Tribunal: TJMT
Processo: 0011140-75.2019.8.11.0004
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-12-14
Data de publicação: 2022-12-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0011140-75.2019.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[VALTER FERNANDES DE SOUSA - CPF: 916.095.341-15 (APELADO), CLAUDINO BORTOLANZA - CPF: 477.405.319-87 (ADVOGADO), BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.583.875/0001-05 (APELANTE), CAIO BATISTA ANTUNES LEOBAS - CPF: 064.955.791-36 (ADVOGADO), LUCAS SILVA MONTEIRO - CPF: 055.540.321-17 (ADVOGADO), MAURICIO HAEFFNER - CPF: 002.575.740-77 (ADVOGADO), LUIS GUSTAVO DE CESARO - CPF: 934.429.200-00 (ADVOGADO), BRUNA CLAUDIA VICENTE - CPF: 077.243.549-95 (ADVOGADO), LUKAS MACIEL CUSTODIO - CPF: 043.505.971-82 (ADVOGADO), TAKECHI IUASSE - CPF: 259.945.811-00 (ADVOGADO), Imobiliaria Uniao do Lago (APELANTE), IMOBILIARIA UNIÃO DO LAGO (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA DO COMPRADOR – CONTRATO ANTEIROR À LEI N.º 13.786/2018 – RETENÇÃO DE 20% DAS PARCELAS PAGAS – PERCENTUAL CONSTANTE DO CONTRATO – DEVOLUÇÃO IMEDIATA DE 80% DESSE MONTANTE EM PARCELA ÚNICA – TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE SEM EDIFICAÇÃO – VERBA INDEVIDA – MULTA COMPENSATÓRIA –
BIS IN IDEM
– TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

1 - No Superior Tribunal de Justiça é assente o entendimento de que
"não serão aplicados diretamente os dispositivos da Lei n.º 13.786/2018, de 27 de dezembro de 2018, para solução de casos em andamento anteriores ao advento do mencionado diploma legal."
(informações complementares à ementa do AgInt nos EDcl no REsp n. 1.993.188/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 17/10/2022). No caso, os contratos foram firmados em 2013, portanto, antes da entrada em vigor da Lei 13.786/2018.

2- É assente na jurisprudência que não há falar em indenização por fruição de imóvel quando o contrato tem como objeto terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel. Mantida a sentença que indeferiu o pedido de taxa de ocupação do bem.

3- A restituição de parte dos valores pagos pelo consumidor/Recorrido (80%) deve ser imediata e em parcela única. Precedentes do STJ.

4- Não há falar em cobrança de multa compensatória. Primeiro, porque não houve prejuízo material decorrente da rescisão e, segundo, porque a retenção pelas Apelantes de parte do montante pago pelo Recorrido (20% tal qual contratado) tem a finalidade de compensação dos gastos diversos, tais como: propaganda, tributos, vendedores, despesas administrativas, dentre outros.

5- Por meio do Tema 1.002 do STJ, firmou-se a tese de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, quando a rescisão ocorre por vontade do promitente comprador; entretanto, o Juiz singular fixou como termo inicial, a citação. Sentença reformada neste ponto.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pelas empresas
Imobiliária União do Lago
e
BG2 Empreendimentos Imobiliários Ltda.
em virtude da sentença proferida pela Juíza da 2.ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças-MT nos autos da Ação de Restituição de Valores Pagos c/c Indenização por Danos Morais ajuizada por
Valter Fernandes de Sousa
.

A Juíza singular acolheu apenas o pedido de devolução de parte dos valores pagos. Determinou que as Recorrentes restituam 80% (oitenta por cento) da quantia efetivamente paga pelo Recorrido, em parcela única, acrescida de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e corrigido pelo INPC desde cada desembolso.

Condenou o Recorrido ao pagamento de 2/3 (dois terços) e as Apelantes de 1/3 (um terço) das verbas de sucumbência e fixou os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor da condenação, ressalvando, ao final, que no que tange ao Recorrido a exigibilidade está suspensa porque é beneficiário da justiça gratuita.

