Tribunal: TJMT
Processo: 1012544-84.2018.8.11.0003
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-15
Data de publicação: 2022-03-22

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1012544-84.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Material, Posse, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO
Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]
Parte(s):

[N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (APELANTE), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO), SEBASTIAO GERALDO DE LIMA - CPF: 284.504.001-63 (ADVOGADO), LEIDIANI PEREIRA DA SILVA - CPF: 037.027.761-92 (APELADO), RENATO SAITO - CPF: 621.210.061-68 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR –
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL – FALTA DE INTERESSE RECURSAL – SENTENÇA FAVORÁVEL AO OBJETO RECURSAL – RECONVENÇÃO – PRETENSÃO RESISTIDA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS DEVIDOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. É inadmissível o recurso interposto para impugnar capítulo da sentença foi favorável à pretensão deduzida pela parte. 2. São devidos honorários advocatícios na reconvenção (CPC, art. 85, §1º), sendo eles fixados de forma independente aos
honorários de sucumbência da ação principal.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por N. C. IMÓVEIS LTDA contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da ação de
“
Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse c/c Perdas e Danos
”
(Proc. nº 1012544-84.2018.8.11.0003), ajuizada pela apelante contra LEIDIANI PEREIRA DA SILVA, deu pela parcial procedência do pedido principal para “
declarar rescindido o ‘Contrato Particular de Compra e Venda – nº 02303-8’
(...)
e demais documentos adjacentes firmados entre as partes para a aquisição do Lote 19, Quadra 09, Loteamento Jardim Taiti, Rondonópolis, restituindo/reintegrando a posse do referido imóvel à autora a partir desta decisão
”, e, consequentemente, “
condenar a autora ao pagamento (leia-se reembolso) das parcelas, correspondente ao valor de R$ 12.785,96, em parcela única,
(...)
, ressalvando que deste valor deverá ser decotada a importância contratualmente ajustada, entenda-se a ‘Cláusula Oitava’
(...)
, limitando-se o desconto/retenção à importância de 30% do valor adimplido pela ré
”, e julgou procedente o
pedido reconvencional para “
condenar a reconvinda/autora ao ressarcimento, em parcela única, referente às benfeitorias constantes do Lote nº19, Quadra 09, Loteamento Jardim Taiti, Rondonópolis-MT (art.1.219, CC), no importe de R$ 37.650,73, em consonância com o arbitrado pelo Senhor Perito ao responder o ‘Quesito 6 – Da Ré’
”, e condenou a “
reconvinda/autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 10%

sobre o valor da condenação
”
(cf. Id. nº 92498525).

A apelante alega que “
a apelada está na posse direta do imóvel desde a celebração do contrato e, sendo assim, conforme entendimento do STJ, ela deve arcar com as perdas e danos sofridos pela autora pela injusta fruição do imóvel
”, nesse sentido, argumenta que
“
a taxa pela fruição indevida difere da cláusula penal constante no contrato
(cláusula 8ª)
por não ter a mesma natureza jurídica
”, e, em reforço, que a jurisprudência majoritária deste Tribunal de Justiça é no sentido de que “
a fruição do bem enseja o pagamento de aluguel compensatório em combate ao enriquecimento ilícito
”.
Sustenta, ademais, que “
não há dizer que
(...)
sucumbiu em relação à restituição pelas benfeitorias,
(pois)
a matéria já havia sido abarcada desde a inicial,
(inclusive),
concordou com a avaliação do perito
”, pelo que pede
o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja arbitrado
“
valor a título de fruição indevida/aluguel compensatório pelos danos notadamente sofridos pela apelante, conforme bem reconhecido no importe de 1% do valor do bem corrigido ao mês de fruição sem contrapartida
”, e afastada a condenação ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência em razão da reconvenção (cf. Id. nº 92498535).

A apelada ofertou contrarrazões junto ao Id. nº 92498539, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A
autor
a
/apela
nte propôs a presente demanda objetivando
a rescisão do
compromisso de compra e venda celebrado com a ré, documentado no “
Contrato Particular de Compra e Venda nº 02303-8
” (cf. Id. nº 92498450), que tem por objeto o imóvel localizado no “
Lote 19, Quadra 09, Loteamento Jardim Taiti, Rondonópolis
/MT
”,
em razão
do
inadimplemento das parcelas do contrato pela ré/compromissaria compradora, e, consequentemente, a imediata restituição da posse do imóvel, a condenação da ré ao

“
pagamento das perdas e danos pela injusta fruição do bem,
(...)
e/ou compensação dos valores pagos a título arras
” (cf. Id. nº 92498454).

Ao contestar, a ré/apelada também apresentou reconvenção, postulando que a
autor
a fosse condenada

a
indeniz
á-la “
por todas as ampliações e benfeitorias realizadas no imóvel objeto da demanda, bem como o valor das parcelas pagas devidamente corrigida
” (cf. Id. nº 92498476).

