Tribunal: TJMT
Processo: 0000616-61.2016.8.11.0024
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-10-19
Data de publicação: 2022-10-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000616-61.2016.8.11.0024
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Correção Monetária, Juros de Mora - Legais / Contratuais, Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[VAMBERTO BARBOSA DE BRITO - CPF: 389.560.551-49 (APELANTE), DANIEL ALVES MIRANDA - CPF: 046.476.641-98 (ADVOGADO), FABIANO ALVES ZANARDO - CPF: 798.208.401-04 (ADVOGADO), ELIANE CRISTINA DOS SANTOS MOTA BRITO - CPF: 621.983.511-53 (APELANTE), MALAI MANSO HOTEL RESORT S.A. - CNPJ: 14.773.721/0001-49 (APELADO), RODRIGO ALVES SILVA - CPF: 867.986.851-53 (ADVOGADO), EDUARDO BORGES DE SOUZA - CPF: 300.005.018-32 (APELADO), JAIR SERRATEL NOGUEIRA - CPF: 065.541.131-34 (APELADO), RAFAEL QUEIROZ DOURADINHO MENEZES - CPF: 050.937.361-55 (ADVOGADO), BRENDO IVAN BARBOSA DEMETRI SILVA - CPF: 030.828.961-70 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA HOTELEIRA – ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA – NÃO COMPROVADO – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM 20% DO VALOR TOTAL PAGO – DANO MORAL – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – NÃO CONFIGURAÇÃO – CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA –
PRO RATA
–
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

Não há abusividade do parágrafo único da cláusula trigésima do contrato, que diz respeito à possibilidade de rescisão contratual, desde que o atraso supere o prazo de vinte meses, pois as disposições contratuais são claras e constam de letras em tamanho adequado, não se tratando de inclusão de má-fé.

Portanto, considerando que o empreendimento foi entregue a menos de 20 (vinte) meses do prazo final, não há que se falar em rescisão contratual por culpa do vendedor, uma vez que não perfectibilizada o atraso alegado, nem mesmo indenização por danos morais, pois ausente o cometimento de qualquer ato ilícito.

Em contrapartida, o fato de o promitente comprador desistir do negócio jurídico autoriza a rescisão do contrato por culpa do comprador com a retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor total pago a título de multa.

As custas processuais e honorários advocatícios devem ser suportados em proporções igual, pois houve decaimento de apenas parte dos pedidos.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0000616-61.2016.8.11.0024

APELANTES:

VAMBERTO BARBOSA DE BRITO E OUTRO

APELADO:

MALAI MANSO HOTEL RESORT S.A.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
VAMBERTO BARBOSA DE BRITO
e
ELIANE CRISTINA DOS SANTOS MOTA BRITO
contra sentença proferida pelo juízo da
1ª Vara da Comarca de Chapada dos Guimarães
-MT,
Dr. Leonísio Salles de Abreu Júnior
, lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais nº. 0000616-61.2016.8.11.0024 (Cód. 78643)
,
ajuizada em face de
MALAI MANSO HOTEL RESORT S.A.
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, apenas para condenar a requerida ao pagamento da multa contratual, no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor do contrato a cada mês de atraso, consistente no período de 9 (nove) meses, com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e correção monetária pelo INPC a partir de cada parcela.

Diante da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas processuais e nos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, na proporção de 75% para os autores e 25% para a ré, nos termos do § 2º, do art. 85 c/c 86, parágrafo único do CPC.

Os apelantes, em suas razões recursais, relatam que “
adquiriram, no dia 26/12/2011, a fração de 1/13 (um treze avos) de unidade autônoma hoteleira (bangalô duplo, apto. 1.034, área privativa de 96,37 m2, área

comum de 13,16 m2) pelo valor total de R$ 64.900,08 (sessenta e quatro mil, novecentos reais e oito centavos)
” (sic), devidamente adimplido.

