Tribunal: TJMT
Processo: 0001529-20.2012.8.11.0077
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-05-24
Data de publicação: 2022-05-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001529-20.2012.8.11.0077
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Posse]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE ADEMILCIO AFONSO RIBEIRO (APELANTE), MARCELO MACHADO DE OLIVEIRA - CPF: 521.977.946-04 (ADVOGADO), SAO JOSE SA AGRICOLA E PASTORIL - CNPJ: 44.423.259/0001-10 (APELANTE), GUSTAVO GUILHERME COSTA SALAZAR - CPF: 999.988.581-00 (ADVOGADO), MOACIR ALMEIDA FREITAS JUNIOR - CPF: 502.494.871-87 (ADVOGADO), ADEMILCIO AFONSO RIBEIRO - CPF: 054.511.321-00 (APELANTE), ALAN VITOR BRAGA - CPF: 815.096.421-53 (ADVOGADO), JULIANO SOUZA QUEIROZ - CPF: 855.393.761-53 (ADVOGADO), ADEMILCIO AFONSO RIBEIRO - CPF: 054.511.321-00 (APELADO), ALAN VITOR BRAGA - CPF: 815.096.421-53 (ADVOGADO), JULIANO SOUZA QUEIROZ - CPF: 855.393.761-53 (ADVOGADO), SAO JOSE SA AGRICOLA E PASTORIL - CNPJ: 44.423.259/0001-10 (APELADO), GUSTAVO GUILHERME COSTA SALAZAR - CPF: 999.988.581-00 (ADVOGADO), MOACIR ALMEIDA FREITAS JUNIOR - CPF: 502.494.871-87 (ADVOGADO), IRAJA REZENDE DE LACERDA - CPF: 002.693.051-06 (ADVOGADO), ANNE CAROLINE SCHOMMER - CPF: 047.331.011-20 (ADVOGADO), ALAN VITOR BRAGA - CPF: 815.096.421-53 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE ADEMILCIO AFONSO RIBEIRO (APELADO), MARCELO MACHADO DE OLIVEIRA - CPF: 521.977.946-04 (ADVOGADO), ADEMILCIO AFONSO RIBEIRO - CPF: 054.511.321-00 (TERCEIRO INTERESSADO), MINISTERIO PUBLICO (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO DO ESPÓLIO DE ADEMILCIO AFONSO RIBEIRO E NÃO CONHECEU DO RECURSO DA AUTORA SÃO JOSÉ SA AGRÍCOLA E PASTORIL.

E M E N T A

APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO – PRELIMINAR – NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO DA PARTE AUTORA – AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO DA REPRESENTAÇÃO – RECURSO DA PARTE REQUERIDA – PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA – AUSÊNCIA DE OCORRÊNCIA – MÉRITO – ESCRITURAÇÃO APÓS QUITAÇÃO – CONTRATO QUE NÃO CONDICIONA PRÉVIA ESCRITURAÇÃO AO PAGAMENTO – NOTIFICAÇÃO QUE NÃO CONSTITUI A AUTORA EM MORA – ALEGAÇÃO DE NECESSIDADE DE ESCRITURAÇÃO – USUCAPIÃO – NÃO OCORRÊNCIA – POSSE INJUSTA PELA INADIMPLÊNCIA – RECURSO DA AUTORA NÃO CONHECIDO E RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO.

1- O art. 76 do CPC estabelece que, “
Verificada a incapacidade processual ou a irregularidade da representação da parte, o juiz suspenderá o processo e designará prazo razoável para que seja sanado o vício
”. O § 2º dispõe que, “
Descumprida a determinação em fase recursal perante tribunal de justiça, tribunal regional federal ou tribunal superior, o relator [...] não conhecerá do recurso, se a providência couber ao recorrente [...]
”.

2- Não ocorre cerceamento de defesa
quando a questão de mérito for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova
. É facultado ao Magistrado dispensar a produção de provas e julgar antecipadamente a lide quando os elementos existentes nos autos bastarem para formar o seu livre convencimento, nos termos do que estabelece o art. 355, I, do CPC/2015.

3- Contraditório o apelante dizer na apelação que lhe foi indeferida a prova testemunhal quando sequer requereu a realização da prova, e ainda que lhe foi cerceado o direito de defesa. Certamente que a alegação é protelatória. Não houve pedido de realização de oitiva de testemunhas, mas apenas de depoimento pessoal.

4- “
O indeferimento do depoimento pessoal requerido pela própria parte não importa cerceamento de defesa, pois o direito a essa modalidade de prova é garantido à parte contrária, nos exatos termos do art. 385 do CPC/15
” (Apelação Cível 498051-40015622-28.2013.8.17.1130, Rel. Francisco Eduardo Goncalves Sertorio Canto, 3ª Câmara Cível, julgado em 26/07/2018, DJe 01/08/2018).

5- Ausente pedido de recebimento de eventual indenização por benfeitoria, não há que falar em cerceamento de defesa para comprovar esse direito.

6- “
Determina-se a outorga de escritura pública quando comprovado o pagamento integral do preço ajustado na compra e venda mediante recibos que satisfazem as exigências legais (art. 320 do CC)
.” (TJMG - Apelação Cível 1.0024.12.064419-0/001, Relator(a): Des.(a) Manoel dos Reis Morais , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 03/09/2019, publicação da súmula em 13/09/2019).