Na sentença, o MM. Juiz deu a seguinte solução à lide:

“(...), a autora comprovara as afirmações postas na peça de ingresso, ao passo que a ré anuíra com as alegações de inadimplência ventiladas pela parte autora, assim, resta, apenas e tão somente, um caminho a ser trilhado, qual seja, a procedência do pedido.

Outrossim, a autora carreara documentos que dão respaldo à sua pretensão, conforme se pode verificar às (Contrato Particular de Compra Venda de [fls.32/34 – correspondência ID 16548282, fls.01/03], Aditivo de Contrato de [fl.35 – correspondência ID 16548282, fl.04] e, Edital de Intimação de [fl.59 – correspondência ID 16548287]), não se podendo o mesmo dizer em relação à ré, que nada contundente apresentaram com sua peça de defesa.

Havendo descumprimento das obrigações contratadas pela ré, inexistindo elementos que possibilitem se verificar se houve adimplemento substancial ou não, obrigação que compete à ré para a proteção de seus direitos, a resolução do contrato é medida impositiva, retornando as partes contratantes ao status quo ante, devolvendo a ré, a posse do bem à autora.

Partindo do conceito de que ‘
obrigação é a relação jurídica transitória, de natureza econômica, pela qual o devedor fica vinculado ao credor, devendo cumprir determinada prestação positiva ou negativa, cujo inadimplemento enseja a este executar o patrimônio daquele para a satisfação de seu interesse’
(AZEVEDO, Álvaro Villaça. Teoria geral das obrigações. Editora RT. 8ª edição – 2000. P.31), verifica-se que a obrigação de fazer (restituição de valor) existe apenas de forma parcial, eis que a ré comprovara nos autos, apenas e tão somente, o seu direito ao reembolso das parcelas adimplidas (fls.66/71 – correspondência ID 16548288 a ID 16548289, fl.02), valores estes devidamente atualizados, devendo ser procedido nos termos da
‘Cláusula Sétima’
(fl.33 – correspondência ID 16548282, fl.02).

Acerca da multa contratual, também denominada cláusula penal, salutar saber que esta modalidade de cláusula contratual mantem relação direta com o princípio da autonomia privada, plenamente condizente com o disposto nos artigos 408 a 416 do Código Civil acerca do inadimplemento obrigacional, não merecendo, pois, redução e, logo, necessária a observância da multa contratual (leia-se retenção) nos moldes descritos na
‘Cláusula Oitava’
(fl.33 – correspondência ID 16548282, fl.02), assim,
da importância de R$12.785,96, correspondente ao valor pago pela ré, deverão ser decotados o valor do Imposto Territorial Urbano e taxas (IPTU/TSU), as despesas tributárias do valor pago corrigido monetariamente, as despesas administrativas limitadas ao correspondentes a 5% (cinco por cento) do valor pago corrigido monetariamente, multa contratual no valor de 20% (vinte por cento) do valor atualizado do contrato, fruição no importe de 1% (um por cento) do valor do contrato corrigido por mês de inadimplência e o valor análogo a intermediação, todavia, deverá limitar-se o valor da retenção à 30% (trinta por cento) do valor dos valores pagos pelo autor
.

(...)

No que tange ao pleito de retenção das arras no importe de R$ 1.560,00 um mil, quinhentos e sessenta reais), constante na
‘Cláusula Segunda’
, do ‘DO CONTRATO’ de (fl.32 – correspondência ID 16548282, fls.01), não vejo como possa prosperar, eis que o entendimento jurisprudencial atual relativiza a interpretação do artigo 418 do Código Civil.

(...)

No mesmo trilho, as partes pactuaram que a obrigação de adimplemento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) ficaria a cargo do promitente-comprador, nos termos da
‘Cláusula Quarta’
do contrato firmado pelas partes (fl.32 – correspondência ID 16548282, fls.01) e, desta forma, devendo ser apurado e decotado do montante a ser restituído, nos termos ‘Cláusula Oitava’ (fl.32 – correspondência ID 16548282, fls.02).

(...)

Da Reconvenção:

No concernente ao pleito de ressarcimento atinente às benfeitorias úteis realizadas no imóvel, deve prosperar a pretensão da ré, uma vez que a rescisão contratual confere à situação contratual o
status quo ante
, devendo, portanto a parte ré ser ressarcida pelas benfeitorias que efetivara no imóvel, nos termos do artigo 1.219, do Código Civil.

No mesmo sentido, a parte ré comprovara que o imóvel objeto da lide possui edificações (fls.116/127 – correspondência ID 29046878) (art.373, I, CPC), o que não fora desconstituído pela parte ré, ônus este que lhe incumbia, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

No mesmo carril, o Laudo Pericial acostado às (fls.205/221 – correspondência ID 50487439 a ID 50488842), quando da resposta ao ‘
Quesito 6 – Da Ré’
avaliara/precificara a edificação constante do imóvel descrito e caracterizado nos autos no importe de R$37.650,73 (art.373, II, CPC).

