Tribunal: TJMT
Processo: 1010727-77.2021.8.11.0003
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-09-27
Data de publicação: 2022-09-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010727-77.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adimplemento e Extinção, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[ALYSON LEMES DO PRADO - CPF: 627.831.301-49 (APELANTE), JOABE TEIXEIRA DE OLIVEIRA - CPF: 468.252.821-15 (ADVOGADO), LAURO HENRIQUE DE ARAUJO PEREIRA - CPF: 707.095.301-10 (APELANTE), HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 03.562.942/0001-51 (APELADO), RAQUEL MARTINS GARCIA - CPF: 556.401.921-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE HONORÁRIOS DE CORRETAGEM – REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA E APLICAÇÃO DE MULTA – PRECLUSÃO – AUSÊNCIA DE FATO NOVO E DE ALTERAÇÃO DA CONDIÇÃO FINANCEIRA DA PARTE – PRELIMINAR REJEITADA - PRESCRIÇÃO – PREMATURIDADE - EXISTÊNCIA DE TESE DE CONTRATO VERBAL, COM CONDIÇÃO SUSPENSIVA (ARTIGO 199, I DO CC) - NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROCESSUAL PARA POSTERIOR ENFRENTAMENTO DA MATÉRIA – SENTENÇA CASSADA – PROSSEGUIMENTO DOS AUTOS – RECURSO PROVIDO.

Segundo artigo 199, I do CC:
“Não corre igualmente a prescrição: I - pendendo condição suspensiva;”.

Envolvendo a ação de cobrança de honorários de corretagem, acordo verbal, no qual existiria causa suspensiva, a que alude o artigo 199, I do CC, portanto, estaria suspensa a prescrição até o impedimento da condição, tenho que a análise da ocorrência ou não da prescrição deva ser postergada à apreciação da sentença, possibilitando a parte a instrução processual.

R E L A T Ó R I O

Recurso de apelação cível interposto por
ALISON LEMES DO PRADO e LAURO HENRIQUE DE ARAÚJO PEREIRA
, contra sentença proferida nos autos da Ação de Cobrança nº 1010727-77.2021.8.11.0003, da 1ª Vara Cível de Rondonópolis, movida em desfavor de
HABITAÇO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIS LTDA.,
que reconheceu a prescrição da pretensão autoral, condenando os autores (apelantes) ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10%, suspensa a exigibilidade em face do benefício da justiça gratuita.

Explicam os apelantes que, em 19 de dezembro de 2.013, assinaram contrato de honorários de corretagem, em razão da de venda dos imóveis, devidamente registrados no CRI de Rondonópolis-MT, sob as matrículas n° 7045 (2,54.30 hectares); Matrícula n° 26.292 (38,13.44 hectares); Matricula n° 56.073 (12,39.68); Matrícula n° 56.072 (36,87.09 hectares), Matrícula n°51.434 (4,84 hectares), destinados a implantação de loteamento em forma de parceria entre os parceiros, WANDERLEI FERREIRA CÂNDIDO, sua ESPOSA VIRGILINA DE MELO FERREIRA e a empresa ré Habitação Empreendimentos Imobiliários.

Assevera que o contrato verbal foi nos moldes do contrato escrito e com a mesma condição suspensiva, que é pagamento do valor de honorários, após a provação do loteamento e no ato do seu registro.

Explica ainda que essa condição suspensiva, só ocorreu em 28/09/2018, que é a data na qual a aprovação do loteamento e seu registro correram. E, após a configuração da condição resolutiva, em 28/09/2.018, propuseram ação de cobrança em 08/05/2021.

A respeito da sentença, defende que o juízo “a quo” não fundamentou a decisão, se atentando para suas postulações e acolheu a tese do apelado. Nestes termos, defende a nulidade da sentença, por ausência de fundamentação.

No mérito, almeja a reforma da sentença, afastando-se a prescrição, pela existência de condição suspensiva, nos termos do inciso I, do artigo 199, do CC e a inversão do ônus sucumbencial.

Alternativamente, que haja redução do ônus da sucumbência para 1%, do valor da causa, em face da resolução prematura da lide.

Em caso de desprovimento, prequestiona a matéria.

Nas contrarrazões, o apelado rechaça a tese dos apelantes, e declara que eles tentam vincular uma cláusula suspensiva, a “contrato verbal”, que nunca houve.

