Tribunal: TJMT
Processo: 1004701-03.2020.8.11.0002
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-09-06
Data de publicação: 2022-09-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004701-03.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[LEDIANE LESLIE CAMPOS RAMOS - CPF: 906.342.171-00 (APELADO), MARCIO JOSE NEGRAO MARCELO - CPF: 293.043.408-29 (ADVOGADO), JOSAFAT DE OLIVEIRA RAMOS JUNIOR - CPF: 844.141.381-91 (APELADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), GISELE STELLA - CPF: 310.497.578-74 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELADO), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), JOSAFAT DE OLIVEIRA RAMOS JUNIOR - CPF: 844.141.381-91 (APELANTE), LEDIANE LESLIE CAMPOS RAMOS - CPF: 906.342.171-00 (APELANTE), MARCIO JOSE NEGRAO MARCELO - CPF: 293.043.408-29 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DOS AUTORES E DESPROVEU DAS RÉS.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO INOMINADA COM PEDIDO DE JULGAMENTO ANTECIPADO PARCIAL DE MÉRITO OU CONCESSÃO DE TUTELA PROVISÓRIA DE EVIDÊNCIA C/C REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO DO VALOR INTEGRAL - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DOS COMPRADORES – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC)– LUCRO CESSANTES PELA VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA – NÃO CABIMENTO - DANOS MORAIS – CABIMENTO – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA - RECURSO DAS RÉS DESPROVIDOS – RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDOS.

Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual, o que não aconteceu.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal.

“não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem” (AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021).

“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).

As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Havendo cláusula penal moratória estipulada no contrato, que tem a finalidade de indenizar pelo atraso na entrega do imóvel, ou seja, prefixação das perdas e danos (REsp 1355554/RJ) e sua inversão em favor dos compradores, não há falar em lucros cessantes, pelo o que deixou de lucrar com a valorização imobiliária.

Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).

R E L A T Ó R I O

Recursos de apelação cível interpostos por
CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., JOSAFAT DE OLIVEIRA RAMOS JUNIOR E LEDIANE LESLIE CAMPOS RAMOS
contra sentença proferida nos autos da Ação Inominada cc Reparação por Danos Materiais e Morais movida em desfavor da Cipasa Várzea Grande, que, julgou parcialmente procedente os pedidos para:

“a) declarar rescindindo o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra Quadra: 05 – Unidade Autônoma: 16 Quadro Resumo e Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra Quadra: 03 – Unidade Autônoma: 15 Quadro Resumo, encartados nos ids. 29175201 e 29175209, celebrados entre as partes;

b) condenar a requerida a devolver as quantias pagas pelos requerentes no valor de R$ 134.273,33 (cento e trinta e quatro mil e duzentos e setenta e três reais e trinta e três centavos), cujo valor deverá ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

c) inverter a cláusula 5.6 estipulada nas Normais Gerais dos contratos celebrados entre as partes em favor da parte autora, condenando a parte requerida ao pagamento de multa moratória no importe de 30% (trinta por cento) sobre o valor efetivamente pagos pelos autores, o que corresponde no importe de R$ 40.281,99 (quarenta mil duzentos e oitenta e um reais e noventa e nove centavos), cujo valor deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a prolação da sentença e, Em consequência, resolvo o mérito, na forma do art. 487, I do CPC e confirmo a liminar deferida nos autos.

Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento “pro rata” das despesas judiciais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, atento à natureza da ação, o tempo de tramitação, o local da prestação dos serviços e à combatividade dos patronos (CPC – §. 2º, do art. 85 c/c o art. 86), salientando que em relação a parte autora, fica sobrestada a sua exigibilidade, pois é beneficiária da justiça gratuita.”.

Na decisão de id. 133764723, o juiz “a quo” rejeitou os Embargos de Declaração e indeferiu o pedido de suspensão do processo, pelo Tema n. 1.095, por ausência de identidade com a questão debatida.

A 1ª Apelante,
CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA.
, defende que a culpa pela rescisão do contrato não pode ser imputada às apelantes, eis que o pleito de rescisão não se sustenta devendo ser determinada a retenção de 30% e afastado os Danos Morais.

Adiante assevera que ao contrato existente pelas partes, não deve ser aplicado o CDC, mas, sim, o Código Civil, observando os ditames da Lei 6.766/99, que é especial e dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e loteamento.

Traz considerações a respeito do princípio
pacta sunt servanda.

Nesse cenário, defende que inexiste qualquer abusividade nas condições contratuais e legais pactuadas, que preveem a retenção de 30% dos valores pagos e abatimento das taxas de consumo, taxas associativas, tributos, taxas de fruição, dos valores a serem devolvidos.

No tópico seguinte, afirma que o empreendimento foi concluído, sendo plenamente possível a construção dos lotes pelos apelados.

Explica que o prazo de entrega foi rigorosamente observado e não há atraso na entrega, pois, conforme previsto no artigo 18, inciso V, da Lei 7.766/79 é de 04 anos, a contar da aprovação do loteamento pela Prefeitura Municipal.

