Tribunal: TJMT
Processo: 1002329-75.2020.8.11.0004
Relator(a): VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2022-03-04
Data de publicação: 2022-03-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1002329-75.2020.8.11.0004
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Direito de Imagem, Direito de Imagem]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[CRISTIANI ROMAS DA COSTA - CPF: 002.385.401-46 (RECORRENTE), ANTONIO NUNES DE SOUSA FILHO - CPF: 900.871.271-72 (ADVOGADO), JARDINS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.803.534/0001-06 (RECORRIDO), MAURICIO HAEFFNER - CPF: 002.575.740-77 (ADVOGADO), CAIO BATISTA ANTUNES LEOBAS - CPF: 064.955.791-36 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Recurso Inominado:

1002329-75.2020.8.11.0004

Classe CNJ:

460

Origem:

Juizado Especial Cível de Barra do Garças/MT

Recorrente(s):

Jardins Empreendimentos Imobiliários Ltda

Recorrido(s):

Cristiani Ramos da Costa

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

25 de fevereiro de 2022

E M E N T A

RECURSO INOMINADO. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA NÃO ACOLHIDA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO ANTERIOR A LEI 13.786/2018. DEVOLUÇÃO DE VALORES. INADIMPÊNCIA DO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. MULTA QUE SE DESTINA A COBRIR DESPESAS INERENTES AO NEGÓCIO DESFEITO 25%. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. PRECEDENTES STJ. AUSÊNCIA DE CARÁTER PROTELATÓRIO NOS EMBARGOS DECLARATÓRIOS. MULTA AFASTADA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para formar seu convencimento, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco a responder um a um todos os seus argumentos, razão pela qual não acolho a preliminar suscitada.

Na rescisão contratual de compra e venda de loteamento anterior a Lei 13.786/2018 por desistência imotivada do comprador, a retenção dos valores pagos deve ser no percentual de 25%, precedentes do STJ.

O colendo Superior Tribunal de Justiça perfilha o entendimento de que, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em virtude da desistência manifestada pelo promitente comprador, os juros moratórios devem incidir somente a partir do transito em julgado da sentença que fixou o percentual da multa ser retida pela promitente vendedora.

A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.

Não se verificando intuito protelatório nos embargos opostos à sentença, a multa aplicada deve ser afastada

VOTO:

Colendos Pares;

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. nº 46 da Lei nº 9.099 de 26 de setembro de 1995.

Trata-se de RECURSO INOMINADO intentado contra a sentença que apresentou a seguinte parte dispositiva, após oposição de embargos declaratórios:

Diante do exposto, SUGIRO
PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO INICIAL,
com fulcro no art. 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, com resolução de mérito, para:

a) CONDENAR, a reclamada ao pagamento da quantia de R$ 6.946,69 (seis mil, novecentos e quarenta e seis reais e sessenta e nove centavos), a parte reclamante, valor com incidência de juros de 1% (um por cento) ao mês desde o evento danoso (Súmula 54 STJ) e correção monetária pelo INPC devida desde o efetivo prejuízo (Súmula 43 STJ).

b) SUGIRO
improcedência do pedido de danos morais.

Sem custas e honorários, conforme disposto nos artigos 54 e 55 da Lei nº 9.099/95.

Em suas razões recursais, o Réu, ora Recorrente pretende a reforma integral da sentença, alegando em síntese, nulidade da sentença por ausência de fundamentação; afastamento da multa ante a inexistência de caráter protelatório dos embargos de declaração; aplicabilidade da lei 13.786/2018 em contratos anteriores a sua vigência; o valor atualizado do contrato deve ser a base de cálculo dos encargos; multa contratual de 10%; indenização pela fruição do imóvel; parcelamento do valor a ser restituído; carência para pagamento; incidência de débitos tributários; aplicabilidade de cláusula 16ª do contrato formalizado entre as partes; juros moratórios a partir do transito em julgado da sentença e correção monetária a partir de cada desembolso.

- PRELIMINARMENTE / NULIDADE DA SENTENÇA

Colendos Pares,

O Recorrente suscita a preliminar de nulidade da sentença ao argumento de que a decisão de primeiro deixou de analisar argumento relevante para o julgamento da causa, nos termos do artigo 489, §1º, IV, do CPC.

