Tribunal: TJMT
Processo: 0000032-59.2009.8.11.0017
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-27
Data de publicação: 2022-09-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000032-59.2009.8.11.0017
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Posse, Esbulho / Turbação / Ameaça, Efeitos]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[WANDER CARLOS DE SOUZA - CPF: 087.387.931-72 (APELANTE), FLAVIO ALEXANDRE MARTINS BERTIN - CPF: 299.030.501-78 (ADVOGADO), RAQUEL CRISTINA ROCKEMBACH BLEICH - CPF: 830.731.671-53 (ADVOGADO), CLAUDIO RENATO RICK - CPF: 019.349.290-34 (APELADO), MARCELO SOUZA DE BARROS - CPF: 318.681.501-00 (ADVOGADO), DANIELA CAETANO DE BRITO - CPF: 694.516.641-49 (ADVOGADO), GLORIA RIBEIRO DIAS SAO JOSE - CPF: 040.676.591-05 (ADVOGADO), DANILO SCHEMBEK SOUZA - CPF: 017.254.761-00 (ADVOGADO), MOHAMAD KHALIL ZAHER - CPF: 051.382.211-91 (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE APARECIDO ALVES PINTO - CPF: 318.095.021-87 (ADVOGADO), SEBASTIAO PAULA DO CANTO JUNIOR - CPF: 653.862.481-20 (ADVOGADO), SEBASTIAO PAULA DO CANTO JUNIOR - CPF: 653.862.481-20 (ASSISTENTE), JOSE APARECIDO ALVES PINTO - CPF: 318.095.021-87 (ASSISTENTE), ESPOLIO CLAUDIO RENATO RICK (APELADO), MOHAMAD KHALIL ZAHER (APELADO), GILBERTO LUIZ DE REZENDE - CPF: 079.510.861-34 (APELADO), FERNANDA LIMA PEREIRA - CPF: 010.267.241-55 (ADVOGADO), ANA AMELIA DE SOUSA MEDEIROS - CPF: 604.599.801-49 (TERCEIRO INTERESSADO), SEBASTIAO PAULA DO CANTO JUNIOR - CPF: 653.862.481-20 (ADVOGADO), IZADORA BARROS SOUSA - CPF: 021.014.931-01 (ADVOGADO), SILMARA LIMA OLIVEIRA - CPF: 027.779.461-75 (ADVOGADO), ESPÓLIO CLAUDIO RENATO RICK (APELADO), GIULIANNE CREPALDI SILVA - CPF: 022.040.991-98 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO – SENTENÇA UNA – PRELIMINAR - CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA – REJEITADA – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE –ACORDO HOMOLOGADO POR SENTENÇA – TRÂNSITO EM JULGADO - REIVINDICATÓRIA – REQUISITOS PREENCHIDOS – USUCAPIÃO COMO MATÉRIA DE DEFESA - IMÓVEL EM LITÍGIO JUDICIAL – POSSE DECORRENTE DE CESSÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO PROMITENTE VENDEDOR - POSSE INJUSTA DEMONSTRADA - PRESCRIÇÃO AQUISITIVA AFASTADA – DESPROVIDO - EMBARGOS DE TERCEIRO – POSSE DERIVADA DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE O IMÓVEL QUE PASSOU A SER INJUSTA COM O INADIMPLEMENTO DO PREÇO AJUSTADO – IMPROCEDÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA - AÇÃO DESCONSTITUTIVA DE ACORDO HOMOLOGADO POR SENTENÇA EM AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO
EXTINTA SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO – DESCABIMENTO – PRETENSÃO DE PROVAR O CONLUIO ENTRE OS RÉUS – DIREITO DE SER INDENIZADO EM CASO DE PROCEDÊNCIA DA AÇÃO – INTERESSE PROCESSUAL DO AUTOR MANTIDO – PERDA DE OBJETO – INOCORRÊNCIA – DILAÇÃO PROBATÓRIA – NECESSIDADE – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – OUTORGA DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA – OBRIGAÇÃO IMPOSSÍVEL – ILEGITIMIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS CONTRA O RÉU REMANESCENTE – DANOS MATERIAIS E MORAIS – LUCROS CESSANTES E DANOS EMERGENTES QUE DEVEM SER PROVADOS EM LIQUIDAÇÃO – RECURSO
S
PROVIDO
S
PARCIALMENTE
– DIVERGÊNCIA – APLICAÇÃO TÉCNICA DE JULGAMENTO - ART. 942, CPC – QUESTÃO DE ORDEM –EQUÍVOCO NO ENCERRAMENTO PARCIAL DO JULGAMENTO – RECURSO UNO – INCLUSÃO DE TODOS OS RECURSOS NO JULGAMENTO DA TÉCNICA – QUESTÃO DE ORDEM REJEITADA – TÉCNICA DE JULGAMENTO – DIVERGÊNCIA ACOMPANHADA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Se a documentação encartada nos autos se mostra suficiente para a análise do caso e a prova testemunhal não se revela útil ao deslinde da controvérsia, ausente o alegado cerceamento de defesa em razão não oportunização da oitiva de testemunha.