Subsidiariamente, se acaso mantida a rescisão contratual, requer seja observada a necessidade de retenção e 30% dos valores pagos, a fim de compensar os gastos com administração e publicidade e a condenação dos apelados ao pagamento de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal, em 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel ao mês, em razão da utilização do imóvel de propriedade das Apelantes, contado da posse (assinatura do contrato) até eventual reintegração de posse pelas Apelantes.

Adiante, defende a inaplicabilidade do Tema 971 do STJ, que é inversão da cláusula penal; que ela não pode ter efeito de lucros cessantes, não pode ser cumulada com qualquer outra verba indenizatória e não pode incidir sobre o valor total do negócio. Alternativamente, que seja reconhecido que a multa contratual é de 2%, ao invés da inversão.

Por fim, no tópico: “IV. DA IMPOSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO”, requer, se acaso mantida a condenação de devolução dos valores pagos, que os juros de mora tenham seu termo inicial a partir do trânsito em julgado.

Nas contrarrazões, os apelados defendem a ofensa a dialeticidade, e, no mérito, pelo desprovimento do recurso (id. 133764737).

Os
segundos apelantes
(autores), almejam o reconhecimento das perdas e danos na modalidade de lucros cessantes decorrentes da valorização do imóvel, sob argumento de que a valorização dos lotes é uma realidade, uma certeza e deve ser apurada em sede de liquidação de sentença.

Argumenta, assim, que não se mostra possível apurar a valorização dos lotes em questão na ocasião da distribuição da ação porque o direito só surge depois de declarada a rescisão do contrato; o preço dos lotes sofre o decurso do tempo, sempre para mais.

Defende a necessidade de indenização por danos morais, pois, não se trata de mero descumprimento contratual; que houve ilícito contratual; falha a prestação de serviços; abuso de direito e desvio produtivo do consumidor.

Nas contrarrazões, a apelada pugna pelo reconhecimento da ofensa a dialeticidade, e, no mérito, pelo seu desprovimento (id. 133764739).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Inicialmente, preenchidos os requisitos legais, recebo ambos os recursos, em duplo efeito.

Rejeito
, de antemão, reciprocamente, as preliminares suscitadas por ambas as partes de ofensa a dialeticidade, pois, ambos os recursos impugnam suficientemente os fundamentos da sentença, para fins de conhecimento dos recursos.

Passo à apreciação.

Recursos de apelação cível interpostos por
CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., JOSAFAT DE OLIVEIRA RAMOS JUNIOR E LEDIANE LESLIE CAMPOS RAMOS
contra sentença proferida nos autos da Ação Inominada cc Reparação por Danos Materiais e Morais movida em desfavor da Cipasa Várzea Grande, que, julgou parcialmente procedente os pedidos para: “a) declarar rescindindo o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra Quadra: 05 – Unidade Autônoma: 16 Quadro Resumo e Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra Quadra: 03 – Unidade Autônoma: 15 Quadro Resumo, encartados nos ids. 29175201 e 29175209, celebrados entre as partes; b) condenar a requerida a devolver as quantias pagas pelos requerentes no valor de R$ 134.273,33 (cento e trinta e quatro mil e duzentos e setenta e três reais e trinta e três centavos), cujo valor deverá ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; c) inverter a cláusula 5.6 estipulada nas Normais Gerais dos contratos celebrados entre as partes em favor da parte autora, condenando a parte requerida ao pagamento de multa moratória no importe de 30% (trinta por cento) sobre o valor efetivamente pagos pelos autores, o que corresponde no importe de R$ 40.281,99 (quarenta mil duzentos e oitenta e um reais e noventa e nove centavos), cujo valor deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a prolação da sentença e, Em consequência, resolvo o mérito, na forma do art. 487, I do CPC e confirmo a liminar deferida nos autos. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento “pro rata” das despesas judiciais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, atento à natureza da ação, o tempo de tramitação, o local da prestação dos serviços e à combatividade dos patronos (CPC – §. 2º, do art. 85 c/c o art. 86), salientando que em relação a parte autora, fica sobrestada a sua exigibilidade, pois é beneficiária da justiça gratuita.”.

A situação fática narrada na inicial é a seguinte:

Os apelantes promoveram a ação inominada com pedido de julgamento antecipado parcial do mérito ou concessão de tutela provisória de evidência c/c reparação por danos materiais e morais de Cipasa Várzea Grande Var1, Desenvolvimento Imobiliário Ltda., alegando, em síntese, celebraram instrumento particular de compra e venda referente as unidades autônomas

Lote 15 da Quadra 03 e Lote 16 da Quadra 05 do Empreendimento Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande.

