Tribunal: TJMT
Processo: 1020618-34.2021.8.11.0000
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-06
Data de publicação: 2022-04-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020618-34.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ANDRE FAZOLO DE ABREU - CPF: 044.229.491-36 (ADVOGADO), ANTENOR SANTOS ALVES JUNIOR - CPF: 457.619.579-49 (AGRAVANTE), SANDRA MARTELLO - CPF: 074.058.098-12 (AGRAVANTE), MIKAEL AGUIRRE CAVALCANTI - CPF: 728.423.851-87 (ADVOGADO), JOSE PERSIO ROSA DA SILVA - CPF: 086.727.509-00 (AGRAVADO), MARCELA BALIEIRO SOUKEF VIEGAS - CPF: 809.608.551-49 (ADVOGADO), LENDA TURISMO OPERADORA DE VIAGENS E TURISMO LTDA - ME - CNPJ: 04.319.579/0001-00 (TERCEIRO INTERESSADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO E, NESSE PONTO, PROVIDO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REGRESSIVA DE COBRANÇA C/C RESCISÃO DE CONTRATO – DESPEJO LIMINAR – INVIABILIDADE – CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 300 DO CPC –IRREGULARIDADE NA REALIZAÇÃO DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO – QUESTÃO NÃO ENFRENTADA EM PRIMEIRO GRAU – ANÁLISE VEDADA - SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA –
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESSE PONTO PROVIDO
.

Ausentes os requisitos elencados no art. 300 do CPC, impõe-se o indeferimento da tutela de urgência em que a parte visa a desocupação do imóvel em 15 dias, especialmente se o contrato de locação está garantido por fiança.

É vedada a apreciação pelo Tribunal de matéria não enfrentada no juízo de origem, sob pena de supressão de instância e violação ao duplo grau de jurisdição.

R E L A T Ó R I O

Agravo de Instrumento n. 1020618-34.2021.8.11.0000 de decisão da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, em Ação Regressiva de Cobrança c/c Rescisão de Contrato de Locação Residencial, deferiu a tutela provisória de urgência incidental para determinar aos réus que desocupem o imóvel no prazo de 15, sob pena de despejo compulsório.

Os agravantes alegam que o agravado (autor) busca “
(1) ser ressarcido pelo pagamento do acordo firmado com o Condomínio, que totaliza a quantia de R$ 64.655,09 (sessenta e quatro mil, seiscentos e cinquenta e cinco reais e nove centavos); e (2) a rescisão do contrato de locação, com a consequente retomada do imóvel”.

Aduzem que inicialmente a liminar foi indeferida sob o fundamento de haver fiador no contrato, e que o agravado não recorreu nesse ponto.

Acrescentam que, por esse motivo, incidiu a preclusão
pro judicato
(art. 505 do CPC), portanto a matéria não podia ser analisada novamente.

Assinalam que posteriormente o agravado pleiteou de novo o despejo, dessa vez sob o argumento de fato superveniente, que consistiria no inadimplemento de aluguéis a partir de maio de 2021.

Sustentam que a medida não podia ser concedida visto que o art. 493 do CPC impede que se resolva questão já apreciada, e, além disso, segundo arguem, não houve qualquer alteração das circunstâncias fáticas, tampouco os aluguéis vencidos são objeto da lide.

Esclarecem que os aluguéis e demais taxas condominiais já estão sendo cobradas pelo agravado na Execução n. 1026227-69.2021.811.0041, em trâmite na 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, inclusive com penhora de valores nas contas da avalista (Sandra Martello).

Ressaltam que os débitos são controvertidos e que o não pagamento não se trata de “
um capricho”
, já que, “
em razão da natureza extraordinária das aludidas taxas, especialmente a taxa rateio de despesas extraordinárias e garagem, os Agravantes entediam que a responsabilidade pelo pagamento seria do Locador, nos termos do art. 22, X da Lei nº 8.245/91, contudo, como a instituição das cobranças condominiais se deu de maneira obscura – na avaliação das partes –, buscou-se o afastamento da cobrança, pela via judicial, o que acabaria com a discussão, todavia, tal objetivo não foi alcançado e, uma vez mais, a responsabilidade pela quitação destas voltou a ser objeto de discussão”
.

Afirmam que pugnaram por audiência de conciliação, porém não foram intimados e a segunda foi realizada em desconformidade com o art. 334 do CPC, pois não foi designada com antecedência mínima de 30 dias, por consequência seriam nulos esses atos.

Destacam que a decisão violou o princípio da não surpresa (art. 10 do CPC), uma vez que, como já havia contestação da terceira interessada (Lenda Turismo) e sua citação, ao formular novo pedido tinham de ser intimados para manifestação.

Anotam que a relação contratual se estende por mais de 14 anos sem nunca haver atraso nos pagamentos, e que o prazo para desocupação é exíguo para encontrarem outro imóvel e providenciarem a mudança.

Sob a arguição de que foram cumpridas as exigências legais, postulam a suspensão do
decisum
e, no mérito, sua reforma.

Liminar deferida (ID n. 110771998).

Contraminuta no ID n. 113101962.

A douta Procuradoria-Geral de Justiça absteve-se de manifestar, por ausência de interesse público a justificar a sua intervenção (ID n. 17888450).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

As partes celebraram em 2007 contrato de locação do imóvel residencial situado na Avenida José Monteiro de Figueiredo, n. 800, Edifício
Lyon Residence
, apartamento n. 300, bairro Goiabeiras, em Cuiabá-MT, no qual o agravante (pessoa física) figurou ora como locatário ora como fiador, e a terceira interessada (Lenda Turismo) prestou fiança.

