Tribunal: TJMT
Processo: 8038820-05.2019.8.11.0001
Relator(a): CLAUDIO ROBERTO ZENI GUIMARAES
Órgão julgador: CLAUDIO ROBERTO ZENI GUIMARAES
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2022-11-07
Data de publicação: 2022-11-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

8038820-05.2019.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
CLAUDIO ROBERTO ZENI GUIMARAES

Turma Julgadora:

[DES(A). CLAUDIO ROBERTO ZENI GUIMARAES, DES(A). LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA, DES(A). LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR]

Parte(s):

[CONDOMINIO PARQUE CHAPADA DOS PAMPAS - CNPJ: 29.664.100/0001-02 (RECORRENTE), FATIMA LUZENY LEITE DE OLIVEIRA - CPF: 340.137.251-34 (ADVOGADO), MRV PRIME XVI INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 12.639.531/0001-08 (RECORRIDO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

Recurso Inominado n.
8038820-05.2019.8.11.0001

Origem:
6º Juizado Especial Cível de Cuiabá

Parte Recorrente(s):
Condomínio Parque Chapada dos Pampas

Parte Recorrida(s):
MRV Prime XVI Incorporações SPE LTDA

Relator:
Claudio Roberto Zeni Guimarães

Data do julgamento:
07/11/2022 a 10/11/2022

Ordem na pauta: 210

EMENTA

RECURSO INOMINADO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – TAXA CONDOMINIAL – EMBARGOS À EXECUÇÃO ACOLHIDOS – LIMITAÇÃO DA TAXA A 30% - ALTERAÇÃO DE CLÁUSULA EM ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA DE CONDOMÍNIO – DETERMINAÇÃO DE PAGAMENTO TOTAL DA TAXA PELA CONSTRUTORA ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ISONOMIA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – EXCLUSÃO NECESSÁRIA – AUSÊNCIA DE PREVISÃO DE PERCENTUAL APLICÁVEL – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A disposição de pagamento parcial das taxas de condomínio pela construtora em relação às unidades não comercializadas é abusiva, pois viola o princípio da isonomia, favorecendo a referida empresa em detrimento dos demais condôminos.

Diante da ausência de previsão nas Convenções do Condomínio acerca do percentual aplicável para o pagamento de honorários advocatícios, a inclusão dessa verba na execução poderia configurar excesso, de modo que deve ser excluída do cômputo.

RELATÓRIO

Cuida-se de Recurso Inominado interposto pela parte exequente, ante sentença em
embargos à execução que acolheu parcialmente os pedidos da construtora/recorrida
, para determinar o prosseguimento da execução em seus ulteriores termos a fim de que seja satisfeito o crédito executado somente na quantia de R$ 350,91 (trezentos e cinquenta reais e noventa e um centavos), sob o fundamento de que o valor devido deveria limitar-se a 30% (trinta por cento) do valor nominal apresentado na planilha de cálculo, acompanhando as disposições da Convenção de Condomínio, além de considerar inválida a incidência dos honorários advocatícios, uma vez que o percentual ou valor nominal não foi expressamente estabelecido.

Da origem, extrai-se que a recorrida é proprietária/titular dos direitos do imóvel designado por “Unidade 204, Bloco 04”, do Condomínio Exequente, o qual ajuizou a demanda buscando a execução das cotas condominiais referentes aos meses de abril, maio e junho de 2018, que totalizam R$ 1.403,64 (um mil quatrocentos e três reais e sessenta e quatro centavos), quando a unidade ainda estava em posse da construtora, já que o imóvel só foi entregue a terceiros adquirentes em 13/07/2018.

A recorrente alega que o art. 32 da Convenção do Condomínio Parque Chapada dos Pampas, que prevê o pagamento pela construtora somente do importe equivalente ao percentual de 30% (trinta por cento) da taxa condominial, foi alterado por votação unânime na Assembleia Geral Extraordinária realizada em 27 de março de 2018, de maneira que deve arcar com 100% (cem por cento) da taxa.

Sustenta que a abusividade do texto da cláusula original deve ser reconhecida, pois não há concordância expressa de qualquer dos promissários compradores com o disposto nas cláusulas da Convenção.