Sustentam que “
a Apelada se obrigou a entregar a unidade autônoma em 31/12/2014, conforme Cláusula Décima Primeira do contrato
”, sendo que “
o Parágrafo Primeiro da cláusula mencionada previu um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), independentemente da existência de fortuitos ou força maior
”, de forma que “
o limite máximo para entrega da unidade autônoma era 29/06/2015
” (sic).

Todavia, aduzem que “
passados mais de 09 (nove) meses do limite máximo, a Apelada ainda não havia finalizado a construção do empreendimento, quiçá da unidade autônoma, ocasião em que não apresentou nenhuma justificativa aos Apelantes
” (sic).

Explicam que “
a Cláusula trigésima do contrato previu a regra geral para o caso de impontualidade injustificada por parte da Apelada
”, onde diz “
caso a rescisão venha a ocorrer por culpa exclusiva da PROMITENTE VENDEDORA, esta devolverá ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, no mesmo prazo descrito na Cláusula anterior (180 dias), sem qualquer dedução, toda e qualquer importância que houver recebido acrescida
” (sic).

Elucidam que “
o Parágrafo Único da referida cláusula conferiu um direito, ou melhor, uma faculdade aos Apelantes, os quais poderiam optar por não utilizar a opção de rescisão contratual (por justa causa) em troca do recebimento de uma cláusula penal específica de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do contrato por cada mês de atraso, limitada a 10% (dez por cento), se o atraso superasse 20 (vinte) meses
” (sic).

Argumentam que o parágrafo único da Cláusula Trigésima “
ofende agressivamente o entendimento pacífico do STJ a respeito do qual o atraso superior a 180 (cento e oitenta) dias corridos para entrega de imóvel é abusivo
” (sic).

Informam também que “
o Juiz de piso também desprezou o fato de que transcorreram 20 (vinte) meses entre a data prevista para a entrega da unidade (dezembro de 2014) e a data efetiva da entrega (agosto de 2016)
” (sic).

Defendem que “
a Colenda Corte Superior garante ao promissário comprador (que pretender a rescisão imotivada do contrato) o direito a levantar a maior parte do valor pago, ficando a promitente vendedora com o direito de reter no máximo 25% (vinte e cinco) por cento do valor pago, a título indenizatório e cominatório
” (sic).

Sustentam que “
o contrato de venda e compra foi celebrado em 2011, ao qual, em tese, não se aplicaria a Nova Lei do Distrato Imobiliário
” (sic).

Por outro lado, assinalam que o atraso foi superior a 20 meses, contados da data prevista para a entrega, pois deveria ter entregado a unidade autônoma em dezembro de 2014, entretanto, declarou que finalizou a obra em agosto de 2016, apesar de não existir comprovação da data da efetiva entrega, razão pela qual entendem que fazem jus “
a resolução/rescisão do contrato, nos termos dos artigos 6º, III e IV, e 51, I, do CDC e 475 do CC; do Parágrafo único da Cláusula Trigésima do contrato; e em consonância com o entendimento desta Egrégia Corte
” (sic).

Quanto ao dano moral, discorrem que a indenização deve ser fixada, pois nunca receberam o imóvel, e diante do atraso excessivo, pugnam pelo arbitramento em R$20.000,00 (vinte mil reais).

Assim sendo, pedem para que seja reformada a r. sentença, para “
determinar a resolução/rescisão do contrato, nos termos dos artigos 6º, III e IV, e 51, I, do CDC e 475 do CC; da Cláusula Trigésima do contrato; e em consonância com a tese pacífica do STJ; e o ressarcimento de toda a quantia paga, correspondente a R$ 64.900,08 (sessenta e quatro mil, novecentos reais e oito centavos), acrescida de correção monetária pelo IGP-M e juros de mora de 1% (um por cento) a.m., ambos desde o desembolso, além de cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre o valor pago, tudo em conformidade com a norma
” (sic).

