Tribunal: TJMT
Processo: 1022030-42.2019.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-12-06
Data de publicação: 2022-12-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022030-42.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[CLAUDIO STABILE RIBEIRO - CPF: 365.942.709-82 (ADVOGADO), MARCELO AVALONE - CPF: 242.016.501-20 (APELANTE), LUCIANO ANDRE FRIZAO - CPF: 264.478.118-30 (ADVOGADO), PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 78.638.061/0001-76 (APELADO), LEONARDO BORGES STABILE RIBEIRO - CPF: 054.525.141-98 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COMBINADA COM REPARAÇÃO DE DANOS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS - ASSUNÇÃO PELO PROMITENTE-COMPRADOR DA OBRIGAÇÃO DE TOMAR AS PROVIDÊNCIAS NECESSÁRIAS À TRANSFERÊNCIA DOS IMÓVEIS - NEGLIGÊNCIA NO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO - MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO

1. Nos termos da jurisprudência pátria, verificado que, ao entabular promessa de compra e venda de imóveis, o promitente-comprador se obriga a tomar todas as providências para viabilizar a transferência dos bens para seu nome, mas que, decorridos anos da celebração do contrato, ainda não cumpriu a obrigação a seu cargo, cumpre acolher o pedido cominatório formulado pelo promitente-vendedor em demanda por este ajuizada para forçar o cumprimento do contrato.

2. Não pode a parte autora, empresa com atuação no mercado imobiliário,
ad aeternum
, correr o risco de receber cobranças e ser protestada por eventual inadimplemento de valores relativos aos imóveis em questão, por culpa da omissão da parte adquirente.

3. Conhecido e desprovido o recurso, por imposição do § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios arbitrados pela sentença recorrida, uma vez que na hipótese houve a apresentação pelo patrono da apelada de contrarrazões ao recurso de apelação interposto.

4. Sentença mantida.

5. Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
MARCELO AVALONE
contra sentença prolatada pelo Juízo da Décima Primeira Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da “Ação de Obrigação de Fazer combinada com Reparação de Danos” n.º
1022030-42.2019.8.11.0041,
proposta em seu desfavor por
PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA
, nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na petição inicial, confirmando a tutela de urgência concedida, condenando o réu a providenciar a escrituração e transferência do imóvel em destaque; bem como condenando o réu ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do § 2.º do artigo 85 do Código de Processo Civil.

Em síntese, o apelante defende o provimento do recurso de apelação e a consequente reforma da sentença explanando que “
a lavratura da escritura pública e respectivo registro na matrícula do imóvel não se operou até o momento porque, contrário aquilo que foi acolhido pelo Juízo de piso, a vendedora não cumpriu sua parte do negócio, não possuindo as certidões válidas para a escrituração as oportunidades que o recorrente tentou concretizar o ato
”.

Menciona que “
fez prova nos autos que a escrituração e registro da transferência do imóvel não se processou também porque a vendedora não apresentou o Tabelião de Notas e Registro as Certidões solicitadas na Lei Federal nº 7.433/1985, que dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas, e, da mesma forma, não apresentou Certidão Simplificada da Junta Comercial de Mato Grosso e de Londrina/PR
”.

Cita o apelante que “
não existe nenhuma previsão contratual, muito menos legal, que obrigue o comprador a anuir a falta de documentos obrigatórios da vendedora para receber a escrituração pública do imóvel adquirido
”, bem como que “
a prova material encartada aos autos demonstra que ela não apresentou os documentos, não cumprindo sua obrigação
”.

Desse modo, considerando ter ficado comprovado que a autora não cumpriu sua parte no negócio bilateral, pugna o apelante seja provido o presente recurso de apelação interposto.

A parte adversa, ao contrarrazoar o apelo interposto, defende que “
não merecem prosperar as alegações do apelante no sentido de que a demora de mais de 20 anos para escrituração e transferência do apartamento se dá por culpa da apelada
”.

Expõe que “
cabe à incorporadora entregar aos adquirentes a autorização de escritura, sendo que os atos de dar entrada no pedido de lavratura de escritura pública de compra e venda, seu respectivo registro e fazer o pagamento dos impostos e emolumentos incidentes na operação, são providências que cabem ao adquirente
”. Ademais, cita que “
somente após tomar conhecimento do ajuizamento desta demanda o apelante passou a diligenciar no sentido de cumprir com sua obrigação de fazer
”.

