Tribunal: TJMT
Processo: 1001073-41.2022.8.11.0000
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-09
Data de publicação: 2022-08-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001073-41.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Benfeitorias, Liminar]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[EDUARDO CESAR DE MELLO - CPF: 493.885.096-68 (ADVOGADO), LOUIS NAAMAN KHOURI FILHO - CPF: 570.003.951-68 (ADVOGADO), PERFECTUS LTDA. (TERCEIRO INTERESSADO), SILVANA TIAGO QUINTEIRO - CPF: 365.510.231-34 (TERCEIRO INTERESSADO), VANESSA YOLANDA PEREZ ALVES TRAMONTE - CPF: 353.172.118-67 (ADVOGADO), SANDRA MARA SANTOS BOTTI LOTUFO - CPF: 405.809.031-68 (AGRAVANTE), MILANO IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 06.122.044/0001-70 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – LOCAÇÃO DE SALAS COMERCIAIS – OBSTRUÇÃO À UTILIZAÇÃO DE ÁREAS COMUNS E ALTERAÇÕES ESTRUTURAIS REALIZADAS PELA LOCATÁRIA SEM PRÉVIA AUTORIZAÇÃO DA LOCADORA/PROPRIETÁRIA – APARENTE VIOLAÇÃO ÀS CLÁUSULAS CONTRATUAIS – DETERMINAÇÃO IMPOSTA À LOCATÁRIA, EM SEDE DE ANTECIPAÇÃO DA TUTELA, PARA QUE DESOBSTRUA OS ACESSOS BLOQUEADOS E REFAÇA EDIFICAÇÃO DEMOLIDA – POSSIBILIDADE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. A antecipação dos efeitos da pretensão autoral é cabível quando verificada a presença de “elementos que evidenciem probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo” (CPC, art. 300, caput), demandando fundamentos relevantes apoiados em prova idônea e, ainda, a demonstração de que o diferimento da análise do pleito recursal possa tornar inútil a pretensão almejada se mais tarde concedida. 2.
Havendo forte indicativo de inobservância das estipulações contratuais por parte da locatária e de adoção de condutas incompatíveis com o objeto do contrato e os deveres laterais necessários à sua boa execução, notadamente em razão de possível equívoco de interpretação do seu objeto,
é cabível e devida a concessão da tutela provisória de urgência para determinar à locatária que se abstenha de praticar os atos apontados como irregulares pela locadora enquanto a demanda é processada.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por SANDRA MARA SANTOS BOTTI LOTUFO contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Obrigação de Fazer em Decorrência de Ato Ilícito c/c Danos Morais
”

(Proc. nº 1044413-43.2021.8.11.0041), ajuizada contra a agravante por PERFECTUS LTDA, deferiu o pedido autoral de antecipação da tutela formulado pela autora para impor à ré a obrigação de não fazer consistente na abstenção “
de impedir o acesso ou obtacularizar a saída de quem quer que seja do estacionamento localizado no imóvel objeto de locação,
(...)
e, ainda, que prazo de 15 (quinze) dias, promova a reposição da guarita, desfaça ou reboque a parte construída do aumento da altura do muro
”, sob pena de multa diária de R$ 300,00, por entender satisfatoriamente demonstrada a probabilidade do direito alegado, já que “
o contrato de locação prevê em sua cláusula 8ª de forma expressa a vedação à locatária
(ré/agravante)
fazer qualquer modificação no imóvel locado sem autorização prévia e expressa da locadora
(autora/agravada)”, e por verificar que a locatária/agravante “
reconheceu que realizou as modificações no imóvel, cingindo-se justificar, dentre outras coisas, se tratarem de adequações realizadas para melhor utilização do bem
” (cf. Id. nº 72877640 dos autos de origem).

A ré/locatária/agravante reafirma que “
não infringiu qualquer cláusula contratual
” e que apenas “
realizou melhorias no imóvel conforme sua função social, para que possa utilizar adequadamente a área a qual tem direito locatício
”, e nega que tenha infringido direito de terceiros, pois, segundo ela, “
apenas vem utilizando o estacionamento que lhe foi locado e realizou as benfeitorias no imóvel, sem qualquer alteração na parte estrutural do mesmo e vem mantendo o mesmo, em perfeitas condições de uso, tal qual se obrigou no contrato de locação
” (sic – cf. Id. nº 116080493 - pág. 4).