Em suas razões recursais, as Apelantes sustentam a aplicabilidade da Lei 13.786/2018.

Aduzem que a retenção no percentual autorizado pelo Julgador singular afronta à Lei 6.766/79. Pugnam pela reforma da sentença, a fim de que lhe seja autorizado reter a multa de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, na forma do artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79.

Argumentam que a sentença não tratou do direito de reter o valor relativo à fruição do imóvel e que faz jus ao recebimento dessa verba.

Sustentam que a devolução do montante pago deve se dar de forma parcelada e que o termo inicial para o cumprimento da obrigação tem início 12 (doze) meses depois de formalizada a rescisão contratual.

Asseveram que deve ser autorizado o desconto do valor referente ao IPTU.

Subsidiariamente, requerem seja afastada a abusividade da cláusula 16.ª do contrato, de modo a aplicar todas as penalidades nela pactuadas.

Por fim, alegam que a correção monetária deve incidir a partir do desembolso de cada parcela e os juros a contar do trânsito em julgado.

Contrarrazões no Id. 136109829.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SR.ª DES.ª CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Na petição inicial, o Recorrido alegou que, em 2013, firmou 05 (cinco) Contratos de Compromisso de Compra e Venda, cada qual referente a um lote urbano, todos localizados no Residencial Jardim dos Ipês, em Barra do Garças-MT.

Alegou que passou por dificuldades financeiras e não conseguiu honrar o compromisso assumido, de modo que atrasou o pagamento de algumas parcelas.

Na via administrativa requereu a rescisão do contrato e a devolução dos valores que já havia quitado; contudo, foi informado que somente seria devolvido 50% (cinquenta por cento) daquele montante e, ainda assim, de forma parcelada.

Ajuizou a demanda e requereu a restituição de 90% (noventa por cento) das quantias pagas, além da devolução integral dos valores pagos a título de comissão de corretagem e SATI e do IPTU dos imóveis.

A Julgadora singular entendeu por válida a retenção no percentual de 20% (vinte por cento),
tal qual contratado e constante na Cláusula 16.ª, alínea “d”
. Contudo, determinou que as Requeridas/Recorrentes não descontem os valores referentes à taxa de fruição e a multa compensatória (alíneas “e” e “c”, da Cláusula 16.ª).

A única cláusula que a Juíza
a quo
declarou abusiva é a que impõe ao Apelado o dever de aguardar meses para ser restituído dos valores pagos e que lhe obriga a receber tais quantias de forma parcelada.

Assim, julgou parcialmente procedentes os pedidos e tão-somente determinou que as Recorrentes restituam 80% (oitenta por cento) da quantia efetivamente paga pelo Recorrido, em parcela única, acrescida de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e corrigido monetariamente pelo INPC desde cada desembolso.

Todos os demais outros pedidos formulados pelo Autor/Apelado foram indeferidos.

Em suas razões recursais, as Apelantes sustentam a aplicabilidade da Lei 13.786/2018 e, de conseguinte, alegam que a retenção no percentual autorizado pela Julgadora singular afronta ao artigo 32-A, da Lei 6.766/79.

Pugnam pela reforma da sentença, a fim de que lhe seja autorizado reter a multa de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, na forma do artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79, incluído pela Lei 13.786/2018.

O argumento não prospera e a sentença está em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ, pois os contratos foram firmados em 2013, ou seja, antes da entrada em vigor da citada norma legal, que ocorreu em 27/12/2018.

Com efeito, no Superior Tribunal de Justiça é assente o entendimento de que
"não serão aplicados diretamente os dispositivos da Lei n.º 13.786/2018, de 27 de dezembro de 2018, para solução de casos em andamento anteriores ao advento do mencionado diploma legal."
(informações complementares à ementa do AgInt nos EDcl no REsp n. 1.993.188/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 17/10/2022).

As Apelantes alegam que a sentença não tratou do direito de reter o valor relativo à fruição do imóvel e que faz jus ao recebimento dessa verba.

