Tribunal: TJMT
Processo: 1008181-24.2022.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-24
Data de publicação: 2022-08-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008181-24.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[EMERSON SANABRIA CARVALHO - CPF: 621.640.741-49 (ADVOGADO), APPIO RODRIGUES DOS SANTOS JUNIOR - CPF: 538.354.418-68 (AGRAVANTE), AMANDA ALMERI REIS CALVITTI - CPF: 788.246.301-97 (AGRAVADO), JEFFERSON CESAR DE OLIVEIRA MARIGO - CPF: 696.283.191-91 (AGRAVADO), GISELE DA SILVA NASCIMENTO - CPF: 880.396.331-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORIAS – DECISÃO QUE DETERMINOU A MANUTENÇÃO DA POSSE AOS AUTORES - REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC, DEMONSTRADOS – NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA - DECISÃO MANTIDA - AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO.

O material probatório anexado aos autos da ação originária mostra-se suficiente e adequado, ao menos neste momento processual, a provar a existência de probabilidade do direito e o perigo de dano, necessários à concessão da tutela de urgência.

A hipótese demanda dilação probatória dada a complexidade que traz e tendo em vista que as condições do negócio pactuado pelas partes são incertas, situação que não autoriza, de plano, a reforma da decisão, merecendo a questão ser vista sob a ótica da razoabilidade e proporcionalidade.

Mostra-se prudente a manutenção da decisão recorrida, vez que imperiosa a instrução processual, resguardando, assim, a apresentação de provas seguras ao deslinde da demanda.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, com pedido liminar, interposto por APPIO RODRIGUES DOS SANTOS JUNIOR contra decisão proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, na Ação Ordinária de Rescisão de Contrato de Compra e Venda c/c Tutela de Urgência e Indenização por Danos Morais nº 1008181-24.2022.8.11.0000, movida em seu desfavor por AMANDA ALMERI REIS CALVITTI e JEFFERSON CESAR DE OLIVEIRA MARIGO, que deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência e determinou a manutenção da parte autora na posse do imóvel residencial, objeto do contrato de compra e venda, até a compensação dos valores dispendidos.

Em seu recurso, alega que a decisão viola o direito de propriedade do Agravante sem qualquer elemento jurídico que o justifique.

Aduz que as partes pactuaram dois contratos, o primeiro contrato assinado em 03/06/2020, no qual o preço do negócio ficou ajustado em R$ 105.000,00 (cento e cinco mil reais) e registrado que o pagamento deveria ser feito quando o imóvel estivesse apto para ser registrado em nome do Agravante, que, por sua vez, se obrigaria a transferi-lo para o nome dos Agravados.

Já o segundo contrato (na verdade um adendo ao primeiro), tratou da modificação do preço de venda, que de R$ 105.000,00 (cento e cinco mil reais) foi para R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), a serem pagos nas mesmas condições do primeiro (regularização do imóvel para ficar apto ao registro em nome do Agravante).

Assevera que a CLÁUSULA 5.3 do instrumento, prevê que, em eventual rescisão de contrato que os cessionários não farão jus a qualquer indenização ou direito de retenção por benfeitorias que tenham efetuado no imóvel, facultado a eles, CESSIONÁRIOS, promover a retirada das benfeitorias realizadas quando não importar em danos ou depreciação dos bens. O CEDENTE poderá, a seu critério, determinar a retirada ou desfazimento de qualquer benfeitoria ou alteração.

Informa que após, seguiu-se a este 2º contrato, um terceiro instrumento, denominado “CONTRATO DE AJUSTE DE VALORES A SER ABATIDO ENTRE AS PARTES ACERCA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA”, datado de 18/11/2020, no qual as partes convencionaram ajustes em sua parte financeira, no montante de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) e custos de IPTU e demais taxas necessárias, as quais seriam abatidas do preço da venda, quando da realização da quitação, sendo que este último documento em nada modificou a CLÁUSULA 5.3 do 2º contrato, atendo-se, este instrumento de ajuste, a apenas estipular multa de 10% sobre o valor da transação.

Contudo, alega que os Agravados continuaram pagando aluguel ao Agravante, embora em valores menores que o que havia sido combinado no contrato de locação (R$ 1.000,00).

O Agravante, que tinha (e tem) a intenção de vir residir em Cuiabá, notificou os Agravados, a fim de que providenciassem a desocupação do imóvel, dentro do prazo legal, haja vista a necessidade de residir em seu apartamento, no prazo de 30 dias, mas em contranotificação, os Agravados manifestaram-se informando que não eram inquilinos, mas compradores do imóvel - não obstante pagarem valor mensal de aluguel ao Agravante.

