Tribunal: TJMT
Processo: 1006305-34.2022.8.11.0000
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-06-29
Data de publicação: 2022-07-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006305-34.2022.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Liminar]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[WELLYNGTON JOSE CAVALCANTI - CPF: 016.255.821-02 (ADVOGADO), L. S. LEMOS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.216.778/0001-06 (AGRAVANTE), IMOBILIARIA IGUACU LTDA - ME - CNPJ: 01.722.784/0001-24 (AGRAVANTE), DENILEI CLODOMIRO DA LUZ SILVA - CPF: 691.187.441-68 (AGRAVADO), LUIZ ANTONIO LEMOS JUNIOR - CPF: 040.226.149-60 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), LUIS FERNANDO MATIUZZI LEMOS - CPF: 724.850.519-68 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), SILVIA DANIELA SANTOS MATTEUCCI - CPF: 780.089.051-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS, DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO E NULIDADE DE CLÁUSULAS COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL –
DECISÃO
QUE DETERMINOU À
RÉ QUE DEPOSITE EM JUÍZO O VALOR EQUIVALENTE ÀS PARCELAS PAGAS PELO AUTOR, SUSPENDA AS COBRANÇAS DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS, BEM COMO SE ABSTENHA DE INCLUIR O SEU NOME NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO, SOB PENA DE MULTA -
MEDIDA ACAUTELATÓRIA – POSSIBILIDADE - REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC, DEMONSTRADOS – DECISÃO MANTIDA - AGRAVO DESPROVIDO.

Nos termos do art. 300, do CPC,
a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Verifica-se a probabilidade do direito ante a existência de um “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel com Alienação Fiduciária em Prol da Vendedora” celebrado entre as partes, datado de 30/07/2018, para aquisição do imóvel descrito na inicial e o pagamento parcial do investimento.

O perigo de dano reside no fato de que a postergação da rescisão contratual além de onerar o comprador, implicará no seu desfalque financeiro diante do valor até então investido.

A decisão de primeiro grau que determinou o depósito judicial da coisa até resolução da divergência do conflito de interesses tem nítido caráter acautelatório, desconfigurando o sugerido dano irreversível ou de difícil reparação.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento com pedido de liminar interposto por L. S. LEMOS EMPREENDIMENTOS LTDA e IMOBILIARIA IGUACU LTDA - ME, em face da decisão proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Resolução Contratual com Restituição de Valores Pagos com Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico e Nulidade de Cláusulas com Indenização por Dano Moral nº 1011363-60.2020.8.11.0041, movida em seu desfavor por DENILEI CLODOMIRO DA LUZ SILVA, que deferiu parcialmente a tutela provisória para suspender os efeitos do contrato de compra e venda firmado entre as partes e determinar que a Imobiliária deposite em juízo, no prazo de 15 (quinze) dias o valor atualizado do montante pago pelo Autor (R$ 12.081,46), acrescido de correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela até a data do efetivo depósito em juízo, devendo a Ré comprovar o cumprimento da ordem com o declínio pormenorizado do cálculo realizado, sob pena de bloqueio forçado.

Determinou, ainda, que a Ré se abstenha de cobrar, por qualquer meio, as parcelas mensais referentes ao instrumento de compra e venda de imóvel, sob pena de multa de R$ 500,00 (quinhentos reais) por cada cobrança recebida indevidamente pelo Autor; bem como que a Ré se abstenha de incluir os dados do Autor nos órgãos de proteção ao crédito, no que concerne aos débitos referentes ao contrato objeto da lide, até ulterior deliberação.

Caso o restritivo já tenha sido efetivado, que restabeleça ao status quo, no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de multa diária no valor de R$500,00 (quinhentos reais).

Em suas razões, alega a parte agravante que a medida solicitada guarda nítida relação com o mérito da demanda, devendo os autos aguardar a formação do contraditório e a instrução processual, quando melhor se poderá auferir quais são os valores que efetivamente deverão ser restituídos, pois, dependendo da situação, poderá ser a menor, observando que no contrato existem cláusulas de multa e perda do valor em sinal pago pela Agravada em caso de descumprimento ou quebra contratual por uma das partes.

Aduz que o Juiz a quo, antes de decidir a tutela de urgência, deveria garantir ao Agravante o direito do contraditório e da ampla defesa.

Sustenta que a relação contratual entabulada entre as partes é abarcada pela cláusula de convenção de arbitragem, de modo que se comprometeram a submeter à solução de eventuais litígios a um juízo arbitral, ou seja, devendo ter poder vinculante entre comprador e vendedor.

Afirma que a decisão, na forma como proferida, gera a ocorrência do periculum in mora inverso ou reverso, inviabilizando a operação comercial da Agravante, fato este que gera prejuízos que não serão reparados.

