS LTDA
, em face do acórdão proferido nos autos do Recurso de Agravo de Instrumento nº.
1001127-12.2019.8.11.0000
, tendo como Agravados: ODAIR GELLER, DIANA TAISA PUHL GELLER, VALDIR PASSARINI CASONATTO e MARIA LUCIA ONESCO CASONATTO pelado CLAUDINEI FIALHO GARCIA, o qual,
à unanimidade, houve o desprovimento do agravo, nos termos do voto do Relator,
mantendo-se a decisão que
acolheu preliminar de decadência, declarou a caducidade do direito de preferência, além de determinar que a autora comprove o recolhimento das custas processuais, no prazo de 15 dias, sob pena de extinção e arquivamento do feito.

Foi lançada a seguinte ementa:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM DIREITO DE PREFERÊNCIA – PREEMPÇÃO CONVENCIONAL – PRAZO ESTIPULADO EM 15 (QUINZE) DIAS – VIABILIDADE – NOTIFICAÇÃO EFETIVADA – CONCORDÂNCIA COM A VENDA – VENDA A TERCEIRO EFETIVADA – MANIFESTAÇÃO DE EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA – ALEGAÇÃO DE ALTERAÇÃO DAS CONDIÇÕES E DE PREÇO – ALTERAÇÃO DE PREÇO NÃO CARACTERIZADA – INAPLICABILIDADE DA PREFERÊNCIA – AUSÊNCIA DE MÁFÉ, CONLUIO OU SIMULAÇÃO - AUSÊNCIA DE DEPÓSITO DO PREÇO – INFRINGÊNCIA AO ARTIGO 515 DO CÓDIGO CIVIL – ARGUMENTAÇÃO DE NULIDADE NEGOCIAL – IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE SOB PENA DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DA SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA - MANUTENÇÃO DA DECISÃO – AGRAVO DESPROVIDO.

Não há qualquer impedimento em que as partes convencionem prazo para exercerem o direito de preferência.

Não havendo demonstração de conduta análoga à conluio, simulação e máfé, eis que os procedimentos de notificação foram razoavelmente efetivados, inclusive, havendo manifestação de concordância com a venda do bem imóvel a terceiros, descabida a tese de divergência de preço, uma vez que o preço ofertado foi maior que o dado em preferência ao vendedor originário, destacando, que, ainda havendo diferença em relação ao parcelamento, cujas condições seriam mais favoráveis, na visão da Agravante, é certo que, em momento algum, dentro do prazo estipulado, em várias oportunidades, em razão de outras notificações, não houve o pagamento do preço que entendia fazer jus a Agravante, de modo que, descumpriu-se o disposto no artigo 515 do Código Civil.

Não há como, em sede de agravo de instrumento, adentrar matéria alheia à tratada pelo Juízo “a quo”, devendo ser analisada estritamente o direito positivado em discussão, sob pena de supressão de instância”
.

Inicialmente, cabe frisar que os embargos de declaração somente devem ser acolhidos quando presentes, na decisão embargada, quaisquer dos requisitos elencados no art. 1.022, do Código de Processo Civil/2015 (anterior art. 535, CPC/1973), quais sejam: erro, obscuridade, contradição ou omissão.

Pois bem.
Da simples leitura das ponderações do recurso, já se afigura nítido o intuito do embargante de ver reexaminada a controvérsia. Assim sendo, “
revelam-se incabíveis os embargos de declaração, quando inexistentes os vícios que caracterizam os pressupostos legais de embargabilidade (CPC, art. 535) tal recurso, com desvio de sua específica função jurídico-processual, vem a ser utilizado com a finalidade de instaurar, indevidamente, uma nova discussão sobre a controvérsia jurídica já apreciada pelo Tribunal
” (STF, AI 466.622 AgR-ED-ED-ED-ED/SP, Segunda Turma, Rel. Min. Celso de Mello, DJe 28/11/2012).

Em outras palavras, os “
embargos de declaração não se coadunam com o propósito de rejulgamento da matéria posta nos autos, na medida em que sua finalidade se restringe à complementação da decisão, quando omissa a respeito de ponto fundamental, à eliminação de contradição verificada entre os próprios termos do decisum, ou de obscuridade nas razões desenvolvidas pelo juízo, ou ainda, quando houver no julgado erro material. Excepcionalmente, poderão ter efeitos infringentes quando a modificação do julgado decorrer de alguma das irregularidades elencadas pela legislação de regência
” (STJ, EDcl nos EDcl no AgRg no REsp 1320114/MT, 4ª Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, julgamento em 03/05/2016, DJe de 12/05/2016).

