Tribunal: TJMT
Processo: 0000363-63.2014.8.11.0050
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-05
Data de publicação: 2022-07-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000363-63.2014.8.11.0050
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Corretagem, Honorários Advocatícios, Efeitos]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[CLEO BAGATINI - CPF: 978.479.840-91 (APELANTE), GLAUCIA MANSUR SCHIMITH - CPF: 004.642.579-99 (ADVOGADO), ORIVALDO DIAS DE SOUZA - CPF: 234.124.611-72 (ADVOGADO), HEDIO JOSE FROELICH - CPF: 160.656.039-53 (APELADO), MILTON DO PRADO GUNTHEN - CPF: 109.207.061-34 (ADVOGADO), ROBERTO ZAMPIERI - CPF: 091.384.438-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – COMISSÃO DE CORRETAGEM - INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COMPROVADA – COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.

A teor do art. 373, inciso I, do CPC/15, incumbe ao autor demonstrar o fato constitutivo de seu direito, sob pena de improcedência da pretensão deduzida.

Comprovada a intermediação da compra e venda do imóvel, que resultou na concretização do negócio entre as partes, é devida a comissão de corretagem, que, na falta de contrato escrito, deve ser arbitrada com base na natureza do negócio e nos usos locais. Inteligência do artigo 724 do CC.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0000363-63.2014.8.11.0050 – CLASSE CNJ - 198 – COMARCA DA CAMPO DE NOVO DO PARECIS/MT

APELANTE: CLEO BAGATINI

APELADO: HEDIO JOSÉ FROELICH

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por

CLEO BAGATINI
, contra sentença prolatada pela Juíza de Direito da Segunda Vara da Comarca de Campo Novo dos Parecis/MT, nos autos da Ação de Cobrança nº

0000363-63.2014.8.11.0050, Código n. 66310, proposta em desfavor de

HEDIO JOSE FROELICH
, que julgou improcedente a ação, e, declarou extinto o processo com a resolução do mérito, nos termos do artigo 269, inciso I, do CPC. A sentença condenou ainda a parte autora, ora Apelante, ao pagamento das custas processuais e os honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (ID nº 118913687 - págs. 261-264).

O apelante,
CLEO BAGATINI,
inconformado com a r. sentença, pugna pela reforma, ao argumento de que restou devidamente comprovado que o autor/apelante foi quem, em parceria com Sebastião de Jesus (interlocutor e parceiro na venda), intermediou a compra e venda da propriedade do apelado.

Sustenta que o Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de fls. 22 a 27, atesta que o recorrente foi corretor da venda do imóvel rural.

Assevera que, do depoimento das testemunhas, conclui-se que de fato e em verdade o autor figurou como corretor da venda do imóvel rural, pois estas foram unânimes em afirmar que assinaram o aludido contrato.

Narra que,
“além da comissão adimplida pelo comprador, ficou acertado que o recorrido Hédio José Froelich pagaria a quantia de 20.000,00 sacas de soja a título de comissão de corretagem, sendo 10.000,00 sacas para o recorrente Cléo Bagatini e 10.000,00 sacas para Sebastião de Jesus (50% para cada), que é o mesmo percentual utilizado por Erneto Marteli, comprador da fazenda, que pagou 5.000 sacas para o requerente e 5.000 sacas para Sebastião de Jesus (50% para cada um dos corretores)”
.

Requer, assim, o provimento do recurso, para reformar a sentença, e julgar procedentes os pedidos do apelante expressos na inicial, bem como a inversão do ônus da sucumbência (ID nº 118913697 - págs. 1-40).

Contrarrazões (ID nº 118913701 - págs. 1-21) pugnando pelo desprovimento do recurso e requerendo a majoração dos honorários advocatícios.

É o relatório.