Havendo a procedência do pedido de rescisão contratual, o retorno da situação jurídica dos contratantes ao
status quo

ante
é decorrência lógica e necessária, efeito automático e
ex lege
do pronunciamento jurisdicional, assim, resolvido o compromisso de compra e venda, a posse do imóvel deve ser devolvida ao vendedor, cabendo a este, em contrapartida, restituir ao comprador as prestações que foram pagas durante a relação contratual, a fim de se evitar, sob qualquer ótica, o enriquecimento imotivado da contraparte. Em segundo plano, caso a resolução do contrato decorre de culpa exclusiva do consumidor, incide, se convencionada, cláusula penal a título de indenização pela inexecução contratual, esta que, conforme orienta a jurisprudência do STJ, mostra-se razoável quando há “
retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes o próprio negócio
” (STJ - TERCEIRA TURMA - AgInt nos EDcl no AREsp 989.906/SP, Rel.Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, julgado em 24/10/2017, DJe de 30/10/2017), e, além disso, “
caso o promissário comprador continue na posse do bem após a mora, será devida, ao credor, indenização por perdas e danos, a título de aluguéis, o que não se confunde com a pena convencional
” (STJ - QUARTA TURMA - AgRg no REsp 1179783/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 19/04/2016, DJe 26/04/2016), cabendo ressalvar, no entanto, que, ante “
a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título)
” (STJ - TERCEIRA TURMA - REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017).

Para a hipótese de rescisão contratual por inadimplemento da compromissária compradora, o “
Contrato de Compra e Venda nº 02303-8
” prevê o seguinte:

(cf. Id. nº 92498450 - pág. 2)

E, como visto acima, a sentença rejeitou a pretensão autoral de retenção da arras/sinal constante do inciso II da Cláusula 7º, não cabendo aqui revisar o acerto decisório nesse ponto, já que não é objeto da crítica recursal, mas admitiu que a autora/compromissária vendedora retivesse não apenas os 20% estipulados no inciso III da Cláusula 7º, mas sim 30%, sendo o adicional de 10% destinado justamente a indenizá-la pela “
f
ruição no importe de 1%

do valor do contrato corrigido por mês de inadimplência e o valor análogo a intermediação
”
(cf. Id. nº 92498525 - pág. 5), logo, o que se evidencia é que a autora/apelante simplesmente carece de interesse recursal nesse ponto, uma vez que a sentença já lhe concedeu a providência postulada nesta via recursal.

Quanto ao outro ponto objeto da insurgência recursal, sabe-se que o art. 85, §1º, do CPC prescreve que
“
são devidos honorários advocatícios na reconvenção
”, e, embora a autora/reconvinda afirme que não resistiu à pretensão deduzida pela ré/reconvinte, não é o que realmente se vê de suas manifestações nos autos, pois, na petição inicial, m
esmo reconhecendo que, “
desde a assinatura do contrato, dia 22/03/2010,
(...)
ao assumir imóvel, a ré tratou de logo de começar uma edificação sobre o mesmo (imagem do imóvel anexa), passando a usufruir da integralidade do bem que pertence a autora
”,
a autora afirma que
“
não há falar em qualquer restituição e/ou retenção por benfeitorias
”

(cf. Id. nº 92498454 - pág. 10), e, ao contestar a reconvenção, embora tenha iniciado com a ressalva de que “
jamais negou em devolver os valores pagos e indenizar as benfeitorias
”, na sequência, acrescentou a seguinte condicional: “
desde que em conformidade com as normas de edificação municipal, o que ao contrário de nada serve senão para demolição, fato aparente nas imagens acostadas aos autos, o que gera outro gasto para a autora a remoção de todo entulho que se vê nas imagens
”
(
cf.
Id. nº 92498484), o que evidente perfaz forma de resistência à pretensão da parte contrária, tanto é que essa questão foi submetida, conforme os quesitos ofertados pela autora, à prova pericial produzida em Juízo (cf. Id. nº 92498495), e, mais tarde, com a juntada do laudo pericial nos autos, a autora não poderia ser mais direta ao manifestar que: “
Seja

a RECONVENÇÃO

julgada totalmente IMPROCEDENTE, condenando a ré/reconvinte ao pagamento das custas e dos honorários de sucumbência da reconvenção
”
(cf. Id. nº 92498521).

Pelo exposto, nego provimento ao recurso, e, em obediência à regra do art. 85, §11, do CPC, majoro em 5% os honorários advocatícios arbitrados
n
a sentença
em favor do advogado da reconvinte/apelada.

Custas recursais pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/03/2022