Ademais, é sabido e consabido que mesmo com o fim de prequestionamento, os embargos declaratórios devem obedecer aos requisitos do artigo 1.022, CPC/2015 (anterior art. 535, CPC/1973). A orientação da instância superior é pacífica neste sentido, segundo a qual o “
prequestionamento da matéria, por si só, não tem o condão de viabilizar o acolhimento dos embargos de declaração, pois é indispensável a demonstração inequívoca da ocorrência dos vícios enumerados no artigo 535 do CPC
[1973]” (STJ, REsp 673777/SP, Rel. Min. Laurita Vaz, 5ª Turma, Julgamento em 21/10/2004, DJ 29.11.2004, p. 410).

De outro norte, a decisão embargada, enfrentando a matéria de maneira clara e suficientemente fundamentada, não está “
obrigada a emitir juízo de valor expresso a respeito de todas as teses e dispositivos legais invocados pelas partes
”, valendo rememorar também que “
o simples descontentamento como o decisum não tem o condão de tornar cabíveis os embargos de declaração, que servem ao aprimoramento da decisão, mas não à sua modificação, que só muito excepcionalmente é admitida
” (STJ, EDcl no AgRg no AREsp 663955/AL, 1ª Turma, Rel. Min. Olindo Menezes, Desembargador convocado do TRF 1ª Região, julgamento em 04/08/2015, DJe 13/08/2015).

Ademais, malgrado as alegações do Embargante, o acórdão foi claro ao dispor que:

“(...)
O objeto do feito consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a decisão interlocutória combatida, sopesando a argumentação colacionada pelo Juízo “a quo” com as razões trazidas neste recurso.

Verifica-se dos autos que a Agravante vendeu, em 14/7/2005, para os Agravados Valdir Casonatto e Maria Lúcia o imóvel descrito nas matrículas nºs. 31908, 31.926 e 32.028 do Cartório de Registro de Imóveis de Diamantino, consoante Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel (ID. Num. 5989263 – pág. 70/77).

Consta nos autos, também, o Instrumento Particular de Aditivo ao mencionado contrato, rezando a Cláusula nona que:

“Os PROMITENTES COMPRADORES VALDIR PASSARINI CASONATTO E ESPOSA poderão ceder, vender ou mesmo transferir a posse de parte da área que ficou lhe pertencendo por força do contrato original, porém sempre com prévia, antecipada e expressa anuência da PROMITENTE VENDEDORA REUNIDAS PAULISTAS LTDA, concedendo a esta, sempre a preferência pela aquisição em iguais condições, devendo esse oferecimento ser efetuado por correspondência escrita com comprovação de recebimento, destacando o valor, prazo e condições para a venda da área ou parte dela, sempre com prazo nunca inferior a 15 (quinze) dias úteis para que o nome e qualificação do interessado na aquisição, sendo que no silêncio desse prazo presumirse-á como não aceitação, ficando os PROMITENTES COMPRADORES livres para comercializar com a pessoa por quem foi indicado”.

Foi efetivada a notificação dos Agravados Valdir e Maria Lúcia para que a Agravante, no prazo de 15 (quinze) dias úteis exercitassem o direito de preferência pela aquisição do imóvel, conforme exposto na Cláusula Nona do aditivo firmado entre as partes. (ID. Num. 5989263 – pág. 81), constando, ainda, o total da área a ser negociada, o valor ajustado para a venda e a forma de pagamento. (ID. Num. 5989263 – págs. 82 e 83), na peça denominada Intenção de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Rural:

“TOTAL DA ÁREA A SER NEGOCIADA: 656,7582 hectares (seiscentos e cinquenta e seis hectares, setenta e cinco ares e dois centiares) (...).

VALOR AJUSTADO PARA A VENDA: 225 sacas de soja por hectares, perfazendo o total de 147.600 (cento e quarenta e sete mil e seiscentas) sacas de soja para o total da área. FORMA DE PAGAMENTO:

Entrada – 50% - 73.800 sacas de soja – com pagamento até 30 de março de 2011. Restante – 50% - 73.800 sacas de soja – com pagamento até 30 de março de 2012, vinculado a escritura e registro do imóvel.

Observa-se ainda, que a Compra e Venda aqui pretendida só poderá ser efetuada após a prévia, antecipada e expressa Notificação da promitente Vendedora do imóvel, Fazendas Paulistas Reunidas Ltda, tendo em vista a mesma possuir o direito de preferência, conforme cláusula contratual. (...)”