7- A posse do apelante estava restrita a uma condição, qual seja ao contrato de compra e venda, em que foi inadimplente. Sendo inadimplente, certamente que a posse se torna injusta, ante a possibilidade de o vendedor alegar em juízo a precariedade, pois a condicionante, qual seja o ideal pagamento, foi descumprida.

8- Se o inadimplemento traz a injusta posse, não há
animus domini
, que se baseia em posse justa.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 0001529-20.2012.8.11.0077

APELANTE: ESPÓLIO DE ADEMILCIO AFONSO RIBEIRO

SÃO JOSÉ SA AGRÍCOLA E PASTORIL

APELADO: ESPÓLIO DE ADEMILCIO AFONSO RIBEIRO

SÃO JOSÉ SA AGRÍCOLA E PASTORIL

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara: Trata-se de recurso de apelação interposto por
ESPÓLIO DE ADEMILCIO AFONSO RIBEIRO e SÃO JOSÉ SA AGRÍCOLA E PASTORIL
contra sentença proferida em autos de - Ação de Rescisão Contratual c.c Reintegração de Posse e Perdas e Danos nº 0001529-20.2012.8.11.0077, código 51686 - Vara Única da Comarca de Vila Bela da Santíssima Trindade/MT, ajuizada contra o
ESPÓLIO DE ADEMILCIO AFONSO RIBEIRO
, em que se julgou “
PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para: a) declarar a rescisão do Instrumento Particular de Termo de Composição Amigável com Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Rural e Outras Avenças, juntado aos autos, em razão do inadimplemento da parte ré por falta de pagamento das parcelas do preço pactuado; b) determinar a reintegração da parte autora na posse do imóvel objeto da lide; e c) determinar que a parte autora devolva à parte ré a quantia paga, acrescida de juros legais e correção monetária desde a data do pagamento até a data da devolução
”, bem como, “
Considerando a sucumbência recíproca
”, condenou “
cada parte ao pagamento de metade das custas [...], a pagarem ao advogado da parte contrária honorários advocatícios [...] em 15% sobre o valor atualizado da causa, vedada a compensação
” (id. 78873973, p. 195).

O requerido ESPÓLIO DE ADEMILCIO AFONSO RIBEIRO apela e alude que a prova testemunhal sequer foi oportunizada por ausência de decisão saneadora.

Alude que, ao deixar de oficiar o cartório competente, o juiz não ponderou a necessidade da prova, pois a resposta do cartório teria o condão de demonstrar a impossibilidade de cumprimento da proposta da apelada.

Defende que a falta de fundamentação na decisão de indeferimento da prova testemunhal é caso de nulidade.

Elucida que a cláusula terceira reconhece a sua posse, além da cláusula primeira, em que se destaca a posse desde o ano 2000, de modo que, como a presente ação foi proposta em 2013, ocorreu-se o prazo para a usucapião.

Argumenta que não deve prosperar a fundamentação de que o contrato de compra e venda inadimplido teria descaracterizado a alegação da posse justa, mansa e pacífica.

Narra que o juízo desprezou notificação extrajudicial para que a apelada viesse receber valores devidos do contrato, ou seja, a parte autora quis quitar o contrato, o que foi recusado pela apelada, que ficou em mora.

Dispõe o que diz a cláusula 4ª do contrato e que a apelada deveria outorgar escritura ao apelante, que se negou a fazê-lo, além da ausência de certidões negativas.

Salienta que notificou a apelada em 22/07/2013, demonstrando que, antes da citação no presente feito, estava apto a realizar o pagamento.

Por fim, diz que o juiz não analisou e não oportunizou produção de provas quanto ao seu direito de recebimento de indenização pelas benfeitorias.

Requer o provimento do recurso, acolhendo-se as nulidades alegadas, ou o reconhecimento da exceção de usucapião, ou a improcedência dos pedidos com retorno ao status quo, ou que lhe seja garantido o direito de indenização por benfeitorias (id. 78873974, p. 28).

A autora SÃO JOSÉ SA AGRÍCOLA E PASTORIL apela e aduz que “
o lucro cessante consiste no que a Apelante deixou de lucrar pela fruição do imóvel durante todo o período, que não tem qualquer relação com a sua valorização, que iria ocorrer de qualquer forma, independente de quem estivesse sobre a posse
”.

Sustenta que, “
se restou comprovado nos autos a mora do Apelado, bem como, que este realizou o pagamento de apenas duas parcelas do referido contrato, frisa-se, não caracterizando o adimplemento substancial, é incontroverso o direito da Apelante na retenção desses valores
”.

Afirma que “
o afastamento da apelante da posse do imóvel de sua propriedade, restringindo-lhe das faculdades de usar, gozar e dispor do bem, por mais de 20 (vinte anos), casou-lhe enorme abalo de ordem moral
”.

Expõe que, “
diante da procedência da ação no que tange a rescisão do contrato firmado entre as partes, e a reintegração da Apelante na posse do imóvel, devido à inadimplência do Apelado, sendo exclusivamente deste a causa do ajuizamento da presente ação, requer a reforma da sentença para determinar que somente o Apelado arque com as custas e honorários advocatícios, em atendimento ao Princípio da Causalidade
”.

Pede o provimento do recurso (id. 78873974, p. 55).

Em contrarrazões, o requerido pede o desprovimento do recurso da autora (id. 78873974, p. 62).

A douta Procuradoria Geral de Justiça é pela não autorização de fruição econômica do imóvel, pois localizada na área do Parque Estadual Serra de Ricardo Franco (id. 104544463).