Por oportuno é importante lembrar que os princípios norteadores dos Juizados Especiais, são a celeridade, informalidade, simplicidade, economia processual e oralidade (art. 2º, LJE).

Com isso, o juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para formar seu convencimento, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco a responder um a um todos os seus argumentos, razão pela qual não acolho a preliminar suscitada.

É como voto.

-
MÉRITO

Colendo Pares,

O caso concreto diz respeito a formalizado de contrato de compromisso de compra e venda, em 01/06/2014, de um terreno situado no loteamento residencial Cidade Jardim, Rua 03, nº 29, próximo ao Parque de Exposições de Barra do Garças – MT, valor total do lote de R$ 35.284,80, que seria pago em 240 parcelas sucessivas no valor de R$ 147,02. Que, em 2019, passou a enfrentar dificuldades financeiras, gerando o atraso de 09 parcelas do contrato. Alega que ao procurar o requerido para quitar sua dívida, tomou conhecimento de que o loteamento já havia sido vendido a terceiros e a Ré se recusa a devolver o valor já pago. Com isso pretende a rescisão contratual, devolução integral do valor pago e indenização pelo dano moral sofrido.

Em sede de contestação, a requerida não contesta a alegação de transferência do imóvel a terceiro sem a resolução formal deste contrato não apresenta planilha dos valores recebidos e devidos ou tentativas de resolução administrava, muito menos contesta ter transferido o bem a terceiro sem a resolução formal deste contrato. Portanto considero como incontroverso o pagamento realizado pelo autor, no valor de R$ 9.262,26.

O contrato de compromisso de compra e venda de lote n. 001623 foi juntado ao id 111978996, em que se confirma que a sua formalização se deu em 16/04/2014.

Com isso, inaplicável ao caso concreto as disposições da Lei nº 13.786/2018 em observância ao disposto no art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro que assevera:

Art. 6º A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.

Neste diapasão, ainda que a Lei nº 13.786/2018 estabeleça novos parâmetros sobre o tema em comento, não se descura que sua aplicação caso concreto deve observar a necessária segurança jurídica do ato jurídico perfeito entabulado entre as partes em momento anterior a entrada em vigor da aludida legislação.

Este é o entendimento do SJ, quanto ao tema:

"
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA.
CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1635428/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019 - grifei).

Em se tratando de relação de consumo o art. 51, CDC permite a revisão das cláusulas consideradas abusivas. Tem-se por abusiva, nos termos do inciso IV do referido artigo aquela cláusula que estabelece vantagem exagerada ao fornecedor em detrimento do consumidor.

Sendo abusiva as disposições contratuais, ora em análise, que imponha ao consumidor aceite de cláusula incerta quando ao exato momento em que se iniciará a restituição criando situação de desvantagem.

O valor total do terreno era de R$ 35.284,80 e o Autor efetuou o pagamento de R$ 9.262,26, isto é, o equivalente a 26% do total do terreno. Não foram realizadas benfeitorias no terreno, muito menos há provas de que o autor tenha efetivamente tomado posse do imóvel.

Dessa forma, a cláusula 16ª, §1º do contrato de mostra excessivamente onerosa, pois ante a inadimplência do comprador, seriam aplicadas as seguintes penalidades:

§1º - das penalidades pela rescisão – havendo a rescisão contratual, por vontade ou culpa exclusiva do comprador nos moldes da segunda situação, serão aplicadas ao comprador as seguintes penalidades:

A) perda da posse precária e dos direitos aquisitivos do lote/terreno, cabendo ao comprador restituir a posse livre de pessoas e coisas e sem débitos de qualquer natureza sobre o lote/terreno;

B) perda da quantia paga referente ao sinal de negócio;

c) Multa compensatória em valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado deste contrato, a título de indenização por lucros cessantes decorrentes da rescisão/

D) Perda de 20% (vinte por cento) do valor das parcelas pagas a título de ressarcimento por despesas tributárias, administrativas, financeiras, publicitárias, lançamento e de indenização por perdas e danos emergentes;

E) Indenização de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) ao mês do valor atualizado deste contrato, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data de assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último.

