Tribunal: TJMT
Processo: 1028693-87.2020.8.11.0003
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-13
Data de publicação: 2022-07-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028693-87.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Honorários Advocatícios]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), CRISTIANO DOS SANTOS FROES - CPF: 005.938.821-80 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA –

DANO MORAL CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – ARBITRAMENTO

– PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver as parcelas pagas
.

O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, com pedido de rescisão, enseja a condenação ao pagamento de indenização a título de dano moral, em virtude do sofrimento experimentado pelo consumidor que ultrapassa o mero dissabor.

A fixação do
quantum
indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., visando reformar a sentença de Id.
122636344
, prolatada pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que, nos autos da Ação de rescisão de contrato c/c restituição de valores e indenização por danos morais, ajuizada por CRISTIANO DOS SANTOS FROES,

julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, para: “
a)
declarar rescindido o contrato de compra e venda do terreno descrito na inicial;
b)
condenar a requerida na restituição dos valores pagos, de uma só vez, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e multa por inadimplência,
nos moldes estabelecidos no contrato
;
c)
condenar a requerida no pagamento de R$6.000,00 (seis mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo IPCA a partir do arbitramento.”

Condenou, ainda, em custas processuais e honorários advocatícios fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais de Id. 122636348, a apelante aduz que a rescisão contratual se deu pela desistência imotivada do apelado, uma vez que sequer havia iniciado a edificação em seu lote e não comprovou qualquer prejuízo capaz de ensejar a rescisão contratual.

Sustenta que as cláusulas contratuais devem ser respeitadas, especialmente no que concerne à retenção no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) em relação aos valores pagos e multa.

Assevera que o termo inicial dos juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão de acordo com o entendimento consolidado do STJ.

Aduz que deve ser afastada a indenização a título de dano moral, haja vista que não praticou ato ilícito, bem como não houve a comprovação do dano alegado.

Afirma que o montante fixado a título de dano moral é excessivo e desproporcional, devendo ser reduzido o valor da indenização.

Defende que os débitos referentes ao IPTU do imóvel em discussão, devem ser suportados pelo recorrido, observado o tempo em que esteve em sua posse.

Ao final, requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, para julgar improcedente os pedidos iniciais do autor, invertendo os ônus sucumbenciais.

O apelado apresentou contrarrazões no Id. 122640007, refutando as razões recursais e requerendo o desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara

Cuida-se de ação de rescisão de contrato c/c restituição de valores e indenização por danos morais movida por CRISTIANO DOS SANTOS FROES em face de KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, alegando, em síntese, que firmaram contrato de compra e venda em 16/06/2018, de um terreno com área total de 200m2, constituído pelo lote 26, quadra 53, Loteamento denominado Residencial Parque Rosa Bororo, tendo pago o equivalente a R$9.898,13 (nove mil, oitocentos e noventa e oito reais e treze centavos).

O autor/apelado afirma, ainda, que a obra estava prevista para ser concluída em setembro de 2018, sendo que, no entanto, referido termo não fora cumprido pela empresa ora apelante.

O Juízo
a quo
julgou parcialmente procedente o pedido para determinar a rescisão contratual; condenar a apelante a restituição dos valores pagos e ao pagamento da multa estabelecida em contrato e indenização a título de danos morais

A apelante pretende a reforma da sentença para ver afastada a sua responsabilidade pelos eventos descritos nos autos e imputar exclusivamente ao autor/apelado a responsabilidade pela rescisão do contrato de compromisso de venda e compra do imóvel objeto da lide.

Objetiva, como consequência do reconhecimento da culpa exclusiva do autor/apelado, a autorização para a retenção de 25% dos valores por ele pagos, a responsabilização do apelado pelos débitos do IPTU e a aplicação dos juros de mora sobre valores restituíveis apenas a partir do trânsito em julgado da decisão.

Ab initio
, ressalta-se que a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda de imóvel entre a construtora e futuros proprietários, destinatários finais do bem, é de consumo, por se enquadrarem as partes nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos no Código de Defesa do Consumidor.

Como é sabido, o atraso na entrega do imóvel é causa mais do que suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, pois o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, estando a construtora obrigada a devolver as parcelas recebidas.

