Tribunal: TJMT
Processo: 1036056-16.2017.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-11-09
Data de publicação: 2022-11-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1036056-16.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[Helbor Empreendimentos S/A - CNPJ: 49.263.189/0001-02 (APELANTE), LARISSA SILVA ALVES DOS SANTOS - CPF: 017.933.681-98 (ADVOGADO), GABRIEL GAETA ALEIXO - CPF: 603.700.171-53 (ADVOGADO), MARIO MANSUR BUMLAI JUNIOR - CPF: 229.884.321-04 (APELADO), GABRIEL AUGUSTO SOUZA MELLO - CPF: 034.802.291-31 (ADVOGADO), WILLIAM KHALIL - CPF: 842.967.121-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES
–
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE CONDOMINIAL A SER CONSTRUÍDA E OUTRAS AVENÇAS
-
CONTRATO RESCINDIDO POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR – CLÁUSULA DE RETENÇÃO – LEGALIDADE – DEVOLUÇÃO DOS VALORES ADIMPLIDOS, DEVENDO SER OBSERVADA A RETENÇÃO DE 20% (VINTE POR CENTO) EM FAVOR DA VENDEDORA – REDUÇÃO DO PERCENTUAL – IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
Da análise dos fatos narrados e dos documentos carreados aos autos, extrai-se que, realmente, como defendido pela requerida, ora apelante, a rescisão do Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra de Unidade Condominial a ser Construída e Outras Avenças (ids. 147528505 – págs. 5 a 27 e 147528506 – págs. 1 e 2), ocorreu por culpa exclusiva do requerente, ora apelado.

2.
Tanto é assim que, conforme os fatos narrados na petição inicial, o próprio requerente, ora apelado, menciona que “por foro íntimo” buscou, administrativamente, a rescisão do referido instrumento, nada mais.

3.
Observado nos autos que o requerente/comprador, ora apelado, ao pleitear a rescisão contratual, não apresentou justificativa plausível, bem como não demonstrou alguma particularidade para se reduzir o percentual de 20% (vinte por cento), fixado, no item 13.8 do instrumento particular, a título de retenção pelos custos administrativos do empreendimento, o referido percentual deve ser mantido.

4.
Os juros de mora a ser acrescido sobre o valor a ser restituído ao requerente, ora apelado, incida somente a partir do trânsito em julgado.

5.
Já no que tange a correção monetária incidir do ajuizamento da ação, nenhuma razão assiste à requerida, ora apelante, haja vista que a correção monetária não é pena, mas apenas fator de recomposição do poder de compra da moeda aviltada pela inflação, razão pela qual sua incidência deve ser desde os respectivos desembolsos.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A.
,

objetivando a reforma da sentença proferida pelo Juízo da Décima Primeira Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores de n.º 1036056-16.2017.8.11.0041, ajuizada por
MÁRIO MANSUR BUMLAI JÚNIOR
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para:

i. declarar rescindido o contrato celebrado entre as parte;

ii. declarar nula a cláusula contratual de item 13.5, diante da sua inequívoca abusividade

iii. condenar a requerida a devolução dos valores pagos, a título de sinal e das parcelas pagas, corrigidos monetariamente, a partir do desembolso, e acrescido de juros de 1% (um por cento) a mês, a partir da citação, abatendo-se o percentual de 10% (dez por cento), a título de retenção; e

iv. condenar a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, este último fixado em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos dos artigos 85 e 86 do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais (id. 147528603 – págs. 1 a 16), a requerida, ora apelante, sustenta que, quando a rescisão do contrato de compra e venda de imóveis ocorre por culpa exclusiva do comprador, não há qualquer abusividade na retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos.

Subsidiariamente, defende que:

i) os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado da decisão; e

ii) a correção monetária deve ser a partir do ajuizamento da ação, nos termos do §2º do artigo 1º da Lei de n.º 6.899/81.

Ao final, pleiteia o provimento do apelo e a reforma da sentença.

Contrarrazões apresentadas (id. 147528608 – págs. 1 a 14).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O cerne da questão é saber se a Juíza sentenciante, ao julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial desta Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores de n.º 1036056-16.2017.8.11.0041, ajuizada por MÁRIO MANSUR BUMLAI JÚNIOR em face de HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A., agiu ou não acertadamente.

Pois bem.

Em suas razões recursais, a requerida, ora apelante, sustenta que, quando a rescisão do contrato de compra e venda de imóveis ocorre por culpa exclusiva do comprador, não há qualquer abusividade na retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos.

Assiste razão à requerida, ora apelante.

Isso porque, da análise dos fatos narrados e dos documentos carreados aos autos, extrai-se que, realmente, como defendido pela requerida, ora apelante, a rescisão do Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra de Unidade Condominial a ser Construída e Outras Avenças (ids. 147528505 – págs. 5 a 27 e 147528506 – págs. 1 e 2), ocorreu por culpa exclusiva do requerente, ora apelado.