(...)

Tem-se que a cumulação de todas as penalidades constantes da cláusula 16ª, se figura manifestamente abusiva, já que os artigos 51, incisos II e IV, da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) consideram nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

Conforme o entendimento do STJ, é possível a resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas de suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel, caso em que a extinção do negócio jurídico ensejará a retenção pelo promitente vendedor, de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação.

A lei consumerista coíbe a cláusulas de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador.

Destaco que o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido da validade da clausula de retenção, apontando como parâmetro o percentual entre 10% e 25% dos valores pagos pelo consumidor até a rescisão do contrato, analisando-se o caso concreto.

Conforme consta dos autos, a resolução do contrato se deu por inadimplência do comprador. Não houve pagamento de entrada e, segundo informado nos autos, o imóvel já foi vendido a terceiros.

Em relação ao percentual do valor da retenção pelo vendedor, a Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do Resp n. 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Confira-se a ementa do referido precedente:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTENCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PREDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2.
Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 04.10.2012 sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também não demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
”. (Resp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)

Portanto, diante do entendimento firmado pelo STJ quanto a contratos anteriores a Lei 13.786/2018, a retenção a ser realizada pela Recorrente deve ser no percentual de 25%, bem como o termo inicial dos juros de mora, deve ser a partir do transito em julgado da decisão, conforme o mesmo precedente retro citado.

Quanto aos encargos decorrentes da fruição do imóvel, necessário esclarecer que esta taxa decorre da premissa de que ninguém deve sem justa causa se enriquecer às custas de outrem, portanto, se o adquirente deu causa à rescisão, deverá suportar um "aluguel" pelo período que usufruiu do bem sem contraprestação. Assim, vê-se que tal instituto tem o objetivo de remunerar o período em que o comprador utilizou-se do imóvel, sem cumprir, em contrapartida, as obrigações financeiras devidas para tanto. Entretanto, no caso em tela, não restou demonstrado que o autor foi imitido na posse do bem, explorou, edificou ou realizou qualquer tipo de benfeitoria, razão pela qual, a incidência desta taxa se mostra indevida.

Em relação aos débitos tributários, não foram apresentadas provas da existência destes encargos e principalmente, vinculados ao período em que o Autor permaneceu na condição de compromissário comprador. Sem a prova de qualquer débito que recaia sobre o loteamento, referente ao período que perdurou o contrato, inexiste motivo para pleitear a compensação ou abatimento em face dos valores.

Já quanto a retenção de valores despendidos com relação a despesas administrativas (tarifas, despesas administrativas e comercias), tal cobrança implicaria
bis in idem
, uma vez que tais despesas já estão cobertas pela clausula de retenção de 25%, dos valores pagos.

Sobre a devolução parcelada dos valores pagos, a Sumula 543 do STJ é clara quanto a necessidade da restituição ser imediata, nos seguintes termos:

Súmula 543
- Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

No que diz respeito a correção monetária, o E. STJ pacificou o entendimento de que, em casos como o presente, no que toca à questão de atualização monetária, deve ela incidir a partir do desembolso de cada parcela paga pelo promissório comprador, in casu, o Autor. Isto porque a função da correção monetária é simplesmente recompor o valor devido em razão de sua depreciação ao longo do tempo.

Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. SUMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVID.O. 1. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno não provido. (STJ – AgIn no AREsp: 208706 RJ 2012/0154733-4, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, data de julgamento: 22/08/2017, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/09/2017)

Por fim, na hipótese dos autos, não se verifica o manifesto intuito protelatório dos embargos opostos à sentença, indicando a parte, de forma pormenorizada e sintética os pontos acerca dos quais buscou esclarecimentos. Nesta circunstancias, impõe-se o afastamento da multa aplicada.

Ante o exposto
, conheço do recurso inominado,
dou-lhe parcial provimento
para determinar que o termo inicial para incidência dos juros moratórios seja a partir do trânsito em julgado da decisão e a correção monetária, a partir de cada desembolso, bem como afasto a multa aplicada por embargos declaratórios protelatórios. Mantenho a sentença inalterada nos demais termos.

É como voto.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
C
uiabá-MT, 04/03/2022