Tribunal: TJMT
Processo: 1054190-23.2019.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-06
Data de publicação: 2022-07-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1054190-23.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Aquisição, Intervenção de Terceiros]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[DIOGO DE SOUZA SANTOS - CPF: 326.639.398-89 (APELANTE), MARCO AURELIO MESTRE MEDEIROS - CPF: 025.388.801-81 (ADVOGADO), RAIMUNDO TRAJANO LOPES - CPF: 651.440.901-68 (APELANTE), SARA CRISTINA OLIVEIRA DE ALMEIDA - CPF: 008.316.081-70 (APELADO), DAYHANA SHINO TADA ROJAS - CPF: 028.032.691-20 (ADVOGADO), MARCELO ARNOLD DE SOUZA E SILVA - CPF: 979.764.581-91 (APELADO), RAIMUNDO TRAJANO LOPES - CPF: 651.440.901-68 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TECREIRO – CONTRIÇÃO INDEVIDA- AUSÊNCIA DE REGISTRO DE IMÓVEL – COMPROVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO - CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA/VENDA E CESSÃO DE DIREITOS – AUSÊNCIA DE CULPA A CAUSA DA LIDE - ÔNUS SUCUMBENCIAIS - PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE - APLICAÇÃO - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Os embargos de terceiro se caracterizam como o remédio processual cabível adequado para que terceiros estranhos à ação de execução intervenham no feito quanto os atos de constrição alcancem bens ou direitos de sua titularidade, e que a falta de averbação do instrumento particular de cessão de direitos, vantagens e obrigações no cartório de registro de imóveis não impede, de fato, o ajuizamento de embargos de terceiro e o acolhimento da pretensão da embargante.

2. Ainda que a apelante não tenha sido responsável pela indevida constrição do lote, por falta de transferência e registro de titularidade do imóvel pelo apelado, é certo que com a apresentação da pretensão do terceiro embargante, com apresentação e comprovação de documento de contrato de compromisso de compra e venda realizado pela Construtora e Incorporadora, a recorrente ao apresentar impugnação/contestação aos fatos e direito do embargante, insurgindo inclusive contra o levantamento da constrição judicial, ou seja, arguindo pela improcedência da ação, deve a apelante ser responsável pelo pagamento do ônus sucumbenciais, ante sua notória posição oposta e consequente derrotada.

3. A alienação do bem por parte da executada para terceiro se deu em período bem anterior ao ajuizamento da execução extrajudicial em tela (20 de fevereiro de 2015), sendo que nessa data o imóvel não estava vinculado ao processo executivo. 8. Não obstante ser questionável a validade do contrato, comumente denominado de “contrato de gaveta”, posto que firmado sem a intervenção e anuência da CEF, financiadora do imóvel no âmbito do SFH, considerando, ainda, que o próprio imóvel está gravado com cláusula de alienação fiduciária, a venda do imóvel à Embargante vale para afastar a constrição realizada nos autos da execução de título extrajudicial de origem

4. Os honorários advocatícios não deveriam ser arbitrados, com base no princípio da causalidade, visto que não há causa a responsabilizar o embargante/recorrido, na condição de “não ter atualizado os dados cadastrais em suposta “conduta negligente e tardia” de registrar o imóvel em financiamento com CEF junto ao Registro de Imóveis”, nem tampouco o embargado/recorrente, visto não saber ou ser “vidente” a conhecer que o imóvel, que em sua matrícula não possuí registro de outrem, a impossibilitá-lo de nomear a penhora.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de recurso de Apelação Cível de n. 1054190-23.2019.8.11.0041 interposto pelo DIOGO DE SOUZA SANTOS contra sentença proferida em “Embargos de Terceiro” em que figuraram como autores SARA CRISTINA OLIVEIRA DE ALMEIDA e MARCELO ARNOLD DE SOUZA E SILVA, perante a 4ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá - MT.

Prolatada a decisão que consta sob o ID 85140455, assim exarou:

“Posto isso, JULGO PROCEDENTE o pedido, para determinar a baixa da penhora efetivada na Ação de Execução nº 1030548-89.2017.811.0041, do imóvel objeto da matrícula nº 90.473/R-11, Livro 2 do 2º Serviço Notarial e Registral de Cuiabá.

