Tribunal: TJMT
Processo: 1046430-75.2021.8.11.0001
Relator(a): VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão julgador: VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2022-07-19
Data de publicação: 2022-07-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1046430-75.2021.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA]

Parte(s):

[RAFAELLE APARECIDA VERAO QUEVEDO GOMES RAUSCH - CPF: 688.949.701-59 (RECORRENTE), GLEICE HELLEN COSTA LEITE - CPF: 692.592.831-91 (ADVOGADO), SECOLO NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 30.233.368/0001-60 (RECORRIDO), RONAN CELLA TARTERO - CPF: 039.158.991-19 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL TEMPORÁRIA

Recurso Inominado:

1046430-75.2021.8.11.0001

Classe CNJ

460

Origem:

Terceiro Juizado Especial Cível de Cuiabá/MT

Recorrente(s):

Rafaelle Aparecida Verao Quevedo Gomes Rausch

Recorrido(s):

Secolo Negócios Imobiliários - Eireli

Juiz Relator:

Valmir Alaércio dos Santos

Data do Julgamento:

19 de julho de 2022

E M E N T A:

RECURSO INOMINADO. promessa de COMPRA E VENDA de CHÁCARA DE RECREIO. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO PELO PROMITENTE VENDEDOR. situação irregular. falta de licença ambiental NO MOMENTO DE FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO. RESCISÃO POR DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO POR PARTE DO VENDEDOR. boa fé objetiva. art. 422 do código civil. art. 10 da lei federal 6938/81. art. 37 da lei federal 6766/79. ART. 1º, §2º da LEI MUNICIPAL 1.833/81. DANO MORAL não CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O art. 37 da Lei Federal 6766/79 proíbe a venda ou promessa de venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Já o art. 10 da Lei Federal 6938/81 exige licenciamento ambiental prévio para a instalação do empreendimento e o §2º do art. 1 da Lei Munipal 1.833/81, exige que os lotes possuam área mínima de 1.500m2, sendo vedado o desmembramento posterior após a aprovação.

No
caso, o recorrido não contava com as devidas licenças ambientais na ocasião em que vendeu o terreno para a recorrente, o que acarretou a mencionada situação irregular, com vício ao negócio jurídico na origem. Haja vista a quebra de contrato no que se refere à boa fé objetiva, implica a resolução do contrato, devendo as partes retornarem ao status quo ante.

Não existindo qualquer dano ao patrimônio moral da requerente, ao seu nome, honra, reputação, dignidade ou integridade psíquica, incabível a indenização a título de danos morais, prevalecendo o entendimento de que os fatos que deram causa a pretensão configuram aborrecimentos corriqueiros e inerentes a relação contratual desta natureza.

R E L A T Ó R I O

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. nº 46 da Lei nº 9.099 de 26 de setembro de 1995.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Turma:

Dispensado o relatório em face ao disposto no art. nº 46 da Lei nº 9.099 de 26 de setembro de 1995.

Trata-se de RECURSO INOMINADO intentado contra sentença que julgou IMPROCEDENTE os pedidos iniciais.

O caso em destaque se refere a ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas c/c pedido de liminar, em que a Autora alega que em 14/06/2021 firmou contrato particular de compromisso de compra e venda da chácara de recreio “Paraíso dos Lagos” com respectivas cotas de frações ideais, localizada na Zona Rural do Município de Cuiabá/MT- Rio Cotipo Mirim, quadra 52, lote 17, medindo 216,00 m2. Alega que já pagou a quantia de R$ 12.656,00. Discorre que foi induzida a erro, pois acreditou que o imóvel era legítimo e legalizado, no entanto, o empreendimento se trata de área rural e a Recorrente que adquiriu os lotes não irá conseguir emitir escritura pública em seu nome em razão da metragem dos lotes. Ademais, o empreendimento se encontra embargado por violar normas ambientais, além de que foram vendidos pela Empresa Recorrida, sem que de fato, eles tivessem a propriedade do bem imóvel. Assim, requer a rescisão do contrato de compra e venda, bem como indenização pelo dano moral sofrido.

A Requerida argumenta que o empreendimento ainda está dentro do prazo de entrega estabelecido em contrato, sendo que embargos, sejam eles ambiental, sonoro ou de qualquer outro modo, são provisórios, até que se regulem. Alega que a propriedade está em nome da proprietária da empesa, não existindo possibilidade algum da reclamada se esquivar de efetivar o compromisso assumido. Discorre que a portaria da SMADES suspendeu por 90 dias todos os pedidos de licenças ambientais para chácaras de recreio da região do Coxipó, a iniciar em julho/2021, inviabilizando a retirada das licenças ambientais definitivas. Assim, alega a impossibilidade de rescisão do contrato por restituição integral, bem como a inexistência de danos morais indenizáveis, pugnando ao final pela improcedência dos pedidos iniciais.