Aduzem já terem realizado o pagamento total do valor de R$ 134.273,33 (cento e trinta e quatro mil e duzentos e setenta e três reais e trinta e três centavos), sendo R$ 62.364,95 (sessenta e dois mil e trezentos e sessenta e quatro reais e noventa e cinco centavos) referente ao Lote 05 da Quadra 16 e R$ 71.908,38 (setenta e um mil e novecentos e oito reais e trinta e oito centavos) referente ao Lote 03 da Quadra 15.

Alegam que o empreendimento deveria ter sido entregue em março de 2019, contudo, ainda em fevereiro de 2020, data da propositura da demanda, o empreendimento se encontrava abandonado com obras inacabadas.

Afirmam ter notificado a ré extrajudicialmente nos termos do Decreto-Lei 745/69 a fim de configurar a resolução dos contratos em face do descumprimento contratual ante a não entrega dos imóveis, bem assim para o ressarcimento dos valores desembolsados, tendo a requerida ficado inerte, operando-se então a resolução dos contratos.

I – DO RECURSO INTERPOSTO POR
CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO.

Em síntese, as teses suscitadas pela apelante, são as seguintes: Inaplicabilidade do CDC; que a culpa da rescisão do contrato é dos apelados, pois, o prazo de entrega foi observado e não houve atrasado; retenção de 30% e a condenação ao pagamento de IPTU, tarifas de consumo, taxa associativa, etc.; Inaplicabilidade do Tema 971 do STJ (inversão da cláusula penal) e, subsidiariamente, que se reconheça que a multa é de 2%; e a impossibilidade de incidência de juros de mora a partir da citação.

Pois bem.

A respeito da aplicabilidade do CDC, a sentença é a seguinte:

“Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor

A requerida alega a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor no presente caso.

Pois bem, destaco que a presente lide tem por fundamento a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda de unidades autônomas em condomínio, o que sabidamente não se submete à Lei n. 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano.

Além do que, é pacífica a orientação do Superior Tribunal de Justiça quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda de unidade imobiliária, como é o presente caso, porquanto as empresas requeridas se enquadram no conceito de fornecedores de produto (imóvel/lote) e a parte autora de consumidora (adquirente do imóvel).

Logo, a inaplicabilidade da Lei n. 6.766/79 é medida acertada, especialmente, friso, porque o presente caso não envolve “contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento”. E ainda que se cogitasse na compra e venda de loteamento, isso também não afastaria a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pois tal relação negocial também envolve fornecedor de produto e consumidor, tal como dispõe a legislação consumerista.

Portanto, reconheço que as normas do Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicadas ao presente caso em detrimento da Lei n. 6.766/79.”.

Não há qualquer desacerto na sentença, eis que o contrato versa sobre compra e venda de unidades autônomas em condomínio e não contrato de compra e venda, cessão ou promessa de loteamento, para fins de aplicação da Lei 6.766/79.

Quanto ao CDC é certo que é aplicável, pois, as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor, já que a apelante comercializa imóvel que foi adquirido pelos apelados, como destinatário final.

A matéria já foi objeto da apreciação nesse eg. Tribunal de Justiça, inclusive contra a mesma parte ré/apelante:

“EMBARGOS DE DECALRAÇÃO – APELAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – APLICABILIDADE DA REGRA DO CDC – POSSIBILIDADE – RETENÇÃO EM FAVOR DAS PROMITENTES COMPRADORAS NO PERCENTUAL DE 25% – PERCENTUAL QUE ATENDE A ORIENTAÇÃO DA CORTE SUPERIOR (STJ) – NÃO ACOLHIMENTO DE PEDIDO PARA QUE A AUTORA, PROMITENTE COMPRADORA ARQUE COM TAS REFERENTES AO IMÓVEL – DESPESAS QUE SOMENTE FICARÃO A CARGO DA PROMITENTE COMPRADORA APÓS O RECEBIMENTO DO IMÓVEL, O QUE NÃO OCORREU – ONUS DE SUCUMBÊNCIA E REPARTIÇÃO DA CODNENAÇÃO – POSSIBILIDADE – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ PELAS REQUERIDAS APELANTES NÃO VERIFICADA – OMISSÃO NÃO VERIFICADA – RENÁLISE – IMPOSSIBILIDADE PELA VIA ORA ESCOLHIDA
Possível a aplicabilidade da regra consumerista, por verificar, no caso, a presença da relação de consumo.
A retenção, para as requeridas, promitentes vendedoras, no percentual de 25%, como determinou a sentença, atende a orientação do STJ, máxime por tratar de contrato firmado em 19.6.2017, ou seja, antes da lei nº 13.786/2018, de 27.121.2018, que altera as Leis nº 4.591, de 16.12.1964 e nº 6.766, de 19.12.1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano (STJ, AgInt no REsp 1863339/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2021, DJe 26/04/2021). A responsabilidade pelo pagamento de despesas que incidiram sobre o lote, a exemplo de das taxas de consumo, taxas associativas e de tributos incidentes sobre o imóvel (IPTU, condominiais ou associativas, contas de água, luz, gás e outras contas de consumo, ficarão a cargo da promitente compradora somente após o recebimento do imóvel, o que não ocorreu. Não comporta alteração a condenação pelos ônus de sucumbência se feitas, como no caso, em consonância com as regras específicas ( CPC, §. 2º, do art. 85 c/c o art. 86). A condenação por litigância de má-fé desafia a efetiva comprovação dos elementos que a caracteriza, sem os quais não comporta acolhimento a pretendida condenação. Os embargos de declaração, cuja missão é completar o acórdão embargado por meio de sua função integrativa, tem por objeto sanar eventual omissão, obscuridade ou contradição, caso ocorra, e não propriamente a modificação do julgado. (TJ-MT 10161456720198110002 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 14/07/2021, Vice-Presidência, Data de Publicação: 19/07/2021)

