Tribunal: TJMT
Processo: 1019889-21.2017.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-13
Data de publicação: 2022-10-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019889-21.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MEIRIELLEN SANAE FERREIRA COELHO - CPF: 002.048.881-58 (APELADO), MARCEL LOUZICH COELHO - CPF: 706.677.131-15 (ADVOGADO), RODRIGO LOUZICH COELHO - CPF: 864.882.791-49 (APELADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível nº
1019889-21.2017.8.11.0041 – Capital

Apelante:
Rodobens Incorporadora Imobiliária 304 - SPE Ltda.

Apelados:
Meiriellen Sanae Ferreira Coelho e Rodrigo Coelho.

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DE 15% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – MAJORAÇÃO - VALOR RAZOÁVEL – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – STJ, TEMA 1002
– DANO MORAL – INDEVIDO – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento,
admitida a retenção do percentual de 15% (quinze por cento) dos valores pagos.

Conforme a jurisprudência do c. STJ, firmada sob o rito dos repetitivos, “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (REsp n. 1.740.911/DF).

A retenção de valores não dá ensejo ao dano moral, sobretudo quando a parte compradora é a responsável pela rescisão contratual.

“Verificada a existência de sucumbência recíproca, os honorários e ônus decorrentes devem ser distribuídos adequada e proporcionalmente, levando-se em consideração o grau de êxito de cada um dos envolvidos, bem como os parâmetros dispostos no art. 85, § 2º, do CPC/2015”
.(

STJ. EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1.553.027-RJ, 4ª Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 03/05/2022).

Recurso parcialmente provido.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível nº
1019889-21.2017.8.11.0041 – Capital

Apelante:
Rodobens Incorporadora Imobiliária 304 - SPE Ltda.

Apelados:
Meiriellen Sanae Ferreira Coelho e Rodrigo

Coelho.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Rodobens Incorporadora Imobiliária 304 - SPE Ltda.
, e recurso adesivo interposto por
Meiriellen Sanae Ferreira Coelho
e
Rodrigo Louzich Coelho
, visando reformar a r. sentença proferida pela MMª Juíza de Direito da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição e indenização por dano moral, que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados

na inicial, condenando a ré a promover a restituição do valor equivalente a 85% (oitenta e cinco por cento) da quantia recebida da autora, com exceção da taxa de corretagem,

de forma única, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária, pelo INPC,

a partir do desembolso. Além disso, condenou as partes na sucumbência recíproca, arbitrando honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. Por outro lado, julgou improcedente o pedido formulado na reconvenção, condenando a construtora-reconvinte, ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, fixados em 10% sobre o valor da causa.

Inconformada, insurge-se a construtora-apelante aduzindo que a apelada deu causa à rescisão contratual, devendo ser mantido o disposto no contrato firmado entre as partes, notadamente o percentual de retenção previsto na cláusula 6.5, em 25% sobre os valore pagos.

Segue sustentando a necessidade de majoração do percentual por força da Lei n. 13.786/2018, tendo em vista que o empreendimento esta sob o regime de patrimônio de afetação.

Pontua a necessidade de reforma da sentença para que seja julgada procedente a reconvenção quanto à impossibilidade de restituição de valores pagos a título se comissão de corretagem, ao argumento da validade da cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação.

Ao arremate, postula pela alteração do
dies a quo
dos juros de mora, a fim de que incida somente a partir do trânsito em julgado.

Os apelados apresentaram contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (Id n. 133513271). Na oportunidade, interpõem recurso adesivo, postulando pela reforma da sentença no capítulo referente aos danos morais, fundamentado no prejuízo decorrente do descumprimento contratual. Pedem, também, pela condenação da apelada na integralidade do ônus de sucumbência (Id n. 133513272).

Sem contrarrazões.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 13 de outubro de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível nº
1019889-21.2017.8.11.0041 – Capital

Apelante:
Rodobens Incorporadora Imobiliária 304 - SPE Ltda.

Apelados:
Meiriellen Sanae Ferreira Coelho e Rodrigo

Coelho.

V O T O

Cinge-se dos autos que
Meiriellen Sanae Ferreira Coelho e Rodrigo Coelho
, ajuizaram ação de rescisão contratual c/c restituição e indenização por dano moral, contra Rodobens Incorporadora Imobiliária 304 - SPE Ltda., aduzindo que em 30.10.14, as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda, para aquisição da unidade imobiliária n. 276, Quadra I, do empreendimento denominado “Reserva Rio Cuiabá”, com entrega prevista para 30.05.16.

