Tribunal: TJMT
Processo: 1015021-50.2022.8.11.0000
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-23
Data de publicação: 2022-11-24

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – PRESSUPOSTOS INTRÍNSECOS – CONFUSÃO COM O MÉRITO – AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA NA ORIGEM – IMÓVEL ADQUIRIDO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL E CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS – POSSE – TRANSMISSÃO NA DATA DA CELEBRAÇÃO – PEDIDO DE AUTORIZAÇÃO AMBIENTAL PELO ADQUIRENTE - NOTIFICAÇÃO À SEMA PELOS VENDEDORES – PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DOS RESPECTIVOS PROCESSOS (CAR E LEVANTAMENTO CIRCUNSTANCIAL) - ALEGAÇÃO DE INEFICÁCIA DA AVENÇA – EMBARAÇO AO LIVRE EXERCÍCIO DA POSSE – TURBAÇÃO CARACTERIZADA - PREÇO DA TRANSAÇÃO DEPOSITADO À ORDEM DO JUÍZO – POSSE ANTERIOR E TURBAÇÃO – DEMONSTRAÇÃO SATISFATÓRIA – HIPÓTESE QUE AUTORIZA O DEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA -

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015021-50.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Posse, Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RODRIGO RIBEIRO ARAUJO - CPF: 044.261.816-66 (ADVOGADO), AGROPECUARIA SANTA ANA LTDA - CNPJ: 40.612.424/0001-21 (AGRAVANTE), ELIANE ROCHA DE OLIVEIRA - CPF: 096.741.868-24 (AGRAVADO), RAQUEL ROCHA DE OLIVEIRA DRUZIAN DE CARVALHO - CPF: 049.543.958-44 (AGRAVADO), JOAO MARIO DRUZIAN DE CARVALHO - CPF: 067.828.998-09 (AGRAVADO), ANTONIO ROCHA DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 629.897.909-34 (AGRAVADO), ARLETE APARECIDA DEL PADRE ROCHA DE OLIVEIRA - CPF: 679.768.169-34 (AGRAVADO), ELISABETH ROCHA DE OLIVEIRA - CPF: 075.035.308-20 (AGRAVADO), KLEBER ROCHA DE OLIVEIRA - CPF: 137.227.848-67 (AGRAVADO), FABIA CRISTINA EUSTAQUIO DA SILVEIRA DE OLIVEIRA - CPF: 555.199.891-68 (AGRAVADO), TERCIO SPIGOLON GIELLA PALMIERI SPIGOLON - CPF: 191.466.918-55 (ADVOGADO), DIVAIR APARECIDO DE PIERI - CPF: 894.059.949-72 (ADVOGADO), ANDRE LUIZ DA SILVA ARAUJO - CPF: 422.503.406-25 (ADVOGADO), MARSHAL ROCHA DE OLIVEIRA - CPF: 157.485.838-60 (AGRAVADO), GIZELA ANGELICA SANCHES DE OLIVEIRA - CPF: 216.870.778-27 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME.

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – PRESSUPOSTOS INTRÍNSECOS – CONFUSÃO COM O MÉRITO –
AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE
– TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA NA ORIGEM – IMÓVEL ADQUIRIDO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL E CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS – POSSE – TRANSMISSÃO NA DATA DA CELEBRAÇÃO – PEDIDO DE AUTORIZAÇÃO AMBIENTAL PELO ADQUIRENTE -

NOTIFICAÇÃO À SEMA PELOS VENDEDORES – PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DOS RESPECTIVOS PROCESSOS (CAR E LEVANTAMENTO CIRCUNSTANCIAL) - ALEGAÇÃO DE INEFICÁCIA DA AVENÇA – EMBARAÇO AO LIVRE EXERCÍCIO DA POSSE – TURBAÇÃO CARACTERIZADA - PREÇO DA TRANSAÇÃO DEPOSITADO À ORDEM DO JUÍZO – POSSE ANTERIOR E TURBAÇÃO – DEMONSTRAÇÃO SATISFATÓRIA – HIPÓTESE QUE AUTORIZA O DEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA - DECISÃO CASSADA -
RECURSO PROVIDO
.

Revela-se comprovada a posse justa e anterior quando transmitida por Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural e Cessão de Direitos Hereditários celebrado entre os litigantes.

E serve como prova da turbação a notificação dos vendedores enviada ao órgão ambiental com o intuito de suspender a tramitação de processos instaurados a pedido do adquirente, referentes ao CAR e Levantamento Circunstancial da situação dos imóveis, sob a alegação de ineficácia da avença, principalmente se não foi proposta Ação de Rescisão do Contrato pelos vendedores, e depositado o preço em demanda ajuizada pelo adquirente objetivando a outorga da escritura.

