Tribunal: TJMT
Processo: 1029485-87.2021.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-13
Data de publicação: 2022-07-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029485-87.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[LUZINETE ALVES PEDROSO - CPF: 569.166.631-20 (APELADO), ELISVALDO MENDES RAMOS - CPF: 698.820.371-00 (ADVOGADO), G. S. DA SILVA INCORPORADORA - CNPJ: 34.769.780/0001-50 (APELANTE), LUCIANA MARTINS DE OLIVEIRA - CPF: 002.927.741-84 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, NEGOI PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA 1ª. VOGAL, VENCIDA A RELATORA. PARTICIPARAM DESTE JULGAMENTO OS EXMOS. SRS. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA - RELATORA; DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO - 1ª, VOGAL; DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO - 2º. VOGAL, DES. JOÃO FERREIRA FILHO (CONV.) - 3º. VOGAL E DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (CONV.) - 4º. VOGAL.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE NÃO FAZER C/C INDENIZATÓRIA – PARCIAL PROCEDENCIA – COMPRA E VENDA DE LOTE – OBRA EMBARGADA – SUSPENSÃO DAS COBRANÇAS DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS – REGULARIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PENDENTE – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO

– RECURSO DESPROVIDO.

No caso, é aplicado o princípio da igualdade que deve prevalecer entre as partes. Se a requerida está impedida de cumprir o contrato, igualmente não se pode exigir o cumprimento das obrigações pela compradora, pois o contrato de compra e venda é bilateral e as obrigações assumidas pelas partes devem ser cumpridas de forma simultânea.

No caso, não se trata de mero descumprimento contratual, trata-se de venda e comercialização de lotes em locais que sequer poderiam ser construídos, por se tratar de uma área embargada judicialmente, cuja conduta extrapola a boa-fé contratual por descumprir ordem judicial, portanto, cabível a indenização por danos morais.-

R E L A T Ó R I O

RECURSO APELAÇÃO CÍVEL N.º 1029485-87.2021.8.11.0041

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pela empresa
G.S. da Silva Incorporadora
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 3.ª Vara da Capital, nos autos da Ação de Não Fazer c/c Indenizatória ajuizada por
Luzinete Alves Pedroso
.

Os pedidos foram parcialmente acolhidos. O Julgador singular determinou que a Apelante suspenda as cobranças das parcelas vencidas e vincendas do contrato de compra e venda firmado entre as partes, enquanto perdurar a regularização do empreendimento, ressalvando que a Recorrente poderá retomar as cobranças apenas e depois de comprovada a regularização do empreendimento imobiliário.

Condenou a Recorrente ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), com juros de 1% (um por cento) desde a citação e correção monetária pelo INPC a partir da sentença, além de arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Em suas razões, a Apelante almeja a concessão de efeito suspensivo ao Recurso.

No mérito, alega que o contrato foi firmado sem qualquer vício de consentimento e que a Recorrida adquiriu apenas o direito de posse da fração ideal do imóvel.

Aduz que, diante da clareza do contrato, a sentença deve ser reformada.

Sustenta que já promoveu os atos necessários para a emissão das licenças ambientais e, assim,
“espera-se o desembargo antes do prazo da entrega do empreendimento”
.

Assevera que, conforme o Contato firmado entre as partes, tem até junho de 2023 para entregar o direito de posse à Apelada e que, portanto, não há falar em suspensão do pagamento, porque
“certamente ficará inviável manter o lote da Recorrida, sem receber a mensalidade para o custeio da execução das benfeitorias da cláusula nona do contrato de compra e venda”
.

Argumenta que não há dano moral indenizável, pois a Apelada não apresentou qualquer prova de negativa de solução administrativa, muito menos comprovou o alegado dano imaterial. Logo, almeja seja afastada a condenação ao pagamento dessa verba.

Contrarrazões no Id. 118694473.

O efeito suspensivo foi indeferido, conforme se extrai do Id. 119975475.

É o relatório.

Cuiabá-MT, 13 de abril de 2022.

Des.ª Clarice Claudino da Silva

Relatora

APELANTE: G. S. DA SILVA INCORPORADORA

APELADO: LUZINETE ALVES PEDROSO

PRESIDIU O JULGAMENTO O EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE NÃO FAZER C/C INDENIZATÓRIA – PARCIAL PROCEDENCIA – COMPRA E VENDA DE LOTE – OBRA EMBARGADA – SUSPENSÃO DAS COBRANÇAS DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS – REGULARIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PENDENTE – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO.