Sem contrarrazões, pois a autora, intimada, não regularizou sua representação (id. 126244680).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR – NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO DA SÃO JOSÉ SA AGRÍCOLA E PASTORIL

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Proferida a sentença, foi interposto recurso de apelação pelo Espólio de Ademilcio e pela São José S.A. Agrícola e Pastoril, esta representada pelos advogados Irajá Rezende de Lacerda e Anne Caroline Schommer (id. 78873974, p. 30).

Posteriormente a isso, os patronos da São José S.A. Agrícola e Pastoril informaram que tiveram seus poderes revogados pela parte respectiva, pedindo sua exclusão da autuação dos autos (id. 78873974, p. 58).

Por isso, foi determinada a intimação pessoal da São José S.A. Agrícola e Pastoril para que regularizasse sua representação (id. 78873974, p. 70).

O AR retornou com informação de “não procurado” (id. 78873974, p. 74).

Depois, carta de intimação foi realizada, com mesmo objetivo, e infirmando a necessidade de se apresentar contrarrazões à apelação do Espólio de Ademilcio, constando rubrica e data, no canto inferior direito, com informação de recebido (id. 78873974, p. 77).

Por fim, certificou-se que,
“Considerando que o Dr. Gustavo Guilherme Costa Salazar ainda tem poderes da parte autora e que o Dr. Moacir Almeida Freitas Junior juntou substabelecimento em todos os diversos feitos da SÃO JOSÉ S/A AGRÍCOLA E PASTORIL nesta Vara, remeto os autos ao Eg. TJMT para processar e julgar a apelação”
(id. 78873975).

Foi determinada a intimação dos advogados Gustavo Guilherme Costa Salazar e Moacir Almeida Freitas Junior para que confirmem se representam os interesses da apelante São José S.A. Agrícola e Pastoril referente a este feito e, em caso positivo, que juntem aos autos a devida procuração, em 15 (quinze) dias, dando ciência do documento de id. 78873974, p. 77, no sentido de que a apelante já foi intimada para oferecer contrarrazões e regularizasse sua representação, o que não fez no prazo legal.

Intimados, os advogados nada disseram (id. 101799986).

Determinada a intimação via oficial de justiça para regularização da representação, que teve sucesso (id. 126244679), decorreu-se o prazo sem resposta (id. 126244681).

Pois bem.

O art. 76 do CPC estabelece que, “
Verificada a incapacidade processual ou a irregularidade da representação da parte, o juiz suspenderá o processo e designará prazo razoável para que seja sanado o vício
”. O § 2º dispõe que, “
Descumprida a determinação em fase recursal perante tribunal de justiça, tribunal regional federal ou tribunal superior, o relator
[...]
não conhecerá do recurso, se a providência couber ao recorrente
[...]
”.

É o caso dos autos, pois a São José S.A. Agrícola e Pastoril foi devidamente intimada pessoalmente para regularização da sua representação, mas nada disse.

O STJ também entende que, “
Conforme prevê o art. 76, § 2º, I, do CPC/2015, não se conhece do recurso quando a parte recorrente, apesar de intimada, deixa de sanar vício na representação processual no prazo estabelecido
.” (AgInt no AREsp 1776981/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 21/03/2022, DJe 28/03/2022).

Ante o exposto, NÃO CONHEÇO do recurso da São José S.A. Agrícola e Pastoril.

É como voto.

VOTO PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

O requerido ESPÓLIO DE ADEMILCIO AFONSO RIBEIRO apela e alude que a prova testemunhal sequer foi oportunizada por ausência de decisão saneadora.

Defende que a falta de fundamentação na decisão de indeferimento da prova testemunhal é caso de nulidade.

Por fim, diz que o juiz não analisou e não oportunizou produção de provas quanto ao seu direito de recebimento de indenização pelas benfeitorias.

O Juiz, como destinatários das provas, conforme dispõe o art. 370, parágrafo único, do CPC/2015, decide a respeito da conveniência ou não da sua produção, evitando deferir medidas protelatórias e possibilitando formar o seu convencimento para o correto deslinde da causa, desde que a decisão esteja devidamente fundamentada:

“Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.
”

Não ocorre cerceamento de defesa
quando a questão de mérito for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova
. É facultado ao Magistrado dispensar a produção de provas e julgar antecipadamente a lide quando os elementos existentes nos autos bastarem para formar o seu livre convencimento, nos termos do que estabelece o art. 355, I, do CPC/2015:

“Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:

I - não houver necessidade de produção de outras provas
; (...)”.

O julgamento antecipado da lide, em desconsideração ao pedido de produção de provas realizado pela parte prejudicada fere o devido processo legal, o contraditório e a ampla defesa.

Buscando um processo justo e a conclusão mais próxima à verdade, a instrução de maneira mais completa dos autos é sempre prioridade.

O art. 5º, incido LV, que estabelece que,
“aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes”.

Assim, caso a caso, deve-se analisar os feitos, buscando se aferir o comportamento das partes e do juiz, com o fim de se verificar a ocorrência ou não do cerceamento.

No caso dos autos, a despeito de a parte apelante/requerida dizer que o juízo de primeiro grau não oportunizou a realização de prova testemunhal, os andamentos do feito dizem o contrário.

Em 29/06/2017, o juízo de primeiro grau determinou que as partes dissessem sobre as provas que pretendiam produzir e as justificassem, sob pena de indeferimento:

“Vistos, etc.

Recebo a emenda da inicial, devendo ser alterado o valor da causa.

