Tribunal: TJMT
Processo: 1029323-34.2017.8.11.0041
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-19
Data de publicação: 2022-07-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029323-34.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Promessa de Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.901.299/0001-60 (APELANTE), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), FELIPE AUGUSTO PINTO - CPF: 316.849.098-99 (APELADO), LUCIANA ZAMPRONI BRANCO - CPF: 811.615.651-91 (ADVOGADO), MARIANA BRAGA LOUZADA - CPF: 934.976.011-87 (ADVOGADO), FELIPE AUGUSTO PINTO - CPF: 316.849.098-99 (APELANTE), MARIANA BRAGA LOUZADA - CPF: 934.976.011-87 (ADVOGADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.901.299/0001-60 (APELADO), ERBE INCORPORADORA 164 LTDA. (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO INTERPOSTO PELO AUTOR E PROVEU PARCIALMENTE O DA BROOKFIELD.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS, MATERIAIS, RESTITUIÇÃO EM DOBRO DE TAXAS CONDOMINIAIS, INVERSÃO DA MULTA MORATÓRIA EM FAVOR DO REQUERENTE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – DETERMINAÇÃO DE REALIZAÇÃO DE REPAROS SOB PENA DE MULTA - MEDIDA ADEQUADA – CONSTATAÇÃO DE FALHAS ESTRUTURAIS NO IMÓVEL -

DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – PENALIDADES MANTIDAS – MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – REEMBOLSO DOS VALORES REFERENTES ÀS DESPESAS COM TAXA DE CONDOMÍNIO E IPTU – JUROS DESDE A CITAÇÃO – CORREÇÃO A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO – DANO MORAL – INDENIZAÇÃO JUSTA E RAZOÁVEL – RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO – RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Considerando que o comprador não é obrigado a aceitar bem ou serviço em qualidade inferior à contratada, e, como no caso é incontroverso que a haviam reparos a serem realizados no local, resta manter a conclusão do magistrado, quanto ao inadimplemento contratual por parte da requerida, o que justifica a aplicação da multa a ser paga em favor do comprador, e também justifica a determinação de restituição dos valores cobrados do autor, antes da realização de reparos no local, afinal, nos termos da jurisprudência pacifica do STJ,
“o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais
a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel
” (Cf. AgRg no AREsp 693.206/RJ, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 22/3/2018). 2. Embora o simples inadimplemento contratual, não seja capaz por si só de gerar dano moral indenizável, havendo comprovação de consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima, deve ser mantida a condenação imposta na sentença, em valor justo e razoável. 3. O valor a ser restituído ao autor deve ser corrigido monetariamente a partir da data de cada desembolso, com juros moratórios de 1% ao mês desde a citação.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por FELIPE AUGUSTO PINTO
, e também pela SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., contra
a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Obr
igação de Fazer
c/c Repar
ação
de
Danos
Morais, Materiais,

Restituição em Dobro de Taxas Condominiais, Inversão da Multa Moratória em Favor do Requerente
”

(Proc. nº 1029323-34.2017.8.11.0041), ajuizada
por Felipe
contra a
segunda apelante,
julgou o pedido
parcialmente

procedente
, para “
determinar que a Requerida, no prazo de 20 (vinte) dias, promova os reparos indicados nas vistorias realizadas pelo Autor na unidade residencial AP2202, do Bloco A do Condomínio Alvorada Cuiabá, localizado na Avenida A, nº333, lote 01, quadra 05, bairro Terra Nova, CEP 78050-395, nesta Capital; caso confirmado o cumprimento da liminar, certifique-se da realização de todos reparos nos termos contratados, sob pena de multa no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) por dia de descumprimento”;
a sentença também condenou

a
requerida
“
ao pagamento da penalidade prevista na cláusula 7.3.1.2 (ID n.