Demonstrada a propriedade do imóvel em discussão, bem como a posse injusta do requerido, e ainda, individualizado o imóvel, restam preenchidos os requisitos essenciais à reivindicatória.

Se o conjunto probatório não revela a presença dos requisitos do lapso temporal de posse, em especial a posse justa, de rigor a manutenção da sentença que rejeitou o pedido de reconhecimento da usucapião.

Ainda que se considere justa a posse no início, decorrente do compromisso de compra e venda, passou a ser injusta em razão do não pagamento do preço ajustado, de modo que de rigor a improcedência dos Embargos de Terceiro.

Ainda que a procedência da Ação Reivindicatória seja inevitável e produza efeitos sobre as demais demandas de natureza possessória e dominial, nada abala o interesse processual do cessionário, ora apelante, de demonstrar eventual conluio entre os réus no sentido de prejudicá-lo, bem como o direito que tem, no mínimo, de ser indenizado, na hipótese de ser impossível o cumprimento específico da obrigação.

R E L A T Ó R I O

Apelação nº0000032-59.2009.8.11.0017

Apelante
: Wander Carlos de Souza

Apelado
: Mohamad Khalil Zaher, Gilberto Luiz de Rezende e Espolio Cláudio Renato Rick

RELATÓRIO

Apelação interposta por
Wander Carlos de Souza
, de
sentença una
proferida nos autos da Ação Reivindicatória (Proc. 32-59.2009.811.0017 cod. 17135), Ação Cominatória de Obrigação de Fazer com Perdas, Danos e Lucro Cessante (Proc. 770-08.2013.811.0017 cod. 36859), Ação Desconstitutiva de Atos Jurídicos por Vício de Simulação, Fraude e Colusão na Transação Homologada na Sentença (Pro. 769-23.2013.811.0017 cod. 36858) e Embargos de Terceiro n. 279-64.2014.811.0017 cod. 39504).

Sentença: a)
julgou procedente a Ação Reivindicatória
ajuizada pelo Espólio de Cláudio Renato Rick em face de Wander Carlos de Souza, em relação ao imóvel denominado fazenda Suely, com matrícula n. 5.171 do CRI de São Félix do Araguaia e julgou improcedente o pedido contraposto de prescrição aquisitiva, com a condenação do requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da causa; b)
julgou improcedente os Embargos de Terceiros
opostos por Wander Carlos de Souza contra Gilberto Luiz Rezende e Espólio de Cláudio Renato Rick, revogou a liminar anteriormente deferida e determinou a imediata expedição de mandado de reintegração de posse em favor do Embargado Espólio de Cláudio Renato Rick na área do imóvel (matrícula 5.171), com a condenação do embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da causa; c)
extinguiu, sem julgamento de mérito, nos termos do art. 485, § 3º, incisos IV e VI, do CPC, a Ação Desconstitutiva de Atos Jurídicos por Vícios de Simulação, Fraude e Colusão na Transação Homologada por Sentença
interposta por Wander Carlos de Souza em face de Gilberto Luiz Rezende e Espólio de Cláudio Renato Rick e, d
) excluiu o Espólio de Cláudio Renato Rick
do polo passivo da

Ação Cominatória de Obrigação de Fazer com Perdas, Danos e Lucro Cessante
ajuizada por Wander Carlos de Souza e
julgou improcedente a ação
, para afastar o direito de outorga de escritura pública em relação ao imóvel (matrícula 5.171), com a condenação do autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa.

