Tribunal: TJMT
Processo: 1001541-86.2021.8.11.0049
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-16
Data de publicação: 2022-11-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
: 1001541-86.2021.8.11.0049

Classe:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:
[Rescisão / Resolução]

Relator:
Des(a). GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:
[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[AGROPECUARIA SANTO ESTEVAO S/A - CNPJ: 00.347.268/0001-02 (APELADO), GABRIELA CASTELO BRANCO DE ALBUQUERQUE - CPF: 042.128.071-90 (ADVOGADO), MIRIAN RIBEIRO RODRIGUES DE MELLO - CPF: 607.959.801-91 (ADVOGADO), JOSE ARIMATEA NEVES COSTA - CPF: 393.302.814-00 (ADVOGADO), SKARLLAT FONSECA FERRO - CPF: 047.205.851-75 (ADVOGADO), VIVIANE CARVALHO DE SOUZA - CPF: 037.315.731-21 (ADVOGADO), WICTOR YGOR LUCAS FIGUEIRA - CPF: 043.272.771-00 (ADVOGADO), GUILHERME ALVIM LEAL SANTOS - CPF: 003.444.651-60 (ADVOGADO), LUZIMAR BEZERRA PEREIRA - CPF: 011.296.801-50 (ADVOGADO), MARCOS BORGES DE ARAUJO - CPF: 560.796.566-04 (APELANTE), LEONARDO PIO DA SILVA CAMPOS - CPF: 819.220.271-20 (ADVOGADO), JOAQUIM FELIPE SPADONI - CPF: 797.300.601-00 (ADVOGADO), PAULO ROBERTO TAVARES DE SENA - CPF: 049.383.268-84 (ADVOGADO), MARCOS SOUZA DE BARROS - CPF: 329.042.741-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA, POR MAIORIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO – PRELIMINARES – CERCEAMENTO DE DEFESA –– AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – EXAMINADAS NO MÉRITO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS E OUTRAS AVENÇAS – CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES – TERMO ADITIVO – ADIANTAMENTO PAGAMENTO – INADIMPLEMENTO – CONDIÇÃO SUSPENSIVA – AUSÊNCIA – RESCISÃO DO CONTRATO – RETORNO DAS PARTES AO
STATUS QUO
– RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL – PAGAMENTO DE ALUGUEL PELA FRUIÇÃO – INDEVIDO - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR – RETENÇÃO DE VALORES – ARRAS – AUSÊNCIA DE PEDIDO INICIAL – MULTA – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - AFASTADA - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A parcela do pagamento prometida não se encontra atrelada a qualquer condicionante, o que afasta a premissa quanto à condição suspensiva para o pagamento do preço.

Não comprovado o pagamento do preço, mostra-se devida à rescisão do contrato cuja consequência natural é o restabelecimento das partes ao
status quo
, é dizer, ao autor restitui-se o imóvel objeto do pacto, enquanto que aos requeridos há que se lhes restituir o adimplido por conta do negócio rescindido.

Não procede a retenção por parte da vendedora do valor pago a título de antecipação do preço, nem mesmo do percentual pago pela cessão de direitos, se não consta pedido e os contratos nada dispõem quanto à cláusula penal.

A prova documental se apresentou eficiente para o deslinde do feito, de sorte que a pretensão de abertura de instrução se fez desnecessária.

Não procede a condenação em multa por litigância de má-fé da embargante apelante se agiu nos limites do seu direito de defesa. A litigância de má-fé pressupõe demonstração inequívoca de deslealdade processual, o que não se visualiza na espécie.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR):

E. Câmara,

Apelação interposta por
Marcos Borges de Araújo
, de sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Obrigação de Fazer ajuizada por
Agropecuária Santo Estevão S.A.,
para:
a)
rescindir o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóveis e outras avenças celebrado em 06/11/2014 e o seu aditivo, celebrado em 16/05/2016, por inadimplemento exclusivo do comprador, ora apelante, com o retorno das partes ao status quo;
b)
declarar a resolução judicial do contrato particular de cessão de direitos e obrigações, firmado em 07/11/2014, em decorrência da resolução do instrumento de compra e venda;
c)
declarar a inexistência do direito de retenção e indenização pelas acessões artificiais agregadas aos imóveis rurais, bem como pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo requerido apelante;
d)
determinar que o requerido apelante se abstenha de efetuar qualquer investimento/benfeitoria no imóvel rural, a contar da ciência da sentença até o dia da efetiva desocupação, sob pena de perda total em favor da parte autora, sem qualquer modalidade de indenização ou retenção do imóvel;
e)
determinar a desocupação espontânea do requerido apelante, no prazo de 30 dias, independentemente do trânsito em julgado, dos imóveis objeto do contrato, sob pena de incidência de multa de 5% sobre o valor atualizado da causa (R$ 31.150.000,00), a cada mês de descumprimento, sem limitações;
f)
condenar o requerido apelante ao pagamento à título de aluguel e/ou fruição do imóvel, do período de 16/09/2015 até a data da desocupação, a ser compensado com o valor a ser a ele restituído (80% do valor do contrato de cessão de direitos);
g)
condenar o requerido apelante ao pagamento de multa de 5% do valor da causa, por litigância de má-fé e, por fim,
h)
condenar o requerido apelante ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor corrigido da causa.

Explica que firmou com a apelada, Agropecuária Santo Estevão S.A., em 06/11/2014, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóveis e Outras Avenças, que tem por objeto imóveis localizados no município de Santa Terezinha, comarca de Vila Rica, no total de 36.444 hectares, com matrículas n. 336, 337, 338, 339, 340, 341, 344, 6.520 e 6.521, do CRI da comarca de Vila Rica, pelo preço de R$ 21.000.000,00.

Complementa que sobre referidos imóveis pendem duas indisponibilidades oriundas de ações judiciais em trâmite na Justiça Federal, sendo elas: Ação Civil Pública n. 0012554-78.2000.4.03.6100, perante a 12ª Vara Federal de São Paulo, e Ação de Execução n. 2003.34.00.016926-3, movida pela União Federal perante a 19ª Vara Federal do Distrito Federal.

Noticia que a autora, quando do pacto, não tinha a posse sobre os imóveis, em razão de invasão praticada por terceiros, o que se discute na Ação de Reintegração de Posse n. 28646-36.2008.811.0041, em trâmite na Vara Especializada de Direito Agrário de Cuiabá.

Alega que em razão dessas particularidades dos imóveis transacionados, as partes pactuaram que o compromisso de compra e venda seria submetido aos Juízos Federais, a fim de buscar autorização da venda pactuada, bem assim que o pagamento do preço apenas seria feito após referida autorização judicial, sendo a primeira parcela de R$ 5.000.000,00 após 15 dias da autorização e outras 3 parcelas anuais do mesmo valor a cada 12 meses, e ainda, o valor de R$ 1.000.000,00 aos corretores do negócio, com atualização pelo preço da arroba de boi.

Pontua que o pacto previu que na hipótese de não ser obtida a autorização
“as partes decidem que a presente promessa de compra e venda permanecerá vigente no valor, prazo e forma de pagamento descritos na cláusula décima terceira deste instrumento”
.

Diz que após a assinatura da Promessa de Compra e Venda, firmaram ainda Contrato de Cessão de Direitos e Obrigações, pelo qual a autora cedente, Agropecuária Santo Estevão S.A., cedeu e transferiu ao cessionário, ora apelante, todos os direitos e obrigações decorrentes da ação de reintegração de posse, pelo preço de R$ 10.500.000,00, que foi quitado.

Aduz que após alguns meses, formularam Aditivo no qual estabeleceram o adiantamento de pagamento no valor de R$ 5.000.000,00, efetuado nos autos das ações judiciais, sendo ratificadas as demais cláusulas.