13350140, pág. 51) por impontualidade/descumprimento quanto à obrigação principal do contrato,

qual seja, a tempestiva entrega do imóvel totalmente concluído, devendo, portanto, incidir, desde

o dia 14 de dezembro de 2016, a multa mensal de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel,
reajustado, até a data em que ocorrer a efetiva entrega do imóvel (imissão na posse)”,
e também condenou a requerida

à
“restituição dos valores indevidamente pagos a título de taxas condominiais de novembro/2016 até novembro/2017 (R$ 4.601,63 - quatro mil e seiscentos e um reais e sessenta e três centavos) e de parcelas de IPTU em 2017 (R$ 1.157,04 - um mil e cento e cinquenta e sete reais e quatro centavos), bem como daqueles valores vincendos que vieram/venham a ser cobrados subsequentemente, cessando apenas quando efetivada a entrega das chaves ao Autor e respectiva imissão na posse”;
e além disso, ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 5.000,00, com juros, e correção monetária contados do arbitramento
.
A sentença condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais, e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa
(cf. Id. nº 114676698).

No apelo vinculado ao Id. n. 114676707, o autor pede a majoração do valor indenizatório, ao argumento de que o valor fixado é desproporcional aos danos morais que sofreu, por não ter conseguido ingressar no imóvel que adquiriu, em razão dos problemas estruturais, e de acabamento do empreendimento.

No apelo vinculado ao Id. n. 114676710, a requerida afirma que já cumpriu a tutela de urgência que ordenou a realização de reparos no imóvel, pelo que deve ser afastada a multa fixada para descumprimento.

No mérito, alega que não houve atraso na entrega do imóvel, pois a obra foi concluída no dia 30.06.2016, e o autor, após o termino do pagamento das parcelas, já poderia ingressar no imóvel; o que houve foi recusa de recebimento pelo apelado, motivada por discordância quanto à minúsculas imperfeições na estrutura, que não atrapalhariam o uso do autor, ou seja, houve verdadeira recusa injustificada.

Em todo caso, deve ser
“
considerado como termo final para

eventual multa por atraso de entrega de imóvel, o que se admite apenas por

hipótese, a data do habite-se do empreendimento,
concedido em 30/06/2016
, ou,

caso não seja este entendimento de Vossa Excelência, seja considerada a data da

primeira vistoria do imóvel, em 23/08/2016 ou, em último caso, a data de
citação na presente demanda”.

De qualquer forma, a
circunstância
narrada pelo autor

é, na pior das hipóteses,
mero dissabor,
pois,
para falar e
m
dano
moral
, necessário que a pessoa seja atingida em sua honra,
reputação ou personalidade, o que não ocorreu no caso.

Em outra frente, aduz que não cabe à apelante o pagamento das taxas condominiais, e valores referentes ao IPTU, já que o
contrato
celebrado
entre as partes contém cláusula
expressa no sentido de que,
a

partir da assinatura do contrato
,
as despesas condominiais passariam a ser de
exclusiva responsabilidade dos compradores.

Por fim, diz que a sentença incorreu em omissão quanto à incidência de correção monetária, e juros de mora sobre as condenações a título de multa contratual, e restituição das parcelas pagas.

Pede, então, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença,
seja julgado improcedente o pedido do autor
(cf. Id. nº 114676711).

Ambas as partes apresentaram contrarrazões, dando combate às razões recursais do recurso adversário (cf. Ids. nº 114676714 e n. 115337965).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Eis os fundamentos adotados na sentença que julgou procedente o pedido do autor:

“(...)

Consoante previsão geral da codificação civilista e a incidência da específica legislação consumerista no caso concreto, verifica-se a existência de relação jurídica entre as partes, na qual o Autor já cumpriu integralmente com sua obrigação, referente a quitação do imóvel, conforme a congruência dos relatos das partes e o vislumbre dos comprovantes anexados.

O contrato firmado dispôs como prazo máximo para entrega do imóvel setembro/2016, de modo que a entrega ao Requerente, isto é, sua efetiva imissão na posse estaria condicionada à emissão da carta do “habita-se”, obtida em 30/06/2016, e ao adimplemento do Adquirente, o que se verificou durante o pagamento de todas parcelas até a quitação integral em 14/12/2016.

Logo, não há dúvidas quanto ao dever de entrega do imóvel pela Requerida.