Intimem-se as partes para dizer se têm outras provas a produzir, especificando e justificando-as, declinando o fato controvertido que pretendem comprovar, sob pena de indeferimento. Prazo de cinco dias.”
(id. 78873973, p.180).

O apelante, em 1 parágrafo, disse vir aos autos “
REQUERER, como prova o depoimento pessoal das partes
” (id. 78873973, p. 181).

Contraditório o apelante dizer na apelação que lhe foi indeferida a prova testemunhal quando sequer requereu a realização da prova, e ainda que lhe foi cerceado o direito de defesa. Certamente que a alegação é protelatória. Não houve pedido de realização de oitiva de testemunhas, mas apenas de depoimento pessoal.

Outra questão que não convence é a alegada ausência de fundamentação na sentença quanto ao indeferimento do depoimento pessoal.

O juiz decidiu que
“o pedido de depoimento pessoal das partes e de produção de prova testemunhal: a uma, porque a parte não pode requerer o seu próprio depoimento pessoal; a duas, porque não foi declinado o motivo/fundamento do pedido de produção de prova ou o fato controvertido que se pretende comprovar por meio da prova requerida; a três, porque não há necessidade de oitiva do representante legal da empresa autora, pois nada há de acrescentar de útil ao deslinde da ação”.

Ou seja, a despeito de se dizer ausente fundamentação na sentença quanto a este ponto, em verdade, o juiz deu 3 motivos para o indeferimento do pedido de depoimento pessoal.

Nada a alterar no decidido, pois de acordo com o art. 385 do CPC, em que a prova é garantida à parte contrária:

“Art. 385.
Cabe à parte requerer o depoimento pessoal da outra parte,
a fim de que esta seja interrogada na audiência de instrução e julgamento, sem prejuízo do poder do juiz de ordená-lo de ofício.”

A jurisprudência tem entendido, em sintonia com o CPC, que “
O indeferimento do depoimento pessoal requerido pela própria parte não importa cerceamento de defesa, pois o direito a essa modalidade de prova é garantido à parte contrária, nos exatos termos do art. 385 do CPC/15
” (Apelação Cível 498051-40015622-28.2013.8.17.1130, Rel. Francisco Eduardo Goncalves Sertorio Canto, 3ª Câmara Cível, julgado em 26/07/2018, DJe 01/08/2018).

Ademais, nem mesmo no seu recurso o apelante justifica o motivo de requerer o depoimento pessoal. Apenas alegações genéricas, sem qualquer especificação ou intenção probatória pertinente e relevante. Se nem mesmo a parte justifica o motivo de requerer a prova, não pode o juiz interpretar além e entender que serviria para elucidar um ou outro ponto, por presunção.

Outro ponto que aduz o apelante é de que
o juiz não analisou e não oportunizou produção de provas quanto ao seu direito de recebimento de indenização pelas benfeitorias.

Ocorre que o juiz não abrirá a produção de provas para questão sequer alegada pela parte apelante.

Da simples leitura da sua contestação, depreende-se total
ausência
de pedido de recebimento de eventual indenização por benfeitoria (id. 78873973, p. 56), de modo que não pode alegar cerceamento de defesa.

Ante o exposto, REJEITO a preliminar.

É como voto.

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Egrégia Câmara: Trata-se de recurso de apelação interposto por
ESPÓLIO DE ADEMILCIO AFONSO RIBEIRO e SÃO JOSÉ SA AGRÍCOLA E PASTORIL
contra sentença proferida em autos de - Ação de Rescisão Contratual c.c Reintegração de Posse e Perdas e Danos nº 0001529-20.2012.8.11.0077, código 51686 - Vara Única da Comarca de Vila Bela da Santíssima Trindade/MT, ajuizada contra o
ESPÓLIO DE ADEMILCIO AFONSO RIBEIRO
, em que se julgou “
PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para: a) declarar a rescisão do Instrumento Particular de Termo de Composição Amigável com Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Rural e Outras Avenças, juntado aos autos, em razão do inadimplemento da parte ré por falta de pagamento das parcelas do preço pactuado; b) determinar a reintegração da parte autora na posse do imóvel objeto da lide; e c) determinar que a parte autora devolva à parte ré a quantia paga, acrescida de juros legais e correção monetária desde a data do pagamento até a data da devolução
”, bem como, “
Considerando a sucumbência recíproca
”, condenou “
cada parte ao pagamento de metade das custas [...], a pagarem ao advogado da parte contrária honorários advocatícios [...] em 15% sobre o valor atualizado da causa, vedada a compensação
” (id. 78873973, p. 195).

O objeto dos autos é área de terras rurais denominadas Fazenda Antonieta, situada em Vila Bela da Santíssima Trindade/MT, de 393,39 hectares, objeto de contrato entre as partes em 29/10/2003.

Segundo narrou a parte apelante/autora na inicial, o preço combinado pelo imóvel foi de R$ 191.461,48 (cento e noventa e um mil e quatrocentos e sessenta e um reais e quarenta e oito centavos). A Cláusula Segunda do contrato (id. 78873972, p. 275) prevê o preço de 3.301,06@, a ser pago da seguinte forma:

a) 1ª parcela de R$ 37.713,93, pagos no ato da assinatura;

b) 2ª parcela de R$ 50.034,28, correspondente a 862,66@ de boi gordo, com vencimento no dia 16/10/2004;

c) 3ª parcela de R$ 37.713,92, correspondente a 650,24@ de boi gordo, com vencimento no dia 16/10/2005;

d) 4ª parcela de R$ 37.713,92, correspondente a 650,24@ de boi gordo, com vencimento no dia 16/10/2006;

e) 5ª parcela de R$ 28.285,44, correspondente a 487,68@ de boi gordo, com vencimento no dia 16/10/2007.

