Tribunal: TJMT
Processo: 1038916-53.2018.8.11.0041
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-09-06
Data de publicação: 2022-09-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038916-53.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[FERNANDO AUGUSTO CARVALHO - CPF: 141.437.201-91 (APELADO), PEDRO OLAVARRIA E SILVA - CPF: 028.515.051-06 (ADVOGADO), LUIS CARLOS DE CARVALHO DORES - CPF: 710.818.951-87 (ADVOGADO), WCUIABA BAR LTDA - CNPJ: 19.403.910/0001-43 (APELANTE), HEITOR VANSAN MUNIZ - CPF: 000.995.311-60 (ADVOGADO), GIOVANI FRANCESCO VERGARA MUNOZ - CPF: 977.543.669-91 (ADVOGADO), LUCAS SCHEFFER DAL PONT - CPF: 902.173.221-15 (APELANTE), MATHEUS SCHEFFER DAL PONT (APELANTE), HEITOR VANSAN MUNIZ - CPF: 000.995.311-60 (ADVOGADO), LUCAS SCHEFFER DAL PONT - CPF: 902.173.221-15 (APELADO), MATHEUS SCHEFFER DAL PONT (APELADO), WCUIABA BAR LTDA - CNPJ: 19.403.910/0001-43 (APELADO), FERNANDO AUGUSTO CARVALHO - CPF: 141.437.201-91 (APELANTE), LUIS CARLOS DE CARVALHO DORES - CPF: 710.818.951-87 (ADVOGADO), PEDRO OLAVARRIA E SILVA - CPF: 028.515.051-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEIÇÃO – MÉRITO – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL QUE VEDA O DESCUMPRIMENTO DOS TERMOS LIVREMENTES PROPOSTOS E INSTITUI RENÚNCIA AO DIREITO INDENIZATÓRIO – ALEGADO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS EM ATRASO – TESE INÓCUA - INCONTROVERSO INADIMPLEMENTO DO CONTRATO PELOS LOCATÁRIOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. O imediato julgamento da lide é cabível e oportuno quando o julgador averiguar que o conjunto probatório já disponível no feito é idôneo e suficiente para nortear e sustentar o pronunciamento jurisdicional (CPC, art. 355), autorizando a dispensa da dilação probatória, sobretudo quando a prova pretendida pela parte não tiver aptidão de influenciar na resolução do mérito. 2. A
retenção de benfeitorias sem compensação por parte do proprietário do imóvel não caracteriza o alegado enriquecimento sem causa, afinal, a causa jurídica se encontra justamente prevista em cláusula contratual que veda o descumprimento dos termos livremente propostos e institui renúncia ao direito indenizatório. 3.
Comprovado o inadimplemento dos alugueis exigidos pelo locador, é devida a decretação de
rescisão do contrato de locação.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por

WCUIABA BAR LTDA, LUCAS SCHEFFER DAL PONT, MATHEUS SCHEFFER DAL PONT
contra a sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Despejo c/c Cobrança
”

(Proc.
nº 1038916-53.2018.8.11.0041),
ajuizada contra os apelantes por FERNANDO AUGUSTO CARVALHO, julgou parcialmente procedente o pedido principal, para rescindir o contrato de locação celebrado pelos litigantes e condenar os locatários/réus/apelantes ao pagamento dos
valores em atraso “referente aos alugueis de dezembro de 2015 a setembro de 2019, cada um no montante de R$ 8.000,00 (oito mil reais), devidamente atualizado e corrigido pelo INPC a partir do vencimento mensal, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, devendo o valor ser anualmente corrigido com base no índice IGP-M/FGV, conforme cláusula 4.1 do contrato, além da multa de 2%”; a r. sentença também estabeleceu a sucumbência recíproca, condenando as partes ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 50% para cada, fixando os honorários advocatícios em 15% sobe o valor da condenação (cf. Id. nº 119594702 - pág. 5).

