Tribunal: TJMT
Processo: 0006581-52.2013.8.11.0015
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-25
Data de publicação: 2022-10-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0006581-52.2013.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ANTONIO CLAUDINO DA ROCHA NETO - CPF: 864.438.878-91 (APELADO), FABIO RICARDO CAVINA - CPF: 206.678.468-08 (ADVOGADO), ANDERSON ROGERIO PINTO - CPF: 907.310.261-87 (APELANTE), RICARDO TURBINO NEVES - CPF: 000.084.161-76 (ADVOGADO), JOAO PAULO MORESCHI - CPF: 002.992.721-84 (ADVOGADO), JOSE FEDERISI - CPF: 586.442.969-49 (APELANTE), REGINALDO MONTEIRO DE OLIVEIRA - CPF: 097.408.188-46 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE CORRETAGEM – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO EM RAZÃO DA DEMONSTRAÇÃO SATISFATÓRIA, PELO CORRETOR, DA APROXIMAÇÃO DAS PARTES E PARTICIPAÇÃO NAS TRATATIVAS E NEGOCIAÇÕES ATÉ CONCRETIZAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM SUA SUBSTANCIAL MEDIAÇÃO (CC, ART. 725) – ALEGAÇÃO DE EQUÍVOCO NO EXAME DO CONJUNTO PROBATÓRIO – ASSERTIVA GENÉRICA DE ÍNFIMA PARTICIPAÇÃO DO AUTOR

PARA CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – TESE INÓCUA - SUFICIENTE E CORRETO COTEJO ANALÍTICO DAS PROVAS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. “De acordo com a jurisprudência desta Corte, o direito à comissão depende da efetiva aproximação entre as partes contratantes, fruto do esforço do corretor, criando um vínculo negocial irretratável” (STJ – 3ª Turma – REsp 1272932/MG – Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA – j. 26/09/2017, DJe 02/10/2017). 2. Se o conjunto probatório dos autos aponta claramente no sentido de que o autor aproximou as partes, esforçou-se para encontrar uma proposta de negociação que atendesse satisfatoriamente os interesses contrapostos e, para além de tudo isso, prestou diversos serviços burocráticos com documentação deve ser mantida sentença que condenou os réus ao pagamento da comissão por corretagem.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por ANDERSON ROGÉRIO PINTO e JOSÉ FEDERIZI contra a sentença proferido pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, que nos autos da “Ação de Cobrança de Corretagem”, ajuizada contra os apelantes por ANTÔNIO CLAUDINO DA ROCHA – considerando a existência de prova nos autos de que o autor/apelado efetivamente intermediou a venda da “Fazenda Aprasa”, de propriedade dos réus, tendo o autor figurado “como peça importante na negociação realizada entre as partes, na condição de intermediador da venda entabulada”, inclusive um dos réus “chegou a intervir por ele (autor), assumindo que o requerente era merecedor de uma gratificação”, e, embora o autor não seja corretor profissional, com registro do CRECI, tal circunstância não lhe retira o direito à comissão de corretagem, já que a falta de registro “não é óbice a impedir o intermediário de ver seu direito apreciado, uma vez que não seria necessária a exigência de qualificação profissional para mera aproximação negocial entre vendedor e comprador”, restando comprovada “a prestação de serviços, bem como o valor das comissões de corretagem, de modo que o ausência de registro no CRECI, não afeta o direito à remuneração pela corretagem realizada, sendo vedado o enriquecimento ilícito”, tendo ficado estabelecido que o valor da corretagem – R$ 2.106.000,00 – seria rateado entre os 06 corretores que atuaram no caso, fazendo o autor jus ao valor de R$ 351 mil, já tendo ele recebido o valor de R$ 200 mil, faltando, portanto, o montante de R$ 151 mil – julgou o pedido parcialmente procedente, para condenar os réus ao pagamento do valor de R$ 151 mil, com juros e correção monetária “da data do vencimento do última parcela do contrato, qual seja, 15 de abril de 2013”, devendo cada parte, porém, “arcar com os honorários de seus respectivo patrono, ao passo que as custas e despesas processuais serão divididas na proporção de 50% para cada litigante” (cf. Id. nº 118265086).

