Tribunal: TJMT
Processo: 1010665-42.2018.8.11.0003
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-01-25
Data de publicação: 2022-01-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010665-42.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), J. VIRGILIO IMOVEIS LTDA - CNPJ: 00.293.829/0001-20 (TERCEIRO INTERESSADO), ANE IARA SOUTO RODRIGUES - CPF: 028.507.721-00 (APELADO), EDIVAL VITO - CPF: 474.198.221-15 (ADVOGADO), EDMILSON BENEDITO RONDON - CPF: 345.491.101-04 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), J. VIRGILIO IMOVEIS LTDA - CNPJ: 00.293.829/0001-20 (APELANTE), FABIANO RODRIGUES COSTA - CPF: 039.978.526-42 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANOS MORAIS – PEDIDO JULGADO PROCEDENTE – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – DANOS MORAIS – MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – INOCORRÊNCIA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM PATAMAR RAZOÁVEL – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Sendo incontroverso o atraso na entrega do empreendimento imobiliário, deve ser mantida sentença de procedência do pedido de rescisão do contrato por culpa exclusiva da promitente vendedora. 2. “
Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente-vendedor, deve haver a restituição imediata e integral das parcelas pagas
” (AgInt no AREsp 1698841/MS). 3. “
A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação
” (AgInt no AREsp 1761193/DF). 4. “
O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade
” (AgInt no REsp 1874409/RJ).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL Nº 1010665-42.2018.8.11.0003 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE RONDONÓPOLIS

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra a r. sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Danos Morais
”

(Proc. nº 1010665-42.2018.8.11.0003), ajuizada contra a apelante e também contra J. Virgílio Imóveis Ltda. por ANE IARA SOUTO RODRIGUES, julgou procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado pelas partes, condenando as rés à restituição do valores pagos pela autora (R$ 9.299,32), com correção monetária “
pelo índice definido no contrato
” e juros de mora de 1% ao mês “
a partir do desembolso de cada parcela
”; ao pagamento de R$ 7 mil a título de indenização por danos morais, e, ainda, aos ônus sucumbenciais, inclusive honorários advocatícios, estes que fixou em 15% sobre o valor da condenação (cf. Id. nº 96788095).

A ré/apelante afirma a “
culpa exclusiva da apelada pela rescisão contratual e validade das disposições contratuais
”, dizendo que ela “
confessa ter perdido o interesse na aquisição imobiliária em razão de alegado atraso nas obras de infraestrutura
”, e frisando que “
referido empreendimento conta com ampla e completa infraestrutura, atualmente 100% concluído e apto a receber construções, possuindo inclusive moradores
”, o que, segundo a recorrente, infirma completamente “
a alegação de inexecução do contrato
” (sic – cf. Id. nº 96788097 - Pág. 4/6).

Prossegue dizendo que “
ocorreu a verdadeira desistência da promissária compradora
” e que a autora/apeada “
alega de forma genérica o atraso nas obras de infraestrutura do loteamento, e por conta disso, pleiteia a rescisão contratual por culpa da Apelante com a restituição integral dos valores pagos
”, mas sem razão, porque “
sequer comprova os fatos constitutivos de seu direito,
(já que)
não há qualquer indício nos autos que atestem que a apelada de fato iniciou os trâmites para edificar no lote adquirido
”, e, portanto, “
não comprova qualquer prejuízo sofrido
” (sic – cf. Id. nº 96788097 - Pág. 7).

Sustenta que, como houve culpa exclusiva da autora/apelada pela rescisão do contrato, “
diante sua desistência
”, devem sem aplicadas em seu detrimento as “
consequências da rescisão
”, previstas na cláusula nº 16, a saber, aplicação cumulada de “
multa de 10% sobre o valor da venda do imóvel
”, pagamento de “
taxa de fruição
” do imóvel, no importe de “
1% do valor da venda do imóvel por mês que permaneceu na posse do mesmo
”, e, ainda, pagamento de “
indenização por lucros cessantes e despesas com administração, comercialização e marketing
”, no valor de “
20% (vinte por cento) dos créditos do promitente comprador
” (sic – cf. Id. nº 96788097 - Pág. 7).

