Tribunal: TJMT
Processo: 1032104-87.2021.8.11.0041
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-09-28
Data de publicação: 2022-09-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032104-87.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[TEREZO GONCALVES DE QUEIROZ - CPF: 340.470.261-15 (APELANTE), KARINE RIBEIRO PRIMO DE SOUZA - CPF: 039.472.451-81 (ADVOGADO), EVALDO MAGNO LEITE TEIXEIRA - CPF: 032.758.101-89 (ADVOGADO), DAYANE DE MOURA GARCIA IMOVEIS - ME - CNPJ: 25.265.248/0001-05 (APELADO), YURI ALAGUES BENDO - CPF: 039.160.391-48 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNANIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1032104-87.2021.8.11.0041

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR VONTADE DO COMPRADOR – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO NO VALOR DE 25% DO VALOR PAGO – INAPLICABILIDADE DA CLÁUSULA PENAL POR AUSÊNCIA DE CULPA DO VENDEDOR - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

É perfeitamente cabível a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, desde que restituídos os valores pagos, abatido o valor da retenção no percentual de 25%.

A aplicabilidade da cláusula penal depende da comprovação de culpa do vendedor pela rescisão do contrato, o que não restou demonstrado.

O mero descumprimento contratual não enseja a compensação a título de danos morais, mormente se não restou demonstrada culpa que possa ser atribuída ao vendedor
.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Nº

Apelação Cível n.º 1032104-87.2021.8.11.0041

APELANTE: TEREZO GONCALVES DE QUEIROZ.

APELADO: DAYANE DE MOURA GARCIA IMOVEIS - ME.

Processo na origem n.º 1032104-87.2021.8.11.0041

Comarca de Cuiabá.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES

Egrégia Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
TEREZO GONCALVES DE QUEIROZ
, de sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão de contrato.

AÇÃO
:
Rescisão de contrato com Restituição de valores e
Indenização por Danos Morais (Proc. n.º 1032104-87.2021.8.11.0041) movida por
TEREZO GONCALVES DE QUEIROZ
em desfavor de
DAYANE DE MOURA GARCIA IMOVEIS – ME (IMPÉRIO IMÓVEIS LTDA)
.

SENTENÇA
(ID 140679661)
:
Julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imóvel (Lote n° 14, Quadra 13, Rua L, localizado no empreendimento Chácara de Recreio Recanto da Chapada Tarumã I,) e para condenar a requerida à restituição do valor pago (R$15.714,28), abatidos os 25% desse valor a título de retenção, devidamente corrigido pelo INPC da data do desembolso e juros da mora de 1% ao mês, a partir da citação
.
Condenou ainda as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitrou em 20% (dez por cento) sobre o valor da condenação, à proporção de 50% para cada parte.

APELAÇÃO
(ID 140679663)
:

TEREZO GONCALVES DE QUEIROZ
alega que se trata de contrato de Contrato de Compromisso de Compra e Venda, cuja rescisão foi provocada pela impossibilidade de entrega do imóvel, porque a construção foi embargada pela Secretaria de Estado do Meio Ambiente – SEMA, por ter sido edificada em área de preservação permanente (APP) às margens do Rio Coxipó. Sustenta que a construção também viola o disposto na Lei 1.833/81 - Lei de Parcelamento do Solo Rural, porque cada unidade do conjunto de chácaras de recreio é menor do que 200 m2 (duzentos metros quadrados), o que impediria a regularização dos imóveis perante o cartório de registros. Argumenta que faz jus à restituição integral do valor pago, sem a incidência de multa contratual, e insiste que a cláusula penal deve ser aplicada em favor do comprador. Defende a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais. Pugna pela reforma da sentença para julgar procedentes os pedidos e determinar a devolução integral dos valores pagos e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, bem como a inversão da sucumbência.

CONTRAMINUTA
(ID 140679666): pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1032104-87.2021.8.11.0041

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
TEREZO GONCALVES DE QUEIROZ
, de sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (Lote n° 14, Quadra 13, Rua L, localizado no empreendimento Chácara de Recreio Recanto da Chapada Tarumã I) e para condenar a requerida à restituição do valor pago (R$15.714,28), abatidos os 25% desse valor a título de retenção, devidamente corrigido pelo INPC da data do desembolso e juros da mora de 1% ao mês, a partir da citação
.
Condenou ainda as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitrou em 20% (dez por cento) sobre o valor da condenação, à proporção de 50% para cada parte
.

