Tribunal: TJMT
Processo: 1002247-85.2020.8.11.0055
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-24
Data de publicação: 2022-08-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002247-85.2020.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[BRDU SPE TANGARA DA SERRA LTDA - CNPJ: 13.358.002/0001-07 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), BRDU SPE TANGARA DA SERRA LTDA - CNPJ: 13.358.002/0001-07 (REPRESENTANTE), WILLIAN PINHEIRO DE SOUZA - CPF: 035.204.561-25 (APELADO), ALTEMAR DIAS DA GAMA - CPF: 963.281.261-15 (ADVOGADO), JESSICA APARECIDA ALVES - CPF: 038.814.881-03 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PRELIMINARES DE PRESCRIÇÃO, AUSÊNCIA DE INTERESSE SE AGIR E INÉPCIA DA INICIAL REJEITADAS – IMPUGNAÇÃO A GRATUIDADE DA JUSTIÇA – NÃO ACOLHIMENTO – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – RETENÇÃO
DE ARRAS – IMPOSSIBILIDADE –
TAXA DE FRUIÇÃO – RETENÇÃO INDEVIDA –
SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO.

Conforme a jurisprudência do STJ (
AgInt no Resp 1544768/DF
) é decenal e não trienal o prazo da prescrição da pretensão e restituição de valores decorrentes de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel.

Tendo a ação por objeto a restituição de valores, evidencia-se o
interesse
de
agir
da parte, razão pela qual a preliminar deve ser rejeitada.

Havendo na petição inicial a discriminação pela parte autora de seus pedidos, com a respectiva causa de pedir, não há que se falar em
inépcia
da inicial.

Não havendo comprovação pela apelante de que houve alteração superveniente na condição econômica da parte, deve ser mantida a concessão da gratuidade da justiça deferida na origem.

O fato de o promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita a aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora.

A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, cujo percentual aplicável de 10% sobre o valor pago deve ser mantido, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, tampouco há demonstração de qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou, ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença.

A inexistência da prova de que a parte tenha residido em imóvel ou auferido qualquer proveito econômico, torna-se incabível a retenção de valores a título de indenização pela fruição do bem.

Na hipótese, o valor desembolsado como entrada integra o valor do imóvel, tendo caráter confirmatório, de modo que incabível a retenção das arras confirmatórias.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1002247-85.2020.8.11.0055

APELANTE:

BRDU SPE TANGARA DA SERRA LTDA

APELADO:

WILLIAN PINHEIRO DE SOUZA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
BRDU SPE TANGARA DA SERRA LTDA
contra sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra-MT,
Dr.

Flávio Maldonado de Barros
, lançada nos autos da
ação de restituição de valores pagos
ajuizada por
WILLIAN PINHEIRO DE SOUZA
, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindido o contrato pactuado entre as partes, condenando a requerida n
a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores desembolsados pela parte autora, descontada a comissão de corretagem, com a incidência de correção monetária pelo INPC a partir da data de cada desembolso, com juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Ao final, e
m razão da sucumbência recíproca,
condenou

as partes ao pagamento das despesas, custas e honorários advocatícios, arbitrados esses em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC, dos quais 05% serão de responsabilidade da parte autora e 95% da parte demandada, suspensa

a condenação em relação à parte autora, pois é beneficiária da justiça gratuita, na forma do artigo 98, § 3º, do CPC.

A empresa apelante, em suas razões recursais, suscita as preliminares de prescrição, de inépcia da inicial, de ausência de interesse de agir e pugna pela revogação da concessão da gratuidade da justiça deferida na origem.

No mérito, argumenta que a sentença merece reforma, porquanto “
o valor de R$ 7.712,54 (sete mil, setecentos e doze reais e cinquenta e quatro centavos) incluem o valor do sinal (R$ 2.915,00 (dois mil, novecentos e quinze reais) a título de sinal. Além disso, incluem encargos moratórios pelo pagamento das prestações em atraso (conforme cláusula 2ª §1º do contrato), não podendo a sentença valorizar a torpeza do Recorrido em auferir vantagem indevida, em razão do inadimplemento (...)
” (sic).

Assevera que “
a determinação da restituição de 90% dos valores desembolsados está incorreta, pois, em verdade, o saldo inicial para fins rescisórios é de R$ 4.795,54 (quatro mil, setecentos e noventa e cinco reais e cinquenta e quatro centavos). Valor esse que deve sofrer as retenções e deduções insculpidas no contrato (cláusulas 2ª § 1º, cláusula 3º, cláusula 14, cláusula 15; cláusula 17ª) e na legislação pertinente (Lei. 6.766,79, Lei 13.786/18) e jurisprudência (tema 1002 STJ) pelo que deve ser reformada a sentença
” (sic).

