Tribunal: TJMT
Processo: 1019671-77.2021.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-05-18
Data de publicação: 2022-05-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019671-77.2021.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Troca ou Permuta]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO), ROSILENE DE SOUZA SANTOS GARCIA - CPF: 531.632.731-49 (AGRAVANTE), VAGNER ALVES GARCIA JUNIOR - CPF: 378.181.981-72 (AGRAVANTE), MARLI ETSHUE OSHIRO - CPF: 667.492.801-10 (AGRAVADO), DECIO CRISTIANO PIATO - CPF: 345.579.201-44 (ADVOGADO), VANESSA ALVES DE OLIVEIRA - CPF: 054.227.171-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):

ROSILENE DE SOUZA SANTOS GARCIA

AGRAVADO(S):

VAGNER ALVES GARCIA JUNIOR

AGRAVADO(S):

MARLI ETSHUE OSHIRO

E M E N T A:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COMINATÓRIA (
ASTREINTE
)
– CONTRATO DE PERMUTA DE IMÓVEIS – INDEFERIMENTO DE

TUTELA PARA OBRIGAR A REQUERIDA À OUTORGA DA ESCRITURA DO IMÓVEL DADO NA PERMUTA – IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO – EXISTÊNCIA

DE ANUÊNCIA EXPRESSA DO SEU TITULAR DO DOMÍNIO NO INSTRUMENTO DA PERMUTA HAVIDA ENTRE AS PARTES – CIRCUNSTÂNCIA QUE NÃO ISENTA A INADIMPLENTE A DAR INÍCIO AO PROCEDIMENTO CARTORIAL NECESSÁRIO À REGULARIZAÇÃO DO CONTRATO EM PRAZO RAZOÁVEL, SOB PENA DE MULTA DIÁRIA – POSSIBILIDADE DE ANOTAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO ÀS MARGENS DA MATRÍCULA DO IMÓVEL

–
ART301 C/C ART.828, AMBOS DO CPC/15, E ART. 167, INCISO I, ITEM “21” E INCISO II, ITEM “12”, AMBOS DA LEI N. 6.015/73
– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Ainda que o imóvel adquirido pelos autores através contrato de permuta firmado com a contraente ré ainda esteja matriculado em nome de terceira pessoa que, apesar de ter anuído ao negócio, não integra a
Ação de Obrigação de Fazer
proposta pelos autores, impedindo, assim, a adjudicação compulsória imediata do bem, nada impede o deferimento parcial de tutela de urgência para determinar que a permutante inadimplente – “proprietária” de fato do imóvel ao tempo do pacto – seja compelida a,
ao menos, dar início ao procedimento cartorial para formalização em prazo razoável, para o registro do bem para o seu nome e, em seguida, outorgue a escritura definitiva de transferência do bem aos autores,

permutantes adimplentes, sob pena de multa diária, sobretudo se já notificada extrajudicialmente a honrar o ajuste, tendo permanecido inerte.

Além disso,
à luz dos art.301 c/c art.828, ambos do CPC/15, e art. 167, inciso I, Item “21” e inciso II, Item “12”, ambos da Lei n. 6.015/73, deve ser determinada
a obtenção de certidão da secretaria do juízo de origem para anotação da existência de ação na matrícula objeto da permuta, com vistas a resguardar terceiros potencialmente interessados, dando ciência
erga omnes
de que a titularidade do imóvel se encontra
sub judice
.-

R E L A T Ó R I O

AGRAVANTE(S):

ROSILENE DE SOUZA SANTOS GARCIA

AGRAVADO(S):

VAGNER ALVES GARCIA JUNIOR

AGRAVADO(S):

MARLI ETSHUE OSHIRO

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de instrumento interposto por
ROSILENE DE SOUZA SANTOS GARCIA
e
VAGNER ALVES GARCIA JUNIOR
contra a decisão proferida na
Ação de Obrigação de Fazer c.c Cominatória (Astreinte)
n. 1024475-79.2021.8.11.0003 movida em face de

MARLI ETSHUE OSHIRO
, que indeferiu a tutela provisória de urgência através do qual pleiteavam que a demandada fosse compelida a outorgar a escritura pública referente ao imóvel da matrícula n. 5.755 do CRI do 1º Ofício de Rondonópolis, sob pena de multa diária de R$1.000,00, até o limite de 365 (trezentos e sessenta e cinco) dias.