As partes celebraram o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel (Lote n° 14, Quadra 13, Rua L, localizado no empreendimento Chácara de Recreio Recanto da Chapada Tarumã I), em 30.01.2021, pelo valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), a serem pagos mediante uma entrada de R$10.000,00, mais 42 parcelas de R$952,38; dos quais pagou o montante de
R$ 15.714,28
(quinze mil setecentos e catorze reais e vinte e oito centavos).

O apelante alega que, em razão das irregularidades na construção das unidades em área de preservação permanente, a obra foi embargada pela SEMA/MT, conforme o Auto de Infração n° 210131691 (Id. 65483967), no qual consta que a apelada construiu um loteamento sem licença prévia de instalação, emitida pelo órgão ambiental, violando os dispositivos previstos nos artigos 48 e 66 do Decreto Federal nº 6.514/2008.

Relatou também que as dimensões dos lotes, que deveriam ser chácaras de recreio, são inferiores ao estabelecido na Lei 1.833/81 - Lei de Parcelamento do Solo Rural.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato, determinar a restituição do valor pago (R$15.714,28), abatidos os 25% desse valor a título de retenção.

O autor recorre, para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos e determinar a devolução integral dos valores pagos e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

É certo que, segundo o princípio da autonomia da vontade, os indivíduos têm liberdade para celebrar negócios jurídicos, ou seja, podem livremente contrair direitos e obrigações. De modo que, para realizar um contrato lícito devem manifestar a sua vontade com a consciência de que a contratação possui uma finalidade.

Do mesmo modo, podem livremente optar por encerrar as condições pactuadas, que foi o que se verificou no presente caso.

Portanto, em que pese o apelante alegar que há vícios na edificação do loteamento e mesmo demonstrar a existência de vícios por meio do Auto de Infração, não logrou comprovar que o embargo da obra por ausência de licença prévia ambiental constitua vício insanável.

No caso, não há que se falar em atraso na entrega do empreendimento, pois a previsão contratual é de 24 meses a partir de 01.12.2020, além do prazo de tolerância de mais 180 dias, conforme admitidos pela jurisprudência.

De fato, a requerida deve entregar o lote adquirido livre e desembaraçado de quaisquer ônus, porém ainda não findou o prazo para a entrega das unidades, de modo que os vícios ambientais apontados ainda podem ser corrigidos e a extensão das unidades referentes a cada chácara também pode ser alterada para se tornar adequada ao mínimo legal.

Assim, como não chegou ao fim o prazo para a entrega do imóvel, livre e desembaraçado, como previsto no contrato e também não há prova de que os vícios apontados não possam ser sanados antes do final do referido prazo, não há como se imputar à vendedora/requerida, ora apelada, qualquer culpa pela rescisão do contrato.

Por mais que o apelante alegue que o conjunto probatório aponta motivos relevantes para a rescisão contratual, todos esses motivos ainda são passíveis de correção no prazo que resta até a entrega das unidades.

Portanto, se o apelante pretende desconstituir o acordo de vontade, livremente pactuado pelas partes, com o objetivo de rescindir o contrato de compra e venda, sem que haja terminado o prazo para a entrega das unidades, com base em problemas apontados durante o processo de construção, a desistência do negócio é perfeitamente possível, desde que a empresa requerida retenha parte do valor pago (25%) e restitua o restante ao autor, conforme contratado.

Conclui-se, portanto, que
não comporta reforma a parte da decisão que decretou a rescisão do contrato
.

Com relação à retenção de parte do valor pago, no montante de (25%), afigura-se perfeitamente possível, porquanto pactuada e referente às despesas administrativas incorridas pela requerida na contratação com o autor.

