Tribunal: TJMT
Processo: 1028618-48.2020.8.11.0003
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-27
Data de publicação: 2022-04-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028618-48.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ANDRESSA FAVERO - CPF: 042.895.809-55 (APELADO), EDUARDO HENRIQUE DE SOUZA - CPF: 958.574.191-15 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO – ALEGADA CULPA DE TERCEIRO - OCORRÊNCIA DE FORTUITO INTERNO – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA/CONSTRUTORA - INOBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NO ARTIGO 373, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR – OBRIGAÇÃO - IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL - DANO MORAL – OCORRÊNCIA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Somente o fortuito externo, sem qualquer ligação com o risco da atividade desenvolvida pelo empreendedor é que é capaz de afastar sua responsabilidade pelo atraso na entrega do loteamento, situação que não se vislumbra no caso dos autos.

Tanto é assim que a hipótese sustentada pelas requeridas, ora apelantes, no sentido de que o atraso na entrega do loteamento ocorreu por culpa de órgão público, trata-se de fortuito interno, e, portanto, totalmente previsível dentro do ramo de atividades que desenvolvem.

Como a requerente, ora apelada, comprovou satisfatoriamente o fato constitutivo do seu direito, competia às requeridas, ora apelantes, demonstrarem fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito perseguido, do que não se desincumbiram, a teor do disposto no artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

Por oportuno, insta consignar que, a teor do enunciado da Súmula de n.º 543 do Superior Tribunal de Justiça, na rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora/construtora
,
a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto.

Também, melhor sorte não socorre às requeridas, ora apelantes, para que a indenização por danos morais seja afastada, haja vista que o atraso por mais de 04 (quatro) anos para a entrega do loteamento não pode ser considerado como mero aborrecimento. Ademais, como já decidido por esta Quarta Câmara Cível em casos semelhantes, o atraso na entrega do imóvel por período longo e injustificável configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí decorrente é
in re ipsa
.

Da mesma forma, não assiste razão às requeridas, ora apelantes, para que as eventuais despesas de IPTU e demais taxas sejam suportadas pela requerente, ora apelada, eis que, como o consumidor não estava na posse do imóvel, a construtora deve arcar com essas obrigações até a efetiva entrega.

Por fim, nenhum reparo há que se fazer na sentença recorrida quanto ao termo inicial dos juros de mora a ser acrescido no valor da indenização por danos morais, haja vista que sua incidência, em caso de responsabilidade contratual, é a partir da citação, a teor do artigo 405 do Código Civil.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
,

objetivando a reforma da sentença proferida pelo Juízo da Quarta Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que, nos autos da Ação de Restituição de Quantia Paga de n.º 1028618-48.2020.8.11.0003, ajuizada por
ANDRESSA FAVERO
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para:

declarar rescindido os contratos pactuados entre as partes, motivo pelo qual determinou o retorno das partes ao “status quo ante”;

condenar as demandadas, solidariamente, a promoverem a devolução integral do valor pago pela requerente, no importe de R$ 13.620,02 (treze mil, seiscentos e vinte reais e dois centavos), corrigido monetariamente pelo INPC e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês, ambos a partir de cada desembolso;

condenar as demandadas, solidariamente, ao pagamento de dano moral no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (artigo 406 do Código Civil cumulado com o §1º do artigo 161 do Código Tributário Nacional), a partir da citação, e corrigido monetariamente pelo INPC, a contar da prolação da sentença; e

iv) condenar as demandadas, solidariamente, ao pagamento das despesas, custas e honorários advocatícios, este último fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais (id. 122671553), as requeridas, ora apelantes, narram que a requerente, ora apelada, ajuizou a presente demanda, alegando que, em 07.06.2014, mediante contrato de compra e venda, adquiriu o lote de n.º 12, da quadra 34, do loteamento denominado Residencial Parque dos Lírios, na cidade de Rondonópolis, efetuando o pagamento do valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), a título de sinal, e mais 150 (cento e cinquenta) prestações no valor de R$ 308,00 (trezentos e oito reais), nas quais seriam acrescidos juros remuneratórios de 0,5% (meio por cento) ao mês e corrigido anualmente pelo INPC.

Aduzem que, mesmo esclarecendo que o suposto atraso na entrega do lote não poderia ser considerado como justa causa para a rescisão contratual, uma vez que a requerente, ora apelada, estava inadimplente com o pagamento das prestações desde o ano de 2017, foram condenadas aos pagamentos estabelecidos na sentença recorrida.

Narrados esses fatos, sustentam que, ao revés do que consignou o Juiz sentenciante, não há justa causa para a rescisão contratual arguida pela requerente, ora apelada.

Mencionam que, embora tenha ocorrido o atraso na entrega da obra, os motivos são totalmente alheios à vontade e à conduta das requeridas, ora apelantes.

Dizem que, embora o prazo para a entrega da obra tenha terminado no ano de 2015, tal fato não autoriza a rescisão por culpa da apelada, uma vez que a obra foi entregue em agosto de 2020.