Narram os recorrentes que em 15.02.2012, as partes firmaram um contrato de permuta de imóveis, através do qual os autores transferiram à recorrida a propriedade do apartamento residencial objeto da matrícula 86.983 do CRI local, localizado na Rua Teodomiro Alcântara Gouvêa, n. 1650, Vila José Luiz, situado no município de Rondonópolis, ao passo que a ré, ora agravada, lhes transferiu a propriedade do imóvel objeto da matrícula 5.755 do mesmo cartório, localizado na Rua Dom Pedro II, Centro do município de Rondonópolis/MT, oportunidade em que cada contratante tomou posse do imóvel recebido na permuta.

Relatam que conforme acordado nas
alíneas “a”
e
“b”
da
Cláusula 5ª
, a ré agravada se comprometeu a outorgar a escritura pública do imóvel por ela dado na permuta – o qual fora por ela recebido em ação de divórcio travada com seu ex-cônjuge, já falecido, Sr.
Ataíde Kosin Kanacilo
, e que integrava o acervo patrimonial da sociedade empresarial
Irmãos Kanashilo Ltda.
, da qual o Sr.
Ataíde
era sócio proprietário –, transferindo-o

primeiramente para o seu nome e, posteriormente, para o nome dos permutantes autores no prazo de 240 (duzentos e quarenta) dias.

Registram que, quando ainda em vida, o Sr.
Ataíde
e os demais sócios da empresa
Kanashilo
, dissolveram a sociedade empresarial, mediante partilha dos bens que integralizava o acervo patrimonial da empresa, oportunidade em que o imóvel de matrícula n. 5.755 passou a pertencer ao então casal, Sr.
Ataíde
e a Sra.
Marli
, ora agravada.

Sustentam que não há óbice ou qualquer recusa por parte da empresa
Irmãos Kanashilo Ltda.
para transferência do domínio do imóvel à agravada, haja vista que fora prestada aquiescência para assinatura da escritura, de modo a viabilizar a subsequente transferência do citado imóvel aos agravantes, conforme expressamente consignado na
Cláusula Décima Segunda
do contrato originário e na
alínea “a”
da
Clausula Primeira
do primeiro Aditivo Contratual, que seguem anexos.

Anotam que, apesar disso, imóvel permutado pela agravada não fora arrolado nos autos do inventário do Sr.
Ataíde Kosin Kanacilo
que, inclusive, já fora concluído, conforme cópia anexo.

Aduzem que não possuem quaisquer obrigações pendentes para com a agravada, visto que foram cumpridas todas as cláusulas contratuais pactuadas, tendo sido liquidada a diferença do preço e cumprido o pagamento do imposto de IPTU desde a data em que foram imitidos a posse, conforme Certidão Negativa de Débito anexa.

Afirmam que a imprescindibilidade da presente demanda se assenta na necessidade de ampliarem o estabelecimento da
Garcia Agropecuária,
de que são proprietários, cujo espaço físico é contíguo ao imóvel que receberam na permuta, o qual pretendem utilizar em tal ampliação.

Argumentam que para a edificação de ampliação, necessário que a matrícula do imóvel esteja escriturada em nome dos agravantes, ressaltando que já foram perdidos dois financiamentos (FCO) justamente em razão da pendência da outorga da escritura pública, que por reiteradas vezes foi requerida à agravada, a qual nunca se dignou a cumpri-la, mesmo depois de notificada.

Com tais argumentos, pugnam pelo deferimento da antecipação da tutela específica nesta fase recursal, nos termos do art. 300 e 497, ambos do CPC/15, para que seja determinado que a agravada proceda a outorga da escritura pública do imóvel de matrícula n. 5.755, do CRI de Rondonópolis diretamente aos agravantes, no prazo de 30 (trinta) dias,
sob pena de multa diária de R$1.000,00, até o limite de 365 (trezentos e sessenta e cinco) dias, com posterior confirmação da medida por ocasião do julgamento definitivo do recurso.

