Tribunal: TJMT
Processo: 1007504-19.2021.8.11.0003
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-09-08
Data de publicação: 2022-09-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007504-19.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[WELLINGTON FRANCISCO DE SOUZA - CPF: 912.533.061-68 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA:

APELAÇÃO
–
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO –
DANOS MORAIS DEVIDOS –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL
– APELO NÃO PROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime extrapolado inclusive o período de tolerância e não entregue no prazo excedente.

Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o valor indenizatório do dano moral.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO N. 1007504-19.2021.8.11.0003

APELANTE: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: WELLINGTON FRANCISCO DE SOUZA

Proc. referência
: Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais n. 1007504-19.2021.8.11.0003 - 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.

AÇÃO
: Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais, ajuizada por Wellington Francisco de Souza em desfavor de Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis)
julgou parcialmente procedentes
os pedidos da demanda, a fim de ratificar a liminar concedida; declarar rescindido os contratos de compra e venda dos terrenos objeto da lide; condenar a requerida a restituir os valores pagos em parcela única e no prazo máximo 30 dias, sob pena de multa diária de R$500,00 (quinhentos reais), cujos valores deverão ser corrigidos a partir do desembolso de cada parcela e acrescido de juros de mora de 1% a.m. desde a citação e multa por inadimplência, nos moldes estabelecidos no contrato; e condenar a requerida ao pagamento de R$6.000,00 (seis mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora de 1% ao mês, desde a citação e correção monetária pelo IPCA a partir do arbitramento.

Condenou ainda a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 12% sobre o valor da condenação.

APELO
: a requerida
Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.
sustenta, em síntese, a culpa exclusiva da autora pela rescisão contratual diante da sua desistência.

Defende ainda a validade das disposições contratuais quanto os percentuais de retenção; a necessidade de afastamento da multa contratual em seu desfavor; a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado; a não ocorrência do dano moral.

CONTRARRAZÕES
: apresentadas no Id. 140262173.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne da Apelação está em saber se cabe reforma a sentença impugnada, a fim de determinar a retenção de valores pagos, com a incidência dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado, bem como sabe se é caso de afastar a condenação por dano moral, ou reduzir o valor arbitrado para a condenação.

A lide advém de dois contratos de compra e venda de imóveis urbanos de números n. 117351 e n. 117352, firmados na data de 19/06/2018, no valor de R$ 61.272,00 cada, mediante pagamento de sinal de R$ 2.052,00, com parcelamento do restante em 180 prestações de R$329,00, para aquisição de dois terrenos com área total de 200m2 cada, constituídos pelos lotes 05 e 06, quadra 61, do Loteamento Residencial Parque Rosa Bororo, em que o autor apelado afirma ter pago a quantia de R$ 14.382,94.

Narra a inicial que a requerida não cumpriu com o ajustado contratualmente de entregar a obra de infraestrutura no mês de setembro de 2018, porquanto, até a data de novembro de 2020 encontrava inacabada. Assim, requer que sejam rescindidos os contratos e a requerida condenada a devolver as parcelas pagas, assim como a indenização por danos morais.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, por entender que restou configurada a culpa da vendedora pela rescisão contratual, em razão do atraso na entrega dos imóveis (lotes).

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Desse modo,
não há falar que as cláusulas contratuais não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
, porquanto é mitigado conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: REsp 1422547/RS.

Conforme se verifica do conjunto fático-probatório, ficou demonstrado que a requerida deu causa à rescisão contratual, porque as obras de infraestrutura nos terrenos adquiridos pelo autor apelado não foram concluídas e os imóveis não foram entregues.

Nesse sentido, a sentença impugnada:

“
Frise-se, não foi informada a data real de concreção das obras e nem houve insurgência específica quanto ao compromisso de entrega-las ainda em 2018, conforme documentos juntados pelo autor, inclusive com divulgação em redes sociais. Tampouco foi noticiada qualquer circunstância extraordinária ou imprevisível capaz de justificar o atraso, quiçá eventual inadimplemento contemporâneo do requerente ao período previsto para conclusão do empreendimento.

E sendo assim, não há como imputar ao comprador o ônus de suportar o atraso na realização das obras, revelando-se exclusivamente da ré a culpa pelo descumprimento contratual, à luz do disposto no art. 475, CC
”.

Observa-se que pelo fato de se encontrar paralisadas as obras de infraestrutura do loteamento, o prazo pactuado para entrega do imóvel (setembro 2018) não foi cumprido pela parte requerida.

Da restituição de valores

Na espécie, a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da vendedora que não entregou o imóvel no prazo estipulado no contrato.

Não evidenciada causa excludente, é de ser mantida a responsabilidade da parte requerida pelos prejuízos experimentados pela autora.

Logo, cabível a rescisão contratual, com a consequente devolução integral dos valores pagos.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
culpa exclusiva da promitente-vendedora
a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de
devolução integral do valor pago
(Súmula 543 do STJ).

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que
A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA
, ora agravante.

Incidência da Súmula 543/STJ.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Dessa forma, não há falar em retenção de percentual conforme estipulado no contrato, notadamente porque não houve a efetiva entrega do imóvel ou mesmo sua utilização.

Frisa-se, demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da empresa requerida, promitente-vendedora, não há falar em retenção do percentual do valor pago.

Dos juros moratórios

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, observa-se que, de fato, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão. Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Dessa maneira, se mostra correta sentença na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel.

Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Do dano moral

Ressalta-se que é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido, porque além de a requerida não ter entregado o imóvel na data inicialmente aprazada, não o entregou no prazo excedente.

A demora no recebimento frustrou as expectativas, as metas e o ideal da parte autora, que esteve privada de dispor do imóvel por tempo considerável. A angústia, dissabor, insatisfação e decepção vivenciados violaram sua integridade emocional, portanto resta claro o dano moral.

Como registrado na sentença que “
as circunstâncias do caso se sobrepõem ao mero dissabor, especialmente porque a parte compradora se viu privada de fazer uso do bem, sendo frustradas as expectativas que fundamentaram a aquisição do imóvel
”.

Quanto ao valor da indenização, deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, portanto, terá que de ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerado o grau da ofensa e a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido, de forma a não provocar o enriquecimento sem causa, nem ser irrisório a ponto de tornar a medida inócua.

O valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), arbitrado pela sentença, corresponde aos critérios acima referidos e está em conformidade com o aplicado pelo STJ e por este Egrégio Tribunal de Justiça, em situações análogas.

Posto isso,
nega-se provimento
ao Apelo interposto por Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda
.

Por aplicação ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoram-se os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/09/2022