No recurso de apelação vinculado ao Id. nº 118265098, os réus/apelantes suscitam preliminarmente a ilegitimidade para figuraram no polo passivo da presente demanda, eis que “
a compradora SLC Agrícola quem se obrigou contratualmente ao pagamento da comissão de corretagem e não os vendedores do imóvel, André Diniz Junqueira e Alberto Junqueira
”, razão pela qual, os apelantes, que apenas intermediaram a venda, sequer
“poderiam responder a presente ação
”, a fim de remunerar o autor/apelado pelo suposto trabalho por ele desenvolvido.

Defendem, ainda, a ilegitimidade ativa do autor/apelado, já que ele “
é parente e funcionário dos proprietários da fazenda adquirida e teve participação insignificante ao comparar com todos aqueles que efetivamente desenvolveram alguma atividade de fato de intermediação do negócio jurídico pactuado
”, o que não foi devidamente “ponderado” pelo MM.

Juiz sentenciante.

Alegam que desde o início das negociações até a formalização da venda da Fazenda Aprasa, apenas cinco corretores estiveram efetivamente envolvidos nas tratativas, o que não inclui o autor/apelado, que teve atuação limitada “
a fornecer documentos e acompanhar eventual visita
”, não mais que isso, até mesmo porque, sendo ele “
familiar dos vendedores e gerente da fazenda
”, estava sempre presente no local, sendo, de todo modo,

“
inconcebível que se outorgue a alguém o direito de receber honorários profissionais não sendo ele profissional
”, e reiteram a tese recursal de que jamais houve qualquer intermediação relevante do autor/apelado a ponto de se concluir que ele faz jus à divisão da comissão de corretagem.

Afirmam, ainda, que o cálculo do valor a ser rateado entre os corretores está equivocado porque não considerou as deduções de multa, indenizações e impostos, sendo que após referidas deduções, cada corretor recebeu o valor R$ 265.760,00, portanto, “
para fins de divisão entre
os seis corretores deve ser computada a quantia

R$ 1.812.000,00 (um milhão e

oitocentos e doze mil reais) que corresponde ao valor líquido da comissão, e não o valor de R$ 2.106.000,00 (dois milhões e cento e seis mil reais), indicado na inicial pelo autor/apelado
”, e considerando o valor de R$ 200 mil já recebido pelo apelado, este faz jus ao recebimento de apenas

R$ 65.760,00, e não R$ 151 mil, como entendeu o MM. Juiz.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, preferencialmente, sejam acolhidas as preliminares de ilegitimidade passiva e/ou ativa suscitas; alternativamente, seja reconhecida a ausência de participação do apelado na intermediação da venda da Fazenda Aprasa, e, caso mantida a condenação, que o valor devido ao apelado seja modificado, reconhecendo como saldo remanescente apenas R$ 65.760,00, e não o montante R$ 151 mil indicado na r. sentença (cf. Id. nº 118265098).

Nas contrarrazões vinculadas ao Id. nº 118266951, o autor/apelado dá combate às razões recursais e torce pelo desprovimento do Apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V
O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Destaco da sentença apelada, que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, os seguintes tópicos relevantes:

A discussão que afeta ao caso em comento gira em torno do fato se existe ou não contrato de corretagem entabulado, e, se existente, qual o valor a ser adimplido.

(...)

Consiste a atividade do corretor em aproximar pessoas que desejam contratar, pondo-as em contato. Um intermediador do negócio jurídico, facilitando o encontro de interesses.

Pelo serviço que presta, pondo em relação duas pessoas para a conclusão de um negócio, tem o corretor direito a remuneração. Consiste esta, de regra, numa comissão.

Percebido, com eleito, importância proporcional ao valor da operação, sendo irrelevante o esforço despendido no exercício de seu mister, mas somente faz jus a comissão se o negócio foi realizado em virtude de sua intervenção, quando esta, por outras palavras, se tornar eficaz para a sua conclusão.

Registre-se que não há forma prescrita em Lei para a celebração ou validade do contrato de prestação de serviço de corretagem, podendo sua existência ser provada por todos os meios admissíveis em direito, inclusive por prova testemunhal.

(...)

Tem-se, com efeito, que não se exige contrato escrito. E, por não ser um contrato solene, cuja forma esteja prescrita em lei, a corretagem para venda de imóvel pode ser contratada verbalmente. Portanto, diante da ausência de formalidade legal, a existência do contrato de corretagem, pode ser provada por todos os meios em direito admitido, e assim, desde que provada, o corretor terá direito em receber a comissão contratada, pelos serviços desempenhados.

