Tribunal: TJMT
Processo: 1004111-61.2022.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-26
Data de publicação: 2022-11-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004111-61.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Benfeitorias]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[RODRIGO GUIMARAES DE SOUZA - CPF: 019.300.261-29 (ADVOGADO), REGES EDUARDO FERREIRA SILVA - CPF: 035.916.261-47 (AGRAVANTE), TIAGO TOMAZ DE FREITAS - CPF: 041.078.301-36 (AGRAVANTE), FELIPE AUGUSTO FAVERO ZERWES - CPF: 035.207.031-57 (ADVOGADO), ALISSON AYRES RODRIGUES BRAGA - CPF: 860.629.991-04 (AGRAVADO), MARCOS VINICIUS RODRIGUES BRAGA - CPF: 581.548.761-91 (AGRAVADO), ALISSON AYRES RODRIGUES BRAGA - ME - CNPJ: 03.044.246/0001-53 (AGRAVADO), ELIAS PEREIRA DA PAZ - CPF: 241.645.001-82 (TERCEIRO INTERESSADO), LAURITA DOS SANTOS PAZ - CPF: 655.682.141-15 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
A
ÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROBABILIDADE DO DIREITO E RISCO DE PREJUÍZO DEMONSTRADOS - AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – ART. 167, I, ITEM 21 DA LEI DE REGISTRO PÚBLICO (LEI 6.015/1973) – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

A averbação de uma ação à margem da matrícula tem amparo legal no ordenamento jurídico pátrio, qual seja, na Lei de Registro Público (artigo 167, I, item 21, da Lei nº 6.015/1973).

Presentes a probabilidade do direito alegado, bem como o risco de prejuízos, é de se reconhecer que a averbação à margem da matrícula do imóvel, acerca da existência da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização de Danos Materiais e Morais apenas resguarda o interesse da parte e de terceiros de boa-fé, bem como serve para dar segurança e eficácia dos atos jurídicos.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
REGES EDUARDO FERREIRA SILVA e TIAGO TOMAZ DE FREITAS
contra a
decisão proferida na
A
ção de Rescisão Contratual c/c Indenização de Danos Materiais e Morais c/c Pedido de Tutela de Urgência nº 1000631-37.2022.8.11.0045
ajuizada em face de
ALISSON AYRES RODRIGUES BRAGA, MARCOS VINICIUS RODRIGUES BRAGA e ALISSON RODRIGUES – ME,
que postergou a análise da tutela de urgência de averbação na matrícula do imóvel de que existe uma ação judicial tramitando contra o proprietário.

Os agravantes alegam em suma que propuseram Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais em face dos proprietários de fato AGRO HOLDING INCORPORAÇÕES LTDA, ALISSON AYRES RODRIGUES BRAGA e MARCOS VINICIUS RODRIGUES BRAGA, como também em face dos proprietários de direito ELIAS PEREIRA DA PAZ e LAURITA DOS SANTOS PAZ, em forma de denunciação à lide, viabilizando, desde logo, o exercício de eventual direito de regresso em face dele (terceiro/denunciado) na eventualidade de virem (autor e/ou réu) sucumbir em juízo, dos proprietários que consta na matrícula do imóvel.

Sustentam que firmaram contrato de locação com os requeridos e empenharam altos valores para a instalação de um consultório odontológico, e após estar quase concluído, os requeridos utilizando da força, da ameaça, da coação, usurparam o imóvel e todo investimento realizado pelos requerentes.

Afirmam que restou estampado nos autos os atos atentatórios à justiça, dentre os mais diversos, suposto tráfico de influência, ocultamento de patrimônio, fraude processual e constituição de empresa de faixada.

Asseveram que após o protocolo da ação, foi baixada a empresa dos requeridos e que o imóvel foi colocado à venda, e que várias ameaças foram realizadas pelos agravados.