Realça que passou a empreender seus esforços para a retomada da posse dos imóveis compromissados, tendo celebrado até então 32 acordos individuais com ocupantes da área, pelos quais pagou o valor de R$ 6.398.294,20, em relação a área de 4.544,0369 hectares.

Assevera, contudo, que em 30/04/2021, recebeu notificação extrajudicial encaminhada pela autora apelada, no qual alegaram que os contratos firmados se tornaram excessivamente onerosos, de modo que postularam pela rescisão, o que foi devidamente contranotificado. Diz que impugnou não somente a existência de onerosidade excessiva a autorizar a resilição do contrato, mas também, a conduta desleal da autora em não informar acerca das ações judiciais que tramitam em segredo de justiça.

Diz que nada foi arguido pela apelada, que ingressou com a presenta ação, fundada no inadimplemento da parcela vencida em 30/09/2020, no valor de R$ 10.000.000,00, e sucessivamente, na onerosidade excessiva.

Argui em preliminar, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante o julgamento antecipado da lide. Nesse ponto, alega que postulou pela produção da prova documental, em particular, a expedição de ofício ao Juízo Federal a fim de solicitar informações acerca dos imóveis, no caso, se teria sido decretado o perdimento dos mesmos, bem como se havia sido cumprido acordo.

No mérito, aduz que não houve a notificação quanto a eventual inadimplemento contratual, bem como para purgar a mora, nos termos do art. 1º, § 1º, do Dec. Lei 745/69, ato que se mostra imprescindível para a viabilização da ação de rescisão contratual. Realça que a notificação extrajudicial tem por fundamento exclusivo a onerosidade excessiva.

Realça que mesmo na hipótese da existência de cláusula resolutiva expressa, o suposto inadimplemento não tem base em obrigação líquida e certa, o que afasta a constituição em mora. Explica que em razão do adiantamento de R$ 5.000.000,00, seria necessário um realinhamento dos valores das parcelas estabelecidas.

Alega que as partes sempre tiveram como base do negócio jurídico entabulado que os pagamentos do preço acordado seriam feitos apenas quando a autora apelada obtivesse o retorno da disponibilidade dos imóveis em seu favor, seja por autorização judicial, seja pela quitação do acordo, independentemente da baixa do gravame nas matrículas. Diz, assim, que sempre foi condição de exigibilidade das prestações pecuniárias do contrato a disponibilidade da propriedade do imóvel pelo autor, de modo que, enquanto a disponibilidade não fosse alcançada, o pagamento do preço não seria exigível.

Assevera que a manutenção da sentença autoriza a autora apelada a se locupletar ilicitamente em seu prejuízo, uma vez que poderá exigir e receber valores sem que tenha a disponibilidade da propriedade dos imóveis compromissados e sem que se posse exigir a necessária contrapartida da obrigação, com a transferência do domínio livre e desembaraçado.

Realça que até então, a autora se recusa a comprovar ter quitado o acordo com a AGU, bem como se recusa a dar informações sobre a ocorrência de perdimento dos bens compromissados em favor da União. Alerta, contudo, que nos autos da ação possessória, os lá requeridos informaram que a sentença que julgou a Ação Civil Pública decretou o perdimento dos imóveis prometidos à venda.

Sustenta que a conduta da autora apelada é manifestamente contrária aos preceitos da boa-fé objetiva que regem a conduta dos contratantes, além de não demonstrar o implemento da condição suspensiva que permeou o negócio jurídico, vale dizer, a quitação do acordo com a União, o que afasta o direito de exigir o pagamento, muito menos considerar a mora.

De outra via, alega que a conduta da autora apelada atrai a aplicação dos artigos 476 e 477 do CC, que disciplinam a
exceptio non adimpleti contractus
.

Sustenta ser inaceitável a conclusão proferida pelo juízo, pela qual o adquirente deve ser compelido ao pagamento integral do imóvel que o vendedor não pode entregar.

Argui ainda, que a sentença se mostra nula em relação a declaração de nulidade do Contrato de Cessão de Direitos, por absoluta inexistência de fundamentação. No ponto, entende que o Contrato de Cessão de Direitos e Obrigações é absolutamente independente do Compromisso de Compra e Venda, porque trata exclusivamente de direitos de posse questionados judicialmente, além do que, o mesmo foi integralmente quitado.

Quanto ao perdimento/retenção de valores pagos à autora, diz que a sentença é extra petita, porque não houve pedido, nem impugnação pela autora, que postulou pela compensação do valor pago a ser devolvido, com os eventualmente devidos pela fruição do imóvel. Informa que da análise do aditivo ao instrumento de promessa de compra e venda e do instrumento originário, não há previsão da retenção de valores pagos, nem pacto de que a antecipação da parcela se caracterizaria sinal/arras.

Defende, também, que a autora não transmitiu a posse, mas que obteve esse direito por meio do instrumento de cessão, quitado e válido. Aduz, desta feita, que a autora não tem direito a ser reintegrada na posse que não detinha.

Alega que o pedido de condenação em perdas e danos, foi somente apresentado em sede de impugnação à contestação, sem que fosse oportunizado a parte manifestar sua aquiescência ao aditamento da inicial. Explica que a autora não detinha posse que foi por ele adquirida de forma onerosa de terceiros, o que afasta o direito de recebimento de aluguel, sob pena de enriquecimento sem causa. Alerta, ainda, que no julgamento do REsp n. 1.498.484/DF, o STJ fixou a tese quanto a impossibilidade de cumulação da multa contratual, que tem natureza indenizatória, com lucros cessantes, que tem a mesma natureza.

Por fim, anota que que não má-fé processual a autorizar a imputação de multa.

Requer: seja acolhida a preliminar de ausência de interesse processual em face da ofensa ao § 1º, do art. 1º do Decreto-lei 745/69, com a reforma da sentença e extinção do processo sem julgamento de mérito; seja declarada nula a sentença em razão do cerceamento do direito de defesa; seja declarada nula a sentença por ausência de fundamentação fática e jurídica em relação a resolução do contrato de cessão de direitos; seja declarada nula a sentença por julgamento extra petita em relação a retenção/perdimento, bem como na condenação em perdas e danos. No mérito, pugna pelo provimento do recurso para reformar a r. sentença para julgar improcedente a ação. Alternativamente, que a apelada seja condenada a devolver integralmente o valor recebido, devidamente atualizado e que seja revogada a obrigação da desocupação dos imóveis, e ainda, que caso mantida a multa de 20%, requer a exclusão da condenação em lucros cessantes.

Contrarrazões (id 136423398). Defende a ausência de nulidade da sentença por cerceamento de defesa. No ponto diz que incumbia ao requerido apelante trazer a prova quanto a indisponibilidade do imóvel objeto de negociação disponível junto aos Juízos competentes.

Aduz quanto seu interesse processual, diante da ausência de violação ao art. 1º, § 1º do Decreto-Lei 745/69. Realça que o contrato objeto da demanda dispensa a prévia notificação para a hipótese de inadimplemento dos pagamentos em razão da cláusula resolutiva expressa. Diz, ainda, que a notificação extrajudicial abrange o inadimplemento e a excessiva onerosidade do contrato.

Realça a impossibilidade de aplicação da
exceptio non adimpleti contractus
, diante da inexistência de condição suspensiva pactuada como premissa no negócio jurídico. Alerta que o instrumento apresenta uma primeira condição de pagamento, para logo após pactuar hipótese em caso de não autorização judicial do negócio jurídico, no qual rege expressamente a situação em que, mesmo que não consumada a autorização, o negócio permaneceria.

