Tribunal: TJMT
Processo: 1013114-39.2019.8.11.0002
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-09-08
Data de publicação: 2022-09-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1013114-39.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[TEREZINHA PONCE BARROS - CPF: 299.684.101-87 (APELADO), ITACIR RODRIGUES DE CAMPOS - CPF: 318.376.201-30 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO - PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS FORMULADOS NA EXORDIAL.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS
–
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E OUTRAS AVENÇAS JURÍDICAS
– INCIDÊNCIA DA LEI DE N.º 9.514/97 – AFASTADA – INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE CONTRATO FOI REGISTRADO NO REGISTRO DE IMÓVEL – CONTRATO RESCINDIDO PELA IMPOSSIBILIDADE DA COMPRADORA EM ARCAR COM O PAGAMENTO – DEVOLUÇÃO DOS VALORES ADIMPLIDOS, DEVENDO SER OBSERVADA A RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) EM FAVOR DA VENDEDORA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO – PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS FORMULADOS NA EXORDIAL.

1.
Restando incontroverso que o pedido de rescisão contratual decorre da impossibilidade da compradora/requerente, ora apelada, continuar com o pagamento das parcelas convencionadas, evidentemente, não há como se imputar à vendedora/requerida, ora apelante, qualquer culpa, de modo que o parcial provimento deste apelo é medida que se impõe.

2.
Deve ser afastada a pretensão da requerida, ora apelante, para que incida a Lei de n.º 9.514/1997, haja vista que, no caso, não há prova do registro do contrato no Registro de Imóvel.

3.
O pedido de rescisão formulado na exordial, deve ser analisado, uma vez que o compromissário comprador, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato, com o percentual de retenção a ser analisado.

4.
Nesse aspecto, como a culpa pela rescisão contratual é da compradora/requerente, ora apelada, bem como inexistindo qualquer prova de prejuízo sofrido pela vendedora/requerida, ora apelante, estabeleço o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores adimplidos, a título de retenção em favor da última.

5.
Eventuais débitos de IPTU, condomínio e taxas, existentes sobre o imóvel e de responsabilidade da requerente, ora apelada, devem ser abatidos do percentual de devolução de valores a ser promovido pela requerida, ora apelante, desde que adequadamente comprovados em sede de liquidação de sentença
.

6.
A correção monetária deve incidir a partir dos respectivos

desembolsos, uma vez que ela não é pena, mas apenas fator de recomposição do poder de compra da moeda aviltada pela inflação.

7.
Já o cômputo inicial dos juros de mora, dos valores a serem restituídos pela requerida, ora apelante, deve incidir do trânsito em julgado.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA.
,

objetivando a reforma da sentença proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Devolução de Valores Pagos de n.º 1013114-39.2019.8.11.0002, ajuizada por
TEREZINHA PONCE BARROS
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para:

i. declarar rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidades Autônomas e Entrega Futura, objeto da demanda;

ii. condenar a requerida a restituir, de forma simples, à requerente, os valores pagos;

iii. confirmar a tutela anteriormente deferida; e

iv. condenar a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, este último fixado em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais (id. 138011161 – págs. 1 a 14), a requerida, ora apelante, sustenta que, ao revés do que consignou a Juíza sentenciante, não há qualquer informação de atraso na entrega do imóvel.

Ainda, aduz que, no caso, deve ser afastada a devolução dos valores, uma vez que as partes firmaram um contrato de alienação fiduciária imobiliária, negócio jurídico acessório e vinculado à compra e venda, pelo qual a requerente, ora apelada, anuiu à permanência da propriedade com a requerida/fiduciária/vendedora.

Afirma que a devolução de valores deverá ser realizada nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei de n.º 9.514, e da cláusula 8ª, §4º, do contrato celebrado.

Subsidiariamente, defende que:

i) sobre os valores pagos ocorra a retenção de 25% (vinte e cinco por cento); e

ii) os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado da decisão.

Ao final, pleiteia o provimento do apelo e a reforma da sentença.

Contrarrazões apresentadas (id. 138011166 – págs. 1 a 10).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O cerne da questão é saber se a Juíza sentenciante, ao julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial desta Ação de Rescisão Contratual cumulada com Devolução de Valores Pagos de n.º 1013114-39.2019.8.11.0002, ajuizada por TEREZINHA PONCE BARROS em face de BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA., agiu ou não acertadamente.

Pois bem.

Em suas razões recursais, a requerida, ora apelante, sustenta que, ao revés do que consignou a Juíza sentenciante, não há qualquer informação de atraso na entrega do imóvel.

Nesse ponto, assiste razão à requerida, ora apelante.

Isso porque, da leitura da petição inicial (id. 138007261 – págs. 1 a 15), realmente, extrai-se que a requerente, ora apelada, em nenhum momento, menciona nos fatos narrados e nos fundamentos adotados, qualquer atraso na entrega do imóvel por parte da requerida, ora apelante.

Tanto é assim que, objetivando a rescisão do Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária e Outras Avenças Jurídicas (ids. 138007264, 138007265, 138007266 e 138007267), a requerente, ora apelada, somente defende que, diante da sua difícil situação financeira, ficou impossibilitada de continuar com o pagamento das parcelas convencionadas no referido instrumento.

E para que dúvidas não remanesçam, transcrevo o excerto da petição inicial de 138007261:

“(...).