Dito isso, nota-se que a primeira tentativa de entrega do imóvel quitado deu-se em agosto/2016, contudo, obstada pelos vícios apontados na vistoria, recusou-se o Autor a receber as chaves, iniciando a cíclica expectativa da realização de reparos e a frustração nas novas vistorias. Neste ponto, notável a contradição que adentra a parte Ré, pois, ora alega que não havia vício algum no local e a recusa autoral era injustificada, ora que teria realizado todos os reparos de modo excedente do que lhe competia, ora que a responsabilidade seria do Requerente (que nunca chegou a habitar o imóvel) por má utilização ou intervenção durante as visitas (destaca-se, todas feitas em companhia de profissionais designados pelas Requeridas).

A despeito da precariedade das simplórias e contraditórias alegações e do ônus probatório que incumbia a Requerida, imperiosamente, importa que consta, neste processo, a realização de 4 (quatro) vistorias as quais atestam a existência de diversos problemas na habitação, desde vícios estéticos, de acabamentos até funcionais, como o abrir/fechar de janelas. Assim, considerando que nenhum outro documento técnico foi apresentado provando a inexistência de falhas ou a culpa do Autor pela parte que detinha o ônus probatório, constata-se inabalável e suficiente a força probante dos laudos de vistoria.

Em face disso, observando não só os ditames civilistas e os arts. 12; 39, V e 51, CDC, mas também a própria previsão contratual, vide Cláusulas 7.1.6, 7.3.5 e, especialmente, o primeiro item do tópico referente ao procedimento de entrega,
in verbis
:
“7.3.1. O imóvel (...) será entregue pela VENDEDORA ao ADQUIRENTE
até 90 (noventa) dias após a averbação do “habite-se”,
totalmente concluído e executado
na forma das plantas e especificações integrantes do Memorial Descritivo
, desde que o ADQUIRENTE tenha cumprido e observado o disposto nas cláusulas 7.3.5 e 9.1., abaixo”, constata-se justificada a recusa do Autor com base nos problemas comprovados e, por conseguinte, indubitável o dever da parte Ré de reparar todos esses identificados pelas vistorias, afinal, não se trata de pleito arbitrário ou ornamental, mas somente o obrigatório previsto no memorial descritivo, isto é, o essencial para o justo recebimento do imóvel quitado pelo Autor.

Adiante, considerando a configuração do indevido atraso na entrega do imóvel a partir de 14/12/2016 (data em que houve quitação integral do financiamento), segue-se a apreciação dos pedidos de inversão da multa contratual e do pagamento dos danos emergentes.

Para tanto, cumpre destrinchar que, no recurso repetitivo citado, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça consagrou a tese de que a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador de imóvel deve servir de parâmetro indenizatório, se houver o descumprimento das obrigações contratuais pela empresa vendedora.

Neste processo, apura-se o inadimplemento da Requerida, qual seja, o atraso na entrega do imóvel totalmente concluído, ao passo que seria possível a inversão da penalidade prevista à Requerente, aplicando-a em face da Requerida.

Contudo, tal possibilidade será afastada, pois, da leitura do contrato afere-se que não houve prejuízo à isonomia e ao equilíbrio contratual na redação da cláusula 6.1 (objeto do pedido de inversão).

Explica-se, o que se constata é a disposição em duas cláusulas proporcionais, específicas e adequadas à natureza da obrigação de cada parte, seja a de fazer/entregar, seja a de dar/pagar. Como rememorado pela parte Ré em Contestação, além da cláusula 6.1 que prevê penalidade no caso de inadimplemento do Autor, determinando a aplicação de multa sobre o débito inadimplido e juros moratórios; nota-se que a cláusula 7.3.1.2 prevê penalidade no caso de descumprimento obrigacional por parte da Requerida, qual seja, a incidência de multa mensal de 0,5% sobre o preço do imóvel reajustado, desde e enquanto durar o inadimplemento. Desta maneira, afasta-se a inversão da cláusula 6.1, ao passo que se reconhece a aplicação da cláusula 7.3.1.2.