Ainda, requerem a condenação da apelada ao pagamento de dano moral em R$20.000,00 (vinte mil reais), acrescidos de juros de 1% (um por cento) a.m., contados da citação, e correção pelo IGP-M, desde o arbitramento. Subsidiariamente, postulam que se determine “
a resolução/rescisão do contrato e a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) da quantia paga, acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês e correção pelo IGP-M, contados do trânsito em julgado
” (sic), e por fim, “
condenar exclusivamente a Apelada em honorários advocatícios sucumbências, visto que integralmente sucumbente, e majorá-los para 20% (vinte por cento) do proveito econômico
” (sic) (Id. 136225327).

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do recurso, ao fundamento de que “a
r. sentença foi escorreita, ao observar que o contrato foi livremente celebrado entre as partes e que, consta cláusula absolutamente válida e que deve ser observada e aplicada no caso concreto
” (sic).

No que diz respeito ao parágrafo único da Cláusula 30ª, defende que “
a clausula contratual em questão é claríssima que o atraso em até 20 meses não impõe rescisão unilateral, mas, tão somente, o dever de pagamento da clausula penal de 0,5% a.m
” (sic).

Sustenta que “
pela farta documentação constante dos autos, seja pela ampla divulgação na mídia, seja pela manifestação expressa de cotistas, não há como negar a data de entrega no dia 01/08/2016, ou seja, em prazo inferior ao estabelecido no contrato a ensejar a rescisão contratual por tal motivo
” (sic).

Ainda, menciona que “
no caso não há o que se falar em dano moral, já que não há pressupostos necessários à emersão de dano indenizável
” (sic), razão pela qual pugna pela manutenção da sentença (Id. 136225346).

O preparo foi recolhido (Id. 136225342).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Os apelantes almejam a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de fração de 1/13 (um treze avos) de unidade autônoma hoteleira em decorrência do atraso na entrega durante o período da carência de 180 (cento e oitenta) dias, e subsidiariamente, fundamenta a rescisão com base no atraso superior a 20 (vinte) meses. Ainda, anseiam o pagamento de indenização por danos morais e a inversão da sucumbência.

Pois bem. Antes de adentrar ao cerne da questão, pertinente tecer breves relatos dos fatos, para melhor compreensão da matéria.

A presente ação foi ajuizada em 18/03/2016 em desfavor da MALUI MANSO EMPREENDIMENTO HOTELEIROS LTDA. (MALAÍ MANSO RESORT IATE GOLF CONVENTION & SPA), em que os autores/recorrentes buscavam a rescisão contratual e indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes.

Para tanto, aduziram que as partes, em 26/12/2011, firmaram um contrato particular de promessa de compra e venda de fração ideal de imóvel de unidade autônoma Bangalô Samoa, nº. 1034, contendo 96m2 (noventa e seis metros quadrados) de área privativa, no valor de R$64.900,08 (sessenta e quatro mil, novecentos reais e oito centavos), que foi devidamente quitado, consoante parcelamentos fixados na avença.

Continuaram narrando que referido empreendimento tinha previsão de entrega até 31/12/2014 (Cláusula 11ª), e prazo final na data de 30/06/2015, incluindo-se os 180 dias de tolerância (Cláusula 12ª), que, no entanto, até o ajuizamento do feito não foi cumprido pela requerida.

A par disso, então, pleitearam inicialmente a concessão da tutela de antecipada,
“a fim de determinar, que as rés devolvam imediatamente todos os valores pagos pelos requerentes no valor de R$ 64.900,08 (sessenta e quatro mil e novecentos reais e oito centavos)”
; e no mérito, postularam a inversão do ônus da prova com base no art. 6º, VIII, do CPC, e a procedência dos pedidos redigidos da seguinte forma:

“d.1) condenar a Requerida a restituir os valores pagos, nos termos das Cláusulas Trigésima e Vigésima Sétima, com aplicação de
multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito, ou percentual maior que vier a ser permitido por lei, além de juros de mora de 1% (hum por cento) ao mês ou fração de mês
, ambos incidentes sobre o valor atualizado monetariamente pelo IGPM/FGV, pelos 09 meses de atraso na entrega da obra, na ordem de
R$ 77.735.49 (Setenta e sete mil setecentos e trinta e cinco reais e quarenta e nove centavos)
;

d.2) condenar a Requerida, a pagar os lucros cessantes à título de aluguel que deixaram de auferir com sua Unidade Hoteleira Autônoma estipulados na quantia de R$ 3.000,00 (Três mil reais), por temporada de 07 dias, logo os Autores deixaram de receber à título de aluguel a quantia de R$ 12.000.00 (Doze mil reais) pelas 04 temporadas que deixaram de alugar sua Unidade Hoteleira Autônoma;

d.3) condenar a Requerida a indenizar os Requerentes por danos morais, pelos motivos acima delineados, fixados no valor de
R$ 20.000.00 (Vinte mil reais)
;”
(sic – Id 136225314, págs. 23/24 – com destaques no original)

A liminar vindicada foi indeferida pelo togado singular em 15/07/2016 (Id 136225315, pág. 24).

Ofertada contestação (Id 136225315 – págs. 79/88), em que o empreendimento demandado confirmou o atraso das obras em 9 meses, em decorrência de fatores externos alheios à sua vontade
–“incidente ocorrido em seu canteiro de obras, qual seja, falecimento de um funcionário de empresa terceirizada (morto por policial militar) e, ainda, incêndio criminoso provocado nos alojamentos do empreendimento – fato amplamente divulgado pela mídia local – (doc. 03), e, ainda, Raio que atingiu as dependências do resort, acabaram por contribuir para o atraso noticiado”
(sic) –, complementando que
“diferente do que alegam os autores, o empreendimento JÁ FOI, INCLUSIVE, ABERTO AO PUBLICO E ENTREGUE AOS COTISTAS EM 01/08/2016”
(sic). Pediu, ao final, a improcedência dos pedidos.

Na réplica, os autores, no tocante ao atraso mencionado, discorreram que
“a apresentação documento de conclusão da obra somente no décimo nono mês de atraso da obra, constitui ato de duvidosa legitimidade, tanto no que tange a real conclusão da obra, como no tempo decorrido de atraso”
, e reforçaram que
“o prazo de vinte meses se expirou em 1º.03.2016”
(sic – Id 136225315, págs. 94/102).

Após a estabilização da demanda, a parte autora vindicou a concessão da antecipação da tutela para que fosse determinada a suspensão/cancelamento das cobranças de condomínio
(Id 136225315 – pág. 115),
o que foi
indeferido
pelo Magistrado singular por meio da decisão datada de 03/02/2017
(Id 136225315 – pág. 118),
de cujo teor não houve qualquer recurso por parte dos autores.

O feito foi então saneado, em que foram fixados como pontos controvertidos:
“I) a existência do negócio jurídico; II) o prazo para a entrega da obra e III) o (des)cumprimento do contrato pelas partes”
. No mesmo decisum, ainda foi invertido o ônus da prova, com base no art. 6º, VIII, do CDC (Id 136225315 – págs. 134/135).

Por fim, decorrido o prazo de suspensão processual determinado pelo STJ por força do REsp 1.498.484/DF sob a sistemática dos repetitivos de controvérsia, ambas as partes manifestaram pelo
julgamento antecipado da lide
(Id 136225315 – págs. 170 e 175), devidamente certificado pela Gestora judicial (Id 136225316 – pág. 9).

Ato seguinte, mais uma vez os requerentes atravessaram pedido de tutela de urgência cautelar pretendendo a suspensão da cobrança dos condomínios (Id 136225321), sobrevindo a sentença ora hostilizada, em que o magistrado singular novamente refutou o pedido incidental, e no mérito, acolheu parcialmente os pedidos da inicial, apenas para condenar a requerida ao pagamento da multa contratual, no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor do contrato a cada mês de atraso, consistente no período de 9 (nove) meses, com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e correção monetária pelo INPC a partir de cada parcela. E diante da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas processuais e nos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, na proporção de 75% para os autores e 25% para a ré, nos termos do § 2º, do art. 85 c/c 86, parágrafo único do CPC (Id 136225323).