Os apelantes suscitam preliminar de ilegitimidade passiva dos recorrentes Lucas Scheffer e Matheus Scheffer, dizendo que “
a obrigação contida no contrato, como consta em seus termos, é de inteira responsabilidade da pessoa jurídica que utilizou do imóvel para suas atividades empresariais
”, e não de nenhuma pessoa física, e ressaltam que, “demandar a referida ação, em face dos sócios, se torna totalmente descabido, uma vez que para que seja transferida a responsabilidade, deve ser esgotado todos os meios necessários para a satisfação do crédito junto a empresa, para que só assim, após ser instaurado o incidente de desconstituição da personalidade jurídica, seja atribuída a todos os sócios, a responsabilidade da empresa” (cf. Id. nº 119594700 - pág. 19).

Alegam que a sentença erroneamente rejeitou o pedido de “indenização das benfeitorias”, sobretudo porque não se trata de
“
simples benfeitorias, mas sim de obras de grande monta, que apurando o valor gasto no empreendimento, poderíamos dizer que vale mais que o imóvel alugado
”, e por isso devem receber os valores correspondentes ao investimento (benfeitorias) incorporado indevidamente ao imóvel de propriedade do apelado.

Afirmam, ainda, que, os alugueis referentes aos anos de 2016 a 2018 foram devidamente adimplidos e que tais valores “
sempre foram pagos superiores aos acordados entre as partes, demonstrando que a empresa cumpria com os compromissos mensais, referentes aos aluguéis
”, fato desconsiderado pela MMª. Juíza que arbitrou excessiva condenação aos apelantes ao pagamento de R$ 8 mil mensal referente ao período de dezembro de 2015 a setembro de 2016, sem as devidas deduções.

Pedem, então, o provimento do recurso, para que, reconhecida a ilegitimidade passiva dos apelantes Lucas Scheffer e Matheus Scheffer; no mérito, a reforma da sentença, com a improcedência do pedido do apelado e, em contrapartida, a procedência da sua reconvenção (cf. Id. nº 119594700 - pág. 22).

Nas contrarrazões, o apelado refuta os fundamentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo (cf. Id. nº. 119594708).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O
(Preliminar Ilegitimidade Passiva)

Exm
o
. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Para que seja caracterizada a ilegitimidade passiva do demandado é necessário que ele não possua qualquer relação com a pretensão deduzida em juízo, sendo, inclusive, impossibilitada a sua defesa em relação ao pedido formulado na inicial.

No caso,
muito embora o contrato de aluguel tenha sido celebrado em nome da pessoa jurídica “
WCuiab
á
Bar Ltda
”
,
fato é que
o próprio réu/apelante Lucas
Scheffer Dal Pont
, ao contestar a ação
declarou que
ele,
pessoa física
,
é sóci
o
e proprietári
o
da pessoa jurídica,
e nesta condição, “
celebrou com
autor
contrato de locação de imóvel sito à Avenida São Sebastião, n.º 3205, bairro Quilombo, na cidade de Cuiabá – Estado do Mato Grosso, para fins comerciais”
(sic – Id. nº
119594649 -
p
ág. 2
),
sendo despicienda, por óbvio, qualquer discussão acerca do verdadeiro locatário do
imóvel
.

Fato é que o
s
apelante
s
celebr
aram
com
o
apelad
o
contrato de locação
de imóvel urbano
, limitando-se, ao longo do processo, a tecer infundadas e inconsistentes alegações para tentar livrar-se do despejo pretendido, mas em momento algum
trouxeram
aos autos elementos sólidos capazes de demonstrar a existência de condição modificativa, impeditiva ou extintiva do direito d
o autor/
apelado
.

Pelo exposto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva.

