Tribunal: TJMT
Processo: 1007470-78.2020.8.11.0003
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-19
Data de publicação: 2022-10-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007470-78.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[EDICLEIA MENDES LIMA - CPF: 006.792.421-20 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), EDICLEIA MENDES LIMA - CPF: 006.792.421-20 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
KAPPA - NÃO PROVIDO. AUTORA PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL
–
RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA – EXCLUDENTES NÃO CONFIGURADAS – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR –
DANOS MORAIS DEVIDOS –
RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO E APELO DA REQUERIDA NÃO PROVIDO.

O entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promitente-vendedora, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador.

Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.

O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime porque as circunstâncias do caso se sobrepõem ao mero dissabor, especialmente porque a parte compradora se viu privada de fazer uso do bem, sendo frustradas as expectativas que fundamentaram a aquisição do imóvel.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1007470-78.2020.8.11.0003

APELANTE (s): EDICLEIA MENDES LIMA, KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO (s): EDICLEIA MENDES LIMA, KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Proc. referência
: Ação e Rescisão de Contrato c.c Devolução de Quantia Paga, Tutela de Evidência em Caráter Liminar e Indenização por Danos Morais n. 1007470-78.2020.8.11.0003 - 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis.

RELATÓRIO

Apelações
interpostas por Edicleia Mendes Lima e por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.

AÇÃO
: Rescisão de Contrato c.c Devolução de Quantia Paga, Tutela de Evidência em Caráter Liminar e Indenização por Danos Morais, ajuizada por Edicleia Mendes Lima em desfavor de Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis)
julgou parcialmente
procedentes os pedidos da demanda para:
a)
rescindir o contrato de compra e venda objeto da lide e, por conseguinte, reintegrar a parte requerida na posse do imóvel;
b)
afastar a aplicação da disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e taxa de fruição;
c)
determinar a restituição em favor da parte autora de 85% (oitenta e cinco por cento) do “quantum” adimplido, atinente à somatória das arras/sinal e das parcelas quitadas, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença;
d)
condenar a parte autora no pagamento dos débitos referentes ao IPTU até a data da entrega do imóvel à requerida.

Por considerar a sucumbência mínima da parte autora, condenou a demandada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor do proveito econômico obtido, entendido como a diferença entre o “quantum” retido e o restituível, nos termos do art. 85, § 2º, CPC.

APELOS
: a autora
Edicleia Mendes Lima
sustenta, em síntese, a culpa exclusiva da Loteadora requerida pela rescisão contratual, que não entregou a infraestrutura do empreendimento imobiliário comercializado no prazo estipulado, bem assim, defende a necessidade da devolução integral dos valores pagos, em parcela única e, ainda, a impossibilidade do pagamento do tributo de IPTU, ao fato de que o imóvel sequer foi entregue.

Defende ainda a inversão da multa por descumprimento contratual em favor do consumidor, assim como a condenação da parte requerida ao pagamento de indenização por dano moral. Por fim, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença impugnada para que sejam julgados totalmente procedentes os pedidos da demanda.

Por sua vez, a requerida
Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.
requer a reforma da sentença para majorar o percentual de retenção, bem assim para que a autora seja condenada ao pagamento da taxa de fruição de 0,5% (meio por cento) ao mês do preço total ajustado atualizado, pelo tempo em que a apelada esteve na posse do imóvel e afastada a restituição a título de corretagem e, ainda, para que sejam alterados os ônus de sucumbência em seu favor.

CONTRARRAZÕES
: foram apresentadas nos números identificadores de Id. 144467167 e Id. 145015685.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso da autora está em saber se houve culpa exclusiva da Loteadora demandada pela rescisão contratual e, por conseguinte, saber se é caso de devolução integral dos valores pagos, de inversão da multa contratual e de indenização por dano moral.

Por sua vez,
o cerne do Apelo da requerida está em saber é caso de majorar o percentual de retenção; saber se cabe condenar a parte autora ao pagamento da taxa de fruição, se é caso de afastar a restituição a título de corretagem e, ainda, de alterar em seu favor os ônus de sucumbência
.

A lide advém do Contrato n. 120919, firmado em 28/10/2018, para aquisição de um imóvel (terreno) localizado na Quadra 24, Lote 17, do Loteamento Residencial Rosa Bororo em Rondonópolis-MT, em que argumenta a demandante que a promessa era de que a infraestrutura do loteamento comercializado já estaria pronta, que foi divulgado inclusive na mídia pela Loteadora que seria entregue até setembro de 2018, fato que não ocorreu até o ajuizamento da ação (24/04/2020), o que motivou o pleito de rescisão contratual com a devolução dos valores pagos no importe de R$ 10.661,14, além da condenação da demanda ao pagamento da multa contratual e indenização a título de dano moral.

