Tribunal: TJMT
Processo: 0025332-72.2014.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-01-26
Data de publicação: 2022-02-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0025332-72.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[JOSE ESTEVES DE LACERDA FILHO - CPF: 178.883.281-72 (APELANTE), IRAJA REZENDE DE LACERDA - CPF: 002.693.051-06 (ADVOGADO), FERNANDA TAVARES CALAZANS - CPF: 990.176.521-87 (ADVOGADO), LEANDRO FACCHIN ROCHA - CPF: 014.103.381-93 (ADVOGADO), ANTONINO MOURA BORGES - CPF: 000.022.208-90 (APELANTE), INCORPORADORA DE IMOVEIS RIO ARIPUANA LTDA - CNPJ: 00.143.562/0001-94 (APELADO), NILSON BALBINO VILELA JUNIOR registrado(a) civilmente como NILSON BALBINO VILELA JUNIOR - CPF: 631.300.921-53 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE EGIDIO FREDERICO - CPF: 026.447.629-87 (APELADO), PAULO ROBERTO DE ALMEIDA SANTOS FILHO - CPF: 071.497.127-89 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE EGIDIO FREDERICO - CPF: 026.447.629-87 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL Nº 0025332-72.2014.8.11.0041

APELANTES:

JOSE ESTEVES DE LACERDA FILHO e ANTONINO MOURA BORGES

APELADA
:

INCORPORADORA DE IMOVEIS RIO ARIPUANA LTDA

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE - PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL RURAL -

INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR – PERDAS E DANOS PELO USO DO IMÓVEL PELO COMPRADOR INADIMPLENTE – ARTIGO 475 DO CÓDIGO CIVIL - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO BEM ATÉ A DATA DA DEVOLUÇÃO -

POSSIBILIDADE – LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - VALOR DO ARRENDAMENTO NA REGIÃO, RESPEITANDO A RESERVA LEGAL - ARRAS – RETENÇÃO – POSSIBILIDADE - LIMITADA AO VALOR PACTUADO EXPRESSAMENTE – COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS –

POSSIBILIDADE – ARTIGO 368 DO CÓDIGO CIVIL - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O promitente comprador inadimplente de área rural que deu causa à rescisão contratual pelo não adimplemento dos valores compromissados, e mantem-se usufruindo do bem, obtendo lucros indevidos, deve pagar o correspondente à fruição indevida (artigo 475 do Código Civil), levando-se em consideração o valor do arrendamento da área rural na região, devidamente corrigido, respeitando a área de reserva legal, cujo valor será apurado em liquidação de sentença na origem
.

As arras devem ser limitadas ao valor pactuado expressamente no contrato em caso de inadimplemento da obrigação.

Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem. Inteligência do artigo 368 do Código Civil.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
JOSÉ ESTEVES DE LACERDA FILHO e ANTONIO MOURA BORGES
em face da sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração na Posse nº 0025332-72.2014.8.11.0041
ajuizada contra
INCORPORADORA DE IMÓVEIS RIO ARIPUANÃ LTDA e EGIDIO FREDERICO
para:

* declarar rescindido o contrato firmado entre as partes;

* confirmar a tutela de urgência concedida no
ID nº 39960601
que reintegrou os requerentes na posse, devendo a parte autora restituir aos requeridos os valores recebidos referentes aos itens “e” e “f”, da cláusula terceira, corrigidos pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês, ambos a contar do pagamento; e

* condenar a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa atualizado, nos termos do art. 85, §§ 2º e 6º c/c parágrafo único do art. 86, ambos do CPC/15.

Em suma, aduzem os apelantes que sentença afastou o seu direito à percepção de indenização por perdas e danos que, a seu ver, fazem jus, sob o argumento de que a recorrida lucrou com a exploração da área rural objeto da lide durante o período em que esteve na sua posse, qual seja, de
2007 a 2016
, sofrendo os autores prejuízos com a perda dos frutos durante esse período.

Ponderam que a posse sobre o imóvel teve início em
28/11/2007
, quando da celebração do contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel rural e somente retornaram à área em
17/04/2016
, mediante o cumprimento da
Carta Precatória nº 1579-88.2014.8.11.00105 – Código 66293
, que tramitou perante o Juízo da Vara Única de Colniza/MT, ou seja, dois anos depois da decisão que havia concedido a liminar, proferida em
17/04/2014
.

