Tribunal: TJMT
Processo: 1011263-57.2018.8.11.0015
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-29
Data de publicação: 2022-11-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011263-57.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Comissão, Corretagem, Efeitos]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[AURINDO PAULO DE ALMEIDA - CPF: 335.910.249-53 (APELANTE), WALMIR ANTONIO PEREIRA MACHIAVELI - CPF: 678.662.049-34 (ADVOGADO), WILLIAN PEREIRA MACHIAVELI - CPF: 831.842.019-53 (ADVOGADO), GABRIELLA DE SOUZA MACHIAVELLI - CPF: 017.838.531-07 (ADVOGADO), CARLOS ALBERTO DE PAULA - CPF: 517.927.539-34 (ADVOGADO), PEDRO JULIAO FREIRE LEMOS - CPF: 057.326.158-06 (APELADO), PAULO EDUARDO D ARCE PINHEIRO - CPF: 138.225.048-74 (ADVOGADO), SILVANA MARA GRANDI LEMOS - CPF: 094.601.898-73 (APELADO), ANTONIO ACELINO MOREIRA FILHO - CPF: 476.922.439-72 (ASSISTENTE), PAULO CESAR DE OLIVEIRA (ASSISTENTE), ANDRE TAVARES RUBIM DE TOLEDO - CPF: 705.616.721-72 (ASSISTENTE), JOAO BATISTA VEIGA DE SOUZA - CPF: 147.186.228-32 (ASSISTENTE), PAULO JONES DA CRUZ FLORES - CPF: 655.511.761-34 (ASSISTENTE), FABIANA DE SOUZA PINHEIRO - CPF: 261.892.038-41 (ADVOGADO), MARIA LAURA D ARCE PINHEIRO DIB - CPF: 052.396.198-75 (ADVOGADO), RENATA DE CARVALHO MORISHITA - CPF: 121.027.978-99 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA - RELAÇÃO CONTRATUAL COMPROVADA - RESULTADO ÚTIL DO TRABALHO DO CORRETOR – DEMONSTRAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços, ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

O direito à percepção da comissão de corretagem exige não só a aproximação pessoal entre vendedor e comprador, pois deve ser alcançado um resultado útil do trabalho com a conclusão da venda do imóvel; o que ocorreu no caso.

Ainda que o restante da comissão não tenha sido paga, diante do fato, do comprador ter sido preso, a mediação para conclusão da venda de imóvel restou demonstrada, sendo devida a remuneração do corretor, evitando-se, dessa forma, o enriquecimento ilícito daquele que se beneficiou dos seus serviços.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por AURINDO PAULO DE ALMEIDA, contra a r. sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, que nos autos da Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem Imobiliária n. 1011263-57.2018.8.11.0015 movida em desfavor de PEDRO JULIAO FREIRE LEMOS e SILVANA MARA GRANDI LEMOS, julgou improcedente o pedido vertido na peça inicial e, como consequência, declarou encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil. Pelo princípio da sucumbência, com esteio no conteúdo normativo do art. 85, § 2.º do Código de Processo Civil, condenou o requerente no pagamento de custas judiciais e honorários de advogado, destinados ao patrono da parte adversa, fixados em 10% sobre o valor da causa, considerando-se o trabalho desenvolvido por parte do advogado, a natureza da demanda e o interstício temporal que o processo tramitou. Suspensa a exigibilidade do pagamento das custas judiciais e honorários de advogado, destinadas ao patrono da parte adversa, infligido ao autor, devido à concessão do benefício da assistência judiciária gratuita [art. 98, § 3.º do Código de Processo Civil].

Sustenta o apelante que a r. sentença merece ser reformada, eis que, restou claro que o negócio se perfez de acordo com a boa prática em negociações desse naipe, bem como de acordo com a legislação afeita ao caso concreto, pelo que permita-nos explicitar a origem e a formação bilateral de vontades que deram azo ao contrato entabulado e perfectibilizado.

Aduz que, em nenhum momento dos autos, mesmo na impugnação e durante a audiência de instrução realizada, os apelados se manifestaram contra a efetivação dos trabalhos de corretagem.

Argumenta ainda, que, tomando por base o pactuado no parágrafo único da referida cláusula, tem-se estipulada a comissão de corretagem no importe de 5% (cinco por cento) pela venda, com pagamento ao ora apelante, AURINDO PAULO DE ALMEIDA, bem como para outro intermediário do negócio, o Sr. JOÃO BATISTA VEIGA, ficando convencionado no contrato a divisão de tais honorários em 50% (cinquenta por cento) para cada um. Logo, a comissão que restou a favor do ora apelante importa em 2,5% (dois e meio por cento) dos valores pactuados.

Como efeito do recebimento dos valores de entrada, acima delineados, os corretores indicados no contrato receberam o total de R$ 362.000,00 (trezentos e sessenta e dois mil reais), conforme recibo anexado à inicial (Evento 20407915), sendo certo que coube ao ora apelante o percentual de 50% conforme pactuado, na ordem de R$ 181.000,00 (cento e oitenta e um mil reais).

