Tribunal: TJMT
Processo: 1016181-26.2018.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-26
Data de publicação: 2022-10-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016181-26.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[EDILENO RODRIGUES CHONONO - CPF: 612.679.292-00 (TERCEIRO INTERESSADO), AGRO BROKERS NEGOCIOS RURAIS LTDA - CNPJ: 05.071.802/0001-06 (TERCEIRO INTERESSADO), ELSE DE CAMPOS SILVA - CPF: 162.029.291-20 (APELADO), DIEGO MOTTA RAMOS - CPF: 007.586.291-33 (ADVOGADO), RAFAEL RODRIGUES DA SILVA - CPF: 061.699.451-68 (APELADO), AGRO BROKERS NEGOCIOS RURAIS LTDA - CNPJ: 05.071.802/0001-06 (APELANTE), EDILENO RODRIGUES CHONONO - CPF: 612.679.292-00 (APELANTE), ELDER KENNIDY DE ALMEIDA SANTOS - CPF: 005.994.601-64 (ADVOGADO), IMOBILIÁRIA STYLE BROKERS (APELANTE), DIEGO OSMAR PIZZATTO - CPF: 710.409.941-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E MULTA –
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – MÉRITO –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO IMOBILIÁRIO PELOS COMPRADORES – RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL –
SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO.

No caso, a empresa responsável pela intermediação da venda do imóvel aos apelados é legítima para responder esta ação.

Consoante se verifica da hipótese dos autos, e por orientação do Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais ns. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, firmados sob o rito dos repetitivos, para a verificação da validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, é necessária a pactuação expressa, de forma clara e transparente, o que não se verifica na hipótese.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1016181-26.2018.8.11.0041

APELANTE:

IMOBILIÁRIA STYLE BROKERS

APELADOS:

ELSE DE CAMPOS SILVA E RAFAEL RODRIGUES DA SILVA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
IMOBILIÁRIA STYLE BROKERS

contra sentença proferida pelo MM. Juiz da 7ª Vara Cível Comarca de Cuiabá/MT,

Dr. Yale Sabo Mendes,
que nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores Pagos e Multa nº 1016181-26.2018.8.11.0041,ajuizada por
ELSE DE CAMPOS SILVA E RAFAEL RODRIGUES DA SILVA ,
julgou parcialmente procedente os pedidos para declarar
a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenar os requeridos a promover a restituição no valor de R$ 16.200,00 (dezesseis mil e duzentos reais), acrescido de e correção monetária pelo índice INPC, a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do decisum. Em razão da sucumbência recíproca, condenou ambas ao pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º do CPC.

Ainda, julgou parcialmente procedente os pedidos reconvencionais formulados por Edileno Rodrigues Chonono para condenar os reconvindos ao pagamento no montante de R$3.600,00 (três mil e seiscentos reais), acrescido de juros moratórios e correção monetária na forma contratada, referente a cláusula penal. Em razão da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º do CPC.

Inconformada, a apelante suscita a sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que
somente fez a parte de corretagem na negociação, sendo toda a tratativa do financiamento, bem como de aprovação, realizada direto com o banco financiador e o proprietário do imóvel, requerendo, por conseguinte, a extinção do processo, nos termos do artigo 485, inciso VI do Código de Processo Civil.

No mérito, defende que
os trabalhos de aproximação foram realizados de forma eficaz, tendo resultado, efetivamente, no consenso das partes quanto no contrato de promessa de compra e venda, bem como pagamento do sinal.

Alega que em caso de condenação, esta não deveria ser direcionada à Apelante, que somente fez a parte de corretagem na negociação, sendo toda a tratativa do financiamento bem como de aprovação realizada direto com o banco financiador e o proprietário do imóvel.

Assevera que a sua intermediação na relação negocial é incontroversa, cingindo-se a questão à responsabilidade pelo pagamento de comissão de corretagem, tendo em vista que - segundo afirmam os Apelados - a compra e venda do imóvel não foi concretizada, ou seja, não houve o resultado útil.

Entretanto, afirma que o caso em tela é diverso, porquanto houve a concretização do negócio com a confecção do "Contrato Particular de Promessa de Compra e venda" e eventual descumprimento contratual e desfazimento do negócio, não tem o condão de afastar o dever de pagamento da comissão.