Noutro ponto, a tese fixada pelo STJ, referente aos temas 970 e 971, definiu a impossibilidade de cumular a cláusula penal/compensatória por atraso na entrega do imóvel com lucros cessantes/danos emergentes. Desse modo, coibindo-se o
bis in idem,
rejeita-se a condenação por danos emergentes, equivalentes aos aluguéis (R$780,00 por mês) pagos desde a caracterização do atraso na entrega, em favor da aplicação da multa prevista na cláusula 7.3.1.2, equivalente ao quantum aproximado de R$1.482,50 (um mil quatrocentos e oitenta e dois reais e cinquenta centavos) a ser pago a cada mês de descumprimento (ID n. 13350140, p. 51). Acrescenta-se que tal conclusão adotada está em conformidade com o que pondera a recente jurisprudência do STJ (vide: “2.
Referida inversão, entretanto, somente é cabível em caso de ausência de equivalência contratual em favor do consumidor pela mora no descumprimento da obrigação assumida.
3. Desse modo, havendo cláusula penal pactuada ou mesmo concedidos os respectivos danos materiais pela privação do uso do imóvel, como no presente caso, não é possível a inversão de cláusula contratual pretendida, sob pena de bis in idem. AgInt nos EDcl no AREsp 852.095/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/03/2021, DJe 19/03/2021), ainda, obedece a comum preterição da cláusula penal (arts. 411 e 416, parágrafo único, CC/02), independente da superação ou não por danos emergentes/lucros cessantes; bem como e destacadamente, obedece ao princípio da interpretação mais benéfica ao consumidor (art. 47, CDC).

Ademais, consoante os arts. 39, V; 46; 47; 51, IV, CDC; arts. 422, 423 e 476, CC/02, reconhece-se a abusividade da cláusula 4.7 que obriga o Requerente ao adimplemento de taxas condominiais e do IPTU de modo desvinculado ao efetivo recebimento das chaves, ou seja, da imissão na posse. Além da evidente ilegalidade da exigência obrigacional acessória sem considerar o exercício da posse direta do imóvel quitado, assevera-se o abuso pelo fato do atraso na entrega decorrer de falhas da Requerida.

Nesta linha é a orientação jurisprudencial do STJ, consoante trecho a seguir destacado: “o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais
a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel
” (Cf. AgRg no AREsp 693.206/RJ, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 22/3/2018).

Pondera-se que a restituição da cobrança indevida em voga tem sido determinada de forma simples, ou seja, não em dobro, pois, a jurisprudência tem condicionado tal agravamento a prova de má-fé, assim, como não se afere nítido elemento subjetivo, neste tópico, deixa-se de aplicar o art. 42, CDC. Esclarecido isso, frisa-se que não há dúvidas de que a cobrança de taxas condominiais e do IPTU somente é devida a partir da tradição/entrega/posse efetiva do imóvel, sendo imperiosa a restituição, pela Requerida, das taxas condominiais pagas de novembro/2016 a setembro/2017 e todos pagamentos subsequentes que se verificar a manutenção do atraso na entrega, ainda, das parcelas de IPTU do ano de 2017.

Em síntese, resta reconhecida a obrigatoriedade de reparar os vícios existentes e apontados nas vistorias e proceder a efetiva entrega do quitado imóvel totalmente concluído; ainda, devido ao atraso da entrega, a incidência da multa da cláusula 7.3.1.2 e a restituição das taxas condominiais e das parcelas de IPTU, indevidamente cobradas. Isso, mediante a observância do contrato em sintonia com o limite das específicas ordens da norma consumerista, a interpretação favorável ao consumidor e obediente ao princípio da boa-fé e em consonância com a atual jurisprudência do STJ.

Noutro ponto, segue-se a análise do dano moral, observando-se os elementos do instituto da responsabilidade civil enumerados pelos arts 186, 187 e 927, do CC/02, além do art. art. 5º, X e XXXV, CRFB/88, a incidência da modalidade objetiva no caso (art. 14, CDC).

De plano, expõe-se que o STJ aduz que não há dano moral
in re ipsa
, decorrente do atraso na entrega de imóvel, contudo, afirma a possibilidade da configuração do dano moral no caso concreto, caso as circunstâncias notifiquem que o agravo vivenciado supera o simples descumprimento contratual. Nesse sentido, veja-se o recente julgado do STJ:

(...)

