Tribunal: TJMT
Processo: 1003370-34.2018.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-23
Data de publicação: 2022-04-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003370-34.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 06.878.404/0001-69 (APELANTE), GERALDO CARLOS DE OLIVEIRA - CPF: 495.513.371-15 (ADVOGADO), FABIULA LITIELY DA ROSA MORENO - CPF: 030.071.801-20 (ADVOGADO), ADEMILTO PINTO DA SILVA - CPF: 936.550.451-15 (APELADO), CICERO RODRIGUES DA SILVA - CPF: 141.615.321-72 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (TERCEIRO INTERESSADO), GABRIELA DE SOUZA CORREIA - CPF: 974.957.431-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA E RESSARCITÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA PARA RESPONDER SOLIDARIAMENTE PELOS DANOS CAUSADOS AO CONSUMIDOR-COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE – DESDE QUE PREVIAMENTE CONTRATADA – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO NA FORMA SIMPLES DIANTE DA AUSÊNCIA DE COMPROVADA MÁ FÉ DA CONSTRUTORA – PRECEDENTES JURISPRUDÊNCIA DO STJ – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1- Acerca da Restituição ao consumidor do valor despendido a titulo de comissão de corretagem, vale ressaltar que in casu, a Corretora (terceiro interessado) recebeu o valor na qualidade de intermediadora da venda. E assim, há uma participação junto com a Construtora ora apelante na cadeia de consumo e auferiram proveito com a venda, portanto, respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, conforme disposto no art. 7º, parágrafo único, do CDC. Nesse entendimento, ressai que a Construtora ora apelante, na condição de promitente-vendedora, é parte legitima ad causam para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem, na forma solidária.

2- A Corte Superior entendeu plenamente possível a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao promitente-comprador (consumidor), desde que a obrigação esteja expressa e claramente prevista em contrato, em respeito ao dever de informação, estampado nos artigos 6º, III, 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.

3- Segundo o STJ, originado no julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1.599.511/SP, é válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total com o destaque do valor da comissão; observada a ausência de tal requisito é devida a devolução da aludida taxa. Para a condenação à restituição em dobro de quantia indevidamente cobrada a título de comissão de corretagem, é necessária a prova de má-fé da construtora, o que, no caso, não ocorreu, assim a restituição do valor supostamente despendido a titulo de comissão de corretagem pelo consumidor, deve ser na forma simples.

R E L A T Ó R I O

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Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA contra a sentença proferida nos autos de Ação de Compra e Venda de Imóvel nº 1003370-34.2018.811.0041, perante a 6ª Vara Cível da Comarca Da Capital/MT, cujo dispositivo restou assim consignado:

“Desta feita, estando satisfatoriamente demonstrada a abusividade da cobrança, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Repetição de Indébito com Pedido de Anulação de Cláusulas Contratuais, Cumulado com Indenização por Danos Materiais e Morais proposta por Ademilto Pinto da Silva em face de Kasual Incorporadora e Construtora LTDA e Goldem Gestão de Negócios Imobiliários LTDA, a fim de declarar a nulidade do item “e”, da cláusula segunda, do contrato de compra e venda; bem como condenar solidariamente as rés ao pagamento R$ 5.000,00, em dobro, acompanhado de correção monetária (IPCA/IBGE) e juros legais, contados a partir da data do desembolso dos valores. Condeno solidariamente as rés ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido (repetição de indébito), conforme § 2º, do art. 85, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor dos pedidos julgados improcedentes (danos materiais (despesas e encargos fixados na cláusula décima do contrato de compra e venda) e morais), conforme § 2º, do art. 85, do CPC, os quais suspendo a exigibilidade até que a situação de insuficiência de recursos da parte autora deixe de existir, nos termos dos §§ 2º e 3º, do art. 98, do CPC. Mantenho os benefícios da Justiça Gratuita para a parte autora, dada a inexistência de prova capaz de elidir sua declaração de hipossuficiência financeira, nos termos do art. 98, do CPC. Declaro extinto o processo, com resolução do mérito, nos termos do inciso I, do art. 487, do CPC. Após o trânsito em julgado, vistas à parte autora. P. I. Cumpra-se."

Em suas razões de recurso (id. 118110971), Aduz pela reforma da sentença, para tanto, (i) pugna pela legalidade da cobrança de comissão de corretagem, todavia, refuta a existência de responsabilidade solidária, argumentando que somente contratou os serviços de intermediação junto à segunda requerida e que a responsabilidade para qualquer eventualidade é exclusiva desta, visto que restou comprovado nos autos que o autor ora apelado efetuou o valor referente à comissão de corretagem diretamente à segunda requerida.

Nesse sentido, pugna pelo provimento do presente recurso nos termos especificados.

Contrarrazões apresentadas (id. 118110980) pelo desprovimento do Recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA contra a sentença proferida nos autos de Ação de Compra e Venda de Imóvel nº 1003370-34.2018.811.0041, perante a 6ª Vara Cível da Comarca Da Capital/MT, que julgou parcialmente procedente o presente feito.