Afirma que
“uma vez reconhecida INCONTROVERSA a vontade do Apelado em desistir do negócio, bem como, o inadimplemento contratual, não resta dúvidas de que confessadamente a culpa pelo desfazimento do negócio é do Recorrido, é certo que a Recorrente objetive ver preservado o direito de reter os valores que lhe são devidos. De hanum.com.br +55 62 3070-9300 Avenida 136, 761, Sala B177, Ed. Nasa Business, Setor Sul WhatsApp – 62 9855-8090 Goiânia - Goiás - Brasil CEP: 74093-250 toda sorte, rechaça veementemente a devolução de valores de forma como insculpido na sentença
” (sic).

Destaca que
“houve a promulgação Lei 13.786, em 27 de dezembro de 2018, que trouxe alteração na Lei nº 6.766/79, tem-se a solidificação do percentual de retenção por parte da compromissária vendedora, no art. 32-A, à qual será de 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, dando-se a devolução do valor pago em 12 (doze) vezes e após 12 meses de carência contados a parte da rescisão contratual (art. 32-A, § 1º, inciso II). Deste modo, considerando que o pleito se desenrola já sob a luz dessa nova norma, a qual, existe não aleatoriamente, mas em virtude do reconhecimento, por parte do legislador, de que os distratos e/ou rescisões contratuais não podem acontecer de maneira fortuita, casual, alheios às realidades dos empreendimentos, de modo a prejudicar os demais adquirentes que primam pela manutenção do contrato, suas disposições devem ser aplicadas ao caso”
(sic).

Defende que
“não há nulidade e a conclusão pela abusividade não se encontra escorreitamente fundamentada, sendo imprescindível a reforma da sentença objurgada a fim de que se preserve a boa-fé objetiva, o venire contra factum proprium, a segurança jurídica e o pacta sunt servanda
” (sic).

Diz

que
“a sentença objurgada determinou a devolução dos valores pagos, nos quais estão incluídas as arras (conhecida popularmente como “sinal). Ocorre que, afastada a culpa da Apelante na rescisão do contrato, como solidificado supra, e reconhecido pela própria decisão, a reforma da sentença se mostra necessária para determinar a retenção das arras, posto que tratam de arras penitenciais”
e que
“o valor da condenação está incorreto, uma vez que não realizadas as retenções devidas (impostos, arras, taxa de fruição, multa contratual, encargos moratórios)”
(sic).

Subsidiariamente, argumenta que
“deverá a sentença ser reformada para que se proceda as retenções nos termos da Lei nº 13.786/2018, art. 32-A, subsidiariamente, nos termos do contrato (10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO) e, subsidiariamente, nos termos fixados na jurisprudência do STJ (mínimo de 25% do valor pago)”
(sic), e que em atenção ao princípio da causalidade deverá haver a inversão do ônus sucumbencial.

Forte nesses argumentos, pugna inicialmente pelo acolhimento das preliminares arguidas, e no mérito, para que seja reformada a r. sentença nos termos acima elucidados (Id. 124539263).

As contrarrazões foram ofertadas, postulando pelo desprovimento do recurso e manutenção da sentença guerreada (Id. 124539270).

O preparo foi recolhido (Id. 124539265).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Inicialmente, passo à análise das preliminares suscitas pela parte apelante.

Quanto a alegada prescrição, ao contrário do entendimento da apelante, o prazo prescricional para o pedido de restituição de valores decorrentes de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel é de 10 anos e não de 03 anos como alegado pela aqui recorrente.

A propósito, cito a jurisprudência do STJ:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CC/2002
. RECURSO IMPROVIDO.

1. A PRETENSÃO AO RECEBIMENTO DE VALORES PAGOS, QUE NÃO FORAM RESTITUÍDOS DIANTE DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, SUBMETE-SE AO PRAZO PRESCRICIONAL DE 10 (DEZ) ANOS, PREVISTO NO ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL, E NÃO AO PRAZO DE 3 (TRÊS) ANOS, CONSTANTE DO ART. 206, § 3º, IV E V, DO MESMO DIPLOMA
.

2. Agravo interno não provido.”
(AgInt no REsp 1544768/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 21/11/2017, DJe 27/11/2017) - (grifei).