Em relação à Ação Reivindicatória
, o apelante suscita, inicialmente, a preliminar de cerceamento do direito de defesa, em razão do julgamento antecipado. Aduz que as partes postularam pela produção de provas e que a alegação de prescrição aquisitiva é passível de prova testemunhal, na medida em que a posse pode ser comprovada por testemunha. Realça, também, que aventou prejudicialidade externa, em relação a atos de simulação e fraude perpetrados pelos requeridos, o que depende de produção probatória. Postula pelo acolhimento da preliminar, para anular a r. sentença e permitir a produção probatória necessária.

No mérito, aduz que comprovou por documento idôneo, o justo título, o exercício da posse justa, mansa e pacífica, e a boa-fé retratada no negócio jurídico perfeito e revestido das formalidades legais, que conduzem ao reconhecimento tanto da usucapião ordinário como extraordinário. Alerta que o pacto de compra e venda firmado com o requerido Gilberto estabelece que a posse mansa e pacífica do imóvel foi transferida em 16/05/2003, quando da aquisição. Aduz, de outra via, que jamais foi notificado para solver eventual pendência financeira contratual entre o Espólio de Cláudio e Gilberto. Assevera, assim, não haver qualquer ato capaz de interromper o curso do prazo da prescrição aquisitiva. Sustenta, de outra via, que o Espólio de Cláudio Renato teve conhecimento do negócio firmado entre ele e Gilberto, o que afasta a ausência de anuência do espólio, em particular se considerar que na data do negócio jurídico firmado com Gilberto, o autor detinha a posse direta do imóvel.

Diz que a interrupção da prescrição aquisitiva se dá com a citação na Ação Reivindicatória, porque é nesse momento que a parte tomou conhecimento da pretensão de retomada do imóvel em seu desfavor, tornando a coisa litigiosa. Assevera, assim, que entre a data da posse, 16/05/2003, até sua citação na reivindicatória, 24/02/2014, haviam decorrido 11 anos do exercício da posse ininterruptos. Requer, assim, o reconhecimento da prescrição aquisitiva.

Alega, também, que denunciou situações de extrema gravidade a tornar nulo o acordo homologado nos autos da Ação de Rescisão de Contrato, de modo a aventar a existência de prejudicialidade externa frente à propositura da Ação Desconstitutiva de Atos Jurídicos por vício de simulação, fraude e colusão na transação homologada por sentença. Aduz que o Juízo ignorou por completo a denúncia, sem qualquer menção ao pedido de prejudicialidade externa. Postula, assim, a nulidade da sentença, até que seja apreciado o mérito da ação desconstitutiva de ato jurídico, com a reabertura da instrução processual.

Quanto a
Ação de Embargos de Terceiro
, alega que foi ajuizada para opor-se a ordem de mandado de reintegração de posse. Diz que restou demonstrada a posse efetiva da posse, do ato de esbulho e de sua condição de terceiro, tanto assim que foi deferida a liminar de reintegração de posse. Realça que após isso, não há nenhum ato posterior a modificar tal cenário. Requer, por primeiro, a nulidade da sentença em razão do cerceamento de defesa e, no mérito, que se reconheça como legítima a outorga de posse em seu favor, por meio do contrato de compra e venda capaz de qualifica-lo ao exercício da posse justa.

Já em relação à
Ação Desconstitutiva de Atos Jurídicos
, o apelante informa que a ação foi extinta sem julgamento de mérito antes mesmo de formada a angularidade processual, porquanto somente o recorrido Gilberto Resende fora citado. Sustenta, assim, que a ação padece de nulidade insanável em razão da ausência de citação. De outra via, assevera que a questão meritória da ação é substancial para o deslinde das demais ações, por conta da prejudicialidade que afeta as demais pretensões. Realça que o mérito, que tem natureza de prejudicialidade restou omitido, sem qualquer justificativa, de modo que a extinção do processo sem resolução de mérito é medida anômala que afeta a efetividade da tutela jurisdicional. Reforça os fatos que ensejaram a interposição da ação de rescisão de contrato, dentre eles o fato de que as partes, Espólio de Cláudio e Gilberto, se utilizaram do processo para praticar ato simulado, com o objetivo de lesar o seu direito. Postula, assim, pela nulidade da sentença para que seja oportunizada a formação da angularidade processual e que nova sentença seja proferida com enfrentamento do mérito.