Salientam que, no caso, a requerente, ora apelada, não conseguiu honrar o pagamento das parcelas do financiamento imobiliário, tentando, na verdade, buscar uma forma de se ver livre das penalidades impostas.

Também, asseveram que, tanto pela ausência de ato ilícito quanto pela inexistência de comprovação de qualquer abalo psíquico sofrido pela requerente, ora apelada, a indenização por danos morais deve ser afastada.

Subsidiariamente, defendem:

que a devolução dos valores pagos deve obedecer à sistemática prevista nas cláusulas 17 e 18 do instrumento contratual, deduzindo-se impostos, despesas tributárias, despesas administrativas, multa contratual, fruição e IPTU;

que a retenção seja fixada em 25% (vinte e cinco por cento);

que o termo inicial dos juros de mora é da data do trânsito em julgado da ação;

a redução do valor da indenização por danos morais.

Ao final, pleiteiam o provimento do apelo e a reforma da sentença.

Contrarrazões apresentadas (id. 122671564).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

O cerne da questão é saber se o Juiz sentenciante, ao julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial desta Ação de Restituição de Quantia Paga de n.º 1028618-48.2020.8.11.0003, ajuizada por ANDRESSA FAVERO em face de MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., agiu ou não acertadamente.

Pois bem.

Em suas razões recursais, as requeridas, ora apelantes, sustentam que, ao revés do que consignou o Juiz sentenciante, não há justa causa para a rescisão contratual arguida pela requerente, ora apelada.

Mencionam que, embora tenha ocorrido o atraso na entrega da obra, os motivos são totalmente alheios à vontade e à conduta das requeridas, ora apelantes.

Não assiste razão às requeridas, ora apelantes.

Isso porque, somente o fortuito externo,
sem qualquer ligação com o risco da atividade desenvolvida pelo empreendedor
é que é capaz de afastar sua responsabilidade pelo atraso na entrega do loteamento, situação que não se vislumbra no caso dos autos.

Tanto é assim que a hipótese sustentada pelas requeridas, ora apelantes, no sentido de que o atraso na entrega do loteamento ocorreu por culpa de órgão público (a SANEAR – Serviço de Saneamento Ambiental de Rondonópolis - que não teria efetuado a interligação e o fornecimento de água potável),
trata-se de fortuito interno
, e portanto, totalmente previsível dentro do ramo de atividades que desenvolvem.

Acerca da matéria, vejamos o precedente deste Sodalício:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – AÇÃO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE COM A EXTINÇÃO DA PRETENSÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PELA PERDA SUPERVENIENTE DE INTERESSE DE AGIR – ATRASO EM ENTREGA DE INFRAESTRUTURA (ÁGUA E ESGOTO) DO LOTEAMENTO – INVOCADA CLÁUSULA DE NÃO RESPONSABILIZAÇÃO – ALEGADA OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO ATRIBUÍVEL A TERCEIRO – DESCABIMENTO – ART.51, INCISO III, DO CDC E ART.424 DO CC/2002 – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – CONDENAÇÃO MANTIDA – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MAJORAÇÃO NECESSÁRIA – PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – VERBA HONORÁRIA E DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS MANTIDOS - RECURSO DAS RÉS DESPROVIDO – RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.

Constatado o efetivo atraso de mais de quatro anos na entrega da infraestrutura (fornecimento de água tratada e coleta de esgoto) do loteamento objeto do contrato de compra e venda, há que ser responsabilizadas as requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados os autores/adquirentes.

Burocracia e/ou ineficiências de órgãos públicos não configuram caso fortuito, uma vez que são totalmente previsíveis no empreendimento de loteamento, tratando-se de riscos inerentes ao negócio.

Exegese dos art. 51, inciso III do CDC e art.424 do CC/2002, inválida a cláusula de não responsabilização por culpa de terceiro quando infortúnio indenizável está atrelado à utilidade legitimamente esperada do bem adquirido.

O atraso de mais quatro anos na entrega da estrutura básica do imóvel, tornando-o inabitável, e retardando a conquista da casa própria, com a inevitável modificação dos planos financeiros e pessoais dos adquirentes, acarreta angústia e frustração passível de indenização a título de danos morais.

Arbitrado em dissonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser majorado o quantum indenizatório, para atendimento das peculiaridades do caso.-

(N.U 1007218-46.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Vice-Presidência, Julgado em 04/11/2020, Publicado no DJE 11/11/2020)” (grifo nosso).

Dito isso, embora não se conforme com o resultado da sentença recorrida, não há que se falar que o atraso na entrega do loteamento ocorreu por motivo de força maior, em razão de culpa de terceiros.