Cuiabá, data da assinatura digital.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por

CLEO BAGATINI
, contra sentença prolatada pela Juíza de Direito da Segunda Vara da Comarca de Campo Novo dos Parecis/MT, nos autos da Ação de Cobrança nº

0000363-63.2014.8.11.0050, Código n. 66310, proposta em desfavor de

HEDIO JOSE FROELICH
, que julgou improcedente a ação e, declarou extinto o processo com a resolução do mérito, nos termos do artigo 269, inciso I, do CPC. A sentença condenou ainda a parte autora, ora apelante, ao pagamento das custas processuais e os honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (ID nº 118913687 - págs. 261-264).

A sentença contra a qual se insurge o apelante/autor foi proferida nos seguintes termos:

“ (...) Trata-se de ação de cobrança ajuizada por Cleo Bagatini em face de Hedio José Froelich, alegando, em síntese, que foi contratado pelo requerido para que, na qualidade de corretor, procedesse a venda da Fazenda Froelich, no entanto, o requerido não efetuou o pagamento da corretagem.

Com a inicial vieram documentos de f. 13-62.

Determinou a citação da parte requerida às f. 63.

Houve o indeferimento do pedido de justiça gratuita às f. 65-66. O autor interpôs recurso de agravo de instrumento em face da decisão que indeferiu a Justiça Gratuita, o qual foi negado seguimento, consoante se vê às f. 81-84.

Sobreveio decisão determinando o parcelamento das custas processuais (f. 93-94).

Devidamente citado (f. 144-144v), o requerido apresentou contestação às f. 145-153.

O autor apresentou réplica às f. 233-241.

O processo foi saneado às f. 243-244, designando audiência de instrução.

Às f. 256-265 realizou audiência de instrução, ocasião em que tomou depoimento das partes e foram inquiridas as testemunhas Ernesto Martelli e Pedro Gilmar Van Der Sand e o informante Sebastião de Jesus.

As partes apresentaram alegações finais às f. 280-316 e 317-336.

Eis a síntese do necessário. Fundamento. Decido.

A pretensão inicial deve ser julgada improcedente.

A corretagem está expressamente regulamentada pelos artigos 722 e seguintes do Código Civil.

“Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”

“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.”

“Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”

Extrai-se dos artigos supracitados que a comissão decorrente da corretagem advém da intermediação que o corretor faz entre o seu cliente e terceiro com o fito de fomentar o negócio por aquele desejado.

No entanto, inobstante as alegações do autor, a prova oral colhida e os documentos que instruem os autos não são capazes de materializar a relação de direito material aduzida na inicial, isso porque não existe qualquer contrato de corretagem celebrado entre as partes, muito menos houve a celebração de contrato com cláusula de exclusividade.

Neste ponto, Ernesto Martelli, comprador do imóvel objeto do alegado contrato de corretagem celebrado, afirmou que a celebração do negócio jurídico não se deu por intermédio do autor, sendo que as negociações foram realizadas com o corretor Sebastião de Jesus.

No mesmo sentido, o informante Pedro Gilmar Van Der Sand que à época dos fatos era o procurador do adquirente, relatou que o corretor Sebastião de Jesus foi quem intermediou a venda do imóvel rural.

O informante Sebastião de Jesus, em seu depoimento, corrobora a afirmação de que não houve interferência do autor na venda do imóvel rural.

Vale asseverar, ainda, que a carta de opção de venda de f. 20, autorizava o autor a realizar a intermediação da venda do imóvel rural foi elaborada em 23-02-2010 com prazo de validade de 05 (cinco) dias.

Observa-se que o negócio foi concretizado em 06 de julho de 2010, conforme instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel (f.22-27), ou seja, após o término do prazo de validade da carta de opção de venda.

Ademais, tem-se o depoimento do requerido, afirmando que o autor lhe procurou para efetuar a venda do imóvel, oportunidade em que lhe deu a carta de opção para a venda do imóvel, no entanto, não lhe trouxe qualquer proposta até a data de validade da referida carta. Sendo que posteriormente, emitiu uma carta de opção para o corretor Sebastião de Jesus.

