Tribunal: TJMT
Processo: 0007281-92.2019.8.11.0055
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-06-07
Data de publicação: 2022-06-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0007281-92.2019.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[ELN GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 11.368.459/0001-69 (APELANTE), FRANCO ARIEL BIZARELLO DOS SANTOS - CPF: 937.874.800-72 (ADVOGADO), GEOVANI LUIZ MUNARI LOTHAMMER - CPF: 965.777.031-91 (ADVOGADO), RAONNY ALVES DE SANTANA - CPF: 042.620.021-79 (ADVOGADO), ANDRESSA SANTO GUEDES - CPF: 032.712.531-45 (APELADO), RONI CEZAR CLARO - CPF: 879.217.231-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO – ÁREA POSTERIORMENTE EMBARGADA POR DECISÃO LIMINAR PROFERIDA EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA – DESCUMPRIMENTO DO TAC PELO QUAL A REQUERIDA SE COMPROMETEU A REGULARIZAR A ÁREA – IMPEDIMENTO DE UTILIZAÇÃO DA ÁREA PELA COMPRADORA – SITUAÇÃO QUE PERDURA HÁ MAIS DE 10 ANOS – PENALIDADES MORATÓRIAS APLICADAS – INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – VALOR INDENIZATÓRIO FIXADO EM PATAMAR RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA. 1. Ainda que não seja possível afirmar com total certeza que foi a requerida quem deu causa às irregularidades na área objeto do contrato de promessa de compra e venda, não há dúvidas de que ela, a fornecedora, é responsável perante a consumidora pelos óbices que impedem a autora de usufruir do bem dela adquirido, em especial quando ela sequer cumpriu obrigação assumida em TAC, no sentido de providenciar a regularização da área. 2. Segundo o STJ,
“se a situação exposta ultrapassar o mero dissabor, com peculiaridades analisadas pelo Tribunal de origem, no sentido de que o atraso na entrega do imóvel adquirido foi por longo período, é possível a condenação em danos morais”
(AgInt no REsp n. 1.924.062/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 6/5/2022). 3. “
Na fixação de indenização por danos morais, são levadas em consideração as peculiaridades da causa. Nessas circunstâncias, consideram-se a gravidade do ato, o potencial econômico do ofensor, o caráter pedagógico da indenização e os parâmetros adotados em casos semelhantes
” (STJ – 4ª Turma – AgRg no AREsp 662.068/RJ – Rel. Ministro RAUL ARAÚJO – j. 19/05/2015, DJe 22/06/2015).

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por ELN GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA – EPP contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra/MT, que nos autos ação de “
Indenização por Danos Materiais e Morais c/c Obrigação de Fazer
”

(Proc. nº 0007281-92.2019.8.11.0055), ajuizada contra a apelante, por ANDRESSA SANTO GUEDES, julgou parcialmente procedente o pedido, para, em razão das irregularidades no loteamento Ipanema, que impedem que a autora possa usufruir do imóvel adquirido,

condenar a requerida
“ao pagamento de cláusula penal, ora arbitrada em 10% dos valores pagos pela autora até a data da regularização do imóvel, com incidência de juros moratórios de 1% das parcelas adimplidas pela autora e multa moratória de 2% do total adimplido, devidamente atualizados pelo INPC desde a citação, bem como, (...) ao pagamento da quantia de R$ 8.000,00 a título de danos morais, devendo incidir juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença”.
A sentença também condenou a requerida ao pagamento de custas, e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação
(cf. Id. n. 106611032 - pág. 57 e pág. 112)

A apelante diz que a autora ajuizou a presente ação, afirmando que até a presente data, não ingressou na posse do terreno que adquiriu da apelante, em razão das irregularidades no imóvel, as quais, a requerida já havia se comprometido a solucionar, quando celebrou com o Ministério Público Estadual o Termo de Ajustamento de Conduta homologado, em julho de 2016, nos autos da ação civil pública (Proc. n. 8444-54.2012.811.0055 (Código: 148545)” ajuizada pelo
Parquet
contra a apelante.

A apelante alega que não há falar em falha na prestação de serviço, pois
“quando a apelante começou a efetuar a venda de lotes do Loteamento Ipanema, esta tinha total autorização para tal ato,
(ou seja)
não havia qualquer tipo de irregularidade”,
e a obrigação da apelante restou cumprida com a transmissão da posse para a autora.

Ademais, não é culpada pelo atraso no loteamento que impediu a autora de construir no imóvel adquirido, pois, só

posteriormente à celebração do contrato, o loteamento foi embargado “
por força de liminar deferida pelo Juízo da Quarta Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra – MT, no processo n. 8444-54.2012.811.0055 (Código: 148545)”.