No caso, é aplicado o princípio da igualdade que deve prevalecer entre as partes. Se a requerida está impedida de cumprir o contrato, igualmente não se pode exigir o cumprimento das obrigações pela compradora, pois o contrato de compra e venda é bilateral e as obrigações assumidas pelas partes devem ser cumpridas de forma simultânea.

No caso, não se trata de mero descumprimento contratual, trata-se de venda e comercialização de lotes em locais que sequer poderiam ser construídos, por se tratar de uma área embargada judicialmente, cuja conduta extrapola a boa-fé contratual por descumprir ordem judicial, portanto, cabível a indenização por danos morais.-

APELANTE: G. S. DA SILVA INCORPORADORA

APELADO: LUZINETE ALVES PEDROSO

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pela empresa
G.S. da Silva Incorporadora
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 3.ª Vara da Capital, nos autos da Ação de Não Fazer c/c Indenizatória ajuizada por
Luzinete Alves Pedroso
.

Os pedidos foram parcialmente acolhidos. O Julgador singular determinou que a Apelante suspenda as cobranças das parcelas vencidas e vincendas do contrato de compra e venda firmado entre as partes, enquanto perdurar a regularização do empreendimento, ressalvando que a Recorrente poderá retomar as cobranças apenas e depois de comprovada a regularização do empreendimento imobiliário.

Condenou a Recorrente ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), com juros de 1% (um por cento) desde a citação e correção monetária pelo INPC a partir da sentença, além de arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Em suas razões, a Apelante almeja a concessão de efeito suspensivo ao Recurso.

No mérito, alega que o contrato foi firmado sem qualquer vício de consentimento e que a Recorrida adquiriu apenas o direito de posse da fração ideal do imóvel.

Aduz que, diante da clareza do contrato, a sentença deve ser reformada.

Sustenta que já promoveu os atos necessários para a emissão das licenças ambientais e, assim,
“espera-se o desembargo antes do prazo da entrega do empreendimento”
.

Assevera que, conforme o Contato firmado entre as partes, tem até junho de 2023 para entregar o direito de posse à Apelada e que, portanto, não há falar em suspensão do pagamento, porque
“certamente ficará inviável manter o lote da Recorrida, sem receber a mensalidade para o custeio da execução das benfeitorias da cláusula nona do contrato de compra e venda”
.

Argumenta que não há dano moral indenizável, pois a Apelada não apresentou qualquer prova de negativa de solução administrativa, muito menos comprovou o alegado dano imaterial. Logo, almeja seja afastada a condenação ao pagamento dessa verba.

Contrarrazões no Id. 118694473.

O efeito suspensivo foi indeferido, conforme se extrai do Id. 119975475.

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

A Apelada ajuizou a Ação de Obrigação de Não Fazer c/c Indenização por Danos Morais porque, em 10/06/2020, firmou com Contrato de Compra e Venda com a empresa Apelante, tendo por objeto o Lote de n.º 14, a ser desmembrado de área maior localizada na estrada Jurimirim, Distrito do Rio Coxipó do Ouro, pelo preço de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), cujo pagamento foi ajustado em entrada de R$ 3.000,00 (três mil reais) e 70 (setenta) parcelas mensais de R$ 442,85 (quatrocentos e quarenta e dois reais e oitenta e cinco centavos).

Sustentou que o Lote adquirido integra o empreendimento denominado “Arraial dos Freitas” e que estava honrando o pagamento das parcelas, de modo que, até o ajuizamento da demanda, em 23/08/2021, pagou R$ 8.314,20 (oito mil trezentos e catorze reais e vinte centavos). Contudo, foi surpreendida com notícia veiculada entre 22 e 26 de janeiro de 2021 informando que a Secretaria do Meio Ambiente realizou vistoria no local, constatou diversas irregularidades e embargou 07 (sete) empreendimentos às margens do Rio Coxipó, inclusive o denominado “Arraial dos Freitas” que, por lógica, ocasionou a paralização das obras.

