Tribunal: TJMT
Processo: 1017971-60.2021.8.11.0002
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-04-20
Data de publicação: 2022-04-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017971-60.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[PEDRO PEREIRA DE ALBUQUERQUE - CPF: 063.801.901-04 (APELANTE), ADAIANE TONHA GALVAO - CPF: 692.562.091-87 (ADVOGADO), JATABAIRU FRANCISCO NUNES - CPF: 958.632.148-72 (ADVOGADO), MARIA IRENE DE ARRUDA ALBUQUERQUE - CPF: 622.580.441-20 (APELANTE), SOCIEDADE DE EMPREENDIMENTOS VALE DA AMAZONIA LTDA - ME - CNPJ: 14.913.461/0001-60 (APELADO), ADALBERTO FONSATTI - CPF: 548.462.349-91 (ADVOGADO), EMPREENDIMENTOS BOA VISTA LTDA - CNPJ: 24.718.041/0001-86 (APELADO), RAFAELLE FRANCHINI - CPF: 087.536.419-57 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA – INDEFERIMENTO DA INICIAL – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS – AUSÊNCIA DE PRETENSÃO RESISTIDA - CARÊNCIA DA AÇÃO – EXTINÇÃO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO – ARTIGO 485, INCISO IV DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - SENTENÇA ESCORREITA – MANUTENÇAO. Recurso conhecido, mas desprovido.

1. A ação de adjudicação compulsória possui natureza pessoal e, fundada em promessa de compra e venda irretratável e quitada, destina-se ao suprimento, pela via judicial, da outorga definitiva de escritura definitiva de imóvel, pendente diante da injustificada inércia/recusa do promitente vendedor de contrato.

2. Ausente este óbice, pretensão resistida, não há conceder a prestação jurisdicional pleiteada, em face da flagrante carência de ação por falta de interesse processual.

3. Questões de existência de averbação de existência de demanda, não sendo caso de bloqueio da matrícula, por outro lado, não impede o registro da escritura publica de compras e venda, se fosse celebrada. Situação que, no caso, mais se amolda ao pedido de dúvida inversa já que a situação da negativa se deu por ato do notário registrador imobiliário.

4. Feito indeferido no nascedouro, juntando a parte recorrida apenas procuração nos autos, não sendo arbitrado honorários em primeiro grau, não reside como majorar. Não se majora o inexistente.

R E L A T Ó R I O

Colenda Câmara.

PEDRO PEREIRA DE ALBUQUERQUE e sua esposa MARIA IRENE DE ARRUDA ALBUQUERQUE ingressaram perante o Juízo de Direito da Comarca de Várzea Grande com uma ação que denominou de OBRIGAÇÃO DE FAZER, ADJUDICAÇAO COMPULSÓRIA E DANOS MORAIS em face de SOCIEDADE DE EMPREENDIMENTOS VALE DA AMAZONIA LTDA-ME e EMPREENDIMENTOS BOA VISTA LTDA, todos identificados e representados nos autos.

Sustentaram que adquiriram e exercem posse dos imóveis de lotes 03 e 04 da Quadra 19, registrados na matricula de número 22676, livro 02, do Cartório do Quinto Ofício de Cuiabá, Loteamento denominado PARQUE BOA VISTA, em Várzea Grande – Mato Grosso. Que não lavraram escritura porque dependia de regularização do lote 04. Que, procurando o Cartório, foram surpreendidos que tramita na 4ª. Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, processo número 485/2010, Código n. 249240, onde consta averbação de proibição de transferência. Que reside ação de nulidade de ato jurídico formulado pelas requeridas em face de ODINEI ADELAR METZAR que, mediante procuração falsa, foram lavradas várias escrituras públicas. Que, entretanto, há mais de seis anos, esta ação foi extinta, sem resolução do mérito. Em face do, sucintamente, exposto, almejou a adjudicação compulsória dos lotes 03 e 04, da quadra 19, registrados sob número 22.676, livro 02, do Cartório do 5º Ofício desta Capital. Em face dos aspectos expostos, almejaram condenação em danos morais, sugerindo o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Almejaram de igual forma, prestação jurisdicional gratuita, nos moldes da Lei 1.060/50. E, derradeiramente, a condenação dos requeridos nos custos do processo e honorários advocatícios. (ID-122448960). Deram à demanda o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Alcançando a fase de sentença, o magistrado de piso que subscreveu a sentença recorrida, fazendo suas razões de fato e de direito, registrou ausência de interesse de agir porque, ao seu viso, entendeu que a ação de adjudicação compulsória não é cabível ao caso.