Sustenta não haver nulidade da sentença em relação à rescisão do Contrato de Cessão de Direitos. Assevera se tratar de inovação recursal. Aduz sobre o vínculo entre referido contrato e o instrumento de compra e venda, de modo que a rescisão deste tem por consequência a rescisão daquele.

Entende não se tratar de sentença
extra petita
, quanto à compensação dos valores pagos com o pagamento de indenização pela fruição dos imóveis. Reforça o direito ao recebimento de aluguel pelo período em que o comprador permaneceu na posse do imóvel.

Alega, por fim, que o comprador apelante persiste em buscar o resultado do processo ocultando a verdade, de maneira que cabível a condenação por litigância de má-fé. Requer o desprovimento do recurso, com a majoração dos honorários recursais.

É o relatório.

V O T O (PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL)

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR):

E. Câmara,

O recurso é de sentença que julgou antecipadamente a lide de forma procedente, para acolher o pedido de rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda firmado em 06/11/2014 e de seu aditivo celebrado em 16/09/2015, por inadimplemento exclusivo do comprador, com o consequente retorno das partes ao
status quo
, e ainda, do contrato particular de cessão de direitos e obrigações, em decorrência da resolução do contrato principal.

Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Obrigação de Fazer movida pela Agropecuária Santo Estevão S.A., que tem por objeto a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóveis e outras avenças, do imóvel rural com 36.444,89 hectares, constante das matrículas n. 336, 337, 338, 339, 340, 341, 344, 6520 e 6521, todas do CRI da Comarca de Vila Rica, pelo preço de R$ 21.000.000,00, bem como do Contrato Particular de Cessão de Direitos e Obrigações pactuado pelo preço de R$ 10.150.000,00, e ainda, do Primeiro Termo Aditivo que dispõe sobre antecipação do pagamento do preço do imóvel do pacto original, no valor de R$ 5.000.000,00.

O pleito deduzido pela vendedora, ora apelada, encontra-se firmado em dois parâmetros: um pelo inadimplemento contratual quanto ao pagamento do preço, o outro, de forma sucessiva, fundado na onerosidade excessiva, disposto no art. 478 do CC.

O Juiz acolheu a tese de ocorrência de inadimplência contratual por exclusividade dos requeridos, apelantes, de sorte que entendeu pela perda do objeto do pedido sucessivo (onerosidade excessiva).

A controvérsia reside em saber acerca da notificação premonitória dos promitentes adquirentes, se aperfeiçoada, ou não
.

Com efeito, para a rescisão do contrato de compra e venda é imprescindível a constituição em mora do devedor, por meio de notificação por Cartório Extrajudicial, nos termos do
art. 1
o
do Decreto-Lei n. 745/1969 e
do art. 32, da Lei 6.799/79, bem assim precedentes do STJ:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. NECESSIDADE. PURGAÇÃO DA MORA. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. IMPOSTOS E TAXAS SOBRE O IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS NºS 282 E 356/STF. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. INOVAÇÃO RECURSAL. 1. De acordo com a jurisprudência desta Corte,
o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constitui-lo em mora
, pois o objetivo da notificação premonitória é permitir ao comprador a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as partes. Precedentes. (...)
(EDcl no AgInt no AREsp 1302229/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/03/2020, DJe 13/03/2020)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL – CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR – NOTIFICAÇÃO – NECESSIDADE – EXTINÇÃO DO FEITO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO – PRELIMINAR ACOLHIDA – PROSSEGUIMENTO DA RECONVENÇÃO - ART. 343, §2º, DO CPC - DANOS MORAIS - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - DIMINUIÇÃO DA ÁREA OBJETO DO CONTRATO - ABATIMENTO DEVIDO - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a notificação prévia que visa constituir o devedor em mora é pressuposto necessário ao ajuizamento de ação para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento das prestações.

A extinção sem julgamento do mérito da ação principal não obsta o julgamento da reconvenção, nos termos do art. 343, §2º, do CPC.

Os danos materiais não são presumidos, cabendo a sua fixação quando devidamente comprovados os prejuízos suportados.

Inexistente o ato ilícito, não há falar em indenização a título de dano moral.

(TJMT - N.U 0003661-61.2016.8.11.0028, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/09/2022, Publicado no DJE 27/09/2022)

APELAÇÃO CÍVEL -
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - CONSTITUIÇÃO EM MORA - NOTIFICAÇÃO - NECESSIDADE - SUPRIMENTO PELA CITAÇÃO - INOCORRÊNCIA
. INADIMPLÊNCIA MÚTUA - DESCUMPRIMENTO BILATERAL - RESCISÃO CONTRATUAL QUE SE IMPÕE - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - MULTA CONTRATUAL COMPENSADA.

É imprescindível a efetivação de notificação judicial ou extrajudicial, com o fim de comprovar-se a mora do devedor, não obstante exista cláusula resolutória expressa no contrato, cuja ausência não é suprimida pela citação válida.
Constatada a inadimplência mútua, deve ser declarado rescindido o contrato de compra e venda de imóvel, com a consequente devolução dos valores que couberem ao comprador, caso a devolução não tenha ocorrido espontaneamente. A multa contratual deve ser aplicada a ambos contratantes, diante do descumprimento mútuo, portanto merece compensação
.
” (TJMG - Apelação Cível 1.0480.15.010333-5/001, Relator(a): Des.(a) Alberto Henrique, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/09/0019, publicação da súmula em 12/09/2019)

Na hipótese, consta que a autora apelada, Agropecuária Santo Estevão S.A., notificou extrajudicialmente os compradores, contudo, o pretexto argumentativo se fundou na onerosidade excessiva, e não no inadimplemento do preço. Nesse sentido, extrai-se:

“(...) CONSIDERANDO que isto traduz evidente desequilíbrio contratual, criando uma extrema onerosidade para a promitente vendedora, ora Notificante; do quanto segue:

1.1. Por todos os motivos acima expostos, fica o sr. MARCOS BORGES DE ARAÚJO – CPF sob o n. 560.796.566-04, NOTIFICADO da rescisão dos 03 (três) instrumentos contratuais mencionados na presente NOTIFICAÇÃO, ante a evidência de que não há perspectiva, nem mesmo a médio prazo, de qualquer apreciação judicial sobre o pedido de homologação/autorização, sendo essa obrigação comum às partes, conforme previsto nas cláusulas 2.1.2.1, 2.1.3, 2.1.4 e 2.1.5 do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóveis e Outras Avenças;”

1.2.
Por fim, com fulcro no artigo 478, do Código Civil, o qual autoriza a rescisão contratual quando ele se tornar excessivamente oneroso para uma das partes, NOTIFICA-SE o sr. MARCOS BORGES DE ARAÚJO – CPF sob o n. 560.796.566-04, da rescisão dos respectivos contratos
, retornando as partes ao status quo ante, registrando-se que os eventuais pagamentos realizados, os quais correspondem, aproximadamente, a menos da metade do preço, ficarão como compensação pela fruição dos bens imóveis pelo promitente comprador, ora NOTIFICADO.”.

Ao que consta, de acordo com uma das tratativas, o pagamento do preço do imóvel ocorreria após a homologação/autorização pelos Juízos Federais, do instrumento de compra e venda. Contudo, como registrado na notificação extrajudicial, passados mais de 07 anos, sem ter havido a apreciação do pedido de homologação/autorização, a vendedora, então notificante, justificou a rescisão do contrato na hipótese da onerosidade excessiva.

Ou seja, não ocorreu, efetivamente, a interpelação prévia exigida para purgar a mora, de maneira que a rescisão não tinha como ser pleiteada, visto se tratar de condição de procedibilidade para a propositura da presente ação.