Assevera que o perigo de dano deve ser notório e iminente, o que não ocorre no presente caso, não demonstrados os requisitos indispensáveis à concessão da tutela liminar.

Assim, pugna pelo deferimento da antecipação de tutela de urgência pleiteada para determinar a suspensão da decisão recorrida e, no mérito, pelo provimento do recurso a fim de revogar em definitivo a decisão.

O pedido liminar recursal foi indeferido (ID 124491156).

Contraminuta da parte agravada (ID 127372693).

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

Na origem, trata-se de Ação de Resolução Contratual com Restituição de Valores Pagos com Declaratória de Nulidade de Negócio Jurídico e Nulidade de Cláusulas com Indenização por Dano Moral, ajuizada por DENILEI CLODOMIRO DA LUZ SILVA em desfavor de L. S. LEMOS EMPREENDIMENTOS LTDA (1ª Requerida) e IMOBILIARIA IGUACU LTDA – ME (2ª Requerida), visando à rescisão do contrato de compra e venda entabulado com a Requerida.

Aduz que, em 30/07/2018, firmou compromisso de venda e compra de imóvel, cujo objeto é um lote com 200 m2 (duzentos metros quadrados), no loteamento Guirá, 2ª Fase, que integra o Loteamento Recanto Paiaguás, em Cuiabá/MT, no valor de R$ 44.880,00 (quarenta e quatro mil oitocentos e oitenta reais), sendo uma entrada de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) e 120 (cento e vinte) parcelas mensais de R$ 350,80, que depois foi renegociada para R$250,00, e que do valor do compromisso o Requerente já liquidou a quantia de R$ 12.081,46 (doze mil e oitenta e um reais e quarenta e seis centavos).

Discorre que, embora conste no contrato entabulado a declaração da Requerida de que inexistiam débitos condominiais ou pendências judiciais sobre o imóvel e que este se encontrava livre e desembaraçado de ônus e tributos, o Requerente teve ciência pela mídia de que o loteamento que adquiriu está irregular, tendo sido embargado juntamente com outros lotes.

Afirma que o empreendimento objeto do contrato está sendo alvo de Ação Civil Pública, que tramita desde 2015, e que, quando questionada, a Requerida se limita a emitir nota pública e confessa que o imóvel adquirido não tem a matrícula individualizada, violando, portanto, disposições contratuais e já se supõe impossível a regularização por questões de lei ou desapropriação da área, o que ensejou em seu desinteresse por manter o contrato.

Em vista do exposto, a título de tutela provisória de urgência, requereu seja suspenso os efeitos do contrato firmado entre as partes com a consequente suspensão de quaisquer cobranças, judiciais ou extrajudiciais, de parcelas vencidas e vincendas, que a Requerida se abstenha de negativar os dados do Requerente, bem como seja restituído de imediato o valor de R$ 12.081,46 (doze mil e oitenta e um reais e quarenta e seis centavos), já pagos pela parte Autora.

Ao analisar o pedido, o Magistrado de piso entendeu pelo preenchimento dos requisitos do art. 300, do CPC, e deferiu parcialmente a tutela provisória para suspender os efeitos do contrato de compra e venda firmado entre as partes e determinar que a Imobiliária deposite em juízo, no prazo de 15 (quinze) dias o valor atualizado do montante pago pelo Autor (R$ 12.081,46), acrescido de correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela até a data do efetivo depósito em juízo, devendo a Ré comprovar o cumprimento da ordem com o declínio pormenorizado do cálculo realizado, sob pena de bloqueio forçado.

Determinou, ainda, que a Ré se abstenha de cobrar, por qualquer meio, as parcelas mensais referentes ao instrumento de compra e venda de imóvel, sob pena de multa de R$ 500,00 (quinhentos reais) por cada cobrança recebida indevidamente pelo Autor; bem como que a Ré se abstenha de incluir os dados do Autor nos órgãos de proteção ao crédito, no que concerne aos débitos referentes ao contrato objeto da lide, até ulterior deliberação.

Caso o restritivo já tenha sido efetivado, que restabeleça ao status quo, no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de multa diária no valor de R$500,00 (quinhentos reais).

Irresignada, a parte requerida interpôs o presente recurso pugnando pelo provimento do recurso, para revogar a decisão recorrida.

Pois bem.

Inicialmente, insta consignar que a questão a ser decidida no mérito do presente Recurso de Agravo de Instrumento, diante de seus estreitos limites, envolve somente a análise da presença, ou não, dos requisitos autorizadores à antecipação dos efeitos da tutela de urgência pelo Juízo de origem (art. 300, do CPC).

Dessa forma, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente por ocasião do julgamento de mérito.

Nos termos do art. 300, do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco de resultado útil do processo.