Nesse passo, como a requerente, ora apelada, comprovou satisfatoriamente o fato constitutivo do seu direito, competia às requeridas, ora apelantes, demonstrarem fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito perseguido, do que não se desincumbiram, a teor do disposto no artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil,
in verbis
:

“Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Ilustrando o entendimento adotado, vejamos precedente deste Sodalício:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - DANOS MORAIS – PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS BANCÁRIOS – ALEGAÇÃO DE TRATAMENTO DESRESPEITOSO POR GERENTE DE BANCO - NÃO COMPROVADO - ÔNUS DO ART. 373, DO CPC - DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

Dispõe o art. 373, do CPC, que ao autor e réu são direcionadas normas objetivas, quanto ao ônus da prova, sua distribuição e consequente produção. Desta forma, o ônus estará a cargo do autor, quando necessitar provar fato constitutivo de seu direito, ou do réu, provar os fatos extintivos, impeditivos e modificativos do direito do autor, nos termos do artigo 373, II do CPC
. Não cabe indenização por dano moral quando os fatos narrados estão no contexto de meros dissabores, sem humilhação, perigo ou abalo à honra e à dignidade do autor (STJ REsp 1.329.189/RN).

(N.U 0033887-78.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/07/2019, Publicado no DJE 05/08/2019)”

Também, melhor sorte não socorre às requeridas, ora apelantes, para que a indenização por danos morais seja afastada, haja vista que o atraso por mais de 04 (quatro) anos para a entrega do loteamento não pode ser considerado como mero aborrecimento.

Ademais, como já decidido por esta Quarta Câmara Cível em casos semelhantes, o atraso na entrega do imóvel por período longo e injustificável configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí decorrente é
in re ipsa
.

A propósito, o precedente de relatoria do Desembargador Rubens de Oliveira Santos Filho:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA - TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC - DANO MORAL E LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS - QUANTUM ADEQUADO - CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA DEVIDA DESDE QUANDO ULTRAPASSADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS - VINCULAÇÃO AO HABITE-SE - DESCABIMENTO - MULTA CONTRATUAL CUMULÁVEL COM LUCROS CESSANTES - NATUREZA JURÍDICA DIVERSA - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO - INAPLICABILIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO. A construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, não configurando hipótese de caso fortuito ou motivo de força maior o embargo do empreendimento ou qualquer outro tipo de entrave administrativo, já que se trata de res inter alios acta em relação ao promitente comprador. O excessivo atraso na entrega de imóvel comercializado na planta configura ato ilícito, e gera dano moral e lucros cessantes presumidos, o que dispensa a produção de prova. Se o valor fixado para a reparação é adequado, limitando-se a compensar os transtornos extrapatrimoniais sem causar enriquecimento ilícito, não comporta redução (princípios da moderação e da razoabilidade). Havendo previsão expressa de prazo de tolerância de 180 dias para a entrega de apartamento em construção, a multa contratual é devida desde quando ultrapassado esse limite, e pode ser cumulada com lucros cessantes, em virtude da natureza moratória dessa cláusula penal. A vinculação da multa de mora à data de expedição do habite-se é inviável, pois a obtenção desse documento nem sempre coincide com a disponibilização física do bem ao promitente comprador, além do quê implicaria em transferência da responsabilidade da construtora a terceiro. A exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil) não se aplica como justificativa para obstar a entrega das chaves se na promessa de compra e venda há previsão de quitação do saldo devedor por financiamento habitacional, o qual evidentemente depende do cumprimento das obrigações da incorporadora.

(Ap 59396/2016, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 15/06/2016, Publicado no DJE 17/06/2016).”

Da mesma forma, não assiste razão às requeridas, ora apelantes, para que as eventuais despesas de IPTU e demais taxas sejam suportadas pela requerente, ora apelada, eis que, como o consumidor não estava na posse do imóvel, a construtora deve arcar com essas obrigações até a efetiva entrega.

Nesse sentido, o precedente desta Quarta Câmara Cível, de relatoria do Desembargador Rubens de Oliveira Santos Filho:

“APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – DANOS MORAIS – REDUÇÃO INDEVIDA –RECURSO NÃO PROVIDO.

Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega.

“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).

As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Deve ser mantido o valor da reparação arbitrado com razoabilidade, proporcionalidade e em consonância com o grau de culpa do ofensor, a extensão dos danos e a capacidade econômica das partes.

Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).

(N.U 1003432-26.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/10/2021, Publicado no DJE 13/10/2021)” (grifo nosso).

Por oportuno, insta consignar que, a teor do enunciado da Súmula de n.º 543 do Superior Tribunal de Justiça, na rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora/construtora
,
a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto.

“Súmula de n.º 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Por fim, nenhum reparo há que se fazer na sentença recorrida quanto ao termo inicial dos juros de mora a ser acrescido no valor da indenização por danos morais, haja vista que sua incidência, em caso de responsabilidade contratual, é a partir da citação, a teor do artigo 405 do Código Civil,
in verbis
:

“Art. 405. Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.”

Portanto, tendo em conta que as requeridas, ora apelantes, não demonstraram qualquer desacerto na sentença recorrida, não há por onde acolher a súplica recursal.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso e em observância ao disposto no §11 do artigo 85 do Código de Processo Civil majoro a verba honorária arbitrado pelo Juiz sentenciante para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, o que considero suficiente para remunerar o trabalho desempenhado pelo patrono da requerente, ora apelada, em grau recursal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/04/2022