Afirma que ‘conforme dispõe o art. 3º da lei nº 6.530/78, evidente que competia ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis. No presente caso, Excelências, é possível constatar que o corretor de imóveis/apelante agiu de completa boa-fé e de acordo com os deveres da profissão, esperando o ressarcimento dos serviços prestados após o contrato de compra e venda ser realizado.’.

Requer seja conhecido e provido o presente recurso, para reformar
in totum
a
r
. sentença de mérito, para: a) reconhecer a regularidade da efetivação do contrato de compra e venda em tela, e o resultado útil na intermediação e negociação; b) reconhecer o pleito voltado à obrigação de pagamento da comissão de corretagem, nos moldes insertos na inicial; c) condenar a parte apelada nos consectários legais, despesas processuais e honorários advocatícios, estes também majorados em sede de julgamento em segundo grau de jurisdição.

Contrarrazões. (id. 13362983)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme anteriormente relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por AURINDO PAULO DE ALMEIDA, contra a r. sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, que nos autos da Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem Imobiliária n. 1011263-57.2018.8.11.0015 movida em desfavor de PEDRO JULIAO FREIRE LEMOS e SILVANA MARA GRANDI LEMOS, julgou improcedente o pedido vertido na peça inicial e, como consequência, declarou encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil. Pelo princípio da sucumbência, com esteio no conteúdo normativo do art. 85, § 2.º do Código de Processo Civil, condenou o requerente no pagamento de custas judiciais e honorários de advogado, destinados ao patrono da parte adversa, fixados em 10% sobre o valor da causa, considerando-se o trabalho desenvolvido por parte do advogado, a natureza da demanda e o interstício temporal que o processo tramitou. Suspensa a exigibilidade do pagamento das custas judiciais e honorários de advogado, destinadas ao patrono da parte adversa, infligido ao autor, devido à concessão do benefício da assistência judiciária gratuita [art. 98, § 3.º do Código de Processo Civil].

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Passo a analisá-lo.

Transcrevo parte da r. sentença que, assim fundamentou:

“(...)Pois bem. Compulsando o material cognitivo produzido no processo, mormente os documentos arquivados nos eventos nºs 16652974, 16652975 e 16652978, deflui-se que, no âmbito do contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel rural foi prevista, na cláusula terceira, parágrafo único, pagamento de comissão de corretagem ao autor, no percentual de 2,5% do valor da venda, a ser efetivado de forma parcelada.

E mais, ao esquadrinhar o contingente probatório produzido no processo, deduz-se, da própria narrativa trazida na petição inicial e na defesa, que foi realizado o pagamento ao autor da primeira parcela da comissão de corretagem, não sendo efetuado os demais pagamentos em razão do comprador do bem imóvel ter sido preso, em razão da prática de tráfico internacional de drogas, o que culminou na indisponibilidade dos imóveis, objetos do contrato particular de compromisso de compra e venda, intermediados pelo autor. Deveras, é incontroverso nos autos que a compra e venda dos imóveis não se concretizou.

A regra jurídica modelada no art. 723 do Código Civil é clara e objetiva e preconiza que o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. De fato, na presente hipótese, constata-se que o autor, na condição de corretor, não atuou com prudência e diligência na intermediação do negócio, uma vez que poderia ter realizado buscas de certidões negativas em nome do pretendente comprador dos imóveis, ocasião em que já se verificaria que o comprador, Sr. Paulo Jones da Cruz Flores, já respondia criminalmente pela tipificação prevista no art. 180 do Código Penal (evento nº 20408799). Inclusive, da inquirição da testemunha, Sr. João Batista Veiga, o qual também era corretor do negócio, verifica-se que o autor não conhecia o possível comprador (Sr. Paulo Jones da Cruz Flores), o que demandaria ainda mais diligências na busca de certidões negativas acerca do comprador, a respeito da vida pregressa do comprador para verificar a efetividade do negócio.

Por via de consequência, nesse diapasão de ideias, partindo do pressuposto de que subsistem provas concretas que demonstram a desídia ou ausência de qualquer esforço ou atividade do corretor/autor no cumprimento do dever contratual, diante da falta de diligência e prudência ao intermediar o negócio, conclui-se, por força de proposição lógica, que não é devida a comissão de corretagem, com a consequência de que a improcedência do pedido inicial é medida que se impõe.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido vertido na peça inicial por Aurindo Paulo de Almeida contra Pedro Juliao Freire Lemos e Silvana Mara Grandi Lemos e, como consequência, Declaro encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil.” (id. 133362977)

Pois bem. Diante dos documentos e prova testemunhal na inicial, restou claro que o negócio se perfez de acordo com a boa prática em negociações, bem como de acordo com a legislação afeita ao caso concreto, pelo que permita-nos explicitar a origem e a formação bilateral de vontades que deram azo ao contrato entabulado e perfectibilizado.

Portanto, ainda que o negócio
jurídico de compra e venda de imóvel tenha se desfeito e em razão do inadimplemento do comprador, tendo em vista o mesmo ter sido preso, por responder processo criminal, é devida comissão de corretagem no caso em que o corretor tenha intermediado o referido negócio jurídico.