Depreende-se que o autor não conseguiu apresentar proposta que atendesse aos interesses do requerido, o que o levou a emitir uma carta de opção ao corretor Sebastião de Jesus, o qual efetivamente intermediou o negócio de compra e venda do imóvel com o comprador Ernesto Martelli.

Vale ressaltar que, o corretor vende o resultado de seu trabalho, ou seja, somente fará jus à comissão por corretagem, se o negócio for concluído por força do serviço prestado, o que não restou demonstrado nos autos.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. I. O direito à percepção da comissão decorre da aproximação pessoal e tratativas realizadas pelo profissional, e também pelo resultado útil do trabalho, com a conclusão da venda do imóvel. II. As provas juntadas aos autos foram conclusivas no sentido de que a parte autora não intermediou a venda do imóvel em favor da parte ré. Neste sentido, não há falar no direito à percepção da comissão de corretagem. III. Verba honorária sucumbencial majorada. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 70082783515, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ergio Roque Menine, Julgado em: 24-10-2019).

APELAÇÃO. CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NÃO COMPROVADA A INTERMEDIAÇÃO NO NEGÓCIO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. Considerando que ao corretor incumbe a tarefa de aproximação pessoal entre o proprietário e o comprador e que o autor não se desincumbiu do ônus de demonstrar que atuou na intermediação do negócio, como lhe competia, nos termos do art. 373, inc. I, do CPC, não há falar no direito ao recebimento da comissão de corretagem. CONCESSÃO AJG. NÃO CONHECIMENTO. Não conhecido o pleito de concessão da AJG, pois o benefício já foi concedido em primeiro grau e não há notícia de revogação, tanto é que, na sentença, foi determinada a suspensão do pagamento das despesas processuais. PREQUESTIONAMENTO. Inexiste afronta ou negativa de vigência aos dispositivos constitucionais e legais discutidos no recurso, os quais se consideram incluídos no acórdão, nos termos do art. 1.025 do CPC, ante o prequestionamento da matéria. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. (Apelação Cível, Nº 70080531569, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jucelana Lurdes Pereira dos Santos, Julgado em: 18-04-2019)

Assim, não restando comprovado que o negócio realizado tenha sido concluído em razão direta do trabalho do autor, a improcedência da ação é medida que se impõe.

Diante do exposto e do mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos iniciais, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno o autor ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa” (...)
(ID nº 118913687 - págs. 261/264).

Pois bem. Segundo a peça exordial, o autor, corretor de imóveis, foi contratado verbalmente pelo réu para intermediar a permuta do imóvel rural acima descrito, oportunidade em que empreendeu os esforços necessários em parceria com Sebastião de Jesus (também corretor), para concretização do negócio.

Sustentou, em síntese, que foi contratado pelo requerido para que, na qualidade de corretor, procedesse a venda da Fazenda Froelich, no entanto, o requerido não efetuou o pagamento da corretagem.

Asseverou que, além dos valores pagos por Ernesto Martelli (na proporção de 50% para cada um dos corretores), ficou acertado que Hédio José Froelich pagaria a quantia de 20.000,00 (vinte mil) sacas de soja a título de comissão de corretagem, sendo 10.000,00 (dez mil) sacas de soja para o requerente Cléo Bagatini e 10.000,00 (dez mil) sacas de soja para Sebastião de Jesus.

Requereu a procedência da ação, com a condenação do requerido Hédio José Froelich ao pagamento da comissão de corretagem devida, correspondente a 10.000,00 (dez mil) sacas de soja (ID nº 118913686 - págs. 1/21).

