Tribunal: TJMT
Processo: 1002596-79.2019.8.11.0037
Relator(a): JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA
Órgão julgador: JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2022-03-08
Data de publicação: 2022-03-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

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Número Único
:

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Classe:

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Assunto:

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Relator:
Des(a).
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Turma Julgadora:

[DES(A). JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA - CNPJ: 20.269.496/0001-00 (RECORRENTE), HUGO FRANCO DE ANDRADE RESENDE - CPF: 898.939.801-00 (ADVOGADO), GETULIO SILVA FERREIRA DE FARIA - CPF: 036.476.116-46 (ADVOGADO), GERALDO CICARI BERNARDINO DOS SANTOS - CPF: 002.987.581-13 (ADVOGADO), EDER BIANCHINI - CPF: 881.938.532-53 (RECORRIDO), JAIR ARANTES GUERRA NETO - CPF: 007.485.201-98 (ADVOGADO), LIDIA DE SOUZA DUTRA BIANCHINI - CPF: 877.400.872-20 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

EMENTA

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. AQUISIÇÃO DE FRAÇÃO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 10 % MANTIDA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL A CARACTERIZAR ABALO AOS ATRIBUTOS DA PERSONALIDADE. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1.

Trata de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos onde narram os Autores que em 30/12/2015 foram abordados em uma passeio na cidade de Caldas Novas para conhecer um empreendimento (Resort do Lago), o que foi aceito pelas partes. Referiu que conheceram o empreendimento e que gostaram, mas que concluíram não ter condições financeiras para aquisição, entretanto adquiriram cotas de uma unidade do empreendimento no regime de multipropriedade. Disseram que ao ler o contrato surgiram dúvidas e que o contrato não condizia com as informações passadas pelo vendedor. Salienta que não teve tempo suficiente para refletir sobre o negócio que estava contratando. Pela cota adquirida pagou o valor de R$ 27.690,00 (vinte e sete mil seiscentos e noventa reais), já tendo adimplido o valor de R$ 14.235,69.

2.

Em suma requer a rescisão do contrato, a condenação da ré na devolução já adimplido, bem como, indenização por danos morais.

3.

No contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, no regime de multipropriedade (Frações), o promitente-vendedor compromete-se a construir e entregar ao promitente-comprador, no prazo avençado, uma futura fração ideal de tempo indivisível da unidade habitacional autônoma do condomínio. O promitente-comprador, por sua vez, assume o compromisso de pagar o preço nas condições estabelecidas no contrato.

4.

Nos termos do art. 1.358-C do Código Civil, incluído pela Lei n. 13-777/2018, multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

5.

Destarte, o imóvel objeto da multipropriedade, além de indivisível, já que não se sujeita a ação de divisão ou de extinção de condomínio, inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo (art. 1.358-D do Código Civil).

6.

Neste sentido, feitos os esclarecimentos acima destaco que no âmbito das relações de consumo, são direitos básicos do consumidor a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem; a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços; além da possibilidade de revisão das cláusulas contratuais em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas; e também da efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais (art. 6º, III , IV, V e VI do Código de Defesa do Consumidor).

7.

Assim, o consumidor tem o direito de ser informado de forma ampla, completa e adequada sobre os produtos e serviços oferecidos, na medida em que a oferta integra o contrato.

8.

Dessa forma, o fornecedor tem responsabilidade, não apenas pelo cumprimento da proposta publicitária perante os seus consumidores, mas também frente aos danos causados por eventual publicidade enganosa ou abusiva.

9.

Com efeito, configurada a nulidade da cláusula inserida no instrumento de distrato a qual prevê a retenção de 50% da totalidade dos valores adimplidos pelo comprador, como condições para a realização do desfazimento do negócio. Inteligência do art. 51, inciso IV, do CDC.

10.

A jurisprudência da Corte Superior “
tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

11.

Portanto, deve ser mantida a sentença que garantiu o direito de retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador.

12.

Quanto à comissão de corretagem, foi consignado na decisão recorrida que, no
REsp 1599511/SP
, julgado sob a sistemática dos REPETITIVOS, o STJ firmou entendimento de que é possível atribuir o pagamento dessa verba aos consumidores. Todavia, exige-se clareza e transparência no contrato sobre a transferência desse encargo para o consumidor e, neste caso, após ler o contrato firmado entre as partes constatou-se que NÃO há informação prévia de que o consumidor arcaria com o pagamento da comissão de corretagem, motivo pelo qual manteve-se a sentença que determinou o reembolso desse valor pelo Recorrente.

