Tribunal: TJMT
Processo: 1018110-18.2021.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-08-24
Data de publicação: 2022-08-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018110-18.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ALEX FRANCISCO PILATTI - CPF: 041.749.289-83 (ADVOGADO), FERNANDO HACKMANN RODRIGUES - CPF: 437.519.460-04 (ADVOGADO), HELIO TEODORO MACHADO JUNIOR - CPF: 050.165.759-24 (ADVOGADO), REGINA STELA MINOTTO MARTY - CPF: 331.694.709-49 (AGRAVANTE), ARNOLDO MARTY JUNIOR - CPF: 200.614.049-34 (AGRAVANTE), MARIA LUCIA MINOTTO MONTANS - CPF: 005.399.439-67 (AGRAVANTE), VILELA VILELA & CIA LTDA - CNPJ: 78.907.771/0001-54 (AGRAVADO), ADAMA BRASIL S/A - CNPJ: 02.290.510/0001-76 (AGRAVADO), CRISTIANO ROSA FALEIRO - CPF: 038.968.301-98 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RAI nº 1018110-18.2021.8.11.0000

AGRAVANTES
:
REGINA STELA MINOTTO MARTY e OUTROS

AGRAVADOS
:
VILELA VILELA & CIA LTDA e ADAMA BRASIL S/A

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO
-
AÇÃO DE ACERTAMENTO E REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA – INDEFERIMENTO DE LIMINAR DE INDIPONIBILIDADE DE BENS – MEDIDA DESPROPORCIONAL – CONTRATO DE PERMUTA SOBRE PARTE MÍNIMA DOS IMÓVEIS – CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DEVIDAMENTE REGISTRADO - PACTO ANTERIOR AO CONTRATO DE PERMUTA

– ADITIVO CONTRATUAL

-

AVERBAÇÃO DA AÇÃO À MARGEM DA MATRÍCULA – MEDIDA CORRETA – AMPARO LEGAL – LEI DE REGISTROS PÚBLICOS (LEI Nº 6.015/73) – ARTIGO 167, I, 21 – MANUTENÇÃO DA DECISÃO SINGULAR – RECURSO DESPROVIDO.

Revela-se totalmente desproporcional e desarrozoada a indisponibilidade de bens constante de quatro (04) matrículas, totalizando mais de 3.000 hectares em face da discussão objeto da demanda de uma área de permuta de aproximadamente 84 hectares, retirada uma parte menor de cada matrícula.

Ademais, consoante demonstração até então produzida, a totalidade das áreas já era objeto de alienação fiduciária, devidamente registrada no ofício competente quando da realização do contrato de permuta, o que por si só macula a pretendida averbação de indisponibilidade e o próprio contrato.

O termo aditivo, de forma geral, não extingue o contrato originário, permanecendo válida a garantia nele conferida, constituindo o aditivo apenas como um instrumento utilizado para acrescentar/suprimir informações/cláusulas e um contrato anterior já formalizado.

A averbação de uma ação à margem da matrícula tem amparo legal no ordenamento jurídico pátrio, qual seja, na Lei de Registros Públicos (
artigo 167, I, 21, da Lei nº 6.015 de 1973
),
servindo para
resguardar o interesse da parte e de eventuais adquirentes terceiros de boa-fé e não causa prejuízo ao proprietário, vez que não atinge os atributos da propriedade, por não tornar o bem indisponível.-

R E L A T Ó R I O

R E L A TÓ R I O

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de antecipação de tutela recursal interposto por
REGINA STELA MINOTTO MARTY, ARNOLDO MARTY JUNIOR e MARIA LUCIA MINOTTO MONTANS
, com o fito de suspender a decisão que, nos autos da Ação de Acertamento e Regularização Fundiária de n. 1000839-15.2021.8.11.0026, manejada contra

VILELA VILELA & CIA LTDA e ADAMA BRASIL S/A
, revogou a liminar de indisponibilidade dos imóveis rurais registrados sob as
matrículas n. 9869, 9870, 9871, 9872 e 9883
, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Arenápolis/MT.