V O T O
(Mérito)

Exm
o
. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Trata-se de ação de despejo e cobrança envolvendo a relação havida entre os litigantes em razão do “Contrato de Locação de Imóvel Comercial”, celebrado no dia 24/09/2012, em que figura como locador o apelado Fernando Augusto Carvalho e, como locatários, os apelantes
Lucas Scheffer Dal Pont, Matheus Scheffer Dal Pont, tendo por objeto o imóvel localizado na Avenida São Sebastião, nº 3205, Bairro: Quilombo, Cuiabá/MT, pelo valor mensal de R$ 8 mil, e prazo de vigência de 10 anos (cf. Id. nº 119594591 - pág. 1/10).

O autor Fernando Augusto alegou em suas razões iniciais que a partir de novembro de 2015, os réus deixaram de adimplir o pagamento dos alugueres e apesar da inadimplência, jamais desocuparam o imóvel, causando-lhe prejuízos “de grande monta”; disse que notificou extrajudicialmente os réus, porém, obteve o silêncio como resposta, pelo que requereu o pagamento dos aluguéis, demais taxas referentes ao imóvel, gastos com limpeza do terreno, faturas de água e de energia elétrica, além da rescisão do contrato e consequente despejo dos locatários.

A r. sentença julgou parcialmente procedente os pedidos sob os seguintes fundamentos:

Sabe-se que no contrato de locação, o locador deve disponibilizar o imóvel e em contrapartida o locatário deve pagar os alugueres devidos, bem como as taxas referentes ao imóvel e demais gastos consequentes de seu uso, como luz, água e limpeza. In casu, relata a parte autora que os alugueres não estão sendo quitados regularmente desde o vencimento em 10/11/2015, e, que além dos aluguéis devidos os demandados não quitaram as contas de energia elétrica, sendo credores da quantia total e atualizada de R$ 411.984,05 (quatrocentos e onze mil e novecentos e oitenta e quatro reais e cinco centavos).

Os requeridos defendem que pagaram os alugueis de 2016 e 2017 mediante cheque e depósitos bancários, além da entrega de um automóvel no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

Vale ressaltar neste ponto, que a prova neste caso deve ser exclusivamente documental por se tratar de pagamento, tendo em vista que somente se comprova tais assertivas através de recibo e n a hipótese, os requeridos não colacionam aos autos os respectivos comprovantes dos pagamentos alegados, trazendo tão somente comprovantes de pagamentos que já foram incluídos nos cálculos realizados pela parte autora, que já fez o abatimento devido, ficando nítida a inadimplência dos locatários.

Assim, não tendo a parte requerida apresentado qualquer prova que refute as alegações da parte autora, ou mesmo efetuado o pagamento dos valores em atraso, tem-se que deve ser reconhecida a existência da locação, bem como o atraso nos pagamentos, de modo que se justifica pertinente a procedência do pedido com a consequente condenação da parte ré à desocupação do imóvel e ao pagamento dos valores em atraso.

(...)

Com relação ao pedido de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, verifica-se do instrumento pactuado entre as partes, na Cláusula 7. ACESSÕES, BENFEITORIAS E PERTENÇAS, nos Itens 7.1. e 7.2. que em caso de rescisão antecipada do contrato ocorrida por iniciativa ou descumprimento contratual por parte do locatário, deve permanecer sobre os imóveis todas benfeitorias úteis e necessárias, sem que o locatário ou quem as executou possa exercer qualquer direito de indenização ou retenção, ficando facultado o direito de retirar as benfeitorias voluptuárias.

Desta forma, eventuais obras realizadas pelo locatário não são aptas a se opor à pretensão do locador de despejo.

Sabe-se ainda que pedido de Indenização não é abrangido por matéria de defesa, motivo pelo qual NÃO CONHEÇO de tal pedido Quanto às obrigações de energia, ainda que se reconheça que é obrigação do locatário o seu pagamento, vide contrato, não foram trazidas pela autora as faturas em atraso, bem como não comprova que pagou por algum débito desta natureza, não restando comprovada a inadimplência dos locatários com relação à esse débito, pelo que não há como ser acolhido, ante ausência de comprovação do fato constitutivo do direito do autor. Diante do exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial para RATIFICAR a tutela antecipada e DECLARAR RESCINDIDO O CONTRATO entre as partes.