Em contestação, o réu impugnou os fatos alegados na peça vestibular, negando peremptoriamente que a intermediação para a venda do imóvel, se deu pelo trabalho do autor. Na oportunidade aduziu que
“concedeu uma carta de opção de venda ao autor na data de 23/02/2010, com o prazo de validade de 05 (cinco) dias, podendo ser prorrogada caso houvesse proposta escrita emitida em favor do vendedor, sendo certo que a carta venceu e não foi prorrogada, e, em abril de mesmo ano concedeu a opção de venda a Sebastião de Jesus, este que efetivamente foi que logrou êxito em apresentar uma proposta, estando o Cléo Bagatini (autor) excluído de qualquer negociação”
(ID nº 118913686 - págs. 281/299).

Pois bem. O ponto central da questão travada nestes autos reside na existência ou não de intermediação, por parte do apelante, na venda da fazenda de propriedade do apelado para Ernesto Martelli.

Adianto, o recurso comporta provimento.

Nos termos do que preceituam os artigos 722 e 725 do Código Civil, pode-se afirmar que a atuação do corretor, por constituir obrigação de resultado, limitasse à aproximação das partes e à consecução do negócio almejado entre o comitente e o terceiro, que com ele contrata. Por oportuno o expresso teor dos mencionados dispositivos:

“Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”

Cuida-se, pois, de contrato livre, admitindo-se a contratação verbal, cabendo ao corretor demonstrar:
“a) a autorização da intermediação pelo vendedor; b) a aproximação das partes e; c) o resultado útil do trabalho, com a confluência da vontade entre as pessoas, já que a mediação caracteriza-se como sendo uma locatio operis”
.

Estabelece o art. 725 do diploma civil que
“a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não efetive em virtude de arrependimento das partes”
.

Assim,
a corretagem se caracteriza como obrigação de resultado
, sendo esse o fim objetivado com a presente ação: a demonstração que por intermédio do autor-apelante foi realizada a venda do imóvel do requerido, gerando o dever de pagamento da comissão correspondente.

Em razão da ausência de contrato escrito, a questão foi dirimida através de produção de prova testemunhal, além das provas documentais colacionadas por ambas as partes.

Com efeito, em se tratando de corretagem, é usual o acerto verbal do serviço contratado, caracterizando a informalidade das transações imobiliárias, em especial porque os proprietários aspiram eleger mais de um corretor para negociar seu imóvel, para então, diante da melhor oferta, finalizarem o negócio anunciado.

Nota-se que o corretor de imóveis, Cléo Bagatini, foi procurado pelo requerido, Hédio José Froelich, para vender a fazenda de sua propriedade, denominada Fazenda Froelich, situada no Munícipio de Brasnorte/MT, conforme atesta Carta de Opção de Venda de ID nº 118913686 - pág. 37.

Neste contexto, o autor/apelante afirma que:
“no exercício da corretagem convidou Sebastião de Jesus para juntos venderem o imóvel”
, bem como
“logrou êxito em contatar Ernesto Martelli (comprador), oferecendo-lhe o referido imóvel rural, de propriedade do requerido”
. Arguiu o autor que:
“após diversas diligências e tratativas, a venda do imóvel foi concretizada a Ernesto Martelli”.

De fato, a fazenda foi vendida a Ernesto Matelli na data de 06/07/2010, pelo preço de
1.000.000,00 (um milhão) de sacas de soja comercial
, e no contrato de compra e venda constou a seguinte cláusula:

“DO PAGAMENTO DA CORETAGEM:

O comprador também pagará a quantidade de 5.000 (cinco mil) sacas de soja para o corretor Sebastião de Jesus (Imobiliária Volpato) e 5.000 (cinco mil) sacas de soja para o corretor Cleo Bagatini (Imobiliária C. Bagatini & Cia
), sendo que qualquer outra eventual pendência de honorários de corretagem, se houver, será de responsabilidade dos vendedores
”
(ID nº 118913686 - pág. 47 – destaquei).

