Tribunal: TJMT
Processo: 1000916-62.2021.8.11.0078
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-23
Data de publicação: 2022-11-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000916-62.2021.8.11.0078
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[IMOBILIARIA CASARAO LTDA - CNPJ: 07.618.342/0001-19 (APELANTE), CHRISTINA DE ALMEIDA SOARES - CPF: 034.158.176-36 (ADVOGADO), LUAN ARNALDO MAGGI ANANIAS - CPF: 039.250.331-06 (APELADO), PAULO MARCEL GRISOSTE SANTANA BARBOSA - CPF: 012.695.861-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – INTERMEDIAÇÃO INICIAL FRUSTRADA – NEGOCIAÇÃO POSTERIOR INICIADA COM A INICIATIVA DO CLIENTE DA AUTORA – ULTIMAÇÃO EM TERMOS DIVERSOS COM A PARTICIPAÇÃO DE OUTRA CORRETORA – REMUNERAÇÃO INDEVIDA – ART. 726 DO CC – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DA AUTORA NÃO PROVIDO

1. Prova testemunhal que demonstra que o réu nunca contratou a autora, tampouco ajustou comissão ou acordo de exclusividade. Autora procurada pelo adquirente, que, após negociação inicial infrutífera, procurou por iniciativa própria o vendedor do imóvel, antes de nova negociação intermediada, com sucesso, pela imobiliária contratada pelo réu.

2. Os contatos realizados posteriormente iniciaram nova linha causal e a corretora, que conduziu tratativas iniciais frustradas, não tem direitos sobre o negócio ulterior e frutífero, conduzido por outra imobiliária.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação, interposto por
IMOBILIÁRIA CASARÃO LTDA
, almejando a reforma da sentença que, nos autos da Ação de Cobrança de Honorários de Corretagem proposta em face de
LUAN ARNALDO MAGGI ANANIAS
, julgou improcedentes os pedidos iniciais.

A autora apelante afirma que a sentença não analisou adequadamente a prova dos autos. Diz que não é necessária a pactuação escrita para efeito da comissão de corretagem, bastando, para a sua incidência, a aproximação das partes resultante na efetivação do negócio pretendido. Defende que a atuação da Imobiliária Casarão foi determinante para a celebração do contrato de compra e venda entre o réu e Lucas Bacaro, adquirente do imóvel. Alega ter sido ajustado o um percentual de comissão entre uma representante da imobiliária e o réu. Sustenta que os pressupostos do art. 725 do Código Civil restaram preenchidos, devendo ser deferida a almejada comissão.

Contrarrazões apresentadas tempestivamente (id. 146934033).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Na inicial, a autora,
Imobiliária Casarão
, alegou ter sido contratada por Lucas Rafael Bacaro a fim de que lhe assessorasse na localização e aquisição de um imóvel residencial que atendesse às suas expectativas.

Disse que o interessado foi atendido por uma das corretoras da imobiliária, a Sra. Bianca Calassara, que lhe apresentou imóveis de clientes preexistentes, os quais não lhe interessaram.

Relatou que a corretora encontrou um imóvel que possuía uma placa de venda, e, entrando em contato com o respectivo proprietário, foi atendida por
Luan Arlando Maggi

Ananias
, ora réu, que confirmou o interesse em vender o imóvel por valor similar àquele que o cliente Lucas pretendia desembolsar.

Afirmou que o imóvel foi exibido ao cliente Lucas, que demonstrou interesse na aquisição e realizou proposta na mesma data, tendo o réu prometido que pagaria a comissão devida pela intermediação realizada pela corretora.

Ocorre que, em contato posterior, o réu alegou ter desistido da venda ao cliente da autora, aduzindo que decidiu alienar o imóvel a terceiro.

Entretanto, ao entrar em contato com o cliente Lucas, a autora foi informada de que o próprio réu lhe vendeu o imóvel através de outra imobiliária, a SB Imóveis, que recebeu o valor de R$ 3.000,00 pela intermediação.

Com essa narrativa, a autora postulou a condenação do réu ao pagamento de 6% do valor da venda a título de comissão de corretagem.

A sentença julgou o pedido improcedente, nos termos relatados.

Entendo que a sentença não merece reparo.