Sustentam os apelantes desacordo com o posicionamento tratado pelo magistrado de piso em sede da pretensão jurisdicional requerida não está de acordo com o prescrito à espécie. Que, no caso, perfeitamente possível o ingresso da ação de adjudicação compulsória. Que houve autorização por parte das apeladas, mas, entretanto, esta situação restou mais tarde frustrada.

Constam dos autos que as apeladas, feito ainda extinto no nascedouro, intimadas para apresentarem resposta ao recurso, juntaram tão somente o instrumento do mandato. Não contrariaram os argumentos recursais.

Peço dia para julgamento. Providências de estilo. Cumpram-se.

Desembargador
SEBASTIÃO DE MORAES FILHO
– RELATOR.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Não basta parte autora querer adjudicar o bem imóvel. Indispensável quer os requisitos legais sejam observados.

Nesta toada, o Código Civil Brasileiro estabelece em seu artigo 1418 o seguinte – ‘O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos foram cedidos, a outorga da escritura definitiva de compras e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel’.

O colendo Superior Tribunal de Justiça, flexibilizando a norma inserta no Código Civil Brasileiro sinalizou esta possibilidade independente da existência de direito real, como bem definido pela Súmula 239: ‘O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis’.

Mas, para o exercício desta ação indispensável os seguintes requisitos: manifestação de vontade, em instrumento escrito ou particular, independente da denominação dada ao instrumento, desde que verificada as características próprias da promessa de compra e venda, seja pelo instrumento, inexistindo cláusula contratual de arrependimento, comprovação da quitação da divida assumida, não sendo obrigatório o registro no cartório de registro de imóveis (Súmula 239 do STJ).

Vendo por outro lado tem-se que a adjudicação compulsória, isto é, obrigatória é quando a parte, através do órgão jurisdicional pagou o preço total do bem e vê-se na contingência de não receber o imóvel que adquiriu e cumpriu sua parte.

Por outro lado, é ônus do promitente comprador comprovar os fatos constitutivos de seu direito, incumbindo-lhe, além de fazer prova de que o contrato o existe também está quitado. Aliado a tal aspecto, indispensável à comprovação de resistência do promitente comprador em não cumprir com a obrigação. Faltando um destes requisitos, indiscutivelmente, a ação está fadada a sua extinção, sem julgamento do mérito.

Não se vê, a rigor dos argumentos trazidos pela parte apelante a pretensão resistida por parte dos promitentes compradores. A pretensão resistida, criada pela lei brasileira, visa minimizar os problemas das relações de empresas e seus clientes em geral e nestes incluindo os contrato particulares de compra e venda de lotes urbanos que é o caso dos autos.

Como bem registrou a sentença recorrida: ‘Determinado que os autores justificassem a propositura da demanda em razão da ausência da resistência pela parte requerida, conforme id. 57924092; estes manifestaram no id 58678657 aduzindo que a restrição decorre de ausência de trânsito em julgado da sentença que determinou a baixa da averbação, bem como que o cartório recusa a fornecer documento que comprove a negativa do registro’. (sic).

Como causa de pedir, bem enfocado na sentença recorrida, diz respeito ao fato de que sobre o imóvel existe uma averbação na matrícula pertinente ao processo de numero 485/2010, código numero 249240, visando registrar a existência de uma demanda proposta por PARTE REQUERIDA, ora apelados contra ODINEI ADELAR METZAR que, mediante procuração falsa, foram lavradas várias escrituras públicas de lotes existentes naquele lugar – PARQUE BOA VISTA. (certidão, ID-122449001).

Aliás, neste viés, convém ainda anotar que esta ação foi julgada extinta em 06/12/2015. E, em face desta extinção do processo, o magistrado ordenou a expedição de oficio ao tabelionato para baixa das averbações, não sendo cumprido porque, segundo trouxe o magistrado na sentença, está ainda pendente de julgamento recursal neste Tribunal. De outro lado, como bem registrou o magistrado de primeiro grau de jurisdição – ‘Com efeito, a existência de averbação judicial, por si só, não configura empecilho ao registro da escritura publica de venda e compra do imóvel, especialmente se decorrente de negócio feito muito antes do objeto da ação em que foi determinada a averbação’. (sic) (ID-1224490-18).