Calha ponderar que é firme o entendimento no Superior Tribunal de Justiça de que a existência de cláusula resolutiva expressa no contrato, não afasta a necessidade da prévia interpelação para a constituição do devedor em mora. Do mesmo modo,
que a citação não supre a falta de notificação.

Desse modo, configurada a ausência de efetiva interpelação para a purgação da mora, a sentença deve ser reformada para acolher a preliminar de falta de interesse processual quanto ao pedido de rescisão fundado no inadimplemento, com a devolução dos autos a origem para o exame do pedido sucessivo (onerosidade excessiva).

Posto isso,
acolhe-se a preliminar de falta de interesse processual, para extinguir a ação em relação ao pedido de rescisão do contrato por inadimplemento contratual, nos termos do art. 485, IV, do CPC, e determina-se o retorno dos autos a origem para o exame do pedido sucessivo.

É como voto.

V O T O (PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (1ª VOGAL):

Acompanho o voto do relator.

V O T O (PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (2º VOGAL):

Egrégia Câmara,

O fundamento da arguição é a falta de notificação em relação ao inadimplemento que entende ser necessária no caso para a constituição em mora.

A
apelada
, por sua vez, em contrarrazões, sustenta a existência de cláusula contratual
(12.1.)
contendo expressamente a rescisão do contrato independentemente de notificação.

Registra o entendimento dominante da jurisprudência no sentido de que ainda que falha a notificação, a citação válida na Ação supre eventual nulidade ou ausência desse ato.

Transcreve trecho da sentença que ao reportar-se a essa mesma arguição do apelante, consignou que a
notificação enviada ao apelante abrange o inadimplemento
e também a onerosidade excessiva.

“8.CONSIDERANDO que o presente contrato se tornou excessivamente oneroso para a promitente vendedora, ora NOTIFICANTE, tendo em vista que, passados mais de 06 (seis) anos da data da data da assinatura do primeiro contrato e do Termo Aditivo,
não recebeu o valor prometido na avença outrora firmada, mas apenas parte do preço total ajustado entre as partes
; 9. CONSIDERANDO que, por outro lado, o promitente comprador, ora NOTIFICADO, vem usufruindo da posse dos respectivos imóveis, sem ter que pagar o restante do valor prometido à ora NOTIFICANTE nos mencionados contratos”.

Eis o teor da mencionada cláusula 12.1.:

“Cláusula 12.1 = Em caso de não pagamento de qualquer das parcelas por período superior a 90 (noventa) dias, ou infringência de qualquer cláusula do presente instrumento por parte do PROMISSÁRIO COMPRADOR, o presente instrumento de Promessa de Compra e Venda de Imóvel e Outras Avenças, fica automaticamente rescindido, independentemente de notificação”.

Diante desse quadro, a meu ver, além da previsão contratual de resolução expressa independentemente de notificação, o que a princípio aplica-se o disposto no art. 474 do CPC, esse ato foi providenciado pela apelada, inclusive da ausência de pagamento do pactuado quando passados mais de 6 anos da celebração da avença.

Nesse ponto, registre-se ainda a contranotificação onde o apelante entende que o pacto deve ser mantido.

Com essas considerações, com a vênia do douto relator
, rejeito a preliminar.

É como voto.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE):

Instalada a divergência, determino a aplicação da técnica de julgamento prevista no art. 942 do CPC, com a ampliação do quórum, nos termos do art. 23-A do RITJ/MT, em sessão futura.

EM 10 DE NOVEMBRO DE 2022:

O RELATOR ACOLHEU A PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE RECURSAL, SENDO ACOMPANHADO PELA 2ª VOGAL. O 1º VOGAL (DES RUBENS) A REJEITOU. ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA APLICAÇÃO DA TÉCNICA DE JULGAMENTO DO ART. 942 DO CPC.

SESSÃO POR VIDEOCONFERÊNCIA DE 16 DE NOVEMBRO DE 2022
(CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO

–
APLICAÇÃO DE TÉCNICA DE JULGAMENTO)

V O T O (PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL)

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (3º VOGAL – CONVOCADO):

Egrégia Câmara
,

O voto do Eminente Relator elucida a questão, mormente em face de ser minucioso e discriminar pormenorizadamente o ocorrido, dando provimento parcial ao recurso de apelação, para acolher a preliminar de falta de interesse processual
quanto ao pedido de rescisão fundado no inadimplemento, com a devolução dos autos a origem para o exame do pedido sucessivo.

Porém, ocorreu divergência pelo douto 2ª vogal, entendendo que houve a notificação pela apelada e, ainda, a existência de previsão contratual quanto a resolução expressa independemente de notificação nos termos do art. 474, do CPC.

Pois bem. O douto Relator entende que há necessidade da notificação especifica para a constituição em mora, e cita que àquela providenciada pela vendedora não atinge o objetivo, pois, “
o pretexto argumentativo se fundou na onerosidade excessiva, e não no inadimplemento do preço
.”

Primeiramente deve ser anotado que apesar dos julgados predominantes nos Tribunais Superiores e dos Estaduais, quanto a exigência da notificação previa para a constituição em mora, a materia vem evoluindo em face dos dispositivos especificos do Codigo Civil, quando há clausula resolutiva expressa contratada.

Recentemente o STJ manifestou-se quanto a aplicação da primeira parte do art. 474, do C. Civil (
A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito
)
, confira:

“
RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA – INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS – MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO – INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR – RECLAMO DESPROVIDO
.

(...)
III. Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente
...
”. (RESp n. 1.789.863, 4ª Turma, Min. Rel. Marco Buzzi, j. 10.08.21 - negritei)

No mesmo sentido julgou esta Câmara, confira:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLMENTO - CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA - NOTIFICAÇÃO EM MORA DESNECESSÁRIA - DANO MORAL - DESCABIMENTO - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - IMPOSSIBILIDADE - RECURSO DESPROVIDO.

O contrato de compromisso de compra e venda objeto do presente foi rescindido por inadimplemento dos promitentes compradores, porquanto os pagamentos não foram realizados na forma devida. Nesse caso, é dispensável a prévia notificação em mora do devedor, já que o contrato traz determinação de prazo certo para o pagamento, máxime se presente cláusula resolutiva expressa
”
...”. (TJMT, RAC n. 0005213-64.2012.8.11.0040, 4ª Câmara de Direito Privado, Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 27.03.2019 – negritei)

“APELAÇÃO - EMBARGOS À EXECUÇÃO - IMPROCEDÊNCIA - ESCRITURA PÚBLICA DE CONFISSÃO DE DÍVIDA COM GARANTIA HIPOTECÁRIA - NOVAÇÃO - OBRIGAÇÃO DISTINTA DA ANTERIOR - ARTS. 360 E 361 DO CC - JUNTADA DE DOCUMENTOS OU CONTRATOS ANTERIORES - DESNECESSIDADE - TÍTULO LÍQUIDO, CERTO E EXIGÍVEL - VÍCIO DE CONSENTIMENTO – NÃO COMPROVAÇÃO - NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA - DESNECESSIDADE - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

A Escritura Pública de Confissão de Dívida é título hábil a instruir a Execução, sendo desnecessária a juntada dos contratos e documentos que lhe deram origem, sobretudo quando configurada a novação e não há nenhum questionamento quanto à existência de ilegalidades nas negociações pretéritas.

Não comprovado nenhum vício de consentimento na assinatura do Instrumento de Confissão, ele permanece válido e eficaz.

Desnecessária a notificação premonitória se no título consta data certa de vencimento e valor definido, de modo que o inadimplemento constitui de pleno direito o devedor em mora (art. 397 do CC)
”
(TJMT, Sexta Câmara Cível, RAC n. 161568/2016, Sexta Câmara Cível, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 07.12.2016 - negritei).