Posteriormente, no id. 136279691, a apelada peticiona informando “fatos supervenientes”. Alega que os apelantes anexaram a inicial, documentos inexatos com a realidade fática; que o imposto de renda juntado por Laudo Henrique demonstrava ausência de bem, quando, na verdade ele possui três imóveis em bairro valorizado da cidade, inclusive em um deles é um condomínio residencial. Ademais, ele possui três veículos em seu nome e de sua esposa.

Ao final requer seja revogada a justiça gratuita, com aplicação da multa prevista no artigo 100, § único do CPC, diante da configurada má-fé do apelante em tentar alterar a verdade acerca da sua condição financeira; em consequência, reconhecer a deserção e o não conhecimento do apelo.

Oportunizado o contraditório, os apelantes defendem a ausência de fato novo superveniente e a preclusão, pois, em síntese, os documentos já existiam ao tempo da impugnação à assistência judiciária gratuita. No mais, rechaçada toda argumentação da apelada, juntando documentos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR

(REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA E APLICAÇÃO DE MULTA – ALEGAÇÃO DE FATO SUPERVENIENTE).

Depreende-se dos autos que a justiça gratuita foi deferida em 25/05/2.021. A decisão não foi impugnada e nem foi objeto e agravo de instrumento, o que impõe pela ocorrência da preclusão.

Tal conduta da apelada é contrária as disposições legais, eis que pretende demonstrar fatos pretéritos por meio de documentos que poderiam e, mais, deveriam ter sido juntados no momento processual adequado.

Não se pode admitir a juntada de documentos ou alegações novos em fase recursal, salvo quando se tratar de fato novo posterior à sentença ou documento do qual a parte não tinha conhecimento ou que não tinha condições de produzir, a teor do disposto no artigo 435 do Código de Processo Civil, o que não é o caso dos autos.

Sob outro aspecto, a despeito de o artigo 100 do CPC autorizar a impugnação ao benefício em grau recursal, pressupõe-se que o pedido de revogação se fundamente em fato novo (mudança de condição econômica da parte), o que não se verifica.

As únicas alterações na situação do apelante é o imóvel de matrícula n. 20.343, pelo valor de R$ 55.000,00, contudo, demonstrou que adquiriu com a venda do imóvel de matrícula n. 71.005. Também quanto ao veículo JIPE/COMPAS foi adquirido neste ano, contudo, foi 100% financiado; a ação de usucapião é apenas uma expectativa de direito. Não há demonstração de mudança relevante e favorável na situação econômica dos apelantes, no que concerne a liquidez.

Desta forma, ainda que admita da impugnação neste momento processual, não há que falar em mudança de condição econômica da parte ou alteração da verdade dos fatos, pelo que restou explicado e demonstrado.

Ante todo exposto,
REJEITO A PRELIMINAR.

VOTO – MÉRITO

Recurso de apelação cível interposto por
ALISON LEMES DO PRADO
e
LAURO HENRIQUE DE ARAÚJO PEREIRA
, contra sentença proferida nos autos da Ação de Cobrança nº 1010727-77.2021.8.11.0003, da 1ª Vara Cível de Rondonópolis, movida em desfavor de
HABITAÇO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIS LTDA.
, que reconheceu a prescrição da pretensão autoral, condenando os autores (apelantes) ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10%, suspensa a exigibilidade em face do benefício da justiça gratuita.

Inicialmente, preenchidos os requisitos legais, recebo o recurso de apelação em duplo efeito.

Passo à apreciação.

Extrai-se da sentença a seguinte premissa: Que a ação foi distribuída somente oito anos e quatro meses depois de firmado o “contrato verbal de corretagem” com a parte apelada, estando prescrita a pretensão, nos termos do artigo 206, §5º., inciso II, do CPC.

Contudo, com a devida vênia ao juízo sentenciante, o cerne da questão é que a tese de que, o contrato verbal, assim como, no escrito entre Wanderlei Ferreira Cândido, sua Esposa Virgilina de Melo Ferreira, possui causa suspensiva.

Em que pese a apelada defenda que se trata de inovação de fatos a alegação de causa suspensiva no contrato verbal, o que se verifica da exordial é a interpretação de que o acordo verbal (entre apelantes e apelada) acompanhou o contrato escrito (apelantes e Wanderlei e Virginina) quanto a causa suspensiva, tanto que os apelantes faz menção expressa, de que a partir de 28/09/2.018 (data da aprovação do loteamento e seu registro) é que incorreram em mora.