Quanto à
Ação Cominatória de Obrigação de Fazer
, o apelante alega que adquiriu a posse e domínio em 16/05/2003 e que decorridos mais de nove anos do pagamento total do imóvel, os apelados não cumpriram com o estabelecido no pacto quanto à outorga da escritura de compra e venda. Explica que o Juízo excluiu o Espólio de Cláudio da lide, contudo, alerta que o fato do imóvel se encontrar em seu nome, justifica sua presença no polo passivo da demanda. Postula pelo reconhecimento da legitimidade passiva do Espólio de Cláudio Renato Rick, bem assim para reconhecer a obrigação de outorga da escritura pública de compra e venda, bem como o dever de indenizar em danos morais.

Contrarrazões de Mohamad Khalil Zaher (id 111198071), Gilberto Luiz de Resende (id 111198073) e Espólio de Cláudio Renato Rick (id 111198075).

Pedido de efeito suspensivo ao recurso de apelação indeferido (id 119850984), assim como o pedido de reconsideração (id 120289475).

Agravo Interno desprovido (id 124760185).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0000032-59.2009.8.11.0017

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A apelação
interposta por Wander Carlos de Souza é de sentença una que envolve ações que gravitaram em torno de um mesmo objeto, mais precisamente uma área rural, com a superfície de 1.442,1460 hectares e matrícula n. 5.171, encravada no município de São Félix do Araguaia.

Eis as ações:

1 – Ação de Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse n. 0000431-59.2007.8.11.0017 (cód. 13605), proposta pelo promitente vendedor Cláudio Renato Rick, hoje Espólio, contra o promissário comprador Gilberto Luiz Rezende,
já com trânsito em julgado e em fase de cumprimento de sentença
.

2 – Ação Reivindicatória n. 0000032-59.2009.8.11.0017 (cód. 17135), ajuizada por Cláudio Renato Rick, hoje Espólio, contra Wander Carlos de Souza, distribuída em 20/01/2009.

3 – Ação Desconstitutiva de Atos Jurídicos por Vício de Simulação, Fraude e Colusão na Transação Homologada por Sentença n. 0000769-23.2013.811.0017 (cód. 36858), proposta por Wander Carlos de Souza em face de Gilberto Luiz Rezende e Espólio de Cláudio Renato Rick, distribuída em 10/04/2013.

4 – Ação Cominatória de Obrigação de Fazer com Perdas, Danos e Lucro Cessante n. 0000770-08.2013.811.0017 (cód 36859), proposta por Wander Calos de Souza em face de Gilberto Luiz de Rezende e esposa Geraldina Pereira de Rezende, e Espólio de Cláudio Renato Rick, distribuída em 10/04/2013, por fim,

5 – Embargos de Terceiro n. 0000279-64.2014.811.0017 (cód. 39504), proposta por Wander Carlos de Souza contra Gilberto Luiz Rezende e Espólio de Cláudio Renato Rick, distribuída em 18/02/2014, em dependência dos autos da rescisão de contrato (cód 13605).

Tais demandas envolvem duas relações jurídicas: uma entre Cláudio, proprietário, que prometeu a venda da propriedade ao promissário comprador Gilberto; outra entre Gilberto, que cedeu seus direitos previstos no contrato ao cessionário Wander, o mesmo imóvel objeto do contrato primitivo.

Pois bem. Inicialmente, Cláudio, hoje espólio, prometeu, por meio de instrumento de compromisso, vender esse imóvel, a prazo, a Gilberto.

Inadimplente Gilberto, promissário comprador, Cláudio propôs Ação de Rescisão de Contrato da promessa de compra. No bojo desta ação, as partes litigantes transacionaram no sentido de rescindir o compromisso, pacto esse homologado por sentença.

Dessa sentença homologatória, o cessionário Wander, na condição de terceiro prejudicado, interpôs recurso de apelação, que foi desprovido, tanto pelo Tribunal como pelo STJ.

Vencido na apelação, Wander propôs, na sequência, Ação Desconstitutiva em relação à transação pactuada entre Cláudio e Gilberto, e homologada por sentença no bojo da ação de rescisão de compromisso de compra e venda, sob o fundamento de simulação, fraude e colusão.

Projetado o cumprimento da sentença homologatória da transação sobre a área objeto de compra e venda, Wander, que nela se encontrava por força de pacto com Gilberto, opôs Embargos de Terceiro em face de Cláudio e Gilberto, na qual obteve liminar, que o mantém na área até os dias atuais.

O ora apelante, Wander, propôs, ainda, ação de obrigação de fazer, que teve por objeto obter de Cláudio e Gilberto a escritura da área, sob o argumento de que a havia adquirido, por compromisso de compra e venda (cessão) firmado com Gilberto, contrato no seu dizer que fora quitado.