Porém, se assim ainda não fosse, adotando a real necessidade da notificação premonitória para a constituição em mora do devedor, em oposição ao citado pelo relator, com a devida vênia, correta a manifestação do voto divergente, quando cita que assim agiu o credor (autor/apelado), providenciando a comunicação, “
inclusive da ausência de pagamento do pactuado quando passados mais de 6 anos da celebração da avença
.”

É o que se constata realmente da notificação, extraindo-se da cláusula 12.1:

“
Em caso de não pagamento de qualquer das parcelas por período superior a 90 (noventa) dias, ou infringência de qualquer cláusula do presente instrumento por parte do PROMISSÁRIO COMPRADOR, o presente instrumento de Promessa de Compra e Venda de Imóvel e Outras Avenças, fica automaticamente rescindido, independentemente de notificação
”. (id. 136423296)

E
ainda pode ser citada a sábia legislação, quando instituiu no Código de Processo Civil, o
princípio da instrumentalidade das formas
,
in verbis
:

Art. 188. Os atos e os termos processuais independem de forma determinada, salvo quando a lei expressamente a exigir, considerando-se válidos os que, realizados de outro modo, lhe preencham a finalidade essencial.

Art. 277. Quando a lei prescrever determinada forma, o juiz considerará válido o ato se, realizado de outro modo, lhe alcançar a finalidade.

Ora, mesmo que o ato processual seja praticado de modo diverso daquele predeterminado pela lei, deve ser convalidado caso atinja a sua finalidade essencial, fazendo com que o processo siga o seu rito, até isso ocorre com a citação, mesmo não sendo feita com as formalidades previstas na lei, atinge a sua finalidade.

Portanto, ainda que se quisesse reputar a notificação como distante do seu conteúdo, a mesma atingiu a sua finalidade, constituindo o devedor em mora.

E ainda acrescento. Quem sabe da sua obrigação, porque deve ser alertado através de notificação? Mormente quem é devedor... É um dos temas que após longos anos ainda não compreendi.

E mais. No caso, ainda sob mero argumento, se o devedor possuía dúvida da sua obrigação, competia-lhe agir de forma inversa ao credor, notificando-o para dirimir qualquer ato que pudesse ser imputado à sua inadimplência.

Em resumo, por qualquer ângulo que se queira seguir, nenhum é favorável ao devedor, de modo que pedindo vênia ao douto relator, acompanho a divergência para rejeitar a preliminar.

É como voto.

V O T O (PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (4º VOGAL – CONV.)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível, interposto por Marcos Borges de Araújo, de sentença que julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Obrigação de Fazer ajuizada por Agropecuária Santo Estevão S.A., para: a) rescindir o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóveis e outras avenças celebrado em 06/11/2014 e o seu aditivo, celebrado em 16/05/2016, por inadimplemento exclusivo do comprador, ora apelante, com o retorno das partes ao status quo; b) declarar a resolução judicial do contrato particular de cessão de direitos e obrigações, firmado em 07/11/2014, em decorrência da resolução do instrumento de compra e venda; c) declarar a inexistência do direito de retenção e indenização pelas acessões artificiais agregadas aos imóveis rurais, bem como pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo requerido apelante; d) determinar que o requerido apelante se abstenha de efetuar qualquer investimento/benfeitoria no imóvel rural, a contar da ciência da sentença até o dia da efetiva desocupação, sob pena de perda total em favor da parte autora, sem qualquer modalidade de indenização ou retenção do imóvel; e) determinar a desocupação espontânea do requerido apelante, no prazo de 30 dias, independentemente do trânsito em julgado, dos imóveis objeto do contrato, sob pena de incidência de multa de 5% sobre o valor atualizado da causa (R$ 31.150.000,00), a cada mês de descumprimento, sem limitações; f) condenar o requerido apelante ao pagamento à título de aluguel e/ou fruição do imóvel, do período de 16/09/2015 até a data da desocupação, a ser compensado com o valor a ser a ele restituído (80% do valor do contrato de cessão de direitos); g) condenar o requerido apelante ao pagamento de multa de 5% do valor da causa, por litigância de má-fé e, por fim, h) condenar o requerido apelante ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor corrigido da causa.

Em síntese, o recorrente aduz que firmou com a apelada, Agropecuária Santo Estevão S.A., em 06/11/2014, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóveis e Outras Avenças, que tem por objeto imóveis localizados no município de Santa Terezinha, comarca de Vila Rica, no total de 36.444 hectares, com matrículas n. 336, 337, 338, 339, 340, 341, 344, 6.520 e 6.521, do CRI da comarca de Vila Rica, pelo preço de R$ 21.000.000,00.

Argui em preliminar, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante o julgamento antecipado da lide. Nesse ponto, alega que postulou pela produção da prova documental, em particular, a expedição de ofício ao Juízo Federal a fim de solicitar informações acerca dos imóveis, no caso, se teria sido decretado o perdimento dos mesmos, bem como se havia sido cumprido acordo.

No mérito, aduz que não houve a notificação quanto a eventual inadimplemento contratual, bem como para purgar a mora, nos termos do art. 1º, § 1º, do Dec. Lei 745/69, ato que se mostra imprescindível para a viabilização da ação de rescisão contratual. Realça que a notificação extrajudicial tem por fundamento exclusivo a onerosidade excessiva.

O Relator, Exmo. Des. Guiomar Teodoro Borges, acolheu a preliminar de falta de interesse processual para extinguir a demanda em relação ao pedido de rescisão do contrato por inadimplemento contratual, nos termos do art. 485, IV, do CPC, e determinou o retorno dos autos à origem para análise do pedido sucessivo, sendo acompanhado pela 1ª Vogal, Exma. Desa. Serly Marcondes Alves.

O 2º vogal, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, abriu a divergência e rejeitou a preliminar.

Em razão da aplicação da técnica prevista no art. 942 do CPC aos julgamentos não unânimes, fui convocado para compor quórum.

Pois bem.

Adianto que voto com a divergência.

Isso porque, como bem salientado pelo Exmo Des. Rubens, o contrato entabulado entre as partes possui cláusula resolutiva expressa, o que nos termos do art. 474 do CC, dispensa a prévia interpelação judicial, vejamos:

“Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.”

Por sua vez, o parágrafo único do artigo 1º do Decreto-lei nº 745, de 07/08/69, por sua vez, assim estabelece que:

“Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora. (Redação dada pela Lei nº 13.097, de 2015)”

Em que pese esse entendimento, entendo que a notificação prévia foi efetivamente realizada, como bem exposto pela divergência, vejamos:

“8.CONSIDERANDO que o presente contrato se tornou excessivamente oneroso para a promitente vendedora, ora NOTIFICANTE, tendo em vista que, passados mais de 06 (seis) anos da data da data da assinatura do primeiro contrato e do Termo Aditivo, não recebeu o valor prometido na avença outrora firmada, mas apenas parte do preço total ajustado entre as partes; 9. CONSIDERANDO que, por outro lado, o promitente comprador, ora NOTIFICADO, vem usufruindo da posse dos respectivos imóveis, sem ter que pagar o restante do valor prometido à ora NOTIFICANTE nos mencionados contratos”.

Eis o teor da mencionada cláusula 12.1.:

“Cláusula 12.1 = Em caso de não pagamento de qualquer das parcelas por período superior a 90 (noventa) dias, ou infringência de qualquer cláusula do presente instrumento por parte do PROMISSÁRIO COMPRADOR, o presente instrumento de Promessa de Compra e Venda de Imóvel e Outras Avenças, fica automaticamente rescindido, independentemente de notificação”.