Alega que o fato de ter celebrado, naqueles autos, compromisso de ajustamento de conduta não importa, automaticamente,
“
no reconhecimento de responsabilidade para outros fins que não os estabelecidos expressamente no Compromisso”
,
e, além disso,

naqueles autos “
não foram provadas quaisquer irregularidades, mas tão somente foi feito acordo entre o Parquet, o Município de Tangará da Serra – MT e o Apelado para que fossem finalizadas as obras paralisadas no loteamento por força de liminar”,
portanto, a sentença não poderia, exclusivamente baseada na existência do TAC, responsabilizar a apelante

pelas irregularidades que impediram a autora de construir na área.

Afirma que, ao contrário do que afirma a autora, não houve descumprimento do TAC, e diz que, além de o empreendimento ter ficado paralisado por anos, por força de decisão liminar concedida naquela ACP, as
“obras de grande escala não são fáceis de se concluírem, são morosas, ainda mais se levar em consideração que, devido a paralização, houve a necessidade de se renovar inúmeras licenças para reiniciar as obras”.

Finaliza, dizendo que já sofreu inúmeros prejuízos em razão da paralisação da obra determinada na ACP, afinal, vários adquirentes ajuizaram ação
“objetivando a rescisão dos contratos de compra e venda firmados, combinadas com indenização por danos materiais e/ou morais”,
e por isso, não é razoável que sejam mantidas as condenações fixadas na sentença apelada.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que a sentença seja reformada, julgando improcedente o pedido da autora, ou, na pior das hipóteses, que o valor indenizatório seja reduzido,
“eis que excessivamente oneroso considerando o valor do terreno e desatendido assim o princípio da proporcionalidade”
(cf. Id. n.

106611032 - p. 68-77).

A autora apresentou as contrarrazões vinculadas ao Id. n. 106611037, combatendo as razões recursais e torcendo pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A autora ajuizou a presente ação indenizatória, dizendo que efetuou o pagamento de todas as 60 parcelas previstas no contrato particular de
“Compromisso de Compra e Venda”
que celebrou com a apelante em 12.11.2011, envolvendo um terreno no Loteamento Ipanema, localizado na gleba Esmeraldo, na cidade de Tangará da Serra, mas, até a data do ajuizamento da ação, não pôde ingressar e desfrutar da área, em razão de irregularidades existentes no loteamento, e mesmo estando impedida de usar a área, figurou no polo passivo da ação de “
Execução Fiscal
” (Proc. n. 32103-19.2017.811.0055 – Código: 268623) ajuizada pelo Município de Tangará da Serra.

Pelo exposto, pediu que a apelante fosse compelida à providenciar a imediata outorga da escritura definitiva do imóvel, e que, em razão do inadimplemento contratual por parte da requerida, ela fosse condenada ao pagamento de indenização por danos morais, e danos materiais, compostos pelos valores estipulados nas cláusulas moratórias, consistentes na incidência de juros de mora de 1% ao mês, e multa moratória de 2% sobre as parcelas adimplidas pela autora, até a data da efetiva entrega do imóvel, com expedição da carta de habite-se, além de multa de 10% a título de clausula penal (cf. Id. n.

106611031 - pág. 5 -19).

Na contestação vinculada ao Id. n.

106611032 - pág. 27-38,

a apelante alega, dentre outras coisas, que não houve inadimplemento contratual, valendo-se das mesmas teses lançadas no presente apelo.

Na impugnação vinculada ao Id. n.

106611032 - pág. 46-48, a autora ratifica os pedidos formulados na inicial.

O magistrado dispensou a produção de provas, e proferiu sentença, julgando parcialmente procedente o pedido da autora. Eis os fundamentos adotados:

“(...)

No que tange a regularidade do cumprimento do contrato celebrado entre as partes, em que pese o requerido em sua contestação assevere que cumpriu integralmente o contrato, reputo que restou claramente demonstrada nos autos a existência de irregularidades no loteamento IPANEMA a cargo do Loteador ELN Gestão de Negócios Imobiliarios Ltda., dos quais decorreram danos ambientais e sociais, conforme reconhecido pelo requerido no termo de ajustamento de conduta apresentado às fls. 85/90.

Cumpre consignar ainda que as declarações e comportamento processual da parte requerida, ainda que em outro feito, é suficiente no presente feito para comprovar a existência de vicio no loteamento objeto do contrato apto a justificar a rescisão contratual, sendo certo que a luz do principio que veda a prática de comportamentos contraditórios “venire contra factum proprium”, não pode a empresa requerida, para fins de se beneficiar com TAC reconhecer em juízo as irregularidades descritas na inicial e que redundaram na imprestabilidade do lote para a construção residencial, durante período considerável, para em seguida em processo onde é requerida alegar que inexiste qualquer irregularidade no loteamento que justificasse a restrição de construção de residência pela autora.