Afirmou que, em 04 de maio de 2021, foi noticiado pela imprensa que o Ministério Público informou que 15 (quinze) condomínios estão irregulares e que os clientes correm risco de terem sido vítimas de golpe e, em agosto de 2021, mês em que ajuizou a Ação, descobriu que o empreendimento ainda estava embargado e que em julho foi afixada placa no local com a informação “embargado”.

Assim, tendo em vista que no Contrato foi ajustado que o inadimplemento de 03 (três) parcelas acarreta, automaticamente, a rescisão do Instrumento, independente de notificação judicial ou extrajudicial, e que não se sabe se vai ser possível a conclusão do negócio, pois o embargo decorre de várias irregularidades ambientes e falta de autorização da Prefeitura de Cuiabá, requereu a suspensão dos pagamentos das parcelas contratadas e da cláusula contratual 3.3.2 que autoriza a rescisão do pacto em virtude do inadimplemento de três prestações, bem como que a empresa fique impedida de inscrever seu nome nos órgãos de restrição ao crédito.

De outro norte, argumentou que
“é importante assegurar à Requerente o direito de ser indenizada, caso o empreendimento seja declarado impróprio”
.

Ou seja, que
“caso o loteamento seja proibido pelos órgãos públicos fiscalizadores, requer-se pela devolução integral dos valores já pagos, acrescidos de juros e correção monetária.”

Nas palavras da Autora/Apelada,
“na remota possibilidade do problema atual não ser sanado, ou da Requerida não cumprir integralmente a cláusula 1 do contrato, em especial a impossibilidade de registro de escritura do imóvel, de acordo com o que foi comprado, requer também pela garantia de que a Requerente possa a qualquer tempo desistir do negócio, sem que sofram qualquer tipo de penalidade, - haja vista que em momento algum deu causa -, e que em caso de desistência, receba todos os valores pagos integralmente, corrigidos e com juros.”

Requereu, ainda, que lhe fosse garantido
“tanto no caso de desistência ou caso o loteamento não seja liberado pelos Órgãos Públicos, de indenização por danos morais”
, em valor a ser arbitrado pelo Julgador.

Ao final, formulou pedido liminar de suspensão das parcelas, de suspensão da cláusula que versa sobre a rescisão contratual em virtude do inadimplemento de 03 (três) prestações.

Pugnou que a empresa Requerida/Apelante fosse proibida de inscrever seu nome nos órgãos de restrição ao crédito ou tomar qualquer medida judicial de cobrança ou ato de rescisão unilateral, bem como de cobrar juros, multa e qualquer despesa acessória decorrente da suspensão dos pagamentos.

“Caso o loteamento sofra qualquer tipo de impedimento que impeça o seu seguimento”
, pediu a devolução dos valores pagos, com juros e correção monetária.

Requereu
“a inversão da possibilidade de rescisão contratual de forma unilateral, garantida à requerente, sem qualquer ônus e devolução total dos valores já pagos com acréscimos de juros, correção monetária”
.

Por fim, pugnou pela condenação da Requerida/Apelante ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais),
“com o intuito de compensar todo o sofrimento e humilhação e materiais, decorrentes da falta de diligência em colocar a venda imóvel que não estava totalmente livre e desonerado nas suas obrigações com os órgãos públicos.”

Conforme relatado, os pedidos foram parcialmente acolhidos. O Julgador singular determinou que a Apelante suspenda as cobranças das parcelas vencidas e vincendas do contrato de compra e venda firmado entre as partes, enquanto perdurar a regularização do empreendimento, ressalvando que a Recorrente poderá retomar as cobranças apenas e depois de comprovada a regularização do empreendimento imobiliário.

Condenou a Recorrente ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), com juros de 1% (um por cento) desde a citação e correção monetária pelo INPC a partir da sentença, além de arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Inconformada, da Apelante alega que o contrato foi firmado sem qualquer vício de consentimento e que a Recorrida adquiriu apenas o direito de posse da fração ideal do imóvel.

Aduz que, diante da clareza do contrato, a sentença deve ser reformada.

Sustenta que já promoveu os atos necessários para a emissão das licenças ambientais e, assim,
“espera-se o desembargo antes do prazo da entrega do empreendimento”
.