Vejamos:

“No entanto, fora acordado verbalmente com a empresa HABITAÇO, que esta pagaria aos autores a comissão do restante da área, qual se seja, 5% (cinco por cento) dos 66% da área vendida/parceria que coube à Habitaço, tendo como corretores do negócio, os autores.

(...)

Por conseguinte e por força do contrato verbal e do direito legal ao recebimento da corretagem, ora cobrada, a ré deve aos autores, o percentual de 5% (cinco por cento) dos 517,5 (quinhentos e dezessete terrenos e meio), o que dá a quantia de 26 (vinte e seis) terrenos, aproximadamente.

Verificando-se a matrícula n° 113.116 do CRI local, em anexo, comprova-se a mora dos executados, uma vez que a aprovação do loteamento e seu registro ocorreram em 28/09/2018, mas apesar de inúmeras tentativas de recebimento, até o presente momento, não obtiveram êxito.

Fincando os autores em situação difícil, uma vez que se trata de verba essencialmente alimentícia.”. (destaquei)

E na Impugnação à Contestação, explicou:

“esta aludida prescrição não prospera, porque o contrato verbal, como faz crer a própria ré, foi feito nos moldes, termos, prazo e percentual do contrato firmado entre os autores e o vendedores da área, qual seja, VANDERLEI e VIRGILINA. Como se vê no contrato de honorários de ID 55155246, tem termo inicial para o recebimento e pagamento da comissão, qual seja, “...que serão pagos após a provação do loteamento e no ato do seu registro através de lotes do referido loteamento...” (do item “DO VALOR DA COMISSÃO - contrato de honorários de ID 55155246). Ora Excelência, como se vê na matrícula n° 113.116 do CRI local, em anexo, comprova-se que mora a da ré ocorreu, tão somente em 28/09/2018, uma vez que a aprovação do loteamento e seu registro ocorreram nesta data. Logo, o prazo prescricional tem como marco inicial o dia 29 de setembro de 2018, e não a data da compra e venda, conforme quer a ré.”.

Tem-se que o pleito inicial deve ser interpretado em consonância com a pretensão deduzida na exordial como um todo, a partir de interpretação lógico-sistemática inerentes e não de forma isolada.

Nesse cenário, tem-se que os apelantes invocam mora a partir de 29 de setembro de 2.018 (data a aprovação loteamento e seu registro) e que o contrato verbal se deu aos 19 de dezembro de 2.018, portanto, tenho como prematuro o reconhecimento da prescrição, quando há invocação de condição suspensiva.

Todavia, deverão os apelantes comprovarem a existência de um acordo verbal, os termos e a causa suspensiva.

Dito isto, se acaso demonstrado pelos apelantes a condição suspensiva a ação não estará prescrita, nos termos do artigo 199, I, do CC.

Para ilustrar,
mutatis mutandis:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COMPLEMENTAÇÃO DE ÁREA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DECADÊNCIA. INOCORRÊNCIA. CONTRATO SEM REGISTRO. PENDÊNCIA DE ELABORAÇÃO DE CONTRATO ADITIVO DELIMITANDO A DIMENSÃO DO BEM.
CONDIÇÃO SUSPENSIVA DE EFICÁCIA DO NEGÓCIO. PRESCRIÇÃO INTERROMPIDA. SENTENÇA CASSADA. PROSSEGUIMENTO DO FEITO QUE SE IMPÕE.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Trata-se de demanda originária que pretende a adequação da área de imóvel adquirido, nos termos do artigo 500 do Código Civil. Sentença que julgou o feito extinto reconhecendo a decadência, nos termos do artigo 501 do Código Civil (Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título). 2. Impossibilidade da contagem do prazo de decadência, uma vez que o contrato não foi registrado – impedindo de plano a observância do artigo 500, pois pendia condição suspensiva da eficácia do contrato, referente a existência de cláusula contratual que determinava a realização da elaboração de memorial descritivo do bem delimitando as dimensões do imóvel e determinava ao vendedor a transferência do bem.
3. Condição suspensiva existente que interrompe a contagem do prazo prescricional, nos termos do inciso I do artigo 199 do Código Civil: “Art. 199. Não corre igualmente a prescrição: I - pendendo condição suspensiva”. 4. Sentença cassada.
5. Prosseguimento da ação que se impõe, a fim de delimitar as provas que devem ser produzidas. (TJPR - 18ª C.Cível - 0001776-92.2016.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: Desembargador Marcelo Gobbo Dalla Dea - J. 10.04.2019) destaquei