Não se conformando com a sentença, os autores interpõem o presente apelo, defendendo, em suma, que
“o Juiz a quo se permitiu induzir ao erro pelos argumentos tendenciosos (má-fé) da Apelada ao ler o Parágrafo único de maneira desassociada da cabeça da Cláusula Trigésima, o que se revela deveras inapropriado, para não dizer outra coisa”
(sic), e alegando que o entendimento pacífico do STJ a respeito do atraso superior a 180 (cento e oitenta) dias corridos para entrega de imóvel é abusivo, pedem o provimento do recurso, para que seja declarada a rescisão contratual: (i) com base em atraso para entrega de imóvel; ou (ii) com base no atraso superior a 20 (vinte) meses da data prevista originalmente; e em ambos os casos, com a condenação da requerida/apelada ao pagamento de danos morais, bem como na cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre o valor pago. Alternativamente, postulam a rescisão contratual por iniciativa imotivada dos apelantes/compradores, com a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) da quantia paga, acrescidas de juros e correção.

Logo, a questão posta em debate cinge verificar se é viável a restituição do valor pago a título de compra e venda, e se tal situação enseja indenização por danos morais.

No caso dos autos, nota-se que o imóvel estava previsto para ser entregue em
dezembro/2014
, com uma tolerância de 180 dias, prevista no parágrafo primeiro, da Cláusula 11ª do Contrato,
in verbis
:

“Capitulo V: OBRAS DO HOTEL RESORT: PRAZOS E CONDIÇÕES

Cláusula Décima Primeira: O conjunto de obras que inclui a Unidade Hoteleira Autônoma, suas mobílias e equipamentos, [...], bem como as piscinas, o spa, as quadras esportivas, os espaços de lazer, o restaurante, o bar e o estacionamento, deverão ser concluídos e entregues até a data de
31 de dezembro de 2014
” (id. 136225314 - Pág. 43).

Parágrafo Primeiro: Estipula as partes que o prazo descrito no caput desta cláusula poderá ser antecipado em qualquer tempo, bem como convencionam, um prazo de carência adicional, independente da existência ou não, de casos fortuito ou de força maior, de mais
180 (cento e oitenta) dias
, em favor da PROMITENTE VENDEDORA, para o término definitivo das obras e da entrega do mobiliário e dos equipamentos.”

Dessa forma, segundo previsto em contrato, a data de entrega do imóvel se daria em
31/12/2014
, e com o prazo de tolerância de 180 dias, deveria ocorrer até o dia
01/12/2015
, porém, o imóvel somente foi entregue em
01/08/2016
, conforme declarado na contestação pelo empreendimento recorrido, e que por sua vez não foi impugnado especificamente pelos autores na réplica, tampouco por meio do presente recurso, prova essa não dispensada, mesmo que minimamente, ainda que invertido o ônus da prova.

Os autores almejam a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos, alegando a ocorrência do referido atraso.

Todavia, o
parágrafo único da Cláusula Trigésima
do contrato é claro ao autorizar a rescisão quando o atraso na conclusão das obras for
superior a 20 (vinte) meses
, senão vejamos:

“Cláusula Trigésima (...)

Parágrafo único: Para o caso específico de se verificar um efetivo atraso na conclusão de obras, ultrapassando, sem justa causa, os prazos de entrega previstos em contrato, assistirá exclusivamente ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, sem a sua opção em rescindir o contrato,
o direito de exigir uma cláusula penal moratória específica equivalente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor deste contrato a cada mês de atraso
. Essa multa moratória – a qual, reitera-se, não importará na rescisão da avença – poderá chegar, no máximo, a um total de 10% (dez por cento), caso o atraso seja igual ou superior a 20 (vinte) meses.
E, apenas se superado este prazo, é que essa causa específica do atraso na conclusão das obras poderá ensejar, a critério exclusivo do PROMISSÁRIO COMPRADOR, a rescisão do contrato por culpa da PROMITENTE VENDEDORA, situação esta última (de rescisão) em que será devida apenas a cláusula penal compensatória prevista no caput deste dispositivo, sem qualquer cumulação com outras penalidades
.”