No que tange a rescisão do contrato e restituição de valores, a sentença dispõe que:

“Da rescisão do contrato e restituição de valores

Conforme, acima mencionado os requerentes buscam a rescisão dos contratos firmados entre as partes com a consequente restituição dos valores pagos, inversão de cláusula penal e a condenação das requeridas ao pagamento de uma indenização a título de danos morais e lucros cessantes.

Da análise dos autos verifico que o ponto fundamental para o deslinde desta lide apresenta-se na possibilidade de rescisão dos contratos sub judice, em virtude da inadimplência da parte requerida que não teria realizado na data aprazada a entrega dos lotes objetos dos contratos firmados entre as partes.

Analisando os contratos verifico que a previsão de conclusão da obra era até setembro de 2018, com uma tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias, conforme cláusula 1.6 das Normas Gerais relativas ao Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra Quadra: 05 – Unidade Autônoma: 16 Quadro Resumo e Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra Quadra: 03 – Unidade Autônoma: 15 Quadro Resumo, encartados nos ids. 29175201 e 29175209.

A requerida como defesa alega que não houve atraso na entrega dos lotes, pois a cláusula 7.3 dos contratos dispõe que as obras de implantação e infraestrutura seriam realizadas de acordo com cronograma de obras aprovados pela Prefeitura Municipal de Várzea Grande, bem como ressalta que o prazo foi cumprido. Ainda, ressaltam que o Alvará de funcionamento foi expedido em 26/10/2017, sendo que o prazo contratual para a entrega dos imóveis era setembro de 2018.

No entanto, diferentemente do alegado pela requerida até a propositura da presente ação, os lotes ainda não haviam sido entregues e tampouco há previsão para tanto, conforme se observa da foto e vídeos do local do empreendimento juntadas nos ids. 35989597 a 35989605 demonstrando que as obras não foram concluídas.

Outrossim, o Alvará que as requeridas informam ter sido expedido em 26/10/2017, na realidade foi expedido pela Prefeitura de Cuiabá e diz respeito a autorização para funcionamento do escritório comercial da requerida Cipasa, conforme se observa no id. 34645456 – página 07. Portanto, o referido documento não se presta para comprovar o termo inicial da implantação do empreendimento imobiliário.

Ora, é sabido que no Direito Processual Civil Brasileiro vige o sistema do ônus da prova, significando que ao afirmar os fatos o autor e o réu têm o ônus de provar as suas alegações, sob pena de não serem consideradas verdadeiras.

Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitiero, in Novo Código de Processo Civil Comentado, São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2015, p. 394/395, prescrevem que “o art. 373, caput, CPC, distribui o ônus da prova de acordo com a natureza da alegação de fato a provar: ao autor cumpre provar a alegação que concerne ao fato constitutivo do direito por ele afirmado; ao réu, a alegação de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito afirmado pelo autor. As partes têm o ônus de alegar e o ônus de provar conforme nosso CPC. A atribuição do ônus da prova no direito brasileiro é realizada de maneira fixa pela nossa legislação”.

Deste modo, considerando que a distribuição do ônus da prova definida no Código de Processo Civil (CPC – inciso II, art. 373), dispõe que o ônus da prova incumbe “ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.”, entendo que não restou demonstrado que houve a entrega do imóvel no prazo estabelecido no contrato celebrado entre as partes, pois inexiste prova robusta de que o empreendimento imobiliário se encontra concluído e apto para ser utilizado pela parte autora.Dessa forma, considerando que a requerida se comprometeu a realizar a entrega dos lotes, inexiste alternativa senão reconhecer a sua inadimplência, pois até a presente data não houve a entrega dos bens, o que faz nascer para os requerentes a possibilidade de postularem a rescisão dos contratos, na forma do art. 475, do Código Civil, segundo o qual “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Sobre o tema, confira os ensinamentos do prateado civilista Orlando Gomes:

“Nos contratos bilaterais a interdependência das obrigações justifica a sua resolução quando uma das partes se torna inadimplente. Na sua execução, cada contratante tem a faculdade de pedir a resolução, se o outro não cumpre as obrigações contraídas. Esta faculdade resulta de estipulação ou de presunção legal. Quando as partes acordam-na, diz-se que estipulam o pacto comissório expresso. Na ausência de estipulação, tal pacto é presumido pela lei, que subentende a existência da cláusula resolutiva. Neste caso, diz-se que é implícita ou tácita.” [1]