Narraram, em síntese, que o pagamento do imóvel foi ajustado de forma parcelada, com entrada e parcelas balão e mensais fixas, que vêm cumprindo com a obrigação, mas que a construtora não cumpriu com o prazo para entrega do empreendimento, vez que ultrapassado a data aprazada, não recebeu as chaves do imóvel, razão pela qual procuraram a construtora a fim de rescindir o contrato, contudo, esta informou que o desfazimento do negócio ensejaria a retenção dos valores a títulos de despesas com comissão de corretagem e retenção de 25% do valor pago.

Diante disso, ajuizaram a presente demanda, visando à rescisão do contrato, a declaração de nulidade das cláusulas abusivas e a condenação da ré na restituição dos valores pagos, com a retenção de 10%, além do dano moral correlato.

Após a instrução processual, a douta magistrada
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, condenando a ré a promover a restituição do valor equivalente a 85% (oitenta e cinco por cento) da quantia recebida da autora, de forma única, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária, pelo INPC, a partir do desembolso. Além disso, condenou as partes na sucumbência recíproca, arbitrando honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. Por outro lado, julgou improcedente o pedido reconvencional, condenando a construtora-reconvinte, ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, fixados em 10% sobre o valor da causa.

Inconformada, insurge-se a apelante aduzindo que a rescisão se deu por culpa dos apelados, que tiveram o pedido de financiamento imobiliário negado. Alega que deve ser mantido o disposto no contrato firmado entre as partes, notadamente a multa compensatória prevista na cláusula 6.5, no percentual de 25%, aduzindo, no ponto, a necessidade de majoração do percentual por força da Lei n. 13.786/2018, tendo em vista que o empreendimento esta sob o regime de patrimônio de afetação. Pugna pela alteração do
dies a quo
dos juros de mora, a fim de que incida somente a partir do trânsito em julgado. E, por fim, requer seja acolhido o pedido reconvencional quanto à restituição da comissão de corretagem.

Pois bem.
Inicialmente, destaco que resta incontroverso nos autos
que a rescisão se deu por culpa dos autores/apelados os quais requereram expressamente a rescisão do negócio jurídico, notadamente diante da ausência de irresignação da parte quanto a esse ponto.

Nesse contexto, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”
.

É
cediço que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista, consoante entendimento do
STJ,
verbis
:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ.

1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento
. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ.

2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Em que pese o arrazoado trazido pela apelante, acerca da ausência de culpa e prevalência da cláusula pactuada em respeito à previsão contratual, tal alegação não tem a necessária sustentabilidade para ensejar a reforma da sentença, mormente porque, no ordenamento jurídico atual, todos os negócios jurídicos são submetidos ao princípio da boa-fé objetiva.

Ademais, como já explanado, o caso em tela deve ser analisado à luz do Código de Defesa do Consumidor, que permite a interpretação das cláusulas contratuais, afastando-as quando se verificarem abusivas.

Neste contexto, a previsão contida na cláusula 6.5 (id.
133510247)
, que prevê o perdimento de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, mais despesas com a venda, além de perdas e danos, revela-se abusiva e capaz de gerar enriquecimento ilícito ao vendedor, sobretudo em comparação aos percentuais admitidos pelas cortes superiores em casos tais.

Com efeito, o STJ tem autorizado que a promitente vendedora retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorre por culpa do promissário comprador, confira:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp 600.887/PE, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015).

Nesse passo, tenho que andou bem a douta magistrada ao determinar a retenção de 15% do valor efetivamente pago pela promissária compradora, estando de acordo com o entendimento jurisprudencial, mormente se tratando de empreendimento ainda não ocupado pela autora. Nesse sentido,
verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos.. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago.

Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ.

2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.
Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ.

3. Agravo interno improvido.”
(STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, 3ª Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 10.05.2021 – negritei)

Nesse sentido é o entendimento desta Câmara,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA Nº 543 DO STJ –
PLEITO DE APLICAÇÃO DOS PERCENTUAIS DE RETENÇÃO PREVISTOS CONTRATUALMENTE – IMPOSSIBILIDADE
– PERCENTUAIS EXORBITANTES – RESERVA FIXADA DE 15% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA MODIFICADA NESTE PONTO – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – CONDENAÇÃO SUCUMBENCIAL DEVIDA PELA DEMANDADA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
(STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).(...)”
(RAC n. 1006931-86.2018.8.11.0002, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 09.02.2022 - negritei)

“RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – RAZOABILIDADE –RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA – ABUSIVIDADE – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MANTIDOS – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos. (...)
”
(RAC n. 1004259-54.2019.8.11.0040, minha relatoria, j. 26.01.2022 - negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO – INADIMPLEMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO ABUSIVA DE 50% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

São nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art.51, II e IV do CDC).