Relata que o negócio foi fechado, o apelante tomou posse do imóvel e iniciou criação de gado, mas, devido aos atrasos das obrigações, em 09/03/2010 foi feita notificação extrajudicial, interpelando sobre as parcelas não pagas e as vincendas, sendo que decorreu o prazo sem resposta.

Assim, não restou outra alternativa a não ser o ajuizamento da demanda.

Em suma, requereu a rescisão do contrato com reintegração de posse e condenação do apelado em perdas e danos a serem arbitrados em juízo, além de danos morais (id. 78873972, p. 262).

O processo teve seu caminhar, sobrevindo a sentença de parcial procedência nos seguintes termos, em suma:

“[...] MÉRITO

Ultrapassadas as questões preliminares, passo à análise do mérito, consignando que a área objeto da lide consiste em porção menor de terra, integrante da “Fazenda São José do Guaporé”, também conhecida como “Fazenda Antonieta”, área com histórico de litígio possessório nesta Comarca e localizada inteiramente dentro dos limites do Parque Estadual Serra Ricardo Franco.

A parte ré ou seu antecessor possessório, assim como os mais de 80 réus em ações similares a esta movidas pela parte autora nesta Comarca, adentrou as terras da parte autora no final dos anos 1990, tendo sido ajuizada a Ação de Reintegração de Posse nº 335/2000, e finalmente as partes se compuseram por meio da assinatura do Instrumento Particular de Termo de Composição Amigável com Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Rural e Outras Avenças de fls. 23/25, em 29/10/2003, por meio do qual se firmou o compromisso de compra e venda do imóvel já ocupado pela parte ré ou por seu antecessor possessório.

A Cláusula Segunda prevê o preço de 3.301,06@, no valor total de R$ 191.461,48, a ser pago da seguinte forma:

a) 1ª parcela de R$ 37.713,93, pagos no ato da assinatura;

b) 2ª parcela de R$ 50.034,28, correspondente a 862,66@ de boi gordo, com vencimento no dia 16/10/2004;

c) 3ª parcela de R$ 37.713,92, correspondente a 650,24@ de boi gordo, com vencimento no dia 16/10/2005;

d) 4ª parcela de R$ 37.713,92, correspondente a 650,24@ de boi gordo, com vencimento no dia 16/10/2006;

e) 5ª parcela de R$ 28.285,44, correspondente a 487,68@ de boi gordo, com vencimento no dia 16/10/2007.

Prevê o contrato, ainda, que “os valores devidos das parcelas vincendas ficam convertidos em equivalência produto, ficando representados por 2.650,82@ de boi gordo, tomando como referência a média do valor de mercado dos frigoríficos de Pontes e Lacerda e Cáceres, em Mato Grosso. Para apurar o quantum devido, no vencimento de cada parcela, será multiplicado o número de arrobas devidas pelo valor da arroba de boi gordo no dia do pagamento”.

A cláusula terceira prevê que a promitente vendedora se compromete a desistir da Ação de Reintegração de Posse nº 335/2000 com relação ao adquirente.

A cláusula quarta prevê que “a escritura pública será outorgada tão logo for ultimada a medição topográfica, ficando o acordante comprador responsável pela ratificação do imóvel ora adquirido”.

Por fim, a cláusula sétima prevê a irrevogabilidade e a irretratabilidade da avença, bem como a possibilidade de adjudicação compulsória no caso de quitação integral das parcelas.

É incontroverso que a parte ré não quitou todas as parcelas, ficando inadimplente no contrato.

Feitas essas considerações, verifico que a parte ré não tem razão ao invocar a exceção do contrato não cumprido, pois ao mesmo tempo em que as cláusulas contratuais não condicionam a outorga da escritura ao pagamento, também não condicionam o pagamento à prévia outorga da escritura, tampouco à desistência da Ação de Reintegração de Posse nº 335/2000 ou ainda à ultimação da medição topográfica/georreferenciamento.

Com efeito, deveria a parte promitente compradora ter procedido ao pagamento do preço do contrato, ou à sua consignação em pagamento, para depois exigir da outra parte o cumprimento da sua obrigação, ou ainda pleitear a adjudicação compulsória, de forma que eventual mora da parte autora não tem o condão de justificar a mora da parte ré – e vice-versa.

[...]

Com relação à mora da parte ré, é inequívoca, pois confessadamente não adimpliu todas as parcelas do contrato, mesmo depois de notificada extrajudicialmente; assim, tal inadimplemento pode dar azo à rescisão contratual, conforme pretende a parte autora.

Ressalto que a jurisprudência somente reconhece o adimplemento substancial quando há o pagamento de pelo menos 80% ou até mesmo 90% do preço pactuado, o que não ocorreu na espécie, em que o total adimplido foi bem inferior a este patamar.

Além disso, a existência de cláusula contratual de irrevogabilidade e irretratabilidade somente impede a rescisão do contrato por arrependimento, mas não obsta a rescisão do compromisso de compra e venda em razão do inadimplemento de uma das partes, tratando-se de cláusula resolutiva tácita existente em qualquer contrato civil bilateral.

[...]

Rescindido o contrato, as partes devem retornar ao status quo ante, determinando-se a reintegração de posse do imóvel pela parte autora e a devolução das quantias pagas pela parte ré.

Não houve pedido de retenção por benfeitorias.