Sustentam que a averbação na matrícula do imóvel de que existe uma ação judicial tramitando contra o proprietário tem o condão de dar publicidade ao litígio envolvendo o titular do bem e serve como meio de cientificar terceiros que porventura venham a celebrar algum negócio.

Desta forma, requer a medida liminar recursal.

Ao final, requer o provimento do recurso para determinar a averbação da matrícula do imóvel nº 16.752 do CRI de Lucas do Rio Verde, a existência da presente ação contra o proprietário.

A liminar foi deferida no ID nº 121144457.

Sem informações.

Sem Contraminuta.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO (MÉRITO)

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Denota-se dos autos que
REGES EDUARDO FERREIRA DA SILVA e TIAGO TOMAZ DE FREITAS
ajuizaram a
Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização de Danos Materiais e Morais c/c Pedido de Tutela de Urgência nº 1000631-37.2022.8.11.0045
em face de
AGRO HOLDIN INCORPORAÇÕES LTDA, ALISSON AYRES RODRIGUES BRAGA, MARCOS VINICIUS RODRIGUES BRAGA, ELIAS PEREIRA DA PAZ e LAURITA DOS SANTOS PAZ,
alegando que em 29 de setembro de 2021 firmaram o “Contrato de Locação de Imóvel Comercial” com os requeridos ALISSON AYRES RODRIGUES BRAGA, MARCOS VINICIUS RODRIGUES BRAGA do imóvel situado na Av. Paraná, nº 781, Bairro Centro, na cidade de Lucas do Rio Verde/MT, com o prazo de duração de 05

anos, tendo início em 05/10/2021 e término para o dia 05/10/2026, com a finalidade de instalação de uma clínica Odontológica.

Alegaram que considerando o alto investimento que os locadores teriam que realizar para instalar a clínica odontológica no espaço locado, restou estipulado entre as partes o pagamento antecipado de 03 meses de aluguéis, correspondentes a 5,2 salários-mínimos mensais, e os próximos 06 meses de locação, os locatários ficariam isentos do pagamento do aluguel, para eventuais gastos com as melhorias e adequações do imóvel.

Relataram que nos meses de outubro e novembro de 2021, foram empenhados exclusivamente no estabelecimento comercial R$ 89.337,46 (oitenta e nove mil trezentos e trinta e sete reais e quarenta e seis centavos).

Sustentaram que no mês de dezembro de 2021, um dos requeridos utilizando-se do uso da força, expulsou os locatários do estabelecimento comercial, com uso de arma de fogo, sem que houvesse sequer uma rescisão contratual, usurpando de todo patrimônio investido no local.

Afirmaram que, dessa forma, foram encaminhados em 18/01/2022 notificação extrajudicial, via e-mail, para advogada que redigiu o contrato e para o e-mail que consta no CNPJ da empresa do requerido ALISSON AYRES RODRIGUES BRAGA, tendo expressamente recebido a referida notificação.

Aduziram que passado o prazo estipulado no e-mail, o requerido MARCOS VINICIUS BRAGA, voltou a ameaçar a integridade física dos requerentes e dos seus familiares, caso os requerentes entrassem com a presente ação.

Afirmaram que além de ameaçar, o requerido MARCOS fez alusão de suposto tráfico de influência, nitidamente ameaçador, bem como outro ato atentatório à justiça, ocultação de patrimônio.

Narraram que desta feita, fez-se necessário a inclusão de terceiros interessados, ELIAS PEREIRA DA PAZ e LAURITA DOS SANTOS PAZ, vendedores do imóvel para os requeridos ALISSON AYRES RODRIGUES BRAGA e MARCOS VINICIUS RODRIGUES BRAGA, considerando que não foi realizada a transferência do imóvel no Cartório, uma vez que os requeridos ocultam seu patrimônio para não honrar suas dívidas.

Requerem a concessão da tutela de urgência a fim de determinar a averbação na matrícula do imóvel a existência da presente ação.

