Tribunal: TJMT
Processo: 1036497-94.2017.8.11.0041
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-07-26
Data de publicação: 2022-08-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036497-94.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Liminar]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), CIJ IMOVEIS LTDA - EPP - CNPJ: 21.725.976/0001-00 (APELANTE), MARLON DE LATORRACA BARBOSA - CPF: 545.963.431-87 (ADVOGADO), YAMINA TAYNAN FERREIRA FREITAS - CPF: 061.307.011-95 (APELADO), BRUNO MACIEL ALVES FERRAZ - CPF: 035.343.421-35 (ADVOGADO), MAURO BASTIAN FAGUNDES - CPF: 928.099.521-91 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO – ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – OBRA EMBARGADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO - PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA EM RAZÃO DA NEGATIVA DO PEDIDO DE INTIMAÇÃO DO INCRA E DO MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE – REJEIÇÃO – RESCISÃO POR CUSPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO
.
1.
Se mostra inócua e procrastinatória o pedido de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande, tendo em vista que, na fase procedimental própria (especificação de provas) a empresa/ré silenciou completamente sobre a necessidade de intimação, além disso, conforme apuração do MP, o loteamento não tinha registro imobiliário, possuía falhas formais e estruturais, daí a intimação das referidas autarquias, não causariam nenhum impacto significativo a defesa de possíveis direitos atribuídos a empresa/ré. 2.
Sendo incontroverso o atraso na entrega do empreendimento imobiliário, deve ser mantida sentença de procedência do pedido de rescisão do contrato por culpa exclusiva da promitente vendedora. 3. “Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente-vendedor, deve haver a restituição imediata e integral das parcelas pagas” (AgInt no AREsp 1698841/MS).

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por CIJ IMÓVEIS LTDA contra a sentença proferida pela MMª Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da Ação de
“Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores e Indenização”
ajuizada contra a apelante e também contra GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA por YAMINA TAYNAN FERREIRA FREITAS, julgou parcialmente procedente o pedido, primeiramente para excluir a corré Golden Gestão do polo passivo por ilegitimidade “
ad causa
”, e depois para, considerando a extrapolação do prazo legal e contratual para entrega do imóvel pela ré/apelante (junho/2020), já incluso o período adicional de 180 dias, declarar rescindido o contrato de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária celebrado pelas partes envolvendo uma unidade do Condomínio “Sítio Recreio Shalon”, na cidade de Várzea Grande/MT, e condenar a ré/apelante à restituição do valor de R$ 2.736,18, referente às quantias pagas, bem como ao pagamento de R$ 8 mil a título de indenização por danos morais, e mais custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (cf. Id. nº 114404567).

A ré/apelante argui preliminar de nulidade da sentença em razão da negativa do pedido de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande/MT para que pudessem manifestar eventual interesse em participar da lide, eis que aquela autarquia federal autorizou o fracionamento do terreno do empreendimento em lotes com dimensões baixo do módulo rural, e o Município de VG autorizou a implantação do empreendimento, de modo que, negada a intimação das duas entidades, restou caracterizada franca violação aos princípios do contraditória e da ampla defesa, causa de nulidade da sentença.

No mérito, afirma que não descumpriu o contrato, eis que
“agiu na mais estrita obediência aos ditames legais, buscando junto aos órgãos competentes a autorização para fracionamento do solo”
e implantação do empreendimento em local
“que não se revestia de qualquer vocação agrícola”
, mas sim
“com nítida característica de zona balneária ou turística”
, e só passou a comercializar as unidades depois da aprovação dos projetos junto ao INCRA e à municipalidade, inclusive após o registro do loteamento à margem da matrícula imobiliária nº 20.462 do SRI de Várzea Grande/MT.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, preferencialmente, seja anulada a sentença, com baixa dos autos à origem para que o INCRA e o Município de Várzea Grande/MT sejam intimados para que digam sobre se têm ou não interesse de integrar a lide; todavia, não sendo este o entendimento, pede o provimento do apelo para que, não tendo agido com culpa e nem cometido qualquer ilegalidade, seja afastada a imputação de inadimplemento contratual e o pedido julgado improcedente, com inversão do ônus sucumbencial (cf. Id. nº 114045569).