Condeno os embargados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor da causa atribuído aos Embargos de Terceiro.”

Irresignado, o embargado DIOGO DE SOUZA SANTOS em sua apelação (ID nº 85140456) apresentou tese contrária ao estabelecida em fundamento da sentença combatida com respeito a Súmula 84 do STJ (“O STJ admite, de forma pacífica, a interposição de embargos de terceiro mediante compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que não tenha sido levado a registro”), e que a referida súmula em nenhum momento diz respeito ao caso de possibilidade de manejo da ação de embargos de terceiro, pois o imóvel é alienado fiduciariamente à CEF, assim, pelo fato do executado Raimundo Trajano Lopes em ação de execução de nº 1030548-89.2017.811.0041, não ser o proprietário do imóvel, não poderia sequer firmar contrato de compra e venda (contrato nulo), pois não poderia vender bem que não lhe seja de sua propriedade.

Requer a reforma da sentença para excluir/reverter a condenação às custas processuais e honorários advocatícios aos apelados.

Contrarrazões do recorrido sob o ID. nº 85140459.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Cuida-se a demanda de “
EMBARGOS DE TERCEIRO
” proposta por SARA CRISTINA OLIVEIRA DE ALMEIDA e MARCELO ARNOLD DE SOUZA E SILVA
,
doravante denominados recorridos, tendo DIOGO DE SOUZA SANTOS doravante denominado recorrente, se insurgido contra sentença da 4ª Vara Cível da comarca de Cuiabá – MT.

Na causa de pedir os embargantes alegaram que em 18/01/2017, celebraram contrato particular de compra e venda e cessão de direitos de imóvel urbano junto a Raimundo Trajano Lopes e esposa, imóvel este financiado junto à Caixa Econômica Federal pelo Raimundo e esposa.

Pela aquisição de referido imóvel, deram como parte do pagamento do preço um imóvel localizado no Condomínio Residencial Chácara São Jose, Rua 07, Quadra 21, Lote 12, Bairro Distrito Industrial, Cuiabá-MT, e o restante representado por um cheque de R$ 25.000,00, bem como assumiram o financiamento junto à Caixa Econômica Federal.

Que após o reconhecimento de firma do contrato de compra e venda, o embargado Raimundo Trajano Lopes outorgou procuração Pública, no dia 26/01/2017, transferindo aos embargantes amplos poderes para representá-lo junto a CEF, referente ao financiamento do imóvel do Residencial Mônaco.

Alegaram que desde então possuem a posse direta do imóvel, fixaram residência e arcam com o financiamento junto a CEF e que, ao tentarem refinanciar o imóvel em seu nome junto com a CEF, a fim de regularizar a titularidade, foram surpreendidos com a averbação da Ação de Execução de título Extrajudicial, figurando com exequente, o embargado Diogo De Souza Santos, e como executado o embargado Raimundo Trajano Lopes, distribuída em 28/09/2017, dos autos de execução nº 1030548-89.2017.811.0041.

Juntaram comprovantes de pagamento das parcelas de financiamento do imóvel junto à CEF, de taxas de condomínio e outras despesas com o imóvel.

Requereram pela retirada da constrição judicial de penhora averbado em escritura pública do imóvel.

Prolatada a decisão que consta sob o ID 85140455, assim exarou:

“
Posto isso, JULGO PROCEDENTE o pedido, para determinar a baixa da penhora efetivada na Ação de Execução nº 1030548-89.2017.811.0041, do imóvel objeto da matrícula nº 90.473/R-11, Livro 2 do 2º Serviço Notarial e Registral de Cuiabá.

Condeno os embargados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor da causa atribuído aos Embargos de Terceiro.”