13.

Por conseguinte, impõe-se a manutenção da sentença que declarou rescindido o contrato celebrado entre as partes, restabelecendo o status quo ante, e que condenou a parte ré à restituir integralmente à parte-autora os valores adimplidos.

14.

Danos morais afastadas.
O descumprimento contratual, como regra, não tem o condão de ensejar a indenização perseguida, apenas sendo deferida em casos tais em que efetivamente exsurja do contexto probatório a violação de direitos que atinjam de maneira contundente o bem-estar emocional dos requerentes.

15.

No caso dos autos, tratando-se de relação contratual cuja resolução é imputável à promitente-compradora, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao promitente-comprador devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão
(REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).

16.

Sentença parcialmente reformada.

17.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

VOTO

Colendos Pares;

Conheço do recurso interposto uma vez que preenchidos os requisitos de admissibilidade.

No caso concreto, o juízo de origem, ao rescindir o contrato de compra e venda de unidade imobiliária, no regime de multipropriedade, com a devolução dos valores aos autores aplicada a redução da cláusula penal, aplicou o direito corretamente devendo a sentença ser mantida neste ponto.

Do mesmo modo, deve ser mantida a decisão singular que condenou a Recorrente a restituir a importância paga das parcelas, deduzindo o correspondente a 10% (dez por cento).

O STJ posiciona-se nesse mesmo sentido, conforme se observa dos seguintes arestos:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido (REsp 1300418 SC, submetido ao procedimento dos recursos especiais repetitivos, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)

Do mesmo modo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a súmula 543 regulamentando como devem ser as decisões judiciais sobre a rescisão nos contratos de compra e venda de imóveis, respaldando-se em tese já firmada em julgamento de recursos repetitivo

Súmula 543
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Ainda, registro que a Corte Superior “
tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados”
(STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

Portanto, deve ser mantida a sentença que garantiu o direito de retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos pelo promitente vendedor, reduzindo tão somente o valor da cláusula penal inicialmente ficada contratualmente no percentual de 50%.

Por outro lado, comporta reforma a sentença objurgada no que tange a condenação em danos morais e termo inicial para incidência de juros de mora.

Estatui o art. 373, inciso I do CPC que ao autor incumbe a prova do fato constitutivo do seu direito, ônus do qual não se desincumbiu o demandante no que se refere aos danos extrapatrimoniais.

Destaco que o dano ou lesão à personalidade, merecedores de reparação por dano moral, somente se configurariam com a exposição da parte à situação humilhante, bem como ofensa a atributo da sua honra, imagem ou qualquer dos direitos personalíssimos tutelados no art. 5º, incs. V e X, da CF/88.

Ademais, necessário ressaltar que o descumprimento contratual, como regra, não tem o condão de ensejar a indenização perseguida, apenas sendo deferida em casos tais em que efetivamente exsurja do contexto probatório a violação de direitos que atinjam de maneira contundente o bem-estar emocional do requerente, nos termos acima indicados.

Desta feita, há que ser reformada a sentença que julgou procedente a pretensão indenizatória apenas neste ponto.

Do mesmo modo, necessário consignar que em sede de recurso especial repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça analisou a questão do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente-vendedor no caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente-comprador, firmando-se a seguinte tese:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido. (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).

No caso dos autos, tratando-se de relação contratual cuja resolução é imputável à promitente-compradora, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao promitente-comprador devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.

Ante o exposto, conheço do recurso apresentado por
S.P.E RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA
,
ante a tempestividade, e no mérito
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para extirpar a condenação em danos morais, bem como, fixar o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão, mantendo-se inalterados os demais termos da sentença, com fulcro no artigo 46, da Lei n.º 9.099/95.

Sem custas e sem honorários advocatícios, em razão do resultado do julgamento, nos termos do que dispõe o artigo 55, caput, da Lei n.º 9.099/95.

Em razão de ter havido demora na disponibilização do voto e do acórdão, sem culpa das partes, excepcionalmente, o prazo recursal passará a fluir da intimação.

É como voto.

JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA

Juiz de Direito Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/03/2022