Nas contrarrazões vinculadas ao Id. nº 114404574, a apelada sustenta que, nos moldes do art. 932, III c/c art. 1.011, I, ambos do CPC, o recurso não deve ser conhecido em razão da falta de impugnação específica aos fundamentos da sentença, já que a ré/apelante simplesmente repisou as objeções contidas na contestação; afirma que o problema da falta de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande/MT não foi objeto da sentença, não sendo possível ao Tribunal reexaminar a questão sob pena de supressão de Instância, e, de resto, medida não tem cabimento, conforme explana; no mérito, dá combate as razões recursais e torce pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença apelada julgou parcialmente procedente o pedido autoral sob os seguintes fundamentos:

Yamina Taynan Ferreira Freitas
ajuizou
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de valores Pagos, Indenização por Danos Morais com pedido de Tutela de Urgência

em desfavor de
Golden Gestão de Negócio Imobiliários Ltda.
e
CIJ Imóveis Ltda. EPP
, todos qualificados nos autos, alegando que em 26/09/2016 firmou
Contrato de Compra e Venda com a ré, para aquisição de uma unidade Autônoma no condomínio “Recreio Shalon”, em Várzea Grande.

Narra que ficou sabendo em meados de junho/2017, por notícias vinculadas em diversos
sites,
que a obra havia sido embargada pelo Ministério Público do Meio Ambiente, movido pelo processo de código 33048, no qual foram apontadas diversas irregularidades, estando a construção sem qualquer previsão de ser finalizada.

Requer a concessão da tutela de urgência para que seja declarada a rescisão do contrato, com a consequente suspensão das cobranças, cancelamento das parcelas que estão em aberto a partir de junho/2017, e que seja determinado às requeridas a efetuarem a devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos e que se abstenham de inserir o nome da requerente junto aos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa. Alternativamente que seja realizada penhora
on line
do valor a ser restituído.

No mérito,
pleiteia a procedência da demanda para que seja confirmada a liminar, declarando rescindido o contrato e desconstituído o débito a partir de junho/2017; que os réus sejam condenados a restituírem os valores pagos pela parte autora em
R$ 5.616,18
; condenadas ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 20.000,000, além das verbas de sucumbência.

No arquivo de Id. 10963395 consta decisão deferindo em parte o pedido urgente da autora.

A ré

Golden Gestão de Negócio Imobiliários Ltda.

apresentou contestação (Id. 12269491), levantando preliminar de incompetência relativa e ilegitimidade passiva. No mérito, aduz ausência de responsabilidade por eventual atraso na obra; que não praticou ilícito e não há dever de indenizar
.
Rebate os pedidos e requer o acolhimento das preliminares e a improcedência da demanda
.

A corré

CIJ Imóveis Ltda. EPP também apresentou contestação (Id. 62357013), onde impugna a gratuidade da justiça da autora. Levanta preliminar de
necessidade de intimação do INCRA, e do município de Várzea Grande para manifestarem nos autos
. No mérito, aduz que
comercializou as unidades somente após a aprovação de seus projetos
e que as obras não foram entregues por
razões alheias à vontade da mesma, ou ainda culpa exclusiva de terceiros.
Rebate os pedidos e requer o acolhimento da preliminar e a improcedência da demanda, mas em eventual condenação, que a
devolução dos valores pagos seja de R$ 2.736,18.

Réplica no arquivo de Id. 64878052.

Sobre a especificação das provas (Id. 64905161), todas se manifestaram (Ids. 65582872, 65628687 e 65722672).

É o relatório.

Decido.

O presente processo encontra-se na Meta 2 de 2021 do Conselho Nacional de Justiça – CNJ, consoante os princípios da economia e celeridade processual, impõe-se o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, inciso I, do Novo Código de Processo Civil.