Relatório

Agravo de Instrumento n. 1015021-50.2022.8.11.0000 de decisão da Vara Única de Querência que indeferiu a tutela de urgência em Ação de Manutenção de Posse.

A agravante alega que os bens em discussão são objeto de Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural e Cessão de Direitos Hereditários celebrado entre as partes. Acrescenta que foi imitida na posse (Cláusula Quarta) em 25/10/2021.

Afirma que, como legítima compromissária compradora/cessionária, adotou perante o órgão ambiental responsável as medidas necessárias para o efetivo exercício da posse que recebeu pelo Contrato, cujas atividades dependem de autorização ambiental.

Aduz que recentemente os agravados notificaram extrajudicialmente a Secretaria Estadual de Meio Ambiente para que fossem suspensos os processos de CAR e levantamento circunstancial, porque ela (agravante) não teria direito de posse sobre os referidos imóveis. E mais, disseram também que a avença “
não teria eficácia
”, por isso não poderia subsidiar nenhum pedido junto à SEMA.

Argui que, diante disso, se viu turbada no exercício regular da sua posse, já que foi impedida de realizar os trâmites burocráticos indispensáveis para a adequada fruição dos imóveis que adquiriu, visto que os processos foram arquivados provisoriamente pela SEMA.

Pontua que foi confeccionado o Auto de Constatação em 13-7-2022, que confirmaria esses dados, porém o juízo de origem o desconsiderou.

Argumenta que se trata de turbação de direito pois, mais do que mera ameaça, o incômodo à sua posse seria incontroverso e estaria exaustivamente provado pela cópia do despacho administrativo que mandou suspender o andamento de referidos procedimentos até que se decida sobre a legitimidade da sua posse (ID. 137274158).

Antecipação da tutela recursal indeferida (ID. 137659673).

Na sequência a agravante noticiou que em 10-8-2022 propôs a Ação de Obrigação de Fazer n. 1001196-90.2022.8.11.0080 em que visa seja determinado aos agravados que lhe outorguem a escritura pública, em cujo processo depositou à ordem judicial R$8.900.000,00, correspondentes ao restante do preço contratado (ID. 139563167).

Nas contraminutas, os agravados suscitam em preliminar a ausência dos pressupostos intrínsecos de admissibilidade, uma vez que a parte contrária formulou pedido genérico.

No mérito, assinalam que a agravante confunde direito possessório com petitório, e discorrem sobre o conceito de ambos; que no caso o contrato constitui “
obrigação de eficácia real
”, sendo inadequada a discussão em Ação Possessória por inexistir na hipótese turbação de posse.

Ressaltam que, de qualquer forma, não estão demonstrados os requisitos autorizadores da tutela, porquanto não há exercício de posse precedente à Ação judicial, o qual, aliás, nunca ocorreu.

Destacam também que a agravante estava proibida de realizar o procedimento administrativo em questão, por força da cláusula primeira, §2º (IDs 141045667 e 148328153).

O agravado João Mário Druzian de Carvalho não apresentou contraminuta, tendo decorrido o prazo em 25-10-2022, como certificado pela secretaria da Quarta Câmara de Direito Privado.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

VOTO

A preliminar de ausência dos pressupostos intrínsecos se confunde com o mérito e com ele será apreciada.

No mérito, a agravante

alega na inicial da
Ação de Manutenção de Posse
que em
25-10-2021
firmou com os agravados a compra de duas áreas rurais situadas no município de Querência, denominadas Fazenda Juklemar e Fazenda Boa Esperança, matrículas n. 1.822 e 1.823 do RGI de Canarana, com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, cujo contrato foi devidamente registrado no Cartório de Títulos e Documentos de Querência com n. 4.821, em 2-12-2021.

Sustenta que deu de entrada e princípio de pagamento R$600.000,00, como previsto na cláusula terceira, alínea “a”,
e que a posse lhe foi transmitida na mesma data da celebração da avença,
nos termos da

cláusula quarta, portanto a exerce a justo título, de boa-fé e em caráter definitivo, tanto assim que mantém no local maquinários e funcionários para fazê-la produzir e cumprir a sua função social, sendo então a legítima possuidora de referidas áreas rurais.

Anexa fotografias que demonstrariam as benfeitorias que fez na área após sua aquisição, tais como a reforma da sede, da estrada, do seringal, além dos contêineres que levou ao local para servir de dormitório e ainda restabeleceu a energia elétrica, com a quitação dos débitos antigos.