Irresignado, o embargado DIOGO DE SOUZA SANTOS em sua apelação (ID nº 85140456) apresentou tese contrária ao estabelecida em fundamento da sentença combatida com respeito a Súmula 84 do STJ (“
O STJ admite, de forma pacífica, a interposição de embargos de terceiro mediante compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que não tenha sido levado a registro
”), e que a referida súmula em nenhum momento diz respeito ao caso de possibilidade de manejo da ação de embargos de terceiro, pois o imóvel é alienado fiduciariamente à CEF, assim, pelo fato do executado Raimundo Trajano Lopes em ação de execução de nº 1030548-89.2017.811.0041, não ser o proprietário do imóvel, não poderia sequer firmar contrato de compra e venda (contrato nulo), pois não poderia vender bem que não lhe seja de sua propriedade.

Requer a reforma da sentença para excluir/reverter a condenação às custas processuais e honorários advocatícios aos apelados.

Inicialmente, destaco que os embargos de terceiro se caracterizam como o remédio processual cabível adequado para que terceiros estranhos à ação de execução intervenham no feito quanto os atos de constrição alcancem bens ou direitos de sua titularidade, e que a falta de averbação do instrumento particular de cessão de direitos, vantagens e obrigações no cartório de registro de imóveis não impede, de fato, o ajuizamento de embargos de terceiro e o acolhimento da pretensão da embargante.

No caso, ficou comprovado que os embargantes/recorridos adquiriram os direitos sobre o imóvel junto a Raimundo Trajano Lopes e esposa, e deram como parte do pagamento do preço: um imóvel localizado no Condomínio Residencial Chácara São Jose e o restante, complementados por valor de cheque R$ 25.000,00, restando dessa forma em assumir o financiamento junto à Caixa Econômica Federal, sendo, portanto, reais promissários proprietários do imóvel.

Incontroverso o fato dos recorridos terem a posse direta do imóvel e que fixaram residência.

Neste norte tenho que o possuidor amparado em contrato de cessão de direitos e obrigações, ainda que não levado a registro imobiliário, estando de boa-fé, pode se valer da ação de embargos de terceiro para proteção dos direitos de posse que exerce sobre o bem, assim como os potenciais direitos de propriedade que ainda não lhe foram franqueados.

Corrobora o entendimento de nossos tribunais pátrios que, o denominado contrato de gaveta é equiparado juridicamente ao contrato de promessa de compra e venda. Embora não tenha havido um contrato de promessa de compra e venda, deve ser assim considerado, porque comprovada a existência do negócio jurídico de compra e venda entre as partes, por meio do contrato particular e demais documentos juntados aos autos.

A regra, quanto à propriedade de bens imóveis é a de que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (§1º do art. 1.245 do CC). Pois bem, a decretação da indisponibilidade do imóvel alienado pode se mostrar legal, a não ser que o adquirente demonstrar boa-fé e posse sobre a área adquirida, nos termos da Súmula 84 do STJ.

Assim, dúvidas não há acerca da posse dos recorridos/embargantes sobre o imóvel, inclusive comprovada residência no local, bem assim de sua boa-fé ao adquirir o bem. E ainda que não tenha sido efetuado a transcrição no registro imobiliário, o contrato de compra/venda e cessão de direitos ou, contrato de gaveta foi pactuado/assinado anteriormente à constrição. A retirar qualquer possibilidade de fraude à execução.

Em meio aos fatos e documentos aqui esposados, encontro óbice a prover as razões de apelação do recorrente.

Nesse contexto, mesmo considerando que o bem em garantia por alienação fiduciária não pertence ao executado, mas sim à credora fiduciária – CEF, tenho entendimento de que não se mostra também viável a penhora (constrição advinda da ação de execução) sobre bens garantidos por alienação fiduciária.