Na mesma linha a jurisprudência do nosso egrégio Tribunal de Justiça ressalta:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL - IMÓVEL RURAL - INADIMPLEMENTO - ADMISSIBILIDADE DA RESOLUÇÃO - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 475 DO CÓDIGO CIVIL/2002 - RECURSO IMPROVIDO. Diante do inadimplemento unilateral do contrato, o contratante pontual, que cumpriu sua obrigação, tem a opção de requerer em juízo a resolução da avença ou exigir o seu cumprimento. “(TJMT, Sexta Câmara Cível, Recurso De Apelação Cível Nº 43387/2007 - CLASSE II - 20 - Comarca De Tangará Da Serra, Rel. Exmo. Sr. Dr. Marcelo Souza De Barros, Data de Julgamento: 08-8-2007).

Desta forma, a culpa pela rescisão do contrato deve ser imputada à parte requerida, o que impõe a devolução dos valores pagos pelos requerentes, sem a retenção de qualquer importância pela parte requerida.

Realmente, esse é o entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça:

“Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

No mesmo sentido, segue os seguintes entendimentos jurisprudenciais:“APELAÇÃO. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR/CONSTRUTOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA Nº 543/STJ. 1. A rescisão do contrato objeto da demanda decorreu exclusivamente de ato do promitente vendedor/construtor, razão pela qual deve ser devolvida à promitente compradora a integralidade das parcelas pagas, conforme estabelece remansosa jurisprudência deste TJDFT, em consonância com o enunciado sumular nº 543/STJ. 2. Apelação conhecida e desprovida.” (TJDF, APC 20140110955063, Rel. Silva Lemos, 5ª Turma Cível, julgado em 30.09.2015).

“APELAÇÕES CÍVEIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA – (...) RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR - ADMISSIBILIDADE - EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE - NÃO CONSTATAÇÃO - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS QUITADAS - INTEGRALIDADE - RETENÇÃO - NÃO CABIMENTO – (...) A inexecução voluntária do contrato impõe o ressarcimento das perdas e danos eventualmente suportados pelos promitentes compradores. Indevida a retenção de parcela do preço quando o rompimento do vínculo se dá por inadimplência da promitente vendedora. (...)” (TJMG -

Apelação Cível 1.0188.14.006896-9/002, Relator(a): Des.(a) Anacleto Rodrigues (JD CONVOCADO) , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/03/2016, publicação da súmula em 15/04/2016)

Dito isso, deverá a parte requerida ressarcir aos requerentes o valor de R$ 134.273,33 (cento e trinta e quatro mil e duzentos e setenta e três reais e trinta e três centavos), conforme

se observa dos extratos de pagamento de ids. 29175208 e 29175207.”.

Da mesma forma, não há qualquer correção a ser realizada na r. sentença.

É incontroverso que até a propositura da ação, o imóvel não havia sido entregue na data prevista – setembro de 2018; conforme já fundamentado alhures, e, conforme dito, não é aplicável a Lei n. 6.766/79; e, ainda, o alvará mencionado não diz respeito ao imóvel em si.

Mesmo que incluído o prazo de 180 dias, de prorrogação, o imóvel deveria estar pronto em 03/2019, contudo, até a propositura da ação, em 2.020, não havia.

Aliás, o atraso na entrega do referido imóvel, conforme dito, já foi objeto da apreciação deste eg. Tribunal de Justiça; vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC)– DANOS MORAIS – REDUÇÃO INDEVIDA –RECURSO NÃO PROVIDO.

Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega.

“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).

As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Deve ser mantido o valor da reparação arbitrado com razoabilidade, proporcionalidade e em consonância com o grau de culpa do ofensor, a extensão dos danos e a capacidade econômica das partes.

Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).” (TJ-MT 10034322620208110002 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 06/10/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/10/2021)

Extraio trecho explicativo, do acordão retromencionado:

“Inicialmente cumpre apurar se de fato houve o atraso alegado pelos autores. A cláusula 1.6 do capítulo 1 da avença estabelece que a entrega seria em 09-2018, prorrogável por mais 180 dias (Id. 100287498). Desse modo, incluindo os 180 dias, o imóvel deveria estar pronto em 03-2019, o que não ocorreu até a propositura da Ação em 03-02-2020. Assim, com a inversão do ônus probatório, incumbia às apelantes mostrar que nesse intervalo a unidade estava apta para ser utilizada, o que não fizeram. Logo, é evidente o inadimplemento contratual.”.

Nessa linha de entendimento, quanto ao direito de retenção, o STJ já decidiu que, na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral ao comprador, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ). Portanto, não há falar em retenção de 30%.