Diante disso, apreciando as nuances do caso em comento, apura-se que a conduta indevida da Requerida exaspera mero descumprimento contratual por atraso na entrega. O descumprimento da apresentação do imóvel totalmente concluído tempestivamente é conduta que se evidencia como indevida, ainda mais pelo vislumbre, na quarta vistoria, da manutenção daqueles apontados desde a primeira vistoria de 2016. A partir do que, considerando a cronologia já relatada, notório o descaso da Requerida às reclamações justificadas do Autor, uma vez que, apesar de prometer os reparos, constata-se a perpetuação nos laudos seguintes. Cabendo pontuar as cansativas tratativas extrajudiciais intentadas pelo Requerente, o qual chegou a ter a iniciativa de ir até a sede da Requerida em São Paulo, onde fizeram-lhe a vaga promessa de que tomariam as medidas precisas, todavia, sequer obteve contato telefônico/email em resposta, vendo-se compelido a retomar as tentativas de contato via call center. Desse modo, notório o descrédito, não só às reclamações do Autor, mas também ao que está documentado nos laudos de vistoria.

Além disso, não se ignora que a Requerida chega a acusar o Autor de ter provocado as falhas por suposta má-utilização ou intervenção, o que contém absurdo nato, haja vista que o Autor nunca habitou no local e esteve acompanhado por profissional técnico designado pela Ré em todas vistorias, como a mesma relatou outrora. Pontuado isso, frisa-se a aflição decorrente do longo atraso, das inúmeras frustradas iniciativas resolutivas do Requerente e o impedimento do proveito da habitação que o Autor almeja ter como lar. Isso tudo, mesmo tendo quitado o imóvel com altos sacrifícios financeiros, sempre adimplindo com as parcelas, em contrapartida, confiando na entrega tempestiva do imóvel totalmente concluído em 2016.

Não obstante a desnecessária aferição da má-fé, certa é a culpa da Requerida sobre suas condutas omissivas e comissivas que culminaram na aflição sofrida pelo Autor, ultrapassando mero dissabor ou corriqueiro descumprimento contratual. Por conseguinte, ultrajados direitos personalíssimos do Autor, restam preenchidos os requisitos da modalidade da responsabilidade objetiva e inafastável o dever de indenizar da parte Requerida.

Ademais, para determinação do quantum indenizatório, afasta-se a ocasião do enriquecimento ilícito e da pretensa adição de função punitiva e pedagógica. Por outro lado, aplica-se o princípio civilista da reparação integral, medindo-se o quantum indenizatório pela extensão do dano
in concreto,
consoante ditame do art. 944, do CC/02, junto aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade perante as particularidades casuísticas transcritas.

Desse modo - haja vista a violação dos princípios da justa expectativa e da confiança legítima pelas sequenciais ilícitas condutas da Requerida e provocadoras de nítida lesão extrapatrimonial - fixa-se o valor do dano moral em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

(...) (
cf. Id. nº 114676698 -
sem destaques no original)”

Sem delongas, não comporta acolhimento o pedido de afastamento da multa aplicada para o caso de a requerida descumprir a ordem de realização de reparos no imóvel do autor, já que, além dessa ser a medida adequada em casos como o dos autos, para compelir a parte a cumprir determinação imposta judicialmente, no presente recurso, a apelante Brookfield limita-se a alegar que a multa deve ser afastada porque a determinação já foi devidamente cumprida, e nesse caso, se a afirmação for verdadeira, sequer há interesse da apelante no afastamento da multa, já que,

se a obrigação foi cumprida no prazo estipulado, a multa não será cobrada, ou seja, a construtora não sofrerá qualquer prejuízo.

Quanto ao ponto central do processo, qual seja, as falhas estruturais do imóvel entregue ao autor, o recurso interposto pela requerida não traz nenhum argumento capaz de refutar o raciocínio contido no trecho destacado na sentença, no sentido de que as 4 vistorias realizadas no local atestam a existência de diversos problemas na habitação, como vícios estéticos, de acabamento, e também funcionais, que atrapalham a abertura das janelas, e que

não há nos autos outro documento técnico que mostre a inexistência de falhas.

A requerida/apelante diz que o apartamento adquirido pelo autor está praticamente perfeito, e sugere que houve exagero na conduta do autor de negar o recebimento do bem, nas condições entregues.