Ora, é evidente que a apelada informa a respeito da ausência de pagamento há mais de 6 (seis) anos, razão pela qual a preliminar deve ser rejeitada.

Dispositivo.

Por todo o exposto, peço vênia ao douto Relator, e acompanho a divergência,
pela rejeição da preliminar
.

É como voto

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE):

PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE RECURSA REJEITADA, POR MAIORIA, NOS TERMOS DO VOTO DO 2º VOGAL (DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO).

Passemos à análise do mérito da demanda.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR):

E. Câmara,

O recurso é de sentença que julgou antecipadamente a lide de forma procedente, para acolher o pedido de rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda firmado em 06/11/2014 e de seu aditivo celebrado em 16/09/2015, por inadimplemento exclusivo do comprador, com o consequente retorno das partes ao
status quo
, e ainda, do contrato particular de cessão de direitos e obrigações, em decorrência da resolução do contrato principal.

Resolveu ainda:

a)
declarar a inexistência de direito de retenção e indenização pelas acessões artificiais agregadas aos imóveis, bem como as benfeitorias úteis e necessárias;

b)
determinar que o requerido apelante se abstenha de efetuar qualquer investimento/benfeitoria no imóvel rural, a partir da ciência da sentença até a desocupação a ser realizada no prazo de 30 dias, independentemente do trânsito em julgado, exceto se obtido o efeito suspensivo em instância superior, sob pena de incidência de multa de 5% sobre o valor da causa (R$ 31.500.000,00), a cada mês de descumprimento, sem limitações;

c)
considerar a antecipação do pagamento realizado via termo aditivo, no valor de R$ 5.000.000,00 como sinal/arras, a ser retido pelo vendedor;

d)
condenar o requerido apelante ao pagamento a titulo de aluguel/fruição da área, a partir de 16/09/2015 até a data da efetiva desocupação, a ser considerada em eventual liquidação de sentença, a ser compensado com o valor a ser restituído ao requerido no percentual de 80% do valor do contrato de cessão de direitos. Por fim, condenou o requerido apelante ao pagamento da multa de 5% do valor da causa por litigância de má-fé.

De início, necessário trazer alguns esclarecimentos acerca do litígio.

Consta que a autora Agropecuária Santo Estevão S.A. firmou em 06/11/2014, com os requeridos Marcos Borges de Araújo e Cristina Aurélio Gomes Araújo, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóveis e outras avenças, do imóvel rural com 36.444,89 hectares, constante das matrículas n. 336, 337, 338, 339, 340, 341, 344, 6520 e 6521, todas do CRI da Comarca de Vila Rica, pelo preço de R$ 21.000.000,00.

De acordo com referido pacto, sobre referidos imóveis constam gravames de indisponibilidade ditadas pelo Juízo da 12ª Vara Federal de São Paulo/SP e Juízo da 19ª Vara Federal do Distrito Federal/DF. Em razão disso, dispõe a cláusula
2.1.2.1
:
Em razão das referidas indisponibilidades de bens, o presente contrato de promessa de compra e venda, será previamente submetido ao d. Juízo da 12ª Vara Federal de São Paulo, ou se for o caso, perante o Juízo da 19ª Vara Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal/DF, processo nº 2003.34.00.016926-3, que tem por objeto o cumprimento de acordo homologado e firmado com a União, e, sendo autorizado pelo primeiro, o contrato efetivar-se-á nos termos a segui acordados
;”

Cintes da indisponibilidade, o pagamento do preço foi fixado da seguinte forma:

CLÁUSULA TERCEIRA - DO PREÇO, FORMA DE PAGAMENTO E DO PRAZO

3.1. O preço total de venda dos imóveis, acima discriminados é de R$ 21.000.000,00 (vinte e um milhões de reais), que deverão ser pagos da seguinte forma:

a) R$ 5.000.000,00 (cinco milhões) no prazo máximo de 15 (quinze) dias, a contar da decisão proferida pelo D. Juízo da 12ª Vara Federal de São Paulo/SP ou da 19ª Vara Federal do Distrito Federal/DF, que autorizar a presente transação, por meio de depósito judicial junto ao processo nº 2002.34.00.016926-3 em trâmite perante a 19ª ara Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal;

b) 3 (três) parcelas anuais no valor de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) cada, sendo a primeira paga no prazo de 12 meses a contar da decisão proferida de homologação da presente compra e venda, e, as demais anualmente e sucessivamente, todas por meio de depósito judicial junto ao processo nº 2002.34.00.016926-3, em trâmite perante a 19ª Vara Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal.

De relevo anotar que as partes previram a situação caso o presente instrumento não fosse homologado/autorizado pelo Juízo Federal, como estabelecido na
cláusula 5.2.1
:
“Caso não ocorra a autorização judicial do presente negócio no prazo, preço e forma de pagamento descrito na cláusula terceira, as partes decidem que a presente promessa de compra e venda permanecerá vigente no valor, prazo e forma de pagamento descritos na
cláusula décima terceira
deste instrumento”
.

Nesse sentido, a
Cláusula Décima Terceira
dispõe: Da repactuação da presente compra e venda:

13.1. Conforme disposto na cláusula quinta deste contrato, a presente compra e venda só se efetivará no preço, prazo e forma de pagamento previstos acima, se houver autorização judicial do presente instrumento perante o d. Juízo da 12ª Vara Federal de São Paulo/SP, ou se for o caso, perante o Juízo da 19ª Vara Federal do Distrito Federal/DF.

Em não havendo autorização judicial deste negócio, os imóveis permanecerão prometidos à venda ao COMPRADOR
porém, devido ao prazo para pagamento do preço da venda ser alterado, tendo em vista a espera pela referida decisão de homologação e término do prazo do acordo firmado com a União, o preço, prazo e forma de pagamento da compra e venda serão conforme abaixo especificados:

a) Ocorrendo a hipótese prevista nesta cláusula, ou seja,
a não homologação da presente promessa de compra e venda pela Justiça Federal
no preço, prazo e forma de pagamento previstos na cláusula terceira, o preço da venda dos imóveis objeto do contrato permanecerá no valor de R$ 21.000.000,00 (vinte e um milhões de reais), devidamente corrigidos, a partir da presente data, conforme especificado na Cláusula Quarta.

b) DO PREÇO DA VENDA, PRAZO E FORMA DE PAGAMENTO:

b.1
R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais), em 30 de setembro de 2.020
, reajustados na forma estabelecida na cláusula quarta deste contrato, através de depósito na conta corrente da PROMITENTE VENDEDORA ou a quem a mesma indicar;

b.2 R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), em 30 de setembro de 2020, reajustados na forma estabelecida na cláusula quarta deste contrato, através de depósito na conta corrente dos corretores...;

b.3 R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais), em 30 de setembro de 2021, reajustados na forma estabelecida na cláusula quarta deste contrato, através de depósito na conta corrente da PROMITENTE VENDEDORA ou a quem a mesma indicar;

b.4 R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), em 30 de setembro de 2021, reajustados na forma estabelecida na cláusula quarta deste contrato, através de depósito na conta corrente dos corretores...;

De notar-se, desde já, que as partes pactuaram duas formas de pagamento do preço: a primeira, caso obtida a homologação/autorização do instrumento pelo Juízo Federal, e uma segunda, em que o negócio, bem como o pagamento, se daria
independente de autorização
, fixado o prazo do primeiro pagamento em 30/09/2020, sem cláusula suspensiva, portanto.