Afirmaram que transcorreu o período de quase 09 (nove) anos de exercício possessório dos apelados sobre a área rural em questão, sendo que durante esse período sofreram manifestos prejuízos de ordem material, tais como a perda dos frutos que poderiam estar colhendo se estivessem na posse do imóvel, exploração de atividade produtiva, bem como valorização das mencionadas áreas.

Defendem, ainda, a possibilidade de cumulação das arras confirmatórias com a cláusula penal sem configurar
bis in idem
, uma vez que possuem finalidades distintas, sendo a primeira destinada unicamente ao descumprimento do pagamento da área de terras com 474 ha, e a segunda, no caso de óbice imposto por qualquer das partes à conclusão do instrumento contratual celebrado.

Insurgiram-se também quanto ao dever de restituição das quantias pagas pela parte adversa, ao argumento de que a resolução do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promissária compradora, requerendo, de forma subsidiária, a retenção sobre a quantia adimplida (R$ 160.000,00), do percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento).

No mais, ponderaram sobre a inexistência do dever de restituição de quantias pagas, uma vez que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da promissória compradora.

Ao final, pugnam pelo provimento do recurso para reconhecer o direito dos apelantes ao recebimento da indenização por perdas e danos sofridos em razão da exploração indevida do imóvel Fazenda Bauru da parte da compromissária compradora, bem como requereram o direito ao recebimento dos valores fixados a título de cláusula penal, prevista na
cláusula décima, parágrafo primeiro, do contrato
.

Requereram, ainda, a reforma da sentença de modo a afastar o dever dos apelantes de restituição do valor de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais) e subsidiariamente, reformar a sentença de modo a determinar a retenção sobre os valores adimplidos pelos apelados, no percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), haja vista a culpa exclusiva da rescisão do contrato celebrado entre as partes.

As contrarrazões foram apresentadas no
ID nº 107874984
, oportunidade em que a parte apelada rebateu a tese recursal em todos os seus termos, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

De início, para melhor compreensão, faço um resumo suscito dos fatos trazidos à prestação jurisdicional.

Extrai-se dos autos que
JOSÉ ESTEVES DE LACERDA FILHO e ANTONIO MOURA BORGES
ajuizaram a
Ação de Rescisão Contratual c/c Liminar de Antecipação de Tutela c/c Reintegração na Posse
em desfavor de
INCORPORADORA DE IMÓVEIS RIO ARIPUANA LTDA e EGIDIO FREDERICO,
alegando que contrataram em
28/11/2007
com os requeridos a venda “
ad mensuram
” de uma área rural denominada Fazenda Bauru com área de 4.000 hectares, os quais seriam desmembrados de uma área maior de 80.000 hectares, situada no Município de Colniza-MT, registrada sob o nº 14.556 no Cartório do Sexto Ofício da Capital e atualmente registrada pelo Cartório de 1º Ofício de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos de Colniza/MT, n. 576, Livro 2-C, pelo preço de R$ 920.000,00 (novecentos e vinte mil reais).

Sustentaram que como parte do pagamento, os autores receberam parte em dinheiro e parte em dação em pagamento de uma área rural, medindo 474 hectares, igualmente a ser desmembrada de uma área maior de 1.370 hectares, localizada em Nova Maringá/MT, inscrita na matricula nº 289, Livro 2-B, do 1º Ofício de Registro de Imóveis de São José do Rio Claro/MT, área que deveria ter passado a escritura em favor dos autores 60 (sessenta) dias após a assinatura do contrato, que seria até
28/01/2008
, mas essa parte da obrigação assumida pelos requeridos não foi cumprida até a data da propositura da ação.

Afirmaram que consta do contrato que existiam pendências judiciais sobre referida posse, referente ao despejo de “sem terras”, ficando o requerido/comprador responsável pela manutenção. Restou consignado no contrato ainda a autorização da exploração da área pelo comprador/requerido.

Contudo, o comprador/requerido descumpriu os
itens “c” e “d”
do preço ajustado no contrato, deixando de pagar o montante de R$ 660.000,00 (seiscentos e sessenta mil reais), pelo que requereu a antecipação da tutela e seja determinada a rescisão contratual e a reintegração na posse do imóvel.

No mérito, pugnaram pela confirmação da tutela antecipada e a consequente reintegração de posse, condenando o réu ao pagamento das perdas e danos, a serem arbitrados pelo Juízo e ainda, pagamento de arras, além das custas processuais e honorários advocatícios.