A Fazendas Paulistas Reunidas Ltda, por meio de seus advogados, contranotificou os Agravados, em 25/02/2011, argumentando que “(...) não pretende exercer a opção de compra de parte dos imóveis objeto da notificação (...) e que oportunamente concordará com a sua alienação a terceiros, desde que V.Sas. comprovem terem pago à Notificante o valor integral relativo a tal parte dos Imóveis em a manutenção de qualquer dívida perante a Notificante, e devolvam à Notificante a posse sobre todo o restante dos Imóveis não pago (...)”. (destaquei) (ID. Num. 8989263 – pág. 88)

Diante disso, foi firmado, em 02/03/2011, o Contrato Particular de Compra e Venda entre Valdir Passarini Casonatto e sua esposa Maria Lúcia Onesco Casonatto, figurando como vendedores e Odair Geller e Daiana Taisa Puhl Geller, denominados promitentes compradores. (ID. Num. 5989263 – pág. 93/96.

O objeto do contrato constou a mesma fração oferecida à Agravante (6567582 hectares de terras rurais), sendo “(...) O preço certo e ajustado da presente venda de 225 sacas por hectares, que perfaz o montante de 147.770 (cento e quarenta e sete mil, setecentos e setenta) sacas de soja, livres e desembaraçadas de qualquer taxa, custos ou impostos (...), a ser pago da seguinte forma:

a) R$ 1.500.000,00 (hum milhão e quinhentos mil reais) que perfazem o montante de 40.540 (quarenta mil, quinhentos e quarenta sacas de soja) que serão pagãos a vista da seguinte maneira:

- Quantia em pecúnia a ser apurada com a venda do gado conforme relatório fornecido pelo comprador;

- O pagamento do montante faltante do total de 1.500.000,00 (hum milhão e quinhentos mil reais), será efetuado através de obras de construção de pré-moldados e/ou instalações de rede elétrica conforme preferência dos PROMITENTES VENDEDORES.

b) O montante restante que consiste em 107.106 sacas de soja deverá ser pago da seguinte forma:

b.1) 7 (sete) parcelas anuais e consecutivas de 15.318 (quinze mil, trezentas e dezoito) sacas de soja, sendo que o pagamento da primeira parcela se dará a partir do ano de 2012, condicionada a OUTORGA da escritura definitiva passível de registro de compra e venda do imóvel fornecidas pelas FAZENDAS PAULISTAS REUNIDAS LTDA, e as seguintes parcelas serão consecutivas, todas vencidas em 30 de março.

Em 12/09/2017, a Agravante, novamente por meio de seus advogados, notificou todos os Agravados, alegando que “(...) tomou conhecimento de que a venda a área alienada por Valdir e Maria Lucia a Odair Geller ocorreu por preço e em condições totalmente diversas do informado na Intenção de Promessa de Compra e Venda”.

Em suma, a Agravante apontou as diferenças e asseverou que “(...) Em virtude do direito de preferência da Notificante, a alteração nas condições de pagamento da Área Alienada lhe deveria ter sido prévia e oportunamente comunicada para que essa pudesse reavaliar seu interesse em adquirir o bem”. (ID. Num. 5989263 – pág. 90).

Por fim, no mesmo documento, a Notificante/Agravante afirma que não reconhece a validade do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda celebrado entre os Agravados, em razão de violação ao seu direito de preferência, nos termos da Cláusula Nona do Aditivo ao Contrato.

Alegou “(...) exercera seu direito de preferência para adquirir a Área Alienada nas condições da Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda celebrado em 02.03.2001, ou seja, (i) pagamento de entrada de 40.540 sacas de soja e (ii) pagamento de 7 (sete) parcelas anuais e consecutivas de 15.318 sacas de soja: (iii) V.Sas. devem informar, em até 5 (cinco)dias úteis contados do recebimento da presente, dia, horário e local para lavratura de contrato particular de promessa de compra e venda da Área Alienada em favor da Fazendas, o que deverá ocorrer em até 15 (quinze) dias úteis a contar do recebimento desta Notificação. sob pena de serem tomadas as medidas legais cabíveis; (iv) Odair e Daiana devem desocupar imediatamente a Área Alienada, para que a Fazendas exerça plenamente seus direitos de posse e propriedade decorrentes do exercício de seu direito de preferência acima referido”. (ID. Num. 5989263 – pág. 100) Em face da manifestação dos Agravantes, os Agravados ODAIR GELLER e DAIANA TAISA PUHL GELLER apresentaram contra-notificação, argumentando, em síntese, que não houve alteração do preço a menor, inclusive fora pactuada em valor superior, pois a notificação efetivada para efeitos de preferência de compra possui valor de 147.600 (cento e quarenta e sete mil e seiscentas) sacas, enquanto que a firmada entre os Agravados possui valor fixado em 147.770 (cento e quarenta e sete mil e setecentas e setenta) sacas, sendo inclusive pactuada em valor superior; argumentaram também que realizaram benfeitorias, buscando tornar produtivo o imóvel, edificando barracão, casa, estradas, rede de energia e adquirindo maquinários para a atividade produtiva, além de noticiar o início da cultura da safra 2012/2013, com despesas de correção de solo, aquisição de insumos, fertilizantes e sementes. Também houve a contratação futura de comercialização da saca da soja perante a empresa Fiagril.

