Tribunal: TJMT
Processo: 1001828-96.2021.8.11.0001
Relator(a): MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES
Órgão julgador: MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2022-03-10
Data de publicação: 2022-03-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1001828-96.2021.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES, DES(A). EDSON DIAS REIS, DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA, DES(A). LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA, DES(A). LUCIA PERUFFO, DES(A). LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, DES(A). PATRICIA CENI DOS SANTOS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). VIVIANE BRITO REBELLO ISERNHAGEN]

Parte(s):

[MARILENE ALVES QUEIROZ - CPF: 846.196.271-00 (RECORRIDO), EDER FABRICIO FULONI CARVALHO - CPF: 021.467.771-09 (ADVOGADO), EDGARD GOMES DE CARVALHO - CPF: 473.948.388-20 (ADVOGADO), VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 08.029.323/0004-62 (RECORRENTE), LEONARDO BORGES STABILE RIBEIRO - CPF: 054.525.141-98 (ADVOGADO), CLAUDIO STABILE RIBEIRO - CPF: 365.942.709-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Vide Súmula do Julgamento

R E L A T Ó R I O

Dispensado relatório em face ao disposto do artigo 46, da Lei 9.099/95.

V O T O R E L A T O R

Recurso Inominado nº.:

1001828-96.2021.8.11.0001

Origem:

Primeiro Juizado Especial Cível de Cuiabá

Recorrente(s):

VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Recorrido(s):

MARILENE ALVES QUEIROZ

Juiz Relator:

Marcelo Sebastião Prado de Moraes

Data do Julgamento:

10/03/2022

SÚMULA DE JULGAMENTO – ART. 46 DA LEI Nº. 9.099/1995

RECURSO INOMINADO – PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA – PRELIMINAR AFASTADA.

É entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça de que o valor da causa será o valor do contrato se o litígio tiver por objeto a existência, validade, cumprimento ou rescisão de negócio jurídico.

Quando versar sobre revisão de cláusula contratual ou mesmo indenização por danos materiais e morais, como é o caso, o valor da causa corresponderá ao proveito econômico pretendido, este pelo qual não ultrapassa o teto desta Justiça especializada.

Neste sentido:

PROCESSUAL CIVIL. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA. ART. 542, § 3º, DO CPC. EXCEÇÃO AO COMANDO LEGAL QUE DETERMINA A RETENÇÃO DO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. ART. 259, V, DO CPC.

1. A jurisprudência desta Corte relaciona o valor da causa ao proveito econômico pretendido com a demanda. Assim, na hipótese em que a ação revisional no qual foi apresentada a impugnação ao valor da causa visa, justamente, nova definição do valor do contrato, a fim de obter o reequilíbrio econômico-financeiro do negócio jurídico, o valor da causa deve ser a diferença entre o valor originalmente fixado e o pretendido.

2. Recurso especial a que se dá parcial provimento.

(REsp 742.163⁄DF, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 15⁄12⁄2009, DJe 02⁄02⁄2010)

Assim, resta por afastada a preliminar ventilada.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU – DÍVIDAS VENCIDAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA OU INCORPORADORA QUE NÃO PODEM SER IMPOSTA AO COMPRADOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

Versa a presente demanda sobre a responsabilidade de pagamento das dívidas inerentes ao IPTU e taxas condominiais vencidas antes da entrega das chaves do imóvel adquirido pela Recorrida.

Da análise dos autos, verifica-se que a entrega das chaves se deu em 13/07/2018.

Em que pese suas razões recursais, tem-se que a responsabilidade das dívidas sub judice recai à Recorrente.

Ora, a taxa condominial é de responsabilidade da Construtora, na qualidade de proprietária da unidade habitacional geradora do débito. É ela que detém relação direta de responsabilidade com o condomínio.