Nesse sentido:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E OUTRAS AVENÇAS JURÍDICAS – INCIDÊNCIA DA LEI DE N.º 9.514/97 – AFASTADA – INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE CONTRATO FOI REGISTRADO NO REGISTRO DE IMÓVEL – CONTRATO RESCINDIDO PELA IMPOSSIBILIDADE DA COMPRADORA EM ARCAR COM O PAGAMENTO –
DEVOLUÇÃO DOS VALORES ADIMPLIDOS, DEVENDO SER OBSERVADA A RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) EM FAVOR DA VENDEDORA
– SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO – PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS FORMULADOS NA EXORDIAL.

1. Restando incontroverso que o pedido de rescisão contratual decorre da impossibilidade da compradora/requerente, ora apelada, continuar com o pagamento das parcelas convencionadas, evidentemente, não há como se imputar à vendedora/requerida, ora apelante, qualquer culpa, de modo que o parcial provimento deste apelo é medida que se impõe.

2. Deve ser afastada a pretensão da requerida, ora apelante, para que incida a Lei de n.º 9.514/1997, haja vista que, no caso, não há prova do registro do contrato no Registro de Imóvel.

3. O pedido de rescisão formulado na exordial, deve ser analisado, uma vez que o compromissário comprador, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato, com o percentual de retenção a ser analisado.

4.
Nesse aspecto, como a culpa pela rescisão contratual é da compradora/requerente, ora apelada, bem como inexistindo qualquer prova de prejuízo sofrido pela vendedora/requerida, ora apelante, estabeleço o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores adimplidos, a título de retenção em favor da última
.

5. Eventuais débitos de IPTU, condomínio e taxas, existentes sobre o imóvel e de responsabilidade da requerente, ora apelada, devem ser abatidos do percentual de devolução de valores a ser promovido pela requerida, ora apelante, desde que adequadamente comprovados em sede de liquidação de sentença.

6. A correção monetária deve incidir a partir dos respectivos desembolsos, uma vez que ela não é pena, mas apenas fator de recomposição do poder de compra da moeda aviltada pela inflação.

7. Já o cômputo inicial dos juros de mora, dos valores a serem restituídos pela requerida, ora apelante, deve incidir do trânsito em julgado. (N.U 1013114-39.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/09/2022, Publicado no DJE 12/09/2022)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - IMÓVEL VENDIDO EXTRAJUDICIALMENTE – AUSÊNCIA DE CONSTITUÇÃO EM MORA – INADIMPLENCIA DO COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% – DANO MORAL – NÃO VERIRICADO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Havendo inadimplência do comprador a rescisão se dá por sua culpa, no entanto, mesmo assim, lhe é assegurado o direito de restituição das parcelas pagas entre 90% e 75% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos por ela suportados
.

Alguns dias de atraso na entrega do imóvel não acarretam dano moral passível de reparação. (N.U 0019875-93.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/08/2022, Publicado no DJE 01/09/2022)

Portanto,
se a rescisão do contrato decorre da culpa ou da vontade do comprador, não comporta reforma a sentença na parte em que determinou que da restituição dos valores pagos seja abatido o percentual relativo à retenção
.

O apelante alega ainda que a cláusula penal deve ser aplicada a seu favor, ainda que somente seja prevista para o caso de inadimplemento do comprador.

No que concerne à multa contratual, o STJ definiu o tema em Recurso Repetitivo em que assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).

É certo que é possível aplicar a cláusula penal em favor do comprador, ainda que sua previsão contratual só privilegie o vendedor. No entanto,
para a sua aplicação necessário se faz comprovar que foi o vendedor o culpado pela rescisão, o que, como dito anteriormente, não restou demonstrado
.

A apelante insurge-se, ainda, contra a improcedência do pedido de condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

É certo que o mero descumprimento contratual, por si só, não dá ensejo à compensação civil.

Mais ainda porque não houve atraso na entrega do imóvel ou qualquer outro tipo de culpa que possa, nesse momento, ser atribuída à requerida, ora apelada.

Assim,
não merece reparos a sentença que rejeitou o pedido da apelante para condenação ao pagamento de indenização por danos morais
.

Pelo exposto,
nega-se provimento ao recurso, para manter a sentença que determinou a rescisão do contrato e determinou que a requerida, ora apelada, restitua os valores pagos, com o abatimento dos 25% referentes à retenção.

É como voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/09/2022