O proprietário do imóvel, Cláudio, rescindida a compra e venda, e ante a resistência de Wander, propôs contra este Ação Reivindicatória, ação principal na qual as demais (3, 4 e 5) foram apensadas.

Assim, traçado o cenário das ações, passa-se ao exame das razões de apelo.

De início,
o apelante argui o cerceamento do direito de defesa em razão do julgamento antecipado
da lide reivindicatória e dos embargos de terceiro. No ponto, sustenta que as partes postularam pela produção de provas e, no seu caso, a prova testemunhal é importante para a comprovação da prescrição aquisitiva, bem como da sua posse justa.

Na hipótese, o Juízo entendeu que os documentos juntados por ambas as partes se mostraram suficientes à elucidação da controvérsia.

Do exame que se faz, é mesmo o caso da dispensa da prova testemunhal, que se mostra despicienda, o que não configura cerceamento de defesa.

Nesse sentido a orientação do Superior Tribunal de Justiça:
"Segundo jurisprudência do STJ,
ao juiz, como destinatário da

prova
,
cabe indeferir as que entender impertinentes, sem que tal

implique cerceamento de defesa
."
(AgInt no REsp 1670127/MT DJe de 07.05.2020 Rel. Min. Marco Buzzi).

Do mesmo modo:

“Não configura o cerceamento de defesa o julgamento da causa sem a produção de prova testemunhal, quando o tribunal de origem entender que o feito foi corretamente instruído, declarando a existência de provas suficientes para o seu convencimento”
(AgRg no AREsp 333.547/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/06/2014).

Assim se dá, vale dizer, quanto à desnecessidade da produção de provas, porque os documentos juntados pelo autor da Reivindicatória, Espólio de Cláudio, demonstraram de modo eficiente o domínio sobre o imóvel, a posse injusta do requerido, ora apelante, Wander, bem assim a correta descrição da área, a autorizar a procedência da
Ação Reivindicatória
.

Aliás, não há controvérsia quanto à propriedade do imóvel em nome de Cláudio Renato Rick, devidamente individualizada na matrícula n. 5.171 do Cartório do 1º Ofício da Comarca de São Félix do Araguaia, porquanto tal situação é reconhecida expressamente no pacto firmado entre Gilberto e Wander.

Sucede que o apelante Wander, diz ser o possuidor do imóvel, forte Compromisso de Compra e Venda e Cessão de Direitos sobre imóveis rurais firmado com Gilberto, dentre os quais este objeto da matrícula n. 5.171.

Como esclarecido, Cláudio, agora espólio, prometeu a venda do imóvel para Gilberto, que não cumpriu com o pagamento integral, o que resultou no ajuizamento da rescisão do contrato e, com o reconhecimento por parte de Gilberto quanto ao inadimplemento, culminou com o acordo de rescisão homologado por sentença.

Não se olvida de que logo após a promessa de aquisição da área por Gilberto, este, por meio de Compromisso Particular de Promessa de Compra e Venda, Cessão de Direitos sobre imóveis rurais e outras avenças, firmado em 16/05/2003, cedeu o imóvel a Wander. E, em relação a tal instrumento, de relevo o constante no item 3:

“UMA ÁREA DE TERRAS com 1.442,1460 hectares, situada atualmente no município e comarca de São Félix do Araguaia, Estado de Mato Grosso, denominada Fazenda Suely dentro dos limites e confrontações constantes na matrícula 5.171 do cartório de registro de imóveis da referida comarca, cadastrada no INCRA sob n. e na Receita Federal para fins de ITR sob n....,
havida por compra feita a Cláudio Renato Rick, conforme Compromisso de Compra e Venda firmado em 18/02/2003,
com saldo devedor de 4.082 arrobas de boi avaliadas inicialmente em R$ 200.000,00 – vencimento em 17/02/2004, a ser quitada antecipadamente por conta exclusiva dos VENDEDORES
.

De notar-se, assim, que ao adquirir, por cessão, os direitos sobre o imóvel objeto do litígio, o comprador, ora apelante, Wander, teve ciência inequívoca de que pendia sobre o mesmo, o pagamento a ser realizado por Gilberto em favor do real proprietário, Cláudio e promitente vendedor originário.