A liminar foi concedida para reintegrar os autores na posse do imóvel e determinar o recolhimento das custas. (
ID nº 107874958 – fls. 106/108
).

Houve Recurso de Agravo de Instrumento apresentado pela parte requerida. Liminar indeferida (
ID nº 107874959 – fls. 146
).

O douto magistrado singular, Dr. Luiz Octávio O. Saboia Ribeiro, julgou parcialmente procedente a ação, conforme relatado.

Contra referida decisão houve embargos de declaração, os quais foram rejeitados no
ID nº 107874976
.

Inconformada, recorreu a parte autora.

Pois bem.

Conforme se denota, as partes firmaram em
28/11/2007
,
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL
com a empesa requerida, tendo como objeto uma área de terras rurais denominadas Fazenda Bauru, situada no Município de Colniza/MT, com 4.000 hectares, a ser desmembrada de área maior de 80.000 hectares, objeto da matrícula do Cartório do Sexto Ofício – Registro Geral de Imóvel – 3ª Circunscrição, da Comarca de Cuiabá/MT, sob o nº 14.556, hoje transferida para Comarca de Colniza/MT, na importância de R$ 920.000,00 (novecentos e vinte mil reais),

a ser pago da seguinte forma (I
D nº 107874957 – pág. 55/59
e
107874958 – pág. 01/02
):

a) R$ 50.000,00 no dia da assinatura do contrato;

b) R$ 50.000,00 representado por três cheques;

c) R$ 400.000,00 representado por uma área de terras com 474 hectares;

d) R$ 260.000,00 no dia da assinatura e registro da escritura pública;

e) R$ 88.000,00 a ser pago ao corretor;

f) R$ 72.000,00 pela corretagem.

Aliás, para melhor compreensão, confira as principais cláusulas do
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDAS DE IMÓVEL RURA
L pactuado entre as partes:

Pelo que se verifica, resta incontroverso nos autos a culpa da apelada/compradora INCORPORADORA DE IMÓVEIS RIO ARIPUANÃ LTDA, tendo em vista sua confessada inadimplência quanto à integralidade do valor ajustado pelo imóvel.

A bem da verdade, houve descumprimento, além do item "c", que restou confessado pela requerida, também do item "d" do contrato, já que não foi outorgada pela requerida a escritura pública da área de terras com 474 hectares no prazo de 60 dias, que venceria em 28/12/2008, inclusive até ajuizamento da ação (11/09/2018), não havia cumprido tal desiderato, totalizando uma inadimplência de R$660.000,00 (seiscentos mil reais).

Na

sentença, restou consignado que com a resolução do contrato, deve ser assegurado às partes contratantes o retorno ao
status quo ante
, com a volta do bem aos vendedores e a liberação da compradora das prestações e, em razão da culpa da apelada pela rescisão do contrato, foi determinada a retenção dos valores pagos pela compradora a título de arras, correspondente aos itens “a” e “b” da cláusula terceira, e determinada a restituição, pelos vendedores/apelantes, dos valores pagos concernentes aos itens “e” e “f”, na soma de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais).

Diante de tal sentença, entende a parte apelante que faz jus à indenização pela perda dos frutos pelo período de
2007 a 2016
que a requerida explorou o imóvel; a incidência da cláusula penal, no percentual de 10% sobre o valor total do contrato; o afastamento do dever de restituição da quantia paga pela parte adversa; e no pleito subsidiário de retenção do percentual de 10% a 25% do valor do contrato em razão da desistência dos compradores.

Quanto ao pedido de reparação por perdas e danos, este merece prosperar, principalmente no que tange à indenização pelo tempo em que a apelada usufruiu da área rural sem realizar o devido pagamento dos valores compromissados, obtendo lucros indevidos.

Assim, os apelantes buscam restabelecer o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento ilícito do apelado, pois se a área rural objeto do compromisso de compra e venda foi sendo ocupada por um lapso temporal de vários anos, é justo que o promitente comprador inadimplente repare o promitente vendedor pelo uso e gozo do bem, o que, inclusive, dispensa a produção de prova do efetivo dano gerado em razão da ocupação da área.