Defende que a isenção de 70% (setenta por cento) da taxa condominial para a construtora MRV onera demasiadamente os demais condôminos. Busca a declaração de nulidade da referida cláusula, com o pagamento da taxa em sua integralidade, acrescida de multa de 2% (dois por cento), juros de 1% (um por cento) ao mês, correção monetária pelo IGPM a contar do 30º (trigésimo) dia de vencimento, bem como o pagamento de honorários de sucumbência.

Contrarrazões no id. 139812372.

É o relatório.

VOTO

Eminentes Pares,

O caso em apreço versa sobre a execução de taxas condominiais inadimplidas pela executada, ora recorrida, antes da entrega de chaves a terceiro adquirente. A controvérsia central diz respeito ao percentual devido pela construtora.

No que tange aos débitos condominiais, o STJ já pacificou o entendimento de que a construtora, enquanto titular da unidade imobiliária, é responsável pelo pagamento das taxas de condomínio. Confira-se:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. PROCEDÊNCIA. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. VIOLAÇÃO DO ART. 1.225 DO CPC/73. INOCORRÊNCIA. TRIBUNAL QUE IMPUTOU À CONSTRUTORA A OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO COM BASE NOS FATOS DA CAUSA. REFORMA DO JULGADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE, DECIDIDA SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS (ART. 543-C DO CPC/73). APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 7 DO STJ.

[...]

3
. Ademais, a matéria posta em debate (a responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio) foi dirimida pela eg. Segunda Seção do STJ no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS, sob o rito do art. 543-C, do CPC/73, firmando o entendimento de que ante a ausência de comprovação de que o condomínio/apelado tomou ciência da transferência do imóvel, a empresa/apelante, titular da unidade imobiliária, conforme matrícula acostada aos autos é parte legítima a compor o polo passivo de ação de cobrança das despesas condominiais. Incidência da Súmula nº 83 do STJ.

4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, mantém-se a decisão proferida, por não haver motivos para a sua alteração.

5. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 953.872/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1/12/2016, DJe de 19/12/2016.)

Extrai-se da lide e das provas juntadas que a Convenção do Condomínio Parque Chapada dos Pampas dispõe no artigo n. 32 que “
As unidades autônomas não comercializadas ou que estejam na posse da construtora somente pagarão o valor equivalente a 30% (trinta por cento) da taxa condominial estabelecida para cada uma, entendendo-se para este fim, como taxa condominial, a proporcionalidade relativa a cada apartamento por despesas ordinárias feitas ou a fazer pelo condomínio
”.

Contudo, conforme alega a recorrente, a referida disposição foi alterada em Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio em 27/03/2018, momento em que ficou estabelecida a alteração do artigo 32º da Convenção, para determinar à construtora o pagamento de 100% (cem por cento)

da taxa condominial.

Ante ao exposto, em razão de o período cobrado se tratar justamente ao subsequente à aprovação da alteração da cláusula em Assembleia Geral de Condomínio, qual seja,
abril, maio e julho de 2018
, conclui-se que a construtora deve arcar com a integralidade das taxas executadas, até porque o pagamento parcial viola o princípio da isonomia, pois favorece a construtora em detrimento dos demais condôminos.

A propósito, esse é o entendimento desta E. Turma Recursal:

RECURSO INOMINADO – EXECUÇÃO DE TAXA CONDOMINIAL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – TESE DE RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR E EXCESSO DE EXECUÇÃO – EMBARGOS REJEITADOS – INSURGÊNCIA DA PARTE EXECUTADA – ENTREGA DAS CHAVES E TAXA DE CONDOMÍNIO – DEVER DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE EVIDENTE – ENTENDIMENTO PACÍFICO – PLEITO DE LIMITAÇÃO DA TAXA A 30% – PRETENSÃO ABUSIVA – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ISONOMIA – PLEITO DE EXCLUSÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – HONORÁRIOS INCABÍVEIS EM SEDE DE JUIZADO – AUSÊNCIA DE PROVA DE ATUAÇÃO A JUSTIFICAR A VERBA – EXCLUSÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

É com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, que nasce o dever de pagamento das taxas de condomínio pelo adquirente isentando a construtora. Diante da comprovação da entrega das chaves, são indevidas as cobranças anteriores a tal período do proprietário, havendo de ser manter a responsabilidade da construtora pelas taxas.