Assevera, no mais, a impossibilidade de incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, “
pois recentemente a 2ª seção do STJ concluiu o julgamento de repetitivo acerca do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pela Promitente Vendedora de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do Promitente Comprador
”; a inexistência de dano moral indenizável, já que “
não há comprovação de que a aquisição se deu para construção do imóvel de morada
”, e, por fim, a necessidade de minoração dos honorários advocatícios sucumbenciais (cf. Id. nº 96788097 - Pág. 9/10 e 16).

Pede, sob esses fundamentos, provimento do recurso “
para reconhecer a culpa exclusiva da apelada pela rescisão contratual e admitir que a restituição dos valores pagos se dê com a aplicação dos percentuais de retenção previstos no Compromisso Particular de Compra e Venda, ou, alternativamente, aplicando o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), conforme decisões de casos análogos
”, bem ainda para que “
eventuais juros moratórios sejam aplicados a partir do trânsito em julgado
”, e para que seja “
afastada qualquer indenização por danos morais, haja vista sua inexistência no caso em tela
”; alternativamente, pede redução do valor indenizatório e dos honorários advocatícios sucumbenciais (sic – cf. Id. nº 96788097 - Pág. 17).

Nas contrarrazões, a autora/apelada refuta os argumentos recursais, frisando que, “
quando da venda do imóvel à compradora/apelada, em 09/06/2015,
(...)
a empresa ainda se encontrava impedida de efetuar a venda dos imóveis
” por força de decisão judicial proferida nos autos de Ação Civil Pública ajuizada contra a apelante pelo Ministério Público do Estado de Mato Grosso (Proc. nº 10605-28.2014.811.0003 – Código 755530); “
ainda se encontravam suspensas as obras de infraestrutura do loteamento
”, e, por fim, que “
o loteamento foi entregue em 09/2018, exatos dois anos após o prometido expressamente em contrato
”; no mais, torce pelo desprovimento do apelo (cf. Id. nº 96788102).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 9 de dezembro de 2021.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença julgou procedente o pedido sob os seguintes fundamentos:

“Adentro diretamente no mérito da lide observando que a questão cinge-se no descumprimento do contrato firmado entre as partes.

É inconteste a existência de vínculo entre as partes
, por meio do instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel sob o contrato n° 1548/2014, para aquisição do imóvel representado pelo Lote 31, quadra 24, com área de 200,00m2, cujo preço seria pago com uma entrada de R$ 3.158,71(três mil cento e cinquenta e oito reais e setenta e um centavos) e mais 180 (cento e oitenta) prestações de R$ 299,06 (duzentos e noventa e nove reais e seis centavos), restando indiscutível que a relação submetida a análise judicial trata-se de típica relação de consumo, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor (Id. 16169501).

Consta nos autos, que no contrato de n° 1548/2014 a demandante efetuou a entrada R$ 3.158,71(três mil cento e cinquenta e oito reais e setenta e um centavos), bem como o pagamento das parcelas de nº 01 a 20, cujo montante se deu no total de R$ 5.981,20 (cinco mil novecentos e oitenta e um reais e vinte centavos).

Contudo, conforme decisão deste juízo no dia 23.09.2014 na Ação Civil Pública Código 755530
, a qual tramita nesta vara, onde a ré configura como polo passivo do feito,
cuja determinação fora a suspensão de todas as obras no loteamento vindicado, bem como a imediata suspensão das vendas dos imóveis
, assim sendo
a requerida sabia da existência da lide, como também sabia que as obras de infraestrutura não estariam prontas em 06.09.2016 como avençada
.