Na mesma forma, não lhe assiste razão quando as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal, ante a assertividade da sentença:

“Dos tributos e taxas

No tocante ao pedido para obrigar a parte autora a arcar com o pagamento dos valores relativos à IPTU e taxas condominiais, associativas (contribuições condominiais) e de ocupação (fruição do imóvel), é certo que tal responsabilidade só é transferida ao adquirente quando o imóvel lhe é entregue.

Assim, considerando que não houve a entrega da unidade residencial, concluiu-se que a parte autora não está obrigada a arcar com esses encargos incidentes sobre o imóvel (IPTU e taxas). A esse respeito trago entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. (...) 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. (...) 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017).”.

Trata, pois, de entendimento consolidado no sentido de que, se os autores, não estavam na posse do imóvel, a construtora deve arcar com as obrigações.

Para ilustrar:

“"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. MERA IMISSÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,
"não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem? (AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021).

2. Agravo interno desprovido" (AgInt no REsp 1.897.785/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/10/2021, DJe 14/10/2021).

Quanto a inversão da cláusula penal, a questão não merece argumentação, pois, se trata de matéria pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.” (Tema 971).

Ante a assertividade da r. sentença, transcrevo:

“Da análise do contrato firmado entre as partes verifica-se que a cláusula 5.6 das Normas Gerais dos Contratos Particular de Promessa de Compra e Venda juntado nos autos, prevê o perdimento de 30% do valor pago caso o imóvel seja retomado pelas requeridas em caso de inadimplemento dos requerentes.

Portanto, não prospera a alegação da requerida de que a multa contratual prevê multa moratória de 2% sobre o valor da parcela em atraso, pois resta clara a existência de cláusula penal prevista na cláusula 5.6., devendo esta ser aplicada em desfavor da parte requerida e não a cláusula de multa moratória prevista na cláusula 5.1.

Dessa forma, tenho que a referida penalidade deverá ser também aplicada em favor dos requerentes, razão pela qual a requerida deverá realizar o pagamento da multa estipulada no item 5.6 no importe de 30% (trinta por cento) sobre o valor pago pelos autores (R$ R$ 134.273,33) em favor dos requerentes, o que totaliza a importância de R$ 40.281,99 (quarenta mil duzentos e oitenta e um reais e noventa e nove centavos).”.

Também desarrazoada a tese alternativa de aplicação da multa moratória de 2%, quando o contrato prevê expressamente a cláusula penal de 30% sobre o valor pago. As duas não se confundem.

Para ilustrar,
mutatis mutandis
:

“APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE CITAÇÃO POR EDITAL. NÃO CONFIGRAÇÃO. REALIZAÇÃO DE DILIGÊNCIAS NECESSÁRIAS E SUFICIENTES. ALEGAÇÃO DE EXCESSO DE EXECUÇÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO.
CLÁUSULA PENAL QUE NÃO SE CONFUNDE COM MULTA MORATÓRIA.
RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. (TJPR - 13ª C. Cível - 0050293-13.2020.8.16.0014 - Londrina - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU MARCOS VINICIUS DA ROCHA LOURES DEMCHUK - J. 13.12.2021)” (TJ-PR - APL: 00502931320208160014 Londrina 0050293-13.2020.8.16.0014 (Acórdão), Relator: Marcos Vinicius da Rocha Loures Demchuk, Data de Julgamento: 13/12/2021, 13ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/12/2021) destaquei

Por fim, quanto tese alternativa, de incidência de juros de mora, a partir da citação, tem-se como acertada a fixação na sentença de
juros de mora de 1%, a partir da citação
, pois, tratando-se de relação contratual, advinda de vínculo anterior existente entre as partes, os juros de mora incidem a partir da citação, nos termos do artigo 405 do CC.

Nesse sentido: “I. Os juros de mora têm início a partir da citação, por tratar-se de ilícito contratual. Inaplicável a Súmula 54/STJ. II. Os juros moratórios, à falta de pactuação válida, são devidos no percentual de 0,5% ao mês até a vigência do atual Código Civil e, a partir de então, na forma do seu art. 406. III. Recurso especial conhecido e provido em menor extensão.” (REsp 828.148/RS, Rel. Ministro Jorge Scartezzini, Quarta Turma, DJe 04/11/2010)

II – DO RECURSO INTERPOSTO POR LEDIANE LESLIE CAMPOS RAMOS E JOSAFAT DE OLIVEIRA RAMOS JUNIOR.

Em síntese, o recurso envolve pedido de lucros cessantes decorrentes da valorização do imóvel (a ser apurada em liquidação de sentença); e indenização por danos morais.

Para apreciação, transcrevo trecho da r. sentença:

“Dano material – lucros cessantes

Sendo o dano material uma lesão concreta, que afeta um interesse relativo ao patrimônio da vítima, a perda de bens materiais deve ser indenizada, de modo que cada desfalque no patrimônio de alguém lesado é um dano a ser reparado civilmente e de forma ampla.