Na contestação, o requerido, ora apelado, afirmou que:

“ (...) Ignora o porquê o autor ajuizou a presente ação, uma vez que não foi o corretor que intermediou a venda do imóvel rural (Fazenda Froelich) e, segundo o Sr. Sebastião de Jesus, apesar de não ter participado ativamente do négocio, recebeu por insistência do comprador Ernesto Matelli a quantia de 5.000 (cinco mil) sacas de soja (...)

O autor não tinha crédito algum, além das 5.000 (cinco mil) sacas de soja que, POR BONDADE E CONCESSÃO DO VERDADEIRO CORRETOR SEBASTIÃO DE JESUS, lhe foram pagas pelo comprador Ernesto Martelli”
(ID nº 118913686 - págs. 283/295).

Neste aspecto, a fazenda objeto da lide foi vendida por 1.000.000,00 (um milhão) de sacas de soja, o equivalente a um valor aproximado de R$ 42.200.000,00 (quarenta e dois milhões e duzentos mil reais), considerando o preço em que era vendida a saca de soja, no ano de 2010, a R$ 42,20 (quarenta e dois reais e vinte centavos) (
http://www.farmnews.com.br/mercado/analise-mensal-do-preco-do-milho-e-soja-desde-2010/
), não sendo razoável o argumento do requerido de que
:
“por bondade e concessão do verdadeiro corretor Sebastião de Jesus”
, o autor recebeu um vultuoso pagamento a título de comissão de corretagem, adimplidos pelo comprador.

É incontroverso nos autos, que o comprador Ernesto Martelli pagou à ambos os corretores, a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil) sacas de soja, o que equivale em reais ao montante de R$ 211.000,00 (duzentos e onze mil reais) pagos aos dois corretores (Sebastião e Cléo).

Na busca pelo esclarecimento quanto ao trabalho conjunto dos corretores, o Sr. Sebastião de Jesus, nos autos da Ação de Cobrança nº 940-12.2012.811.0050 (Código 40689) - cópia juntada a íntegra ao feito, narrou em sua inicial que:

“ No dia em que a transação estava para ser concluída, porém,
o comprador insistiu para uma parte da comissão fosse paga a um corretor de sua confiança (Sr. Cleo Bagatini), que apesar de não ter participado ativamente do negócio
, ajudou em alguns pontos
”
(ID nº 118913686 - pág. 325 - destaquei).

Este relato é conflitante com o que foi dito pelo requerido na peça de defesa, já que Sebastião de Jesus afirma que foi o comprador, Sr. Ernesto Martelli, que “insistiu” para que uma parte da comissão fosse paga a Cléo Bagatini pois, segundo o relato do próprio comprador, este (Cléo Bagatini)
“ajudou em alguns pontos”,
ou seja, trabalhou e logrou êxito em intermediar a venda entre o comprador e o vendedor.

A guisa de informação, na respectiva ação citada, o corretor Sebastião de Jesus, também buscava o recebimento do restante da comissão devida pelo vendedor, Hédio José Froelich, ou seja, a quantia de 10.000,00 (dez mil) sacas de soja, em virtude da intermediação da venda da Fazenda Froelich. Em sua defesa, nos autos da ação de Código 40689, o vendedor Hédio José Froelich, aduziu que:

“ (...) Ademais, por se tratar o autor (Sebastião de Jesus) de “veterano corretor”, muito experiente, e tendo um crédito de 10.000,00 (dez mil) sacas de soja junto ao requerido referente à comissão de corretagem, pergunta-se:

Por que não ajustou e autorizou ao comprador efetuar o pagamento diretamente à ele (autor), sendo que tal valor descontado/abatido do valor das prestações devidas ao vendedor na forma proposta pelo Dr. Van Der Sand, no documento de fls. 22, juntado pelo autor???

A resposta é simples e lógica?

Porque o autor não tinha crédito algum, além das 10.000,00 (dez mil) sacas de soja pagas pelo comprador Ernesto Martelli, a título de comissão de corretagem fixada em comum acordo entre as partes envolvidas (vendedor,ç comprador/corretor)

(ID nº 118913686 - pág. 358).