Ponderam os agravantes que deve permanecer a indisponibilidade outrora deferida sobre as mencionadas matrículas, pois a agravada
VILELA VILELA & CIA LTDA
não poderia dar em alienação à agravada
ADAMA BRASIL S/A
a integralidade dos referidos imóveis rurais, que são objeto de permuta entre àquela e os requerentes/agravantes, na forma da planta elaborada em 2011 e que foi condição do pactuado na venda no ano de 2015.

Asseveram que não figuraram no negócio jurídico entabulado entre as agravadas (alienação fiduciária), razão pela qual é ilícito o motivo determinante da relação jurídica, comum a ambas as partes, conforme preleciona o art. 166, inciso III, do Código Civil.

Afirmam que o instrumento de alienação vigente, firmado em
15/09/2017
, é posterior ao contrato de permuta, elaborado no
ano de 2016
, sendo, portanto, ineficaz perante os agravantes, notadamente porque a agravada
VILELA VILELA & CIA LTDA
alienou à agravada
ADAMA BRASIL S/A
imóveis que não lhe pertenciam integralmente.

Enfatizam
que a agravada
VILELA VILELA & CIA LTDA
está em recuperação judicial, com dívidas que ultrapassam 600 (seiscentos) milhões de reais e que a alienação fiduciária entabulada entre as agravadas é fraudulenta, na medida em que possui o objetivo de proteger o seu patrimônio, lesar credores e desviar bens.

Declaram ainda que a fraude documental é evidente, pois além do prazo perpétuo, a agravada
VILELA VILELA & CIA LTDA
deu em alienação imóveis valiosos, com mais de 3.000 hectares, sem receber qualquer valor da requerida
ADAMA BRASIL S/A
como contraprestação, constando no contrato uma simples garantia de uma suposta obrigação futura de fiança, que não existia no momento e que pode ou não se realizar.

Pontuam também que a fraude da alienação é ainda mais cristalina quando se verifica a estreita ligação comercial entre as agravadas
VILELA VILELA & CIA LTDA
e
ADAMA BRASIL S/A
, pois esta última foi gestora daquela entre os anos de 2018 e 2019.

No mais, ressalta a
possibilidade de dano caso os imóveis sejam levados a leilão, assim como a reversibilidade da medida na hipótese de ser julgada improcedente a ação proposta na origem.

Por fim, pugnam pela antecipação da tutela recursal para determinar o retorno da indisponibilidade dos imóveis objeto das matrículas 9869, 9870, 9871, 9872 e 9883 do CRI de Arenápolis - MT, e no mérito, seja provido o recurso de modo que seja mantida a indisponibilidade.

A liminar recursal foi concedida em decisão da lavra da eminente Desembargadora SERLY MARCONDES ALVES, nos termos do
ID nº 105732975
.

O pedido de reconsideração foi indeferido no
ID nº 107554487
pela mesma desembargadora.

Posteriormente, a nobre Desembargadora SERLY MARCONDES ALVES determinou a redistribuição do presente recurso para esta relatora em face a prevenção com o
RAI nº 1016468-10.2021.811.0000
, sendo tal decisão objeto de
embargos de declaração
, os quais foram rejeitados pela citada magistrada no
ID nº 124808651
, dando azo ao
recurso de agravo interno
, que foi desprovido pela C. Quarta Câmara de Direito Privado no
ID nº 134430157
, vindo o recurso para minha relatoria.

As contrarrazões ao agravo de instrumento vieram no
ID nº 109051456
, oportunidade em que a parte agravada rebateu a tese recursal em todos os seus termos.

No
ID nº 137257744
, os agravantes questionaram as contrarrazões da parte agravada.

Sem informações do juízo da causa.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O

Eminentes pares.

Primeiramente, cumpre-me registrar que o agravo de instrumento deve restringir-se somente à análise do acerto ou desacerto da decisão recorrida, sob pena de supressão de instância.

Aliás, para melhor compreensão transcrevo fragmento do
decisum
singular da lavra do Juiz de Direito DIEGO HARTMANN:

“
DECISÃO

Cuida-se de pedido de reconsideração formulado pela requerid Adama, objetivando a revogação ou modificação da decisão liminar, a fim de que seja cessada a ordem de indisponibilidade de bens, ou, subsidiariamente autorizada a venda dos imóveis, com expressa referência no edital de leilão à existência da ação e com a advertência de que o eventual arrematante ficará vinculado ao resultado do feito.

