Tribunal: TJMT
Processo: 0035410-28.2014.8.11.0041
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-06-14
Data de publicação: 2022-06-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0035410-28.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[GLENITON DOS SANTOS MOREIRA - CPF: 162.774.572-68 (APELADO), CLAUDIO AREDES TAVARES - CPF: 328.007.971-34 (ADVOGADO), LUCIANA ZAMPRONI BRANCO - CPF: 811.615.651-91 (ADVOGADO), HELEN ADRIANA DA SILVA MOREIRA - CPF: 570.297.681-91 (APELADO), CONCREMAX MORADA DO PARQUE CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 12.704.083/0001-89 (APELANTE), JACKSON FRANCISCO COLETA COUTINHO - CPF: 713.876.681-53 (ADVOGADO), FABIO LUIS DE MELLO OLIVEIRA - CPF: 110.787.648-67 (ADVOGADO), JOSE EDUARDO POLISEL GONCALVES - CPF: 000.140.911-51 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO –
AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO POR PERDAS E DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RESCISÃO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO PARCIAL – SÚMULA 543 DO STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA – JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

“(...) Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido”
(AgInt no AREsp n. 1.788.690/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 13/5/2021).

Conforme estabelece a Sumula 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”

“(...)
a

correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel”

(AgInt nos EDcl no AREsp 1645384/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 03/11/2021), como indicado na sentença.

O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo
rito de repetitivo – Tema 1002
, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0035410-28.2014.8.11.0041

APELANTE: CONCREMAX MORADA DO PARQUE CONSTRUTORA LTDA.

APELADOS: GLENITON DOS SANTOS MOREIRA E
HELEN ADRIANA DA SILVA MOREIRA

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interpostos por
CONCREMAX MORADA DO PARQUE CONSTRUTORA LTDA

contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
de parcial procedência dos pedidos para declarar
rescindido o Contrato Particular de Compra e Venda de Imóveis; ordenar o necessário para reembolsar o valor de R$ 68.490,56 (sessenta e oito mil, quatrocentos e noventa reais e cinquenta e seis centavos), acrescido de juros legais de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, e correção monetária pelo índice INPC, aplicado a partir da data do desembolso e condenar as partes ao pagamento
pro rata
das custas processuais, com fulcro no art. 86 do CPC.

Quanto aos honorários advocatícios, foi arbitrado em
10% sobre o valor da condenação,

na forma do artigo 85, §§ 1º, 2º, do CPC, sendo que cada parte pagará ao advogado da outra o valor das respectivas taxas (arts. 85, § 8° e 14 cc 86, do CPC).

A ré Concremax interpôs recurso de apelação e sustenta que o
Superior Tribunal de Justiça tem entendimento, majoritário, diverso do consignado na sentença, no sentido de que é válida a retenção do vendedor em quantum fixado entre 10% e 30% do valor pago; almeja que seja aplicado o entendimento minoritário do STJ, para majorar a taxa ao percentual de 30% ou 25%.

Alega que não é aplicável a Súmula 543 do STJ, pois diz a respeito da culpa exclusiva do promitente vendedor, acontece que a culpa neste fato não foi do promitente vendedor, mas sim dos promitentes compradores, de modo que deve ser alterada a sentença para que seja fixado prazo para o pagamento dos valores discutidos e assim ser aplicada a parte “b”, da referida súmula (de forma parcelada).

Aduz que a presente ação é de conhecimento e não execução de qualquer título, por isso o débito resultante da decisão judicial a ser proferida observará o quanto determinado no artigo 1º, §2º da Lei nº 6.899/81; comenta que, nos termos da Súmula 43, do Superior Tribunal de Justiça, a incidência de correção monetária a partir da data do efetivo prejuízo somente se verifica sobre dívida por ato ilícito, o que não é o caso, vez que todos os lançamentos foram previamente pactuados em instrumento regularmente celebrado e mediante anuência dos autores.

Argumenta que não incorreu em mora, de modo que não há que se falar em juros moratórios, pois devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão que determinar a restituição das parcelas do que foi pago pela promissária-compradora.

Diante de tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso.

Em contrarrazões, os apelados pugnam pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

Os autores Gleniton dos Santos Moreira e Helen Adriana da Silva Moreira
ajuizaram a ação de
rescisão contratual c/c ressarcimento por perdas e danos e disseram que
05/05/2011 firmaram contrato de promessa de compra e venda do imóvel localizado no Residencial Morada do Parque, pelo valor de
R$ 237.561,26 (duzentos e trinta e sete mil quinhentos e sessenta e um reais e vinte e seis centavos)
com pagamento da seguinte forma:

“
a
) R$ 9.502,45 (nove mil quinhentos e dois reais e quarenta e cinco centavos)a título de sinal,
b)
R$ 21.410,10 (vinte e um mil quatrocentos e dez reais e dez centavos) em 30 parcelas mensais,
c)
R$ 37.980,01 (trinta e sete mil novecentos e oitenta reais e um centavo) em 05 parcelas semestrais,
d)
R$ 7.126,84 (sete mil cento e vinte e seis reais e oitenta e quatro centavos) a ser pago na data da entrega das chaves em 30/07/2013,
e)
R$161.541,66 (cento e sessenta e um mil quinhentos e quarenta e um reais e sessenta e seis centavos)
.