O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora. (...)
” (RAC n. 0040699-05.2015.8.11.0041, Rela. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 01.12.2021 - negritei)

Quanto à aplicabilidade da Lei n. 13.786/2018, a fim de que a pena convencional seja majorada para 50%, nos termos do §5º do art. 67-A, ressalta-se que as disposições do referido ato normativo não se aplicam ao caso, vez que o contrato de compra e venda em discussão foi firmado em 19.04.16, logo, é anterior ao ato normativo, não se lhe incidindo, sob pena de violação ao direito adquirido e ao ato jurídico perfeito.

Logo,
entendo ser devida a retenção de 15% (quinze por cento) do valor efetivamente pago pela promissária compradora, a título de pena convencional, devendo a sentença ser mantida neste particular.

Superada essa questão, em relação ao
dies a quo
dos juros de mora, tenho que a razão acompanha a apelante, pois, conforme o entendimento
firmado pelo c. STJ, no REsp n. 1.740.911/DF, em sede de recurso repetitivo,
“
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei nº 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
(Tema 1002, 2ª Seção, j. 14.08.2019)

Nesse sentido já se manifestou esta Câmara, confira:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – MULTA CONTRATUAL ESTIPULADA EM 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO – ABUSIVIDADE – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

A correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso, e
os juros de mora deste valor devem incidir a partir do trânsito em julgado, consoante o Tema 1002 STJ
.”
(TJMT, RAC n. 1000881-24.2018.8.11.0041, 3ª Câm. de Direito Privado, Rela. Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 08.06.2022 – grifei e negritei).

Quanto ao pedido reconvencional, de retenção da comissão de corretagem, razão não lhe assiste, isto porque, em que pese,

segundo esposado pelo STJ, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).

No caso, há expressa menção no contrato, que o pagamento da comissão de corretagem decorrente do negócio

é ônus do promitente- vendedor, com consignado no Quadro XI do contrato (Id n. 133510246). Ademais, nos termos do precedente vinculativo a cobrança das despesas taxa de comissão de corretagem em relação ao promitente-comprador, requer previsão expressa do valor, inexistente no caso.

Quanto ao apelo autoral, no que se refere à indenização por dano moral, não há qualquer reparo no edito sentencial, por não configurado ato ilícito a retenção da pena convencional pela construtora, notadamente quando a parte compradora é a responsável pela rescisão da avença
.
Assim, é de clareza solar que o apelado não praticou ato ilícito apto a ensejar a sua condenação ao paga
mento de indenização por dano moral.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR C/C DANOS MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE DANO MORAL – INDEVIDO – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

O fato do promitente comprador desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e/ou onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.

O c. STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador.

A retenção de valores não dá ensejo ao dano moral, sobretudo quando a parte compradora é a responsável pela rescisão contratual
.”

(RAC n.

1002264-66.2020.8.11.0041, 3ª Câmara de Direito Privado. Antônia Siqueira Goncalves, J. 17.02.22 - negritei).

Quanto ao ônus de sucumbência, a sentença recorrida reconheceu a sucumbência reciproca e distribuiu
pro rata
o encargo. Questiona a autora, que o encargo deve ser pago na integralidade pela construtora, porque decaiu da parte mínima dos pedidos formulados.

A valer, nos termos da jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça, “
verificada a existência de sucumbência recíproca, os honorários e ônus decorrentes devem ser distribuídos adequada e proporcionalmente, levando-se em consideração o grau de êxito de cada um dos envolvidos, bem como os parâmetros dispostos no art. 85, § 2º, do CPC/2015”
.(
STJ. EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1.553.027-RJ,

4ª Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, J. 03.05.22).

No caso em pauta, o pedido formulado pela parte autora, ateve-se à declaração da rescisão do contrato, por culpa da promitente-vendedora, e a condenação da construtora à restituição integral dos valores pagos, além das multas contratual e compensatória, e ao pagamento dos danos morais decorrentes, ou subsidiariamente, a rescisão do contrato com retenção de 10% a titulo de pena convencional, excluída a comissão de corretagem.

A sentença acolheu a pretensão subsidiaria, declarando o contrato rescindido por culpa da promitente-compradora, e condenou a construtora à restituição parcial dos valores, com a retenção de 15% das prestações pagas. Logo, acolheu metade dos pedidos formulados. Assim, diante das particularidades da causa, bem como da proporção em que cada polo da demanda restou vencedor e vencido, entendo que agiu com o costumeiro acerto a togada ao distribuir de forma equânime os encargos da sucumbência.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece ser parcialmente reformada, tão somente para determinar a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 13 de outubro de 2022.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/10/2022