Porém, considerando que o comprador não é obrigado a aceitar bem ou serviço em qualidade inferior à contratada, e, como no caso é incontroverso que, nas vistorias realizadas, foi constatada a necessidade de realização de reparos no local, resta manter a conclusão do magistrado, no sentido de que o autor provou que, após ter terminado de pagar todas as parcelas previstas no contrato, não pôde acessar, e usufruir do imóvel como gostaria, em razão dos vícios constatados, ou seja, houve inadimplemento contratual por parte da requerida, o que justifica a aplicação da multa a ser paga em favor do comprador, que incidirá até a data da conclusão efetiva dos reparos, e consequente entrega do imóvel, com aplicação do reajuste previsto na cláusula n. 7.3.1.2 do contrato celebrado (cf. Id. n. 114676458 – p. 1), e também justifica a determinação de restituição dos valores cobrados do autor, antes da realização de reparos no local, com correção monetária desde a data de cada desembolso, e
juros
moratórios de 1% ao mês desde a citação, afinal, nos termos da jurisprudência pacifica do STJ,
“o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais
a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel
” (Cf. AgRg no AREsp 693.206/RJ, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 22/3/2018).

Quanto aos danos extrapatrimoniais, o STJ
pacificou entendimento de que não há falar em dano moral indenizável em razão do atraso na entrega do imóvel, e dos desdobramentos inerentes a essa circunstância, uma vez que o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente do inadimplemento contratual insere-se no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra e nem violação da dignidade humana, de modo que a caracterização do dever de indenizar por danos extrapatrimoniais fica reservada à hipótese em que demonstrada consequência excepcionalmente graves em decorrência do descumprimento do contrato.

Nesse sentido:

“EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM COBRANÇA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2. O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores. 3. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.” (STJ - AgInt no AREsp n. 947.202/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/3/2018, DJe 15/3/2018).

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO “EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL NA PLANTA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. [...] 2. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima. 3. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no REsp n. 1.660.794/RO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/8/2018, DJe 24/8/2018).

No presente caso, porém, o magistrado aponta, na sentença, os motivos que justificaram a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais, como o descaso da requerida às reclamações do autor, a permanência dos vícios no local mesmo após as primeiras vistorias, e as cansativas tratativas extrajudiciais intentadas pelo autor, que chegou a ir até a sede da requerida, em São Paulo, e ainda assim, não conseguiu solucionar o problema.

Portanto, o presente caso não é de mero dissabor, mas, sim, de dano moral devidamente comprovado.

O valor da indenização por danos morais, por sua vez, deve ser arbitrado em importância que atenda ao duplo caráter da condenação, ou seja, elevado o suficiente para desestimular a conduta lesiva e punir o agente, mas não tão alto que justifique o enriquecimento ilícito da vítima, levando em consideração o poder aquisitivo das partes envolvidas.

Nesse sentido:

“O quantum indenizatório devido a título de danos morais deve assegurar a justa reparação do prejuízo sem proporcionar enriquecimento sem causa do autor, além de levar em conta a capacidade econômica do réu, devendo ser arbitrado pelo juiz de maneira que a composição do dano seja proporcional à ofensa, calcada nos critérios da exemplariedade e da solidariedade.” (STJ – Resp 693.172/MG - Rel. Ministro LUIZ FUX - Primeira Turma – Julgto. em 23/08/2005 – DJ do dia 12/09/2005).

No presente caso, a sentença que fixou a indenização em R$ 5.000,00 levou em consideração as circunstancias fáticas expostas em primeira instância, e o autor/apelante, por outro lado, não apresentou nenhuma abordagem que justifique a majoração do valor fixado.

Pelo exposto,
nego provimento ao recurso interposto pelo autor,
e
dou

parcial provimento ao recurso interposto pela Brookfield
, apenas para sanar a omissão da sentença, e determinar que o valor a ser restituído ao autor seja corrigido monetariamente a partir da data de cada desembolso, e sejam aplicados
juros
moratórios de 1% ao mês desde a citação.

Custas recursais
pro rata
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/07/2022