Quantifica-se o prejuízo fazendo um cálculo que leva em conta o estado atual do patrimônio e a sua situação se o dano não tivesse ocorrido. Para fazer tal cálculo, e, assim, realizar a reposição in natura (retorno ao estado anterior) deve-se consignar que as perdas e danos da requerente abrangem, além do que ela efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Assim trata da matéria AGUIAR DIAS: “A idéia do interesse (id quod interest) atende, no sistema de indenização, à noção de patrimônio como unidade de valor. O dano se estabelece mediante o confronto entre o patrimônio que realmente existe após o dano e o que possivelmente existiria, se o dano não tivesse sido produzido: o dano é expresso pela diferença negativa encontrada nessa operação.” (Da Responsabilidade Civil, 7ª Edição, editora forense, Volume II, p. 798).

Nesse contexto, o dano patrimonial indenizável só inclui os prejuízos efetivos (emergentes) e os lucros cessantes diretos e imediatos - estes não se presumem. Assim, a indenização pelo dano material depende de prova de sua existência, a ser produzida no processo.

No presente caso pretende os autores a condenação da requerida ao pagamento do valor relativo à valorização experimentada pelos lotes, pois houve valorização do imóvel enquanto o contrato celebrado entre as partes se encontrava vigente.

Pois bem, a indenização dos lucros cessantes é devida para reparar aquilo que o lesado deixou de lucrar de forma efetiva, ou seja, quando se tratar de dano certo e atual, o que não se verifica no caso dos autos, em que a pretensão do requerente se baseia na valorização imobiliária presumida dos lotes.

Sobre o tema:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CONJUGADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. LUCROS CESSANTES. VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. PREJUÍZO INCERTO. NÃO CABIMENTO. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O pagamento dos lucros cessantes é cabível para reparar aquilo que o lesado deixou de lucrar de forma efetiva, ou seja, quando se tratar de dano certo e atual, e não quando a pretensão for embasada em prejuízo presumido. 3. Rever o acórdão recorrido, para entender ser cabível o pagamento dos lucros cessantes, demandaria a análise das circunstâncias fático-probatórias dos autos, o que é inviável no recurso especial em virtude do óbice da Súmula nº 7/STJ. 4. É inadmissível o inconformismo quando o acórdão recorrido não possui similitude fática com os precedentes trazidos à colação. 5. Agravo interno não provido.” (AgInt no AREsp 1227431/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 30/04/2018).

Dessa forma, o pedido de pagamento de lucro cessante não merece acolhimento.

Do dano moral

Afirma a parte requerida a impossibilidade de se reconhecer a possibilidade de condenação em dano moral e patrimonial no mesmo fato, quer seja, rescisão contratual por inadimplência, pois configuraria “bis in idem”.

Com efeito, a pretensão indenizatória está alicerçada em um ilícito negocial consistente no não recebimento da unidade imobiliária na data aprazada. Esse ato ilícito é capaz de gerar tanto dano de ordem moral como patrimonial, a teor do art. 186 CC, pois não se confundem.

Na mesma linha dispõe a Súmula 37 do STJ:

“São cumuláveis as indenizações por dano material e dano moral oriundos do mesmo fato”.

Desta forma, cabível a condenação em dano moral, ainda que cumulada com danos patrimoniais.

Dito isto, dispõe o art. 186, do Código Civil que “aquele que, por omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito a causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

Na hipótese versanda, o elemento culpa foi imputado à parte requerida, que agiu de modo contrário ao previsto nos contratos ao deixar de entregar os lotes dentro do prazo pactuado.

Muitos doutrinadores, assim com parte da jurisprudência, verbalizaram o entendimento de que o negócio frustrado não configura danos morais, mas apenas meros aborrecimentos, cujo entendimento é adotado por este juízo.

Apenas em casos excepcionais como na aquisição do primeiro imóvel para moradia própria o respectivo entendimento tem sido mitigado, porém este não é o caso dos autos, pois os requerentes nada manifestaram nesse sentido.

Dessa forma, tenho que não restou comprovado nos autos qualquer ato ilícito praticado pela parte requerida que configurasse os alegados danos morais suportados pelos requerentes, na medida em que houve apenas um descumprimento contratual, cingindo os fatos na seara do mero aborrecimento.

Insisto que o dano alegado não é devido, sob pena de indevida banalização dos danos morais, importante conquista jurídica trazida a partir do Texto Constitucional de 1988, reservada aos casos em que, realmente, se configure a dor, o sofrimento, a humilhação ou a exposição pública, situações que não se coadunam com este caso.