Aliás, as perdas e danos encontram respaldo no ordenamento jurídico, de modo que os danos devem ser suportados pelo causador, no caso, o comprador, por força dos a
rtigos 186 e 389, ambos do Código Civil.
Assim
, além de terem os autores o direito à resolução (rescisão) do contrato, como realizado, tem também o direito às perdas e danos, nos termos do
artigo 475 do Código Civil
,
verbis
:

“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência,
violar direito e causar dano a outrem
, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”

“Art. 389. Não cumprida a obrigação,
responde o devedor por perdas e danos
, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.”

“
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos,
indenização por perdas e danos
.”
Grifei
.

Assim, somente pela ação de inadimplemento do contrato de compra e venda já se revela inconteste o direito dos vendedores de pleitear a rescisão do contrato com a retomada do bem,
mais perdas e danos
.

Neste sentido, é a lição de
S
ÍLVIO DE SALVO VENOSA
:

“....a parte lesada pelo inadimplemento pode requerer a rescisão do contrato com perdas e danos’. Trata-se, portanto, do grande corolário do fundamento dos contratos bilaterais
.
A parte que não deu causa ao descumprimento pode pedir o desfazimento judicial do contrato e postular perdas e danos. (
Direito Civil – Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos – Atlas S.A. - São Paulo – 2001 – p. 355)

ORLANDO GOMES
, a respeito do assunto:

‘A impontualidade do pagamento resolve o contrato. Se uma das partes não cumprir as obrigações que lhe incumbem, a outra pode optar entre exigir o cumprimento, quando possível, ou pedir a resolução do contrato, além das perdas e danos pelo uso do imóvel.”
(Contratos, Forense, 1975, p. 291/292 e 190/191)’.

Portanto, impossibilitado o cumprimento do contrato por culpa do comprador, terá este que responder, obviamente, pelas consequências do inadimplemento do contrato. Trata-se de reparação pela violação de um dever jurídico.

Na apuração da responsabilidade contratual basta o fato em si mesmo do inadimplemento da prestação. Não a cumprindo em sua totalidade, ou em parte dele, responde, forçosamente, o contratante culpado, por perdas e danos (
TJ-SP. Acórdão da 6ª CC, nº 213.792-1/5; TJ-RJ -Acórdão nº 1005, da 6ª CC)
.

Ainda, sobre o tema, inclusive deste TJMT:

"APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL ENTRE PARTICULARES. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. 1. Trata-se de ação no qual o autor, promitente vendedor, pleiteia a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com reintegração de posse, cumulado com pedido de indenização por perdas e danos. 2. A sentença julgou procedente o pedido de rescisão contratual determinando a reintegração da parte autora na posse do imóvel e julgou improcedente o pedido de perdas e danos gerando o inconformismo da parte autora. 3. Pretende o recorrente a reforma da sentença com a condenação do réu ao pagamento de indenização por perdas e danos, bem como a compensação entre essa indenização e o valor pago pelo réu.
4. No caso em exame, o inadimplemento do réu ensejou o não aperfeiçoamento da compra e venda e, não preferindo o autor exigir-lhe o cumprimento, impõe-se a restituição do status quo ante e o arbitramento de indenização pelo período de ocupação, consoante dispõe o artigo 475 do Código Civil
". 5. Portanto, o réu deve ser condenado ao pagamento de indenização por perdas e danos equivalente à locação durante o período de ocupação irregular a contar da citação, compensando-se o valor pago pelo autor, tudo a ser apurado em liquidação de sentença, conforme dispõe o artigo 509 do Código de Processo Civil. 6. Provimento ao recurso."
(TJRJ - APL: 00158876520138190001, Relator: Des(a). MÔNICA MARIA COSTA DI PIERO, Data de Julgamento: 09/06/2020, OITAVA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2020-06-16
)

"AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA-E-VENDA DE IMÓVEL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. (...) 5. PERDAS E DANOS. ALUGUEL. DEBITO RENEGOCIADO.
Devida a indenização pelo uso do imóvel desde a imissão na posse até a sua retomada, equivalendo a uma espécie de aluguel pelo período de moradia gratuita, segundo os critérios fixados na sentença, estes não impugnados
. Dever dos RR. de indenizar o débito de consumo de água renegociado pela A., relativo ao período que imóvel estava na posse dos RR. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DOS RÉUS E NEGARAM PROVIMENTO AO DA AUTORA. UNÂNIME".
(TJRS, AC n. 70023457625, 18ª Câmara Cível, Rel. Des. Nara Leonor Castro Garcia, J. 17-04-2018).