Em que pese a afirmação de que nada devia a título de corretagem, o requerido firmou acordo naqueles autos, conforme se verifica da sentença homologatória de ID nº 118913687 - pág. 55, onde o comprador (Hédio) se comprometeu a pagar ao requerente (Sebastião de Jesus) a quantia de 5.640 (cinco mil e seiscentos e quarenta) sacas de soja, de 60 kg cada, o equivalente a época (dez/2013) a R$ 326.781,60 (trezentos e vinte e seis mil, setecentos e oitenta e um reais e sessenta centavos), considerando que a saca de soja era vendida a R$ 57,94 (cinquenta e sete reais e noventa e quatro centavos) (
https://g1.globo.com/mato-grosso/agrodebate/noticia/2013/12/
).

A conclusão a que se chega é a que, de fato, o vendedor Hédio José Froelich teria combinado com os corretores o pagamento de 10.000,00 (dez mil) sacas de soja para cada um (Cléo e Sebastião), pois consta no contrato de compra e venda que: além dos valores pagos por Ernesto Martelli (na proporção de 50% para cada um dos corretores),
“
qualquer outra eventual pendência de honorários de corretagem, se houver, será de responsabilidade dos vendedores
”
(ID nº 118913686 - pág. 47 – destaquei), sendo certo que tal como na Ação de Cobrança nº 940-12.2012.811.0050 (Código 40689) - cópia juntada a íntegra ao feito, como nesta ação, o requerido/apelado se nega a honrar com seu compromisso de pagar a comissão de corretagem devida.

As testemunhas inquiridas por ocasião da audiência de instrução e julgamento, cujos depoimentos encontram-se registrados em meio audiovisual constante no Relatório de Mídias de ID nº 118913695 - págs. 1/2, foram firmes em afirmar que assinaram o Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural, no qual o apelante foi o corretor da venda da Fazenda de propriedade do recorrido. No entanto, apresentaram um relato contraditório acerca da participação do autor na compra e venda do imóvel rural, objeto da lide. Vejamos:

O comprador, Sr. Ernesto Martelli, ouvido em Juízo, assim relatou:

Advogada do autor:
Senhor Ernesto, o Cléo foi corretor da venda da Fazenda que o senhor comprou:

Testemunha:
Olha o que aconteceu nessa situação, diretamente eu não tive contato com o Cléo, na negociação,
eu assim sabia que o Cléo estava
, mais o Cléo não era a pessoa que estava trazendo, ele estava anterior, eu recebi a proposta da fazenda na exposição em campo novo e não foi o Cléo (...)
eu soube que ele participou quando que, na hora do contrato de compra e venda que a gente fez, aí o próprio Tião disse que colocaria um percentual lá de soja para o Cléo, mas isso que disse para mim foi o Tião (Sebastião de Jesus)
.
(destaquei)

Em depoimento, o Dr. Pedro Gilmar Van Der Sand (advogado que redigiu o contrato de compra e venda), assim consignou:

Advogado do requerido
: a pergunta é quem foi o corretor que intermediou todas as negociações da venda, até a realização do negócio, foi o Sr. Sebastião de Jesus ou foi o Sr. Cléo?

Testemunha:
foi o Sebastião, o Cléo eu não cheguei a tratar nada. No final da negociação, foi feito na verdade o contrato, estávamos no escritório o Ernesto, o seu Hédio, o colega Milton, Sebastião e eu, assim o contrato foi redigido, e quando chegou no momento da corretagem
o Sr. Sebastião pediu para ressalvar uma quantia de soja que seria repassada ao Cléo.

Advogado do requerido:
no contrato consta que seria cinco mil sacas para o Cléo, cinco mil para o seu Sebastião, acertado pelo Senhor Ernesto. E que desse valor o Cléo me daria mil e seus Sebastião daria mil sacas de soja para o senhor.