Argumenta que conforme pactuado em contrato, em caso de desistência/distrato por uma das partes, os honorários imobiliários não serão devolvidos, e inclusive foi pactuado o percentual de 20% a título de multa.

Afirma que n
o caso dos autos, foi celebrada a promessa de compra e venda, muito embora não se tenha confeccionada a escritura, por simples desistência dos apelados, sem qualquer culpa dos corretores, logo, reafirmam que a aproximação das partes e o resultado útil ocorreram, sendo devida a comissão de corretagem.

A par desses argumentos, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença vergastada, no sentido de acolher a preliminar de ilegitimidade passiva, nos termos do artigo 485, inciso VI do Código de Processo Civil; e, acaso superada a preliminar, seja julgado improcedentes os pedidos [id.136273035].

Não houve o oferecimento de contrarrazões.

Houve o recolhimento do preparo no id. 136273036.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Inicialmente, o apelante
suscita a sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que
somente fez a parte de corretagem na negociação, sendo toda a tratativa do financiamento bem como de aprovação realizada direto com o banco financiador e o proprietário do imóvel, requerendo, por conseguinte, a extinção do processo, nos termos do artigo 485, inciso VI do Código de Processo Civil, contudo, sem razão o apelante.

Registro inicialmente que a preliminar de ilegitimidade passiva é matéria de ordem pública e pode ser analisada a qualquer momento, não incorrendo em supressão de instância a sua apreciação.

Basta uma simples análise do conjunto probatório, em especial do Contrato de Compra e Venda [id. 136272941], para verificar que a apelante foi a empresa responsável pela intermediação da venda do imóvel para os apelados, sendo que é parte legítima para figurar no polo passivo justamente em relação à comissão de corretagem.

Logo,
merece ser rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva.

Quanto ao mérito, verifica-se que os apelados ingressaram com a presente Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores pagos e multa, onde aduziram que no dia 25.04.2018 principiaram o procedimento para aquisição de um imóvel localizado na Rua Oeti Silvestres, Qd.3, casa 10, Jd. Dos Ypês, Cuiabá-MT, por intermédio da apelante, que se daria mediante uma entrada, pagamento de parcelas mensais e o saldo através de financiamento, sendo gerado o Contrato Particular de Venda e Compra de Imóvel Residencial Urbano.

O preço ajustado foi de R$180.000,00 (Cento e Oitenta Mil Reais) pelo imóvel, a ser pago da seguinte forma: Uma entrada de R$ 36.000,00 (Trinta e Seis Mil Reais), sendo: R$ 18.000,00 (Dezoito Mil Reais) pagos na data da assinatura do contrato supracitado; R$ 18.000,00 (Dezoito Mil Reais) seriam pagos quando o financiamento fosse aprovado e, o restante de R$ 144.000,00 (Cento e Quarenta e Quatro Mil Reais), por meio de financiamento bancário do banco Bradesco.

Argumentam que no dia 27.04.2018, cumpriram com sua obrigação, efetuando o depósito em nome da apelante Style Brokes, no valor integral de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais) e que, mesmo após o depósito efetuado, não lhes foi entregue a documentação necessária à realização do financiamento bancário, o que levou a notificação extrajudicial da imobiliária com o intuito de rescindir o negócio jurídico, como a devolução dos valores pagos, sendo contra notificados ao argumento de que a obrigação no ponto estava adimplida, ensejando o ajuizamento da presente ação.

Em defesa, o proprietário do imóvel em questão e vendedor Edileno Chonono, primeiro requerido, defendeu que mesmo com o financiamento liberado pelo Banco escolhido pelos compradores/autores, os mesmos, por livre vontade, desistiram da compra do imóvel, enquanto a imobiliária, segunda requerida, sustentou que o pagamento da quantia de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais), diretamente à ela diz respeito a intermediação imobiliária, sendo que os demais valores seriam no desligamento do financiamento e os 80% do valor restante seria pago através de financiamento bancário.

Além da contestação, o Requerido Edileno Rodrigues também apresentou reconvenção, pleiteando a condenação dos apelados ao pagamento da multa estipulada no contrato por desistência exclusiva dos compradores, bem como o pagamento de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais).