(...)

Feitas essas considerações, vislumbra-se das provas produzidas no processo, que a pane requerente intermediou o negócio jurídico referente a venda do imóvel mencionado.

Ainda que a ata notarial não tenha sido aceita nos moldes que foram postas e não será aceita integralmente como prova do contrato de corretagem, devido a ausência de assinaturas e sua fragilidade, de lá é possível extrair que o requerente estava responsável em realizar a venda do imóvel, tanto que foi admitido pelos demais corretores, quando lhe enviaram a proposta de corretagem. Portanto, era o responsável pela venda do imóvel e apresentá-lo aos possíveis compradores.

Isso também é percebido pelos depoimentos das testemunhas Donizete Alvarenga, Emilio Carlos Nicolau Mancuzo e Jose Eduardo Diniz Junqueira, que foram categóricos em afirmar que o requerente era o corretor da fazenda, sendo o responsável em mostrar o imóvel aos pretensos compradores.

Dos depoimentos trazidos pelos informantes Antonio Chrissostomo Duane e Ari Strejevtch, os demais corretores inclusos ao negócio, foi esclarecido por eles também, que foi o “Neto” que apresentou a propriedade a eles.

Este fato inclusive foi admitido pelos requeridos na contestação que foi Antonio Claudino quem mostrou a fazenda a eles, indicando as coordenadas e demais informações que lhe foram solicitadas.

Os serviços prestados pelo requerente foram tão favoráveis aos requeridos, que um deles, chegou a intervir por ele, assumindo que o requerente era merecedor de uma gratificação. In verbis:

Partiu de mim a ideia de gratificar o Neto, pois ele sempre ajudou a gente e merece uma gratificação (...)" Sic Antonio Chrissostomo Duane.

Para finalizar a intermediação do requerente, o fato dele ter recebido a some de R$ 200.000,00, que não foram rebatidos pelos requeridos, portanto, incontroverso, há de se admitir que o requerente foi pessoa importante na negociação realizada entre as partes, na condição de intermediador da venda entabulada

(...)

Noutra banda, a assertiva de que o requerente não possui registro no conselho de classe respectivo aos corretores de imóveis, CRECI, e por isso seria indevido o pagamento de comissão de corretagem, também não merece prosperar.

De fato, o requerente não é corretor profissional e não possui registro no CRECI. Contudo, como explanado acima nas palavras do celebrado professor Venosa, o corretor pode ser, efetivamente, um profissional habilitado ou qualquer pessoa.

Destarte, a ausência de inscrição no Conselho Regional de Corretor de Imóveis não é óbice a impedir o intermediário de ver seu direito apreciado, uma vez que não seria necessária a exigência de qualificação profissional para mera aproximação negocial entre vendedor e comprador.

(...)

O acervo probatório que demonstrou a prestação de serviços, bem como o valor das comissões de corretagem, de modo que a ausência de registro no CRECI, não afeta o direito à remuneração pela corretagem realizada, sendo vedado o enriquecimento ilícito.

Dito isso, passo ao segundo ponto. O valor devido pela corretagem.

Nesse quesito, razão assiste pane a pane requerida. Isso porque deve haver rateio dos honorários entre os corretores de forma igualitária, especialmente se não pactuaram de outro modo. Não há o que falar em 50% da corretagem ao requerente.

Cumpre esclarecer mais uma vez, que a proposta enviada a ele por e-mail não foi aceita pelo vendedor, sequer está assinada. Além do mais, ao final da tratativa entre comprador e vendedor, ficou estabelecido que o comprador seria o responsável pelo pagamento da comissão.

Neste ponto, necessário abrir um parágrafo sobre a legitimidade dos requeridos ao pagamento. Estes são legítimos a remuneração da corretagem, pois a todo momento sabiam sobre a possibilidade de denunciar a lide em desfavor da SLC Empreendimentos & Agricultura Ltda., a teor do art. 125 e seguintes do CPC, posto que a todo tempo declaram ser ilegítimos por essa razão.

Não o fizeram, apesar de estarem assessorados por uma equipe jurídica de notável saber jurídico. A identificar que de fato a comissão foi integralmente paga a um dos corretores, que ficou responsável pelo pagamento aos demais. In casu, Anderson Rogério Pinto. Isso ficou evidenciado quando do depoimento de outro corretor que participou da transação:

(...) Rogério que me pagou (Sic Antonio Chrissostomo Duarte)".