Assevera que, conforme o Contato firmado entre as partes, tem até junho de 2023 para entregar o direito de posse à Apelada e que, portanto, não há falar em suspensão do pagamento, porque
“certamente ficará inviável manter o lote da Recorrida, sem receber a mensalidade para o custeio da execução das benfeitorias da cláusula nota do contrato de compra e venda”
.

Argumenta que não há dano moral indenizável, pois a Apelada não apresentou qualquer prova de negativa de solução administrativa, muito menos comprovou o alegado dano imaterial. Logo, almeja seja afastada a condenação ao pagamento dessa verba.

A primeira controvérsia cinge-se à possibilidade, ou não, da suspensão dos pagamentos das parcelas referentes à prestação do imóvel frente à eventual inadimplência por parte da Apelante quanto à efetiva entrega do bem e/ou atraso na entrega das obras.

Neste capítulo, inobstante às teses recursais, a sentença deve ser mantida hígida, pois é incontroverso que a Apelante está impedida de dar seguimento com as obras e, assim, não subsiste a tese de que
“certamente ficará inviável manter o lote da Recorrida, sem receber a mensalidade para o custeio da execução das benfeitorias da cláusula nota do contrato de compra e venda”.
Por lógica, não se descapitaliza quem está impedido de gastar na obra.

Logo, não é justo ou razoável exigir que a compradora Apelada desembolse valores mensais, se a parte vendedora, ora Apelante, não poderá fazer uso do capital oriundo desses valores.

Aliás, neste caso é aplicado princípio da igualdade que deve prevalecer entre as partes. Se a Apelante está impossibilitada de cumprir o contrato, igualmente não se pode exigir o cumprimento das obrigações pela compradora, pois o contrato de compra e venda é bilateral e as obrigações assumidas pelas partes devem ser cumpridas de forma simultânea.

Se não bastasse, não se pode olvidar que sequer há certeza de que o empreendimento será definitivamente aprovado e concluído, o que também justifica a suspensão do desembolso das parcelas pela Apelada.

A segunda controvérsia diz respeito ao dano moral e, neste capítulo, melhor sorte assiste à Apelante.

De acordo com a atual jurisprudência do STJ, para que o pedido indenizatório decorrente de inadimplemento contratual seja acolhido, o julgador deve ser capaz de constatar, no caso concreto, grave agressão ou atentado à dignidade da pessoa humana, capaz de ensejar sofrimentos e humilhações que desajustem o equilíbrio psicológico do indivíduo.

Nos dizeres da Ministra Nancy Andrighi,
“deve o julgador adotar a sensibilidade ético-social do homem comum, nem muito reativa a qualquer estímulo ou tampouco insensível ao sofrimento alheio”
. (Resp 1655465/RS, Publicada em: 19/06/2017).

Também é importante registrar que meras frustrações ou aborrecimentos são incapazes de causar danos morais e, amoldando tais conceitos aos pleitos formulados com fundamento em relações contratuais, é evidente que o tema deve ser analisado com mais rigor, haja vista que o descumprimento do contrato por uma das partes, em regra, causa desgosto e aborrecimento à outra. Todavia, para que seja evidenciado o dano moral indenizável, é necessária uma afronta relevante e anormal ao direito da personalidade de quem almeja ser indenizado. Ou seja, a violação ao direito da personalidade tem que estar demonstrado.

Esse é motivo pelo qual há muito o STJ firmou o entendimento de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não acarreta dano moral.

Novamente citando a Ministra Nancy Andrighi, na decisão proferida no Resp 1655465/RS:

Embora a inobservância das cláusulas contratuais por uma das partes possa trazer desconforto ao outro contratante - e normalmente o traz - trata-se, em princípio, do desconforto a que todos podem estar sujeitos, pela própria vida em sociedade.

Por isso é que, em se tratando de ilícito contratual, a jurisprudência do STJ tem afastado o caráter absoluto da presunção de existência de dano moral indenizável, reclamando, para o reconhecimento da lesão extrapatrimonial, a efetiva comprovação de circunstâncias excepcionais, capazes de causar sofrimento, dor, constrangimento, angústia ou desconforto espiritual a ponto de violar, de forma anormal, direito da personalidade do indivíduo.

