Tribunal: TJMT
Processo: 1007280-35.2019.8.11.0041
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-09-27
Data de publicação: 2022-10-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007280-35.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Fiança]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A. - CNPJ: 00.409.834/0001-55 (APELANTE), CARLOS ALBERTO MIRO DA SILVA - CPF: 076.107.186-53 (ADVOGADO), PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A. - CNPJ: 00.409.834/0001-55 (APELANTE), LUCIANO ENORE - CPF: 725.363.901-44 (APELADO), LUDYMILA FERREIRA SILVA - CPF: 030.087.171-60 (ADVOGADO), CARLOS ALBERTO MIRO DA SILVA - CPF: 076.107.186-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO MONITÓRIA – EMBARGOS À AÇÃO MONITÓRIA JULGADOS PROCEDENTES – COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA (“JUROS DE OBRA”) APÓS CONCLUSÃO DA OBRA E EFETIVA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – ILEGALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A jurisprudência do eg. STJ é assente no sentido de que é dever do adquirente, “durante a fase de construção do imóvel arcar com a responsabilidade do pagamento da taxa de evolução de obra” (STJ, 2ª Seção, REsp 670.117, Rel. Min. ANTÔNIO CARLOS FERREIRA, DJe 26.11.2012), não havendo, portanto, ilegalidade em tal cobrança, contudo, após a entrega das chaves ao proprietário, inicia-se a fase de amortização da dívida (financiamento) e, a partir daí, não deve ser cobrada a taxa de obra ou qualquer outro encargo exigido durante a fase de obra.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por PRIME INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S.A. contra a sentença proferido pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da “
Ação Monitória
” (Proc. nº
1007280-35.2019.8.11.0041),
ajuizada pela apelante contra LUCIANO ENORE, considerando que o imóvel negociado em 05/10/2010, para ser entregue em 05/10/2011, já com prazo de carência de 180 dias, ocorreu em 23/10/2015, ou seja, depois do prazo pactuado, sendo, pois, ilegal a cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo previsto para a entrega das chaves, acolheu os Embargos à Monitória opostos pelo réu/apelado, e julgou improcedente o pedido autoral, condenando a autora/apelante ao pagamento de custas, despesas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa (cf. Id. nº 132403206).

No recurso de apelação vinculado ao Id. nº 132403208, a autora esclarece que o propósito da presente ação monitória é o “de buscar o ressarcimento quanto a parcelas de juros de obra não pagas em tempo pela devedora fiduciante antes do prazo de entrega das chaves, parcelas estas que foram debitadas em conta da Apelante ante inadimplência do Apelado”, ou seja, conforme gráficos que apresenta, os valores “se referem a período anterior a entrega das chaves do imóvel”, e foram pagos pela apelante, que agora, na forma dos arts. 831 e 832 do CC, busca apenas se ressarcir do que fora pago em proveito do apelado.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença recorrida, seja os embargos monitórios rejeitados e, por consequência, constituído “o título executivo judicial, reconhecendo-se como devidos os juros de obra, subsidiariamente, até o dia 15/10/2015”.

Nas contrarrazões vinculadas ao Id. nº 132403211, o réu/apelado dá combate às razões recursais e torce pelo desprovimento do Apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A autora/apelante ajuizou ação de execução contra o réu/apelado alegando ser credora de R$
R$ 5.676,04 (cinco mil seiscentos e setenta e seis reais e quatro centavos), valor representado por documentos sem eficácia de título executivo, oriundo de contrato de financiamento bancário celebrado pelos litigantes em 22/06/2011 no qual a parte autora/apelante figura como fiadora/garantidora do imóvel localizado no empreendimento denominado “Parque Chapada Imperial”, Bloco D, Apartamento 409; afirma que, conforme previsão expressamente contida na cláusula 7ª do contrato, o autor assumiu a obrigação de pagar os encargos “de forma mensal na conta corrente da Prime Incorporações e Construções S/A”, contudo, o pagamento não foi efetuado, tratando-se, portanto, de prova incontestável da dívida.

O réu/apelado apresentou embargos à monitória dizendo que realmente celebrou contrato de compra e venda com a parte autora para aquisição de imóvel residencial no valor total de R$
81.462,98, tendo assumido a obrigação de efetuar o pagamento de uma entrada no valor de R$ 190,87, além das parcelas do financiamento, em contrapartida, a autora/apelante obrigou-se contratualmente à entrega do imóvel em
abril de 2011, e prazo de carência de até 180 dias para a entrega das chaves
.

Afirma que e
m junho de 2011 “mesmo sem que a autora cumprisse com sua obrigação”, o réu/apelado efetuou o financiamento do imóvel no valor de R$ 72 mil, pois, acreditava que o imóvel seria entregue após o período de carência, porém, a entrega do imóvel ocorreu quatro anos após a data prevista, ou seja, somente no ano de 2015; alega que, por este fato, entende ser indevida a cobrança de “juros de obra” por parte da autora, até mesmo porque, nunca foi informado acerca da existência da possibilidade de cobrança de tais juros, tampouco há demonstrativo da origem do débito, tanto que requereu administrativamente o cancelamento das cobranças.

A r. sentença
acolheu os Embargos à Monitória opostos pelo réu/apelado, e julgou improcedente o pedido autoral
sob os seguintes fundamentos:

A ação monitória é o instrumento processual colocado à disposição do credor de quantia certa com crédito comprovado por documento escrito sem eficácia de título executivo para que possa requerer em juízo a expedição de mandado de pagamento, consoante previsão do art. 700, do CPC.