Nesse contexto, tem-se
que o aludido inadimplemento não se deu com a falta de pagamento das parcelas pelo autor/comprador, mas sim com o não cumprimento do cronograma da obra pela ré/vendedora; e, por consequência, com a não entrega do imóvel na data prevista.

In casu, como alhures mencionado, o descumprimento da avença se deu por única e exclusiva culpa da requerida.

Deve, assim, responder pelas consequências do inadimplemento, nos exatos termos do art. 475 do CC em vigor. (...)

Em vista dessas constatações, dúvida não resta de que, realmente, deve ser julgada procedente a demanda, em virtude do inadimplemento da ré, o que garante à autora o direito em ver rescindido, judicialmente, o pacto, eis que a falta de cumprimento das obrigações assumidas acarreta e acarretará prejuízos diretos a ela” –
grifei
.

A ré/apelante não nega, em nenhuma linha das dezessete laudas das razões recursais, o atraso na entrega do empreendimento, e, embora não de maneira expressa, praticamente confessa esse fato ao dizer que “
ainda que tenha ocorrido qualquer falha na prestação de serviço por parte da Apelante, a Apelada não comprova qualquer prejuízo sofrido
” (sic – cf. Id. nº 96788097 - Pág. 7).

Na verdade, a própria ré/apelante diz, agora de maneira expressa, que dedica as razões recursais exclusivamente à pretensão de reforma da condenação à restituição integral dos valores pagos pela autora, tanto que diz o seguinte:

“Doutos Desembargadores, a Apelante, desde o início da demanda não apresentou oposição a rescisão do contrato, porém, frisa que não deu causa a ela. Desta feita, abordar-se-á, tão somente, a questão dos valores a serem devolvidos à Apelada”
(sic – cf. Id. nº 96788097 - Pág. 3).

Ocorre que é incontroverso nos autos o atraso na entrega do empreendimento, pois, na petição inicial, a autora expõe categoricamente que a Cláusula Quarta do contrato celebrado pelas partes previa conclusão das obras em 06/09/2016 (cf. Id. nº 96788037 - Pág. 3), e, na contestação, a ré/apelante sustenta que o empreendimento foi entregue em setembro de 2018 (cf. Id. nº 96788074 - Pág. 6).

Assim, independentemente de que destinação a compradora daria ao imóvel – aquisição para moradia ou investimento –, é inegável a responsabilidade da ré/apelante pela rescisão do contrato e, consequentemente, cogente sua responsabilização pelos danos suportados pela promitente compradora, que, lograda pela falta de entrega do empreendimento no prazo pactuado, não precisa demonstrar ter suportado prejuízos para que possa ser ressarcida pelo montante já pagado à promitente vendedora inadimplente.

Considerando a culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão do pacto, não se aplicam em detrimento da promitente compradora as cláusulas penais instituídas no contrato, devendo haver restituição integral dos valores pagos, sem qualquer retenção, conforme bem assinalado pela r. sentença apelada.

Quanto ao termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos à autora/apelada, porém, realmente tem razão a apelante, pois, com efeito, a jurisprudência do eg. STJ é pacífica no sentido de que os juros de mora, nessas hipóteses, incidem a partir da citação.

A propósito:

“
EMENTA:
(...) RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. CABIMENTO. (...) CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O DESEMBOLSO. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. (...) 2. Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente-vendedor, deve haver a restituição imediata e integral das parcelas pagas. (...) 5. A Corte Estadual fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor a ser restituído, e o momento dos respectivos desembolsos como termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, alinhando-se ao entendimento desta Corte Superior. Incidência da Súmula 83 do STJ” (STJ – 4ª Turma – AgInt no AREsp 1698841/MS – Rel. Ministro RAUL ARAÚJO – j. 01/03/2021, DJe 22/03/2021).