Pois bem. A Autora pretende a rescisão contratual do contrato particular de compromisso de compra e venda formalizado com a ré sob o argumento de que foi induzida a erro na aquisição do lote, pois “
assinou o contrato acreditando que o imóvel era legítimo e legalizado”.
Aduz que diante da cassação da licença ambiental e o ajuizamento de inquérito civil pelo Ministério Público, o empreendimento estaria irregular, sendo possível assim, a rescisão contratual por culpa do vendedor.

Compulsando detidamente os autos, vejo que as partes formalizaram contrato particular de compromisso de compra e venda de chácara de recreio denominado “Paraíso dos Lagos” com respectiva cotas de frações ideais que foi assinado em 14/06/2021, sendo estipulado o prazo para entrega do empreendimento de 24 meses a contar do seu lançamento oficial, isto é 01/11/2020, podendo ser prorrogado por até 180 dias, contados a partir da data estipulada para entrega. Também consta do contrato formalizado que o total de metragem do imóvel adquirido é de 216,00 m2.

Em análise dos documentos juntados na ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público (1026924-90-2021-8.11.0041) vejo que no Relatório Técnico n. 29/CFE/SUF/SEMA/2020 apresentado ante a fiscalização de instalação do empreendimento já citado, foi constatado que não foram apresentados no ato, nenhuma licença bem como parecer técnicos do órgão licenciador para a instalação do loteamento, sendo lavrado na oportunidade o Auto de inspeção n. 171086 de 26/01/2021, Auto de infração n. 21013259 de 09/02/2021 e finalmente o termo de Embargo n. 125064 de 26/01/2021. Com isso, a conclusão do relatório técnico foi que
“A denúncia exarada pela Ouvidoria possui procedência existindo sim a instalação de loteamento na Região do Coxipó do Ouro sem o devido licenciamento ambiental do órgão competente.”
, datado de 11/02/2021.

Verifico ainda dos documentos juntados que a Requerida somente possuía o Licenciamento ambiental de Localização e Prévia referente aos lotes com metragem superior a 1.500 m2, isto é, em relação ao contrato em discussão cuja a metragem de 216,00 m2, nunca houve a concessão de nenhum tipo de licença ambiental.
Aliás, este tipo de loteamento sequer poderia ser comercializado
, conforme previsto na lei municipal 1.833/1981 que dispõe sobre o parcelamento de solo rural para fins de formação de sítios de recreio, artigo 1º, §§ 1º e 2º, dispõe que:

Art. 1º Consideram-se loteamentos ou condomínios para fins de Sítio de Recreio o parcelamento de gleba em grandes lotes destinados a recreação e/ou residência, localizadas na área rural, que perderam as condições de exploração econômica da terra (agrícola, pastoril ou extração de minerais). (Nova redação dada pela Lei nº 6.014 de 14/12/2015, publicado no Diário Oficial Eletrônico do TCE 770 de 17/12/2015)

§ 1º Os loteamentos ou condomínios de sítio de recreio poderão ser aprovados nas áreas rurais, mediante a comprovação que a terra perdeu as condições descritas no caput deste artigo. (Nova redação dada pela Lei nº 6.539, de 26/05/2020, publicado no Diário Oficial Eletrônico do TCE nº 1920 de 26/05/2020)

§ 2º Os loteamentos ou condomínios de sítios de recreio deverão ter lotes com
área mínima de 1.500 m2
(um mil e quinhentos metros quadrados) de área e frente mínima de 25m (vinte e cinco metros), não
podendo em hipótese alguma ser objeto de desmembramento posterior a sua aprovação.
(Nova redação dada pela Lei nº 6.539, de 26/05/2020, publicado no Diário Oficial Eletrônico do TCE nº 1920 de 26/05/2020) (grifo nosso)

Inclusive registro que essas licenças, anteriormente concedidas, após a vistoria supra mencionada, foram devidamente revogadas, conforme constou da Portaria n. 04/2021, de 11 de março de 2021, a seguir destacada:

Em assim sendo, do exame das provas produzidas nestes autos e na ação civil pública, constato que no momento da assinatura do mencionado contrato, ou seja, em 14/06/2021, não havia no empreendimento as competentes licenças para a metragem do imóvel adquirido, sendo que as licenças anteriormente concedidas para lotes com metragem superiores a 1.500 m2 logo foram revogadas.

Portanto, no momento da firmatura do referido contrato o empreendimento estava irregular, isto é, vício na origem da mencionada contratação.

Dessarte, configurada
a quebra ou descumprimento contratual por parte da recorrida
no tocante à boa fé objetiva do contrato, a qual deveria ter observado os ditames legais antes de comercializar o lote em questão.

A propósito, cabe destacar a legislação federal pertinente.

O art. 10 da lei 6938/81 prevê: “
A construção, instalação, ampliação e funcionamento de estabelecimentos e atividades utilizadores de recursos ambientais, efetiva ou potencialmente poluidores ou capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental dependerão de
prévio licenciamento ambiental”
( grifo nosso).