Na hipótese, conforme já exposto neste voto, na petição inicial não há qualquer relato de um fator que poderia efetivamente ter gerado dano moral indenizável, pois o pedido foi feito
“com o intuito de compensar todo o sofrimento e humilhação e materiais, decorrentes da falta de diligência em colocar a venda imóvel que não estava totalmente livre e desonerado nas suas obrigações com os órgãos públicos.”

O Juiz singular entendeu que a verba indenizatória extrapatrimonial é devida porque a Apelante
“agiu de forma ilícita ao omitir informações da autora”
; contudo, para que a verba indenizatória seja devida, não basta o ato ilícito, deve haver prova do dano e o nexo de causalidade e, neste caso, não se constata qualquer

consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade.

Reitero: Não há qualquer demonstração de qualquer fato extraordinário que tenha ofendido o direito à personalidade, honra e/ou dignidade da Apelada e, por esse motivo, no meu entender deve ser extirpada da sentença a condenação ao pagamento da verba indenizatória de cunho extrapatrimonial.

Diante do exposto,
dou parcial provimento ao Recurso de Apelação
, reformo a sentença e julgo improcedente o pedido de indenização por dano moral.

Por consequência, o ônus da sucumbência deve ser readequado e, levando em consideração a vitória e a derrota de ambas as partes, condeno cada qual ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa.

Não há falar em majoração de honorários (art. 85, § 11, CPC), já que o recurso foi parcialmente provido.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1ª VOGAL)

Desembargadora Clarice,

Com todas as vênias, discordo do voto de Vossa Excelência.

Teremos muitos casos semelhantes a esse. Trata-se de uma área que está embargada e, ainda que esteja em uma ação civil pública, foi vedada a venda e a comercialização e, mesmo com essa decisão judicial a incorporadora continuou vendendo lotes em locais que sequer poderiam ser construídos.

A meu ver, essa conduta extrapola a boa-fé contratual por descumprir ordem judicial.

Após a ordem judicial vedando/proibindo a venda, a incorporadora continuou vendendo e o comprador ficou impossibilitado de dar continuidade ao empreendimento adquirido.

A promessa de que fariam infraestrutura posterior, a incorporadora não pode cumprir, porque estava embargada.

Não se trata de hipótese de mero atraso na construção, pois sequer se poderia construir, porque estava embargada por decisão judicial.

Não tinha autorização da prefeitura. Trata-se de golpe.

Com a máxima vênia da douta relatora entendo que o juiz agiu com acerto e
nego provimento ao recurso
.

É como voto.-

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (2º VOGAL)

Acompanho o voto da Desembargadora Marilsen, porque se trata de aplicação do art. 746 do Código Civil.

EM 06 DE MAIO DE 2022:

(CONTINUAÇÃO DA SESSÃO DE 04/05/2022)

CONCLUSÃO DO JULGAMENTO ADIADO. A RELATORA PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO. A 1ª. VOGAL (DES. MARILSEN ANDRADE ADDARIO) DIVERGIU SENDO ACOMPANHADA PELO 1º. VOGAL (DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO). EM RAZÃO DA DIVERGÊNCIA SERÃO CONVOCADOS DOIS MAGISTRADOS DA 1ª. CÂMARA DE DIREITO PRIVADO PARA COMPLETAR O QUÓRUM A FIM DE DAR CUMPRIMENTO AO DISPOSTO NO ARTIGO 942 DO CPC.

SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DE 13 DE JULHO DE 2022 (CONTINUÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (3º VOGAL)

Acompanho o voto Desembargadora Marilsen Andrade Addário.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (4º VOGAL)

Acompanho o voto da relatora.

EM 13 DE JULHO DE 2022:

POR MAIORIA, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO 1ª. VOGAL (DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO). VENCIDA A RELATORA.

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SR.ª DES.ª CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

A Apelada ajuizou a Ação de Obrigação de Não Fazer c/c Indenização por Danos Morais porque, em 10/06/2020, firmou com Contrato de Compra e Venda com a empresa Apelante, tendo por objeto o Lote de n.º 14, a ser desmembrado de área maior localizada na estrada Jurimirim, Distrito do Rio Coxipó do Ouro, pelo preço de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), cujo pagamento foi ajustado em entrada de R$ 3.000,00 (três mil reais) e 70 (setenta) parcelas mensais de R$ 442,85 (quatrocentos e quarenta e dois reais e oitenta e cinco centavos).