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REIVINDICATÓRIA C/C PERDAS E DANOS - ARREMATAÇÃO DE BEM PENHORADO - RECUSA EM DESOCUPAR O IMÓVEL - PERMANÊNCIA INDEVIDA NO LOCAL - NECESSIDADE DE INDENIZAR NA FORMA DE ALUGUERES - VALOR A SER ARBITRADO EM LIQUIDAÇÃO CONFORME MÉDIA DE MERCADO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - ARBITRAMENTO COM BASE NO MONTANTE DA CONDENAÇÃO - RECURSO DOS REQUERIDOS IMPROVIDO - RECURSO DOS AUTORES PROVIDO. Se é constatada a fruição indevida do imóvel pelos requeridos, deve a sentença condená-los ao pagamento de uma remuneração compatível com o aluguel, pelo tempo em que perdurou a ocupação irregular, pois os verdadeiros proprietários ficaram impedidos de entrar na posse do mesmo.

A ocupação não remunerada do imóvel enseja enriquecimento sem causa de quem indevidamente usufruiu bem alheio, devendo os invasores ressarcir os proprietários pelo tempo em que ficaram no imóvel.
Havendo condenação em perdas e danos, os honorários advocatícios se enquadram na regra inserta no §3º do art. 20 do CPC.”
(TJMT – RAC nº 21605/2012 – 2ª Câmara Cível – Relatora: MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS

- julgamento: 05/09/2012)

Outro aspecto a anotar a necessidade da composição em perdas e danos é a vedação do enriquecimento ilícito, conforme dicção do parágrafo único do
artigo 884 do Código Civil.

Portanto, os dispositivos legais reportados acima dispensam alongar ainda mais questão, pois dão conta de que, pelo período em que ficou o comprador no imóvel, deve arcar com o pagamento pela respectiva fruição indevida.

DO VALOR
– No tocante à indenização por perdas e danos, não residem nos autos aspectos que forneçam ao julgador qual o montante a ser arbitrado e, neste contexto, a solução mais viável seria uma remuneração compatível com o valor
arrendamento na região
onde se encontra localizado o imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença na origem.

Deve ser levado em consideração a área destinada à reserva legal,

bem como o valor do arrendamento de cada período em que o comprador permaneceu na área, devidamente corrigido a partir de então,

qual seja, da data em que o comprador tomou posse sobre o imóvel, em
28/11/2007
, quando da celebração do contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel rural

até o retorno

na área dos vendedores, em
2
7/04/2016
, data do

cumprimento da
Carta Precatória nº 1579-88.2014.8.11.00105 – Código 66293
, que tramitou perante o Juízo da Vara Única de Colniza/MT, ou seja, dois anos depois da decisão que havia concedido a liminar, proferida em
17/04/2014
.
Confira
:

Sobre idêntico tema, da lavra do eminente
Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO
:

"RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - A
ÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO IMÓVEL RURAL - NECESSIDADE - RESSARCIMENTO DE VALOR RELATIVO À BEM DEVOLVIDO
- INOVAÇÃO RECURSAL - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - NÃO CONFIGURADA - ANULAÇÃO MATRÍCULAS DE IMÓVEIS - AUSÊNCIA DE SUBSÍDIOS - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - NECESSIDADE DE CONDENAÇÃO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.
O promitente comprador inadimplente que enseja rescisão contratual pelo não adimplemento dos valores compromissados, e mantêm-se usufruindo o bem, obtendo lucros indevidos é justo que pague o valor correspondente a locação mensal da área rural passível de utilização, cujo valor será apurado em liquidação de sentença na origem
, verificando-se a data efetiva da impontualidade do comprador. O ressarcimento do valor de bem entregue em pagamento e que foi devolvido, não foi objeto de análise pela sentença, porque sequer foi alegada pelo"
(TJMT - RAC nº 47104/2011 - Relator: Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO - Julgamento: 31/08/2011)

Ainda do TJMG:

"
AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - APELAÇÃO - VALOR A SER PAGO A TÍTULO DE FRUIÇÃO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DEPÓSITO - JUROS. Tem-se admitido que, além de um percentual de retenção,
seja fixado um valor mensal, a título de aluguéis, pela fruição do imóvel,
se a respeito se tiver verificado de forma efetiva, por razoável período de tempo.
(...)" (TJMG, Apelação Cível nº 1.0702.03.090649-0/001, Rel. Des. Eduardo Mariné da Cunha, Décima Sétima Câmara Cível, j. 8.11.2005).