Sustenta que, de um lado, o contrato de locação por ela celebrado com a agravada “
é claro ao descrever qual a área locada, sendo que em seu objeto está especificado o estacionamento e demais áreas comuns
” do imóvel, quais sejam a “
recepção para uso de clientes, copa, corredor e estacionamento
”, e, lado outro, que o contrato de locação celebrado pela agravada com terceiro prejudicado, o IMMI – Instituto Matogrossense de Medicina Interna e Infectologista, “
é genérico e apenas menciona o endereço do imóvel, sem especificar quais são as áreas locadas
”, e conclui que, “
sendo impossível que o mesmo imóvel seja locado ao mesmo tempo para 2 pessoas diferentes, por óbvio que a segundo contrato de locação apenas inclui as áreas que não foram locadas no primeiro contrato, ou seja, resta claro e evidente que o uso do estacionamento é para uso exclusivo da agravante
”. Alega que “
o carro de terceiro
(somente)
ficou trancado no estacionamento
(...)
por não obedecer os horários de funcionamento da agravante, que é a locatária responsável pela área
” (sic – cf. Id. nº 116080493 - pág. 4/5).

No tocante à ordem de “
reposição da guarita
”, diz que, ao retirá-la, “
apenas exerceu o seu direito, nos termos do contrato firmado
”, já que a cláusula décima, parágrafo primeiro, que veda “
a efetivação de qualquer modificação na estrutura do prédio locado
”, não se aplica à guarita, “
por não se tratar de parte estrutural do imóvel
”; assevera “
o contrato estabelece apenas, que ao término da locação o imóvel fosse reposto nas mesmas condições em que fora alugado, ou seja, que a guarita estivesse no local indicado
”, e que, como esse “
terminará somente em outubro/2025,
(...)
somente compete à agravante decidir se a guarita está ou não de acordo com os seus interesses até lá
” (sic – cf. Id. nº 116080493 - pág. 6/7).

Aponta ausência dos requisitos à antecipação da tutela dizendo que os documentos juntados pela própria autora demonstram que “
o estacionamento foi locado apenas à agravada, uma vez que o contrato firmado com outro locatário, posterior à celebração do seu contrato que ainda permanece vigente, não engloba a área do estacionamento
”, e que “
a autorização da locadora
(para modificação da estrutura do prédio)
somente se faz necessária quando se trata de parte estrutural do imóvel, o que não se aplica à uma guarita que fica no estacionamento
”, e que a remoção desta “
não coloca em risco às instalações ou estrutura do imóvel
”, não havendo, pois, perigo da demora (sic – cf. Id. nº 116080493 - pág. 8/9).

Pede, sob esses fundamentos, provimento do recurso para que seja reformada a decisão agravada e indeferido o pedido de antecipação da tutela, e, de imediato, seja atribuído efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento (cf. Id. nº 116080493 - pág. 10).

A decisão vinculada ao Id. nº 117095456 admitiu o processamento do recurso, mas indeferiu o pedido de antecipação da pretensão recursal.

A certidão vinculada ao Id. nº 121707994, informa que o prazo para oferta de contrarrazões transcorreu sem qualquer manifestação nos autos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Observo que o quadro processual/recursal de razões e provas não sofreu qualquer mínima alteração desde a interposição, sobretudo diante da falta de oferta de contrarrazões pela parte agravada.

Assim, confirme já salientado pela decisão vinculada ao Id. nº 117095456, é de se lamentar a grave omissão de detalhes sobre o imóvel tanto pelas razões recursais quanto pela petição inicial, onde a parte proponente deveria ter explicitado melhor a natureza da controvérsia, mas, pelo que se pode extrair dos autos, o fato é que a autora/agravada é proprietária de um edifício e celebrou diversos contratos de locação envolvendo grupos de salas comerciais localizadas no prédio, empregando instrumentos contratuais padronizados, lacônicos e imprecisos. E, ao que parece, foi justamente a má redação das cláusulas contratuais que deu causa à instauração da celeuma entre as partes.

A cláusula primeira do contrato de locação celebrado com a ré/agravante em 26/09/2020 dispõe o seguinte:

“O objeto do presente contrato é a locação do imóvel comercial urbano, localizado no prédio comercial, sito Rua dos Miosótis, 719 – Bairro: Jardim Cuiabá, em Cuiabá/MT, composto de cinco salas comerciais sendo 2 medindo, aproximadamente, 25,00 m2 (vinte e cinco metros quadrados) cada uma, 1 medindo 18 m2 (desoito metros quadrados), 1 mendindo 18,72m2 (dezoito metros e setenta e dois metros quadrados e 1 medindo aproximadamente 21 m2 (vinte e um metros quadrados), 1 recepção medindo aproximadamente 25 m2 (vinte cinco metros quadrados) e 1 estacionamento medindo aproximadamente 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados). A presente locação compreende também o uso regular das áreas comuns como recepção, banheiro para uso de clientes, copa, corredor e estacionamento”
(sic – transcrição “
ipsis litteris
” – cf. Id. nº 72531898 - pág. 1 dos autos de origem).

