Tribunal: TJMT
Processo: 1040557-31.2020.8.11.0001
Relator(a): MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES
Órgão julgador: MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES
Órgão colegiado: Turma Recursal Única
Data de julgamento: 2022-03-10
Data de publicação: 2022-03-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TURMA RECURSAL ÚNICA

Número Único
:

1040557-31.2020.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Enriquecimento sem Causa, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Citação]
Relator:
Des(a).
MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCELO SEBASTIAO PRADO DE MORAES, DES(A). EDSON DIAS REIS, DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA, DES(A). LAMISSE RODER FEGURI ALVES CORREA, DES(A). LUCIA PERUFFO, DES(A). LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, DES(A). PATRICIA CENI DOS SANTOS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, DES(A). VIVIANE BRITO REBELLO ISERNHAGEN]

Parte(s):

[RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (RECORRENTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (REPRESENTANTE), EDINEI DE ABREU SANTIAGO - CPF: 408.436.371-53 (RECORRIDO), ELVENS LUIS DE OLIVEIRA - CPF: 265.905.141-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TURMA RECURSAL ÚNICA do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Vide Súmula do Julgamento

R E L A T Ó R I O

Dispensado relatório em face ao disposto do artigo 46, da Lei 9.099/95

V O T O R E L A T O R

Recurso Inominado nº.:

1040557-31.2020.8.11.0001

Origem:

2º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ

Recorrente(s):

RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A

Recorrido(s):

EDINEI DE ABREU SANTIAGO

Juiz Relator:

Marcelo Sebastião Prado de Moraes

Data do Julgamento:

10/03/2022

SÚMULA DE JULGAMENTO – ART. 46 DA LEI Nº. 9.099/1995

RECURSO INOMINADO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR REJEITADA.
De acordo com a teoria da asserção, a legitimidade de partes, em se tratando de condições da ação, deve ser analisada estritamente na relação jurídico-processual apresentada na exordial, sendo que nesta figura a Recorrente como empresa em que incorreu em ato ilícito, estando, portanto, presente sua legitimidade ad causa.

Ademais, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é questão que se confunde com o próprio mérito da demanda, devendo, portanto, ser analisada nesta seara.

Assim, resta por rejeitada a preliminar ventilada.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – TAXAS CONDOMINIAIS – DÍVIDAS VENCIDAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA OU INCORPORADORA QUE NÃO PODEM SER IMPOSTA AO COMPRADOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

Versa a presente demanda sobre a responsabilidade de pagamento das dívidas inerentes às taxas condominiais vencidas antes da entrega das chaves do imóvel adquirido pela parte Recorrida.

Da análise dos autos, verifica-se que a entrega das chaves se deu em 23/08/2015.

Em que pese suas razões recursais, tem-se que a responsabilidade das dívidas sub judice recai à Recorrente.

Ora, a taxa condominial é de responsabilidade da Construtora, na qualidade de proprietária da unidade habitacional geradora do débito. É ela que detém relação direta de responsabilidade com o condomínio.

Nesse sentido:

CONDOMÍNIO. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO. Destinada a suprir as despesas da comunidade condominial, cada um de seus membros tem de arcar com sua cota-parte, mostrando-se
totalmente contrária ao princípio da isonomia e da boa-fé a conduta da construtora requerida, que se aproveitando da possibilidade de elaborar unilateralmente a minuta da primeira convenção condominial, faz inserir cláusula que lhe beneficia em detrimento de todos os demais proprietários, isentando-se, em causa própria, de boa parte do valor das quotas condominiais.
Sentença mantida. Recurso desprovido, com majoração da verba honorária nos termos do art. 85 §11 do CPC. (TJSP; Apelação 1001356-79.2016.8.26.0510; Relator (a): Felipe Ferreira; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de Rio Claro - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/05/2018; Data de Registro: 10/05/2018)