Por sua vez, no dia seguinte ao referido pacto, as partes celebraram Contrato Particular de Cessão de Direitos e Obrigações, que tem por objeto a cessão de
“todos os direitos e obrigações decorrentes da ação judicial (Ação de Reintegração de Posse) - Processo nº 28646-36.2008.811.0041, em trâmite na Vara Especializada em Direito Agrário da Seção Judiciária de Cuiabá-MT, que trata da Reintegração de Posse das áreas que compõe a Fazenda Santo Estevão, representada pelas matrículas 336, 337, 338, 339, 340, 344, 6520 e 6521 todas do Cartório de Registros de Imóveis de Vila Rica-MT”
, pelo
preço de R$ 10.150.000,00
.

Pactuaram, ainda, um Primeiro Termo Aditivo ao Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóveis e outras avenças, em
16 de setembro de 2015
,
a antecipação do pagamento da parcela no valor de R$ 5.000.000,00
, portanto, antes de ser proferida decisão de autorização de contrato pelo Juízo Federal. Importa consignar que neste instrumento as partes ratificaram as demais cláusulas do contrato firmado em 06/11/2014.

De acordo com a parte autora, ocorreu o inadimplemento contratual por parte dos requeridos apelantes, que não pagaram o preço na data pactuada (30/09/2020), de modo que postularam pela rescisão do contrato, forte, também, na onerosidade excessiva do contrato, com a desocupação dos imóveis.

Nesse contexto, passa-se ao exame em conjunto da preliminar de cerceamento do direito de defesa, de nulidade da sentença por ausência de fundamentação e do mérito.

Pois bem. Diante do até aqui exposto, não há espaço para entender que o pagamento do preço pactuado, se daria somente quando da autorização/homologação do pacto pelos Juízos Federais, ou mesmo que a vendedora apelada obtivesse o retorno da disponibilidade dos imóveis em seu favor.

Não há, realmente, cláusula contratual nesse sentido.

Ao contrário, da cláusula 14.2, verifica-se que a restrição existente se daria caso a vendedora apelada não baixasse a indisponibilidade até a data do vencimento da parcela B.3, da Cláusula Décima Terceira, fixado a data em 30/09/2021, caso em que o pagamento da referida parcela ficaria suspenso. Nesse sentido, o pacto:

“14.2. A PROMITENTE VENDEDORA deverá efetuar as baixas das indisponibilidades até a data do vencimento da parcela do item B.3 da Cláusula Décima Terceira, e, caso nessa data não tenham sido baixadas as indisponibilidades, o pagamento ficará suspenso até a data prevista no item 14.3.

14.3. A PROMITENTE VENDEDORA terá até o dia 30/09/2026, para baixar as indisponibilidades que oneram os imóveis objeto deste instrumento, sob pena de conversão da parcela prevista no item B.3 acima, em multa.”

Ou seja, independentemente da indisponibilidade do imóvel perante a Justiça Federal, as partes pactuaram o pagamento do preço da parcela com prazo de vencimento em 30/09/2020 e, somente no caso de se continuar a indisponibilidade é que a parcela de 30/09/2021 seria suspensa. E mais, caso a vendedora apelada não obtivesse a baixa das indisponibilidades até 30/09/2026, a parcela se converteria em multa.

Cumpre registrar, então, que a parcela do pagamento prometida para 30/09/2020 não se encontra atrelada a qualquer condicionante, o que afasta a premissa quanto à condição suspensiva para o pagamento do preço.

De maneira que, constatada a inadimplência, encontra-se amparado o direito da vendedora em rescindir o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóveis e outras Avenças, bem como o Contrato Particular de Cessão de Direitos e Obrigações e do Aditivo.

Ora, o Contrato Particular de Cessão de Direitos e Obrigações, embora disponha tão somente acerca dos direitos e obrigações advindas da Ação de Reintegração de Posse n. 28646-36.2008.811.0041, em trâmite na Vara Especializada em Direito Agrário da comarca da capital, em que são partes a ora apelada, Vendedora, Agropecuária Santo Estevão S.A. e Iron Cadilac e outros, se deu para dar viabilidade aos compradores não só de atuar naquele juízo, mas também, possibilitar eventual posse na área.

Aliás, não há como desvincular um instrumento (compra e venda) do outro (cessão), como disposto no pacto principal:

“9.1.2. O PROMISSÁRIO COMPRADOR aceita que os riscos da coisa corram por sua exclusiva conta, possuindo plenos poderes que lhe são conferidos para a defesa da posse, com o intuito de, principalmente, reintegrar à posse dos imóveis de quem os injustamente possua ou detenha, não medindo esforços para a retirada dos posseiros, mediante acordo, compra de posse ou outro meio legal, a seu cargo e às suas exclusivas expensas.

9.1.3. O PROMISSÁRIO COMPRADOR declara ter pleno conhecimento da Ação de Reintegração de Posse ajuizada pela PROMITENTE VENDEDORA, sob o nº 28646-36.2008.811.0041, em trâmite perante a Vara Especializada em Direito Agrário da Comarca de Cuiabá Cível-MT, vindos da Comarca de Vila Rica-MT, tendo como réus o Sr. Iron da Cadilac e outros.

Sob tal perspectiva, não se visualiza, neste ponto, motivo justificador para declarar a nulidade da sentença por ausência de fundamentação, bem como não merece reparos a r. sentença que determinou a rescisão do Contrato de Cessão de Direitos.

Assim exposto, constitui consequência natural da rescisão do contrato de compra e venda e demais pactos objeto da ação, o restabelecimento das partes ao
status quo
, é dizer,
ao autor restitui-se o imóvel objeto do pacto
, enquanto que
aos requeridos compradores, ora apelantes, há que se lhes restituir o adimplido por conta dos negócios rescindidos
, aplicado juros de mora de 1% ao mês, desde a citação e correção monetária pelo INPC, desde o desembolso de cada quantia.

Nesse sentido, este e. Tribunal:

RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PERDA DO OBJETO – PRELIMINAR REJEITADA - MÉRITO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES CONFIGURADA – RESCISÃO CONTRATUAL VIABILIDADE -REINTEGRAÇÃO DE POSSE COMO CONSEQUÊNCIA LÓGICA - FRUIÇÃO DO BEM QUE IMPORTA EM PAGAMENTO DE ALUGUEL – VALOR A SER AFERIDO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.

1. A prescrição do débito decretada no feito monitório não atinge o objeto desta demanda, consistente na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel rural c/c imissão de posse e perdas e danos.

2.
Havendo inadimplemento contratual por parte dos réus, a rescisão contratual é medida que se impõe, o que autoriza a reintegração/imissão dos vendedores na posse do bem, por ser esta consequência daquela
.

3. Por sua vez, tendo em vista que, até agora, têm os réus/apelados usufruído do imóvel, é perfeitamente cabível a estipulação de aluguel (a ser aferido em liquidação de sentença) pelo período de fruição do bem, sob pena de configurar enriquecimento ilícito.
(N.U 1004650-82.2017.8.11.0006, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Vice-Presidência, Julgado em 29/01/2020, Publicado no DJE 16/03/2020)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA, RESOLUÇÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS –COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL – TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL E EXISTÊNCIA DE CLÁUSULAS LEONINAS – INOVAÇÃO EM SEDE RECURSAL – AVENTADA NEGOCIAÇÃO SUBJACENTE SIMULADA – INOCORRÊNCIA – ALEGADA OCORRÊNCIA DE ACORDO VERBAL CONDICIONANDO O PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA À ENTREGA DO REGISTRO DA PROPRIEDADE, MEDIANTE AVERBAÇÃO DO GEORREFERENCIAMENTO DA ÁREA TOTAL – AUSÊNCIA DE PROVAS –
MORA QUE SE DEU PELA INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR
– CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA EXPRESSA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL COMPROVADO QUE AUTORIZA A RESCISÃO CONTRATUAL –
RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO “STATUS QUO ANTE”
– INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO DE USO DO IMÓVEL

– DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA EM GRAU DE RECURSO INDEVIDA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESTA PARTE PROVIDO.