Faz-se necessário elucidar que o caso em análise versa sobre relação de consumo, pois se enquadram no conceito de consumidor e fornecedor, expressamente definido nos artigos 2º e 3º do CDC. Portanto, a presente relação deve ser regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, que tem por objetivo preservar o equilíbrio e proporcionalidade das relações obrigacionais e/ou contratuais entre fornecedor/consumidor.

No tocante a preliminar de incompetência relativa, convém registrar
o art.
101
,
I
, do CDC possibilita que as ações de responsabilidade civil do fornecedor de produtos e serviços, sejam promovidas pelo consumidor no foro do seu domicílio, assim,
rejeito
tal preliminar.

No tocante a preliminar de ilegitimidade passiva, deve-se esclarecer que sendo a
Golden Gestão de Negócio Imobiliários Ltda.

apenas a intermediadora do negócio celebrado entre corré

CIJ Imóveis Ltda. EPP
e a parte autora, não tendo qualquer gerência sobre a obra, não pode ser responsabilizada legalmente por danos causados ao autor em decorrência do alegado atraso na entrega do imóvel, até porque os prazos de entrega foram estabelecidos pela construtora e não pela imobiliária.

Vejamos:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. TERMO FINAL. ENTREGA DO IMÓVEL AO ADQUIRENTE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83/STJ. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. ARTS. 722 E 723 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. 1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe de 27.9.2019).
2. Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil. 3. Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente.
4. Agravo interno parcialmente provido para dar parcial provimento ao recurso especial”. (STJ, AgInt no REsp 1779271/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Rel. p/ Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 01/06/2021, DJe 25/06/2021). Negritei.

Desse modo,
acolho
a preliminar de ilegitimidade passiva da ré
Golden Gestão de Negócio Imobiliários Ltda., e julgo extinto o processo em relação a ela, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Sobre o pedido da parte ré de revogação da gratuidade da justiça concedida à parte autora, dispõe o
§ 3º do art. 99 do CPC que: Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.

Assim, incumbe à parte impugnante demonstrar, através de prova concreta e robusta, que o beneficiário da gratuidade judiciária tem perfeitas condições de suportar os gastos do processo, sem comprometimento de seu sustento próprio e de sua família.

Ocorre que a parte requerida não promoveu qualquer prova nesse sentido, até porque a parte autora apresentou documentos demonstrando que faz jus ao pedido, e o fato dela ter constituído advogado particular, não a impede a concessão, segundo dispõe o art. 99, §4º, do CPC, por isso, deve ser mantida a benesse.

(...)

Com essas considerações,
mantenho
a
concessão da Assistência Judiciária Gratuita a parte autora.

Ressalte-se que vige no direito civil brasileiro a autonomia de vontade no negócio jurídico, sendo que a liberdade de contratar pode ser vista sob o prisma da liberdade propriamente dita ou pelo aspecto da escolha da modalidade do contrato. Assim, um contrato válido e eficaz deve ser cumprido pelas partes, diante do princípio pacta sunt servanda, onde o acordo de vontade faz lei entre as partes.

Entretanto, com o surgimento do Código de Defesa do Consumidor, não há dúvida que a vontade das partes continua essencial à formação dos negócios jurídicos, mas, a sua força diminuiu, havendo, portanto, a relativização da noção de força obrigatória e intangibilidade do conteúdo do contrato (art. 6º, IV e V e art. 51, do CDC).

As partes firmaram Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária
(Id. 10952581)
, sendo pactuado,
precisamente na cláusula décima sétima, que o prazo previsto para conclusão da última etapa era em dezembro/2019, com tolerância de mais 6 (seis) meses.

Aludida cláusula, mais conhecida como cláusula de tolerância, consoante entendimento jurisprudencial, é válida, em razão da dificuldade em definir quando exatamente a obra ficará pronta devido a motivos alheios à vontade do construtor, principalmente diante da complexidade quando se trata de um empreendimento de várias unidades autônomas, todavia, ela não pode possuir prazo indeterminado como no contrato, sendo aceito na jurisprudência até o máximo de 180 dias.