Argumenta que, no intuito de preservar a regularidade das atividades, tentou a inscrição no Cadastro Ambiental Rural e o levantamento circunstanciado n. 13864/2022, no entanto em
27-4-2022
os agravados notificaram extrajudicialmente a Secretaria de Estado do Meio Ambiente de que ela (agravante) não teria nenhum direito sobre as áreas e que o Contrato não teria eficácia, fato que retirou o livre exercício da posse que recebeu no Contrato, tanto é que o sobrestamento dos processos a impediu de obter as licenças que lhe permitem usufruir livremente do imóvel negociado.

Argui ter demonstrado de forma satisfatória os requisitos legais para a concessão da tutela pleiteada, visto que a posse lhe foi transmitida em
25-10-2021
pela avença celebrada entre as partes e a turbação pela notificação ao órgão ambiental em
27-4-2022
, que culminou no sobrestamento dos processos, ficando evidente que os agravados embaraçam o livre exercício da posse que eles mesmos transferiram a ela pelo Contrato, principalmente pela alegação de sua ineficácia.

Transcreve as cláusulas convencionadas, dentre as quais a Sexta “a”, que dispõe sobre a auditoria que faria a suas expensas, sendo que o relatório circunstanciado sobrestado pelos agravados também está previsto na respectiva cláusula.

A agravante notificou os agravados (
Notificação Judicial n.

1000071-87.2022.8.11.0080)
a lhe outorgarem a Escritura Pública, já que essa outorga, conforme termos contratuais, seria simultânea com o pagamento do restante do preço (R$4.400.000,00).

Ingressou também com a
Ação de Obrigação de Fazer n. 1001196-90.2022.8.11.0080
, em que afirma que as parcelas “b” e “c” da Cláusula Terceira e seu parágrafo 6º, bem como a cláusula Quinta vinculam o pagamento do saldo remanescente à outorga da escritura, as quais transcreve.
Em cumprimento à parte que entende ser de sua responsabilidade, depositou à ordem do juízo o restante do preço (R$8.900.000,00)
(ID. 139563168 do Recurso).

Por sua vez, os agravados propuseram em 01-7-2022 a
Ação Declaratória de Não Aperfeiçoamento/Nulidade do Negócio Jurídico c/c Tutela de Urgência n.

1001148-34.2022.8.11.0080
, na qual pleitearam em tutela antecipada a reintegração na posse das respectivas áreas e que a agravante se abstenha de efetuar quaisquer alterações ou benfeitorias no local, tampouco as utilize em procedimentos extrajudiciais que visem a sua exploração.

No mérito, que seja declarado não aperfeiçoado o Contrato por culpa exclusiva da ré/agravante pelo não pagamento das arras confirmatórias.

Alternativamente, postulam a nulidade da avença em razão dos “
vícios de forma
” (ausência de escritura pública e de preço), ou o reconhecimento da sua ineficácia em razão das “
cláusulas contraditórias
”.

Em caso de não acolhimento de tais pedidos, “
que se aplique de forma equânime e justa as cláusulas contratuais, reconhecendo em favor dos Autores os mesmos direitos contratuais concedidos à Ré, especialmente o de optar pela rescisão do contato sem qualquer ônus às partes
”.

Além disso, ressaltam a ineficácia do Contrato porque condicionado à auditoria não realizada por culpa da ré, desobrigando as partes em sua continuidade. E mais, que se reconheça a “mora
accipiendi
” da ré/agravante, porque “
se recusou a possibilitar a devolução, pelos Autores, dos valores indevidamente transferidos a estes, não atribuindo a estes qualquer ônus, juros ou penalidades
” (ID. 91451628 do feito originário). Em todas as hipóteses, sem nenhum ônus aos autores, inclusive que os autorize a devolver o valor indevidamente transferido pela agravante.

Depois de consignar a possibilidade de discussão possessória independentemente da validade do Contrato (Súmula 704-STJ), o juízo
a quo
entendeu que no caso concreto não há turbação da posse da agravante visto que “
as partes discutem a validade do contrato particular de compromisso de compra e venda, o qual deu ensejo à suposta tradição do imóvel. Além disso, não há notícia de que a parte ré esteja tentando retomar o imóvel à força, praticando qualquer ato de turbação no mundo fático, mas tão somente em alegar supostos direitos perante órgãos públicos
”.

E mais, que “
o direito do promitente comprador é direito real (art. 1.225, VII), que se adquire com o registro (art. 1.227). À evidência, a promessa de compra e venda visa à constituição de direito real sobre imóvel e, portanto, é da substância do ato a escritura pública. A promessa só terá eficácia, que é a aptidão para produzir efeitos (e dentre eles o de constituir direito real pelo registro), se for lavrada por instrumento público
”
.