Em vista disso tudo, e considerando que a autora “pagou” os valores negociados até a parcela de “JUNHO/2018”, conforme exposto no DEMONSTRATIVO DOS VALORES PAGOS, depreende-se, portanto, que houve o cumprimento rigoroso com a obrigação assumida em razão do que foi negociado,
só não podendo mais continuar com o vínculo contratual e com o compromisso ao pagamento das parcelas convencionadas em virtude da difícil situação financeira que lhe apossou e que persiste por tempo indefinido.

Aliás, diante dessa situação achou por bem a promissária Autora procurar por diversas vezes a empresa Ré na busca por um acordo e
para mostrar a sua incapacidade financeira em dar continuidade ao contrato estipulado entre as partes e, por decorrência, propor a “resilição contratual”, mas apesar das tentativas não obteve êxito
, sendo apenas lhe informado por telefone que não haveria nenhum valor a ser devolvido em razão da sua desistência do contrato em questão.

(...).”
(grifo nosso).

Nesse passo, restando incontroverso que o pedido de rescisão contratual decorre da impossibilidade da compradora/requerente, ora apelada, continuar com o pagamento das parcelas convencionadas, evidentemente, não há como se imputar à vendedora/requerida, ora apelante, qualquer culpa, de modo que o parcial provimento deste apelo é medida que se impõe.

Ultrapassada essa questão, deve ser afastada a pretensão da requerida, ora apelante, para que incida a Lei de n.º 9.514/1997, haja vista que, no caso, não há prova do registro do contrato no Registro de Imóvel.

A propósito, vejamos o que dispõe o artigo 23 da supramencionada lei:

“Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.”

Acerca da matéria, orienta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. COTA DE CONSÓRCIO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL QUE CONSTITUI O DEVEDOR EM MORA NA QUAL CONSTOU QUALIFICAÇÃO DE PESSOA DIVERSA DAQUELA RELACIONADA AO REAL CREDOR FIDUCIANTE. NULIDADE RECONHECIDA. ART. 26 DA LEI N. 9.514/1997.

[...]

2. A alienação fiduciária de coisa imóvel veio definida pelo art. 22 da norma de regência, sendo "o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel". Há, assim, a transmissão da propriedade do devedor fiduciante ao credor fiduciário como direito real de garantia de caráter resolúvel,
mediante o registro
, ocorrendo o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel (art. 23)”
(REsp 1.172.025/PR, relator Ministro LUIS
FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, DJe 29/10/2014)
”
(grifo nosso).

“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO MANEJADA SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE TERRENO EM LOTEAMENTO ADMINISTRADO PELA RÉ. RESCISÃO CONTRATUAL POR DESINTERESSE DOS ADQUIRENTES. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. ART. 23 DA LEI Nº 9.514/97. CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. NECESSIDADE DE REGISTRO DO CONTRATO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. RECURSO ESPECIAL PROVIDO”
(REsp nº 1.876.340/SP, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Decisão monocrática proferida em 22.7.2020).”

Assim, o pedido de rescisão formulado na exordial, deve ser analisado, uma vez que o compromissário comprador, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato, com o percentual de retenção a ser analisado.

Nesse aspecto, como a culpa pela rescisão contratual é da compradora/requerente, ora apelada, bem como inexistindo qualquer prova de prejuízo sofrido pela vendedora/requerida, ora apelante, estabeleço o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores adimplidos, a título de retenção em favor da última.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM INDENIZAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESCISÃO DE CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE DANOS MORAIS. SÚMULA 7 DO STJ. DIREITO DE RETENÇÃO. PERCENTUAL. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão do recorrente.

2. A convicção a que chegou o acórdão acerca da ocorrência de inadimplemento contratual por parte do comprador e da inexistência de danos morais indenizáveis, decorreu da análise do conjunto fático-probatório, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, obstando a admissibilidade do especial à luz do enunciado 7 da Súmula desta Corte.

3. O STJ possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ).

4
. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por desistência imotivada pelo comprador, não havendo nenhuma particularidade que justifique a redução, deve prevalecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento.

5. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 2.001.296/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 25/4/2022, DJe de 27/4/2022.).” (grifo nosso).

Por oportuno, eventuais débitos de IPTU, condomínio e taxas, existentes sobre o imóvel e de responsabilidade da requerente, ora apelada, devem ser abatidos do percentual de devolução de valores a ser promovido pela requerida, ora apelante, desde que adequadamente comprovados em sede de liquidação de sentença
.

A correção monetária deve incidir a partir dos respectivos
desembolsos, uma vez que ela não é pena, mas apenas fator de recomposição do poder
de compra da moeda aviltada pela inflação.

Já o cômputo inicial dos juros de mora, dos valores a serem restituídos pela requerida, ora apelante, deve incidir do trânsito em julgado.

A propósito, vejamos a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

2. Recurso especial provido.

(REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019.).”

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, reformando a sentença recorrida, para
JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial para:

i) rescindir o Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária e Outras Avenças Jurídicas, objeto da demanda;

ii) determinar que a requerida, ora apelante, devolva à requerente, ora apelada, os valores adimplidos, retendo-se, desse valor, em seu favor, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento);

iii) sobre o cálculo do valor a ser devolvido, incida correção monetária a partir dos respectivos desembolsos e seja computado juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado;

iv) eventuais débitos de IPTU, condomínio e taxas, existentes sobre o
imóvel e de responsabilidade da requerente, ora apelada, devem ser abatidos do percentual de devolução de valores a ser promovido pela requerida, ora apelante, desde que adequadamente comprovados em sede de liquidação de sentença; e

v) condenar a requerente, ora apelada, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, este último fixado em 10% (dez por cento) do valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, com a ressalva da gratuidade da justiça que lhe foi deferida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/09/2022