Defende que a moradia dos Agravados estava acobertada por contrato de locação por prazo indeterminado, o que permitia - e permite - ao Agravante solicitar a devolução do imóvel, a qualquer momento, independentemente das razões - não vigora aqui a justificativa exigida pelo art. 4º desta mesma Lei -, devendo se observar, apenas, o prazo de 30 dias para o fazer.

Arguindo a inexistência da probabilidade do direito e do periculum in mora, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso a fim de revogar temporariamente a liminar recorrida até o julgamento da ação e, no mérito, seja dado integral provimento ao presente agravo de instrumento, a fim de revogar em definitivo a liminar concedida.

O pedido de liminar recursal foi indeferido (ID 127458695).

Sem contraminuta da parte Agravada (ID 130828191).

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

Em sua origem, trata-se de
Ação Ordinária de Rescisão de Contrato de Compra e Venda c/c Indenização por Danos Morais proposta por Amanda Almeri Reis Calvitti e Jefferson Cesar de Oliveira Marigo em desfavor de Áppio Rodrigues dos Santos Júnior, aduzindo, em síntese, que firmaram com o réu, inicialmente, contrato de locação de imóvel residencial, localizado no Condomínio Jardim das Vivendas, Apartamento 104, Bloco 04, sito à Rua Barão de Melgaço nº 50, Bairro do Porto, Cuiabá/MT, pelo prazo de dezoito meses.

Aduzem que o contrato teve início em 18/07/2018 e, durante o sua vigência, o réu ofereceu o imóvel a venda pelo valor de R$ 105.000,00 (cento e cinco mil reais), resultando no início das tratativas em 03/06/2020.

Informam que tinham ciência da existência de pendências financeiras junto ao imóvel e que, por tal motivo, não havia possibilidade de registro, em razão da restrição junto a matrícula do bem, contudo, continuaram na posse do mesmo.

Alegam ainda que, em 22/10/2020, o réu alterou o valor do contrato de compra e venda para R$ 110.000,00 (cento e dez mil) e, em 18/11/2020, exigiram do réu aditivo contratual de abatimento de valor na quantia de R$15.000,00 (quinze mil reais) referentes a assessoria jurídica junto aos processos n. 1005966-25.2020.4.01.3600, contra a Caixa Econômica Federal e n° 1054690-89.2019.8.11.0041, contra o Condomínio Residencial Jardim das Vivendas, ambos referentes ao imóvel objeto do contrato de compra e venda, bem como para cobrir demais despesas cartorárias, confecção de contratos e pendências de IPTU.

Ficou ainda ajustado que tal valor seria então pago pelos autores para a regularização do imóvel até 30/05/2021 e que, após, isso voltariam a pagar mensalmente o valor do aluguel até a concretização do negócio.

Asseveram que o processo contra a Caixa Econômica foi julgado parcialmente procedente, reconhecendo a prescrição do débito, fato que possibilitaria a liberação do gravame existente sobre a matrícula do imóvel e finalização do contrato de financiamento bancário que seria utilizado para o pagamento da compra.

Todavia, em 14/01/2022 receberam notificação extrajudicial encaminhada pelo réu para desocupação do imóvel. E em contra notificação da contra notificação o réu informou o reajuste do valor do aluguel para R$ 1.700,00 (um mil e setecentos reais), além de revogar todos os instrumentos procuratórios concedidos para o ajuizamento das referidas ações.

Informam terem gasto a quantia de R$ 33.063,02 (trinta e três mil e sessenta e três e dois centavos), referente aos pagamentos de IPTU, Custas Judiciais, Energia Elétrica, Distrato Contratual, Honorários Advocatícios, entre outras despesas.

Assim, ajuizaram a demanda, pleiteando pelo deferimento da tutela de urgência para que sejam mantidos na posse do imóvel até a compensação dos valores dispendidos, ou para que o réu seja compelido ao pagamento do valor de e R$ 33.036,02 (trinta e três mil e trinta e seis reais e dois centavos).

Ao analisar o pleito, o Magistrado singular entendeu pela presença dos requisitos do art. 300, do CPC, e deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência e determinou a manutenção da parte autora na posse do imóvel residencial, objeto do contrato de compra e venda.

Inconformada, a parte Requerida interpôs o presente agravo de instrumento, pugnando pela reforma do decisum.

Pois bem.

Inicialmente, insta consignar que a questão a ser decidida no mérito do presente Recurso de Agravo de Instrumento, diante de seus estreitos limites, envolve somente a análise da presença, ou não, dos requisitos autorizadores à antecipação dos efeitos da tutela de urgência pelo Juízo de origem, quais sejam: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (CPC, 300).

Dessa forma, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente por ocasião do julgamento de mérito.