Neste trilhar é o entendimento deste sodalício:

“APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES – PRAZO PRESCRICIONAL DE 10 ANOS – PRESCRIÇÃO AFASTADA – PERCENTUAL DA RETENÇÃO DE VALORES, EM CASO DE INADIMPLEMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR, DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, ENTRE OS INDÍCES DE 10% A 25% DA QUANTIA TOTAL PAGA, CONFORME É A ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM E COMPRA E VENDA FEITA DIRETA NO STAND DE VENDAS DA PROMITENTE VENDEDORA – COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM AFASTADA –INÍCIO DOS JUROS DE MORA DOS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO E NÃO DA CITAÇÃO – APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

É de 10 anos, conforme a jurisprudência do STJ (AgInt no Resp 1544768/DF) e não de 03 anos, o prazo da prescrição da pretensão e restituição de valores decorrentes de rescisão e contrato de compra e venda de imóvel.
Conforme a jurisprudência do STJ, a retenção de valores decorrente de inadimplemento contratual pelo promitente comprador, do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, flutua entre os percentuais de 10% a 25% do total da quantia paga. É de ser afastada a cobrança da comissão de corretagem, se a promessa de venda foi feita diretamente no stand de vendas da promitente vendedora e se sequer foi dada opção de escolha da contratação do serviço de corretagem ao promitente comprador, mesmo porque se o corretor atua no interesse da promitente vendedora, dela é a obrigação e arcar com os custos do referido serviço. O início dos juros de mora dos valores a serem restituídos em razão de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel se dá a partir do trânsito em julgado e não da citação.”
(TJ-MT - AC: 00020191420168110041 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 07/08/2019, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/09/2019) – grifei.

“RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – UNIDADE HABITACIONAL – PREJUDICIAL DE MÉRITO – PRESCRIÇÃO – PRAZO DECENAL– REJEITADA – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA RNI – AFASTADA – MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – NÃO COMPROVADO – TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO PELOS JUROS DA OBRA APÓS A ENTREGA

DAS CHAVES – DANO MORAL – AFASTADO - RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO - RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO.

O prazo prescricional da pretensão, relacionada à responsabilidade civil, decorrente de inadimplemento contratual de compra e venda de imóvel é decenal, nos termos do art. 205, do C.C, e não trienal, pois, o prazo prescricional do art. 206, §3º, inc. V, do mesmo Códex, refere-se aos casos de responsabilidade civil extracontratual, o que não é o caso dos autos. Precedentes do STJ.

Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo. Inteligência do parágrafo único, do art. 7º, do CDC.

É devida à reparação pelo dano material, decorrente do pagamento taxa de evolução da obra, atinente ao período posterior a entrega das chaves do imóvel.

Não há que se reconhecer a responsabilidade das construtoras pelo dano moral, apenas em razão da cobrança indevida, por se tratar de mero aborrecimento, insuscetível de responsabilização por dano extrapatrimonial se não houve lesão a direito personalíssimo da parte.

Recurso das requeridas parcialmente provido. Recurso autoral desprovido.

É devida à reparação pelo dano material, decorrente do pagamento taxa de evolução da obra, atinente ao período posterior a entrega das chaves do imóvel.

Não há que se reconhecer a responsabilidade das construtoras pelo dano moral, apenas em razão da cobrança indevida, por se tratar de mero aborrecimento, insuscetível de responsabilização por dano extrapatrimonial se não houve lesão a direito personalíssimo da parte.

Recurso parcialmente provido.”
(N.U 1035800-05.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/07/2022, Publicado no DJE 22/07/2022)

Dessa forma,
considerando que contrato foi firmado em 03/06/2016 e a ação foi proposta em 14/07/2020
, não resta verificado o decurso do prazo de 10 anos reservado ao direito do promitente comprador, ora apelado, de buscar a restituição dos valores.

Resta, pois afastada a preliminar arguida.

Em relação à preliminar de ausência de interesse de agir, a solução da insurgência não demanda maior análise, visto que a discussão do feito não cuida simplesmente da rescisão contratual, mas visa também a restituição das parcelas pagas, motivo pelo que inerente o interesse do apelado na causa, uma vez que
a inadimplência do comprador não afasta o seu direito subjetivo de postular o ressarcimento dos valores adimplidos, pelo qual rejeito a preliminar em voga.

