Tribunal: TJMT
Processo: 1004563-50.2019.8.11.0041
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-12-06
Data de publicação: 2022-12-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004563-50.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[FABIO DE JESUS FILO - CPF: 035.499.831-58 (APELANTE), EVALDO CORSI JUNIOR - CPF: 032.546.131-71 (ADVOGADO), VINICIUS YULE PARDI - CPF: 038.361.241-14 (ADVOGADO), SM EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 06.212.452/0001-13 (APELADO), RENATO VALERIO FARIA DE OLIVEIRA - CPF: 024.636.341-03 (ADVOGADO), IMOBILIARIA E CONSTRUTORA SAO BENEDITO LTDA - CNPJ: 14.962.369/0001-90 (REPRESENTANTE), JOAO CELESTINO CORREA DA COSTA NETO - CPF: 817.505.527-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA.

INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.

RECURSO DESPROVIDO.

Não há como imputar o atraso na entrega do imóvel à apelada, uma vez que inequivocamente o apelante encontrava-se inadimplente e por isso não podia tomar posse do imóvel.

O artigo 476 do Código Civil estabelece que
“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N. 1004563-50.2019.8.11.0041 – COMARCA DE CUIABÁ

APELANTE: FABIO DE JESUS FILO

APELADO: SM EMPREENDIMENTOS LTDA

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
FABIO DE JESUS FILO,
contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos de Ação de Indenização por Dano Moral em desfavor de
SM EMPREENDIMENTOS LTDA,
que julgou improcedente os pedidos da parte autora com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, CPC, e a condenou ao pagamento das custas e das despesas processuais, bem como honorários sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. (Id. 144313006)

O apelante sustenta que houve atraso na entrega do imóvel, assim como ocorreu perdões financeiros de parcelas em atraso e tentativas de pagamento extrajudicial no montante de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) para compensar o atraso na entrega do imóvel, haja vista, terem sido motivado tal atraso, ora informado que pelas chuvas, ora pela falta de mão de obra, ora pela falta de materiais.

Aduz que a culpa é exclusiva da apelada, conforme provas existentes nos autos, tanto que formou para com todos os moradores das unidades habitacionais em atraso, de que não seria feito quaisquer cobrança de balão até a efetiva entrega do imóvel, tendo sido convencionado entre as partes que não haveria incidência de correções e que quando da ocasião de proximidade da entrega, seria pactuado da melhor forma possível aos moradores o plano de pagamento, dessa forma, usam nesse momento essa forma de induzir o juízo a erro se arqueando nesse emaranhado de informações que não condiz com a realidade à época, sendo de fácil compreensão as provas traduzidas aos autos, que ilustram veridicamente o que de fato ocorreu na época.

Alega que o empreendimento foi entregue com atraso e inúmeros defeitos, sendo que a apelada ofertou extrajudicialmente acordo para encerrar a discussão.

A apelada nem sequer negativou o nome do apelante, o que demonstra que os débitos não foram efetivamente cobrados.

Ao final, requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais. (id. 144313007)

Apresentadas contrarrazões. (id. 144313012)

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Colhe-se dos autos que o apelante,
FABIO DE JESUS FILO,
ajuizou em face da apelada
SM EMPREENDIMENTOS LTDA,
a ação de indenização por dano moral, sob o argumento de que houve atraso na entrega do imóvel residencial.

Os litigantes firmaram em 08/10/2013 o Contrato Particular de Promessa e Compra e Venda de Imóvel, para a aquisição de uma unidade habitacional a ser edificada, com denominação “Edifício Jardim Beira Rio, Torre dos Lírios”, especificamente unidade sob nº 2402, no valor (R$ 360.000,00), tendo como previsão de entrega em 30/07/2016.

Na petição inicial, o apelante afirma que a entrega do imóvel ocorreu no mês de Outubro/2017, percorrendo 15 (quinze) meses depois do prazo contratualmente pactuado, todavia, alega que em razão do atraso na entrega do imóvel, sofreu perdas e danos consistentes no recebimento pagamento de aluguel no importe mensal de (R$ 2.917,00), o que motivou o ajuizamento da presente ação.

Ao contestar a ação, a apelada alegou que houve o inadimplemento contratual por parte do autor apelante.

Após impugnação, as partes intimadas para manifestar interesse na prova, o apelante nada requereu e a apelada pugnou pelo julgamento antecipado da lide.

Na sequência sobreveio a sentença objeto do recurso.

Cinge-se a controvérsia em verificar quem descumpriu o contrato e se houve atraso na entrega do imóvel.

Eis os termos do contrato:

“XIV. DA POSSE.

XIV-1- O (A) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) será imitido(a) na posse da unidade no momento da entrega das chaves respectivas e desde que esteja em dia com todos os pagamentos das parcelas e/ou prestações, inclusive e principalmente referente ao financiamento mencionado na alínea (b) do item 6.3, com assinatura do respectivo instrumento

público ou particular de venda e compra com financiamento junto ao agente Financeiro, diferenças e encargos ajustados no presente instrumento, posse essa que o(a) PRIMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A), exercerá a título precário até final e total quitação do preço e cumprimento de todas as obrigações assumidas.”

Verifica-se dos autos que o apelante firmou Termo Aditivo ao Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda em 18/01/2016 (Id. 21710406), adimplido o pactuado que se deu de forma parcelada somente em 25/05/2018 e em 23/07/2018 (Id. 21710407), bem como foi liberada a entrega das chaves em 01/06/2018 (Id. 21710409), tendo realizado o termo de vistoria do imóvel em 22/07/2018 (Id. 21710411).