Nesse sentido:

CONDOMÍNIO. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO. Destinada a suprir as despesas da comunidade condominial, cada um de seus membros tem de arcar com sua cota-parte, mostrando-se
totalmente contrária ao princípio da isonomia e da boa-fé a conduta da construtora requerida, que se aproveitando da possibilidade de elaborar unilateralmente a minuta da primeira convenção condominial, faz inserir cláusula que lhe beneficia em detrimento de todos os demais proprietários, isentando-se, em causa própria, de boa parte do valor das quotas condominiais.
Sentença mantida. Recurso desprovido, com majoração da verba honorária nos termos do art. 85 §11 do CPC. (TJSP; Apelação 1001356-79.2016.8.26.0510; Relator (a): Felipe Ferreira; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de Rio Claro - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/05/2018; Data de Registro: 10/05/2018)

EMBARGOS À EXECUÇÃO. PRELIMINAR DE NULIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ANÁLISE DE QUESTÃO SUSCITADA E NÃO APRECIADA NA SENTENÇA. EFEITO DEVOLUTIVO DO RECURSO. ART. 1.013, § 1º, CPC. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. DESCONTO DE 70% PARA IMÓVEIS NÃO COMERCIALIZADOS PELA CONSTRUTORA. RATIFICAÇÃO. QUÓRUM QUALIFICADO. DESRESPEITO. NULIDADE DA CLÁUSULA. TAXA ADMINISTRATIVA. APROVAÇÃO NA ASSEMBLEIA GERAL. VALIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Não há nulidade da sentença, por negativa de prestação jurisdicional, porquanto o efeito devolutivo dos recursos, em sua dimensão vertical, ou seja, em relação à profundidade da matéria discutida, nos termos do artigo 1.013, § 1º, do Código de Processo Civil, devolve ao Tribunal as questões suscitadas e discutidas no processo, mesmo não tendo sido solucionadas. Preliminar rejeitada. 2.
É nula a cláusula de convenção de condomínio que, estipulada unilateralmente pela construtora e não ratificada em assembleia com o mínimo legal de condôminos (dois terços), conceda, em proveito próprio, desconto de 70% nas despesas condominiais, porquanto representa benefício injustificado, prejudica a manutenção do patrimônio comum e promove seu enriquecimento às custas do patrimônio dos demais proprietários.
3. É devido o pagamento de taxa administrativa instituída em razão dos encargos decorrentes da cobrança das taxas condominiais em atraso, quando o encargo foi aprovado em assembleia geral. 4. APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA. (Acórdão n.1090871, 20160710208499APC, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA 4ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 18/04/2018, Publicado no DJE: 26/04/2018. Pág.: 284/294)

O entendimento pacífico nos Tribunais é de a responsabilidade antes da entrega das chaves é da Construtora/Incorporadora.

Ademais existe jurisprudência do STJ neste mesmo sentido:

CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.
TAXA DE CONDOMÍNIO E IPTU. OBRIGAÇÃO DE PAGAR DO CONSUMIDOR A PARTIR DO RECEBIMENTO DAS CHAVES.
RECURSO IMPROVIDO. I. De início, importante destacar que a tese recursal versa tão somente acerca dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais. II. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (Arts. 6º e 14). III. Imperiosa a relativização do princípio do pacta sunt servanda nas relações de consumo, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor. Assim, é considerada abusiva a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse. A autonomia da vontade não pode ser utilizada como sustentáculo para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável (CDC, Art. 51, IV). IV. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, é que define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, ?mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador? (TJDFT, Acórdão n.1069061, Relator: Des. TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, DJE: 23/01/2018). V. Nesse mesmo sentido, reiteradas decisões das Turmas Recursais do Distrito Federal e Territórios: abusiva a cobrança de IPTU imputada ao adquirente do imóvel antes da entrega das chaves da unidade habitacional. Precedentes: TJDFT - 1ª Turma Recursal, Acórdão n.922330, DJE: 01/03/2016; 2ª Turma Recursal, Acórdão n.934616, DJE: 19/04/2016; 3ª Turma Recursal, Acórdão n.921882, DJE: 03/03/2016.
VI. Portanto, o ressarcimento das quantias atinentes às taxas de condomínio e ao IPTU vencidas antes da disponibilização da unidade imobiliária, e pagas pelo adquirente/consumidor, é medida que se impõe.
VII. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada pelos próprios fundamentos (Lei 9.099/95, Art. 46). Condenada a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. Suspensa a exigibilidade, tendo em vista que litiga sob o pálio da assistência judiciária gratuita (Lei n. 9099/95, Art. 55 e CPC, Art. 98, § 3º).