Frisa-se que o requisito probabilidade do direito pressupõe a demonstração de que o requerente da tutela antecipada detém o direito capaz de ensejar o deferimento da medida que, na maioria das vezes, será demonstrado por meio do conjunto probatório.

Assim, o pressuposto de uma tutela de urgência satisfativa é que o autor, que afirma ser titular de um direito subjetivo em uma situação controvertida, apresente provas que revelem as evidências de seu direito e que levem provavelmente à confirmação de sua pretensão.

Há que se ressaltar que o Juízo de origem agiu de forma prudente ao antecipar o provimento jurisdicional pretendido, pois tenho que restou suficiente demonstrado o preenchimento dos requisitos necessários para tanto.

Isso porque, da análise sumária e não exauriente dos documentos que instruem o agravo, verifica-se a probabilidade do direito ante a existência de um “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel com Alienação Fiduciária em Prol da Vendedora” celebrado entre as partes, datado de 30/07/2018, para aquisição do imóvel descrito na inicial e o pagamento parcial do investimento (ID 72949785 e ID 72949786-origem), bem ainda ficou demonstrado que o imóvel objeto do contrato entabulado é alvo da Ação Civil Pública nº 0000258- 53.2015.8.11.0082.

Portanto, existem fortes indícios de que a unidade adquirida pelo agravado não será entregue na data estipulada no contrato, demonstrando a probabilidade do direito do recorrido quando alega o descumprimento do pactuado.

A manutenção do pagamento das parcelas contratuais acarretaria ônus financeiro injustificável para o autor, pois, evidenciada, em sede de cognição sumária, a falta da devida contraprestação por parte da empresa empreendedora, consistente na conclusão das obras no local.

A medida praticada pelo juízo de primeiro grau tem nítido caráter acautelatório ao determinar o depósito judicial da coisa até resolução da divergência do conflito de interesses, desconfigurando o sugerido dano irreversível ou de difícil reparação.

Se o pleito final é o de resolver o negócio, não se justifica, ao menos por ora, a retenção dos valores pela Agravante, evitando-se o risco, de um lado, de a agravada se ver na contingência de pagar valores em favor da promitente vendedora, mas que, depois, terão de ser ressarcidos, sujeitando-se ao perigo de insolvabilidade ou dissipação patrimonial; e, de outro, o perigo, bem conhecido, dos efeitos decorrentes da restrição cadastral, vedando o próprio acesso ao crédito.

Por outro lado, ainda que a rescisão do contrato tenha se dado por iniciativa do promitente comprador, a retenção de parte dos valores pagos fica autorizada, desde que não importe em onerosidade excessiva ao consumidor, devendo a legalidade das cláusulas contratuais e eventual irregularidade serem analisadas em momento oportuno.

Nesse passo, demonstrado nos autos que o agravado não tem qualquer interesse em prosseguir no avençado, assiste-lhe o direito à suspensão das parcelas a partir do momento que solicitou a desistência do contrato, enquanto as partes discutem o valor da multa e o quantum a ser devolvido aos compradores em razão da desistência unilateral.

Assim, tenho que, diante da pretendida rescisão contratual, não há razão para se continuar cobrando as parcelas vencidas e vincendas.

Sobre o tema já decidiu este e. Tribunal de Justiça:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – TUTELA PARCIALMENTE DEFERIDA – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO – OBRA PARALISADA DESDE 2012 - DETERMINAÇÃO DE QUE A REQUERIDA DEPOSITE EM JUÍZO OS VALORES PAGOS PELA PARTE AUTORA – PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC – RECURSO DESPROVIDO. A prova inequívoca dos fatos alegados e a verossimilhança das alegações associadas a uma das hipóteses previstas no art. 273, inc. I e II, do CPC são requisitos para o deferimento da referida medida. No caso concreto, havendo substancial atraso na entrega da obra objeto da ação de rescisão do contrato particular de compra e venda, resulta viável a tutela antecipada deferida para que a construtora/vendedora deposite em juízo as parcelas pagas pela autora/compradora, até o julgamento final da demanda. Isto porque, a princípio, se em tese a compradora tem direito à rescisão e devolução dos valores pagos, de outro lado, a agravante poderá levantar os valores depositados após o trânsito em julgado da sentença, se for o caso de improcedência da rescisão do contrato.” (TJ-MT, RAI 45445/2014, Segunda Câmara Cível, Relatora: Desa. Marilsen Andrade Addário, Julgado em 17/12/2014)