A liminar recursal foi deferida em parte em decisão de ID. n. 108117494 apenas
para determinar que a agravada fosse intimada para, no prazo de 30 (trinta) dias, cumprir a obrigação de protocolizar junto à respectiva serventia registral o pedido para a transferência do imóvel de matrícula
n.
5.755, do CRI de Rondonópolis para seu nome e, posteriormente, outorgue a escritura definitiva de transferência do bem aos agravantes, tal como liberalmente assumida no contrato havido entre as partes, ou explique as razões da impossibilidade de fazê-lo, sob pena de multa diária no valor de R$1.000,00, com incidência limitada ao período de 200 (duzentos) dias

Sem contrarrazões, tendo em vista que a agravada não foi encontrada no endereço por ela fornecido no contrato de permuta havido entre as partes e no do imóvel que recebeu no mencionado ajuste, consoante certidão de ID. n 126033747 - Pág. 1.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Segundo dos autos consta,
em 15.02.2012 as partes firmaram um contrato de permuta de imóveis, através do qual os autores transferiram à recorrida a propriedade do apartamento residencial objeto da matrícula n. 86.983 do CRI local, ao passo que, em contrapartida, a ré ora agravada, se comprometeu a transferir-lhe a propriedade do imóvel objeto da matrícula n. 5.755 do mesmo cartório registral – o qual recebera em partilha de divórcio, muito embora o bem estivesse registrado na matrícula em nome da empresa de que seu ex-marido era sócio, mas que já foi dissolvida.

Por ocasião da assinatura do ajuste, cada contratante tomou posse do imóvel recebido na permuta.

No entanto, apesar dos contratantes autores ter cumprido a sua obrigação de proceder formalmente a transferência de seu apartamento à requerida perante a respectiva serventia registral, a permutante requerida manteve-se inerte.

Em função da necessidade de legalização do imóvel com o fito de poderem dá-lo em garantia de um financiamento para a ampliação do seu empreendimento comercial, os permutantes adimplentes manejaram a presente demanda, objetivando o deferimento da tutela de urgência objetivando compelir a contraente inadimplente a providenciar a regularização do imóvel, transferindo-o para seu nome e, posteriormente, para o nome dos agravantes.

Recebida a inicial, o julgador singular indeferiu a medida pretendida, sob seguinte fundamentação:

“[...]

Vistos e examinados.

Cuida-se de ação de obrigação de fazer c/c pedido de tutela de urgência ajuizada por
ROSILENE DE SOUZA SANTOS GARCIA
e
VAGNER ALVES GARCIA JÚNIOR
em desfavor de
MARLI ETSHUE OSHIRO
. Em síntese, discorrem sobre a realização de contrato de permuta de imóveis na data de 15 de fevereiro de 2012, ocasião em que a requerida se comprometeu a transferir o imóvel por ela dado em permuta para seu nome, tendo em vista que registrado em nome da empresa Irmãos Kanacilo Ltda, da qual era sócio seu ex-cônjuge Ataíde Kosin Kanacilo. Não cumprida a obrigação assumida, requerem os autores o deferimento da liminar para determinar à requerida a outorga da escritura pública do imóvel de matrícula 5.755.

É O RELATÓRIO. DECIDO
.

Para a concessão da tutela de urgência exige-se a presença dos requisitos previstos no art. 300 do Código de Processo Civil, quais sejam: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Na espécie, não há como concluir, em um juízo de cognição sumária, quanto à probabilidade do direito alegado, haja vista as circunstâncias fáticas em que se insere o pedido e a dinâmica da negociação envolvendo requerentes e requerida. A isso se agrava o possível interesse de terceiros, na medida em que o bem litigioso está registrado em nome de sociedade empresarial, alheia aos sujeitos do processo.

Também não se verifica o requisito da urgência, uma vez que o contrato foi firmado no ano de 2012, tendo decorridos, portanto, 09 anos do alegado inadimplemento.

Prudente, pois, aguardar a formação do contraditório e a obtenção de outros esclarecimentos quanto aos fatos narrados na exordial.” (ID. n. 107582452 - Pág. 3/4)

Inconformados, os autores interpuseram o presente recurso pelas razões expostas no relato.

Pois bem.

Conforme ressai da
alínea “c”
da
CLÁUSULA TERCEIRA
do
Instrumento Particular de Dissolução de Sociedade e Extinção de condomínio com partilha de bens entrega do Quinhão de cada um
(ID. n. 107582462 - Pág. 3), por ocasião da dissolução da sociedade empresarial titular do imóvel matriculado sob o n.
5.755, do CRI de Rondonópolis, tal bem coube de fato ao então casal Sr.
Ataíde Kosin Kanacilo
e Srª
Marli Etshue Oshiro
, ora agravada. Vejamos:

De igual modo, tanto no contrato originário de permuta havido entre as partes (ID. n. 107582453), como no respectivo aditivo contratual de ID. n. 107582454, há a assinatura do representante da referida empresa titular do domínio,
Irmãos Kanashilo Ltda.
, na condição de anuente. Vejamos:

Além disso, consoante se pode depreender da
Escritura Pública de Inventário e Partilha do Espólio de
Ataíde Kosin Konacilo
(ID. n. 107582455 - Pág. 2/6) o mencionado imóvel não integrou a partilha, dando a entender que tal bem coube exclusivamente à agravada por ocasião da conversão da separação judicial do casal em divórcio nos autos do Processo n. 596/2001.