Alegaram o pagamento do montante atualizado de R$ 84.686,67 (oitenta e quatro mil seiscentos e oitenta e seis reais e sessenta e sete centavos) e o pagamento do item “e”, somente poderia ser realizado após a expedição do habite-se, o que não ocorreu pela ausência de conclusão da obra que estava prevista para 30.07.2013; mencionaram o descumprimento contratual pela ré.

Pois bem. Na sentença o Magistrado constatou erro de digitação no contrato e indicou que a
previsão para o início das obras era datada de 01/02/2012 e, como o pr
azo era de 30 meses a contar da data de início da construção dos edifícios, a conclusão da obra estava prevista para julho de 2014, acrescido do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), previsto na cláusula 9ª, § 4º do contrato, de modo que o imóvel deveria ser entregue aos autores em dezembro de 2014.

A ação foi proposta em 08/04/2014, antes de findar o prazo estabelecido para a conclusão das obras do imóvel. Ainda no bojo da sentença, o Magistrado consignou que a rescisão do contrato seu pelos autores e determinou a devolução das parcelas já pagas, caso contrário teria o enriquecimento ilícito da ré.

Com efeito, mencionou que
“
a
alíquota de retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor total efetivamente pago pelo requerente
é perfeitamente razoável, ao mesmo tempo em que o imóvel em questão foi inclusive utilizado, sendo suficiente para ressarcir todos os danos sofridos pelo requerido com a rescisão do contrato, como despesas administrativas e outras.”

A pretensão da apelante de majoração da
retenção não é pertinente. No julgamento do REsp
n. 1.723.519/SP, de relatoria da Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019, não houve tabelamento do percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos em todos os casos de
rescisão por iniciativa do comprador, mas apenas entendeu pela possibilidade de as partes pactuarem cláusula penal de até 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago, que poderá ser reduzida judicialmente com base em alegações abstratas de abuso.

Cito outros precedentes:

“
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FALHA NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INÉPCIA. PETIÇÃO INICIAL. SÚMULA Nº 7/STJ. VALOR DA CAUSA. PARTE CONTROVERTIDA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO. PERCENTUAL. TAXA DE OCUPAÇÃO. COBRANÇA. AFASTAMENTO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. (...) 7. Esta Corte Superior possui entendimento firme no sentido de que, com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, é possível a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. (...)”
(AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.884.664/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 5/5/2022).

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno improvido”
(AgInt no AREsp n. 1.788.690/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 13/5/2021).

A apelante não deixa evidente que o percentual de 10% fixado na sentença é
inadequado, de modo que deve ser mantido o que foi definido pelo Magistrado da causa.

Acerca do pagamento dos valores discutidos de forma parcelada, a jurisprudência do STJ já reconhecia, amparada no
Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação de rescisão do contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato (como no caso presente), de outro lado, o direito de reter parcela do montante.

Estabelece a Súmula 543/STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”

Nesse sentido:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO MOTIVADA PELO COMPRADOR – DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS – PRECEDENTES DO STJ – APLICAÇÃO DA LEI 13.786/2018 – INAPLICABILIDADE – CONTRATO ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI – TAXA DE FRUIÇÃO E TAXA DE CONDOMÍNIO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – AUSÊNCIA DE POSSE PELO COMPRADOR – MANUTENÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E RETENÇÃO – POSSIBILIDADE DE 10% - PRECEDENTES DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-comprador, devem ser restituídos parcialmente os valores pagos (Súmula 543 do STJ). (...) O STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador. No caso, como sequer houve a posse e uso do imóvel por parte do comprador, mantém-se a retenção fixada na sentença de 10%. A retenção do valor da comissão de corretagem somente é devida se previamente informado de forma expressa o valor no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (TEMA 938)”
(N.U 1056578-93.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/05/2022, publicado no DJE 10/05/2022)

Em relação ao
termo inicial da correção monetária, o STJ já se pronunciou no sentido que “
a

correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel”

(AgInt nos EDcl no AREsp 1645384/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 03/11/2021), como indicado na sentença.

Já quanto ao termo inicial dos juros moratórios, a sentença merece reparos. Isso porque, o STJ ficou entendimento no julgamento do REsp 1740911/DF, pelo
rito de repetitivo – Tema 1002
, de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

Precedente desta Egrégia Câmara:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE COMPRADORA – RESTITUIÇÃO DE VALORES – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 10% PELO JUIZ – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE O PERCENTUAL FIXADO É INADEQUADO – NEGATIVAÇÃO DO NOME DOS PROMITENTES COMPRADORES APÓS A SOLICITAÇÃO DE DISTRATO – NEGATIVAÇÃO INDEVIDA – DANOS MORAIS – VALOR JUSTO E RAZOÁVEL – TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA – DATA DOS DESEMBOLSOS – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE APENAS PARA ALTERAR O TERMO INICIAL DOS UROS DE MORA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O STJ diz que, “em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos” (AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019), e não havendo demonstração de que é inadequado o percentual fixado, deve ser mantido o que foi definido na sentença. (...) 4. “A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel”. (AgInt nos EDcl no AREsp 1645384/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 03/11/2021). 5. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002, é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação”
(N.U 0008107-68.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOÃO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/04/2022, publicado no DJE 06/04/2022).

Ante o exposto PROVEJO EM PARTE recurso, para reformar em parte a sentença, a fim de determinar que a devolução das parcelas pegas pelos promitentes compradores devem ser restituídas parcialmente
(Súmula 543 do STJ) e modulada em liquidação de sentença, bem como, para
determinar que os juros referentes à restituição de valores sejam calculados a partir do trânsito em julgado da sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/06/2022