Assim, pela teoria do “venire”, aquele que adere a uma determinada forma de proceder, não pode opor-se às consequências dela espargidas, justamente pelas expectativas legítimas que emergem para a outra parte que, de boa-fé, supõe-lhe presentes os efeitos. Prestigia-se a conduta escorreita, debela-se a incongruente volta sobre os próprios passos. Nestes termos, como já decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça, para se ter um comportamento por relevante, há de ser lembrada a importância da doutrina sobre os atos próprios.

(...)

Portanto, tendo o requerido, mesmo que em outro feito, confirmado as irregularidades descritas na inicial no Loteamento que impedem que a parte autora possa de fato usufruir do imóvel adquirido para a construção de sua residência, de rigor o reconhecimento da prestação defeituosa apta a caracterizar seu inadimplemento contratual apto a justificar a pretensão indenizatória apresentada pela autora.

Com efeito, ainda que o requerido tenha demonstrado ter tomado providências visando a regularização do empreendimento imobiliário é certo que não se mostra possível impor ao adquirente que aguarde por prazo indeterminado a eventual regularização do empreendimento para que possa então promover a construção de sua residência.

(...)

Assim, reconhecida a prestação defeituosa do requerido, de rigor o acolhimento da pretensão do autor no que tange a aplicabilidade da clausula penal em desfavor do estipulante da mesma, em contrato de adesão, conforme entendimento já pacificado pelo STJ em julgamento de recursos repetitivos:

Nesse Sentido:

Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Assim, reputo adequada e proporcional a fixação da clausula penal no montante de 10% dos valores adimplidos pelo autor, atualizados pelo INPC.

Da mesma forma inviável imputar ao requerido das despesas atinentes ao IPTU, visto que como já consignado às fls. 91/92 permanece sendo o autor o sujeito passivo do tributo enquanto possuidor adquirente do imóvel, sendo que todos os prejuízos pela indisponibilidade temporária do imóvel se encontram absorvidos pela clausula penal já arbitrada.

Inviável também o deferimento do pedido concernente à obrigação de fazer para outorga imediata da escritura pela requerida ou a concessão de ordem para imissão da requerente na posse do imóvel adquirido, visto que os vícios contidos no referido loteamento ainda subsistem, havendo na matrícula do loteamento nº 22.822, de fls. 72/83, ordem de bloqueio pelo Juízo da Vara Única de Querência, sendo certo que ainda subsistem as irregularidades no loteamento alvo de cumprimento de sentença do TAC nos autos da ação civil pública perante o Juízo da 4ª Vara Cível desta Comarca, código, 148545, que determinou a suspensão da matrícula e da venda de lotes do referido loteamento bem como determinou a suspensão de quaisquer edificações no loteamento até o integral cumprimento do termo de ajustamento de conduta firmado entre as partes (fl. 86/90).

Com relação aos danos morais, a prestação de serviço não ofereceu as condições que dele se esperava, ou seja, fora defeituoso, o que também redundou em prejuízos de ordem moral à parte autora, devendo ser, então, indenizada.

Assim, tendo em vista que a parte autora fora submetida a transtornos e dissabores em razão da demora na regularização do imóvel faz jus à indenização por danos morais.

(...)

No tocante ao “quantum” indenizatório a título de danos morais a ser arbitrado à parte autora, trata-se de matéria polêmica e por vezes dificílima de enfrentar, de sorte que a doutrina e a jurisprudência ainda não construíram critérios objetivos e seguros para tanto. Porém, vale ressaltar que o objetivo da indenização por danos morais não é o enriquecimento e tampouco o empobrecimento, tendo, sim, conforme posicionamento do STJ, “dupla função reparatória e penalizante”. (STJ 33/513 - Resp. 3 220-RJ - registro 904 792, trecho do voto do relator Ministro Cláudio Santos), contudo, reputo adequado ao presente feito, o arbitramento da mesma no montante de R$ 8.000,00.

(...)”.

Como se vê, a sentença condenou a apelante ao pagamento das penalidades moratórias previstas no contrato, além de indenização por dano moral, partindo da premissa de que o TAC cuja cópia consta do Id. n. 106611032, por meio do qual a apelante se comprometeu a regularizar o loteamento discutido no presente processo, basta para provar que, em razão de irregularidades encontradas na área, que não foram sanadas a tempo pela apelante, a autora não pôde usufruir da área que adquiriu em 2011.

No presente recurso, a apelante admite a paralisação no loteamento, mas diz que a sua obrigação foi cumprida com a transmissão da posse para a autora; que não é culpada pelo longo tempo de paralisação na área, já que isso ocorreu em razão de determinação judicial; que o fato de ter celebrado TAC não implica em reconhecimento de culpa; que não é razoável que seja condenada ao pagamento de indenização, pois já foi muito prejudicada por outras ações ajuizadas.