Com efeito, no tocante as perdas e danos, o recurso deve ser provido.

Sobre os valores encontrados de perdas e danos, deve incidir a correção monetária pelo INPC, a partir do valor encontrado a cada valor de arrendamento, e assim sucessivamente mês a mês com relação aos demais anos de arrendamento, acrescidos de juros de mora a contar da citação.

No que concerne às arras, de igual sorte o direito socorre aos recorrentes, ainda que em parte.

Não é de se olvidar que o instituto das arras se encontra previsto nos artigos
417 e seguintes do Código Civil:

"Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização
."

Conforme se denota, o simples inadimplemento já seria suficiente para discutir as arras, imagine-se quando as partes expressamente realizam um pacto de sua incidência no contrato celebrado, ainda mais sob a condição de irrevogabilidade e irretratabilidade.

É o caso dos autos, bastando verificar a
CLÁUSULA DÉCIMA
e seu
PARÁGRAFO SEGUNDO
:

Portanto, as arras devem ser limitadas em R$-100.000,00 (cem mil reais). Desta forma, a pretensão da requerida em assegurar como arras o valor da quantia paga no valor de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais), em razão do desfazimento do negócio, não procede.

Assim sendo, neste particular, o recurso deve ser provido em parte, limitando-se as arras em R$-100.000,00 (cem mil reais), devendo o restante (R$-60.000,00) ser restituído, ambos devidamente corrigido, inclusive diante do que dispõe o
artigo 368 do Código Civil
, os créditos devem ser compensados:

"Art. 368.
Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem".

Neste particular, com relação ao valor das arras, este deve ser corrigido monetariamente pelo INPC, a partir do inadimplemento da obrigação contratual, acrescidos de juros de mora a contar da citação.

No que concerne ao valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais) que deve ser restituído à requerida, este deve incidir somente correção monetária pelo INPC, a contar do inadimplemento da obrigação contratual,
sem juros de mora
, pois

foi a requerida quem deu causa ao descumprimento contratual.

Realizadas as atualizações, os créditos deverão ser compensados.

No tocante ao pedido de aplicação da cláusula penal (no percentual de 10% a 25% sobre o valor total do contrato), melhor sorte não assiste aos apelantes - até porque, tal pedido não foi requerido em primeiro grau de jurisdição, portanto, tratando-se de inovação recursal, logo, a questão sequer deve ser conhecida.

Nesse sentido:

“
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS, LUCROS CESSANTES E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS – NÃO APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – OMISSÃO DOLOSA –
INOVAÇÃO RECURSAL
(...)
O Tribunal não pode conhecer de matéria não suscitada e apreciada em primeiro grau, sendo inovação das teses sustentadas na contestação, sob pena de supressão de instância, vedado pelo nosso ordenamento jurídico
(...)"
(TJMT - N.U 0003588-57.2015.8.11.0050, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/09/2021, Publicado no DJE 02/09/2021)

Ante o exposto,
dou parcial provimento ao recurso
para
reformar parcialmente a sentença para condenar a apelada ao pagamento de indenização por perdas e danos de valor correspondente ao arrendamento da área rural da região, passível de utilização (respeitada a área destinada à reserva legal), a contar da assinatura Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra (
28/11/2007
) até o retorno dos vendedores na área (
27/04/2016)
,

devidamente corrigido monetariamente

pelo INPC, a partir do valor encontrado a cada

arrendamento, e assim sucessivamente mês a mês com relação aos demais valores de arrendamento, acrescidos de juros de mora a contar da citação até a data do efetivo pagamento,

cujo valor será apurado em liquidação de sentença na origem
.

Quanto às arras, esta deve ser limitada em
R$-100.000,00 (cem mil reais)
de um total de R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais) devendo o restante
(R$-60.000,00)
ser restituído aos compradores.

Neste caso,
com relação ao valor das arras,

deve incidir a correção monetária pelo INPC, a partir do inadimplemento da obrigação contratual, acrescidos de juros de mora a contar da citação até o efetivo pagamento.

No que concerne ao valor de R$60.000,00 (sessenta mil reais) que deve ser restituído à requerida, deve incidir somente correção monetária pelo INPC, a contar do inadimplemento da obrigação contratual,
sem juros de mora
.

Realizadas as atualizações, os créditos deverão ser compensados.

No mais, nos termos do artigo 85, §11, do CPC/15, majoro os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/01/2022