A estipulação imposta unilateralmente pela construtora, a beneficiando com a redução do pagamento das taxas de condomínio a 30% do valor pago pelos condôminos em relação às unidades não comercializadas é abusiva, pois coloca os demais condôminos em situação de desvantagem

Considerando que a contratação de advogado é mera faculdade, bem como que a Lei nº 9.099/95 não prevê a possibilidade de condenação ao pagamento de honorários advocatícios em primeiro grau, entendo que a inclusão de tal verba na execução configura evidente excesso, ainda que previsto em convenção de condomínio, especialmente diante da ausência de prova da atuação que justifique a cobrança.

Configurado o excesso de execução, de rigor o parcial provimento do recurso apenas para determinar a exclusão dos honorários advocatícios do cálculo.

Sentença parcialmente reformada.

Recurso parcialmente provido.

(N.U 1022940-58.2020.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, LUCIA PERUFFO, Turma Recursal Única, Julgado em 09/11/2021, Publicado no DJE 11/11/2021)

Ainda, insta mencionar que o pagamento desse índice se atrela à propriedade do imóvel, de modo que descabido o seu adimplemento diferenciado.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. TAXAS CONDOMINIAIS. UNIDADES NÃO COMERCIALIZADAS. PREVISÃO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADES NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. IMPOSIÇÃO UNILATERAL. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. NULIDADE RECONHECIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. A estipulação imposta unilateralmente pela construtora, a beneficiando com a isenção de pagamento de determinadas taxas condominiais das unidades não comercializadas, coloca os demais condôminos em situação de desvantagem – É inválida a cláusula que estabelece, em favor da construtora e incorporadora, o privilégio da exoneração da obrigação de contribuir para as despesas do condomínio, imposta na escritura de convenção por ela outorgada. Possibilidade do exame da validade de cláusula contratual à luz dos critérios objetivos fixados pelo CDC. (TJ-MG – AC: 10637150083177002 MG, Relator: Mota e Silva, Data de Julgamento: 02/04/2019, Data de Publicação: 04/04/2019).

Diante desse cenário, entendo que deve ser reformada a sentença, declarando nula a cláusula que prevê o pagamento de somente 30% (trinta por cento) da taxa condominial e condenando a executada ao pagamento integral dessa obrigação.

Contudo, em relação aos honorários advocatícios, o entendimento posto no
decisum
deve ser mantido, pois, conquanto previstos na Convenção de Condomínio (art. 29), o seu percentual ou valor nominal não foi expressamente estabelecido, motivo pelo qual não há como acolher os cálculos apresentados pela exequente em relação a essa cobrança.

Por fim, em virtude da expressa disposição contida na Convenção de Condomínio, entendo que o valor devido deve ser acrescido de multa de 2% (dois por cento), juros de 1% (um por cento) ao mês, e correção monetária a contar do 30º (trigésimo) dia de vencimento.

Pelo exposto,
conheço
do recurso interposto, eis que preenchidos os pressupostos de admissibilidade, e, no mérito,
dou-lhe parcial provimento,
a fim de reformar parcialmente a sentença recorrida
, e, consequentemente reconhecer a exigibilidade do título executivo para condenar a executada ao pagamento total das taxas condominiais referentes aos meses de abril, maio e junho de 2018, com o acréscimo de
multa de 2% (dois por cento), juros de 1% (um por cento) ao mês, e correção monetária a contar do 30º (trigésimo) dia de vencimento, subtraindo o montante referente aos honorários advocatícios.

Sem custas e sem condenação em honorários advocatícios, em razão do resultado do julgamento, nos termos do que dispõe o artigo 55,
caput
, da Lei n. 9.099/95.

É como voto.

Claudio Roberto Zeni Guimarães

Juiz de Direito - Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/11/2022