No caso, é incontroverso que a autora efetuou o pagamento de todas as parcelas do contrato celebrado com a apelante, mas, em razão das irregularidades ambientais apontadas na Ação Civil Pública (Proc. nº 0008444-54.2012.8.11.0055) ajuizada contra a apelante pelo Ministério Público Estadual, o imóvel foi embargado em 2013, e como não houve cumprimento do TAC celebrado em 21.07.2016, a autora não pôde ter acesso ao lote, e por isso, ajuizou a presente ação, buscando, não a rescisão contratual, mas indenização pelos danos sofridos com a demora.

Extrai-se da Cláusula 1ª do instrumento contratual, que o loteamento jardim Ipanema estava
“regularmente aprovado pela Prefeitura Municipal de Tangará da Serra-MT, conforme decreto n. 223/2011 de 18.07.2011, objeto de registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Tangará da Serra/MT”.
(cf. Id. n. 106611031 - pág. 28), ou seja, o contrato celebrado entre as partes girou em torno da expectativa de aquisição de uma área regularizada, o que acabou não sendo o caso, já que pouco tempo depois, a área foi embargada.

Embora a apelante diga que não tem culpa pelo longo tempo de paralisação da área, essa afirmação não se sustenta, já que o próprio TAC, por meio do qual a apelante se comprometeu a regularizar a área, é objeto de cumprimento de sentença iniciado nos autos da ACP, justamente em razão de descumprimento por parte da apelante.

Neste caso, ainda que não seja possível afirmar com total certeza que foi a apelante quem deu causa às irregularidades na área, não há dúvidas de que ela, a fornecedora, é responsável perante a consumidora pelos óbices que impedem a autora de usufruir do bem dela adquirido, e, embora seja, realmente uma pena que a apelante tenha sofrido outras condenações indenizatórias em razão do acontecido, essa situação, que perdura por mais de uma década, certamente justifica a condenação da apelante ao pagamento das penalidades moratórias cabíveis.

Nesse sentido:

“AÇÃO DE COBRANCA. LOTEAMENTO. OBRAS DE INFRAESTRUTURA. RATEIO ENTRE OS ADQUIRENTES. SENTENCA DE PROCEDENCIA. REFORMA. HIPOTESE DE ACOLHIMENTO DO PEDIDO RECONVENCIONAL. RESCISÃO DO CONTRATO. LOTEAMENTO IRREGULAR. MERA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RÉUS/RECONVINTES NÃO BENEFICIADOS PELAS OBRAS. APELAÇÃO PROVIDA. (...). 4. Ainda que a autora/apelada esteja adotando as providências necessárias para a regularização do loteamento em ação própria, não é razoável exigir-se dos adquirentes que aguardem por prazo indefinido e, já decorridos mais de 20 anos da celebração do contrato, a possibilidade de obter a escritura pública do bem adquirido. 5. Providências que deveriam ter sido tomadas pela apelada antes da comercialização dos lotes, tal como exige a Lei n° 6.766/7936. Sentença reformada para julgar improcedente a ação de cobrança e procedente o pedido reconvencional de rescisão do contrato pelo inadimplemento da loteadora. Devolução dos valores pagos. 7. Apelação dos réus/reconvintes provida. (TJ-SP - APL: 01897985920098260l0() SP O189798-59.2009.8.26.0100. Relator: Alexandre Lazzarini. Data de Julgamento: 23/02/2016. 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2016)

A condenação ao pagamento de indenização por danos morais aplicada também está em sintonia com o entendimento do STJ, no sentido de que,
“
se a situação exposta ultrapassar o mero dissabor, com peculiaridades analisadas pelo Tribunal de origem, no sentido de que o atraso na entrega do imóvel adquirido foi por longo período, é possível a condenação em danos morais”
(AgInt no REsp n. 1.924.062/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 6/5/2022.)

Quanto ao valor indenizatório, por não haver no ordenamento jurídico pátrio normas positivadas para a aferição objetiva do valor indenizável, sagrou-se no âmbito da doutrina e da jurisprudência nacional o entendimento de que a indenização deve ser justa a ponto de alcançar seu caráter punitivo e proporcionar satisfação ao correspondente prejuízo moral sofrido pelo ofendido.

Assim, o valor indenizatório deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa.

No caso, levando em consideração a desídia da apelante, os transtornos causados à autora, o grau de culpa da recorrente, e a capacidade socioeconômica das partes, tenho que o valor da indenização por dano moral deve ser mantido em R$ 8.000,00.

Pelo exposto, nego provimento ao recurso, e majoro em 5% os honorários advocatícios fixados na sentença.

Custas pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/06/2022