Ocorre que entre a data de
31/12/2014 até 01/08/2016
, transcorreram 1 (um) ano, 7 (sete) meses e 2 (dois) dias, portanto, não houve atraso superior a 20 (vinte) meses na entrega do empreendimento.

Assim, o atraso no período que ultrapassou a carência dá o ensejo ao pagamento da multa moratória, no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor do contrato a cada mês de atraso, consoante já reconhecido pelo magistrado de primeiro grau.

Dessa forma, não procede a alegação dos autores de que o parágrafo único da referida cláusula conferiu uma faculdade aos compradores, de que poderiam optar por não rescindir o contrato (por justa causa) em troca do recebimento de uma cláusula penal específica de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do contrato por cada mês de atraso.

Nesse sentido, inclusive, é o entendimento dominante deste Sodalício, inclusive envolvendo o empreendimento em questão:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA –
CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE HOTELEIRA AUTÔNOMA (MALAI)

– ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO SUPERIOR A 20 MESES – NÃO DEMONSTRAÇÃ
O – NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL – CLÁUSULA COM DESTAQUE E DE FÁCIL COMPREENSÃO – TAXA DE MANUTENÇÃO EM VALOR SUPERIOR AO AJUSTADO EM CONTRATO – ALEGAÇÃO DE FORMA GENÉRICA – LUCROS CESSANTES – NÃO CABIMENTO – DANOS MORAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Não há se falar em rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora pela não entrega do empreendimento se o atraso não foi superior a 20 meses, lapso estipulado em cláusula contratual.

Assim, considerando que o empreendimento foi entregue a menos de 20 meses do prazo final, escorreita a sentença que decidiu no sentido de que os autores adquirentes fazem jus às perdas e danos, equivalentes a 0,5 (meio por cento) sobre o valor do contrato a cada mês de atraso, limitado a 10% (dez por cento) do valor do contrato.

Não há se falar em abusividade do parágrafo único da cláusula trigésima do contrato, haja vista que referida cláusula foi redigida com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão.

Ausente prova de que a taxa de manutenção foi cobrada em valor superior ao ajustado no contrato, mantém-se a sentença que rejeitou a alegação de abusividade, mormente se os adquirentes encontravam-se inadimplentes com a requerida, além da alegação de forma genérica.

O entendimento do STJ é no sentido de que no caso em que há cláusula penal (moratória ou compensatória) no sentido de prefixar, em patamar razoável, a indenização, não cabe a cumulação posterior com danos emergentes ou lucros cessantes (Tema 970 do STJ julgado em recurso repetitivo).

Considerando que a entrega do empreendimento se deu dentro do prazo contratual estabelecido (cláusula 30ª, parágrafo único), a menos de 20 (vinte) meses do prazo final de entrega do imóvel, portanto, não há se falar em dano moral.”
(N.U 1030809-20.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/06/2022, Publicado no DJE 07/07/2022)

“APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS –
COMPRA E VENDA DE UNIDADE HOTELEIRA AUTÔNOMA – MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – CLÁUSULA CONTRATUAL – ATRASO SUPERIOR A 20 MESES – NÃO CONFIGURAÇÃO
– RESCISÃO INDEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

A rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora pela na entrega da obra só se opera se for superior a 20 meses, conforme cláusula contratual.”
(N.U 1003420-94.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/05/2019, Publicado no DJE 24/05/2019)

E não há que se falar em abusividade do “
Parágrafo único da Cláusula Trigésima
”, ainda que previsto o prazo superior a 180 (cento e oitenta) dias para hipótese de rescisão do contrato, pois se trata de um empreendimento de grande magnitude, do tipo multipropriedade imobiliária ou “time sharing”, e as disposições contratuais são claras e constam de letras em tamanho adequado, não se tratando de inclusão de má-fé.