Não fosse isso o bastante, o documento de ID. n. 107582463 demonstra que a agravada foi devidamente notificada extrajudicialmente, através de missiva admonitória expedida pelo Cartório do 3º Tabelionato de Notas, Registos de Títulos e Documentos e de Pessoas Jurídicas de Rondonópolis, a dar cumprimento à obrigação liberalmente assumida na
alínea “a”
da
CLÁUSULA QUINTA
do contrato havido entre as partes, de outorgar a escritura do imóvel
matriculado sob o n.
5.755, do CRI de Rondonópolis.

Nesse viés, em uma primeira análise,
inaudita altera parte
a pretensão dos agravantes está amparada no art.1.418 do CC/2002, segundo a qual
“o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e,
se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel
.”

Por outro lado, o fato é que, para concluir a transferência do imóvel para o nome da agravada, os cartórios do foro extrajudicial costumam impor um prazo mínimo de 30 (trinta) dias.

De todo o modo, é possível fixar um prazo para que a agravada dê início ao procedimento, protocolizando o pedido do registro da transferência do bem para o seu nome, diante da anuência já externada pelo representante da sociedade empresarial titular do domínio imóvel de matrícula
n.
5.755, do CRI de Rondonópolis ou, na pior das hipóteses, explique as razões da impossibilidade de fazê-lo.

Afinal, lá se vão mais de 10 (dez) anos desde a assinatura do contrato (em 15.02.2012), e a ausência da outorga do imóvel permutado, por parte da recorrida, inviabiliza o exercício pleno da condição de proprietários por parte dos agravantes, impedindo-os, por exemplo, de alienar o bem a terceiro, ou dá-lo em garantia hipotecária para a obtenção de empréstimos.

Além disso, quanto mais o tempo passa, mais o risco da demora se mostra evidente, ante os prejuízos patrimoniais na perda de recursos e financiamentos pela falta do necessário título dominial em favor dos agravantes.

Porém, por ora, mais urgente que medida de obrigação de fazer aqui deferida, seria a providencia pelos autores agravantes de promoverem a anotação da existência a presente ação na matrícula do imóvel, a fim de evitar que a situação processual colocada possa se agravar com o advento de um possível adquirente de boa-fé.

É que a anotação da existência da ação de obrigação de fazer para o cumprimento compulsório de contrato de permuta constitui uma cautela também amparada na art. 167, inciso I, Item ‘21’ e inciso II, Item ‘12’, da Lei n. 6.015/73, com vistas a resguardar terceiros potencialmente interessados, dando ciência
erga omnes
de que a titularidade do imóvel se encontra
sub judice.

Assim, além da obrigação de fazer liminarmente deferida, fica desde logo autorizada a obtenção de certidão da existência da ação originária para que, assim, possa proceder a anotação/averbação na matrícula do imóvel, à luz dos art.301 c/c art.828, ambos do CPC/15, e art. 167, inciso I, Item “21” e inciso II, Item “12”, ambos da Lei n. 6.015/73.

Forte nessas razões,
dou parcial provimento
a fim de deferir em parte o pedido de antecipação da tutela

para:

(a) determinar que a agravada seja intimada para, no prazo de 30 (trinta) dias, cumprir a obrigação de protocolizar junto à respectiva serventia registral, pedido para a transferência do imóvel de matrícula
n.
5.755, do CRI de Rondonópolis para seu nome e, posteriormente, outorgue a escritura definitiva de transferência do bem aos agravantes, tal como liberalmente assumida no contrato havido entre as partes, ou explique as razões da impossibilidade de fazê-lo, sob pena de multa diária no valor de R$1.000,00, com incidência limitada ao período de 200 (duzentos) dias; e

(b) autorizar a obtenção de certidão da existência da ação originária para se proceder a anotação/averbação na matrícula do imóvel, à luz dos art.301 c/c art.828, ambos do CPC/15, e art. 167, inciso I, Item “21” e inciso II, Item “12”, ambos da Lei n. 6.015/73.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/05/2022