Sustentou que o Lote adquirido integra o empreendimento denominado “Arraial dos Freitas” e que estava honrando o pagamento das parcelas, de modo que, até o ajuizamento da demanda, em 23/08/2021, pagou R$ 8.314,20 (oito mil trezentos e catorze reais e vinte centavos). Contudo, foi surpreendida com notícia veiculada entre 22 e 26 de janeiro de 2021 informando que a Secretaria do Meio Ambiente realizou vistoria no local, constatou diversas irregularidades e embargou 07 (sete) empreendimentos às margens do Rio Coxipó, inclusive o denominado “Arraial dos Freitas” que, por lógica, ocasionou a paralização das obras.

Afirmou que, em 04 de maio de 2021, foi noticiado pela imprensa que o Ministério Público informou que 15 (quinze) condomínios estão irregulares e que os clientes correm risco de terem sido vítimas de golpe e, em agosto de 2021, mês em que ajuizou a Ação, descobriu que o empreendimento ainda estava embargado e que em julho foi afixada placa no local com a informação “embargado”.

Assim, tendo em vista que no Contrato foi ajustado que o inadimplemento de 03 (três) parcelas acarreta, automaticamente, a rescisão do Instrumento, independente de notificação judicial ou extrajudicial, e que não se sabe se vai ser possível a conclusão do negócio, pois o embargo decorre de várias irregularidades ambientes e falta de autorização da Prefeitura de Cuiabá, requereu a suspensão dos pagamentos das parcelas contratadas e da cláusula contratual 3.3.2 que autoriza a rescisão do pacto em virtude do inadimplemento de três prestações, bem como que a empresa fique impedida de inscrever seu nome nos órgãos de restrição ao crédito.

De outro norte, argumentou que
“é importante assegurar à Requerente o direito de ser indenizada, caso o empreendimento seja declarado impróprio”
.

Ou seja, que
“caso o loteamento seja proibido pelos órgãos públicos fiscalizadores, requer-se pela devolução integral dos valores já pagos, acrescidos de juros e correção monetária.”

Nas palavras da Autora/Apelada,
“na remota possibilidade do problema atual não ser sanado, ou da Requerida não cumprir integralmente a cláusula 1 do contrato, em especial a impossibilidade de registro de escritura do imóvel, de acordo com o que foi comprado, requer também pela garantia de que a Requerente possa a qualquer tempo desistir do negócio, sem que sofram qualquer tipo de penalidade, - haja vista que em momento algum deu causa -, e que em caso de desistência, receba todos os valores pagos integralmente, corrigidos e com juros.”

Requereu, ainda, que lhe fosse garantido
“tanto no caso de desistência ou caso o loteamento não seja liberado pelos Órgãos Públicos, de indenização por danos morais”
, em valor a ser arbitrado pelo Julgador.

Ao final, formulou pedido liminar de suspensão das parcelas, de suspensão da cláusula que versa sobre a rescisão contratual em virtude do inadimplemento de 03 (três) prestações.

Pugnou que a empresa Requerida/Apelante fosse proibida de inscrever seu nome nos órgãos de restrição ao crédito ou tomar qualquer medida judicial de cobrança ou ato de rescisão unilateral, bem como de cobrar juros, multa e qualquer despesa acessória decorrente da suspensão dos pagamentos.

“Caso o loteamento sofra qualquer tipo de impedimento que impeça o seu seguimento”
, pediu a devolução dos valores pagos, com juros e correção monetária.

Requereu
“a inversão da possibilidade de rescisão contratual de forma unilateral, garantida à requerente, sem qualquer ônus e devolução total dos valores já pagos com acréscimos de juros, correção monetária”
.

Por fim, pugnou pela condenação da Requerida/Apelante ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais),
“com o intuito de compensar todo o sofrimento e humilhação e materiais, decorrentes da falta de diligência em colocar a venda imóvel que não estava totalmente livre e desonerado nas suas obrigações com os órgãos públicos.”

Conforme relatado, os pedidos foram parcialmente acolhidos. O Julgador singular determinou que a Apelante suspenda as cobranças das parcelas vencidas e vincendas do contrato de compra e venda firmado entre as partes, enquanto perdurar a regularização do empreendimento, ressalvando que a Recorrente poderá retomar as cobranças apenas e depois de comprovada a regularização do empreendimento imobiliário.