Por sua vez, o art. 37 lei 6766/79 assim dispõe: “
é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento
não registrado
.”. (grifo nosso)

Consta ainda no inquérito civil juntado aos autos da ação civil pública supra mencionada a existência de ofício datado de 27/04/2021, confirmando que “
em relação ao Empreendimento
Secolo Negócios Imobiliários LTDA
foram emitidas Licença de Localização e Licença Prévia
, porém todas foram revogadas de acordo com Portaria SMADESS 04/2021 de 11 de março de 2021.”, conforme abaixo destacado:

Assim, resta claro que a demandada vendeu imóvel cujo empreendimento não possuía licença ambiental ativa, requisito essencial, conforme estabelecido na Lei 6.938/81, além de venderem loteamentos com aéreas inferiores a exigida por lei municipal, o que acarreta a clandestinidade do empreendimento, inclusive tal obra está embargada pelo Ministério Público, sendo concedida em parte a medida liminar na ação civil publica n.
1026924-90.2021.8.11.0041, nos seguintes termos:

“Diante do exposto
DEFIRO EM PARTE A LIMINAR
para determinar:

1)
O embargo das atividades (loteamento clandestino) e que a parte requerida paralise qualquer ato de alienação, publicidade, de anúncio e recebimento de valores decorrentes de alienação dos lotes do empreendimento denominado
“Chácara de Recreio Paraíso da Família”;

2)
A apresentação da relação atualizada dos lotes já alienados e seus respectivos adquirentes, devidamente qualificados, com a indicação dos contratos já quitados, assim como os dados do registra da área e da matrícula do imóvel, no prazo de 10 (dez) dias;

3)
Com a vinda da relação, determino a notificação dos adquirentes, no prazo de 10 (dez) dias, para suspender/obstar a construção de qualquer edificação nos lotes e nas suas porções no empreendimento
“Chácara de Recreio Paraíso da Família
”; e

4)
Com a vinda da informação, determino a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis da Capital para averbação da existência da para conhecimento público, bem como para a preservação de interesses de possíveis adquirentes e, assim, prevenir litígios e prejuízos de terceiros desavisados em eventual negociação que envolva unidades do empreendimento denominado
“Chácara de Recreio Paraíso da Família”.

Em caso de descumprimento de quaisquer das ordens, fixo multa diária no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais), nos termos do artigo 536, §1º, c/c artigo 537, ambos do Código de Processo Civil, sem prejuízo de outras medidas sub-rogatórias, consoante preveem os dispositivos legais supracitados.”.

Sob tal contexto, cabia à parte ré comprovar que o empreendimento imobiliário possuía licença ambiental e todos os requisitos necessários para a efetiva construção e legalização, ônus que lhe tocava, conforme preceitua o artigo 373, inciso II, do CPC.

Em assim sendo, incontroverso o cumprimento da obrigação pela parte autora – qual seja, de quitar o preço ajustado – e o efetivo descumprimento da parte ré, ao vender o imóvel, cujo empreendimento não possuía a devida licença ambiental, contaminando, na origem, a relação negocial entretida.

Imperiosa, portanto, a rescisão do contrato, com o retorno das partes ao
‘status quo ante’
, e a consequente devolução dos valores pagos pela requerente, equivalentes a R$ 12.656,00, devidamente atualizados, sem incidência de cláusula penal, vez que quem deu causa à rescisão foi a parte demandada.

Já em relação ao pedido de indenização a título de dano moral, entendo pelo não acolhimento.

Embora reconhecida a nulidade do negócio entabulado entre as partes e os transtornos sofridos pela autora, tenho que a situação a ela imposta decorreu, em parte, por seu próprio descuido, ao adquirir imóvel em condições irregulares, sem checar sua situação junto ao registro de imóveis da comarca e junto à prefeitura municipal.

Não existindo qualquer dano ao patrimônio moral da requerente, ao seu nome, honra, reputação, dignidade ou integridade psíquica, incabível a indenização a título de danos morais, prevalecendo o entendimento de que os fatos que deram causa a pretensão configuram aborrecimentos corriqueiros e inerentes a relação contratual desta natureza.

Ante o exposto
, conheço do recurso inominado,
dou-lhe parcial provimento
para declarar
rescindido o contrato havido entre as partes (Contrato n. 17 QD: 52/2021), determinar que as partes retornem ao
status quo ante
a celebração, cabendo a Autora restituir o lote adquirido (lote 17, quadra 52), e ao réu restituir à autora a importância por ela paga e comprovada no valor de
R$ 12.656,00 (doze mil seiscentos e cinquenta e seis reais)
, que deverá ser corrigida monetariamente pelo INPC, a contar de cada desembolso, e acrescidas de juros de 1% ao mês, a partir da citação.

Sem honorários advocatícios, em razão do resultado do julgamento, nos termos do que dispõe o artigo 55, caput, da Lei nº 9.099/95.

É como voto.

Valmir Alaércio dos Santos

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/07/2022