A meu ver, o material probatório anexado aos autos da ação originária mostra-se suficiente e adequado, ao menos neste momento processual, a provar a existência de probabilidade do direito e o perigo de dano, necessários à concessão da tutela de urgência.

Diz-se isso porque a retomada da posse do bem imóvel, negociado com os Agravados, em regra não pode ser deferido antes da rescisão judicial do contrato firmando entre as partes, conforme jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. NECESSIDADE DE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. OMISSÃO DO ACÓRDÃO. INOCORRÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRADO. 1. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. 3. Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório". (REsp 620787/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe 27/04/2009, REPDJe 11/05/2009, REPDJe 15/06/2009). 2. Não há falar em afronta ao artigo 535 do CPC se o Tribunal de origem examinou os aspectos delineados na lide e apresentou os fundamentos fáticos e jurídicos nos quais apoiou suas conclusões. 3. Para que se configure o prequestionamento da matéria, há que se extrair do acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno dos dispositivos legais tidos como violados, a fim de que se possa, na instância especial, abrir discussão sobre determinada questão de direito, definindo-se, por conseguinte, a correta interpretação da legislação federal (Súmula 211/STJ). 4. A admissibilidade do recurso especial, na hipótese da alínea "c" do permissivo constitucional, exige a indicação das circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, mediante o cotejo dos fundamentos da decisão recorrida com o acórdão paradigma, a fim de demonstrar a divergência jurisprudencial existente (arts. 541 do CPC e 255 do RISTJ), o que não ocorreu na hipótese. 5. Agravo regimental não provido.” (AgRg no REsp 1337902/BA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/03/2013, DJe 14/03/2013)

Como se vê, firmou-se o entendimento de que a posse injusta do suposto devedor inadimplente somente se caracterizada depois de resolvido o negócio jurídico subjacente, ressalvada a possibilidade do deferimento de medida acautelatória para a hipótese de restar demonstrada conduta de desvirtuamento da finalidade natural do bem.

Inexistindo prova que respalde a adoção dessa tutela excepcional, ao menos neste instante, o atual possuidor deve ser mantido na posse e gestão de imóvel, a teor do que também vem consolidando este egrégio Tribunal de Justiça:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PEDIDO LIMINAR INDEFERIDO – REQUISITOS DA TUTELA JUDICIAL INDEMONSTRADOS – REINTEGRAÇÃO DE POSSE ATRELADA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO I - A rigor do artigo 300 do Código de Processo Civil, a obtenção da tutela de urgência, antecipada ou não, depende do grau de probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. II - Enquanto se encontrar em discussão a própria resolução contratual, não é possível autorizar, por si só, a imediata reintegração do vendedor, ora agravante, na posse do imóvel, sobretudo porque o pagamento da parcela remanescente dependia da efetivação do Registro da Escritura, o que não ocorreu devido a questões ligadas ao georreferenciamento da área. III – A reintegração de posse decorre da procedência da própria ação de rescisão contratual pois há um vínculo de dependência de um dos pedidos da ação para com o outro, no caso, a sentença favorável da rescisão do contrato de compra e venda para o deferimento da reintegração na posse do imóvel.” (N.U 1009306-32.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/11/2019, Publicado no DJE 12/11/2019)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA E RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - TUTELA DE URGÊNCIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - IMPOSSIBILIDADE – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – DILAÇÃO PROBATÓRIA - NECESSIDADE DE PRÉVIA RESCISÃO JUDICIAL DO CONTRATO – PRECEDENTE DO STJ – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. “[...] É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. 3. Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório". (REsp 620787/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe 27/04/2009, REPDJe 11/05/2009, REPDJe 15/06/2009). [...]”(AgRg no REsp 1337902/BA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/03/2013, DJe 14/03/2013)” (N.U 1015360-14.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/02/2020, Publicado no DJE 17/02/2020).

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – PEDIDO LIMINAR INDEFERIDO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE ATRELADA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça é "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos" (AgInt no AREsp 1.278.577/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/9/2018, DJe 21/9/2018).” (N.U 1012410-32.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/03/2020, Publicado no DJE 11/03/2020)

Ocorre que as condições do negócio são incertas, situação que impossibilita a aferição, neste momento, quanto às condições ajustadas pelas partes e não autoriza, de plano, a reforma da decisão.

A questão, como se vê, demanda dilação probatória dada a complexidade que traz e, por tal razão, a questão merece ser vista sob ótica da razoabilidade e proporcionalidade.

Mostra-se prudente a manutenção da decisão recorrida, vez que imperiosa a instrução processual, resguardando, assim, a apresentação de provas seguras ao deslinde da demanda.

Pelo exposto,
ausente uma das condições a que se refere o art. 300, do CPC, conheço do recurso, mas, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/08/2022