CONDENO os locatários ao pagamento dos valores em atraso referente aos alugueis de dezembro de 2015 a setembro de 2019, cada um no montante de R$ 8.000,00 (oito mil reais), devidamente atualizado e corrigido pelo INPC a partir da data de cada vencimento mensal, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, devendo o valor ser anualmente corrigido com base no índice IGP-M/FGV, conforme cláusula 4.1 do contrato, além da multa de 2%.

Considerando a sucumbência reciproca, condeno as partes, na razão de 50% cada uma, ao pagamento das custas processuais, bem como também na razão de 50 % arcarem com os honorários advocatícios, que, nos termos do que preceitua o art. 85 do CPC, arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação
(cf. Id. nº. 119594698 - pág. 4).

Os réus/apelantes não combatem propriamente os fundamentos que apoiam a conclusão sentencial, na verdade, ao se manifestar sobre o tema, esquivam-se do cerne da questão, que é o fato de que há expressa previsão contratual disciplinando a data de vencimento dos aluguéis, o valor mensal a ser pago e, ainda, sobre as benfeitorias e pertenças, insistindo em que devem ser indenizados pelas benfeitorias e que, na verdade, nada devem ao apelado, já que
os aluguéis
referentes aos anos de 2016 a 2018 foram devidamente adimplidos e que tais valores “sempre foram pagos superiores aos acordados entre as partes, demonstrando que a empresa cumpria com os compromissos mensais, referentes aos aluguéis”.

Quanto às benfeitorias, assim dispôs a ‘Cláusula 7.1”, do contrato:

Pelo princípio da força obrigatória dos contratos e considerando a
expressa previsão
contida
no pacto locatício
, os apelantes, que
introduziram
benfeitoria
s

no imóvel e descumpriram cláusula contratual em que se obrigaram ao pagamento mensal de aluguel
, não devem ser indenizados pelo descumprimento do pactuado
;
a
retenção de
benfeitoria
s
sem compensação por parte d
o
proprietári
o
do imóvel não caracteriza o alegado enriquecimento sem causa
, a
final, a causa jurídica se encontra justamente na cláusula contratual
7.1.
que vedava
o descumprimento dos termos livremente propostos
e instituía renúncia ao direito indenizatório.

O entendimento adotado
está respaldado pela Súmula 335 do STJ, que assim dispõe:

Súmula 335 do STJ
: “
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”
.

Quanto ao alegado pagamento d
os alugueis vencidos nos anos de 2016 a 2018, convém ressaltar que, tratando-se de ação de despejo,
compete aos requeridos comprovar o fato extintivo do direito autoral (CPC, art. 333, II), ou seja, demonstrar o efetivo pagamento dos aluguéis reclamados, o que no caso não ocorreu, eis que ausentes nos autos qualquer prova nesse sentido. O que ocorreu na hipótese dos autos é o incontroverso inadimplemento do contrato, que já está rescindido em razão do descumprimento por uma das partes (réus/apelantes), faltando apenas à declaração judicial para oficializar o pedido, como o fez a MMª Juíza com acerto.

Ademais, como ressaltado pela r. sentença “
a prova neste caso deve ser exclusivamente documental por se tratar de pagamento, tendo em vista que somente se comprova tais assertivas através de recibo e na hipótese, os requeridos não colacionam aos autos os respectivos comprovantes dos pagamentos alegados, trazendo tão somente comprovantes de pagamentos que já foram incluídos nos cálculos realizados pela parte autora, que já fez o abatimento devido”, não há dúvida quanto a inadimplência dos locatários/apelantes.

Pelo exposto, desprovejo o recurso,
e, em obediência ao art. 85, §11, do CPC, majoro em
1
% os honorários advocatícios fixados na sentença.

Custas pel
os
apelante
s
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/09/2022