Portanto, não houve atraso na entrega do imóvel por parte da apelada, mas, sim, a efetiva entrega ocorreu após a quitação do contrato, conforme previsão contratual.

O Juiz na sentença, consignou sobre as obrigações assumidas em contrato bilateral e que nenhum contratante não pode exigir a obrigação antes de cumprir e adimplir a sua parte no contrato.

Transcrevo parte da sentença:

“[...]

Ademais, importante enfatizar que, em uma relação bilateral, as partes terão a obrigação de cumprir o pactuado. No entanto, se uma das partes não o fizer, a parte contrária poderá não cumprir sua parte também, justamente porque a prestação de sua obrigação deve ser correlata à obrigação da outra parte, ante o secular instituto jurídico da “exceptio nom adimpleti contractus” – “exceção de contrato não cumprido”.

Citado instituto encontra-se disposto nos artigos 476 e 477, ambos do Código Civil de 2002, in verbis:

“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Art. 477. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la.”.

A exceção do contrato não cumprido constitui um meio de defesa, pelo qual a parte demandada pela execução de contrato pode argumentar que deixou de cumpri-lo em razão da outra ainda não ter satisfeito a prestação correspondente, tal assertiva tem condão de veracidade, visto que assim que efetivamente a parte autora adimpliu com sua parte no negócio (Id. 21710407), esta foi de pronto liberada a entrega das chaves em 01/06/2018 (Id. 21710409), tendo realizado o termo de vistoria do imóvel em 22/07/2018 (Id. 21710411).

[...]”

Portanto, não há como imputar o atraso na entrega do imóvel à apelada, uma vez que inequivocamente o apelante encontrava-se inadimplente e por isso não podia tomar posse do imóvel.

Nesse sentido a jurisprudência:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. TRIBUNAL A QUO AFASTOU A EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO, POIS O PROMITENTE-COMPRADOR ENCONTRAVA-SE INADIMPLENTE ANTES DO PRAZO PARA ENTREGA DA OBRA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. O eg. Tribunal estadual, à luz das provas existentes nos autos, concluiu que o promitente-comprador encontrava-se inadimplente antes do prazo de conclusão da obra, motivo pelo qual afastou a alegada exceção do contrato não cumprido, julgando improcedente o pedido de indenização por danos morais e materiais. A pretensão de revisar esse entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria revolvimento fático-probatório, inviável em sede de recurso especial, conforme preconiza a Súmula 7/STJ.

2. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no AREsp n. 1.338.435/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/11/2018, DJe de 7/12/2018.)

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E REVISÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL – PROCEDÊNCIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – TERMO DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES SOBRE UNIDADE AUTÔNOMA DECORRENTE DE COMPROMISSO PARTICULAR – ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INSTITUIÇÃO BANCÁRIA – CONTRATO DE FINANCIAMENTO – MERO AGENTE FINANCEIRO – ILEGITIMIDADE PASSIVA – ACOLHIMENTO – ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR – PREVISÃO NO CONTRATO – INADIMPLEMENTO PARCIAL DA PARTE AUTORA – CONSTATAÇÃO – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ARTIGO 476 DO CÓDIGO CIVIL – INEXISTÊNCIA DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA INCORPORADORA – IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO – RECURSOS PROVIDOS.

De se acolher a ilegitimidade passiva da instituição financeira, por não possuir responsabilidade civil pela demora na entrega do imóvel, tendo em vista que apenas forneceu linha de crédito à requerente (contrato de financiamento imobiliário), atuando como mero agente financeiro.

Se o contrato celebrado entre as partes há a previsão de que a entrega da posse do imóvel se condicionava à liquidação, pelo comprador, da totalidade do seu saldo devedor contratual e evidenciado que a autora/compradora se encontra inadimplente, referente à atualização do saldo devedor do contrato, não há que se falar em atraso na entrega do imóvel por culpa da empresa/requerida, pois o bem já se encontrava pronto para uso.

O artigo 476 do Código Civil estabelece que “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

Comprovada a mora da parte autora no cumprimento da respectiva prestação, inexiste ato ilícito passível de indenização pela justificada não execução contratual da parte adversa, razão pela qual a improcedência da ação é medida que se impõe.-”
(N.U 0001922-36.2013.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/08/2019, Publicado no DJE 19/08/2019)

“
[...]
Tendo os autores pago apenas parte do ajustado na avença, a ré não está obrigada a prestar na íntegra os serviços pactuados, especialmente porque o art. 476 do Código Civil estabelece que, ‘Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro’
.”
(TJMT, 4ª Câmara de Direito Privado, N.U 0001583-26.2014.8.11.0041, Relator Des. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, j. em 24/04/2019, DJE 26/04/2019)

“
[...] I -
De acordo com a
exceção
do
contrato
não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecida no art. 476 do Código Civil, nenhuma das partes pode, antes de cumprida a respectiva obrigação, exigir o implemento da prestação devida pelo parceiro contratual. II – Comprovada a mora dos autores no
cumprimento
da respectiva prestação, inexiste ato ilícito passível de indenização pela justificada inexecução contratual da parte adversa
.
”
(TJMT, 4ª Câmara de Direito Privado, N.U 0011341-97.2012.8.11.0041, Relatora Desa. SERLY MARCONDES ALVES, j. em 25/07/2018, DJE 30/07/2018) (g.n.).

Sendo assim, não merece reparos a sentença.

Ante o exposto, DESPROVEJO O RECURSO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/12/2022