Inobstante os argumentos expendidos pelas Recorrentes, razão não lhe assiste, pois é uníssona a jurisprudência no sentido de que, tratando de imóvel sem edificação, não há falar em direito à fruição do bem.

Assim, não há falar em reforma da sentença porque é vedada a cobrança de taxa de fruição de terreno não edificado.

Para ilustrar, transcrevo precedente do STJ publicado em 31/03/2022:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO.

TAXA DE OCUPAÇÃO DO BEM. TERRENO NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE
. SÚMULA N. 83/STJ. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1.
Consoante entendimento desta Corte, não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem. Precedente.
2. A Súmula n. 83 do STJ aplica-se aos recursos especiais interpostos com fundamento tanto na alínea "c" quanto na alínea "a" do permissivo constitucional. 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem o revolvimento do contexto fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 4. No caso concreto, o Tribunal de origem analisou a prova dos autos, especialmente as cláusulas contratuais, para concluir que não há prova da ocupação do imóvel e para afastar a cobrança da respectiva taxa. Alterar tal conclusão é inviável em recurso especial. 5. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1920828/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 28/03/2022, DJe 31/03/2022). (sem grifos no original)

Sustentam que a devolução do montante pago deve se dar de forma parcelada e que o termo inicial para o cumprimento da obrigação tem início 12 (doze) meses depois de formalizada a rescisão contratual.

A tese recursal contraria entendimento sumulado do STJ e, assim, não comporta guarida.

O Enunciado da Súmula 543 do STJ expressamente determina que:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a
imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.
(SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Nota-se que o Verbete data de agosto de 2015, ou seja, há muito é reconhecido, pela Corte Superior, o direito potestativo do consumidor de receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição de parte dos valores pagos.

Asseveram que deve ser autorizado o desconto do valor referente ao IPTU.

Neste capítulo, as Apelantes não tem interesse recursal, haja vista que a Julgadora singular reputou válida a cláusula 14.ª do contrato, indeferiu o pedido do Recorrido, porque entendeu que é o responsável pelo pagamento dos encargos enquanto detentor da posse do imóvel.

Subsidiariamente, requerem seja afastada a abusividade da Cláusula 16.ª do contrato, de modo a aplicar todas as penalidades nelas pactuadas.

Ad Recorrentes também carecem de interesse recursal, haja vista que a Juíza sentenciante não entendeu que tal cláusula é abusiva. Ao contrário, no
decisum
consta expressamente que reputou válida a retenção de 20% (vinte por cento) conforme pactuado na Cláusula 16.ª.

A Julgadora, tão-somente, impediu as Recorrentes de descontarem a taxa de fruição e a multa compensatória.

A primeira porque os objetos dos contratos são lotes não edificados e tal entendimento, conforme já consignado neste voto, está em harmonia com a orientação do STJ.

O segundo porque não houve prejuízo material decorrente da rescisão e, neste ponto, é pertinente ressaltar que retenção pelas Apelantes de parte do montante pago pelo Recorrido (20% tal qual contratado), tem exatamente a finalidade de compensação dos gastos diversos, tais como: propaganda, tributos, vendedores, despesas administrativas, dentre outros.

Por fim, alegam que a correção monetária deve incidir a partir do desembolso de cada parcela e os juros a contar do trânsito em julgado.

No que concerne à correção monetária, não há interesse em recorrer, pois a Juíza singular fixou como termo inicial cada desembolso. Todavia, em relação aos juros de mora a sentença deve ser reformada, porque o assunto está sacramentado por meio do Tema 1.002 do STJ, o qual dispõe que incidem a partir do trânsito em julgado, quando a rescisão ocorre por vontade do promitente comprador; entretanto, a Julgadora singular fixou como termo inicial, a citação.

Diante do exposto,
dou parcial provimento ao Recurso
e apenas e tão-somente altero o termo inicial dos juros de mora da citação para o trânsito em julgado.

Não há falar em majoração de honorários (art. 85, § 11, do CPC), pois o recurso foi parcialmente provido.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/12/2022