O Sr. Lucas Rafael Bacaro, que procurou efetivamente a autora à procura de um imóvel para aquisição, como indica a petição inicial, foi ouvido na qualidade de testemunha.

Em seu depoimento, Lucas afirmou que o acordo inicial de compra e venda, obtido com a intermediação da autora, foi frustrado porque, de fato, o réu decidiu alienar o imóvel a terceiro. A testemunha afirmou, ainda,
ter sido ela, e não o réu, quem estabeleceu a comunicação direta
após o encerramento da negociação intermediada pela autora.

A testemunha Lucas afirmou que a negociação foi retomada posteriormente, com poucas diferenças, após a frustração da venda que o réu realizaria a terceiro. Essa retomada
não foi realizada por iniciativa do réu
, mas da imobiliária SB Imóveis, através do corretor Fellipe Sturmer Silva.

Também ouvido como testemunha, o Sr. Fellipe Sturmer Silva noticiou que a imobiliária SB possuía, desde o início, autorização de venda concedida pelo réu Luan. Disse que a placa de venda que se encontrava no imóvel do réu, mencionada na inicial, era da própria SB Imóveis, e que intermediou a venda final entre o réu e Lucas Bacaro após a frustração de um acordo que seria realizado por terceiro.

Já o réu, em seu depoimento pessoal, alegou ter encerrado a negociação intermediada pela autora porque não concordou com os termos propostos inicialmente, nem aprovou o tratamento oferecido pela corretora. Relatou que havia recebido proposta mais interessante, que, entretanto, restou frustrada. Disse que não teve qualquer acordo com a autora, tampouco ajustou valores, tendo sido procurado diretamente por Lucas Bacaro, e, em seguida, passado o seu contato à SB Imóveis, que foi a primeira corretora a procurar o vendedor, celebrando contrato e pactuando uma comissão.

A prova testemunhal evidencia que o réu jamais ajustou com a autora a obtenção do negócio de compra e venda de seu imóvel, para a caracterização do contrato de corretagem na forma prevista pelo art. 722 do Código Civil.

A autora, em verdade, se obrigou perante o adquirente Lucas Bacaro, e a primeira negociação, de acordo com a unanimidade das testemunhas, não seguiu adiante.

Verifica-se que a segunda negociação não foi iniciada por iniciativa do réu, mas do verdadeiro cliente da autora, o Sr. Lucas, que relatou ter iniciado a comunicação direta com o demandado após a frustração do negócio intermediado pela autora.

E o réu já mantinha, desde o início das tratativas, acordo perante a SB Imóveis, responsável pela ultimação da segunda negociação, inclusive com a instalação da placa de venda que a autora mencionou na petição inicial.

Da análise da prova testemunhal, verifica-se a existência de duas negociações com liames distintos: a primeira, intermediada pela autora, que restou frustrada, e a segunda, iniciada após iniciativa do próprio cliente da autora e concluída em termos diversos, com a participação da SB Imóveis, corretora perante a qual o réu havia se obrigado.

Aplica-se, portanto, a regra do art. 726 do CC, que afasta a remuneração pretendida pela autora, sobretudo pela ausência de prova de qualquer ajuste celebrado com o réu, muito menos a título de exclusividade:

“Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes,
nenhuma remuneração será devida ao corretor
; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.”

Logo, andou bem o sentenciante ao julgar improcedente o pedido inicial.

A esse respeito, esclarece a jurisprudência:

“Corretagem. Ação de cobrança julgada procedente.
Negociação frustrada entre as partes. Vínculo encerrado. Realização do negócio com terceira pessoa. Contatos posteriores que iniciaram nova linha causal. Comissão indevida.
Inversão do julgado. Recurso provido.
Havendo demonstração suficiente de que os serviços entre as duas partes foram concluídos com a realização do negócio com outra pessoa, recebendo a comissão correspondente, nada mais é devido à corretora
.
Os contatos mantidos posteriormente iniciaram nova linha causal e a corretora não tem direitos sobre clientes que a procuraram anteriormente, mas apenas o negócio por ela realizado com a aproximação e a conclusão
.”

(TJ-SP - APL: 1382158320058260000 SP 0138215-83.2005.8.26.0000, Relator: Kioitsi Chicuta, Data de Julgamento: 11/08/2011, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/08/2011)

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso e majoro a verba honorária a 15% sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/11/2022