Quanto a preliminar de inépcia da inicial, da mesma forma, sem razão a apelante, porquanto,

tendo a petição inicial discriminado seus pedidos, com a respectiva causa de pedir, não há que se falar em inépcia da inicial. Rejeito-a também.

Ainda, com relação ao pleito da apelante de revogação dos benefícios da gratuidade da justiça concedida ao ora apelado na origem, não havendo comprovação pela recorrente de que houve alteração superveniente na condição econômica da parte autora-apelada deve ser mantida a concessão da gratuidade da justiça deferida na origem.

Assim, rejeito as preliminares suscitadas.

Quanto ao cerne
, a controvérsia recursal gira em torno do percentual de retenção em razão da rescisão unilateral realizada por culpa do comprador, sendo que a recorrente entende necessária a reforma do julgado para que a retenção se de nos termos da Lei nº. 13.786/2018, art. 32-A a qual será de 10% sobre o valor atualizado do contrato
,
dando-se a devolução do valor pago em 12 (doze) vezes e após 12 meses de carência contados a parte da rescisão contratual (art. 32-A, § 1º, inciso II)

subsidiariamente, nos termos do contrato (10% sobre o valor) ou ainda, nos termos fixados na jurisprudência do STJ (mínimo de 25% do valor pago) e que sejam realizadas as retenções devidas (arras, taxa de fruição, encargos moratórios, multas e impostos etc.)

A respeito do tema, é cediço que o c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual é abusiva a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador.

Essa, aliás, a própria exegese do art. 53 do CDC,
in verbis
:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

No caso dos autos, entendo que deve ser mantida a dedução no valor das parcelas na quantia correspondente a 10% (dez por cento) a título de despesas com a realização do negócio, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, como qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença.

Nesse sentido, trago à lume os seguintes julgados deste Sodalício:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL NA PLANTA – FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NÃO CONTRATADO PELOS APELANTES - INADIMPLEMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS RECORRENTES – MULTA CONTRATUAL, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO –
RESTITUIÇÃO DE VALORES - 90% EM FAVOR DOS APELANTES - RETENÇÃO DE 10% EM FAVOR DA APELADA
– PERCENTUAL MAIS ADEQUADO AO CASO CONCRETO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Incontestável a culpa dos Apelantes para a rescisão do contrato de compra e venda, pois previsto de maneira clara no instrumento particular que incumbia aos consumidores as providências administrativas para o financiamento da quantia corresponde ao saldo remanescente do imóvel adquirido (R$ 101.030,00), o que não foi observado. Em decorrência disso, não há falar em condenação da Apelada ao pagamento de multa no percentual de 5% do valor do contrato, tampouco indenização por danos morais e lucros cessantes. De acordo com o Superior Tribunal de Justiça, em casos de rescisão contratual por culpa do consumidor é permitida à empresa vendedora a retenção do percentual de 10% a 25% dos valores pagos pela compradora.
Assim, sem desprezar as particularidades do caso concreto, a quantia fixada deve ser reduzida para 10% (dez por cento) pois se traduz no mínimo admitido pela Corte Superior
.”
(N.U 1008308-29.2017.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/02/2022, Publicado no DJE 04/03/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CARÊNCIA DA AÇÃO – TEORIA DA ASSERÇÃO – PRELIMINARES REJEITADAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA Nº 543 DO STJ –
RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS
, EXCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM, A CARGO DOS PROMITENTES COMPRADORES – RAZOABILIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. O eg. STJ assentou, em sede de recurso repetitivo, o entendimento acerca da “legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1.551.951/SP - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 24/08/2016 - DJe 06/09/2016). Tendo o autor ingressado com o pedido de restituição dos valores pagos a título de taxa de corretagem contra a ré, resta evidente a sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação quanto ao aludido pleito. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula nº 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). A jurisprudência da Corte Superior “
tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).”
(TJ-MT 00032268220158110041 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 03/02/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/02/2021)

Registra-se, por oportuno, que no caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual, sob pena de configurar
bis in idem
.

No que tange ao pagamento do IPTU e demais encargos sobre o imóvel, o pleito não merece prosperar.

Isso porque, que com a rescisão contratual e o retorno ao
status quo ante
o imóvel volta ao patrimônio da apelante, portanto não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, além do que não comprovou a recorrente a existência de qualquer débito em aberto deixado pelo promitente comprador.

No mesmo sentido não cabe falar em retenção a título de taxa de fruição. Veja-se que o pagamento da respectiva rubrica pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em questão, porquanto se trata de loteamento de terreno não edificado.