Pois bem, revistando os fundamentos que ensejaram o deferimento da liminar, após a manifestação preliminar da parte contrária, reputo por rever o posicionamento anteriormente adotado, notadamente diante da desproporcionalidade da medida de indisponibilidade integral das matrículas n° 9869, 9870, 9871, 9872 e 9883.

Inicialmente, nota-se que o direito que se busca resguardar em sede de tutela antecipada diz respeito a parte mínima da área oferecida em garantia pela requerida Vilela & Machado Ltda à requerida Adama Brasil S/A.

Diga-se, aquela alienou fiduciariamente 4 (quatro) propriedades rurais a esta última, com área total de quase 3.000 hectares, ao passo que o requerente controverte direito de demarcação de área de cerca de 80 hectares, ajustada em contrato de permuta celebrado após o oferecimento da garantia.

Com efeito, constituída a propriedade fiduciária, torna-se o devedor (Vilela e Machado Ltda) apenas possuidor direto da coisa, como depositário.

Nesse contexto, cumpre observar que a área objeto de indisponibilidade pertence presumidamente, em quase sua totalidade, ao credor fiduciário, não podendo ser objeto de indisponibilidade absoluta, sob pena da restrição ser mais prejudicial ao requerido do que benéfica ao autor, na medida em que a indisponibilidade traria maior proveito à própria ré Vilela e Machado Ltda que, na posição de devedora, obteria, de certa forma, suspensão da condição resolutiva por via transversa e impediria a consolidação da propriedade em favor da requerida Adama Brasil S/A.

Por sua vez, impedir a consolidação da propriedade importaria em deixar o bem indisponível tanto ao fiduciante quanto ao fiduciário por dívida do primeiro com o último, o que geraria verdadeira preferência de crédito em prejuízo do fiduciário, já que este não pode executar sua garantia enquanto não levantada a indisponibilidade.

Por todo o exposto, sob todos os ângulos e, qualquer que seja a origem da indisponibilidade incidente sobre os direitos do fiduciante (requerida Adama Brasil S/A), ela não pode subsistir, sobretudo diante da averbação prévia da garantia e da necessidade de razoabilidade da presente medida.

Sendo assim, REVOGO a liminar de indisponibilidade das Matrículas nº 9869, 9870, 9871, 9872 e 9883. Por outro lado, determino a averbação da presente ação na matrícula dos imóveis, o que assegurará os eventuais direitos do autor em caso de arrematação por terceiros.

EXPEÇA-SE o necessário para levantamento da indisponibilidade das matrículas, devendo ser promovida em seu lugar a averbação da presente ação para conhecimento de terceiros eventuais arrematantes.

Intime-se.

Cumpra-se.

DIEGO HARTMANN

Juiz de Direito”.

Conforme se denota, o douto Juiz singular entendeu
que a área objeto de indisponibilidade pertence presumidamente ao credor fiduciário, em quase sua totalidade, não podendo ser objeto de indisponibilidade absoluta, sob pena da restrição ser mais prejudicial ao requerido do que benéfica ao autor, na medida em que a indisponibilidade traria maior proveito à própria ré
VILELA E MACHADO LTDA
que, na posição de devedora, obteria, de certa forma, suspensão da condição resolutiva por via transversa e impediria a consolidação da propriedade em favor da requerida Adama Brasil S/A.

Diante de tal situação, entendeu que a liminar de indisponibilidade deveria ser revogada, todavia, visando resguardar eventuais direitos das agravantes, determinou a averbação da ação às margens das citadas matrículas.

Por outro lado, informa a parte agravante que muito embora a escritura de permuta tenha sido firmada pouco depois da alienação, o fato é que aquele instrumento inicial de alienação foi alterado passando a ter nova validade após 15/09/2017, data posterior à escritura pública de permuta, portanto, ineficaz perante os autores/agravantes.

Pois bem.

Após detida análise do presente recurso e dos autos originários, não se constata motivos para reformar a decisão agravada.