Ressai dos autos que o apelado/ ADEMILTO PINTO DA SILVA ajuizou Ação de Compra e Venda em face de KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA, aduzindo que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel para aquisição de terreno situado na rua 18, quadra 23, lote 25, loteamento Brasil 21, b. Osmar Cabral, em Cuiabá/MT, conforme contrato de compra e venda acostado (Id.118108130) onde o comprador/apelado se comprometeu à pagar à Empresa/apelante o valor de R$105.000,00 (cento e cinco mil reais), sendo R$5.000,00 (cinco mil) reais, supostamente desembolsados a titulo de comissão de corretagem.

O juízo monocrático julgou parcialmente procedente a presente ação, condenando a empresa/apelante à restituir solidariamente o valor em dobro à titulo de comissão de corretagem, devidamente corrigido pelo IPCA e juros legais contados a partir do desembolso.

Irresignada, a empresa/apelante insurge-se contra a sentença a quo, alegando que a cobrança da comissão de corretagem é legitima e esta devidamente amparada em contrato, sobretudo alega não ser responsável solidária em caso de eventual restituição da referida taxa, alegando sua ilegitimidade passiva.

Contudo, não assiste razão à empresa apelante no que se refere a sua ilegitimidade passiva para responder solidariamente pelos danos causados ao consumidor ora apelado.

De antemão, vale frisar que as alegações da empresa apelante por si só não afastam a incidência do CDC no presente caso, e por seu turno, a jurisprudência pátria em consonância com os (arts. 7º, parágrafo único, e 34), é uníssona em afirmar que todos os envolvidos na cadeia de prestação do serviço, respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, senão vejamos:

“Art. 7º Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo”

Art.34: O fornecedor do produto ou serviço é solidariamente responsável pelos atos de seus prepostos ou representantes autônomos.”

Ainda:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. (...) LEGITIMIDADE PASSIVA. COMISSÃO. MINHA CASA MINHA VIDA. A vendedora ou incorporadora assim como o corretor ou a empresa credenciados para promover e intermediar as operações do Programa Minha Casa Minha Vida são partes legítimas e solidárias à ação que busca a reparação ou a repetição pelo pagamento de honorários de corretagem. - A regra do art. 34 do CDC legitima o fornecedor a responder por atos de seus prepostos, representantes autônomos ou associados. (...) RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (Apelação Cível nº. 70069319879, 18ª Câmara Cível, TJ/RS, Rel. João Moreno Pomar, julgado em 25/05/2017, DJ de 30/05/2017, sem grifos no original).

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. (...) 2. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, suscitada em decorrência do pedido de devolução de valores pagos a título de corretagem, diante da responsabilidade do fornecedor de produtos e serviços pelos atos de seus prepostos - CDC, art. 34. (...) 13. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada. Preliminar rejeitada. Unânime.” (Apelação Cível nº. 20140410113397 - 0011133-70.2014.8.07.0004, 1ª Turma Cível, TJ/DF, Rel. Des. Rômulo de Araújo Mendes, julgado em 10/05/2017, publicado em 07/06/2017, sem grifos no original).

Quanto à devolução da comissão de corretagem, o STJ já firmou orientação jurisprudencial em Recurso repetitivo da controvérsia assim ementado:

“APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CDC. INCIDÊNCIA. CORRETORA DE IMÓVEIS. PRESENÇA NA CADEIA DE CONSUMO. CONFIRMAÇÃO NOS AUTOS. INTERMEDIAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. COBRANÇA ABUSIVA. NÃO INFORMAÇÃO AO CONSUMIDOR. TEMA REPETITIVO 938/STJ. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA CONFIGURADA. SENTENÇA MANTIDA. 1.A relação jurídica é de consumo quando as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, já que as empresas requeridas comercializam (compra e venda), no mercado de consumo, bem imóvel adquirido pelos requerentes como destinatários finais, ou intermedeiam a negociação (corretagem). 2.Para fins de caracterização da responsabilidade solidária à luz do Código de Defesa do Consumidor há de se investigar quais dos réus, de fato, compõem a cadeia de consumo subjacente ao ponto litigioso. 3.A empresa imobiliária que limita a sua atuação à intermediação entre as partes contratantes não está apta a responder por todas as consequências da rescisão contratual, exceto, por óbvio, quanto à obrigação de devolução da comissão de corretagem e taxa SATI. 4.No caso dos autos, verifica-se a presença da empresa de corretagem/imobiliária na cadeia de consumo afeta ao ponto litigioso, qual seja, o recebimento e usufruto do valor referente à comissão de corretagem e taxa SATI. 4.1. Do atento exame dos autos, restou incontroverso que a intermediação na venda do imóvel se realizou, ocorrendo a aproximação das partes contratantes por meio da atuação feita pela corretora durante a venda do imóvel, concretizando-se a obrigação de resultado. 5.A causa de pedir em que se fundam os autores na petição inicial a fim de legitimar o pleito quanto à restituição da comissão de corretagem não se refere à rescisão contratual por parte da construtora/vendedora, mas à prática abusiva e ilegal das rés em condicionar a contratação da compra e venda do imóvel ao pagamento da prestação do serviço de corretagem e assessoria imobiliária (venda casada), bem como à falta de informações precisas e claras sobre o referido pagamento, o qual não possuía previsão no contrato de compra e venda do imóvel. 5.1. Tal fato esbarra no entendimento firmado pelo C. STJ no Tema Repetitivo 938, em que somente se admite a validade do repasse da cobrança da comissão de corretagem ao consumidor quando houver previsão expressa neste sentido, o que ausente no caso em apreço. 6.Diante do cenário configurado nos autos, em relação à restituição dos valores atinentes à comissão de corretagem e taxa SATI, a responsabilidade deve ser dirigida às duas rés, pois, nesta hipótese, está configurada a cadeia de consumo que autoriza o reconhecimento da solidariedade e, por conseguinte, da legitimidade/encargo da empresa de assessoria imobiliária na devolução da verba de corretagem. 7.Recurso conhecido e improvido. (TJ-DF 00156593720158070007 DF 0015659-37.2015.8.07.0007, Relator: GISLENE PINHEIRO, Data de Julgamento: 22/01/2020, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 27/01/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Nesse julgado a Corte superior ressaltou que usualmente a corretagem dos imóveis incumbe à pessoa que os coloca no mercado para venda, mas nada impede o repasse do custo pela terceirização desse serviço ao consumidor que, no entanto, deve ser previamente informado sobre o preço individualizado da corretagem e do imóvel adquirido (Arts. 31 e 46 do CDC).

O Contrato de Prestação de Serviço de Corretagem (id. 118108148) e o instrumento particular de compra e venda de imóvel urbano (id. 118108128) se contradizem, na medida que o primeiro contrato menciona, que o valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) atribuído a comissão de corretagem, se trata de entrada (sinal) e o segundo tão apenas denominado como comissão de venda, sem destacar de forma expressa que o valor era de responsabilidade do comprador.

A respeito, por momento algum mostra que o consumidor/apelado foi informado sobre essas condições com a antecedência necessária. Logo, não estão preenchidos aqui os requisitos elencados na orientação jurisprudencial do STJ para que a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem seja atribuída ao promitente comprador. Desse modo, é devida a repetição do indébito dos R$5.000,00 (cinco mil reais).

A propósito:

“RECLAMAÇÃO – ACÓRDÃO DE TURMA RECURSAL – REPETIÇÃO DE INDÉBITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA - COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO - NECESSIDADE - RECLAMAÇÃO PROCEDENTE. O STJ, em julgamento repetitivo, pacificou o entendimento acerca da “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”. Reconheceu também, a “abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)”.” O recibo constante dos autos, denominado de “Contrato de Intermediação de Vendas e Imóveis”, por si só não é suficiente para revestir de legalidade a cobrança da aludida comissão. (RCL - 1007635-08.2018.8.11.0000 - CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 10/12/2018, Publicado no DJE 22/01/2019).

“APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM MANTIDOS – RESTITUIÇÃO NA FORMA SIMPLES DIANTE DA AUSÊNCIA DE COMPROVADA MÁ FÉ - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é licita, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp 1.599.511/SP).Para a condenação à restituição em dobro de quantia indevidamente cobrada a título de comissão de corretagem, é necessária a prova de má-fé da construtora, o que, no caso, não ocorreu.” (TJMT - RAC - 0029237-56.2012.8.11.0041 - GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 12/12/2018, Publicado no DJE 14/12/2018).

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL C/C RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA INCORPORADORA – AFASTADA - AUSENTE DE PRÉVIA INFORMAÇÃO NO PREÇO TOTAL DO IMÓVEL COM DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - RECURSO REPETITIVO RESP 1.599.511 - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS NA INTEGRALIDADE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – CABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.” A incorporadora, na condição de promitente-vendedora, tem legitimidade passiva ad causam para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem (REsp 1551956/SP, Recurso repetitivo, Tema 939). Caberá devolução do valor pago a título de comissão de corretagem se não informado previamente o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão. (REsp 1.599.511, Recurso Repetitivo, Tema 938). (RAC - 0014919-97.2014.8.11.0041 - NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 13/11/2018, Publicado no DJE 26/11/2018).

Desse modo sanada a controvérsia, a restituição se dará na forma simples, tendo em vista que não há como se declarar que as apelantes agiram de má-fé, apenas, faltou clareza nos procedimentos adotados.

Com essas considerações, conheço do recurso e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tão somente para determinar que a restituição do valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) pago indevidamente a titulo de comissão de corretagem, seja restituída à parte autora/ora apelada na forma simples, nos termos da fundamentação acima e jurisprudências correlacionadas.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/03/2022