(TJ-DF 07057295820188070003 DF 0705729-58.2018.8.07.0003, Relator: FERNANDO ANTONIO TAVERNARD LIMA, Data de Julgamento: 09/10/2018, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Publicação: Publicado no DJE: 18/10/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
(destaquei)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMÓVEL. OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. IMÓVEL QUITADO. ÔNUS DA CONSTRUTORA.
IPTU. TAXAS DE CONDOMÍNIO E ÁGUA. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES.
RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. Restando comprovado pela parte autora que é a legitima proprietária do bem imóvel, mediante contrato idôneo de promessa de compra e venda, bem como demonstrado o efetivo adimplemento das prestações devidas, consoante recibo de quitação, assiste-lhe o direito à outorga da escritura definitiva.
2. Quanto ao IPTU e taxas de condomínio e água, é pacífico o entendimento de que estes são de responsabilidade da vendedora até a efetiva entrega definitiva das chaves. Neste vértice, o e. Superior Tribunal de Justiça sedimentou o posicionamento no sentido de que a obrigação de arcar com o pagamento das taxas condominiais surge a partir da efetiva posse do imóvel. (REsp 1345331 RS, min. Luis Felipe Salomão, julg. 08/04/2015)
3. Na hipótese, evidencia-se, pelo menos nessa fase de cognição sumária, a mora da construtora, devendo a mesma ser responsabilizada pelo pagamento das despesas de IPTU, taxas de condomínio e água até a efetiva entrega das chaves, haja vista se revelar justa a recusa da agravada em receber o imóvel sem os devidos reparos e em condições de habitabilidade. 4. Recurso conhecido e improvido. Decisão mantida. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer e negar provimento ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora.

(TJ-CE 06203381120178060000 CE 0620338-11.2017.8.06.0000, Relator: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 07/02/2018, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 07/02/2018)
(destaquei)

Apesar da recorrente alegar que a culpa do eventual atraso teria sido da parte autora, a verdade é bem diferente, de onde após a devida análise dos autos, observo que a parte autora sempre atuou de forma rápida e célere no cumprimento de suas obrigações.

A mesma assinou o contrato de compra e venda em data de 05/02/2018, de onde, segundo o ID 114798967, recibo de pagamento da entrada a mesma nesse mesmo dia pagou duas parcelas (R$ 18.000,00 e R$ 32.000,00), tendo pago ainda outra parcela em data de 02/03/2018 (R$ 50.000,00) e por derradeiro a última parcela da entrada em data de 02/03/2018 (R$ 10.000,00), de onde, após o pagamento da entrada de forma parcelada, concedida pela própria reclamada, a mesma comprovou pela peça de impugnação à contestação que a parte reclamada enviou ao BANCO DO BRASIL o documento de carta de anuência com o valor errado, o que motivou a gerente do banco entrar em contato por várias vezes, pedindo o envio do novo documento, sendo verificados os contatos via e-mail nas seguintes datas: 23/03/18, 27/03/28, bem como, 03/04/18 (de onde nesta última o banco ainda pede a carta de anuência e ainda o habite-se), sendo atendido o banco apenas com o envio dos documentos em data de 17/04/2018.

Porém, o reclamado emitiu documento com validade de apenas 15 dias (com vencimento em 02/05/2018), ou seja, em pequeno prazo insuficiente a concluir o processo de financiamento, de onde, no curso da análise pelo banco houve o vencimento do documento, de onde, diante disso, o banco novamente solicita ao reclamado a nova emissão do documento, até para que pudesse concluir o processo, sendo verificado que em data de 07/05/2018 o banco novamente entra em contato com a reclamada, que somente enviou novamente o documento em data de 16/05/2018, de onde, com a solução, do problema por si mesma causado, finalmente, após o decurso de prazo mínimo o contrato foi assinado em data de 25/06/2018 (ID 114798968), culminando com a entrega das chaves em data de 13/07/2018, de onde, o autor ainda demonstra a sua agilidade e interesse que prova ter pago até mesmo o ITBI da operação na mesma data em que solicitado, para agilizar todo o processo que também era de seu interesse.