Sobre o tema:

“APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO - DANO MORAL - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - MERO ABORRECIMENTO - IMPROCEDÊNCIA. 1 - O inadimplemento de obrigação contratual, por si só, não acarreta dano moral, o qual pressupõe ofensa anormal à personalidade. Meros aborrecimentos, chateações, desacertos comerciais não configuram dano de cunho moral, sendo indevido o pagamento de indenização a tal título decorrente de tais fatos. 2 - Para que se possa falar em indenização por dano moral, é preciso que a pessoa seja atingida em sua honra, sua reputação, sua personalidade, seu sentimento de dignidade, se sujeitando a dor, humilhação, constrangimentos, isto é, tenha os seus sentimentos violados. Simples aborrecimentos e chateações não podem ensejar indenização por danos morais. 3 - A dor moral, que decorre da ofensa aos direitos da personalidade, apesar de ser deveras subjetiva, deve ser diferenciada do mero aborrecimento, a qual todos estamos sujeitos e que pode acarretar, no máximo, a reparação por danos materiais, sob pena de ampliarmos excessivamente a abrangência do dano moral, a ponto de desmerecermos o instituto do valor e da atenção devidos. 4 - O inadimplemento contratual implica a obrigação de indenizar os danos patrimoniais; não, danos morais, cujo reconhecimento implica mais do que os dissabores de um negócio frustrado.” (TJ-MG - AC: 10702160268802001 Uberlândia, Relator: Cabral da Silva, Data de Julgamento: 04/07/2017, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/07/2017)

“RECURSO ESPECIAL E RECURSO ESPECIAL ADESIVO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. RESCISÃO. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. CERCEAMENTO DE DEFESA. (...). 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural cumulado com pedido de reintegração de posse, perdas e danos, lucros cessantes e frutos pendentes. 7. O simples inadimplemento contratual não determina, em regra, dano moral indenizável. Precedentes. (...) 10. Recurso especial e recurso especial adesivo não providos.” (STJ - REsp 1471838/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/06/2015, DJe 26/06/2015).

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DE AUTOR. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA EM REGRA. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL NÃO CARACTERIZADA. (...) RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I - O inadimplemento do contrato, por si só, pode acarretar danos materiais e indenização por perdas e danos, mas, em regra, não dá margem ao dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. Embora a inobservância das cláusulas contratuais por uma das partes possa trazer desconforto ao outro contratante - e normalmente o traz - trata-se, em princípio, do desconforto a que todos podem estar sujeitos, pela própria vida em sociedade. Com efeito, a dificuldade financeira, ou a quebra da expectativa de receber valores contratados, não tomam a dimensão de constranger a honra ou a intimidade, ressalvadas situações excepcionais (...)” (REsp 202.564/RJ, julgado em 2-8-2001, DJ 1º-10-2001 p. 220)

Ora, é certo que o atraso na entrega do lote acarreta ao consumidor/autores insatisfação, aborrecimento e contrariedades. Porém, tais consequências e outras análogas, são corriqueiras no tipo relacional em exame, não se confundindo com a dor moral.

Nesse quadrante, ausentes os pressupostos autorizadores do dever de indenizar, não merece guarida a súplica dos requerentes.”.

O recurso parcial acolhimento.

Quanto ao pleito de lucros cessantes pela valorização do imóvel, certo é que o contrato prevê cláusula penal e fora invertida em favor dos apelados, com objetivo de indenizá-los pelo inadimplemento contratual; assim, a pretensão de lucros cessantes pela valorização do imóvel, representaria
bis in idem,
pois, teriam como pontos de partidas o mesmo fator gerador: inadimplemento e impossibilidade de lucrar.

A cláusula penal funciona como
prefixação das perdas e danos (REsp 1355554/RJ)
, para compensar o inadimplemento, de modo que não cabe a fixação de lucros cessantes pela valorização imobiliária.

Se não bastasse, é importante ressaltar que a valorização do imóvel, ou sua desvalorização, qualifica-se como expectativa inerente às relações de compra e venda e constituem-se em fatores externos ao negócio.

Entretanto, no que tange aos danos morais, tenho que assistem razão os apelantes.

Isso porque, as frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

No caso, os apelantes precisaram promover reclamação junto ao Procon e, apesar da promessa de devolução parcelada, não ocorreu; promoveram então, Notificação Cartorária, e também nada foi resolvido pela apelada.

Sem sombra de dúvidas, a conduta da apelada acabou por, além da frustação, demora, e promessas em vão, modificar os planos financeira e pessoais da família.

Assim sendo, passo à fixar o valor.

A respeito do valor da reparação, deve-se levar em conta tanto as circunstâncias da lide como as condições pessoais, econômicas e financeiras dos litigantes (art. 944 do Código Civil).

Também deve estar em sintonia com o grau da ofensa moral e sua repercussão sobre os direitos de personalidade dos autores, não pode causar enriquecimento injustificado e tem de ser suficiente para inibir a reincidência.

Posto isso, mostra-se razoável e proporcional a fixação do valor em
R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor
, a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue (setembro/2018).

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO AOS RECURSOS DAS RÉS e DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSOS DOS AUTORES,
para condenar as rés ao pagamento da quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor, a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue (setembro/2018).

Tendo em vista que os autores decaíram da parte mínima dos pedidos, condeno integral as rés ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados na r. sentença.

Por fim, majoro em 2% os honorários anteriormente fixados na sentença, para os fins do §11º., do artigo 85 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/09/2022