De relevo ainda realçar, que em relação ao pacto firmado entre Gilberto, sua esposa e Wander, ficou evidenciada a natureza da posse que se transferia ao cessionário Wander:

“Em razão da
posse precária decorrente do presente contrato
, o COMPRADOR tem o consentimento expresso dos VENDEDORES para explorar a área dos imóveis objeto da presente compra e venda da forma que melhor lhe convier.”

Por sua vez, mas não menos importante, no que toca a transferência via escrituras públicas, as partes convencionaram que:

“Os imóveis cujos pagamentos já foram feitos integralmente aos antigos proprietários, serão outorgados via escrituras públicas de compra e venda definitiva, ao COMPRADOR, imediatamente.
Com relação aos demais imóveis,
as escrituras públicas de compra e venda definitiva serão outorgadas individual e concomitantemente com o pagamento dos contratos de compra e venda com saldo devedor pendente
.
Os VENDEDORES não poderão exigir do Comprador o cumprimento de quaisquer obrigações antes de tal transferência
.”

Certo é que não se tem notícia de que Wander tenha exigido de Gilberto o cumprimento do então pactuado quanto à quitação da área ao proprietário (Cláudio).

Nesse cenário, difícil conceber a tese do apelante Wander, porquanto ao adquirir por cessão o imóvel teve ciência inequívoca de que havia pendência de pagamento ao proprietário original, Claudio. E mais, não exigiu o cumprimento da obrigação de Gilberto para com Cláudio,
antecipadamente
, como previsto contratualmente.

Ou seja, sob qualquer ótica que se examine, o domínio nunca saiu da esfera patrimonial de Cláudio Renato Rick.

Ademais, mas não menos importante, não há qualquer comprovação de que o proprietário do imóvel Cláudio tenha emprestado qualquer consentimento acerca do negócio realizado entre Gilberto, sua esposa e Wander, o que se mostra de relevo a afastar a boa-fé e eventual posse justa.

Neste ponto, sem ressalvas o consignado na r. sentença:

“É FATO INCONTROVERSO que o Requerido mesmo sendo sabedor da situação de pendência existente/referente a área do imóvel da Fazenda Suely, não fez constar, no entender deste Juízo, a necessária anuência do Requerente Cláudio Renato Rick, que pela matricula apresentada nos autos é quem detém o regular domínio/propriedade da área; o que afasta seu justo título e a boa-fé.

O fato agrava-se mais ainda a partir do momento em que Requerido mesmo sabendo que existia uma pendência envolvendo a matricula 5.171 (Fazenda Suely) – debito de quase 50% (cinquenta por cento) por parte do Gilberto Luiz de Resende, nada o fez para soluciona-lo e/ou interpusesse medida judicial acautelatória, vez que possuía interesse no imóvel.”

Calha dizer, que o apelante Wander não podia ignorar que a eficácia de sua cessão dependia da quitação do preço 4.082 arrobas de boi ao promitente vendedor primário e mesma assim assumiu o risco do negócio realizado com Gilberto.

Fato é, de outra via, que a rescisão do contrato firmado entre Cláudio e Gilberto se operou por meio da sentença homologatória do acordo, que teve seu trânsito em julgado. Como consignado pelo Magistrado:
“...o Requerido não detém o domínio/propriedade do imóvel, bem como não possui nem mesmo a mera expectativa em razão da celebração de contrato de promessa de compra e venda com terceiro que reconheceu sua inadimplência e acordou judicial a devolução da posse/propriedade de quem é de direito: o Requerente Espólio de Cláudio Renato Rick”
.

E nem se diga que teria cumprido com a prescrição aquisitiva para fins de usucapião.

Ora, de notar-se que Wander se deu por intimado da sentença homologatória do acordo firmado entre Cláudio e Gilberto em 22/08/2007, e ofertou, na qualidade de terceiro, recurso de Apelação n. 24867/2010. Ou seja, bem antes de ser citado na Ação Reivindicatória ou mesmo da interposição da Ação Desconstitutiva, o ora apelante teve ciência do litígio envolvendo a área adquirida de Gilberto, bem como da pretensão da retomada do imóvel, o que obsta desde então, o prescrição aquisitiva.

Com efeito, para fins de usucapião, a posse além de ser qualificada pela intenção de ser dono, deve ser mansa, pacífica (sem oposição) e contínua (ininterrupta), ou seja,
deve ser exercida sem contestação de quem tenha legítimo interesse
e sem interrupção.