Com relação ao pedido de indenização por perdas e danos, pretende a parte autora a indenização pelo lucro cessante referente ao período em que a parte vendedora não pôde usufruir o bem. Sendo assim, tal indenização corresponderia, em tese, à valorização do imóvel, aos frutos e ao valor que os vendedores deixaram de lucrar pela aplicação do capital que seria recebido pela venda do imóvel.

Ocorre que não há que se indenizar a valorização do imóvel, pois como este será devolvido à parte vendedora, nada haverá que se indenizar, já que naturalmente tal valorização voltará a incorporar o patrimônio do vendedor por ocasião da reintegração de posse.

No que tange ao valor que os vendedores deixaram de lucrar pela aplicação do capital que seria recebido pela venda do imóvel, também não merece indenização, porquanto será substituído pela natural valorização do imóvel que, repita-se, será incorporada ao patrimônio do vendedor por ocasião da reintegração de posse. Eventual procedência deste pedido acarretaria verdadeiro bis in idem indenizatório, pois a parte vendedora iria perceber não só os lucros cessantes pela falta de aplicação do capital que seria recebido pela venda do imóvel, mas também o próprio imóvel e sua valorização ao longo dos anos.

Quanto aos frutos, também não podem ser indenizados, pois a existência destes depende do trabalho na terra, que não é garantido que existiria se o imóvel estivesse na posse da parte vendedora, e não é possível se indenizar dano hipotético.

Assim, deve ser julgado improcedente o pedido de indenização por perdas e danos.

O pedido de retenção e perda do valor que foi pago pela parte ré também não pode ser acolhido, pois no contrato firmado entre as partes não há fixação expressa de arras/sinal nos moldes do art. 417 do Código Civil. As quantias previstas na Cláusula Segunda constituem apenas o preço do imóvel.

Desse modo, por ocasião da devolução/reintegração do imóvel a parte autora deverá devolver à parte ré a quantia paga, acrescida de juros legais e correção monetária desde a data do pagamento até a data da devolução. [...]

O pedido de condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais também não pode ser acolhido, já que o inadimplemento contratual consistente na falta de pagamento constitui mero aborrecimento e dissabor corriqueiro, incapaz de dar razão ao pagamento de indenização por dano moral, sobretudo por se tratar a autora de pessoa jurídica.

Deixo de me manifestar acerca das alegações referentes à correção/indexação das parcelas do contrato, por não serem pertinentes à presente demanda, cujo objeto não é a cobrança do contrato, mas sim a sua rescisão.

Ante o exposto, julgo extinto o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para:

a) declarar a rescisão do Instrumento Particular de Termo de Composição Amigável com Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Rural e Outras Avenças, juntado aos autos, em razão do inadimplemento da parte ré por falta de pagamento das parcelas do preço pactuado;

b) determinar a reintegração da parte autora na posse do imóvel objeto da lide; e

c) determinar que a parte autora devolva à parte ré a quantia paga, acrescida de juros legais e correção monetária desde a data do pagamento até a data da devolução.

Considerando a sucumbência recíproca, condeno cada parte ao pagamento de metade das custas.

Condeno, ainda, ambas as partes a pagarem ao advogado da parte contrária honorários advocatícios, os quais arbitro, considerando o local da prestação de serviços, o grau de zelo dos profissionais, a complexidade e duração da demanda, em 15% sobre o valor atualizado da causa, vedada a compensação.

Indefiro o pedido de justiça gratuita formulado pela parte ré, pois o próprio valor do contrato discutido nos autos, bem como a atividade econômica por ela exercida, demonstram sua capacidade de arcar com as custas e despesas processuais e honorários advocatícios sem prejuízo de seu sustento e de sua família, e assim afastam a presunção relativa emanada da declaração de pobreza juntada aos autos.

P.R.I. Transitada em julgado e nada sendo requerido, ao arquivo, com baixa.”

Portanto, o juízo de primeiro grau entendeu pela rescisão válida do contrato, com reintegração na posse do imóvel e devolução das quantias pagas pela parte apelada. Em suma, j
ulgou “
PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para: a) declarar a rescisão do Instrumento Particular de Termo de Composição Amigável com Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Rural e Outras Avenças, juntado aos autos, em razão do inadimplemento da parte ré por falta de pagamento das parcelas do preço pactuado; b) determinar a reintegração da parte autora na posse do imóvel objeto da lide; e c) determinar que a parte autora devolva à parte ré a quantia paga, acrescida de juros legais e correção monetária desde a data do pagamento até a data da devolução
” (id. 78873973, p. 195).

O requerido/apelante dispõe o que diz a cláusula 4ª do contrato e que a apelada deveria outorgar escritura ao apelante, que se negou a fazê-lo, além da ausência de certidões negativas.

A cláusula 4ª diz que
“A escritura pública será outorgada tão logo for ultimada a medição topográfica, ficando o acordante comprador responsável pela ratificação do imóvel ora adquirido”
(id. 78873972, p. 276).

Depreende-se que a cláusula invocada pelo apelante não condiciona o pagamento à escrituração, de modo que, certamente, apenas a quitação do contrato é que lhe concederia o direito de escrituração do imóvel.

Conforme entendimento em caso análogo,
“
Determina-se a outorga de escritura pública quando comprovado o pagamento integral do preço ajustado na compra e venda mediante recibos que satisfazem as exigências legais (art. 320 do CC)
.” (TJMG - Apelação Cível 1.0024.12.064419-0/001, Relator(a): Des.(a) Manoel dos Reis Morais , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 03/09/2019, publicação da súmula em 13/09/2019).

