Tribunal: TJMT
Processo: 1033401-03.2019.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-06-29
Data de publicação: 2022-06-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033401-03.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ADRIANO PEREIRA CARLOS - CPF: 979.046.601-30 (APELANTE), THAIS STELLATO CALIXTO DOS SANTOS ANDRADE - CPF: 998.152.571-53 (ADVOGADO), ROSANA SAMARA DE SOUZA SANTOS CARLOS - CPF: 031.818.601-23 (APELANTE), ELMO ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 02.500.304/0001-43 (APELADO), ROMARIO OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 034.731.961-00 (ADVOGADO), TAYANA CAROLINA VIEIRA KREISCHER - CPF: 039.142.351-79 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS – RESCISÃO – CULPA DO COMPRADOR - MULTA RESCISÓRIA DE 10% SOBRE AS PARCELAS PAGAS – PERCENTUAL LEGAL – DIREITO DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% - IPTU – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR ATÉ ENTREGA DAS CHAVES – DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Consoante orientação jurisprudencial do STJ, a multa rescisória deve recair sobre o valor pago e não sobre o total do contrato (REsp 907.856/DF) e os 10% ajustados na avença são legais.

É assegurado o direito de retenção, pela vendedora, entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos por ela suportados.

O pagamento do IPTU é de responsabilidade do vendedor até a entrega da chaves.

A resilição por culpa do comprador não comporta dano moral para este quando inexistente prova de alguma inadimplência do vendedor.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual com Restituição de Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente para:

“...determinar que a ré promova a devolução dos valores pagos pelos autores, em R$ 31.036,56(trinta e um mil trinta seis reais e cinquenta seis centavos), que deverá ser atualizado pelo IGPM/FGV, desde o desembolso de cada parcela até o ajuizamento da ação, incidindo a partir daí o INPC/IBGE, e juros de mora, a partir do trânsito em julgado da decisão. Dessa quantia, deverão ser deduzidos 23%, a título de retenção das quantias pagas, mais 10% de multa, sobre o valor atualizado do contrato, e tributos de IPTU em abertos, os quais deverão ser quitados pela ré.

Confirmo a medida liminar anteriormente concedida (ID. 23009730), de modo a declarar extinta a obrigação quanto ao pagamento das parcelas objeto da negativação (ID. 22153729 - Pág. 2), dada a rescisão do contrato de compra e venda.

Condeno a ré ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico líquido, após as deduções, obtido pela parte autora, conforme § 2º, do art. 85, do CPC.

Condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela ré, no caso a improcedência do pedido de dano moral, conforme § 2º, do art. 85, do CPC, os quais suspendo a exigibilidade até que a situação de insuficiência de recursos da parte autora deixe de existir, nos termos dos §§ 2º e 3º, do art. 98, do CPC.

Mantenho os benefícios da Justiça Gratuita para os autores, isso porque a juntada de parcela do histórico salarial não é prova capaz de elidir a declaração de hipossuficiência financeira, nos termos do art. 98, do CPC.”

Os apelantes arguem que a data de rescisão deve ser a do ajuizamento da Ação e não da sentença, já que, embora sem data o
print
de tela em que comprova o pedido extrajudicial, como ele foi anexado à inicial, deve-se concluir que desde esse momento não havia mais interesse na continuidade da avença.

Sustentam a ilegalidade da retenção de multas (cujo percentual diz ser abusivo), taxas/impostos e 23% dos valores pagos caracterizando enriquecimento ilícito da apelada e pedem que seja declarada nula a cláusula que dispõe sobre a penalidade de 10% sobre o valor corrigido do imóvel, assim como a que prevê o mencionado percentual de retenção e que seja afastada a dedução de IPTU.

Alegam que sofreram danos morais e pugnam pela reparação.

Contrarrazões no Id n. 131054923.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual com Restituição de Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente.

As partes firmaram o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária n. 2107, lote nº 32, quadra 24, Rua 24, com 300,00m2, no Parque Residencial Tropicalville, em Cuiabá/MT, por R$93.600,00 (Id n. 131054907).

Os apelantes arguem que a data de rescisão deve ser a do ajuizamento da Ação e não da sentença, já que, embora sem data o
print
de tela em que comprova o pedido extrajudicial, como ele foi anexado à inicial, deve-se concluir que desde esse momento não havia mais interesse na continuidade da avença, no entanto, na ausência de prova efetiva, como notificação extrajudicial com o fim de informar o desinteresse na continuidade do negócio jurídico, a rescisão só é efetivamente declarada na sentença, desse modo, nesse ponto, a sentença não comporta alteração.

Sustentam a ilegalidade da retenção de multas (cujo percentual diz ser abusivo), taxas/impostos e 23% dos valores pagos caracterizando enriquecimento ilícito da apelada e pedem que seja declarada nula a cláusula que dispõe sobre a penalidade de 10% sobre o valor corrigido do imóvel, assim como a que prevê o mencionado percentual de retenção e que seja afastada a dedução de IPTU.

A avença foi rescindida ante a inadimplência dos apelantes, desse modo, sob esse prisma serão apreciados os pedidos dos apelantes.

A jurisprudência consolidada do STJ admite que a rescisão se dê por iniciativa do adquirente, ressalvado o direito de retenção de parte da quantia paga quando este der causa ao rompimento, até o limite de 25% (Súmula 543 do STJ).

Para ilustrar:

“
AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. 1.
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
Precedentes. 1.1. Na hipótese, a discussão acerca do percentual de retenção aplicado no caso (15%) demanda reenfrentamento dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. Precedentes. 2. A aplicação da Súmula 7 também impede o exame de dissídio jurisprudencial, porquanto ausente a similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas ditos divergentes. 3. Agravo regimental desprovido
". (AgRg no AREsp 803.290/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/06/2017, DJe de 01/08/2017).

Portanto, a retenção de 23% dos valores pagos não caracteriza enriquecimento ilícito.

Já a multa rescisória, no percentual de 10%, previsto no contrato e em percentual que não se mostra abusivo, incide sobre a importância paga, e não sobre o total do contrato, o que deverá ser observado.

Nesse sentido, do STJ:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.
É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1º/07/2008). (...) (AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES
”. (Desembargador convocado do TRF 5ª Região), Quarta Turma, julgado em 20/02/2018, DJe de 28/02/2018).

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR INTERESSE DO COMPRADOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL (20%). ALTERAÇÃO. SÚMULA Nº 83 DO STJ. ARRAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. VALORES REFERENTES A RATEIO E SEGURO. PARCELAS QUE INTEGRAM A TOTALIDADE DO IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESEMBOLSO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

(...)

3.
A jurisprudência consolidada nesta Corte é no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos
quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático- probatório. Caso concreto no qual a
multa contratualmente
estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal e estadual em
20% dos valores pagos
. Aplicação da Súmula nº 83 do STJ.

(...).”
(AgInt no AREsp n. 1.893.902/RJ, rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, julg. em 27/9/2021, DJe 29/9/2021).

“Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega das chaves do imóvel ao adquirente.”
(AgInt no AREsp n. 1.958.836/MS, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, julg. em 21/3/2022, DJe de 24/3/2022), assim, como neste caso, não há nos autos prova da entrega das chaves, esse valor não deverá ser descontado.

A rescisão se deu a pedido dos compradores e ante inadimplência deles, desse modo, não cabe indenização por danos morais.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso para determinar que a multa de 10% incida sobre o valor das prestações pagas e para afastar a retenção do montante referente ao IPTU.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/06/2022