Condenou a Recorrente ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), com juros de 1% (um por cento) desde a citação e correção monetária pelo INPC a partir da sentença, além de arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Inconformada, da Apelante alega que o contrato foi firmado sem qualquer vício de consentimento e que a Recorrida adquiriu apenas o direito de posse da fração ideal do imóvel.

Aduz que, diante da clareza do contrato, a sentença deve ser reformada.

Sustenta que já promoveu os atos necessários para a emissão das licenças ambientais e, assim,
“espera-se o desembargo antes do prazo da entrega do empreendimento”
.

Assevera que, conforme o Contato firmado entre as partes, tem até junho de 2023 para entregar o direito de posse à Apelada e que, portanto, não há falar em suspensão do pagamento, porque
“certamente ficará inviável manter o lote da Recorrida, sem receber a mensalidade para o custeio da execução das benfeitorias da cláusula nota do contrato de compra e venda”
.

Argumenta que não há dano moral indenizável, pois a Apelada não apresentou qualquer prova de negativa de solução administrativa, muito menos comprovou o alegado dano imaterial. Logo, almeja seja afastada a condenação ao pagamento dessa verba.

A primeira controvérsia cinge-se à possibilidade, ou não, da suspensão dos pagamentos das parcelas referentes à prestação do imóvel frente à eventual inadimplência por parte da Apelante quanto à efetiva entrega do bem e/ou atraso na entrega das obras.

Neste capítulo, inobstante às teses recursais, a sentença deve ser mantida hígida, pois é incontroverso que a Apelante está impedida de dar seguimento com as obras e, assim, não subsiste a tese de que
“certamente ficará inviável manter o lote da Recorrida, sem receber a mensalidade para o custeio da execução das benfeitorias da cláusula nota do contrato de compra e venda”.
Por lógica, não se descapitaliza quem está impedido de gastar na obra.

Logo, não é justo ou razoável exigir que a compradora Apelada desembolse valores mensais, se a parte vendedora, ora Apelante, não poderá fazer uso do capital oriundo desses valores.

Aliás, neste caso é aplicado princípio da igualdade que deve prevalecer entre as partes. Se a Apelante está impossibilitada de cumprir o contrato, igualmente não se pode exigir o cumprimento das obrigações pela compradora, pois o contrato de compra e venda é bilateral e as obrigações assumidas pelas partes devem ser cumpridas de forma simultânea.

Se não bastasse, não se pode olvidar que sequer há certeza de que o empreendimento será definitivamente aprovado e concluído, o que também justifica a suspensão do desembolso das parcelas pela Apelada.

A segunda controvérsia diz respeito ao dano moral e, neste capítulo, melhor sorte assiste à Apelante.

De acordo com a atual jurisprudência do STJ, para que o pedido indenizatório decorrente de inadimplemento contratual seja acolhido, o julgador deve ser capaz de constatar, no caso concreto, grave agressão ou atentado à dignidade da pessoa humana, capaz de ensejar sofrimentos e humilhações que desajustem o equilíbrio psicológico do indivíduo.

Nos dizeres da Ministra Nancy Andrighi,
“deve o julgador adotar a sensibilidade ético-social do homem comum, nem muito reativa a qualquer estímulo ou tampouco insensível ao sofrimento alheio”
. (Resp 1655465/RS, Publicada em: 19/06/2017).

Também é importante registrar que meras frustrações ou aborrecimentos são incapazes de causar danos morais e, amoldando tais conceitos aos pleitos formulados com fundamento em relações contratuais, é evidente que o tema deve ser analisado com mais rigor, haja vista que o descumprimento do contrato por uma das partes, em regra, causa desgosto e aborrecimento à outra. Todavia, para que seja evidenciado o dano moral indenizável, é necessária uma afronta relevante e anormal ao direito da personalidade de quem almeja ser indenizado. Ou seja, a violação ao direito da personalidade tem que estar demonstrado.

Esse é motivo pelo qual há muito o STJ firmou o entendimento de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não acarreta dano moral.

Novamente citando a Ministra Nancy Andrighi, na decisão proferida no Resp 1655465/RS:

Embora a inobservância das cláusulas contratuais por uma das partes possa trazer desconforto ao outro contratante - e normalmente o traz - trata-se, em princípio, do desconforto a que todos podem estar sujeitos, pela própria vida em sociedade.