Ao final, requereram a procedência a ação e a condenação dos requeridos ao pagamento do valor de R$ 17.160,00 (dezessete mil cento e sessenta reais) a título de encargos e multa contratual; R$ 89.337,47 (oitenta e nove mil trezentos e trinta e sete reais e quarenta e sete centavos) a título de danos materiais; R$ 30.000,00 (trinta mil reais) a título de danos morais.

Ao analisar os autos, o juiz
a quo
postergou a análise da tutela de urgência, conforme relatado.

Contra a referida decisão, os autores interpuseram o presente recurso.

Pois bem
.-

No caso em tela, os agravantes firmaram contrato de locação de imóvel comercial com os agravados sócios da empresa AGRO HOLDING INCORPORAÇÕES LTDA, com prazo de 05 (cinco) anos, tendo início em 05/10/2021 e término previsto par o dia 05/10/2026, com a finalidade de instalação de uma clínica odontológica, conforme contrato juntado no ID nº 75419359. Vejamos:

Consta do referido contrato que restou estipulado entre as partes o pagamento antecipado de 03 (três) meses de aluguéis, correspondentes à 5,2 salários-mínimos mensais, no valor de R$ 17.160,00 (dezessete mil cento e sessenta reais) e,
nos próximos 06 (seis) meses de locação, ficaria isento de pagamento do aluguel, para eventuais gastos com melhorais e adequações no imóvel
. Confira (ID nº 75419359 – Pág. 02):

Assim, há demonstração nos autos de que nos meses de outubro e novembro de 2021, os agravantes empenharam exclusivamente no estabelecimento comercial (clínica odontológica) R$ 89.337,46 (oitenta e nove mil trezentos e trinta e sete reais e quarenta e seis centavos), conforme comprovante de depósito do aluguel adiantado no ID nº 75419370, Nota Fiscal de materiais para construção nos ID nºs 75419373, 75419374, 75419375, 75419376, comprovação de custo de móveis planejados no ID nº 75419377, e, arquiteto no ID nº 75419378.

Consta ainda o Boletim de Ocorrência nº 2021.322179 relatando que o agravado MARCOS VINICIUS RODRIGUES BRAGA, utilizando-se do uso de força, ameaçou e expulsou os agravantes do imóvel juntado no ID nº 75419381.

Desta forma, os agravantes notificaram, via e-mail, os agravados o desejo de rescindir o contrato de locação, conforme ID nº 75419360, tendo, inclusive, os agravados recebido expressamente a notificação, consoante ID nº 75419362 e 75419363.

Se não bastasse, passado o prazo da notificação, o agravado MARCOS VINICIUS RODRIGUES BRAGA, voltou a ameaçar a integridade física dos agravantes e de seus familiares, caso os mesmos entrassem com a ação judicial, conforme áudio juntado no ID nº 75419382 e 75419383.

Ainda, o agravado MARCOS VINICIUS RODRIGUES BRAGA, em um dos seus áudios, fez alusão a suposto tráfico de influência, bem como fez afirmação de ocultação de patrimônio, nos ID’s nº 75419384 e 75419386.

Além disso, tem-se dos autos originários, que após o protocolo da ação, o imóvel foi colocado à venda, conforme demonstra o ID nº 75419369.

Nesse contexto, a probabilidade do direito dos agravantes e os indícios de provas do alegado na petição inicial, ficou devidamente demonstrados.

Dessa forma, faz-se necessária a averbação na matrícula do imóvel de que existe uma ação judicial tramitando contra o proprietário, como forma de cientificar terceiros que porventura venham a celebrar algum negócio envolvendo o imóvel, objeto da lide.

Com efeito, tendo em vista que a averbação na matrícula do imóvel acerca da existência da ação apenas torna pública a situação do bem, mormente para prevenir terceiros de boa-fé e interessados na aquisição, não há dúvidas de que a decisão recorrida deve ser reformada.

