Tribunal: TJMT
Processo: 0031364-64.2012.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-03-23
Data de publicação: 2022-03-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0031364-64.2012.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[LUIZ CARLOS DE CARVALHO - CPF: 459.299.711-53 (APELANTE), TATIANE CARLA GOMES DE CASTRO - CPF: 780.094.721-15 (ADVOGADO), ODETE LOPES DE ALCANTARA - CPF: 930.361.839-49 (APELANTE), ELOA DE CARVALHO LOURENCO - CPF: 317.755.861-20 (APELANTE), ITAU UNIBANCO S.A. - CNPJ: 60.701.190/0001-04 (APELADO), LUIZ RODRIGUES WAMBIER - CPF: 215.477.859-34 (ADVOGADO), ITAU UNIBANCO S.A. - CNPJ: 60.701.190/0001-04 (REPRESENTANTE), TERESA CELINA DE ARRUDA ALVIM WAMBIER - CPF: 033.622.348-01 (ADVOGADO), EVARISTO ARAGAO FERREIRA DOS SANTOS - CPF: 875.456.759-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS – INADIMPLEMENTO DOS VENDEDORES – CONFIGURAÇÃO - RESCISÃO DO CONTRATO PELO COMPRADOR – EXECÍCIO REGULAR DE DIREITO – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO A SER REPARADO - RECURSO NÃO PROVIDO.

Evidenciada que a inexecução do contrato decorreu da conduta omissiva dos vendedores, ora autores/apelantes, que deixaram de providenciar a documentação necessária para a outorga da escritura, no prazo contratualmente ajustado, inviável a imputação de qualquer ilegalidade ao ato da instituição financeira, consistente na rescisão do ajuste, porque, assim o tendo manifestado, agiu no exercício regular de seu direito.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível, interposto por
Eloa de Carvalho Lourenco, Luiz Carlos de Carvalho
e por
Odete Lopes de Alcântara
, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou improcedentes os pedidos formulados na
Ação de Rescisão Contratual Cumulada Com Perdas e Danos Materiais e Morais
, ajuizada em face do
Itaú Unibanco S.A.
Por conseguinte, condenou os autores ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC, com as ressalvas do artigo 98, §3º, porque a parte é beneficiária da justiça gratuita.

Os apelantes sustentam, em breve resumo, que, por meio de trata informais, levadas a efeito por intermédio de e-mails, o banco apelado aceitou, tacitamente, a prorrogação do prazo referido na Cláusula 3ª do Item 6 do instrumento contratual, para a entrega dos documentos ali relacionados.

Alegam que o banco era conhecedor da existência de pendências sobre o imóvel, e que, ainda assim, insistiu em formalizar o contrato.

Alegam, dessa forma, que não se pode falar em culpa deles (recorrentes) pelo inadimplemento do contrato, já que, antes da celebração do contrato, informaram ao banco recorrido as intempéries a serem desenroladas, enfatizando, ainda, que a instituição financeira anuiu com a prorrogação do prazo de entrega das documentações exigidas, por meio de correspondência eletrônicas trocadas entre as partes.

Argumentam que ambas as partes manifestaram interesse na descontinuidade do ajuste, circunstância que afasta a culpa e, por conseguinte, a necessidade de devolução de dinheiro ou multa.

Sustentam a possibilidade de retenção das arras confirmatórias, em caso de inexecução do contrato, nos termos do artigo 418 do Código Civil.

Asseveram a impossibilidade de devolução da quantia de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) com cumulação da incidência da cláusula penal, porquanto acarretaria dupla penalização, a retenção das arras tem caráter indenizatório, tal como a cláusula penal, conforme entendimento jurisprudencial do STJ.

As contrarrazões vieram ao id. 116073975.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Inicialmente, impende registrar que, em 09/08/2012, portanto, antes do ajuizamento desta ação, o
Itaú Unibanco
, aqui requerido, ora apelado, distribuiu ação de rescisão contratual em desfavor dos autores, ora apelantes, objetivando, igualmente, a rescisão do mesmo contrato, cujo feito tramitou associado a este, por conexão, e tramita sob n. 0028118-60.2012.8.11.0041, cuja sentença, igualmente, desafiou recurso de apelação

Por ocasião da prolação do voto condutor aresto erigido naquele apelo, a sentença foi reformada parcialmente, apenas para excluir a condenação dos requeridos, ora apelantes, ao pagamento da multa consignada na Cláusula Penal em cumulação com a devolução das arras, por incorrer em dupla penalidade, em razão do mesmo fato, mantendo inalterada os demais tópicos da decisão, uma vez que configurada a culpa dos vendedores, aqui autores/apelantes, pela rescisão da avença, decorrente do inadimplemento contratual constatado.