Nesse trilhar é o entendimento deste Sodalício:

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C NULIDADE DE CLÁUSULA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 20% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – VALOR RAZOÁVEL – DEVOLUÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA E ARRAS - CUMULAÇÃO - INADMISSIBILIDADE NATUREZA INDENIZATÓRIA –
TAXA DE FRUIÇÃO – TERRENO – NÃO CABIMENTO
- HONORARIOS DE SUCUMBÊNCIA – ORDEM DE PREFERÊNCIA PARA BASE DE CÁLCULO – VALOR DA CONDENAÇÃO – SENTENÇA EM PARTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) diante da peculiaridade do caso concreto.

Conforme o entendimento jurisprudencial é abusiva a cláusula contratual que determine a devolução parcelada de valores na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes.

“Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título).” Precedente do STJ.

A inexistência da prova de que parte tenha residido em imóvel ou auferido qualquer proveito econômico, torna-se incabível a retenção de valores a título de indenização pela fruição do bem.

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados segundo ordem de preferência, diante da condenação a base de cálculo será fixada entre 10% e 20% (art. 85, § 2º). Precedente REsp 1746072/PR.”

(N.U 1001152-77.2019.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/06/2022, Publicado no DJE 23/06/2022) – grifei.

No tocante a tese de direito a retenção das arras, verifico que de acordo com a forma de pagamento prevista no contrato, o valor de R$1.943,50 (mil, novecentos e quarenta e três reais e cinquenta centavos), desembolsado como entrada, integra o valor do imóvel, tendo caráter confirmatório (id. 124541667).

Nesse viés, conforme a jurisprudência do c. STJ, não é possível a retenção das arras confirmatórias na hipótese de ocorrência de distrato, confira:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.

(...)

7.
Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes
. (...).”
(REsp 1911050/SP, 3ª Turma, Rela. Mina. Nancy Andrighi, j. 04.05.2021 - negritei)

Aliás, é esse o entendimento desta c. Câmara Julgadora,
verbis:

“AÇÃO ORDINÁRIA – RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – VALOR RAZOÁVEL -
ARRAS CONFIRMATÓRIAS – RETENÇÃO INDEVIDA
– DANO MORAL AFASTADO – REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, admitida a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos.

O valor desembolsado como entrada integra o valor do imóvel, tendo caráter confirmatório. É incabível a retenção integral das arras confirmatórias.

No caso, restando devidamente demonstrado que a culpa pelo distrato da avença foi do promitente comprador, não há que se falar em dano moral a ser reparado pela vendedora, mormente diante da ausência de ato ilícito apto a caracterizá-lo.

Diante do afastamento de parte dos pedidos da parte autora, as despesas serão proporcionalmente distribuídas, nos termos do art. 86, do CPC.”
(N.U 0001051-81.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/08/2021, Publicado no DJE 18/08/2021)

Portanto, a quantia paga a título de sinal integra o valor do bem, sendo incabível a sua retenção integral, devendo a sentença ser mantida também neste ponto.

De mais a mais, e
m relação a discordância da restituição dos valores em parcela única, e o requerimento de que seja observado os termos da Lei nº. 13.786/2018, não tem pertinência, uma vez que não se aplica referida norma aos contratos firmados anteriormente, e, no caso, o contrato em discussão foi celebrado em 03/06/2016.

Logo, não se aplica a Lei nº. 13.786/2018 aos contratos firmados antes de sua vigência.

Nesse passo, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula nº. 543, que prevê:

“Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a
imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador

- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

À proposito já decidiu este Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NÃO UTILIZAÇÃO DO BEM – RESTITUIÇÃO IMEDIATA –
CONTRATO ANTERIOR À

LEI N. 13.786/2018/2018 – INAPLICABILIDADE A FATOS PASSADOS
– ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DA AÇÃO E IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO – MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

Na espécie, a retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora.

Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem.

Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e consumo, porquanto não houve ocupação do imóvel.

Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018/2018 aos contratos celebrados anteriormente à data de sua entrada em vigor. Precedentes do STJ.

Meras alegações argumentativas e impugnativas, desprovidas de conteúdo probatório da alteração financeira da requerente não têm o condão de afastar a concessão do
benefício da gratuidade da justiça.” (N.U 1010515-54.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/08/2022, Publicado no DJE 11/08/2022)

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau.

Deixo de majorar o valor dos honorários advocatícios em razão da sucumbência recíproca fixada na origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/08/2022