No caso em comento, verifica-se dos autos originários que se
trata de ação de procedimento ordinário (Ação de Acertamento de Dívisa e Regularização Fundiária), onde os autores buscam provimento jurisdicional de divisão de área de terras com pedido subsidiário de usucapião contra a Adama e a Vilela & Machado Ltda. (Vilela).

Aduziram para tanto que são legítimos proprietários da Fazenda Flor da Serra, localizada no município de Nova Marilândia, MT, composta por diversas matrículas que formavam um único imóvel. Dentre tais matrículas, estavam as de números 9.869, 9.870, 9.871, 9.872, 9.880, 9.881 e 9.883, todas registradas no CRI da Comarca de Arenápolis, MT.

Declararam que através de Escritura Pública datada de
11/06/2015
efetuaram a transferência das áreas das
matrículas nºs 9.869, 9.870, 9.871 e 9.872
à
VILELA
, tudo devidamente registrado no ofício imobiliário competente.

A despeito da transferência de titularidade de todas as glebas referidas, relatam os demandantes que mais tarde teriam visualizado que a divisão das áreas seria pretensamente desfavorável às partes, pois na matrícula 9.871, com área de 1.284,4949 hectares, existiria um recorte, demarcado como se fosse a matrícula 9.883, também de propriedade dos autores.

Na tentativa de solucionarem o imbróglio na disposição das terras, teriam decidido então os participantes da avença original (autores e a ré/agravada
VILELA
) em fazer a medição e redistribuição das áreas, a fim de que
84,8338 hectares da matrícula 9.883
(de propriedade dos autores) fossem permutados pela mesma área composta das seguintes matrículas:
9.869 (5,5838 hectares)
; a ser desmembrado da
matrícula 9.870 (46,8502 hectares)
; e da
matrícula 9.872 (32,4398 hectares)
, todas do cartório imobiliário de Arenápolis, MT.

Aduziram os autores que teriam então recebido as frações de terras por força da permuta implementada.

Contudo, que ao tentarem promover a efetivação do desmembramento das referidas áreas, mediante escritura pública de permuta firmada em abril de 2.016 com a ré/agravada Vilela, foram impedidos de proceder de tal maneira, dada a existência de gravame nas
matrículas nºs 9.869, 9.870 e 9.872
do CRI de Arenápolis, MT, em decorrência da alienação fiduciária precedentemente firmada entre a ré/agravada
VILELA
e a agravada
ADAMA
.

Desta forma, pleiteiam o provimento divisório a fim de que seja procedido o desmembramento das áreas, na forma prevista na escritura pública firmada entre autores e a
VILELA
, ao arrepio da participação da
ADAMA
, proprietária fiduciária da área, ou, ainda, subsidiariamente, lhe sejam transferidas as frações de terras reclamadas (84,8338 hectares) em face da respectiva aquisição originária por usucapião.

Ainda pretendem as autoras/agravantes a nulidade integral do “
INSTRUMENTO DE CONSTITUIÇÃO DE GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA”
, firmada entre as requeridas/agravadas, negócio jurídico estabelecido no montante de
R$ 17.000.000,00 (dezessete milhões de reais).

Em análise da tese recursal, constata-se ser totalmente desproporcional e desarrazoável a medida de indisponibilidade integral das matrículas n° 9869, 9870, 9871, 9872 e 9883, totalizando uma área total de quase 3.000 hectares, porquanto o direito controvertido dos agravantes corresponde à demarcação/usucapião de área de cerca de 84,8338 hectares, ajustada em contrato de permuta celebrado após o oferecimento da garantia.

Ademais, o aludido
INSTRUMENTO DE CONSTITUIÇÃO DE GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
, foi firmado em 20/11/2015, tendo a

VILELA alienado fiduciariamente, nos termos da Lei 9.514/97, em sua integralidade, os imóveis objeto das matrículas nº 9.869, 9.870, 9.871 e 9.872 todos os CRI de Arenápolis/MT, cuja garantia foi devidamente registrada no ofício imobiliário, com a imediata constituição da propriedade fiduciária em favor da ADAMA, conforme determina o art. 23 da Lei 9.514/17 e art. 129, 5º, da Lei nº 6.015/73. Confira as Cláusulas mais importantes do contrato e a descrição e identificação dos imóveis das matrículas nº 9.869, 9.870, 9.871 e 9.872:

(...)