Se não havia a quitação, não poderia o comprador, desde logo, exigir a escrituração, quando não existe do contrato qualquer condicionante neste sentido.

Demais julgados:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. DECLARATÓRIA. OUTORGA DE ESCRITURA. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. TRANSFERÊNCIA POR "CONTRATO DE GAVETA" SEM ANUÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. PAGAMENTO INTEGRAL. APELO CONHECIDO E PROVIDO. - Embora o imóvel tenha sido adquirido a mais de 10 (dez) anos, transferências realizadas, apesar de efetuadas sem o consentimento do agente financeiro, são válidas, não fazendo sentido declarar a nulidade do procedimento. -
Se, no caso específico, o débito foi integralmente quitado pelo pagamento
e não houve oposição do devedor original, o apego a formalismos processuais não pode frustrar a pretensão da autora de ver reconhecido o direito à escritura do imóvel. - Conforme entendimento manifestado o âmbito do Colendo STJ em julgamento proferido sob a sistemática dos recursos repetitivos, não são devidos honorários advocatícios à Defensoria Pública quando ela atua contra pessoa jurídica de direito público que integra a mesma Fazenda Pública (REsp 1199715/RJ). - Apelo conhecido e provido.
”
(Relator (a): Anselmo Chíxaro; Comarca: Capital - Fórum Ministro Henoch Reis; Órgão julgador: Primeira Câmara Cível; Data do julgamento: 21/08/2017; Data de registro: 22/08/2017)
.

“APELAÇÃO CÍVEL - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO SÓCIO DA EMPRESA - DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA - INOCORRÊNCIA - IMPOSSIBILIDADE DE RESPONSABILIZAÇÃO DOS SÓCIOS PELOS ATOS DA EMPRESA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO - CONDENAÇÃO DA VENDEDORA A OUTORGAR A ESCRITURA PÚBLICA - IMPOSSIBILIDADE - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 476 DO CÓDIGO CIVIL - CONTRATOS EM QUE A CONSTRUTORA NÃO FIGURA COMO VENDEDORA - EFEITOS DOS CONTRATOS NÃO PODEM PREJUDICAR TERCEIRO NÃO CONTRATANTE. - A desconsideração da personalidade jurídica exige o atendimento dos pressupostos presentes no art. 50, do Código Civil e/ou art. 28, do Código de Defesa do Consumidor, nos casos em que houver relação de consumo. - Inexistindo elementos nos autos de fraude, bem como de que a personalidade jurídica da empresa vem servindo de obstáculo ao ressarcimento da agravante, desautoriza-se a inclusão de seus sócios no polo passivo da lide. - É cediço que a parte não pode exigir da outra o cumprimento de uma obrigação, se não cumpre devidamente a sua. Trata-se da alegada exceção de contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil. -
Não tendo sido demonstrado o pagamento integral da dívida, não se pode exigir a outorga de escritura pública por parte da construtora.
- Sabe-se que o contrato vincula os contratantes nos termos pactuados, pelo princípio da pacta sunt servanda. Por outro lado, o contrato vincula somente àqueles que o aderiram, e seus efeitos não podem aproveitar ou prejudicar terceiros.”
(TJMG - Apelação Cível 1.0024.10.251234-0/003, Relator(a): Des.(a) Pedro Aleixo , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/10/2019, publicação da súmula em 18/10/2019).

Posto isto, também não convence alegar que, ao deixar de oficiar o cartório competente, o juiz não ponderou a necessidade da prova, pois a resposta do cartório teria o condão de demonstrar a impossibilidade de cumprimento da proposta da apelada.

Se o pagamento é condição prévia à escrituração, e não foi realizado na espécie, descabe falar em se oficiar o cartório previamente, o que deve ser feito, certamente, no ato de contratar, pelo comprador.

O apelante narra que o juízo desprezou notificação extrajudicial para que a apelada viesse receber valores devidos do contrato, ou seja, a parte autora quis quitar o contrato, o que foi recusado pela apelada, que ficou em mora.

Salienta que notificou a apelada em 22/07/2013, demonstrando que, antes da citação no presente feito, estava apto a realizar o pagamento.

Entretanto, não se pode reconhecer a apelada como em mora, tendo em vista que a condição de pagamento pela parte apelante era, justamente, a prévia condição de escrituração (id. 78873973, p. 78), o que não consta do contrato, como já explicado.

O requerido/apelante também defende a exceção de usucapião. Diz que a cláusula terceira reconhece a sua posse, além da cláusula primeira, em que se destaca a posse desde o ano 2000, de modo que, como a presente ação foi proposta em 2013, ocorreu-se o prazo para a usucapião.

Argumenta que não deve prosperar a fundamentação de que o contrato de compra e venda inadimplido teria descaracterizado a alegação da posse justa, mansa e pacífica.

Pois bem.

A usucapião extraordinária, pedida pela parte apelante, independe de título de boa-fé e se configura quando a posse é exercida sem oposição, somado ao fato de o possuidor utilizar o imóvel como sua moradia ou nele realizar obras ou serviços de caráter produtivo:

“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”

O Código Civil considera como possuidor
“todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”
(art. 1.196, CC), quais sejam os poderes de
usar, gozar e dispor da coisa
, sendo justa aquela posse que
“não for violenta, clandestina ou precária”
(art. 1.200, CC).