Então as alegações da parte reclamada de que o “atraso” se deu por culpa da parte autora não vinga, não prospera, de onde se registra escorreita a sentença objurgada.

Sobre a pretensão de divisão de valores do IPTU na proporção em que cada parte esteve na posse do imóvel, tal pretensão não merece guarida, visto que, pela análise dos documentos, em especial do instrumento de protesto a dívida do IPTU tinha vencimento em data de 30/04/2018, quando o processo de finalização do contrato de financiamento estava em andamento, sem culpa do autor, e, sendo a dívida vencida nessa data, anterior ao recebimento das chaves, impossível de se acolher a pretensão de divisão de valores.

No geral, sendo uma parte causadora dos prejuízos da outra aplicado o Princípio da Recomposição Integral, exatamente como nos autos, por isso, mantida também as taxas de cartório.

Assim, não restou comprovado pela Recorrente, a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil/2015.

A respeitável sentença fez a costumeira Justiça, pois o Magistrado a quo analisou as provas dos autos e entendeu devido o débito em questão, pelo que mantenho a condenação imposta à Recorrente, ao pagamento da importância de R$ 5.002,02 (cinco mil e dois reais e dois centavos), referente as taxas condominiais e IPTU vencidos antes da entrega das chaves, além das despesas cartorárias para baixa do protesto lançado em desfavor da parte autora.

Todas as questões foram bem analisadas quando da prolação da r. sentença objurgada, motivo pelo qual, a teor do que dispõe o artigo 46 da Lei nº 9.099/95, passa a mesma a fazer parte integrante desse voto.

DANO MORAL CONFIGURADO.

Em não sendo realizado o pagamento das dívidas de responsabilidade da Recorrente, o nome da Recorrida foi indevidamente protestado, o que configura dano moral a ser devidamente indenizado.

A jurisprudência do e. Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o dano moral, decorrente de inscrição irregular em cadastros de inadimplentes, configura-se in re ipsa, ou seja, é presumido e não carece de prova da sua existência (STJ AgRg no AREsp

179.301/SP).

QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM OBSERVÂNCIA AOS CRITÉRIOS DE RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.

Na fixação do montante da condenação a título de reparação pelos danos morais, deve-se atender a uma dupla finalidade: reparação e repressão. Portanto, há que se observar a capacidade econômica do atingido, mas também a do ofensor, com vistas a evitar o enriquecimento injustificado, mas também garantir o viés pedagógico da medida, desestimulando-se a repetição do ato ilícito.

De acordo com o magistério de Carlos Alberto Bittar, para a fixação do valor do dano moral
levam-se, em conta, basicamente, as circunstâncias do caso, a gravidade do dano, a situação do lesante, a condição do lesado, preponderando em nível de orientação central, a idéia de sancionamento ao lesado
. (
in “Reparação Civil por Danos Morais”
, 3ª ed., São Paulo, Editora Revistas dos Tribunais, 1999, p.279).

Quantum fixado em
R$ 4.000,00 (quatro mil reais)
guarda relação com os critérios acima, devendo ser mantido, observando o valor do protesto no montante de R$ 2.250,41, sendo apontamento único, bem como, a impor ao consumidor gastos indevidos de forma obrigacional indevida, sem se predispor de se resolver na via administrativa que o fosse.

SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS
.

Sentença mantida por seus próprios fundamentos, consoante previsão do art. 46 da Lei nº 9.099/95: “Art. 46. O julgamento em segunda instância constará apenas da ata, com a indicação suficiente do processo, fundamentação sucinta e parte dispositiva. Se a sentença for confirmada pelos próprios fundamentos, a súmula do julgamento servirá de acórdão”.

HONORÁRIOS E VERBAS SUCUMBENCIAIS
.

Condeno a Recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15 % sobre o valor da condenação, nos moldes do artigo 55 da Lei 9099/95.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

É como voto.

Marcelo Sebastião Prado de Moraes

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2022