“DIREITO PRIVADO - EMBARGOS DECLARATÓRIOS – CONTRADIÇÃO – OCORRÊNCIA - CORREÇÃO NECESSÁRIA – RESOLUÇÃO DE INSTRUMENTO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR - DEPÓSITO EM JUÍZO DO VALOR PAGO PELO AUTOR – POSSIBILIDADE – DISCUSSÃO DO VALOR DA MULTA E O QUANTUM A SER DEVOLVIDO AOS COMPRADORES EM RAZÃO DA DESISTÊNCIA UNILATERAL - EXIGÊNCIA QUE ENVOLVE ANÁLISE DO MÉRITO - EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS PARA FIM DE SANAR A CONTRADIÇÃO APONTADA, SEM EFEITOS INFRINGENTES. 1. Os embargos de declaração constituem a via adequada para sanar vícios no decisório embargado, sendo necessária dar vista a parte contrária quando seu julgamento importar em modificação, ainda que parcial, do resultado da pretensão. 2. Não obstante a rescisão do contrato tenha se dado por iniciativa do promitente comprador, a retenção de parte dos valores pagos fica autorizada, desde que não importe em onerosidade excessiva ao consumidor, devendo a legalidade das cláusulas contratuais e eventual irregularidade serem analisadas em momento oportuno. 3. Demonstrado nos autos que o agravante não tem qualquer interesse em prosseguir no avençado, assiste-lhe o direito à suspensão das parcelas a partir do momento que solicitou a desistência do contrato e o depósito dos valores pagos, enquanto as partes discutem o valor da multa e o quantum a ser devolvido aos compradores em razão da desistência unilateral. 4. A verificação da culpa pela rescisão do contrato e suas consequências, como a aplicação e exigibilidade da multa estipulada na cláusula 6.5 do contrato, constituem questões atinentes ao mérito da ação e devem ser analisadas sob o critério de cognição exauriente, após o devido estabelecimento do contraditório e ampla defesa.” (TJ-MT, RAI nº. 1005152-05.2018.8.11.0000, Relator: DES. SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/01/2019)

Do mesmo modo, se mostra evidente o perigo de dano tendo em vista que o agravado sem a concessão da tutela, e deixando de cumprir as obrigações assumidas, embora ele já tenha manifestado desejo de não prosseguir com o negócio jurídico, poderia ter seu nome inscrito nos órgãos de proteção ao crédito. E o depósito judicial do valor até então pago garantirá o juízo, isto é, uma eventual procedência do pedido inicial.

Nesse sentido:

“TUTELA DE URGÊNCIA. Requisitos. Art. 300 do CPC. Desistência de contrato de compra e venda de imóvel. Pretensão de suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e impedimento de restrição creditícia em razão delas. Medida razoável e possível. Não se impõe obrigatoriedade de manutenção de vínculo voluntário entre comprador e vendedor, cabendo ao culpado pela rescisão apenas responder por eventual sanção contratual prevista. Súm. 543 do STJ. Tutela recursal ratificada. Recurso provido.” (TJ-SP, Agravo de Instrumento nº. 2263317-22.2021.8.26.0000, Relator(a): Ferreira da Cruz, 28ª Câmara de Direito Privado, Data do Julgamento: 10/03/2022)

Em outro aspecto, tem-se que ausente qualquer motivo urgente que possa causar perigo de dano a agravante, em razão do não levantamento imediato dos valores depositados em juízo, aliado ao fato de que o imóvel será restituído ao patrimônio da Agravante, e o Agravado responderá pelos ônus se o negócio for mesmo resolvido.

No tocante a cláusula arbitral, tem-se que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável às relações oriundas de contratos de promessa de compra e venda de imóvel, pois há uma prestação de serviços, estabelecendo-se uma relação de consumo entre a construtora e o cliente consumidor, de modo que o consumidor tem o direito de facilitação da sua defesa, inclusive com a inversão do ônus da prova conforme o caso (art. 6º, VIII, do CDC).

Sendo assim, a atitude do consumidor em promover o ajuizamento da ação evidencia a sua discordância em submeter-se ao procedimento arbitral, não podendo, pois, nos termos do art. 51, VII, do CDC, prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização.

Nesse sentido, o STJ vem consolidando o entendimento de que a propositura de uma ação judicial pelo consumidor é suficiente para afastar a incidência da cláusula:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. CONTRATO DE ADESÃO DE CONSUMO. AÇÃO JUDICIAL. DISCORDÂNCIA DO CONSUMIDOR QUANTO À ARBITRAGEM. INEFICÁCIA. AGRAVO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência firmada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, a validade da cláusula compromissória, em contrato de adesão caracterizado por relação de consumo, está condicionada à efetiva concordância do consumidor no momento da instauração do litígio entre as partes, consolidando-se o entendimento de que o ajuizamento, por ele, de ação perante o Poder Judiciário caracteriza a sua discordância em submeter-se ao Juízo Arbitral, não podendo prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização. (...) 3. Agravo interno provido para conhecer do agravo a fim de dar provimento ao recurso especial.” ( AgInt no AREsp 1192648/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 27/11/2018)

Diante do exposto,
CONHEÇO

do presente recurso, mas, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/06/2022