N
ecessária a distinção de posse direta e indireta para melhor compreensão da controvérsia. Em obra de ARNALDO RIZZARDO, na qual cita ensinamentos de JOÃO BAPTISTA MONTEIRO, explica-se que “
O proprietário ou titular de outro direito real pode usar e gozar a coisa objeto de seu direito,
direta

e pessoalmente
, mediante o exercício de todos os poderes que informam o seu direito e, nesse caso, nele se confundem as posses direta e indireta. Pode acontecer, no entanto, que, por negócio jurídico transfira a outrem o direito de usar a coisa: pode ele dá-la em usufruto, em comodato, em penhor, em enfiteuse etc. Nestes casos, a posse se dissocia: o titular do direito real fica com a
posse indireta
(ou mediata), enquanto que o terceiro fica com a
posse direta
(ou imediata), também chamada, confiada, irregular ou imprópria”
(RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. – 7. ed. Ver., atual. e ampl. – Rio de Janeiro, Forense, 2014. Pag. 48).

Conforme trecho transcrito, a posse do proprietário continua por assegurada, mesmo que indiretamente, quando da realização de negócio jurídico, seja de arrendamento, comodato, aluguel ou outros negócios possíveis e, aquele que detém a coisa com a sua autorização, exerce a posse direta.

Verifica-se que a posse do apelante estava restrita a uma condição, qual seja ao contrato de compra e venda, em que foi inadimplente. Sendo inadimplente, certamente que a posse se torna injusta, ante a possibilidade de o vendedor alegar em juízo a precariedade, pois a condicionante, qual seja o ideal pagamento, foi descumprida.

Se o inadimplemento traz a injusta posse, não há
animus domini
, que se baseia em posse justa.

A própria notificação dirigida pela parte apelada para a apelada, datada de 19/03/2013, dá conta da condição da posse e da própria propriedade ao adimplemento do contrato. Quem tem o
animus domini
não condiciona a sua posse ao pagamento de nenhuma prestação a terceiro. O tem como seu, como se dono fosse.

Cito julgados em casos análogos:

“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO. 1. Usucapião. Alegação em defesa. Posse exercida em virtude de contrato de compromisso de compra e venda inadimplido. Posse não própria e precária, vinculada à posse indireta do compromissário-vendedor. Posse com animus domini não verificada. 2. Rescisão. Adquirente que quer impor que a vendedora renegocie o contrato toda vez que fica inadimplente. Consignação que não purga totalmente a mora e em condições não acordadas pelas partes (art. 336 do CC). Rescisão contratual devida. 3. Correção monetária. Termo inicial. Desembolso. Mera manutenção do valor no tempo. 4. Retenção por benfeitorias. Pleito já atendido pela r. sentença. Valor que será apurado em liquidação. 5. Recurso parcialmente provido.”
(TJSP; Apelação Cível 1005138-38.2019.8.26.0624; Relator (a): Mary Grün; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Tatuí - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/08/2020; Data de Registro: 27/08/2020)
.

“AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR - PRESCRIÇÃO - INOCORRENCIA - CONTRATO E INADIMPLEMENTO QUE SE DEU AINDA NA VIGENCIA DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 - PRESCRIÇÃO VINTENÁRIA - PRETENSÃO DE AQUISIÇÃO PRESCRITIVA, NA FORMA DO ARTIGO 1.238 DO CÓDIGO CIVIL - USUCAPIÃO QUE NÃO SE APLICA AO CASO EM TELA - POSSE INDIRETA DO VENDEDOR E POSSE PRECÁRIA DO COMPRADOR FACE A CONSTITUIÇÃO EM MORA PELO INADIMPLEMENTO - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E CITAÇÃO VÁLIDAS - FINALIDADE LEGAL ATINGIDA - INTELIGÊNCIA DO ART. 219, CAPUT, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL/1973 - PERDAS E DANOS - FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS PELA UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL - POSSIBILIDADE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO COM MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS PELO JUÍZO DE 15% PARA 17% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CONENAÇÃO, NA FORMA DO ARTIGO 85,

§11 DO CPC.
”
(TJPR; Processo: 1690865-1; Acórdão: 68531; Fonte: DJ: 2107; Data Publicação: 06/09/2017).

O contrato é de 2003 e a notificação quanto ao inadimplemento, constituindo a parte apelante em mora, ocorreu e março de 2010 (id. 78873972, p. 305/307), 7 anos depois, de modo que sequer o prazo de 15 anos ou 10 anos de posse de boa-fé foi comprovada. Ressalta-se que a ação de rescisão foi ajuizada em 2012.

Em relação ao parecer da PGJ, no sentido de que “
as partes em disputa nestes autos, não poderiam ter a reintegração ou manutenção da posse efetiva que, por sinal, não impediria a busca por futura indenização, se devida, feita pelo Estado de Mato Grosso em razão da desapropriação por utilidade pública
”, é importante, mas foge ao objeto do presente feito. Certamente que eventual restrição ao uso do imóvel por qualquer das partes já está, ou estará, em perseguição pelo Ministério Público ou por quem de interesse, e em cumprimento pelo Poder Judiciário nos autos competentes, cabendo a esta relatora, nestes autos, em que se verifica o adimplemento ou não de contrato por privados, decidi-la em relação a algum deles.

Ante o exposto, NÃO CONHEÇO do recurso da autora
SÃO JOSÉ SA AGRÍCOLA E PASTORIL e DESPROVEJO o recurso do ESPÓLIO DE ADEMILCIO AFONSO RIBEIRO.

Majoro os honorários contra a parte requerida para 20% do valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/05/2022