Vislumbra-se que, em 18/01/2011, o
Itaú Unibanco
celebrou com os apelantes Compromisso de Compra e Venda de Imóvel, por meio do qual seriam adquiridos 03 (três) lotes urbanos localizados no Bairro Jardim Primavera, nesta Capital, matriculados sob n. 13532, n. 3134 e n. 7658, do CRI do 7º Ofício de Cuiabá – MT.

Para tanto, foi ajustado o preço global de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais), a ser pago da seguinte forma: R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), a título de sinal do negócio, e R$ 720.000,00 (setecentos e vinte mil reais), por ocasião da entrega dos imóveis livres e desembaraçados de quaisquer ônus e outorgada escritura pública definitiva, o que deveria ter ocorrido no prazo de 120 (cento e vinte) dias, contados da assinatura do contrato.

Verificou-se que, decorrido o prazo, não houve a entrega dos documentos estipulados no contrato, destinados a viabilizar a outorga da escritura definitiva, tendo em vista a existência de certidões positivas de ações contra o
Espólio de Lázara Severina Lopes
, proprietária anterior dos imóveis e por meio da qual os bens foram transferidos aos autores por sucessão, razão pela qual, em 06/02/2012, ou seja, decorridos mais de um ano do prazo contratualmente estipulado para o fornecimento dos documentos necessários para a outorga da escritura, o banco notificou-os acerca do desinteresse na continuidade da avença, tendo, em seguida, sido contra notificado, ocasião em que os autores simplesmente requereram a continuidade da execução do contrato, sem qualquer manifestação acerca da regularização da situação verificada.

Nesse contexto, restou caracterizado o inadimplemento contratual, por parte dos vendedores, ora autores/apelantes.

Assim, a despeito dos argumentos lançados na irresignação recursal, o simples fato de o banco comprador ter ciência da existência de pendência judicial sobre os imóveis, não conduz ao entendimento de que aceitariam essa condição indefinidamente.

Tanto que, consoante se infere da Cláusula 5.2 do instrumento contratual colacionado aos autos (116073965 - Pág. 37), o banco concedeu o prazo de 120 (cento e vinte) dias, para que os apelantes providenciassem a entrega dos bens negociados,
totalmente livres e desembaraçados de quaisquer ônus
, bem como
a outorga da escritura definitiva
, devidamente acompanhada da documentação relacionada na Cláusula 3ª do Item 6, que deveriam ser entregues em até 10 (dez) dias úteis antes de findo aquele prazo, o que, confessadamente inocorreu, mesmo depois de decorrido mais de um ano do prazo avençado.

Desse modo, tem-se configurada o inadimplemento do vendedor, justificador da rescisão contratual por parte do banco requerido, como reconhecido no processo nº 0028118-60.2012.8.11.0041.

Impede registrar que não há que se cogitar da ocorrência da prorrogação tácita do prazo para a entrega dos documentos e da escritura definitiva, mormente por tempo indeterminado, como insistem os apelantes, porquanto, tendo o propalado prazo sido ajustado por contrato, eventual prorrogação somente se revestiria de eficácia, se formalizado por instrumento de igual ou de semelhante valor jurídico, a exemplo da celebração do competente aditivo, ou, no mínimo, de algum documento escrito, firmado com o inequívoco propósito de promover tal prorrogação, devidamente assinado pelas partes, porém, jamais, por meio de troca de conversas eletrônicas.

Nesse contexto, é forçoso concluir que eventual aceitação na dilação do prazo para a apresentação da documentação exigida, constituiu mera liberalidade do comprador que, despois de vislumbrar a inércia dos vendedores em adotar as providências necessárias para a consecução dos documentos, pelo quais se comprometeram, mesmo após decorrido 01 (um) ano do término do prazo previsto no contrato, entendeu bem exercer seu direito de rescisão da avença, consoante permissivo expresso na Cláusula nona do item 6 do contrato:

“Cláusula nona: Fica a critério do COMPRADOR a escolha de uma das seguintes alternativas, se os VENDEDORES deixarem de atender tempestivamente o disposto nas cláusulas terceira e/ou quarta e/ou quinta, todas do item 6 – “CLÁUSULAS E CONDIÇÕES GERAIS” deste instrumento:

Exigir dos VENDEDORES o integral cumprimento de suas obrigações contratuais com as cominações de mora;

Considerar rescindido o presente compromisso, sujeitando-se os VENDEDORES às correspondentes sanções legais e contratuais
, sem prejuízo da penalidade abaixo estipulada.”
(id. 116073965 - Pág. 38)

Assim, evidenciada que a inexecução do contrato decorreu da conduta omissiva dos vendedores, ora autores/apelantes, que deixaram de providenciar a documentação necessária para a outorga da escritura, no prazo contratualmente ajustado, inviável a imputação de qualquer ilegalidade ao ato da instituição financeira, consistente na rescisão do ajuste, porque, assim o tendo manifestado, agiu no exercício regular de seu direito.

Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao apelo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/03/2022