Isto porque, a Lei de Registros Públicos - Lei Federal nº 6.015/1973 - em seu artigo 167, I, item 21, determina o registro na matrícula de imóvel sobre a existência de processo em trâmite. Vejamos:

“Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

I – o registro:

(...)

21)

as citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;”

Tal medida decorre “
ope legis
”, justamente para evitar prejuízos a eventuais terceiros adquirentes de boa-fé.

Nesse sentido:

“
[...]
3. No poder geral de cautela, dada à particularidade, pode o julgador determinar medidas para assegurar no futuro o resultado útil do processo e prevenir possíveis adquirentes de boa fé.Convém, neste aspecto, o registro da existência da ação nos respectivos registros imobiliários
[...] 4. Demais aspectos tratados no recurso não podem ser deferidos já que, em nenhum momento, se procedente a demanda, não haverá prejuízo de receber os bens ou valores em regular execução da sentença, visto se tratar de situações posteriores à homologação do acordo em face da dissolução da união de fato existente entre as partes litigantes. (decisão unânime).
”
(TJMT, 2ª Câmara de Direito Privado, N.U 0077428-51.2018.8.11.0000, Relator Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, j. em 22/05/2019, DJE 11/06/2019) (g.n.).

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO (DOAÇÃO DE IMÓVEL) – TUTELA ANTECIPADA PARA AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO À MARGEM DA MATRÍCULA – PRELIMINAR DE INADMISSIBILIDADE POR DESCUMPRIMENTO DO ART.526 DO CPC – REJEIÇÃO – MÉRITO – NECESSIDADE DE PRECAVER TERCEIROS POTENCIAIS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ DO IMÓVEL – ART.167, I, ‘21’ E II, ‘12’, DA LEI Nº 6.015/73 – MEDIDA QUE NÃO IMPEDE A ALIENAÇÃO DO BEM, SUPOSTAMENTE JÁ OCORRIDA – CARÁTER MERAMENTE PUBLICITÁRIO - RECURSO DESPROVIDO.[...]

Ajuizada ação declaratória tendente a discutir a legalidade da doação de determinado imóvel, por força do que determina o art.167, I, ‘21’, da Lei de Registros Públicos, necessária se torna a averbação da existência da ação à margem da matrícula do referido bem, cuja finalidade é, única e exclusivamente, a de resguardar a ciência a eventuais adquirentes de boa-fé.

A mera averbação da existência da ação à margem da matrícula não obsta a regularização da alienação do bem.
”
(TJMT, 2ª Câmara Cível, RAI nº
124497/2013, Relatora Desa. Marilsen Andrade Addario, j. em 16/4/2014
).

“
[...]
A anotação no Registro Imobiliário acerca da existência de ação envolvendo o bem objeto da matrícula é medida acautelatória que não fere o direito de propriedade e visa apenas advertir terceiros acerca da tramitação da demanda, encontrando permissivo no artigo 167, inciso I, alínea 21 e inciso II, alínea 12, da Lei nº. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).
”
(TJMT, 5ª Câmara Cível, RAI nº
74243/2014, Relatora Desa. Cleuci Terezinha Chagas Pereira da Silva, j. em
15/10/2014
) (Destaquei).

De igual sorte, a averbação às margens das matrículas evitará de que os agravantes venham a sofrer danos de difícil reparação ou prejuízo, já que com a averbação dando conhecimento da ação, eventual aquisição do imóvel poderá ser declarada judicialmente ineficaz, não podendo eventual adquirente alegar eventual boa-fé.

Desta forma, a reforma da decisão singular é medida que se impõe.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso, para confirmar a liminar recursal que determinou a averbação premonitória no imóvel de matrícula nº 16.752, do CRI de Lucas do Rio Verde/MT, tendo em vista o preenchimento dos requisitos autorizadores da tutela de urgência vindicada, nos termos do artigo 300 do CPC/15.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/10/2022