Calha ponderar que, conforme a jurisprudência, é lícita a prorrogação de 6 (seis) meses ou 180 (cento e oitenta) dias da entrega do imóvel, quando prevista em contrato, bem quando se trata de várias unidades autônomas pertencentes ao empreendimento.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PRORROGAÇÃO POR 180 (CENTO E OITENTA) DIAS – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE – PRECEDENTES DO STJ – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – DEVER DE INDENIZAR NÃO CONFIGURADO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Mostra-se legal a disposição contratual que prevê prorrogação do prazo de entrega do imóvel por 180 (cento e oitenta) dias.
Não comprovado o atraso na entrega, não há o que se falar em dever de indenizar assim como os demais requerimentos da lide.
(N.U 0029139-66.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Vice-Presidência, Julgado em 19/02/2020, Publicado no DJE 28/02/2020) (n.n)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO - LOTEAMENTO - OBRAS DE URBANIZAÇÃO - RESPONSABILIDADE DO EMPREENDEDOR - POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL SEM ÔNUS PARA O COMPRADOR - RESOLUÇÃO POR CULPA DA VENDEDORA - DEVOLUÇÃO DOS VALORES QUITADOS PELO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA - JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA DESDE A CITAÇÃO - DANO MORAL - CIRCUNSTÂNCIAS QUE NÃO ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO - AUSÊNCIA DE PROVA DO PREJUÍZO EXTRAPATRIMONIAL - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. - É do empreendedor a obrigação de providenciar as obras de urbanização do loteamento, conforme exigido pela legislação municipal, as quais incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais, nos termos da Lei 6.766/1979 - C
omprovado nos autos que as obras de infraestrutura do loteamento não foram concluídas no prazo previsto na avença, mesmo considerada a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, caracterizado está o inadimplemento por parte do empreendedor -
O fato da promessa de compra e venda não admitir arrependimento, não se confunde com a hipótese de resolução da avença (art. 475 do CC), em razão do inadimplemento culposo de uma das partes quanto ao cumprimento das condições do negócio jurídico, a autorizar à outra parte lesada por termo à avença - Conforme Súmula 543 do STJ, nas hipóteses de resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel, reconhecida a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, deverão ser restituídas as parcelas pagas pelo promitente comprador, em sua integralidade, caso configurada a culpa exclusiva do promitente vendedor (...) .
(TJ-MG - AC: 10000210416533001 MG, Relator: Lílian Maciel, Data de Julgamento: 21/07/2021, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/07/2021) (n.n)

No caso em espeque, observa-se que é incontroverso que a entrega do imóvel estava prevista para setembro de 2018, sendo que, no entanto, a conclusão das obras ocorreu apenas em dezembro de 2019, mais de 01 ano após ter findado o prazo inicialmente estipulado.

Assim, explicitado o atraso da obra, resta evidente a infração contratual apta a ensejar a rescisão do contrato por culpa da empresa apelante, devendo ser mantida a sentença nesse aspecto.

Em relação aos valores pagos, é firme o entendimento no sentido de ser possível a retenção de percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do que foi pago.

Contudo,
“
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(negritei - Súmula nº 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Ademais, acerca do tema incide a súmula nº 543 do STJ, que dispõe:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor
, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Assim, tendo em vista que a rescisão do contrato de compra e venda se deu de modo imotivado à parte autora, por o atraso da entrega do empreendimento por culpa da apelante, cabe-lhe a garantia do disposto no art. 475, do Código Civil:

“
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
”

Além disso, frisa-se que em se tratando de ação de rescisão de instrumento particular de compromisso de compra e venda por culpa da vendedora, em que está determinada a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador, os juros de mora devem incidir desde a citação.

Dessa forma, a sentença não merece reparo neste ponto, devendo a restituição das parcelas pagas pela compradora ocorrer de forma integral, diante da responsabilidade da apelante pela rescisão contratual, aplicando-se como termo inicial os juros moratórios desde a citação.

No que tange ao pagamento do IPTU e taxas de fruição e consumo, o pleito também não merece prosperar.

Veja-se que o pagamento das respectivas rubricas pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, o que não ocorreu no caso em questão, porquanto o autor sequer entrou na posse do imóvel, motivo pelo qual a própria construtora deve responder por tal obrigação.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Segundo o entendimento do STJ,"
as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente"
, tendo em vista que,
"apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse
"(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...).”
(AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR –
DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES
– INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – DANOS MORAIS – REDUÇÃO INDEVIDA –RECURSO NÃO PROVIDO. Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.
Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ). O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega
. (...)”
(TJMT, RAC n. 1003432-26.2020.8.11.0002, 4ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 06.10.2021) (n.n).