A despeito de sua deplorável redação, a disposição contratual parece querer dizer que o contrato de locação envolve a entrega da posse direta, pela locadora à locatária, de cinco salas comerciais, bem como a autorização de uso das áreas comuns do edifício, inclusive do estacionamento, tanto é que, mais adiante, na cláusula sétima, parágrafo segundo, consta expressamente que “
o presente contrato trata apenas da locação de salas comerciais, e, outrossim, levando-se em consideração a não existência de condomínio no prédio onde estão localizadas as salas ora locadas, posto que pertencentes a um único proprietário, as despesas acima mencionadas
(...)
ficará a critério da locatária que, deliberará acerca da sua conveniência ou necessidade
” (sic – cf. Id. nº 72531902 - pág. 2 dos autos de origem – grifei).

Por sua vez, embora o contrato de locação celebrado com o “
IMMI – Instituto Matogrossense de Medicina Interna e Infectologista
” disponha genericamente que “
a locadora se obriga, neste ato, a dar em locação ao locatário, o imóvel do tipo comercial, situado na Rua dos Miósotis, nº 719, Bairro: Jardim Cuiabá, Cuiabá/MT, de sua propriedade
”, sem mencionar a quantidade de salas comerciais alugadas, a Cláusula Sétima do aludido pacto prevê responsabilidade do IMMI “
pela troca de titularidade, religação e desligamento dos serviços
” de oito unidades consumidoras de energia elétrica, o que sugere ser esse o número de salas alugadas.

Além disso, a exemplo do que fez a ré/agravante em seu contrato de locação, o IMMI também declara, na Cláusula Oitava, §5º, ter “
plena ciência acerca da sua obrigação relativa às despesas concernentes às áreas comuns (recepção, banheiro para uso de clientes, copa, corredor e estacionamento), bem como energia elétrica, segurança, telefonia, manutenção ou troca de telhas, manutenção (limpeza) das calhas e rufos, despesas com seus respectivos funcionários, e encargos trabalhistas
” (cf. Id. nº 72531923 - pág. 3 dos autos de origem), o que indica que, inobstante a penúria técnica da redação contratual, o intuito da locadora era de também conferir autorização de uso das áreas comuns do prédio.

Assim, não parece razoável a assertiva da ré/agravante de que “
o uso do estacionamento é para uso exclusivo da agravante
” (sic), de modo que, realmente, não poderia ela simplesmente trancar os veículos dos demais locatários de outras salas comerciais naquele edifício, daí porque, à semelhança do que fez o MM. Juiz de origem, tenho por provável o direito da autora/agravada à proibição da locatária de assim proceder.

Quanto à guarita antigamente existente no estacionamento e que, pelo que se extrai dos autos, fora demolida, a controvérsia não parece decorrer da má-redação do instrumento, mas da interpretação equivocada – ou enviesada – por parte da locatária de que seria dispensável expressa autorização da locadora para a remoção da guarita, “
por não se tratar de parte estrutural do imóvel
”.

Ora, não se pode entender como “
estrutura do prédio locado
” apenas e tão-somente sua base de sustentação, vigas, colunas, paredes e afins. Pelo contrário!

Segundo o “
Relatório de Vistoria
” vinculado ao Id. nº 72531909 dos autos de origem, a guarita fora construída em alvenaria, tinha três janelas com grades, sendo uma com vidro, piso em cerâmica, banheiro, “
pintura nova
” e porta de “
latão nova, na cor preta, com fechadura metálica
”, e, portanto, segundo as disposições contratuais, não poderia ter sido retirada sem expressa autorização da locadora/proprietária.

Observo, por fim, que não há insurgência recursal no tocante à ordem de pintura ou desfazimento da “
parte construída do aumento da altura do muro
”, talvez porque, quanto a isso, também se aplica a conclusão de que houve modificação desautorizada da estrutura predial.

Assim, não divisando qualquer traço de desacerto técnico na decisão agravada, que bem deferiu o pedido de antecipação da tutela formulado pela locadora após a locatária realizar modificações no imóvel sem autorização expressa, e impedir a saída de terceiros do estacionamento integrante da área comum do edifício, tenho que a decisão merece integral ratificação.

Pelo exposto, ratifico a decisão vinculada ao Id. nº
117095456
, e, assim, desprovejo o recurso, mantendo a decisão objurgada pelos seus próprios fundamentos.

Custas pela agravante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/08/2022