No caso, os elementos apontam para a litigiosidade do imóvel objeto das ações. Embora o apelante Wander afirme que tem a posse desde 2003, a partir do pacto firmado com Gilberto, certo é que em 29/03/2007, o seu proprietário, Cláudio, ajuizou a Ação de Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse em face do promissário comprador Gilberto, que reconheceu o inadimplemento e concordou com os termos da rescisão,
acordo homologado por sentença que foi
alvo de recurso de apelação interposto pelo aqui também apelante Wander
.

Não há, assim, de lá para cá, espaço para a alegada prescrição aquisitiva, porquanto quando da oferta da contestação no bojo da Ação Reivindicatória, já não havia constatação da justa posse.

Não fosse isso, não se pode perder de vista que eventual posse derivada de compromisso de compra e venda de imóvel não quitado, objeto de cessão de direitos ao ora apelante, Wander, implica na posse precária do adquirente, que desde o momento do negócio jurídico, teve ciência que o imóvel se encontrava pendente de pagamento ao proprietário.

É que, nos termos do art. 1.203 do CC, salvo prova em contrário, a posse é mantida no mesmo caráter com que foi adquirida.

De modo que, trata-se de posse precária, o que afasta o reconhecimento
ad usucapionem
, porque, ainda que justa no início decorrente do compromisso de compra e venda firmado entre Cláudio e Gilberto, tornou-se injusta em razão do não pagamento do preço ajustado.

Ao afastar a posse com justo título do apelante, então embargante de terceiro,

a improcedência dos Embargos de Terceiro era de rigor
. Isso porque, a posse de Wander é decorrente do contrato de cessão pactuado com Gilberto e esposa, e uma vez que ocorreu a rescisão do pacto firmado entre Cláudio e Gilberto, em relação à mesma área, posto que não houve a quitação do preço ajustado, a sua posse, que é contratual, frisa-se, passou a ser sem justo título.

Nesse sentido:

EMBARGOS DE TERCEIRO – Sentença que julgou procedente a ação de cobrança fundada em contrato de compromisso de compra e venda, deferindo a adjudicação do imóvel pela proprietária – Cessão de direitos possessórios sobre o imóvel, sem conhecimento e anuência da proprietária – Insurgência da embargante, cessionária de direitos que lhe foram transmitidos sem o conhecimento e consentimento da proprietária – Aquisição equivalente a compra a non domino – Inadimplemento que é anterior à própria cessão, de sorte que a embargante adquiriu tão somente a posse precária do bem – Contrato que previa a possibilidade de transferência dos direitos apenas em caso de adimplemento regular das obrigações pela compradora original, exigindo a ciência da proprietária acerca da cessão, ou o seu registro, para que se tornasse oponível a ela – Posse injusta – Sujeição da embargante aos efeitos da constrição havida em razão da sentença proferida nos autos da ação de cobrança, em fase de cumprimento de sentença (art. 42, §3º, CPC/1973) – Sentença, mantida. Apelo não provido.

(TJSP; Apelação Cível 1019732-98.2016.8.26.0224; Relator (a): João Carlos Saletti; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 9ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/12/2019; Data de Registro: 21/09/2020)

APELAÇÃO CÍVEL. REIVINDICATÓRIA. PROPRIEDADE COMPROVADA. SENTENÇA MANTIDA. Comprovada a propriedade do imóvel, por meio de Formal de Partilha devidamente homologado em processo de inventário, é direito do proprietário rever a propriedade do bem, nos termos do artigo 1.228 do Código Civil.
A posse, em favor da ré, decorre de contrato firmado com quem não detinha qualquer domínio sobre o bem em questão
. Assim, restando cabalmente comprovada a propriedade do imóvel em discussão, bem como a posse injusta da ré e estando o imóvel devidamente individualizado, preenchidos estão os requisitos essenciais à Ação Reivindicatória
. Sentença mantida. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO.
(Apelação Cível, Nº
70060038429
,
Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em: 10-07-2014)

Por sua vez, a questão mais singular que se apresenta neste complexo de ações está na
Ação Desconstitutiva
do acordo homologado no bojo da ação de rescisão de contrato, proposta por Wander contra Cláudio e Gilberto.

Na perspectiva posta pela apelante Wander, na ação desconstitutiva teria ocorrido conluio entre o promitente vendedor primário, Claudio, e promissário comprador, Gilberto, porque aquele teria recebido o preço objeto da promessa.