Tanto Antonio Chrissostomo Duarte quanto Ari Strejevtch declararam que haviam um acordo interno estre eles que somente o nome dos requeridos iriam ser colocados no contrato a fim de evitar maiores confusões. E que estes estavam o representando.

Ademais, conforme descrito no parágrafo sexto da clausula segunda do contrato de compra e venda, o pagamento da corretagem seria depositado integralmente na conta dos requeridos. A comprovar mais uma vez, que eles distribuiriam a comissão com os demais corretores.

Sendo assim, são os legítimos a figurarem no polo passivo, podendo, se houver interesse, ingressarem com ação de regresso em desfavor da SLC Empreendimentos & Agricultura Ltda, com o fito de receber outros valores, se acaso já não tiverem recebido integralmente, o que não parece ser o caso.

Desta forma, tudo indica que houve um “rateio" da corretagem do preço da venda entre os corretores, no total de 06, sem o requerente, tendo a comissão de corretagem sofrido pouca diferença, abatimentos em razão de questões tributárias, ficando no patamar de 2,8% da venda do imóvel, descontos impostos no importe de R$ 2.106,000,00 consoante parágrafo sexto da cláusula segunda do contrato de compra e venda entabulado:

Paragrafo sexto: Será de responsabilidade da Compromissária Compradora o pagamento aos corretores Anderson Rogerio Pinto, inscrito no CPF sob o n. 907310.261-87, portador do CRECI f-03962/MT e Jose Federizi, inscrito no CPF sob o n. 586.442.9629-49, portador do CRECI F-04396/MT, em partes iguais, da importância total de R$ 2.106.000,00 (dois milhões, cento e seis mil reais) a título de remuneração pelo serviço de corretagem, na proporção e prazos descritos no caput desta cláusula, via depósito bancário nas seguintes contas correntes: (...)".

Desta forma, levando em conta o valor da comissão acima, os corretores, divide a soma em 07 corretores, o requente faz jus a R$ 300.857.14 (trezentos mil, oitocentos e cinquenta reais e cento e quatorze centavos).

Tendo sido incontroverso que ele já auferiu R$ 200.0000,00 (duzentos mil reais), falta ele receber dos requeridos a some de R$ 100.857,14 (cem mil reais, oitocentos e cinquentas e quatorze centavos). Tal valor sofrera juros de mora e correção monetária da data do vencimento da última parcela do contrato, qual seja, 15 de abril de 2013 - letra “e” da cláusula segunda do contrato - a tear do art. 397 do Código Civil.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES, em parte, os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, para condenar os requeridos ao pagamento da corretagem em R$ 100.857,14 (cem mil reais, oitocentos e cinquentas e quatorze centavos) ao requerente, com juros e correção monetária na base retro expendida.

Com fulcro no artigo 85, §§2º e 8º do Código de Processo Civil, ante a sucumbência reciproca, cada parte arcara com os honorários de seu respectivo patrono, ao passo que as custas e despesas processuais serão divididas na proporção de 50% para cada litigante (cf. Id. nº 118265086 - pág. 5).

Na sequência, acolheu os Embargos de Declaração opostos pelo autor para sanar a contradição apontada com relação à indicação do número de corretores, alterando a parte dispositiva da sentença nos seguintes termos:

Desta forma, levando conta o valor da comissão acima, os corretores,
divido a soma em 06 corretores
, o requente faz jus a R$ 351.000,00 (trezentos e cinquenta e um mil reais).

Tendo sido incontroverso que ele já auferiu R$ 200.000.00(duzentos mil reais), falta ele receber dos requeridos a soma de
R$ 151.000,00 (cento e cinquenta e um mil reais)
. Tal valor sofrerá juros de mora e correção monetária da data do vencimento da última parcela do contrato, qual seja, 15 de abril de 2013 - letra “e” da cláusula segunda do contrato - a teor do art. 397 do Código Civil.

Ante o exposto. JULGO PROCEDENTES em parte os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, para condenar os requeridos ao pagamento da corretagem em R$ 151.000,00 (cento e cinquenta e um mil reais) ao requerente, com juros e correção monetária na base retro expendida
.