Realmente, com toda razão o juiz. Se no caso a divergência decorre da inexistência de transito em julgado da decisão que determinou a baixa da averbação e o cartório se nega a fornecer tal documento, não constando da inicial qualquer indício de que os promitentes vendedores não desejam cumprir com a obrigação, reside ausência de interesse do autor em adjudicar compulsoriamente o imóvel. Isto seria possível se houvesse negativa por parte dos vendedores o que não é o que registram os autos.

Ou, em outras palavras, se o determinado na decisão onde averbou a existência daquela demanda, a questão deve ser vista sob outra ótica jurídica, isto é, ingresso de um requerimento de dúvida inversa perante a diretoria do Foro de Várzea Grande, não se detectando qualquer pretensão resistida por parte dos promitentes vendedores que sequer receberam uma notificação premonitória.

E, conquanto não se nega que a parte autora, tenha adquirido os lotes, quitados os valores dos mesmos, tem interesse em receber as escrituras definitivas dos bens adquiridos e formalizar serem proprietários dos mesmos. Mas, incursionaram no Poder Judiciário com medida que não condiz com os aspectos fáticos existentes nos autos e, desta forma, não tendo escolhido a medida correta a ausência de interesse de agir diz justamente em relação à forma utilizada e não ao direito material perseguido, ficando aqui o derradeiro registro. Em outras palavras, agiu contrario ao que prescrevem os comandos legais a respeito do tema, caracterizando, em verdade, ausência do interesse processual trazido à apreciação da esfera jurisdicional.

Bem a propósito é fonte jurisprudencial a respeito do tema.

‘APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL. PROPOSITURA DA DEMANDA CALCADA NA SUPOSTA IMPOSSIBILIDADE DE APRESENTAÇÃO DOS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUE OS DEMANDADOS OFERECERAM RESISTÊNCIA EM OUTORGAR A ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. VIA PROCESSUAL QUE NÃO SE PRESTA PARA CONTORNAR O CUMPRIMENTO DAS EXIGÊNCIAS EFETUADAS PELO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS. DECISÃO ACERTADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. "A ação de adjudicação compulsória preconiza uma pretensão resistida do vendedor, impedindo a outorga da escritura definitiva. Ausente este óbice, não há conceder a prestação jurisdicional pleiteada, em face da flagrante carência de ação por falta de interesse processual." (TJSC. AC n. 2006.014692-6, de Joinville. Rel: Des. Fernando Carioni). (TJSC, Apelação Cível n. 2013.028318-5, de São Francisco do Sul, rel. Des. Jorge Luis Costa Beber, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 14-08-2014)’.

‘APELAÇÃO CÍVEL. ADJUCAÇÃO COMPULSÓRIA. PROCEDÊNCIA. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RÉU/VENDEDOR. ARTS. 82, §2º E 85 DO CPC/15. MITIGAÇÃO. CAUSALIDADE. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR. NÃO COMPROVADA. MORTE DA INVENTARIANTE. INERCIA NA SUBSTITUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE REGULARIZAÇÃO DA ESCRITURA. A ação de adjudicação compulsória possui natureza pessoal e, fundada em promessa de compra e venda irretratável e quitada, destina-se ao suprimento, pela via judicial, da outorga definitiva de escritura definitiva de imóvel, pendente diante da injustificada inércia/recusa do promitente vendedor de contrato. Procedente o pleito adjudicatório, recai sobre o promitente vendedor o ônus de sucumbência, consoante arts. 82, §2º e 85 do CPC/15. Não há que se falar em mitigação da sucumbência pela aplicação do princípio da causalidade se demonstrada que a inércia do vendedor ensejou a instauração da demanda. (TJMG - Apelação Cível 1.0145.13.004964-9/001, fonte TJMG)’.

Quando o bastante, impondo-se, no caso, manutenção hígida da bem lançada sentença de primeiro grau que bem tratou do tema e, por conseqüência, soçobra a pretensão recursal.

Forte nos argumentos acima, CONHEÇO DO RECURSO, mas LHE NEGO PROVIMENTO.

Sem honorários, feito extinto no nascedouro, não reside majorar o que não existe.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/04/2022