Na presente ação a parte requerente pretende receber seu crédito com base no contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional (id. id. 18144258; 18144260; 18144263; 18144264; 18144269) no qual figura como fiadora de Luciano Enore.

Nesse sentido, anexou aos autos comprovantes dos descontos realizados na conta corrente n. 00001670-7 no período de janeiro de 2012 a abril de 2014, ids. 18144274; 18144495; 18144497; 18144499; 18144502; 18144504; 18144506; 18144508; 18144512; 18144513; 18144517; 18144520; 18144521; 18144524; 18144654; 18144529; 18144533; 18144536; 18144540; 18144642.

Tais documentos não se revestem das características de título executivo, sendo, portanto, hábil para ensejar a presente ação monitória.

A parte embargante alegou que firmou o contrato de compra e venda junto a embargada em 05/01/2010, cuja previsão de entrega do imóvel seria no mês de abril de 2011, com prazo de carência de 180 (cento e oitenta dias) de acordo com a cláusula 5ª do pacto (id. 44589894 – pág. 4), vejamos:

5) ENTREGA DO IMÓVEL:

Entrega: 04/2011 (Abril de 2011) * O(A) PROMITENTE COMPRADOR(A) declara ter conhecimento de que a data de entrega de chaves retro mencionada é estimativa e que poderá variar de acordo com a data de assinatura do contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Prevalecerá como data de entrega de chaves, para quaisquer fins de direito, 14 (quatorze) meses após a assinatura do referido contrato junto ao agente financeiro.

Todavia, a entrega teria ocorrido 14 (quatorze) meses após o prazo pactuado, assim, sustenta a ilegalidade das cobranças das taxas de evolução de obra após o prazo previsto para a entrega das chaves do imóvel.

A cláusula 7ª, parágrafo primeiro, dispõe:

CLÁUSULA SÉTIMA – DOS ENCARGOS MENSAIS INCIDENTES SOBRE O FINANCIAMENTO –
O pagamento de encargos mensais é devido a partir do mês subsequente à contratação, com vencimento no mesmo dia de assinatura deste instrumento, sendo:

(...)

Parágrafo Primeiro –
O pagamento dos encargos devidos durante o período de construção será realizado na data de seu vencimento, independentemente de qualquer aviso ou notificação, mediante débito em conta titulada pelo DEVEDOR.

Seguindo esta linha de raciocínio, o lapso temporal para conclusão da obra (14 meses) acrescido do prazo de tolerância (180 dias
), o que se tem é que a obra deveria ter sido entregue em

05.10.2011
, incluso o período de tolerância. Todavia,
a entrega das chaves do imóvel ocorreu somente em 23.10.2015
, conforme
check list
de vistoria e termo de recebimento, responsabilidade e autorização do proprietário em ids. 18144643 – págs. 2/5.

Destaco ainda que, no caso em análise, não se verifica nenhuma excludente da responsabilidade da requerida pelo atraso na entrega da unidade habitacional adquirida pelo autor, porque não se constatou a ocorrência de caso fortuito ou de força maior capaz de justificar o atraso.

O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que
“
é
ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”

(STJ - REsp: 1729593 SP 2018/0057203-9). Destarte,
considerando que os pagamentos efetuados pela autora/embargada ocorreram no período de novembro/2015 a julho/2018
,
ou seja, após o prazo pactuado para entrega do imóvel, AS COBRANÇAS DOS JUROS DE OBRAS PLEITEADAS NA PRESENTE AÇÃO SÃO ILEGAIS
, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, visto que não foi o embargante que deu causa ao atraso.

Ante o exposto, ACOLHO OS EMBARGOS MONITÓRIOS
e
JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS INAUGURAIS,
extinguindo a presente demanda monitória.

Condeno o embargado/requerente
ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §2º do CPC.

A taxa de evolução de obra é cobrada nos contratos de financiamento de imóveis adquiridos ainda na planta, enquanto ocorre a construção do empreendimento. Essa taxa é também conhecida como juros de obra, e se refere aos juros cobrados por parte da instituição financeira junto à construtora pelo financiamento da construção, e que são repassados aos mutuários.

A jurisprudência do eg. STJ é assente no sentido de que é dever do adquirente, “durante a fase de construção do imóvel arcar com a responsabilidade do pagamento da taxa de evolução de obra” (STJ, 2ª Seção, REsp 670.117, Rel. Min. ANTÔNIO CARLOS FERREIRA, DJe 26.11.2012), não havendo, portanto, ilegalidade em tal cobrança, contudo, após a entrega das chaves ao proprietário, inicia-se a fase de amortização da dívida (financiamento) e, a partir daí, não deve ser cobrada a taxa de obra ou qualquer outro encargo exigido durante a fase de obra.

Portanto, considerando que na hipótese dos autos a cobrança realizada pela autora/apelante refere-se ao
período de novembro/2015 a julho/2018,

ou seja, após a entrega do imóvel ao réu/apelado, que ocorreu em 23/10/2015 (cf. Id. nº 132403169),
realmente não se justifica a cobrança da taxa de evolução da obra (juros de obra), após o término e entrega do empreendimento.

Pelo exposto, desprovejo o recurso, mantendo inalterada a r. sentença recorrida.

Custas pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/09/2022