Portanto, tomando por base o pactuado no parágrafo único da referida cláusula, tem-se estipulada a comissão de corretagem no importe de 5% (cinco por cento) pela venda, com pagamento ao ora apelante, AURINDO PAULO DE ALMEIDA, bem como para outro intermediário do negócio, o Sr. JOÃO BATISTA VEIGA, ficando convencionado no contrato a divisão de tais honorários em 50% (cinquenta por cento) para cada um. Logo, a comissão que restou a favor do ora apelante importa em 2,5% (dois e meio por cento) dos valores pactuados.

Como efeito do recebimento dos valores de entrada, acima delineados, os corretores indicados no contrato receberam o total de R$ 362.000,00 (trezentos e sessenta e dois mil reais), conforme recibo anexado à inicial (Evento 20407915), sendo certo que coube ao ora apelante o percentual de 50% conforme pactuado, na ordem de R$ 181.000,00 (cento e oitenta e um mil reais).

Nota-se que as provas anexadas pelo autor em sua inicial, são suficientes para comprovar a existência do negócio jurídico entre as partes; tanto que, não foram contestados pelos requeridos ora apelados, nem em sede de defesa processual como na audiência de instrução e julgamento e, ao contrário, restou observado que verdadeiramente o apelante intermediou toda a negociação objeto da lide, pelo que não há necessidade, até mesmo por não ser padrão, manter o entendimento de que caberia ao corretor providenciar ficha do ‘comprador’ para efetivação do negócio; mas sim, documentos completos concernentes ao imóvel e aos vendedores.

Ademais, pelas alegações das razões, constata-se que, quando da realização do contrato assinado no final do ano de 2013 não havia processos envolvendo os imóveis em questão, não podendo supor o corretor/apelante, que o comprador pudesse estar impossibilitado de efetivar algum pagamento.

Dessa forma, infere-se como bem argumentou no inicio da sentença, que o trabalho do corretor contribuiu para o negócio entre o comprador e o vendedor, afigurando-se, portanto, devida a comissão de corretagem.

Portanto, as partes firmaram contrato de corretagem, pelo qual, segundo o artigo 722 do Código Civil: Uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Há que se ter em mente que o direito à percepção da comissão de corretagem exige não só a aproximação pessoal entre vendedor e comprador, pois deve ser alcançado um resultado útil do trabalho com a conclusão da venda do imóvel. Vale dizer, não basta a simples apresentação do imóvel a ser alienado a um possível comprador, tratando-se de um contrato mais complexo, o qual envolve uma série de atividades pelo corretor. Nesse sentido é a lição de Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery:

“Corretagem. É o negócio jurídico bilateral, consensual, pelo qual o corretor, instruído pelo comitente, em favor de quem atua para a realização de determinada incumbência não habitual e sem nenhum outro vínculo de mandato, locação ou dependência, dirige em favor desse a sua obra, prudentemente, para que seja obtido um efeito útil, qual seja o de tornar possível a conclusão de um ou mais negócios jurídicos, e, para tanto, age para buscar aproximar as partes que desejem realizá-lo, ensejando-lhes a oportunidade de conhecer as pretensões negociais de cada qual, informando, esclarecendo, aconselhando, prevenindo, superando dificuldades que surjam nas tratativas preliminares e esforçando-se para que as partes superem divergências, até que consigam, efetivamente, realizar o negócio almejado, negócio esse de que, por fim, o corretor não participa. (in Código Civil Comentado. 8.ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011.p. 709).

Nesse cenário, há que se reconhecer o direito do apelante ao recebimento do restante da comissão, pois, além de ter iniciado as tratativas para venda do imóvel, objeto do litígio, atingiu o resultado útil buscado ao concretizar a venda, razão pela qual a sentença deve ser reformada.

Salienta-se também que não há necessariamente de ser custeado, pelos vendedores, o pagamento da comissão de corretagem, vez que tal obrigação pode ser ajustada pelas partes, o que no caso aconteceu, vide contrato em anexo.

Também, não procede a alegação de que o corretor de imóveis, não atuou com prudência e diligência na intermediação do negócio, sob argumentação de que deveria o mesmo ter realizado buscas de certidões negativas em nome do pretendente comprador dos imóveis, para que fosse verificada que o comprador (Sr. Paulo Jones da Cruz Flores), respondia feito criminal; vez que o desfazimento posterior, não interfere no direito do corretor à percepção da comissão.

Assim, o contrato de compromisso de compra e venda foi devidamente concluído, o posterior arrependimento ou inadimplemento de uma das partes não obsta o recebimento do crédito pela parte intermediadora e sem a razão a parte apelada.

Por tratar de uma relação contratual, advinda do contrato de corretagem; aplicam-se os juros moratórios da citação, nos termos do artigo 405, do CC; bem como, a correção monetária a partir da data do atraso das parcelas, que deverão ser calculadas em liquidação de sentença.

Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao presente recurso, para reformar a r. sentença e, acolher a pretensão autoral.

Acolhido o presente recurso, inverto a condenação dos honorários; bem como aplico a majoração dos recursais, condenando a parte contrária ao pagamento em 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, conforme dispões o artigo 85, § 2º e § 11 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/11/2022