Em que pese a sua unilateralidade, a cláusula contratual que admite prazo de tolerância para a entrega do imóvel não é desautorizada por nenhuma disposição legal e, por isso, não pode ser considerada inválida. Não basta a submissão do contrato às regras consumeristas para que qualquer cláusula limitativa seja tida como nula ou abusiva, além disso, observa-se que, ao adquirir o imóvel, a parte autora estava ciente da disposição atinente a eventual atraso, tratando-se, ainda, de prática usual, que não padece de qualquer vício.

(...)

Por isso, é válida a cláusula de tolerância de 180 dias.

Desta forma, a data de
junho/2020
seria o termo final da entrega da obra, incluso os 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação legal, e a partir desta data todo o ônus do descumprimento contratual compete a ré, sendo sua a responsabilidade objetiva pelo serviço defeituoso prestado, e também pelos danos causados, conforme dispõe o art. 14 do Código de Defesa do Consumidor.

Em que pese os argumentos da parte requerida de que
as supostas irregularidades já foram sanadas e ausência de má-fé da requerida na condução dos trâmites legais para a comercialização do empreendimento e retomadas das obras,
é certo que o imóvel não foi entregue para a parte autora até o momento.

Além disso, não há falar em ocorrência de caso fortuito ou força maior, diante do risco inerente à atividade exercida pela construtora, não podendo sob esta alegação exime-se da responsabilidade na demora na entrega de imóvel, pois todos estes fatores são previsíveis, descabendo o pedido de intimação do INCRA ou Município de Várzea Grande.

Nesse sentido:

“RESCISÃO DE CONTRATO. INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ARRAS. DANO MORAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. I -

A alegada demora do Poder Público em fornecer os serviços públicos necessários e em expedir o habite-se não caracteriza caso fortuito ou força maior, porque previsível.

A Incorporadora-ré, para administrar tais fatos, dispõe do prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra
.
[..] Apelação do autor desprovida. Apelação da ré parcialmente provida.” (TJDF,
Acórdão n.981160
, 20140110816449APC, Relator: VERA ANDRIGHI, Revisor: HECTOR VALVERDE, 6ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 09/11/2016, Publicado no DJE: 22/11/2016. Pág.: 566/592). Negritei e grifei

(...)

Assim, considerando a boa-fé e a função social do contrato, ao deixar de atender as expectativas do consumidor de agir com lealdade e respeito, a ré viola o direito básico do mesmo, vez que restou comprovado nos autos que o empreendimento não foi concluído no prazo, impondo a rescisão contratual e a restituição de todos os valores pagos, sendo considerada abusiva qualquer cláusula em disposição em contrário, em conformidade também com o disposto no artigo 475 do Código Civil:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROCEDÊNCIA EM PARTE –
IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – NÃO CONCLUSÃO - CULPA DA VENDEDORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA,
INCLUSIVE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – DANO MORAL CONFIGURADO – REDUÇÃO DO MONTANTE – NÃO CABIMENTO – LUCROS CESSANTES NÃO COMPROVADOS – PEDIDO INDEFERIDO – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO.
Havendo rescisão do contrato de compra e venda de imóvel não concluído por culpa da vendedora, deve ocorrer a imediata devolução do valor pago pelo comprador
, inclusive da comissão de corretagem. A demora injustificada ou a não entrega da obra adquirida na planta é ato ilícito passível de indenização. Os lucros cessantes não se presumem e nem podem ser imaginários. Consistem nos ganhos reais e efetivos frustrados por ato ou fato alheio.”(TJMT, Apelação Cível 0039271-90.2012.8.11.0041, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/09/2018, Publicado no DJE 01/10/2018) Negritei.

(...)