Assim, considerando que todas as pendências para que seja feita a transferência do imóvel são de responsabilidade do apelante, pugna a autora pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste apelo consiste em deliberar se está ou não correta a sentença recorrida, que nos autos da “Ação de Obrigação de Fazer combinada com Reparação de Danos” n.º 1022030-42.2019.8.11.0041, nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, confirmando a tutela de urgência concedida, condenando o réu a providenciar a escrituração e transferência do imóvel em destaque; bem como condenando o réu ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do § 2.º do artigo 85 do Código de Processo Civil.

Pois bem.

Narra a autora ter celebrado com o réu, em 07 de junho de 1999, promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção, que tem por objeto a aquisição por este do apartamento n.º 1901 e respectiva vaga de garagem, situados no Edifício Di Cavalcanti.

Expõe que após a quitação do valor acordado, o apartamento e a vaga de garagem foram entregues ao réu. Contudo, cita que até o presente momento o réu não providenciou a escritura pública definitiva para a transferência do imóvel, mesmo sendo notificado.

Aponta a Cláusula “16.b.1” do contrato entabulado, onde o adquirente se obrigou a pagar os impostos, taxas, contribuições fiscais incidentes sobre o imóvel a partir da conclusão do empreendimento.

Menciona a autora que o réu é omisso ao “
deixar de providenciar o recolhimento do imposto de transmissão (ITBI), deixar de pagar as despesas de escrituração e registro e deixar de providenciar junto ao Cartório a lavratura da escritura definitiva, causa graves prejuízos à requerente
”.

Desse modo, ingressou a autora com a presente demanda a fim de que seja o réu compelido a cumprir a obrigação de fazer consistente em providenciar a escrituração e transferência do imóvel mencionado.

Citado, apresentou o réu contestação, aduzindo que “
o dever de entregar a escritura definitiva é do autor, portanto, deveria o mesmo ter dado entrada no 6º Serviço Notarial e Registral da Capital com pedido de escrituração e, ai sim, notificar o requerido para apresentar seus documentos e recolher os emolumentos, taxas e impostos devidos para concretizar a escritura definitiva
”.

Ainda, menciona que não conseguiu realizar o que lhe foi imposto porque a autora não havia apresentado sua Certidão Simplificada da Junta Comercial de Mato Grosso - JUCEMAT, devidamente atualizada.

Sentenciando o feito, exarou o Juízo
a quo
que “
cabe ao adquirente, ora parte requerida, o pagamento de todas as despesas inerentes à transferência e taxas cartorárias, para que seja possível a lavratura do registro
” e, considerando que restaram pendentes de cumprimento as obrigações do adquirente bem como o pagamento das despesas atinentes à transferência definitiva do imóvel, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais.

Irresignado, interpôs o réu recurso de apelação, oportunidade que, em resumo, defendeu que “
a escrituração e registro da transferência do imóvel não se processou também porque a vendedora não apresentou o Tabelião de Notas e Registro as Certidões solicitadas na Lei Federal nº 7.433/1985, que dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas, e, da mesma forma, não apresentou Certidão Simplificada da Junta Comercial de Mato Grosso e de Londrina/PR
” e, considerando que a autora não cumpriu sua parte no negócio bilateral, pugnou seja o apelo desprovido.

Contudo, compulsando os autos e analisando detidamente as provas juntadas, em que pese os argumentos apresentados no recurso de apelação, tem-se que não assiste razão à parte apelante.

Isso porque, é indiscutível que a autora, na posição de promitente-vendedora, firmou com o réu, promitente-comprador, em 1999, compromissos de compra e venda de apartamento e sua respectiva vaga de garagem.

Também é incontroverso que o promitente-comprador, ora apelante, assumiu o dever de tomar as providências para viabilizar a transmissão da propriedade dos imóveis, obrigando-se a realizar as diligências necessárias e a arcar com os impostos e emolumentos cartorários de transferência.

No entanto, passados quase 20 (vinte) anos

da celebração da promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção (id. 149278650), o apartamento e a vaga de garagem em questão permanecem registrados em nome da autora, promitente-vendedora, em decorrência da negligência do réu em cumprir a obrigação a seu cargo.