Por outro lado, nada impede que o promissário comprador rescinda o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10 e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL –
CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE HOTELEIRA AUTÔNOMA (MALAI)
– IMPROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA JULGAMENTO CITRA PETITA – PRELIMINAR SE CONFUNDE COM MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO SUPERIOR A 20 MESES – NÃO DEMONSTRAÇÃO –
RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR – NÃO PAGAMENTO DAS ÚLTIMAS 04 (QUATRO) PARCELAS DO CONTRATO – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA COMPRA DESCONTADOS ARRAS PENITENCIAIS E CLÁUSULA PENAL – RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA – POSSIBILIDADE DE REVISÃO – RESTITUIÇÃO DE FORMA IMEDIATA – SÚMULA 543 DO STJ
– SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Quando a preliminar de nulidade da sentença por julgamento citra petita (ausência de análise do pedido de inversão do ônus da prova) está diretamente relacionada ao mérito da demanda, a análise deve ser feita em conjunto. Não há se falar em rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora pela não entrega do empreendimento se o atraso não foi superior a 20 meses, lapso estipulado em cláusula contratual.
Se a rescisão do contrato se deu pela ausência de interesse dos autores em continuar pagando as 04 (quatro) últimas parcelas e a taxa de manutenção mensal, deve ser restituído aos mesmos os valores pagos pela compra descontados as arras penitenciais e a cláusula penal de 10% (dez por cento), previstos no contrato, a ser apurado por mero cálculo aritmético. É abusiva a cláusula que estabelece, em caso de resolução do contrato de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. Inteligência da Súmula 543 do STJ
.”
(TJ-MT 10104629720178110041 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 29/09/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/10/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – IMÓVEL VENDIDO EXTRAJUDICIALMENTE – AUSÊNCIA DE CONSTITUÇÃO EM MORA –
INADIMPLENCIA DO COMPRADOR –

DIREITO DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25%
– DANO MORAL – NÃO VERIRICADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Havendo inadimplência do comprador a rescisão se dá por sua culpa, no entanto, mesmo assim, lhe é assegurado o direito de restituição das parcelas pagas entre 90% e 75% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos por ela suportados. Alguns dias de atraso na entrega do imóvel não acarretam dano moral passível de reparação.”
(TJ-MT 00198759320138110041 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 31/08/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/09/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
RESCISÃO UNILATERAL PELO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS – RETENÇÃO FIXADA EM 20% – POSSIBILIDADE
. RETENÇÃO POR FRUIÇÃO DO IMÓVEL – TERRENO NU – IMPOSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I - A retenção do percentual de 20% está dentro dos limites jurisprudenciais aceitos, pelo que entendo pela sua manutenção. II - A fruição caracteriza-se pelo proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos que dali advém; tratando-se da compra e venda de lote de terreno, mostra-se incabível a indenização de valores pela fruição da terra nua.”
(TJ-MT 10076101320198110015 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 23/02/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/03/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESILIÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (TERRENO) C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES PAGAS – DEDUÇÃO DE 25% A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL – IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO –
PERCENTUAL DE RETENÇÃO DESPROPORCIONAL E DESARRAZOADO – AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS EXTRAORDINÁRIOS – NECESSÁRIA REDUÇÃO PARA 10%
– CONTRATO ANTERIOR À LEI N 13.786/2018 – DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO E JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMAS 577 E 1.002 DO STJ – TERRENO NÃO EXPLORADO ECONOMICAMENTE – TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO DESCABIDA – RECURSO DA RÉ/RECONVINTE DESPROVIDO E DA AUTORA RECONVINDA PROVIDO PARCIALMENTE.
Resta sedimentada na jurisprudência do STJ o entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
. À míngua de provas ou evidências de que os prejuízos experimentados pelo promitente vendedor em função da resolução da avença, a qual foi requerida ainda na primeira quinta parte do prazo de cumprimento do ajuste, imperiosa a redução de 25% para 10% dos valores já pagos o percentual de retenção, em atenção aos princípios de razoabilidade, proporcionalidade e equidade, mesmo porque se trata de um terreno que poderá ser revendido por valor atualizado. “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.” (Tema 577 do STJ). “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (Tema 1.002 do STJ). Consoante entendimento pacífico do STJ, não é cabível a fixação de taxa de fruição/ocupação na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado, sobretudo se o pacto foi assinado antes da Lei n. 13.786/2018.”
(TJ-MT 10006795720208110015 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 24/08/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/08/2022)

No caso dos autos, entendo que deve ser retido o percentual de 20% (vinte por cento) do preço total, a título de despesas com a realização do empreendimento, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, como qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença.