Por sua vez, a imobiliária, em contestação, argumentou que somente fez a parte de corretagem na negociação, sendo toda a tratativa do financiamento bem como de aprovação realizada direto com o banco financiador e o proprietário do imóvel.

Ato contínuo, foi prolatada sentença de parcial procedência, onde o magistrado de primeiro grau reconheceu a responsabilidade dos autores pela rescisão do contrato e, por isso, obrigou os Requeridos Edileno Rodrigues Chonono e Imobiliária Style Brokers, ora apelante a promoverem a restituição do valor de R$ 16.200,00 (dezesseis mil e duzentos reais), já descontado o percentual de 10% de multa penal compensatória, consoante acolhimento parcial do pedido reconvencional.

No que diz respeito aos honorários de corretagem, restou consignado no
decisum
que
“para que seja a cláusula validada, nos termos dos precedentes do STJ (Tema 960), é necessário a expressa previsão contratual e efetiva atuação do profissional com prova do pagamento, o que inocorre no caso, havendo, como dito, apenas cláusula genérica, cujo valor dos honorários está englobado com despesas comerciais, de marketing e de supervisão de vendas”.

Inconformado, o apelante a
firma que n
o caso dos autos foi celebrada a promessa de compra e venda, por isso afirma que realizou a aproximação das partes, sendo devida a comissão de corretagem.

Ocorre que, por força do TEMA 938, oriundo da discussão dos Recursos Especiais repetitivos n. 1.551.956/SP e n. 1.599.511/SP, e como também destacado na sentença,
as cláusulas do contrato em questão não trazem qualquer previsão expressa sobre comissão de corretagem, de modo que indevida a retenção.

A propósito, guardadas as particularidades dos casos, segue jurisprudência deste Tribunal de Justiça:

“INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA – APLICABILIDADE DO CDC – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – COMISSÃO DE CORRETAGEM –
PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – INOCORRÊNCIA
– RESTITUIÇÃO NA FORMA SIMPLES – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E NÃO DA CORRETORA – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – DANO MATERIAL DEVIDO – ALUGUEIS – DATA DO TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

No caso, a empresa responsável pela intermediação da venda do imóvel para o autor é legítima para responder pelo pedido de restituição do valor pago pela taxa de corretagem.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

O STJ, em julgamento repetitivo, pacificou o entendimento acerca da “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”
.

Consoante se verifica da hipótese dos autos, e por orientação do Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais ns. 1.599.511-SP e 1.551.956-SP, firmados sob o rito dos repetitivos, para a verificação da validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem,
é necessária a pactuação expressa
, de forma clara e transparente.

Os documentos apresentados pelas empresas construtoras, por si só, não são suficientes para revestir de legalidade a cobrança da aludida comissão.

A conduta irregular das empresas, com a cobrança indevida dos valores, sem dúvida enseja a compensação ou restituição da quantia paga indevidamente, de forma simples e, não em dobro, ante a falta de comprovação da má-fé.

O STJ passou a adotar o entendimento que a obrigação do corretor é de meio (limitando-se ao trabalho de aproximação das partes contratantes) e não de resultado. Desse modo, o “resultado útil” se concretiza na formalização do contrato entre as partes interessadas (documento válido a corroborar o negócio jurídico), ainda que ocorra eventual rescisão posterior por inadimplemento de uma das partes(não por culpa do corretor).

É devida à reparação pelo dano material, decorrente dos alugueis pagos pelo comprador, no atinente ao período de atraso na entrega do imóvel, devendo ser considerado, no caso em voga, o dia posterior ao prazo de tolerância contratual até a efetiva entrega das chaves.

Comprovada e evidenciada a desídia das construtoras, bem como os transtornos causados ao consumidor, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

Na espécie, há que se reconhecer a responsabilidade das construtoras pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto
.”(N.U 0029062-57.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/12/2021, Publicado no DJE 21/01/2022).

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pelo Magistrado de primeiro grau por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Deixo de arbitrar honorários pela presente fase recursal (art. 85, §11, do NCPC), haja vista que o patrono do autor já obteve arbitramento em 20% sobre o valor da condenação, ou seja, o teto máximo previsto no §2º do art. 85 do NCPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/10/2022