O último contrato expirou em 09/04/2019, e a partir daí a relação jurídica se manteve por prazo indeterminado.

O agravado foi acionado judicialmente a responder pelos débitos alusivos à garagem e à taxa de condomínio contraídos quando a avença estava em vigor, e nessa ocasião firmou acordo para pagamento de R$66.450,29 na Execução n. 1026227-69.2021.8.11.0041.

Diante disso e do inadimplemento de IPTU, os agravantes pleitearam o ressarcimento e a rescisão na Ação n. 1007892-02.2021.8.11.0041, sob o argumento de que os acessórios da locação não foram pagos.

A liminar em que visavam o despejo foi indeferida em 17/03/2021 porque o contrato estava garantido por fiança. Contudo, depois o autor informou que os requeridos tinham suspendido o pagamento dos aluguéis desde maio de 2021, com isso a medida de urgência foi concedida em 09/11/2021.

Nesta instância os agravantes alegam preclusão
pro judicato
, com amparo nos arts. 493 e 505 do CPC, e violação ao princípio da não surpresa, consagrado no art. 10 do CPC.

Porém, a concessão da tutela de urgência não se submete aos efeitos da preclusão caso surjam fatos posteriores capazes de influenciar na ordem judicial em vigor, como nestes autos (arts. 296 e 298 do CPC).

A natureza jurídica dessa medida igualmente admite o seu deferimento
inaudita altera parte
por

constituir exceção à norma indicada pelos réus, visto que é necessário fazer a interpretação sistemática da legislação processual em vigor (art. 9º, parágrafo único, inciso I, c/c art. 10 do CPC).

A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo
(art. 300 do CPC), além do atendimento das exigências específicas da Lei do Inquilinato.

O art. 59, §1º, inciso IX, da Lei 8.245/1991, autoriza a concessão da liminar em caso de inadimplemento do aluguel e acessórios da locação no vencimento, se prestada caução pelo locador no equivalente a três meses da obrigação.

Já o art. 46, §2º, da Lei de Locações, dispõe que, sendo indeterminado o prazo, “
o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação
”.

Período similar para a propositura da Ação de Despejo só é exigido nas hipóteses de locação comercial (art. 59, §1º, inciso VIII, da Lei n. 8.245/91), situação alheia à deste feito.

Nestes autos não se evidencia tanto a plausibilidade do direito invocado quanto o perigo de dano.

Os agravantes não negam o inadimplemento informado após a propositura da Ação de Rescisão. Limitam-se a trazer justificativas para amparar o não pagamento de parte dos acessórios e a arguir o não preenchimento dos pressupostos legais para o deferimento da medida.

Em análise sumária, própria desta via, verifica-se que e
les contestam a incumbência de pagar taxas excepcionais de conservação dos espaços de uso comum do prédio, a qual atribuem ao agravado, mas não apresentam nenhuma explicação para o inadimplemento dos demais encargos além dos próprios aluguéis.

Contudo, o contrato está garantido por fiança e o agravado pugnou pela rescisão, que pode ser evitada pelo garantidor (arts. 37, inciso II, e 62, incisos I e II, da Lei de Locações) durante a tramitação processual.

Essa previsão legal expressa impede o despejo liminar porque a probabilidade de êxito no pagamento voluntário do débito é maior se comparado com os contratos destituídos de garantia.

Logo, não há urgência na desocupação, já que o agravado tem à sua disposição a busca de ativos financeiros tanto do locatário como dos fiadores para a satisfação das obrigações vencidas e vincendas.

E mais, ele nem sequer apresentou argumentos capazes de afastar de modo excepcional a norma inserta no inciso IX do §1º do art. 59 da Lei 8.245/1991, e não há indício de insolvência civil ou dilapidação patrimonial.

Especificamente em relação ao argumento de irregularidade na realização da audiência de conciliação, o juízo
a quo
não se manifestou a esse respeito, o que impede o conhecimento do Recurso, sob pena de supressão de instância e afronta ao princípio do duplo grau de jurisdição, mesmo que se trate de matéria de ordem pública.

Para ilustrar:

AGRAVO – DESPEJO – LIMINAR INDEFERIDA – CONTRATO GARANTIDO POR CAUÇÃO – INDEFERIMENTO DA LIMINAR MANTIDO – AGRAVO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA.
A regra do inciso IX, do art. 59 da Lei 8.245/91 (Lei da Locação) consigna que será concedida liminar de desocupação em razão da falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação no vencimento, “estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37”, que é a fiança, caução, seguro fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
.
No caso, o contrato foi garantido por caução
.
(N.U 1014004-47.2020.8.11.0000, relator Des. Guiomar Teodoro Borges, Quarta Câmara de Direito Privado, julgado em 16/12/2020, publicado no DJE de 21/01/2021, sem grifos no original).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – PRETENSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA SER EXPEDIDO MANDADO DE DESPEJO – CONTRATO COM GARANTIA DE FIANÇA – NÃO DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS LEGAIS NECESSÁRIOS PARA A CONCESSÃO DA LIMINAR – DECISÃO MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Se for demonstrado que o contrato de locação está garantido por fiança, é inviável a medida liminar de despejo nos termos do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei n. 8.245/91
.
(N.U 1011386-95.2021.8.11.0000, relator Des. Dirceu dos Santos, Terceira Câmara de Direito Privado, julgado em 26/01/2022, publicado no DJE de 04/02/2022, sem destaques no original).

Pelo exposto, confirmo a liminar de ID n. 110771998, conheço parcialmente o Recurso e nesse ponto
dou-lhe provimento
para reformar a decisão agravada e indeferir o pedido formulado em tutela de urgência.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/04/2022