Nesse sentido a orientação jurisprudencial do eg. STJ é de que os bens garantidos por alienação fiduciária é incabível, posto que não pertencem ao devedor-executado, mas sim da à instituição financeira que realizou a operação de financiamento. (in AGA 0022061-74.2006.4.01.0000/MG, Rel. Des. Federal Reynaldo Fonseca, Sétima Turma, e-DJF1 p. 337 de 25/03/2011).
Contudo, admite-se, que a penhora recaia sobre os direitos do devedor fiduciante assim como também poder a dispor por meio de contrato de cessão de direitos a terceiros
, como bem fundamentou a sentença de primeiro grau. Nesse sentido jurisprudência:

PROCESSUAL CIVIL. PENHORA. ALENAÇÃO FIDUCIÁRIA CONTRATO. DIREITOS. POSSIBILIDADES. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 655, XI DO CPC. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. “O bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada Impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constrito. (REsp 679821/DF Rel. Min. Felix Fisher, Quinta Turma, unânime, DJ 17/12/2004, p. 594). 2. Recurso Especial conhecido e provido.(REsp 1171341/DF Rel. Min. Maria Isabel Galloti, Quarta Turma, DJe 14/12/2011.

Assim em vista da possibilidade de penhora sobre direitos do executado,
também tenho por analogia da possibilidade deste pactuar em contrato de cessão de direitos do imóvel, como é o caso destes autos, a consubstanciar em manutenção da sentença guerreada em proceder pelos embargos em vista da outorga de poderes junto a Caixa Econômica Federal ao que pertine aos direitos sobre o imóvel
.

Constituiu direito dos recorridos/embargantes, enquanto cessionários do direito sobre o imóvel
sub judice
, de discutir questões advindas do pacto assinado, tendo em vista pronunciamento do STJ em sede de recurso repetitivo (REsp 1.150.429-CE). Além do contrato de gaveta comprovar a realização do negócio jurídico entre os recorridos e o executado
, basta a efetiva comprovação da posse e boa-fé do terceiro embargante, por qualquer meio de prova legítimo, para desconstituição de constrição judicial, atual ou iminente
. Nesse sentido é totalmente aplicado aqui a jurisprudência do eg. Tribunal regional Federal da 3ª Região em caso semelhante:

CIVIL. PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CONTRATO DE GAVETA. LEGITIMIDADE ATIVA. POSSE MANSA E PACÍFICA ANTERIOR À PENHORA. COMPROVAÇÃO. LIBERAÇÃO DO IMÓVEL. APELO PROVIDO. 1. No caso em exame, os embargos de terceiro foram opostos com objeto de desconstituir a penhora havida sobre imóvel adquirido pela Apelante, por meio da celebração de Instrumento Particular de Compromisso de venda e Compra em 21 de maio de 2013.2. A sentença julgou improcedentes os embargos sob o argumento de que “o INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA firmando entre o executado e a Embargante é ineficaz, pois se a embargante adquiriu o Imóvel, o fez ciente de que o bem constituía garantia de contrato celebrado com a Instituição financeira, detentora da propriedade resolúvel do bem.”.3. Em se tratando de embargos de terceiro, a questão merece ser analisada com certa temperança, na medida em que eventual decisão a ser proferida acerca da constrição do imóvel em questão, irá impactar em definitivo a posse da Apelante que por ora demonstra ser pacífica, considerando o adimplemento das parcelas do financiamento firmado entre Sidnei Pereira dos Santos, sua esposa Marcia da Silva do Santos e a Caixa Econômica Federal.4. Muito embora não conste o registro da venda na matrícula do imóvel, a documentação acostada na inicial demonstra, de forma suficiente, o adimplemento de todas as parcelas do financiamento, por intermédio de transferências bancárias para a conta do vendedor, bem como o pagamento das contas inerentes ao imóvel, tais como condomínio, IPTU, luz, água e outros serviços.5. Nos termos do artigo 674 do Código de Processo Civil/15, “
quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro
.”.6. Demonstrada a legitimidade ativa da Embargante, inclusive nos termos da Súmula n. 84 do Superior Tribunal de Justiça.7. A hipótese dos autos não demonstra a tentativa de fraude à execução por parte dos executados.
A alienação do bem por parte da executada para terceiro se deu em período bem anterior ao ajuizamento da execução extrajudicial em tela (20 de fevereiro de 2015), sendo que nessa data o imóvel não estava vinculado ao processo executivo
. 8.
Não obstante ser questionável a validade do contrato, comumente denominado de “contrato de gaveta”, posto que firmado sem a intervenção e anuência da CEF, financiadora do imóvel no âmbito do SFH, considerando, ainda, que o próprio imóvel está gravado com cláusula de alienação fiduciária, a venda do imóvel à Embargante vale para afastar a constrição realizada nos autos da execução de título extrajudicial de origem
. Não se está, com isso, solucionando a relação de direito material, entre a Embargante, o sócio executado e a CEF, que deve ser discutida em ação própria.