No que diz respeito ao dano moral, verifica-se que é indiscutivelmente devido, porquanto o atraso na entrega do imóvel residencial, adquirido para moradia própria, enseja mais do que mero dissabor ao consumidor, mas efetivo abalo suscetível de indenização.

Evidente que a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, afora os danos suportados na esfera patrimonial, causaram lesões no âmbito psíquico da parte autora/apelada, ultrapassando a margem do aborrecimento comum do cotidiano.

Neste sentido:

“RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA – IMÓVEL NÃO ENTREGUE – PRAZO EXTRAPOLADO – DANO MATERIAL – DESPESAS COM ALUGUEL – RESSARCIMENTO – DANO MORAL – PRESCINDIBILIDADE DA PROVA DA CULPA – NEXO DE CAUSALIDADE CONFIGURADO – QUANTUM FIXADO COM RAZOABILIDADE/PROPORCIONALIDADE – MINORAÇÃO – DESCABIMENTO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Uma vez demonstrado o descumprimento pela vendedora, extrapolando o prazo para a entrega da obra compromissada, há ensejo a resolução contratual e as suas consequências. Ultrapassado o prazo na entrega, inclusive a tolerância, revela-se possível o pedido de ressarcimento dispendido com o pagamento de aluguel no período posterior. O inadimplemento da construtora que deixa de entregar o imóvel objeto do contrato causa grave abalo psicológico, uma vez que frustra a expectativa de realizar o sonho da moradia própria. Essa violação exorbita o mero aborrecimento e repercute de forma negativa na dignidade humana, especificamente no direito constitucional à moradia. O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes”.
(TJMT, Ap 10445/2015, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 15/04/2015, Publicado no DJE 22/04/2015) (destaquei)

“CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. PRETENSÃO DE COMPELIR A CONSTRUTORA A ENTREGAR O IMÓVEL, PAGAR MULTA CONTRATUAL E INDENIZAR O DANO MORAL DECORRENTE DA ESPERA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA ATACADA PELA CONSTRUTORA APENAS NO QUE TANGE AO DANO MORAL.
Hipótese em que o imóvel foi entregue mais de dois anos após o prazo previsto, frustrando a justa expectativa do comprador de ver consumado o sonho da casa própria, cuja concretização demanda esforços de toda a família, e estendendo a necessidade de manter residência alugada. Dano moral configurado
. Verba indenizatória fixada em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade e em respeito ao seu caráter punitivo e pedagógico. Termo inicial dos juros que deve ser modificado, para contarem-se a partir da data da sentença, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Recurso parcialmente provido”.
(Apelação nº 0008924-92.2010.8.19.0212, 20ª Câmara Cível do TJRJ, Rel. Marco Antônio Ibrahim. j. 25.06.2012) (Destaquei)

Sendo assim, uma vez caracterizado o dever de indenizar, passo a análise do
quantum
a ser fixado.

É cediço que o Juiz deve pautar-se pela técnica do bom senso, da moderação e da prudência, analisando cada caso concreto, a fim de que a quantificação seja capaz de atender o argumento vertente, sem significar fonte de enriquecimento ilícito.

Nesse aspecto, deve-se ter em conta a dupla finalidade da condenação, qual seja a de desestimular a reincidência de ofensa a direito do consumidor, de forma a levar o ofensor a tomar atitudes que evitem a ocorrência futura de atos semelhantes, e a de compensar a vítima pela dor e inconvenientes que lhe foram indevidamente impostos.

No presente caso, o valor de R$6.000,00 (seis mil reais) se revela adequado, eis que em atenção à extensão do dano, o comportamento dos envolvidos, às condições econômicas das partes, à repercussão do fato, além da observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, motivo pelo qual deve ser mantido.

Neste sentido a jurisprudência desta Câmara:

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS. Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.
Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe. No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor
. Para a estipulação do dano moral deve ser levado em conta os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a condição financeira daquele que sofreu o dano, bem como a do seu agressor.”
(RAC n. 0018274-52.2013.8.11.0041, 3ª Câm. Dir. Priv., minha relatoria j. 26.05.2021) (n.n)

Dispositivo.

Com essas considerações, CONHEÇO do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/07/2022