Além disso, que “
o direito da parte autora à manutenção da posse do imóvel não pode ser conferido, liminarmente, ainda mais porque pagou o valor de R$600.000,00 (seiscentos mil reais) com atraso, e deixou de pagar o valor de R$4.400.000,00 (quatro milhões e quatrocentos mil reais), limitando-se a alegar mora pretérita da parte ré, sem ajuizar a via adequada, que seria a consignação em pagamento. Deste modo, a validade do contrato e respectivo efeito jurídico demanda análise mais aprofundada, que ocorrerá no momento oportuno. E nesta fase sumária, o caso mesmo é de INDEFERIMENTO da liminar
”.

Independentemente dos pedidos constantes das Ações propostas pelas partes, ao que tudo indica os agravados, não pretendendo levar a termo o compromisso celebrado com a agravante, optaram por a impedir de iniciar a exploração das terras e notificaram o órgão ambiental de que o Contrato seria ineficaz, providência que culminou no sobrestamento dos processos que a autorizaria a implementar os seus projetos.

Importante ressaltar que o Compromisso de Venda e Compra se perfaz mediante contrato preliminar, disciplinado pelos artigos 462 a 465 do CC, pelo qual as partes se obrigam a celebrar a Compra e Venda,
consoante cláusulas desde logo pactuadas
, uma vez que implementados os termos e condições desse compromisso.

Esse contrato tem a particularidade de poder consistir em título hábil a constituir um direito real à aquisição de imóvel, se registrado no CRI, situação em que é regido também pelos artigos 1.417 e 1.418 do CC. São requisitos desse instrumento a forma escrita e a
ausência de cláusula de arrependimento
.

Orlando Gomes o caracteriza como contrato preliminar impróprio, “
já que no segundo contrato há apenas a repetição da vontade expressa no primeiro deles, o compromisso
.
A fonte das obrigações está no primeiro ato
. O segundo, embora denominado contrato, não é fonte de direitos e obrigações e, sim, causa de extinção de obrigação, caracterizando-se como um pagamento. Portanto,
o compromisso de venda é contrato típico, através do qual as partes se obrigam, reciprocamente, a tornar eficaz a compra e venda de um bem imóvel, mediante a reprodução do consentimento no título hábil, o contrato de compra e venda”
.
(Contratos, 25ª ed. atualizada por Humberto Theodoro Júnior, Rio de Janeiro, Forense, 2002). (sem destaques no original)

Assim, a transmissão da posse no Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra se constituiu na vontade expressa dos compromissários/vendedores em transmiti-la, e da agravante/ compradora em recebê-la, o que se deu na data da celebração da avença, de maneira que não procede a afirmação de ausência de posse anterior.

Não obstante o teor do
decisum
, embora a agravante continue na posse física das áreas negociadas, o seu exercício pleno, como transmitido pelo respectivo Instrumento, foi molestado pelos agravados quando a impediram de obter as autorizações ambientais necessárias à implementação dos seus projetos, não havendo justificativa legal para que ela (agravante) aguarde a solução do litígio, porquanto de nada adiantaria ter a posse física e não poder explorar as terras.

Nesse ponto, vale destacar que a posse é a exteriorização do direito de propriedade e que
não se enquadra como um direito real
, pois não está elencada no rol taxativo do art. 1225 do CC. Logo, o possuidor pode se valer dos interditos e das Ações Possessórias para obtê-la integralmente.

A propósito, Carlos Roberto Gonçalves consigna que
turbação é todo ato que embaraça o livre exercício da posse e priva o possuidor de exercê-la em plenitude
, mas não do exercício em si. Nesse caso, o possuidor pode usar em seu benefício a Ação de Manutenção de Posse, sendo suficiente a vontade do autor de fazer respeitar a sua posse (Direito Civil Brasileiro, vol. 5 – Direito das Coisas – 13ª edição, 2018).

Convém lembrar que até mesmo nas Ações que objetivam a rescisão de contrato – inexistente neste caso - está consolidado na jurisprudência que a reintegração é a consequência da resolução da avença e não deve ser deferida antes que isso ocorra.

Por conseguinte, tendo os agravados imitido a agravante na posse dos imóveis rurais negociados na data da celebração da avença, está satisfatoriamente comprovada a posse anterior. Da mesma forma, a moléstia a essa posse, pela impossibilidade de exercê-la plenamente, pelo ato dos agravados de notificarem o órgão ambiental da ineficácia da transação, que imediatamente sobrestou os processos para aguardar a decisão judicial, quando, na verdade, ainda não existia demanda instaurada para essa finalidade.

Pelo exposto,
dou provimento
ao Recurso para cassar a decisão impugnada e deferir a liminar pleiteada pela agravante para determinar o prosseguimento dos pedidos por ela protocolados na SEMA, devendo o juízo de origem mandar expedir o competente ofício ao respectivo órgão ambiental.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/11/2022