“
EMENTA:
(...) AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA DO VENDEDOR CONFIGURADA. DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS CUMULADA COM LUCROS CESSANTES ATÉ A IMISSÃO NA POSSE DO COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. (...) 4. A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação” (STJ – 4ª Turma – AgInt no AREsp 1761193/DF – Rel. Ministro RAUL ARAÚJO – j. 22/03/2021, DJe 13/04/2021).

“
EMENTA:
(...) ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. (...) PARCELAS PAGAS. RESTITUIÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. (...) 3. "A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp 1.597.320/RJ, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/6/2020, DJe 17/6/2020), essa exatamente é a situação dos autos. Incidência da Súmula n. 83/STJ” (STJ – 4ª Turma – AgInt no REsp 1874409/RJ – Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA – j. 16/11/2020, DJe 20/11/2020).

No tocante à condenação indenizatória, verifica-se que, na inicial, a autora/apelada tece discurso genérico acerca da violação ao seu patrimônio imaterial, sustentando apenas que “
a falta de cumprimento contratual pela empresa requerida, nas condições em que os fatos ocorreram, enseja indenização por dano moral, que se traduz em uma forma de se amenizar a dor e o sofrimento dos requerentes
” e que, “
no caso em comento, clarividente se mostra a ofensa a direitos extrapatrimoniais, haja vista toda a angústia e transtorno que a requerente sofreu e ainda vem sofrendo
” (cf. Id. nº 96788037 - Pág. 13/20), ou seja, sem pontuar especificamente qual a origem do dano moral efetivamente suportado, sendo, pois, razoável admitir que o pedido indenizatório decorre exclusivamente do atraso na entrega do imóvel.

Todavia, conforme pacífica jurisprudência do eg. STJ, “
o mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade
” (AgInt no REsp 1874409/RJ).

A propósito:

“
EMENTA:
(...) RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL, EM RAZÃO DO NÃO ENQUADRAMENTO DO EMPREENDIMENTO AO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. DANO MORAL CONFIGURADO. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico” (STJ – 4ª Turma – AgInt no REsp 1842483/RJ – Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO – j. 16/08/2021, DJe 24/08/2021).

“
EMENTA:
(...) RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. (...) DANOS MORAIS CONFIGURADOS. (...) 3. O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar lesão extrapatrimonial, como reconhecido pela Corte de origem” (STJ – 4ª Turma – AgInt no AREsp 1698841/MS – Rel. Ministro RAUL ARAÚJO – j. 01/03/2021, DJe 22/03/2021).

Quanto aos honorários advocatícios, verifico tratar-se de ação de rescisão de contrato com pedido indenizatório, demanda de natureza simples, ajuizada em 26/10/2018 (cf. Id. nº 96788036) e que recebeu julgamento antecipado do mérito mais de dois anos depois, em 16/02/2021 (cf. Id. nº 96788095), sem realização de audiência de instrução e julgamento e dilação probatória.

Considerando a baixa complexidade da causa, sua natureza e importância, mas o razoável tempo exigido de trabalho profissional, a tramitação do processo há mais de três anos, mesmo perante Juízo da Comarca onde os advogados detêm escritório profissional (Rondonópolis/MT), não se justifica a pretendida minoração dos honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação, percentual que atende satisfatoriamente os parâmetros do art. 85, §2º, do CPC.

Pelo exposto, provejo parcialmente o recurso, apenas para afastar a condenação à indenização por danos morais e fixar na data da citação o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos, mantendo intocada, no mais, a r. sentença apelada.

Considerando a jurisprudência do eg. STJ (EDcl no AgInt no REsp 1.573.573/RJ), no sentido de que a aplicação da regra do art. 85, §11, do CPC, é restrita aos casos de “
não conhecimento integral ou o improvimento do recurso pelo Relator, monocraticamente, ou pelo órgão colegiado competente
”, e isso somente quando “
a verba honorária sucumbencial
(for)
devida desde a origem no feito em que interposto o recurso
”, deixo de majorar os honorários advocatícios na sede recursal.

Custas recursais “
pro rata
”.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/01/2022