Não há qualquer reparo possível à fundamentação sentencial, sendo, por conseguinte, irretocável a conclusão que desfecha no provimento parcial dos pedidos formulados pelo autor/apelado; a solução da controvérsia não depende simplesmente da resposta à pergunta acerca da existência de efetiva intermediação da autora/embargada na venda do imóvel do réu/embargante, em decorrência de contrato com autorização de venda, porque, instalada profunda discussão sobre a cronologia dos fatos e sua demonstração documental – exclusivamente pela exibição de cópias de e-mails enviados reciprocamente –, a pacificação da questão se condiciona à própria prova sobre a efetiva participação do autor/apelado na intermediação da venda da Fazenda Aprasa.

No caso, não há dúvida de que o autor teve real participação no negócio jurídico celebrado entre a empresa SLC Empreendimentos e Agricultura Ltda (compradora) e
André Diniz Junqueira e Alberto Junqueira (vendedores),
até porque, nas razões recursais os réus sequer negam esta participação, mas só criticam a atuação do autor dizendo q
ue jamais houve intermediação relevante a ponto de se concluir que ele faz jus à divisão da comissão de corretagem.

O que se vê das tratativas via e-mail (cf. Id. nº 118265012 e Id. nº 118265013) é que foi o autor quem esteve encarregado de mostrar o imóvel aos interessados, indicar as coordenadas/limites, localização e demais informações solicitadas pelos pretensos compradores, documentos que corroboram as informações contidas no “Instrumento Particular de Autorização de Oferta para Venda de Imóvel Rural” (cf. Id. nº 118265022 - pág. 5/7), que indicam expressamente o autor Antonio Claudino da Rocha Neto como “mediador” da venda;
verbis
:

Sendo estabelecido o rateio da comissão da seguinte forma:

Em outro documento de suma relevância para solução da controvérsia, o gerente da empresa compradora SLC Agrícola então felicitou as partes dizendo, entre outras particularidades, o seguinte:

Senhores, boa tarde.

Acabamos de concretizar o negócio!

Informo que a Fazenda Aprasa está devidamente comprada.

Estamos de posse de 2 vias do contrato com todas as firmas reconhecidas”

E para assentar a efetiva participação do autor nas tratativas e negociações entre a compradora e os vendedores, os próprios apelantes afirmam que repassaram para ele, a título de “participação” o valor de R$ 200 mil, robustecendo a assertiva autoral de que o valor integral da comissão de corretagem paga aos dois corretores/apelantes, que ficaram responsáveis pelo pagamento dos demais, o que inclusive consta expressamente do “Parágrafo Sexto, Cláusula Segunda” do contrato de compra e venda (cf. Id. nº 118265037 - pág. 6):

O cerne da questão é o disposto no art. 725 do Código Civil, que prevê remuneração do corretor quando “
conseguido o resultado previsto no contrato de mediação
”, e não a ressalva contida no art. 726 daquela lei, que afasta tal obrigação de pagamento quando “
iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes
” sem que haja contrato de “
corretagem com exclusividade
”, porque, com efeito, restou satisfatoriamente demonstrada a decisiva intervenção do autor para concretização do negócio jurídico.

Aliás, mesmo se assim não fosse, e se focalizássemos a questão sob a ótica do art. 726 do Código Civil, ainda assim a objeção defensiva não comportaria acolhimento, inclusive porque nem mesmo o autor/apelado diz que “
iniciou e concluiu
” as tratativas para venda da Fazenda Aprasa. O fato é que o autor
aproximou as partes, esforçou-se para encontrar uma proposta de negociação que atendesse satisfatoriamente os interesses contrapostos e, para além de tudo isso, prestou diversos serviços burocráticos com documentação até a concretização do negócio.

Quanto ao valor, conquanto os apelantes digam que o valor recebido a título de corretagem é de R$ 1.812.000,00, o próprio contrato esclarece tal questão, já que conforme consta da supracitada cláusula segunda do contrato de compra e venda, o valor a título de remuneração pelo serviço de corretagem foi ajustado em
R$ 2.106.000,00, e considerando que não há qualquer dissenso entre as partes quanto ao número de corretores envolvidos na avença, referido valor deve ser divido entre os seis participantes na intermediação, o que resulta no valor de R$ 351 mil para cada; porém, como o autor já recebeu R$ 200 mil, resta-lhe apenas o saldo remanescente de R$ 151 mil conforme corretamente consta da r. sentença.

Pelo exposto, nego provimento ao provimento ao recurso, mantendo inalterada a r. sentença recorrida.

Custas recursais pelos apelantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/10/2022