Cumpre salientar que, tendo assumido livremente a obrigação de viabilizar a transferência da propriedade do imóvel, nos termos da “Cláusula 16.b.1”, há muito deveria ter cumprido seu cargo, o que não fizer, tornando necessária a propositura da presente ação.

Nesse contexto, necessário não perder de vista a posição que a jurisprudência pátria assume diante da matéria
sub examine
, conforme se depreende da ementa abaixo transcrita (grifos nossos):

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZATÓRIA - CAPÍTULO ULTRA PETITA DA SENTENÇA - DECOTE -
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
-
ASSUNÇÃO PELO PROMITENTE-COMPRADOR DA OBRIGAÇÃO DE TOMAR AS PROVIDÊNCIAS NECESSÁRIAS À TRANSFERÊNCIA DOS IMÓVEIS
-
NEGLIGÊNCIA NO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO
-
PROCEDÊNCIA DO PEDIDO COMINATÓRIO
- DANOS MATERIAIS EXPERIMENTADOS PELO PROMITENTE-VENDEDOR EM RAZÃO DA COBRANÇA DE TRIBUTOS - REPARAÇÃO DEVIDA - BLOQUEIO DE VALORES EM EXECUÇÃO FISCAL AJUIZADA CONTRA O PROMITENTE-VENDEDOR - DANOS MORAIS CARATERIZADOS - QUANTUM INDENIZATÓRIO - PROPORÇÃO COM A EXTENSÃO DO DANO. - Deve ser decotada da sentença, em respeito à regra da adstrição ao pedido, a parte ultra petita, em que o juiz concede ao autor mais do que ele pediu.-
Verificado que, ao entabular promessa de compra e venda de imóveis, os promitente-compradores se obrigaram a tomar todas as providências para viabilizar a transferência dos bens para seu nome, mas que, decorridos mais de vinte anos da celebração do contrato, ainda não cumpriram a obrigação a seu cargo, cumpre acolher o pedido cominatório formulado pelos promitente-vendedores em demanda por estes ajuizada para forçar o cumprimento do contrato
. - Se, em razão da negligência dos promitente-compradores em transferir os imóveis para seu nome, os promitente-vendedores sofrem cobranças de tributos relativos aos imóveis, recai sobre os promitente-compradores o dever de reparar os danos materiais decorrentes de sua conduta omissiva. - Mais do que meros aborrecimentos não indenizáveis, cabe reconhecer a ocorrência de danos morais, pela violação do direito da personalidade que tem por objeto a integridade moral, ante a constatação de que, por causa da omissão dos promitente-compradores em transferirem os imóveis para seu nome, os promitente-vendedores foram demandados em execução fiscal e que, no curso desta, foram bloqueados valores consideráveis em sua conta corrente. - Se o valor fixado a título de indenização se revela demasiado diante da extensão do dano moral verificado, cumpre reduzi-lo, para que cumpra satisfatoriamente sua finalidade compensatória sem implicar enriquecimento ilegítimo da vítima. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.12.195107-3/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Lins, 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/11/2021, publicação da súmula em 30/11/2021)

Ademais, ponderando as alegações do réu, no que tange à Certidão Simplificada da Junta Comercial, vê-se que se trata de documento de caráter público, que poderia muito bem ter sido solicitado pelo próprio réu caso tivesse, de fato, interesse em concretização da transferência do imóvel.

Deve-se esclarecer que o cartório responsável não impediu o réu de realizar a transferência em detrimento da ausência de certidões bem como a existência de certidão positiva de débitos trabalhistas em nome da autora. Em verdade, foi o réu condicionado a assinar declaração para dispensar a apresentação de certidões bem como declarar ciência sobre a certidão positiva de débitos trabalhistas em nome da autora.

E, se o réu tivesse mesmo receio de eventual penhora de seu imóvel, este deveria, a todo custo, proceder com a transferência do bem eis que somente com o registro e escrituração do imóvel em seu nome poderá gozar de toda a proteção legal conferida ao proprietário diligente e de boa-fé, pois, enfim, passaria a ter o domínio sobre a coisa.

Além disso, não pode a autora,
ad aeternum
, correr o risco de receber cobranças e ser protestada por eventual inadimplemento de valores relativos aos imóveis em questão.

Posto isso, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto, majorando os honorários advocatícios para 17% (dezessete por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/12/2022