EMBARGOS À EXECUÇÃO. PRELIMINAR DE NULIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ANÁLISE DE QUESTÃO SUSCITADA E NÃO APRECIADA NA SENTENÇA. EFEITO DEVOLUTIVO DO RECURSO. ART. 1.013, § 1º, CPC. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. DESCONTO DE 70% PARA IMÓVEIS NÃO COMERCIALIZADOS PELA CONSTRUTORA. RATIFICAÇÃO. QUÓRUM QUALIFICADO. DESRESPEITO. NULIDADE DA CLÁUSULA. TAXA ADMINISTRATIVA. APROVAÇÃO NA ASSEMBLEIA GERAL. VALIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Não há nulidade da sentença, por negativa de prestação jurisdicional, porquanto o efeito devolutivo dos recursos, em sua dimensão vertical, ou seja, em relação à profundidade da matéria discutida, nos termos do artigo 1.013, § 1º, do Código de Processo Civil, devolve ao Tribunal as questões suscitadas e discutidas no processo, mesmo não tendo sido solucionadas. Preliminar rejeitada. 2.
É nula a cláusula de convenção de condomínio que, estipulada unilateralmente pela construtora e não ratificada em assembleia com o mínimo legal de condôminos (dois terços), conceda, em proveito próprio, desconto de 70% nas despesas condominiais, porquanto representa benefício injustificado, prejudica a manutenção do patrimônio comum e promove seu enriquecimento às custas do patrimônio dos demais proprietários.
3. É devido o pagamento de taxa administrativa instituída em razão dos encargos decorrentes da cobrança das taxas condominiais em atraso, quando o encargo foi aprovado em assembleia geral. 4. APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA. (Acórdão n.1090871, 20160710208499APC, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA 4ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 18/04/2018, Publicado no DJE: 26/04/2018. Pág.: 284/294)

O entendimento pacífico nos Tribunais é de a responsabilidade antes da entrega das chaves é da Construtora/Incorporadora.

Ademais existe jurisprudência do STJ neste mesmo sentido:

CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.
TAXA DE CONDOMÍNIO E IPTU. OBRIGAÇÃO DE PAGAR DO CONSUMIDOR A PARTIR DO RECEBIMENTO DAS CHAVES.
RECURSO IMPROVIDO. I. De início, importante destacar que a tese recursal versa tão somente acerca dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais. II. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (Arts. 6º e 14). III. Imperiosa a relativização do princípio do pacta sunt servanda nas relações de consumo, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor. Assim, é considerada abusiva a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse. A autonomia da vontade não pode ser utilizada como sustentáculo para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável (CDC, Art. 51, IV). IV. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, é que define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, ?mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador? (TJDFT, Acórdão n.1069061, Relator: Des. TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, DJE: 23/01/2018). V. Nesse mesmo sentido, reiteradas decisões das Turmas Recursais do Distrito Federal e Territórios: abusiva a cobrança de IPTU imputada ao adquirente do imóvel antes da entrega das chaves da unidade habitacional. Precedentes: TJDFT - 1ª Turma Recursal, Acórdão n.922330, DJE: 01/03/2016; 2ª Turma Recursal, Acórdão n.934616, DJE: 19/04/2016; 3ª Turma Recursal, Acórdão n.921882, DJE: 03/03/2016.
VI. Portanto, o ressarcimento das quantias atinentes às taxas de condomínio e ao IPTU vencidas antes da disponibilização da unidade imobiliária, e pagas pelo adquirente/consumidor, é medida que se impõe.
VII. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada pelos próprios fundamentos (Lei 9.099/95, Art. 46). Condenada a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. Suspensa a exigibilidade, tendo em vista que litiga sob o pálio da assistência judiciária gratuita (Lei n. 9099/95, Art. 55 e CPC, Art. 98, § 3º).