Ocorre que a discussão gira em torno de pagamento de preço expressamente convencionado em contrato formal que o próprio devedor, Gilberto, confessou não ter pago (inadimplemento), tanto na ação de rescisão de contrato, confissão que gerou o acordo homologado, como de resto apresenta igual versão na contestação apresentada nesta ação desconstitutiva.

Ademais, Gilberto ao ceder os direitos decorrentes do compromisso que firmara com Cláudio realçou, em cláusula própria, que havia pendência de pagamento para o promitente vendedor Cláudio.

Ora, o reconhecimento por Gilberto, na transação homologada, de que realmente se achava inadimplente com Cláudio, se revela coerente com a cláusula do contrato de cessão firmado entre Gilberto e Wander.

Não fosse isso, em se tratando de pagamento de preço consignado em promessa de aquisição de propriedade imóvel (alto valor), incumbia ao autor da desconstitutiva, ora apelante, trazer os elementos de convicção (prova) do quanto alega, particularmente do pagamento que Gilberto se comprometera na promessa de compra feita ao promitente vendedor Claudio.

Anota-se, por importante, que não se admite a prova apenas testemunhal, em se tratando de prova de pagamento, de fato, de valor considerável. Ao que se evidencia, por certo, é que o promitente vendedor, Claudio, não recebeu as arrobas de boi, referente ao saldo devedor remanescente, seja de Gilberto, seja de Wander.

Ademais, não se mostra relevante eventual produção de prova de que tenha pago a seu cedente, Gilberto, porque se trata de “
res inter alios
”, que não vincula o promitente vendedor primário, no caso Claudio.

Realça-se, uma vez mais, que não se visualiza perspectiva minimante viável, tal como posto nesta ação desconstituiva, de necessidade de produção de prova, particularmente testemunhal, destinada a demonstrar o alegado recebimento de valor significativo indicado na ação de rescisão do compromisso de compra e venda, cuja inadimplência restou admitida pelo requerido naquela ação, promitente comprador Gilberto.

Logo, por mais que apenas o litisconsorte Gilberto tenha sido citado nesta ação desconstitutiva, em cuja constatação admite, claramente, a inadimplência que levara a homologação do acordo questionado, a falta de citação do outro litisconsorte, Claudio (espólio) não induz nulidade da sentença. É que não se declara nulidade de processo se se decide em favor de quem a eventual nulidade aproveitaria (art. 488).

Assim, afastada a tese de nulidade da sentença, correta a r. sentença que decidiu, em conjunto, as ações propostas, seja por conta de regra expressa no art. 109, § 3º do CPC, ou ainda pelo efeito do direito de sequela que decorre do direito de propriedade, que demonstrou titularidade de Claudio sobre o imóvel injustamente (em oposição ao direito de propriedade) em exploração econômica pelo autor apelante. Sob tais perspectivas, do mesmo modo, correta a r. sentença que extinguiu a ação desconstitutiva por ausência dos pressupostos de constituição e de desenvolvimento regular do processo, e interesse processual, seja por falta de documentos adequados ou ainda por conta dos efeitos das demais ações aqui julgadas.

Por fim,
sem razão o apelante no que toca a Ação Cominatória de Obrigação de Fazer com Perdas, Danos e Lucro Cessante
, ajuizada contra Gilberto e o Espólio de Cláudio, com a pretensão de obter a outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel denominado Fazenda Suely.

Com efeito, como bem ponderado pelo Magistrado, o contrato de compra e venda, cessão de direitos sobre imóveis rurais e outras avenças, foi firmado entre Gilberto, sua esposa e de outro lado, Wander, sem anuência do real proprietário do imóvel, Cláudio. Não há espaço, assim, para reconhecer a legitimidade de Cláudio, nem mesmo a responsabilidade quanto à obrigação pretendida pelo apelante, máxime no cenário em que o contrato primitivo foi rescindido.

Aliás, dada à procedência da ação reivindicatória, fica prejudicado referido pedido.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso. Majoram-se os honorários advocatícios fixados nas respectivas ações, de 10% para 15% do valor dado à causa, em vista do trabalho adicional desenvolvido em sede recursal, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC.

Transladem-se cópias deste para os recursos em apenso: AP n. 0000279-64.2014.8.11.0017; AP n. 0000769-23.2013.8.11.0017; AP n. 0000770-08.2013. 8.11.0017.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/07/2022