No que se refere ao pedido de
indenização por dano moral
, depreende-se do substrato fático trazido aos autos que o pacto firmado não se concretizou, porque os apelantes desistiram do negócio.

Nota-se que os recorrentes não lograram êxito em demonstrar a recusa pela parte ré no que tange à rescisão administrativa do contrato “sub judice”, razão pela qual se mostra injurídica a pretensão indenizatória por ausência de ato ilícito.

Ademais, também não há qualquer elemento nos autos que evidencie que a lide transbordou a esfera patrimonial, a indicar, em tese, lesão a direitos extrapatrimoniais.

No presente caso, a rescisão contratual ocorreu por culpa dos autores, não havendo demonstração do cometimento de qualquer ato ilícito pela requerida/apelada, sendo indevida a indenização pleiteada.

Em situação análoga, já se pronunciou este Sodalício:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA –
CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE HOTELEIRA AUTÔNOMA (MALAI)
– ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO SUPERIOR A 20 MESES – NÃO DEMONSTRAÇÃO – NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL – CLÁUSULA COM DESTAQUE E DE FÁCIL COMPREENSÃO – TAXA DE MANUTENÇÃO EM VALOR SUPERIOR AO AJUSTADO EM CONTRATO – ALEGAÇÃO DE FORMA GENÉRICA – LUCROS CESSANTES – NÃO CABIMENTO
– DANOS MORAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(...)

Considerando que a entrega do empreendimento se deu dentro do prazo contratual estabelecido (cláusula 30ª, parágrafo único), a menos de 20 (vinte) meses do prazo final de entrega do imóvel, portanto, não há se falar em dano moral.”
(TJ-MT 10308092020188110041 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 29/06/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/07/2022)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES, NULIDADE DE CLÁUSULAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE – RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR – RETENÇÃO DE VALORES PELA DEMANDADA – POSSIBILIDADE – 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – COBRANÇA DE IPTU – PREVISÃO CONTRATUAL – PROPORCIONAL AO PERÍODO EM QUE A POSSE DO IMÓVEL FICOU EFETIVAMENTE À DISPOSIÇÃO DO AUTOR (ENTRE A CONCLUSÃO DO LOTEAMENTO E RESCISÃO DO CONTRATO) –
DANO MORAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO
– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)

Descabe condenação em indenização por danos morais se não caracterizada a culpa da requerida pela rescisão do contrato, tampouco a utilização de artifícios para o desfazimento do negócio, sendo a inclusão do nome do autor junto aos órgãos de proteção ao crédito nada mais do que o exercício regular do seu direito do credor.”
(TJ-MT 10225279020188110041 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 14/04/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/04/2021)

Por consequência, considerando o acolhimento da rescisão contratual por iniciativa imotivada dos compradores, ora apelantes, mostra-se indevida a continuidade da cobrança das parcelas condominiais. Além disso, as custas processuais e honorários de sucumbência deveram ser suportados em proporções iguais, qual seja, 50% para cada parte.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para declarar a rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda de fração ideal de imóvel firmado entre as partes, condenando a requerida/apelada a restituir os autores/apelantes, em parcela única, o valor do preço total, do qual deve ser deduzido o percentual de 20% (vinte por cento), corrigido monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês do trânsito em julgado desse
decisum
, fixando as custas processuais e honorários advocatícios na forma supra mencionada, consoante a quantia já arbitrada pelo magistrado “a quo”.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/10/2022