Ainda que haja necessidade de comprovação da existência do contrato verbal e suas disposições, registro não há qualquer óbice que as partes estipulem cláusula contratual, impondo condição suspensiva para pagamento da comissão de corretagem e esta só passará a valer após o implemento.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL - JUNTADA DE DOCUMENTOS EM FASE RECURSAL - FATOS PRETÉRITOS - AUSÊNCIA DE JUSTA CAUSA - INADMISSIBILIDADE - COMISSÃO DE CORRETAGEM - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RECEBIMENTO CONDICIONADO AO IMPLEMENTO DE CONDIÇÃO SUSPENSIVA - FATO NÃO CONFIGURADO - FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE - REGRA DO § 2º DO ART. 85 DO CPC - VALOR DA CAUSA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. - Somente se admite a juntada de provas novas relativas a fatos pretéritos quando a parte comprovar justa causa que a impedia de produzir tais provas em momento anterior, a teor do disposto nos arts. 434 e 435 do NCPC -
Tendo as partes estipulado cláusula contratual, impondo condição suspensiva para o pagamento da comissão de corretagem, enquanto esta não se verificar, não se terá direito adquirido, a que ele visa - Condição suspensiva do recebimento da comissão de corretagem não realizada
- Os honorários de sucumbência devem ser arbitrados de acordo com a regra geral prevista no artigo 85, § 2º do CPC, pela qual serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da causa em razão da improcedência do pedido inicial.” (TJ-MG - AC: 10000181334954002 MG, Relator: Mariangela Meyer, Data de Julgamento: 19/04/2022, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/04/2022) destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE HONORÁRIOS PROFISSIONAIS DE CORRETAGEM - PREFACIAIS - CURADOR ESPECIAL - IMPUGNAÇÃO À NOMEAÇÃO - AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADES - JUSTIÇA GRATUITA - HIPOSSUFICIÊNCIA COMPROVADA - PREJUDICIAL DE MÉRITO - PRESCRIÇÃO - VIOLAÇÃO DE DIREITO - AUSÊNCIA - PRESCRIÇÃO AFASTADA - CAUSA MADURA - JULGAMENTO DE MÉRITO - CONTRATO DE PERMUTA DE IMÓVEIS - COMISSÃO DE CORRETAGEM - PRESTAÇÃO DO SERVIÇO - EFETIVA APROXIMAÇÃO E INTERMEDIAÇÃO ÚTIL - CONDIÇÃO SUSPENSIVA - OCORRÊNCIA - COBRANÇA DEVIDA - SENTENÇA REFORMADA. - Não comprovada que a nomeação do curador especial pelo juízo originário foi irregular, por não haver descumprimento de qualquer norma processual, deve ser rejeitada a respectiva impugnação. - O TJMG tem o iterativo entendimento de que, na ausência de outros documentos em sentido contrário, o comprovante de isenção de imposto de renda já faz prova da hipossuficiência financeira que impede a parte de custear o processo - Infere-se do art. 189 do Código Civil que, para a configuração da prescrição, faz-se necessária a violação do direito e a existência de pretensão a ser exigida - Aplica-se o prazo quinquenal para a cobrança de comissão de corretagem, inteligência do art. 206, § 5º, II, do Código Civil - Estando a causa madura para julgamento, cabível a análise de mérito pelo Tribunal, a teor do que prescreve o art. 1.013, § 4º, do CPC/2015
- Com a implantação da condição suspensiva, resta incorporado ao patrimônio jurídico do corretor de imóveis o direito ao recebimento da comissão de corretagem, em face da efetiva aproximação e intermediação útil entre as partes envolvidas no contrato de permuta.”
(TJ-MG - AC: 10000210494134001 MG, Relator: José Eustáquio Lucas Pereira, Data de Julgamento: 15/06/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/06/2021)

Ante todo exposto,
DOU PROVIMENTO AO RECURSO
para cassar a sentença, postergando a apreciação da tese de prescrição à sentença, até que haja a devida instrução processual (sem prejuízo de reconhecimento de outra situação extintiva em momento anterior).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/09/2022