Confira-se também a súmula 543 do STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Quanto ao valor pago, a autora afirmou que foi
R$ 2.736,18 (dois mil e setecentos e trinta e seis reais e dezoito centavos), do qual a requerida não discorda, portanto, incontroverso, e deverá ser restituído.

No tocante ao dano moral, diante do descumprimento do contrato de forma injustificável, ele está caracterizado, vez que afetou diretamente a vida da parte autora, causando-lhe prejuízos, perturbação e aflição que devem ser indenizados, não se tratando de mero dissabor ou aborrecimento cotidiano.

Senão vejamos:

“APELAÇÕES CÍVEIS –
AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR
DANOS

MORAIS
E MATERIAIS –
CONTRATO
DE PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE UNIDADE IMOBILIÁRIA –
ATRASO
EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR
– RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – LUCROS CESSANTES DEVIDOS –
DANO

MORAL
–
OCORRÊNCIA
– JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – RECURSO DO EMPREENDIMENTO PARCIALMENTE PROVIDO – APELO DO AUTOR PROVIDO.
[...].
A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando
dano

moral
na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.
Os juros de mora devem incidir a partir da citação, por
se tratar de responsabilidade contratual”. (TJMT, N.U 1009913-87.2017.8.11.0041, Antônia Siqueira Goncalves, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/03/2021, Publicado no DJE 29/03/2021). Negritei.

(...)

Este fato, por si só, já autoriza o direito da autora a indenização por danos morais, já que teve violado seu direito, com relação ao ato ilícito praticado pela parte ré.

A fixação do valor para os danos morais serve apenas para desestimular a prática de atos semelhantes e equilíbrio entre a compensação do constrangimento e a prevenção da reincidência, razão pela qual, deve ter como parâmetro os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

No caso em tela, deve-se levar em consideração como ocorreram os fatos, condições das partes e a extensão do dano, de molde a que não haja enriquecimento injustificado, mas que também não lastreie indenização que não atinja o caráter pedagógico a que se propõe.

Nessa esteira, comprovado o fato e presente o dano moral indenizável, bem como analisando os critérios elencados, tem-se por razoável e proporcional a fixação do dano moral em R$ 8.000,00 (oito mil reais).

Ato contínuo, o STJ firmou o entendimento da validade da cobrança da comissão de corretagem do consumidor, a qual está condicionada à prestação de informação clara e transparente a seu respeito, confira-se:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
. [...] - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.” (STJ, Resp. REsp 1599511 - Relator:

Ministro Paulo De Tarso Sanseverino – data de julgamento 24/08/2016). Negritei.

Pois bem. Verifica-se que a parte autora firmou contrato com a intermediadora Golden e efetuou o pagamento da comissão de corretagem diretamente a prestadora de serviço, ora corretora, tendo plena ciência de que tal verba era a ele destinada (Id. 12269573), assim, descabe o pedido de restituição da taxa de corretagem.

Diante do exposto, e por tudo que dos autos constam, nos termos do artigo 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos contidos na inicial para:

1) Declarar rescindo o contrato de compra e venda firmado entre as partes e desconstituir o débito a partir de junho/2017, consequentemente confirmo a decisão de Id. 10963395;

2) Condenar
a ré Cij Imóveis a
promover a devolução integral dos valores pagos pela parte autora, em
R$ 2.736,18 (dois mil e setecentos e trinta e seis reais e dezoito centavos)
, devendo ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação.

3) Condenar
a ré Cij Imóveis
a indenizar a parte requerente pelos prejuízos de ordem moral, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), corrigidos pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Súmula 362, STJ), mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação.

Considerando que a autora decaiu em parte mínima,

condeno
a ré Cij Imóveis
ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com base no que dispõe o artigo 85, §2º c/c art. 86, do Novo Código de Processo Civil.

Acolho a preliminar de ilegitimidade passiva da corré
Golden Gestão de Negócio Imobiliários Ltda., e
julgo extinto
o processo em relação a ela, nos termos do art. 485, VI, do CPC.
Condeno a autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com base no que dispõe o artigo 85, §2º, do Novo Código de Processo Civil, contudo, fica a exigibilidade suspensa, por ser beneficiária da gratuidade da justiça.