Testemunha:
ele me devia mil sacos de uma prestação de serviço (...)

Advogado do requerido:
no dia lá do negócio então, a corretagem foi só esses dez mil sacos, não foi tratado de mais nada?

Testemunha:
houve um, essa clausula não está bem redigida, o Ernesto fez a proposta limitada a um milhão de sacas, o negócio estava escapando, ele autorizou aumentar em dez mil sacas para pagar a corretagem, no dia do fechamento o Tião queria um valor superior a dez mil sacas, alegando que estava fora do combinado, o seu Hédio falou para ele, isso daí a gente vai combinar e vou ter dar uma por fora,
por conta disso no contrato menciona que a obrigação do Ernesto se limita a dez mil sacas, mas é omisso em relação ao seu Hédio, ficaram de combinar depois
.

Advogado do requerido:
entre o Tião e ele? Não o Cléo?

Testemunha:
se combinaram não participei (...)

Advogado do autor:
porque que o senhor colocou na cláusula do pagamento da corretagem, reconhecendo o Cléo como corretor?

Testemunha:
foi um pedido do Sebastião
”
(destaquei)

Embora as testemunhas afirmem que foi o Sr. Sebastião de Jesus que pediu para colocar o Cléo no contrato, como corretor da venda da Fazenda Froelich, o próprio Sebastião de Jesus ouvido na condição de informante, reafirmou o que disse na ação indenizatória por ele ajuizada em face de Hédio, que:
“No dia que assinamos o contrato, eu, Dr. Milton, o Hédio, Dr. Pedro Van Der Sande e o Ernesto, dentro do escritório,
ele (Ernesto) falou eu vou gratificar vocês com dez mil sacas de soja e você da uma parte dessas dez mil sacas de soja para o Cléo
”.

Assim sendo, quer seja o próprio Sebastião de Jesus ou o próprio comprador Ernesto Martelli, ninguém soube afirmar com precisão, o porquê o autor Cléo Bagatini recebeu no ato da transação o equivalente a 5.000,00 (cinco mil) sacas de soja, a título de comissão de corretagem, sendo que “
sequer trabalhou
” e/ou talvez “
ajudou em alguns pontos
” ou apenas recebeu os respectivos valores, por “
mera liberalidade
” do comprador Ernesto Martelli (pois Cléo Bagatini era o corretor de sua confiança) ou quem saiba tenha recebido por “
extrema bondade
” do corretor Sebastião de Jesus, o que não se acredita.

Ora, não se afigura crível tais versões apresentadas, ou creremos que um corretor de imóveis foi incluído no Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural, em um contrato extremamente oneroso, pois a Fazenda Froelich foi vendida por 1.000.000,00 (um milhão) de sacas de soja, o equivalente a um valor aproximado de R$ 42.200.000,00 (quarenta e dois milhões e duzentos mil reais), considerando o preço em que era vendida a saca de soja, no ano de 2010, a R$ 42,20 (quarenta e dois reais e vinte centavos), por “
mero descuido
” ou “
liberalidade
” dos envolvidos.

Conforme vislumbro, do cotejo das provas coligidas aos autos, estas indicam que, efetivamente, houve a aproximação útil das partes pelo autor e, mais do que isso, que este laborou para a ultimação do negócio travado entre o vendedor e o comprador, sendo a sua versão dos fatos verossímil e a que mais se aproxima da verdade real.

Dessarte, fazendo o autor, corretor de imóveis, prova idônea no sentido de que os seus serviços foram contratados, como claramente se vê no Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural, na Carta de Opção de Venda e em seu depoimento colhido na audiência de instrução e julgamento e que, em decorrência de seu trabalho, de intermediação, em parceria com o corretor Sebastião de Jesus, a permuta veio a realizar-se, faz ele
jus
ao recebimento da comissão.