Verificado que as razões recursais trazem matérias que não foram aventadas durante a instrução processual, o que consubstancia em inequívoca inovação recursal, delas não se conhece.

Em ação anulatória de negócio jurídico, a simulação não se presume, havendo necessidade de produção de provas necessárias à elucidação da controvérsia, de modo que, não se desincumbindo os autores do ônus de provar, nos termos do art. 373, I, do CPC, que a alienação subjacente de imóvel foi celebrada mediante simulação, improcedente é o pedido de declaração de sua nulidade.

Da mesma forma, inexistindo provas acerca de celebração de acordo verbal condicionando o pagamento final à efetiva transferência da propriedade de imóvel rural, mediante registro do georreferenciamento e certificação da área respectiva, deve ser declarada a rescisão contratual, mormente considerando o flagrante o inadimplemento do promitente-comprador e a existência de cláusula compromissória expressa nesse sentido.

A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a extinção da avença implica a necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes, sendo devida, de um lado, a devolução do preço pago e a indenização pelas benfeitorias eventualmente realizadas, e, de outro, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem objeto do contrato rescindido
, as quais podem ser compensada, a ser objeto de liquidação de sentença. Precedentes.

Nos termos da jurisprudência dominante do STJ, em caso de provimento parcial, é impossível a fixação de honorários recursais com observância ao art. 85, §11 do CPC (EDcl no AgInt no REsp 1573573/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/04/2017, DJe 08/05/2017).
(N.U 0001972-41.2010.8.11.0044, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Vice-Presidência, Julgado em 03/06/2020, Publicado no DJE 08/06/2020)

Chama-se atenção, que na hipótese particular, não há que se falar em condenar os requeridos apelantes ao pagamento de um aluguel a título de fruição do imóvel. Ora, quando da realização do negócio jurídico, ao que consta no pacto, a autora vendedora, ora apelada,
“atualmente não possui de fato o exercício pleno dos poderes conferidos pela propriedade, em vista dos imóveis estarem sob o poder de terceiros posseiros irregulares. (...)”
.

Verifica-se que a posse dos compradores se deu somente em pequena parcela do imóvel, após negociação direta com os terceiros ocupantes.

Logo, não há que se falar em indenização pela fruição da posse em favor da vendedora apelada.

Assim, também, não procede a retenção por parte da vendedora apelada, do valor de R$ 5.000.000,00, pago a título de antecipação do preço, nem mesmo do percentual de 20% sobre R$ 10.150.000,00, pago pela cessão de direitos.

Ora, além de
não constar pedido de retenção dos valores recebidos ou de parte deles,
verifica-se que a quantia de R$ 5.000.000,00 foi paga em antecipação do preço firmado em termo aditivo, e não pode ser entendido como sinal (arras), mesmo porque não há nos pactos firmados, em caso de rescisão, tal previsão.

Logo,
reforma-se a r. sentença para afastar a condenação dos requeridos compradores ao pagamento de indenização a título de aluguel e de retenção integral do valor antecipado via aditivo, bem como de 20% sobre o valor pago no contrato de cessão de direitos.

Assim entendido, pode-se concluir que a prova documental se apresentou eficiente para o deslinde do feito, de sorte que a pretensão de abertura de instrução se fez desnecessária. Soma-se o fato de que as informações pretendidas pelos requeridos quanto à indisponibilidade ou perdimento dos imóveis objeto de aquisição poderia ser requerida junto aos Juízos Federais e apresentada em sede de contestação.

Logo, o julgamento antecipado não configura cerceamento de defesa.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA – IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM – CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – PRELIMINAR REJEITADA – PERDA DE LAVOURA – NEGATIVA DE COBERTURA - RELAÇÃO DE CONSUMO – SEGURO AGRÍCOLA – PROVA PERICIAL REALIZADA NA VIA ADMINISTRATIVA – CONFIRMAÇÃO DE QUE O ESTÁGIO FENOLÓGICO DO ITEM CULTIVADO ERA CONDIZENTE COM A DATA DO PLANTIO INFORMADA – INDENIZAÇÃO DEVIDA - APURAÇÃO DA EXTENSÃO DA CONDENAÇÃO – LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - TERMO INICIAL PARA CORREÇÃO MONETÁRIA – DATA DA CONTRATAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Descabe alegar cerceamento de defesa se o julgamento antecipado da lide está fundamentado na desnecessidade de produção de provas em vista da presença de elementos suficientes nos autos para a decisão.

É devida a cobertura do seguro agrícola celebrado quando a perda da lavoura de milho foi causada exclusivamente em razão de estiagem.

No contrato de seguro, o termo inicial da correção monetária é o dia em que foi celebrado.

(N.U 1000202-18.2021.8.11.0106, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/10/2022, Publicado no DJE 24/10/2022)

Por fim, no que concerne à questão da penalização por litigância de má-fé, sabe-se que para caracterizá-la é imprescindível que a conduta da parte se enquadre às hipóteses delineadas no art. 80 do CPC.

A sentença aplicou a pena, por entender que os recorrentes, em sede de contestação, alterou a verdade dos fatos, ao justificar a inadimplência em disposição contratual não existente, vale dizer, quanto à suposta condição suspensiva do pagamento. Nesse sentido, o Magistrado registrou:

Em parâmetros, o arguido pelo Requerido de que a Requerente tenha se obrigado a quitar o acordo realizado com a AGU e, que o direito ao recebimento do avençado somente se daria com a quitação da referida transação, mencionando para isso cláusulas contratuais desassociadas da cláusula décima terceira do contrato originário, configura latente má-fé processual pois, conforme já analisado/explicitado alhures, ao se estabelecer a 2ª forma de pagamento, consistente na disposição claríssima da cláusula décima terceira, afastou-se qualquer condicionante para se efetuar/iniciar o pagamento do pactuado em 30 de setembro de 2020.

Efetivamente, conquanto ausente condição suspensiva para o pagamento do preço, no presente caso verifica-se que os requeridos apelantes agiram nos limites do direito de defesa, de modo que a pena aplicada merece ser afastada.

Ressalta-se que a litigância de má-fé pressupõe demonstração inequívoca de deslealdade processual, o que não se visualiza na espécie. Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. EXPURGOS INFLACIONÁRIOS. IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA E EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE.
MULTA E LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ DA RÉ NÃO CARACTERIZADA. Não procede o pedido de aplicação das penas de litigância de má-fé à ré, porquanto a parte agiu nos limites do seu direito de defesa. No caso, não restou caracterizada quaisquer das hipóteses previstas no art. 80 do CPC. RECURSO DESPROVIDO
.”
(Agravo de Instrumento Nº 70072069651, Vigésima Quarta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge Alberto Vescia Corssac, Julgado em 29/03/2017)

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso para reformar a r. sentença e
afastar
: a condenação a indenização a título de aluguel e de retenção em favor da autora do valor pago a título de antecipação de R$ 5.000.000,00, bem como do percentual de 20% sobre R$ 10.150.000,00, com a devolução integral dos pagamentos em favor dos compradores, devidamente atualizado, e ainda, a condenação por litigância de má-fé.

É como voto.

V O T O (MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (1ª VOGAL):

Acompanho o voto do relator.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (2º VOGAL):

Acompanho o voto do relator.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (3º VOGAL – CONVOCADO):

De acordo.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (4º VOGAL – CONV.)

De acordo.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/11/2022