Na sentença, foram julgados procedentes, em parte, os pedidos da demanda, por entender o Juízo de origem pela rescisão motivada pela compradora, e determinada retenção de 15% (quinze por cento) dos valões pagos, bem assim o pagamento em favor da Loteadora demandada valor a título de IPTU. Decisão que é objeto do recurso de ambas as partes.

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Desse modo,
não há falar que as cláusulas contratuais não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
, porquanto é mitigado conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: REsp 1422547/RS.

Do conjunto fático-probatório, extrai-se que toda a evidência a Loteadora requerida deu causa à rescisão contratual, porque as obras de infraestrutura do terreno adquirido pela autora não foi concluída e o imóvel não foi entregue.

Realça-se, a Loteadora demandada não comprovou que entregou a infraestrutura do loteamento no tempo aprazado, ônus que lhe competia, conforme inteligência do art. 373, inciso II, do CPC, se limita a argui que atualmente as obras já se encontram prontas.

Observa-se que não foi informada a data real de concreção das obras e nem houve insurgência específica quanto ao compromisso de entrega-la ainda no ano de 2018, conforme documentos juntados pela autora, inclusive com divulgação em redes sociais, bem como não foi noticiada circunstância extraordinária ou imprevisível capaz de justificar o atraso.

Assim, não há como imputar à compradora o ônus de suportar o atraso na realização das obras, revela-se, assim, exclusivamente da requerida a culpa pelo descumprimento contratual, à luz do disposto no art. 475 do Código Civil.

Na espécie, demonstrada que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da vendedora, que não entregou o imóvel no prazo estipulado no contrato e não evidenciada causa excludente, é de ser imputada a responsabilidade da parte requerida pelos prejuízos experimentados pela autora.

Portanto, cabível a rescisão contratual, com a consequente devolução integral dos valores pagos.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
culpa exclusiva da promitente-vendedora
a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de
devolução integral do valor pago
(Súmula 543 do STJ).

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que
A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA
, ora agravante.

Incidência da Súmula 543/STJ.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Dessa forma, demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da empresa requerida, promitente-vendedora, não há falar em retenção do percentual do valor pago.

Frisa-se, não há falar em retenção de percentual conforme estipulado no contrato, notadamente porque não houve a efetiva entrega do imóvel ou mesmo sua utilização, a ensejar retenção da taxa de fruição e IPTU e demais encargos sobre o imóvel.

Veja-se que o pagamento das referidas rubricas pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em questão, porquanto a autora sequer entrou posse do terreno.

Dessa forma, é mesmo o caso de ser afastada a responsabilidade
pelo pagamento do IPTU
, porque não houve a efetiva utilização do bem.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Segundo o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...). (AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021).

Acerca do tema e no mesmo sentido, confere-se o precedente desta Quarta Câmara Cível:

APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL –
IPTU
, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – DANOS MORAIS – REDUÇÃO INDEVIDA –RECURSO NÃO PROVIDO.

Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega.

“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).

As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Deve ser mantido o valor da reparação arbitrado com razoabilidade, proporcionalidade e em consonância com o grau de culpa do ofensor, a extensão dos danos e a capacidade econômica das partes.

Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil). (N.U 1003432-26.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/10/2021, Publicado no DJE 13/10/2021)

No que concerne à multa contratual, o STJ definiu o tema em Recurso Repetitivo em que assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

Do dano moral

Ressalta-se que é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido, porque além de a requerida não ter entregado o imóvel na data inicialmente aprazada, não o entregou no prazo excedente.

A demora no recebimento frustrou as expectativas, as metas e o ideal da parte autora. A angústia, dissabor, insatisfação e decepção vivenciados violaram sua integridade emocional, portanto resta claro o dano moral.

Ressalta-se, as circunstâncias do caso se sobrepõem ao mero dissabor, especialmente porque a parte compradora se viu privada de fazer uso do bem, sendo frustradas as expectativas que fundamentaram a aquisição do imóvel.

Quanto ao valor da indenização, deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, portanto, terá que de ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerado o grau da ofensa e a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido, de forma a não provocar o enriquecimento sem causa, nem ser irrisório a ponto de tornar a medida inócua.

No caso, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corresponde aos critérios acima referidos e está em conformidade com o aplicado pelo STJ e por este Egrégio Tribunal de Justiça, em situações análogas.

Posto isso,
dá-se provimento ao recurso
interposto pela autora Edicleia Mendes Lima
, para condenar a requerida a restituir integralmente os valores pagos, em parcela única, cujos valores deverão ser corrigidos pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela e acrescido de juros de mora de 1% a.m. desde a citação e ao pagamento da multa por inadimplência, nos moldes estabelecidos no contrato, bem como condenar a requerida ao pagamento de R$5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora de 1% ao mês, desde a citação e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento.

Nega-se provimento
ao Apelo interposto por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda
.

Deixa-se de aplicar o disposto no art. 85, §11, do CPC, porque os honorários advocatícios já foram fixados no percentual máximo de 20% (vinte por cento).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/10/2022