Por isso é que, em se tratando de ilícito contratual, a jurisprudência do STJ tem afastado o caráter absoluto da presunção de existência de dano moral indenizável, reclamando, para o reconhecimento da lesão extrapatrimonial, a efetiva comprovação de circunstâncias excepcionais, capazes de causar sofrimento, dor, constrangimento, angústia ou desconforto espiritual a ponto de violar, de forma anormal, direito da personalidade do indivíduo.

Na hipótese, conforme já exposto neste voto, na petição inicial não há qualquer relato de um fator que poderia efetivamente ter gerado dano moral indenizável, pois o pedido foi feito
“com o intuito de compensar todo o sofrimento e humilhação e materiais, decorrentes da falta de diligência em colocar a venda imóvel que não estava totalmente livre e desonerado nas suas obrigações com os órgãos públicos.”

O Juiz singular entendeu que a verba indenizatória extrapatrimonial é devida porque a Apelante
“agiu de forma ilícita ao omitir informações da autora”
; contudo, para que a verba indenizatória seja devida, não basta o ato ilícito, deve haver prova do dano e o nexo de causalidade e, neste caso, não se constata qualquer

consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade.

Reitero: Não há qualquer demonstração de qualquer fato extraordinário que tenha ofendido o direito à personalidade, honra e/ou dignidade da Apelada e, por esse motivo, no meu entender deve ser extirpada da sentença a condenação ao pagamento da verba indenizatória de cunho extrapatrimonial.

Diante do exposto,
dou parcial provimento ao Recurso de Apelação
, reformo a sentença e julgo improcedente o pedido de indenização por dano moral.

Por consequência, o ônus da sucumbência deve ser readequado e, levando em consideração a vitória e a derrota de ambas as partes, condeno cada qual ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa.

Não há falar em majoração de honorários (art. 85, § 11, CPC), já que o recurso foi parcialmente provido.

É como voto.

V O T O V E N C E D O R

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1ª VOGAL)

Desembargadora Clarice,

Com todas as vênias, discordo do voto de Vossa Excelência.

Teremos muitos casos semelhantes a esse. Trata-se de uma área que está embargada e, ainda que esteja em uma ação civil pública, foi vedada a venda e a comercialização e, mesmo com essa decisão judicial a incorporadora continuou vendendo lotes em locais que sequer poderiam ser construídos.

A meu ver, essa conduta extrapola a boa-fé contratual por descumprir ordem judicial.

Após a ordem judicial vedando/proibindo a venda, a incorporadora continuou vendendo e o comprador ficou impossibilitado de dar continuidade ao empreendimento adquirido.

A promessa de que fariam infraestrutura posterior, a incorporadora não pode cumprir, porque estava embargada.

Não se trata de hipótese de mero atraso na construção, pois sequer se poderia construir, porque estava embargada por decisão judicial.

Não tinha autorização da prefeitura. Trata-se de golpe.

Com a máxima vênia da douta relatora entendo que o juiz agiu com acerto e
nego provimento ao recurso
.

É como voto.-

V O T O S V O G A I S

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (1ª VOGAL)

Desembargadora Clarice,

Com todas as vênias, discordo do voto de Vossa Excelência.

Teremos muitos casos semelhantes a esse. Trata-se de uma área que está embargada e, ainda que esteja em uma ação civil pública, foi vedada a venda e a comercialização e, mesmo com essa decisão judicial a incorporadora continuou vendendo lotes em locais que sequer poderiam ser construídos.

A meu ver, essa conduta extrapola a boa-fé contratual por descumprir ordem judicial.

Após a ordem judicial vedando/proibindo a venda, a incorporadora continuou vendendo e o comprador ficou impossibilitado de dar continuidade ao empreendimento adquirido.

A promessa de que fariam infraestrutura posterior, a incorporadora não pode cumprir, porque estava embargada.

Não se trata de hipótese de mero atraso na construção, pois sequer se poderia construir, porque estava embargada por decisão judicial.

Não tinha autorização da prefeitura. Trata-se de golpe.

Com a máxima vênia da douta relatora entendo que o juiz agiu com acerto e
nego provimento ao recurso
.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/07/2022