(TJ-DF 07057295820188070003 DF 0705729-58.2018.8.07.0003, Relator: FERNANDO ANTONIO TAVERNARD LIMA, Data de Julgamento: 09/10/2018, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Publicação: Publicado no DJE: 18/10/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
(destaquei)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMÓVEL. OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. IMÓVEL QUITADO. ÔNUS DA CONSTRUTORA.
IPTU. TAXAS DE CONDOMÍNIO E ÁGUA. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES.
RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. Restando comprovado pela parte autora que é a legitima proprietária do bem imóvel, mediante contrato idôneo de promessa de compra e venda, bem como demonstrado o efetivo adimplemento das prestações devidas, consoante recibo de quitação, assiste-lhe o direito à outorga da escritura definitiva.
2. Quanto ao IPTU e taxas de condomínio e água, é pacífico o entendimento de que estes são de responsabilidade da vendedora até a efetiva entrega definitiva das chaves. Neste vértice, o e. Superior Tribunal de Justiça sedimentou o posicionamento no sentido de que a obrigação de arcar com o pagamento das taxas condominiais surge a partir da efetiva posse do imóvel. (REsp 1345331 RS, min. Luis Felipe Salomão, julg. 08/04/2015)
3. Na hipótese, evidencia-se, pelo menos nessa fase de cognição sumária, a mora da construtora, devendo a mesma ser responsabilizada pelo pagamento das despesas de IPTU, taxas de condomínio e água até a efetiva entrega das chaves, haja vista se revelar justa a recusa da agravada em receber o imóvel sem os devidos reparos e em condições de habitabilidade. 4. Recurso conhecido e improvido. Decisão mantida. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer e negar provimento ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora.

(TJ-CE 06203381120178060000 CE 0620338-11.2017.8.06.0000, Relator: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 07/02/2018, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 07/02/2018)
(destaquei)

Assim, não restou comprovado pela Recorrente, a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil/2015.

A respeitável sentença fez a costumeira Justiça, pois o Magistrado a quo analisou as provas dos autos e entendeu devido o débito em questão, pelo que mantenho a condenação imposta à Recorrente, ao pagamento da importância de R$ 4.613,77 (quatro mil seiscentos e treze reais e setenta e sete centavos), a título de reembolso pelo pagamento alusivo as taxas vencidas antes da entrega das chaves.

Todas as questões foram bem analisadas quando da prolação da r. sentença objurgada, motivo pelo qual, a teor do que dispõe o artigo 46 da Lei nº 9.099/95, passa a mesma a fazer parte integrante desse voto.

DANO MORAL CONFIGURADO.

Em não sendo realizado o pagamento das dívidas de responsabilidade da Recorrente, a parte Recorrida foi demandada judicialmente em processo executivo, onde foi compelida a realizar o pagamento da dívida as suas próprias expensas, o que configura dano moral a ser devidamente indenizado.

QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM OBSERVÂNCIA AOS CRITÉRIOS DE RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.

Na fixação do montante da condenação a título de reparação pelos danos morais, deve-se atender a uma dupla finalidade: reparação e repressão. Portanto, há que se observar a capacidade econômica do atingido, mas também a do ofensor, com vistas a evitar o enriquecimento injustificado, mas também garantir o viés pedagógico da medida, desestimulando-se a repetição do ato ilícito.

De acordo com o magistério de Carlos Alberto Bittar, para a fixação do valor do dano moral
levam-se, em conta, basicamente, as circunstâncias do caso, a gravidade do dano, a situação do lesante, a condição do lesado, preponderando em nível de orientação central, a ideia de sancionamento ao lesado
. (
in “Reparação Civil por Danos Morais”
, 3ª ed., São Paulo, Editora Revistas dos Tribunais, 1999, p.279).

Quantum fixado em
R$ 6.000,00 (seis mil reais)
guarda relação com os critérios acima, devendo ser mantido, observando o valor da dívida em que o Recorrido foi obrigado a realizar o pagamento em demanda executiva, esta no montante de
R$ 4.613,77
.

SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS
.

Sentença mantida por seus próprios fundamentos, consoante previsão do art. 46 da Lei nº 9.099/95: “Art. 46. O julgamento em segunda instância constará apenas da ata, com a indicação suficiente do processo, fundamentação sucinta e parte dispositiva. Se a sentença for confirmada pelos próprios fundamentos, a súmula do julgamento servirá de acórdão”.

HONORÁRIOS E VERBAS SUCUMBENCIAIS
.

Condeno a Recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15 % sobre o valor da condenação, nos moldes do artigo 55 da Lei 9099/95.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

É como voto.

Marcelo Sebastião Prado de Moraes

Juiz de Direito – Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2022