Após a ciência acerca da manifestação dos Agravados Odair Geller e Daiana Taisa Puhl Geller, a Agravante manteve a mesma disposição, reiterando os termos da notificação por ela encaminhada. (ID. Num. 5989262)

Pois bem. Após a devida análise deste feito, tem-se que a pretensão da Agravante não merece guarida, devendo ser prestigiada a decisão interlocutória no sentido de que “(...) COMO O DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO FOI EXERCIDO NO PRAZO CONVENCIONADO, COM O DEPÓSITO DO PREÇO, CONSIDERANDO A DATA DA PROPOSITURA DA AÇÃO (15.07.2013 – p. 05)” (destaquei) (ID. Num. 5989265 – pag. 8/9), deve ser reconhecida a caducidade do direito da autora em exercer o direito de preferência.

Nos termos do artigo 513, parágrafo único do Código Civil, o prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a dois anos, em caso de bem imóvel, todavia, não há impedimento para que as partes ajustem outro prazo decadencial, desde que não amplie o prazo disposto legalmente.

Assim, perfeitamente plausível o prazo estipulado de 15 (quinze) dias, conforme firmado contratualmente (prazo de preempção convencional)

Com esse viés, verificando os autos, tem-se que não procede a alegação de violação ao direito de preferência, eis que, ainda que as condições não sejam idênticas, não há alteração do preço a menor, em uma segunda negociação firmada; pelo contrário, houve acréscimo do preço, consubstanciado em maior número de sacas de soja. Também não há como negar que houve acréscimo de parcelas (dividindo-se o valor em 7 sete vezes). No entanto, não há nos autos qualquer demonstração de que a Agravante tenha cumprido o disposto no artigo 515 do Código Civil, ou seja, que tenha pago o preço, a fim de garantir o direito de preferência.

Diz o artigo 515 do Código Civil: “Art. 515.

Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado”.

Como o preço, efetivamente, não foi pago na condição que a Agravante defende que fazia jus, por ser diversa, consubstanciado no fato de que a venda de imóvel vinculado ao instituto denominado preempção corresponde ao valor do bem ao terceiro, há que ser mantida a decisão.

Nesse sentido, em caso análogo, colaciono o julgado do Superior Tribunal de Justiça: “RECURSO ESPECIAL. ARRENDAMENTO DE IMÓVEL RURAL. ART. 92, § 4º, DO ESTATUTO DA TERRA. AÇÃO DE PREEMPÇÃO. REQUISITOS. DEPÓSITO DO PREÇO. CONDIÇÃO DE PROCEDIBILIDADE DA AÇÃO.

1.- O artigo 92, § 4º, da Lei n. 4.504/64 submete o exercício do direito de preferência do arrendatário de imóvel rural não notificado a dois requisitos, o depósito do preço e que a a ação seja ajuizada no prazo de seis meses a contar do registro da alienação no cartório imobiliário.

2.- A prova do depósito do preço para adjudicação do bem, na petição inicial, é condição de procedibilidade da ação.

3.- Recurso Especial improvido.” (STJ – REsp 824023/MS – RECURSO ESPECIAL N. 2006/0041825-3 – Relator: Ministro SIDNEI BENETI – TERCEIRA TURMA – julgado em 18/5/2010 – publicado em 18/6/2010)

Em relação ao questionamento, a saber: nulidade do negócio jurídico em discussão em decorrência de vício social denominado simulação, além do direito de preferência de aquisição de bem imóvel, tenho que não pode sequer ser analisado, ao menos no sentido de extrapolar os limites da decisão interlocutória, destacando-se que, a meu viso, de acordo com os elementos de prova dos autos, não há como acolher a tese de simulação, eis que não há indícios nem de conluio entre os agravados, de que houve má-fé perpetrada por eles, conforme argumentos já lançados.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo, mantendo incólume a decisão recorrida, motivo pelo qual REVOGO a liminar por mim anteriormente deferida”.

Desse modo, malgrado as alegações da Embargante não há vício a ser sanado, mas sim tentativa de reanálise do julgado, o que é vedado.

Portanto, não considero pertinentes os termos dos Embargos interpostos, uma vez que eles não se prestam à rediscussão da matéria devidamente analisada e dirimida, ainda que por fundamento diverso.

Ante o exposto,
REJEITO
os presentes embargos de declaração.

Considere-se prequestionada toda a matéria ventilada nos embargos para fins de eventual interposição de recursos destinados aos Tribunais Superiores.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/03/2022