Quanto ao pedido de declaração de nulidade da sentença à falta de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande/MT, observo que a ré/apelada formulou referido pleito como questão preliminar lançada na contestação vinculada ao Id. nº 114404539, mas, quando instada a especificar provas, nada disse sobre essa solicitação, conforme mostra o documento vinculado ao Id. nº 114404563, e, como a lide foi julgada antecipadamente logo na sequência, o pedido restou ignorado.

Ou seja, na fase procedimental própria (especificação/justificação de provas), a ré/apelante silenciou completamente sobre a necessidade de intimação daquelas duas entidades públicas, ou porque olvidou, ou porque, no fundo, sabia que a providência era inócua e procrastinatória.

O DJe nº 10031, disponibilizado em 01/06/2017, torna pública a decisão proferida na Ação Civil Pública intentada pelo MP contra a ré/apelante e outros, proibindo a
“venda, promessa de venda, reserva, hipoteca ou qualquer negócio jurídico que manifeste intenção de vender lotes do Loteamento Shallon Condomínio de Recreio”
(cf. Id. nº 114404497).

Referida ACP foi ajuizada ao fundamento de que, segundo o MP teria apurado em procedimento investigatório preparatório, fora constatado
“que o loteamento não (fora) registrado pelo cartório, uma vez que não preencheu os requisitos necessários”
, ou seja, o empreendimento fora
“feito de forma irregular, uma vez que a subdivisão dos lotes foi abaixo da fração mínima de parcelamento de imóvel rural e que mesmo sem registro no cartório de imóveis os requeridos (...) iniciaram a comercialização dos lotes rurais do Condomínio”
, e, além disso,
“o empreendimento não (possuía) licença ambiental e não possui tratamento de efluentes, rede de drenagem de águas pluviais, sistema de abastecimento e tratamento de água precário, outorga para capacitação de água subterrânea, sistema de coleta e destinação dos resíduos sólidos domésticos frágeis, iluminação pública e serviço de transporte público”.

Ora, aqui não se tem aquela situação em que o empresário reúne todas as condições necessárias à implantação do projeto, especialmente todas as licenças públicas necessárias, inclusive aquelas que devem ser prestadas por órgãos ambientais, e depois, quando dá início à implantação, vê-se surpreendido/colhido por ação embargatória da Justiça a pedido do MP ou de qualquer outra entidade pública competente, calcado o embargo, às vezes, em mera idiossincrasia hermenêutica. Não! Aqui, pelo que se vê da decisão que concedeu a medida de liminar a pedido do MP, e decretou o embargo da implantação do loteamento, o qual, segundo ali se diz expressamente, nem registro imobiliária tinha, havia várias falhas formais e estruturais devidamente surpreendidas pelo MP no âmbito do procedimento investigatório preparatório, daí porque, quanto ao problema da falta de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande/MT, além do problema da preclusão mencionado anteriormente, realmente nenhum impacto utilitário a medida traria à instrução/cognição, ou mesmo à defesa de possíveis direitos atribuíveis à ré/apelante.

Observo que o contrato entre as partes foi celebrado em 26-09-2016 (cf. Id. nº 114404495), sendo que em junho de 2017, ou seja, menos de um ano depois, sobreveio a decisão liminar proferida na ACP, mas, ao invés de convocar a autora/apelada para distratar ou renegociar o pacto, a ré/apelante ignorou a sorte dela e dos demais compromitentes compradores, tanto é que, só por força da medida de liminar deferida em dezembro de 2017, é que a execução do contrato foi suspensa, inclusive com liberação da continuidade do pagamento das prestações pela autora/apelada (cf. Id. nº 114404501).

Sendo assim, nenhuma censura pode ser feita à sentença apelada.

Isto posto, nego provimento ao recurso e mantenho a sentença por seus próprios fundamentos.

Custas pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/07/2022