No tocante ao percentual da comissão de corretagem, à míngua de expressa pactuação, deve ser aplicado o disposto no art. 724 do Código Civil, segundo o qual “
a remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais”
.

O imóvel foi vendido por 1.000.000,00 (um milhão) de sacas de soja, e o autor consignou que foi combinado com o vendedor, que este pagaria a título de corretagem, 30.000,00 (trinta mil) sacas de soja, sendo 15.000,00 (quinze mil) sacas para cada corretor, o que equivale a 3% (três por cento) sobre o valor do imóvel.

Ficou acordado, entre o vendedor e os corretores que 10.000,00 (dez mil) sacas de soja seria paga pelo comprador, Ernesto Martelli, e outras 20.000,00 (vinte mil) seriam adimplidas pelo vendedor, Hédio José Froelich. Como o autor já recebeu 5.000,00 (cinco mil) sacas do comprador resta o remanescente que corresponde a 10.000,00 (dez mil) sacas a receber do vendedor.

Em consulta ao site do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 19ª Região – CRECI/MT,

é possível consultar a tabela de honorários sugerida pelo órgão de classe, onde se observa que os percentuais de corretagem variam entre 5% (cinco por cento) a 10% (dez por cento) sobre o valor de imóveis (
http://www.creci-mt.org.br/frm_servcor_tabhonorarios.aspx
), sendo certo que o valor de 3% (três por cento), como indicado na exordial, não se mostra excessiva.

Posto isso, deve ser considerado o tempo das negociações, que perduraram por aproximadamente quatro meses, além do alto valor do imóvel, razão pela qual concluo que o valor de 10.000,00 (dez mil) sacas de soja se mostra adequado não só aos parâmetros acima mencionados, mas também aos costumes do local do negócio.

Por fim, visto que o comprador adimpliu com parte da corretagem, cabe desvendar a quem compete pagar o valor remanescente da comissão.

O Código Civil em vigor não disciplina, de forma específica, a questão, sendo possível entender, contudo e por lógica interpretativa de seus artigos, caber tal incumbência àquele que tenha contratado o corretor.

CLAUDIO LUIZ BUENO DE GODOY ensina:
“que o pagamento da comissão incumbe a quem tenha contratado o corretor, não valendo – o que alhures se pretende particularmente na corretagem imobiliária – socorro ao art. 490 do CC/2002, eis que não está a tratar de despesas com escritura ou da res”
(Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.01.2002: contém o Código Civil de 1916 / coordenador Cezar Peluso. - 8 ed. rev. e atual. - Barueri, SP: Manole, 2014. p. 702).

Na espécie, quem solicitou a interferência do corretor foi o réu Hédio José Froelich, de modo que, ao fazê-lo, assumiu a obrigação pelo pagamento da corretagem no percentual de apenas 2% (dois por cento) com dois corretores, sendo que ao autor, na parte que lhe cabe, exatos 10.000,00 (dez mil) sacas de soja - representa 1% (um por cento), que incidirá sobre o valor do imóvel de sua propriedade que permutou por 1.000.000,00 (um milhão) de sacas de soja, o equivalente a um valor aproximado de R$ 42.200.000,00 (quarenta e dois milhões e duzentos mil reais).

Ante o exposto e pelo que mais dos autos consta,
dou provimento ao recurso
, para reformar a sentença, e assim julgar procedente o pedido formulado por CLEO BAGATINI para condenar o réu HEDIO JOSE FROELICH ao pagamento de 10.000,00 (dez mil) sacas de soja devidas ao autor, que representa 1% (um por cento) sobre o valor do imóvel, corrigido pelo IGPM/FGV desde a data do negócio e acrescido de juros mensais de 1% (um por cento) a partir da citação (art. 405 do CC).

Atento ao princípio da sucumbência, inverto o ônus e condeno o réu ao pagamento das custas processuais, bem como dos honorários advocatícios em favor da patrona do autor que arbitro, em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, do Código de Processo Civil).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/07/2022