9. O artigo 674, § 1º do NCPC é taxativo ao prever a legitimidade concorrente do "terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor", sendo esse o caso da apelante. 10
. Por outro lado, basta a efetiva comprovação da posse de boa-fé do terceiro embargante, por qualquer meio de prova legítimo, para desconstituição de constrição judicial, atual ou iminente
.11. Recurso de apelação a que se dá provimento para reformar a sentença e julgar procedentes os embargos de terceiro, para determinar o levantamento do gravame (penhora) incidente sobre o imóvel.

12. Descabe, no caso, a condenação da CEF ao pagamento de honorários de sucumbência, com fundamento no princípio da causalidade, tendo em vista que o Embargante não promoveu o registro do instrumento particular na matrícula dos imóveis, inclusive conforme dispõe a Súmula 303 do C. STJ. (Apelação Cível 00027320720154036111 SP, Rel. Des. Wilson Zauhy, DJe 13/01/2020).

Nesse espeque, não há que falar em reforma de sentença, pois irretocável nesse ponto.

A questão levado aos honorários sucumbenciais em que pese os argumentos do apelante, em arguição do princípio da causalidade, que deveria o apelado arcar com os honorários sucumbenciais por ter dado causa a indevida constrição, ante sua inércia no registro do imóvel, sob fundamento de Súmula 303 STJ, tal alegação de reversão ou exclusão da condenação não deve prosperar, pelo menos parcialmente.

Destarte, entendo que os embargos de terceiro cujo pedido foi acolhido para desconstituir a constrição judicial em execução de título extrajudicial, os honorários advocatícios não deveriam ser arbitrados, com base no princípio da causalidade,
visto que não há causa a responsabilizar o embargante, na condição de “não ter atualizado os dados cadastrais em suposta “conduta negligente e tardia” de registrar o imóvel o imóvel em financiamento com CEF junto ao Registro de Imóveis”
,
nem tampouco o embargado/recorrente, visto não saber ou ser “vidente” a conhecer que o imóvel, que em sua matrícula não possuí registro de outrem, a impossibilitá-lo de nomear a penhora
.

Assim tenho por convicção nos autos
que o apelante não é responsável pela indevida constrição do imóvel
, por falta de transferência e registro de titularidade do imóvel pelos apelados, não devendo ser responsabilizado às custas processuais em clara observância do princípio da causalidade,
também entendo que da mesma forma
os recorridos, por ocasião do contrato de compra e venda junto ao executado – Raimundo Trajano, se deparou, com a determinação de judicial de constrição de penhora, também não merece ser imputado como culpa negligente a ter dado causa a lide.

Tenho dos fatos que sequer houve conduta culposa, tardia, dos recorridos em promover o registro do imóvel, visto que o imóvel estava sob sua posse mansa e pacífica e ainda contava com o pagamento de prestações do financiamento junto a CEF.

A pretensão de embargos de terceiros teve como objeto a demonstração junto ao juízo, origem da constrição judicial sobre o bem do executado, de que o imóvel não é propriedade do mesmo, devendo de sorte ser retirado a constrição de penhora.

Destarte em vista da sentença combatida ter decidido por condenar a recorrente/embargado ao pagamento das custas e honorários advocatícios, vejo que merece reforma no que importa em excluir o pagamento dos honorários advocatícios, em respeito ao princípio da causalidade, já que não deu causa a questão judicial.

Isto posto, CONHEÇO do recurso e DOU-LHE PROVIMENTO, a excluir do
decisum
a condenação do recorrente ao pagamento dos honorários advocatícios. Mantendo-se a sentença nos demais termos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/07/2022