Tanto é assim que, conforme os fatos narrados na petição inicial, o próprio requerente, ora apelado, menciona que “por foro íntimo” buscou, administrativamente, a rescisão do referido instrumento, nada mais.

E para que dúvidas não remanesçam, transcrevo o excerto da petição inicial (id. 147528500 – pág. 2):

DOS FATOS

“O autor celebro com a Ré o “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda”, que tinha por objeto a aquisição da unidade n.º 131, em fase de construção pela Ré, localizada no empreendimento denominado HELBOR PRIVILEGE GOIABEIRAS, na Rua Estevão de Almirante Henrique Pinheiro Guedes, Bairro Goiabeiras, nesta Capital.

O contrato foi celebrado na data de 27/12/2011 foi pactuado no valor de comercialização em R$ 1.360.550,24 (um milhão, trezentos e sessenta mil, quinhentos e cinquenta reais e vinte e quatro centavos), sendo este o valor da unidade comercializada pela Ré.

(...).

Nesta toada, o Autor realizou o pagamento das primeiras parcelas, que totalizam o valor de R$ 455.22,59 (quatrocentos e cinquenta e cinco mil, duzentos e setenta e dois reais e cinquenta e nove centavos), consoante consta do próprio extrato do cliente em anexo.

No entanto, em abril do corrente ano o Autor,
por foro íntimo
, buscou a rescisão do contrato, deste modo buscando administrativamente perante a Ré a rescisão do instrumento e solicitando o reembolso das quantias até então pagas. Entretanto, a Ré mesmo com os pedidos do Autor não formulou a rescisão, muito menos a devolução dos valores.

(...).”
(grifo nosso).

Não fosse suficiente, alicerçando a tese de que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do comprador, observa-se que, em sua contestação (id. 147528529 – págs. 1 a 17), a requerida/vendedora, ora apelante, afirma que o requerente, ora apelado, estava inadimplente com os pagamentos das parcelas convencionadas, fato que sequer foi refutado em sede de impugnação à contestação.

Nesse contexto, demonstrado que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva do requerente, ora apelado, dúvida nenhuma se observa quanto à legalidade do disposto no item 13.8 do instrumento particular, assim transcrito:

“13.8. Na hipótese de o(s) COMPRADOR(ES) pedir(em) o rompimento deste contrato com base em comprovados (documentalmente) motivos que o impossibilite do cumprimento da obrigação, deverá indenizar o custo financeiro e administrativo despendido pela VENDEDORA com este contrato, porquanto do total a ser devolvido deverá ser deduzido 20% (vinte por cento) calculado sobre as importâncias que tiverem sido pagas por conta do preço.”
(id. 147528505 – pág. 21).

Ainda, observado nos autos que o requerente/comprador, ora apelado, ao pleitear a rescisão contratual, não apresentou justificativa plausível, bem como não demonstrou alguma particularidade para se reduzir o percentual de 20% (vinte por cento), fixado, no item 13.8 do instrumento particular, a título de retenção pelos custos administrativos do empreendimento, o referido percentual deve ser mantido.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM INDENIZAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESCISÃO DE CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE DANOS MORAIS. SÚMULA 7 DO STJ. DIREITO DE RETENÇÃO. PERCENTUAL. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão do recorrente.

2. A convicção a que chegou o acórdão acerca da ocorrência de inadimplemento contratual por parte do comprador e da inexistência de danos morais indenizáveis, decorreu da análise do conjunto fático-probatório, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, obstando a admissibilidade do especial à luz do enunciado 7 da Súmula desta Corte.

3. O STJ possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ).

4
. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por desistência imotivada pelo comprador, não havendo nenhuma particularidade que justifique a redução, deve prevalecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento.

5. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 2.001.296/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 25/4/2022, DJe de 27/4/2022.).” (grifo nosso).

Também, conforme tese adotada em recurso especial repetitivo, assiste razão à requerida, ora apelante, para que os juros de mora a serem acrescidos sobre o valor a ser restituído ao requerente, ora apelado, incida somente a partir do trânsito em julgado.

A propósito, vejamos a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

2. Recurso especial provido.

(REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019.).”

Já no que tange a correção monetária incidir do ajuizamento da ação, nenhuma razão assiste à requerida, ora apelante, haja vista que a correção monetária não é pena, mas apenas fator de recomposição do poder de compra da moeda aviltada pela inflação, razão pela qual sua incidência deve ser desde os respectivos desembolsos.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, reformando a sentença recorrida, para que:

i) o percentual de 20% (vinte por cento), fixado, no item 13.8 do instrumento particular, a título de retenção pelos custos administrativos do empreendimento, seja mantido; e

ii) os juros de mora a ser acrescido sobre o valor a ser restituído ao requerente, ora apelado, incida somente a partir do trânsito em julgado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/11/2022