(...)

Portanto como se verifica, o
INSTRUMENTO DE CONSTITUIÇÃO DE GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
foi pactuado em
20/11/2015
, sendo dado em garantia quatro (04) áreas que totalizam aproximadamente
3.060 hectares
, enquanto os agravantes buscam seus direitos sobre uma área de aproximadamente
84 hectares
e pretendem a indisponibilidade integral das áreas, o que é totalmente desproporcional, não podendo o Poder Judiciário dar guarida a tal pretensão.

Se não bastasse, a alegação dos autores/agravantes de que a garantia fiduciária outorgada à
ADAMA
em
2015
teria sido desconstituída pelo
aditivo ao respectivo contrato
celebrado em
2017
, o que teria tornado sem efeito o contrato aditivado igualmente é questionável.

Isto porque, a princípio, o aditivo contratual geralmente representa um complemento/retificação ao contrato assinado inicialmente, ou seja,
corresponde a um acréscimo/subtração de textos e cláusulas dentro de um contrato já existente.

Assim, as teses debatidas deverão ser mais bem analisadas no desenrolar do processo, com a devida instrução processual.

Por outro lado, a
ESCRITURA PÚBLICA DE PERMUTA DE PROPRIEDADES IMÓVEIS RURAIS
, deu-se em
26/04/2016
, portanto, posteriormente ao
INSTRUMENTO DE CONSTITUIÇÃO DE GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA,
que foi pactuado em
20/11/2015
. Desta forma, revela-se questionável falar nesta fase inicial do processo em alienação fiduciária fraudulenta ou irregular. Confira a primeira folha da citada escritura para verificação da data:

Desta forma, agiu com acerto o Juiz singular ao determinar o levantamento da indisponibilidade, bem como a determinação de averbação da ação às margens das matrículas, inclusive tal desiderato tem amparo legal na Lei de Registros Públicos, conforme previsão do
artigo 167, I, 21 da
Lei nº 6.015 de 1973
) que em seu
artigo 167, I, 21
dispõe:

“Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I -
o registro
: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

(...)

21)
das citações de ações reais ou pessoais

reipersecutórias, relativas a imóveis
;”

Aliás, a averbação é do ato de citação à margem da matrícula tem o mesmo objetivo, qual seja: dar ciência aos interessados acerca da existência de uma ação.

De igual sorte, a averbação às margens das matrículas evitará de que os agravantes venham a sofrer danos de difícil reparação ou prejuízo, já que com a averbação dando conhecimento da ação, eventual aquisição do imóvel por terceiros poderá ser declarada judicialmente ineficaz, principalmente se a ação principal for julgada procedente, não podendo o eventual adquirente alegar eventual boa-fé.

Sobre o tema, de
FABRÍCIO PETINELLI VIERIA CONTINHO
:

“No serviço de registro de imóveis devem ser registradas no
Livro nº 2 as citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis, conforme o artigo 167, inciso I, nº 21, da Lei Federal 6.015/73
.
O referido ato não apenas dá ciência aos interessados da existência dessas ações
, como também se presume cometida em fraude à execução qualquer aquisição imobiliária posterior à sua inscrição. Portanto, a aquisição poderá ser judicialmente declarada ineficaz, não podendo o adquirente fundar-se na boa-fé.”
(COUTINHO, Fabrício Petinelli Vieira – Âmbito Jurídico, Rio Grande, 67, 01 ago. 2009).

Grifei
.

Se não bastasse, a averbação resguarda o interesse da parte e de terceiros de boa-fé, bem como serve para dar segurança e eficácia dos atos jurídicos. Ainda, a prática desse ato gera no meio social confiabilidade no sistema registral e permite maior estabilidade das relações jurídicas que envolvem bens imóveis.

Portanto, diante de todas as circunstâncias, o direito não socorre aos agravantes.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
, por consequência, revogo a liminar recursal de
ID nº 105732975
.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/08/2022